佛山-博澳城-14號地塊定位報告v6

博澳城14號地塊定位報告謹呈：兆輝地產(chǎn)報告核心框架第一部分：地塊整體定位——基于項目整體價值下的地塊定位第二部分：商業(yè)發(fā)展方向——提升居住氛圍的商業(yè)發(fā)展方向第三部分：酒店發(fā)展方向——平衡最優(yōu)的酒店發(fā)展方向第四部分：住宅發(fā)展方向——捕捉空白點的住宅發(fā)展方向5800戶80萬建面，兼有別墅與洋房的大型社區(qū)；前期主推別墅產(chǎn)品；二期薈景組團在售，主打運動樂活大城；主推產(chǎn)品82-157方高層洋房；項目位置順德大良倫桂路與鳳翔路交匯處（離大良華蓋路3公里）體量占地30.3萬方，總建面80萬方容積率2.65綠化率35%總體規(guī)劃47棟12-28層高層洋房，洋房5241戶，建面62萬方；別墅284戶含獨棟、聯(lián)排、復(fù)式洋房、大中小戶型洋房產(chǎn)品面積段主力戶型：2房、3房，復(fù)式，面積在70—280方之間周邊配套省級幼兒園，休閑廣場，商業(yè)步行街，星級酒店入市時間2009年底產(chǎn)品價格洋房均價約5800元/㎡左右開發(fā)商品牌兆輝地產(chǎn)物業(yè)管理中奧物業(yè)管理費洋房1.7元，別墅2.5元項目概況三鎮(zhèn)中心位置，交通日益完善，未來三鎮(zhèn)樞紐位置項目位于大良、勒流、倫教三鎮(zhèn)中心位置，毗鄰鳳翔路、良勒路、佛山一環(huán)南延線珠二環(huán)、倫桂路（規(guī)劃中）；隨著路網(wǎng)進一步完善，三鎮(zhèn)中心的區(qū)域價值將會進一步提升，有望成為三鎮(zhèn)居民居住消費的聚集點；項目區(qū)位商業(yè)、酒店、住宅三種業(yè)態(tài)并存大良西區(qū)罕有綜合體十四期技術(shù)經(jīng)濟指標1用地面積

13308㎡總建筑面積

55699.91㎡地上總建筑面積

36759.91㎡地上計容建筑面積

35759.91㎡其中住宅建筑面積公寓建筑面積11209.91㎡商業(yè)建筑面積酒店建筑面積17600㎡配套設(shè)施建筑面積商業(yè)建筑面積6650㎡2地下室建筑面積

18940㎡基底面積

5341.02㎡綠地面積

4987.55㎡3容積率

2.69綠地率

40.13%建筑密度

38%4住宅

面積比例90㎡以上住宅

0090㎡以下住宅

11209.91㎡1戶數(shù)合計

216地塊情況佛山“2+5”規(guī)劃：大良-容桂-倫教組團將成為規(guī)劃居住100萬人口的順德區(qū)域性中心區(qū)域性交通樞紐與物流中心高新技術(shù)為主導(dǎo)的制造業(yè)基地順德區(qū)政治、文化、教育與信息中心具有嶺南濱水特色和較高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)。大良-容桂-倫教組團—100萬人口區(qū)域內(nèi)地區(qū)性次中心區(qū)域性交通樞紐與物流中心高新技術(shù)為主導(dǎo)的制造業(yè)基地順德區(qū)政治、文化、教育與信息中心具有嶺南濱水特色和較高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)。中心組團—100萬人口區(qū)域內(nèi)地區(qū)性主中心全市行政中心、商貿(mào)服務(wù)中心、文化體育中心全市重要的制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地與物流基地具有高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)具有悠久歷史人文環(huán)境的地區(qū)

獅山組團全市重要的新興產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性科研教育基地全市重要的客運鐵路樞紐區(qū)域性休閑度假、會議基地

西南組團廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅

游、會議、培訓(xùn)基地三水區(qū)的行政與文化中心

西江組團市域西部地區(qū)的行政、文化、商業(yè)中心重要的制造業(yè)基地區(qū)域性生態(tài)旅游基地

大瀝組團重要的制造業(yè)基地區(qū)域?qū)I(yè)市場與物流中心具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū)

九江龍江組團市域南部的交通樞紐區(qū)域性專業(yè)市場和物流基地重要的制造業(yè)基地之一城市規(guī)劃大型社區(qū)涌現(xiàn)造就大良西區(qū)成為大良全新居住熱點區(qū)域大良西區(qū)作為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，居住氣息薄弱，居住區(qū)多以村屋位置，現(xiàn)代居住感弱；隨著博澳城（80萬方建面）、海駿達康格斯（72萬方建面）這兩個大型社區(qū)進駐區(qū)域，將為大良西區(qū)注入5萬居住人口，成為大良全新居住熱點區(qū)域；城市發(fā)展博澳城海駿達康格斯大良西區(qū)大良西區(qū)商業(yè)多以街鋪為主，檔次較低，不適應(yīng)現(xiàn)代生活需求業(yè)態(tài)主要以餐飲、百貨、五金為主；店鋪檔次較低，客戶群主要是周邊工廠工人，周邊居民都鮮有光顧，不符合現(xiàn)代人居需求；街鋪為主，缺少大型商業(yè)拉動；城市發(fā)展大良西區(qū)居民數(shù)量激增，商業(yè)需求增大，目前商業(yè)水平難以滿足居民現(xiàn)代生活水平，急需全新商業(yè)適應(yīng)區(qū)域居民需求項目地塊包含多種業(yè)態(tài)，具備豐富區(qū)域居民生活方式，提升區(qū)域生活質(zhì)量的可能綜合體價值商業(yè)酒店住宅以其豐富的物業(yè)功能組合，濃縮并統(tǒng)領(lǐng)城市價值，升華城市精神與重新定義生活方式綜合體價值城市發(fā)展的新方向

城市的魅力不在于它有多少高樓，而在于它有多少內(nèi)涵，城市的精神和功能多樣性是城市保持活力的根本，無論是上海新天地、日本六本目還是洛克菲勒中心等等，他們都無一例外的引領(lǐng)著一種各自的城市精神和生活方式。大良西區(qū)，不缺舒適的生活環(huán)境，缺少的是生活的便捷、休閑需要的娛樂，生活質(zhì)量的全面升華……豐富的物業(yè)功能組合。區(qū)域正在提升，綜合體價值全面帶動區(qū)域升級城市發(fā)展——中心組團保證未來商住區(qū)規(guī)劃——交通發(fā)展奠定三鎮(zhèn)樞紐地位——大型居住社區(qū)涌現(xiàn)，西區(qū)成為未來居住熱點——商業(yè)發(fā)展落后，急需增強升級綜合體價值——商業(yè)、酒店、住宅組合價值提升片區(qū)區(qū)域價值，定義全新居住方式項目發(fā)展機會商業(yè)將是本項目的核心的核心,

對于本項目而言，它是明星。

我們首要動作：造星！本項目將是大良新的精神歸屬地!

本項目將是大良西區(qū)新的地標!

本項目將是城市新的發(fā)展方向!大型小區(qū)內(nèi)小規(guī)模綜合體如何突破？大型社區(qū)為依托：地塊在80萬方博澳城之內(nèi)，受惠小區(qū)內(nèi)數(shù)萬人作為消費群體支持，同時承擔(dān)著提升整個博澳城的區(qū)域價值、居住價值的責(zé)任。業(yè)態(tài)豐富、規(guī)模較少：雖然同時包含著商業(yè)、酒店、住宅三種業(yè)態(tài)，雖然酒店有1萬7千方，但商業(yè)規(guī)模不足7千方，規(guī)模十分有限；下面通過一些發(fā)展模式和發(fā)展模型研究項目的突圍方向。機會與制約高容積率下都市綜合體項目開發(fā)模式：模式一：M+X=MIX復(fù)合的Complex都市的Metropolis+典型案例：幸福里模式二：M+E=CLD都市的Metropolis+典型案例：紅樹西岸，中信紅樹灣生態(tài)的Ecotypic

M+X模式關(guān)鍵詞：“純粹都市綜合體”萬象城：18.8萬平米時尚殿堂，引領(lǐng)國際化消費品味與格調(diào)．品牌零售，特色餐飲交相輝映，娛樂休閑，文化風(fēng)情異彩紛呈。君悅酒店：7.6萬平米超五星級酒店，以全新多元化概念，為賓客提供彰顯尊貴與身份的優(yōu)質(zhì)服務(wù)華潤大廈：4.2萬平米國際標準5A甲級寫字樓，專屬高端企業(yè)客戶的商務(wù)辦公領(lǐng)地。幸福里：11萬平米頂級商業(yè)配套的城市資源性豪宅，引領(lǐng)都市生活新境界。華潤中心——通過綜合體各物業(yè)價值與功能的嫁接，打造權(quán)貴階層的消費場與炫耀場。M+E模式關(guān)鍵詞：“都市生態(tài)居住體”大社區(qū)園林：該項目的園林建在小區(qū)內(nèi)4萬平方米的超大架空平臺上，整體風(fēng)格強調(diào)熱帶風(fēng)情。在園林中央創(chuàng)造出近萬平米的人工湖和眾多特色島嶼，并在中心小島上設(shè)置大型戶外沙灘泳池，使住戶充分享受陽光、沙灘、海浪。絕佳海景視野，建筑大師手筆，智能家居配置廣視角景觀：該項目著力打造豐富的景觀資源。在小區(qū)外部，盡覽沙河高爾夫、深圳灣、紅樹林自然景觀；小區(qū)內(nèi)部，獨享４萬平米熱帶風(fēng)情人工園林景觀。紅樹西岸——通過景觀資源與規(guī)模社區(qū)，營造都市舒適、生態(tài)的品質(zhì)都市舒居生活。綜合體發(fā)展模式下的思考本項目由于商業(yè)規(guī)模有限，以純粹“M+X的都市綜合體”作為發(fā)力點，效果有限；本地塊依托大型社區(qū)博澳城，以園林也是博澳城的一大賣點，本地塊具備在在生態(tài)方向延伸的條件；項目定位發(fā)展方向可以考慮“M+E+X”復(fù)合發(fā)展形式3；MEX都市生態(tài)綜合體Complex

復(fù)合的Ecotypic

生態(tài)的Metropolis都市的本項目綜合體模式：MEX模式關(guān)鍵詞是什么？如何成功打造MEX模式？MEX類似案例參考1：當代MOMA—創(chuàng)新設(shè)計型都市生態(tài)綜合體的成功實踐

STEP1：一件作品——極富沖擊力的建筑設(shè)計創(chuàng)新創(chuàng)新建筑設(shè)計：絕無僅有的設(shè)計令MOMA立刻成為全城乃至全國矚目的市場明星

對我而言，建筑的意義在于體驗，其成功與否的真正衡量標準是對建筑的切身體驗……

映水池五行丘空中花園當代MOMA

STEP2：一種生態(tài)——用園林與建筑講述生態(tài)為重建場地內(nèi)道路所切斷的建筑物內(nèi)外空間的聯(lián)系，設(shè)計中通過連續(xù)的鋪地和植物將三種空間元素：建筑形體、水池和山丘有機結(jié)合起來。四季輪回的永續(xù)生態(tài)景觀：設(shè)計師將其對永續(xù)概念的設(shè)計理念融入園林景觀，打造成一個整體的、符合生命周期與四季輪回的生態(tài)景觀，以消除人流車流對廣場空間的潛在影響，形成生態(tài)建筑景觀。當代MOMA

STEP3：一種生活——建筑創(chuàng)新引導(dǎo)國際化生活模式以國際大都市繁華都市圈為生存背景，MOMA以時尚、富有國際化、都市感的建筑形式與空間秩序，營造符合城市氣質(zhì)的國際化都市生活氛圍；開放的空間，步行社區(qū)的氛圍，在這里可以散步、購物、娛樂，它是全球流行的休閑“第三空間”。當代MOMA

STEP4：一種空間標準——靈活空間設(shè)計帶來的空間創(chuàng)新靈活空間當代MOMA都有的合門葉讓室內(nèi)空間有一種嶄新的感覺，通過旋轉(zhuǎn)門扇的開放和關(guān)閉，空間或連通或分割，在關(guān)閉時，保障了私密性，在開放時，則室內(nèi)空間互相連接，在有限的都市居住空間內(nèi)，提供了無論在視覺上還是在心理上所需要的極大化空間感受。MEX類似案例參考2：三里屯SOHO—創(chuàng)新設(shè)計型都市生態(tài)綜合體的成功實踐

STEP1：一件作品——建筑成就都市風(fēng)景商業(yè)裙房和高層塔樓的外部是連續(xù)的外表面，沒有棱角，為來訪者和住戶創(chuàng)造一個有吸引力的、友好的城市空間；裙樓塔樓立面由玻璃和鋁板構(gòu)成，呈現(xiàn)自然的豎向線條肌理，表現(xiàn)建筑纖細挺拔的形態(tài)；由淺灰色建筑抱著一棟亮麗的橙色建筑，成為視覺中心。三里屯SOHO

STEP2：一種生態(tài)——用綠色消融建筑的冰冷，營造置身大自然感覺空中花園不論是開闊的廣場，還是建筑邊的拐角，無處不在的綠色，完美的詮釋著都市與自然的融合?？罩谢▓@的設(shè)計將建筑與自然融為一體，展示出生態(tài)建筑景觀。高低不同的垂直植被，平鋪的廣闊植被，以及特色的景觀植物，帶來層次分明的立體自然感受?？罩羞B廊三里屯SOHO

STEP3：一種生活——在垂直層面上尋求創(chuàng)新空間，融合三業(yè)態(tài)，打造商務(wù)、購物、居住一體化立體都市生活方式辦公公寓商業(yè)建筑創(chuàng)造商務(wù)、購物、居住一體化都市立體生活方式：將公寓寫字樓上蓋于購物中心之上，并在購物中心間打造空中連廊，將孤立的三種業(yè)態(tài)融為一體，購物、辦公、居家連為一體，引領(lǐng)全新都市生活。三里屯SOHO

STEP4：一種空間——精裝修公寓，以人性化設(shè)計為客戶精心打造舒適的居住空間角落的人工樹木，為室內(nèi)空間增添了自然的氛圍。暖色調(diào)實木地板和桌椅，古典風(fēng)格的餐廳吊燈，配以各種溫情的壁畫，為居家生活增添了一份溫暖情懷伸縮式長吊燈自成一景，不僅為生活提供便利，也帶來了諸多樂趣。吸納式廚房設(shè)計，強調(diào)簡約式風(fēng)格，不僅節(jié)約了空間，更為廚房工作帶來便利享受吸納式廚房實木地板MEX模式打造關(guān)鍵點：案例啟示：1.建筑成就都市風(fēng)景3.商業(yè)成就項目都市活力場2.建筑講述生態(tài)與可持續(xù)性4.都市居住的新空間人性化標準主題商業(yè)帶動下的生態(tài)綜合體——商業(yè)合理規(guī)劃主題商業(yè)最大限度提升商業(yè)居住氛圍——酒店合理定位主題娛樂拉動保證酒店運營提升區(qū)域價值——住宅合理定位商業(yè)之上生態(tài)舒適精英戶型本項目定位：報告核心框架第一部分：地塊整體定位——基于項目整體價值下的地塊定位第二部分：商業(yè)發(fā)展方向——提升居住氛圍的商業(yè)發(fā)展方向第三部分：酒店發(fā)展方向——平衡最優(yōu)的酒店發(fā)展方向第四部分：住宅發(fā)展方向——捕捉空白點的住宅發(fā)展方向客戶分析：業(yè)態(tài)和品牌是受訪者選擇購物中心最關(guān)注的因素，其次配套設(shè)施、商品價格、地點等因素選擇商場/購物中心最重要的因素數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)消費者調(diào)研客戶分析：受訪者普遍認為商場應(yīng)該增加更多的餐飲、休閑設(shè)施，提供更寬敞的休息和公共空間被訪者希望商場改進之處數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)消費者調(diào)研數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)消費者調(diào)研被訪者逛街的陪伴客戶分析：被訪者最主要是與家人和朋友一起逛街，家庭式消費具有較大市場數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)消費者調(diào)研佛山消費者外出就餐的頻率客戶分析：被訪者整體外出就餐頻率較高，其中外出就餐頻率為每周0.5次-2次消費者占比最高數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)消費者調(diào)研佛山消費者喜歡的菜系客戶分析：粵菜是佛山消費者最喜歡的菜系，遠高于其他菜系；川菜/湘菜、火鍋、燒烤/自助等菜系也深受消費者喜愛客戶分析：KTV是受歡迎程度最高的娛樂業(yè)態(tài)，其次為茶館、電影院、咖啡廳等業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)消費者調(diào)研消費者經(jīng)常光顧的休閑娛樂場所數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)消費者調(diào)研消費者休閑娛樂的頻率客戶分析：受訪者每周光顧休閑娛樂場所0.5次-2次，頻率較高，佛山娛樂市場需求較大而供給相對不足餐飲、娛樂市場都有很大發(fā)展空間1、佛山消費者在購物行為方面以家庭消費為主，尚未出現(xiàn)明顯的市場細分，業(yè)態(tài)及品牌吸引力仍是消費者購物場所選擇的首選因素2、餐飲市場存在較大的發(fā)展空間，業(yè)態(tài)豐富的餐飲聚集將在佛山市場具有競爭力，粵菜、獨具特色的餐飲等業(yè)態(tài)較受歡迎3、娛樂業(yè)態(tài)對消費者的吸引力也非常高，親朋娛樂存在較大市場客戶總結(jié)基于客戶分析的主題商業(yè)發(fā)展方向的思考商業(yè)面積有限，難以發(fā)展大規(guī)模購物商業(yè)餐飲娛樂主題餐飲為主的餐飲商業(yè)+ktv帶動的休閑娛樂商業(yè)（商業(yè)部分）沐足為主的酒店娛樂商業(yè)（酒店部分）商業(yè)定位：大良西區(qū)美食娛樂商業(yè)街ACTION1：商業(yè)前廣場及主入口空間商業(yè)打造開闊前廣場標志性雕塑強昭示性入口形象及前廣場空間，建立驚艷的整體形象及打造人流交匯聚焦點ACTION2：商業(yè)體露臺以空中化驗打造生態(tài)綜合體商業(yè)打造空中花園的設(shè)計將建筑與自然融為一體，展示出生態(tài)建筑景觀?？罩谢▓@ACTION3：商業(yè)中心中部采用中空中庭設(shè)計商業(yè)打造利用中庭設(shè)計確保兩邊商鋪自然采光，體現(xiàn)生態(tài)理念通透商業(yè)中庭，增加商業(yè)趣味，并起到人流匯聚及人流動線組織的作用大面積玻璃穹頂結(jié)合中庭的人流組織ACTION4：特色小品點綴外部公共空間商業(yè)打造通過趣味小品、特色鋪磚、休憩設(shè)施等形成特色的公共空間趣味小品休閑椅特色鋪磚特色鋪磚三樓定位KTV主力店商業(yè)業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)面積品牌建議3層KTV約2700㎡好樂迪、活力無限

KTVKTV由1樓垂直梯進入考慮到一樓門面對二層餐飲帶動，二層和一層臨大路面均設(shè)置為餐飲店商業(yè)業(yè)態(tài)分布日本料理日本料理韓國料理韓國料理東南亞菜東南亞菜業(yè)態(tài)數(shù)量面積品牌建議日本料理1一層約230㎡+二層約230㎡大禾壽司韓國料理1一層約230㎡+二層約230㎡妙香居?xùn)|南亞菜2一層約200㎡+二層約400㎡蕉葉粵菜1一層約400㎡+二層約1000㎡順德漁村西餐廳1一層約200㎡+二層約400㎡綠茵閣潮汕菜1一層約400㎡+二層約600㎡粵菜粵菜西餐廳西餐廳潮汕菜潮汕菜注：1、1層和2層的樓梯各商鋪自行搭建；2、每間餐飲店均有臨路面，因此之間沒設(shè)過道；3、由于原設(shè)計沒有中空庭院，圖示僅作位置排布和面積建議參考一層面向社區(qū)的街鋪以社區(qū)配套為主二層商業(yè)由一層商業(yè)進入；三層由垂直梯進入，因此有些樓梯位取消了；商業(yè)業(yè)態(tài)分布健身中心美容中心美發(fā)業(yè)態(tài)數(shù)量面積品牌建議健身中心1約350㎡力美健美容中心1約250㎡伊麗莎白美發(fā)1約100㎡尚藝負一層設(shè)置大型社區(qū)超市，彌補項目超市規(guī)模不足問題社區(qū)超市建議面積在2000㎡左右；建議設(shè)立在商業(yè)街負一層作為項目最大的集中超市；結(jié)合超市商業(yè)規(guī)模，建議可以考慮華潤萬家等品牌社區(qū)超市，借其品牌提升配套價值；主力店定位報告核心框架第一部分：地塊整體定位——基于項目整體價值下的地塊定位第二部分：商業(yè)發(fā)展方向——提升居住氛圍的商業(yè)發(fā)展方向第三部分：酒店發(fā)展方向——平衡最優(yōu)的酒店發(fā)展方向第四部分：住宅發(fā)展方向——捕捉空白點的住宅發(fā)展方向酒店主要客戶是團體會議客戶，在區(qū)域發(fā)展期后段(10-12年)時出現(xiàn)，中端經(jīng)濟型酒店為主物業(yè)類型基本無酒店物業(yè)以低端酒店為主中高端酒店出現(xiàn)酒店以經(jīng)濟型/準四星酒店為主酒店供應(yīng)高峰酒店中高端市場出現(xiàn)飽和規(guī)模檔次中低端以中低端為主,出現(xiàn)中高端酒店中高端酒店為主,高端酒店匱乏客戶特征產(chǎn)業(yè)團體會議客戶產(chǎn)業(yè)團體客戶會主,高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶來過境商旅客戶影響因素入住企業(yè)的商務(wù)需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)功能升級政府區(qū)域發(fā)展規(guī)劃啟動期發(fā)展期成熟期新區(qū)發(fā)展規(guī)律模型發(fā)展程度啟動期發(fā)展期成熟期約10－12年1234約5年出現(xiàn)第一家中高端酒店酒店供應(yīng)集中期模型解構(gòu)世聯(lián)新區(qū)酒店物業(yè)發(fā)展模型從世聯(lián)新區(qū)酒店物業(yè)發(fā)展模型來看，項目所在區(qū)域發(fā)展時間較短，理應(yīng)以中低端酒店入市，項目酒店發(fā)展是否具備其他可行性酒店發(fā)展方向方向1：星級酒店最大化拉升項目檔次方向2：酒店式公寓最有效資金回籠新區(qū)的社區(qū)內(nèi)星級酒店代表——碧桂園鳳凰酒店：風(fēng)光的背后艱難前行碧桂園鳳凰酒店最初設(shè)立是由于政府地塊要求，其后其管理團隊成熟之后，開始借助酒店拉高社區(qū)檔次；碧桂園酒店經(jīng)歷長期經(jīng)營，有固定政府關(guān)系入住，同時也拉動業(yè)主的企業(yè)在酒店搞活動；雖然有較穩(wěn)定的客戶量，但除了極少數(shù)度假社區(qū)酒店外，基本都在虧本經(jīng)營中；案例分析檔次4星或5星銷售模式不銷售經(jīng)營模式碧桂園自主酒店運營客戶來源1、政府關(guān)系2、業(yè)主企業(yè)會議3、業(yè)主親友住宿4、度假（某些資源型度假社區(qū)）新紅棉大廈——中心城傳統(tǒng)商業(yè)中心，帶返租約的酒店式服務(wù)公寓位置佛山順德大良宜新路與南興路交界處（新世界中心商場后）占地3713.75㎡住宅建面21000㎡本體配套：1-4層為購物商場、空中花園，會所競爭主力戶型26-60的一室和一房一廳套數(shù)492套（含商鋪14套）開發(fā)商佛山市順德區(qū)盛卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理金發(fā)物業(yè)代理有限公司開盤時間2010年7月23日均價15305.5元/㎡，帶2000元精裝修、全家私家電銷售情況不到3個月銷售413套，目前售罄總價區(qū)間40-92萬產(chǎn)品類型戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比單間1室1廳1衛(wèi)26-3135774.38%1房1房1廳1衛(wèi)31-40387.92%1房1房1廳1衛(wèi)41-505311.04%1房1房1廳1衛(wèi)51-60306.27%合計478100%案例分析容桂創(chuàng)富商務(wù)公寓——容桂首個帶10年回報返租約酒店式公寓，快速銷售項目位置順德區(qū)容桂上佳桂洲大道東3號占地12459.38㎡建面47364.43㎡本體配套酒店、辦公、購物、娛樂、休閑一站式生活服務(wù)

主力戶型27-80㎡套房、1房、2房、LOFT復(fù)式套數(shù)700余套車位159輛(其中室外停車場48輛，室內(nèi)111輛)開發(fā)商佛山市順德區(qū)澳德房產(chǎn)有限公司物業(yè)管理港聯(lián)物業(yè)開盤時間2009-7-3/11-7均價9000-10000元/平方米

剩余量售罄總價區(qū)間25-80萬案例分析深業(yè)城8號樓：商業(yè)型公寓限購之下依然熱銷，酒店返租產(chǎn)品售價更高，100%銷售深業(yè)城在7號樓住宅性質(zhì)公寓產(chǎn)品滯銷之后，把與7號樓同質(zhì)的8號樓改為商業(yè)性質(zhì)推售，持續(xù)銷售成績理想，前三月銷售250套，11個月累計銷售530套；為了促進銷售，同時增加項目配套價值，8號樓2-6層與漢庭連鎖酒店簽訂返租協(xié)議，返租10年，年回報率約5%，返租推動下，雖然2-6層總價比其他樓層高約3萬元，也已全部售罄；案例分析推售時間2011年10月1日推售套數(shù)725套共29層，每層25套推售面積約37㎡單房667套51-63㎡1房1廳58套以上均為建筑面積銷售價格折后6800元/㎡（建面）其中帶返租協(xié)議的2-6層產(chǎn)品比其他樓層產(chǎn)品總價高3萬銷售情況累計銷售530套，銷售率73%深業(yè)城8號樓：商業(yè)性質(zhì)公寓產(chǎn)品持銷情況良好2011年第四季度，商業(yè)公寓強銷期，銷售速度接近月均90套，銷售迅速；進入2012年深業(yè)城營銷重點擺在2期大戶型產(chǎn)品上，1-7月無再針對商業(yè)公寓進行任何推廣宣傳，仍能保持20套/月的穩(wěn)定走貨；進入12年8月借助公寓交樓，對商業(yè)公寓重新集中強推，解放市場投資需求，單月銷售過百套；案例分析時間2011年10-12月2012年1-7月2012年8月銷售階段8號樓商業(yè)公寓強銷期二期大戶型主推期8號樓商業(yè)公寓持續(xù)自然銷售8號樓商業(yè)公寓重新強銷月均銷售套數(shù)85套20套120套星級酒店檔次拉升大，但是經(jīng)營風(fēng)險大，酒店式公寓資金回籠快，經(jīng)營風(fēng)險小星級酒店酒店式公寓檔次提升提升整體項目檔次增加一定配套價值，檔次提升不大銷售模式多不出售回籠資金較慢全部出售，帶租約銷售更快，回籠資金快經(jīng)營模式自主經(jīng)營(對管理團隊要求較高)；邀請酒店管理公司經(jīng)營；承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險自主經(jīng)營(對管理團隊要求較高)；邀請酒店管理公司經(jīng)營；尋求第三方公司經(jīng)營；優(yōu)勢對項目檔次提升效果明顯資金回籠快；第三方公司經(jīng)營無后期經(jīng)營風(fēng)險；劣勢資金回籠慢承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險對項目檔次提升有限；案例總結(jié)本項目酒店應(yīng)該如何定位？本項目所屬區(qū)域?qū)儆谛掳l(fā)展區(qū)域，由世聯(lián)新區(qū)酒店物業(yè)發(fā)展模型可知適合發(fā)展中低端酒店物業(yè)，如果要往星級酒店規(guī)劃，即使邀請酒店管理公司，經(jīng)營結(jié)果很可能與大部分碧桂園鳳凰酒店一樣，在一段時期內(nèi)都需要虧本經(jīng)營，從經(jīng)濟成本上既損失了銷售收益，也損失了經(jīng)營收益；另一方面項目目前需要提升居住價值的配套，檔次的提升對銷售的帶動效果會有，但是可能不會十分明顯，而酒店式公寓也能提升部分價值；一直以來酒店式公寓產(chǎn)品都備受市場追捧，帶租約的酒店公寓更是能實現(xiàn)高價快銷；結(jié)合本體以及市場情況，考慮酒店產(chǎn)品向酒店式公寓發(fā)展將會較為穩(wěn)妥；新區(qū)域公寓式酒店如何強有力的主題定位吸引大區(qū)域客戶？娛樂業(yè)態(tài)拉動。以KTV為主力娛樂業(yè)態(tài)拉動酒店消費；獨特主題酒店。以有別于周邊各鎮(zhèn)的酒店的獨特主題，吸引周邊和外地訪客。酒店定位：順德中心主題式公寓酒店公寓主力面積段設(shè)置在25-35㎡項目名稱區(qū)位主力面積區(qū)間（套內(nèi)）新紅棉大廈大良26-31㎡創(chuàng)富財富公寓容桂32-37㎡深業(yè)城8號樓北滘20-30㎡參考區(qū)內(nèi)酒店式公寓物業(yè)，建議本項目酒店式公寓主力面積區(qū)間為：25-35平米（套內(nèi)）酒店式公寓物業(yè)面積區(qū)間參考：主力20-37平米（套內(nèi)）面積建議建議帶租約銷售，但不建議自主經(jīng)營借鑒各酒店公寓案例，帶租約銷售能同時實現(xiàn)高價和快速走貨兩個目標，建議在開售前提前與相關(guān)酒店機構(gòu)談好租約，帶租約開賣；但不建議自主經(jīng)營。建議參考深業(yè)城8號樓由第三方公司（漢庭）承租，第三方公司自負盈虧，有利于規(guī)避資金流風(fēng)險；銷售建議此種酒店超越了以自然景觀為背景的基礎(chǔ)階段，把富有特色的自然景觀搬進酒店，營造一個身臨其境的場景。自然風(fēng)光酒店

主題酒店類型西雙版納樹上酒店廣東長隆大酒店亞馬遜塔酒店芬蘭凱米雪堡酒店歷史文化酒店設(shè)計者在酒店建筑了一個古代世界，以時光倒流般的心理感受作為吸引游客的主要賣點。顧客一走進酒店，就能切身感受到歷史文化的濃郁氛圍。圣佩德羅斗牛大酒店凱撒宮酒店綿陽三國良緣酒店米高梅大酒店主題酒店類型名人文化酒店以人們熟悉的政治文藝界名人的經(jīng)歷為主題是名人文化酒店的主要特色，這些酒店很多是由名人工作生活過的地方改造的。西子賓館主題酒店類型城市特色酒店這類酒店通常以歷史悠久、具有濃厚的文化特點的城市為藍本，以局部模擬的形式和微縮仿造的方法再現(xiàn)城市的風(fēng)采。澳門威尼斯人酒店雅典衛(wèi)城酒店

金字塔酒店主題酒店類型科技信息酒店以現(xiàn)代的科技，信息作品或現(xiàn)象為原型，涵蓋了天文，海底等各個領(lǐng)域。天文學(xué)家客棧瑞典太空酒店朱爾斯水下旅館主題酒店類型藝術(shù)特色酒店凡屬藝術(shù)領(lǐng)域的音樂、電影、美術(shù)、建筑特色等都可成為這類酒店的主題所在。香港迪尼斯好萊塢酒店?？怂咕频?/p>

飛機旅館

德國汽車酒店主題酒店類型本項目可以借用順德特色文化和歷史名人，或者以藝術(shù)特色作為切入點建立酒店主題主題酒店類型可借鑒性自然風(fēng)光酒店沒有可利用的資源歷史文化酒店可以借用順德特色文化名人文化酒店可以借用順德歷史名人城市特色酒店成本太高科技信息酒店成本太高藝術(shù)特色酒店可低成本操作主題酒店總結(jié)兩種方向供選擇歷史名人主題酒店——李小龍主題酒店藝術(shù)特色主題酒店——愛情酒店酒店主題建議李小龍主題酒店——處處洋溢著李小龍的特色主題酒店打造以黃與黑這兩種李小龍的代表色作為房間裝修主色調(diào)，展現(xiàn)獨特的李小龍?zhí)厣?；每個房間墻壁懸掛各不相同的李小龍畫像，節(jié)點處擺放李小龍?zhí)厣袼?；李小龍畫像李小龍雕塑愛情主題酒店——處處洋溢著愛情的氣息以紅色為作為硬裝和軟裝主色調(diào)，營造一種溫馨甜蜜的氣氛；在枕頭和墻紙和其他裝修細部增加一些心型的元素增加愛情的氣息；主題酒店打造酒店裙樓2、3層以沐足作為餐飲和酒店的補充娛樂商業(yè)樓層業(yè)態(tài)面積3層桑拿約1300㎡2層約1300㎡酒店商業(yè)業(yè)態(tài)沐足沐足一層商業(yè)以服務(wù)酒店的中/西餐廳和服務(wù)酒店與社區(qū)的銀行和便利店組成酒店商業(yè)業(yè)態(tài)中/西餐廳便利店洗衣店銀行樓層業(yè)態(tài)面積1層中西餐廳約500㎡銀行約120㎡便利店+洗衣店約100㎡鄰近大堂位置設(shè)置服務(wù)酒店的中/西餐廳南邊臨路面設(shè)置服務(wù)酒店和社區(qū)的銀行和便利店報告核心框架第一部分：地塊整體定位——基于項目整體價值下的地塊定位第二部分：商業(yè)發(fā)展方向——提升居住氛圍的商業(yè)發(fā)展方向第三部分：酒店發(fā)展方向——平衡最優(yōu)的酒店發(fā)展方向第四部分：住宅發(fā)展方向——捕捉空白點的住宅發(fā)展方向關(guān)于14號地塊住宅產(chǎn)品的初步思考14號地塊住宅產(chǎn)品最先考慮的是如何避免內(nèi)部競爭并超越片區(qū)競爭；從套內(nèi)70-160㎡的產(chǎn)品博澳城都有供應(yīng)，相比之下14號地塊園林較其他各區(qū)要少，同時綜合體地塊中受商業(yè)嘈雜影響，居住舒適度不及其他各區(qū)，同面積段產(chǎn)品無競爭力；競爭出路是通過有亮點的精品小戶型產(chǎn)品打造出綜合體中精致住宅產(chǎn)品。住宅發(fā)展方向方向1：公寓型產(chǎn)品方向2：小戶型住宅限購背景下住宅型公寓產(chǎn)品是否還符合市場要求？下面通過兩個順德鎮(zhèn)區(qū)住宅性質(zhì)公寓產(chǎn)品銷售案例論證，目前限購背景下順德鎮(zhèn)街住宅型公寓產(chǎn)品的市場出路；深業(yè)城（7號樓）；振宇新境界（1座）；深業(yè)城7號樓：住宅型公寓限購之下熱銷變滯銷深業(yè)城7號樓住宅性質(zhì)公寓產(chǎn)品推出之時適逢限購剛剛開始，由于前期蓄了大批投資客戶，開售結(jié)果較為喜人，但隨著限購政策落實，投資客戶大多不能備案，退定情況涌現(xiàn)，之后兩月退了100多套；5月開始推行一口價，價格大降1000元/㎡到600元/㎡，成交依然未見起色，每月成交不足兩位數(shù)；案例分析推售時間2011年3月19日推售套數(shù)425套共30層，每層25套推售2-10層和14-21層推售面積27-37㎡單房391套51-63㎡1房1廳34套以上均為建筑面積銷售價格折后7500元/㎡帶2000元/㎡精裝修（建面）銷售情況開盤銷售303套，銷售率71%深業(yè)城7號樓：政策影響量價齊跌案例分析受限購影響深業(yè)城7號樓4、5月份退定過100套；為刺激銷售部從5月開始，深業(yè)城針對7號樓推出多批一口價單位，折合均價7000元/㎡，大降2000元/㎡，但銷售情況毫無起色；成交情況住宅型公寓吸引不了投資客戶，對鎮(zhèn)街自住客戶吸引力也有限上一年我在金茂也買了半層公寓，看中南站新城的規(guī)劃打算在深業(yè)城也買幾套投資的?，F(xiàn)在限購了也沒辦法了，備案搞不過來，還是找一些商業(yè)來投資一下吧，有商鋪可以聯(lián)系我——黃先生，私企主，廣州人原購買8套7號樓公寓，已退定案例分析有打算在順德扎根，深業(yè)城這批產(chǎn)品的總價的確也很吸引，但是面積還是太小了，結(jié)婚就不夠住了，買房子還是想一步到位?！獜埾壬?，美的員工，湖南人，未婚客戶訪談?wù)裼钚戮辰?號樓：限購影響深化后推出的住宅性質(zhì)公寓，完全不能走貨振宇新境界1座于11年7月推售，開售成交還有10幾套，之后不斷出現(xiàn)退定情況；后期新境界也沒對1座產(chǎn)品進行價格調(diào)整，長期保持0成交，開售1年多，累計成交4套；案例分析推售時間2011年7月推售套數(shù)442套共17層，每層26套推售面積27-30㎡單房170套42-52㎡1房1廳272套以上均為套內(nèi)面積銷售價格折后9000元/㎡帶2000元/㎡精裝修銷售情況至今銷售4套住宅性質(zhì)的公寓產(chǎn)品既不能吸引投資客戶，也不適應(yīng)鎮(zhèn)街客戶自住需求在限購環(huán)境下，投資客戶基本不會浪費購房名額在住宅性質(zhì)的公寓產(chǎn)品上。在國家調(diào)控主基調(diào)短期不變的情況下，很難預(yù)測未來限購政策會否取消，以住宅性質(zhì)公寓主打投資客戶風(fēng)險非常大；而對于自住型客戶，畢竟順德鎮(zhèn)街與一線城市客戶屬性相差較大，公寓這種過渡型居住產(chǎn)品，對于順德自住客戶并不感冒，他們絕大多數(shù)傾向一步到位，至少也要滿足成家需要，因此住宅性質(zhì)公寓產(chǎn)品也不適應(yīng)鎮(zhèn)街客戶自住需求；案例總結(jié)小戶型住宅產(chǎn)品在鎮(zhèn)街如何突圍呢？下面通過一個順德鎮(zhèn)區(qū)小戶型住宅產(chǎn)品銷售案例論證，目前順德鎮(zhèn)街小戶型住宅產(chǎn)品是否具備市場機會；中博城果（杏壇）；中博城果：杏壇精英小戶，低總價，精裝修

中小戶型兩三房受青睞，小戶型兩房銷售難中博城果作為杏壇小戶型代表樓盤，以“低總價、精裝修”主打年輕新婚小家庭與外來務(wù)工小家庭；6月開售至今，67-81㎡三房產(chǎn)品銷售情況尚可，3個月消化98套，銷售率達到82%；56㎡兩房產(chǎn)品3個月銷售22套，銷售率達到92%；46~48㎡兩房產(chǎn)品3個月銷售僅50套，銷售率僅35%，銷售情況與其余產(chǎn)品相比差距明顯；案例分析套內(nèi)面積戶型推售套數(shù)銷售套數(shù)銷售率67-81三房1209882%56兩房242292%46-48兩房1445035%鎮(zhèn)街客戶對于小戶型產(chǎn)品也希望空間尺度能盡量大些剛結(jié)婚錢不多，但是還是想買個三房，畢竟以后如果有兩個孩子的話，會不夠住。——潘先生，個體戶，本地人，新婚購買81㎡三房產(chǎn)品案例分析這幾年存了錢想把孩子接過來，這里總價比較低，還帶裝修了正好合適。現(xiàn)在錢不多，孩子還要讀書，兩房就夠住了。能選還是想房間更大些，家人住得舒服點?！_先生，康寶中層，江西人，育有一子購買56㎡兩房產(chǎn)品客戶訪談小戶型住宅產(chǎn)品能滿足經(jīng)濟能力不足的客戶需求，但他們也渴求盡量大的空間尺度像外來務(wù)工家庭和新婚小白領(lǐng)這些群體他們有購房需求，但是經(jīng)濟能力相對較差，“低總價”、“帶裝修”這些能降低他們置業(yè)成本的利益點最能刺激他們購買；雖然這些客戶接受小戶型產(chǎn)品，但是他們對戶型的尺度還是有一定要求，大多都希望至少能滿足三口之家的居住需求（兩房或以上）；案例總結(jié)本項目推出小戶型住宅產(chǎn)品是否存在機會？項目毗鄰鳳翔工業(yè)區(qū)大量外來務(wù)工置業(yè)需求項目目前沒有70㎡以下產(chǎn)品供應(yīng)項目住宅產(chǎn)品均為毛坯交房精裝小戶型存在供應(yīng)空白需求供應(yīng)競爭項目也沒此類產(chǎn)品供應(yīng)機會住宅定位：順德中心低門檻精品雅居戶型面積精準定位，貼合客戶需求戶型面積設(shè)置原則：滿足客戶3口居住需求，至少兩房；套內(nèi)少于65㎡；面積建議建筑面積套內(nèi)面積戶型戶數(shù)戶數(shù)比總面積74㎡60㎡1+1房兩廳162100%11248㎡16211248㎡初步面積配比戶型面積設(shè)置解釋：以舒適兩房為主，利用內(nèi)陽臺多偷面積；房型戶均面積套數(shù)1+1房60m2162高層住宅，樓高21層，1、2層為商業(yè)，設(shè)計為1梯8戶，僅有一種戶型，為套內(nèi)60平米1+1房。產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新八角形花瓣式產(chǎn)品設(shè)計戶戶共享的大型空中庭院獨享的入戶花園2個75m2拼合150m2拼合產(chǎn)品設(shè)計順德首創(chuàng)戶戶尊享大型空中花園，體現(xiàn)生態(tài)人居，提升居住價值實而不貴的裝修標準實現(xiàn)真正低門檻采用安華、萬和等本土的、性價比較高的品牌，使裝修標準不差的同時，也能降低成交總價，以實而不貴的裝標實現(xiàn)“低門檻”的置業(yè)控制在1000元/㎡~1200元㎡的裝修標準裝標建議城市綜合體開發(fā)周期城市綜合體包含了所必須的商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。其中，商務(wù)功能是其標志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發(fā)商要有能力控制開發(fā)節(jié)奏城市綜合體的開發(fā)周期長，一般需要3～5年的開發(fā)周期

，新城區(qū)開發(fā)相對快些，例如杭州萬象城；而市中心區(qū)域開發(fā)往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開發(fā)周期往往要5年甚至更長，往往采取片區(qū)逐步分期開發(fā)模式；前期可預(yù)留發(fā)展空間，分期開發(fā)較為保險，應(yīng)把握開發(fā)節(jié)奏，注重建設(shè)的持續(xù)性，在區(qū)域條件、市場條件等方面成熟后，商務(wù)功能的高檔酒店、寫字樓、商業(yè)街就會呼之欲出案例借鑒：香港太古廣場（開發(fā)周期5年）香港太古城地理位置太古城位于香港島東區(qū)的鰂魚涌，毗鄰維多利亞港；項目占地面積約3.5公頃該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，可及性良好由于香港島面積很小，太古城與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離較近：其與銅鑼灣相距4公里、至中環(huán)地區(qū)約7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為4公里和6公里銅鑼灣中環(huán)旺角尖沙嘴東區(qū)海底隧道港島線太古城香港太古城實景照片香港太古城功能布局辦公區(qū)順應(yīng)市場的需求，1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座2棟22層的甲級寫字樓，一期的一部分之后也被改造為27層的甲級寫字樓整個項目提供約15.81萬平方米的辦公面積，占總開發(fā)體量的11%類別建筑面積（單位：平方米）占比住宅1,200,00083%零售93,00011%辦公158,1006%總計1,451,100100%住宅區(qū)由于太古集團之前沒有地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，加之周邊環(huán)境不成熟，太古城的主體是作為住宅區(qū)來開發(fā)的住宅區(qū)分為8期進行開發(fā)，共興建了61棟高層、提供12,698套公寓；總建筑面積約120萬平方米，占總開發(fā)體量的83%商業(yè)區(qū)隨著住宅區(qū)的成熟加之交通條件的改善，太古城在1980年代初期開始興建太古城中心。太古城中心引入了近180家商鋪，其中包括了APITA、馬莎等高端百貨，玩具反斗城等大賣場，大食代、UA中心戲院、冰上皇宮（香港最大的真雪溜冰場）等20多家特色餐飲及娛樂設(shè)施太古城中心商場面積約9.3萬平方米，是港島東地區(qū)最大的購物中心，占總開發(fā)體量的6%香港太古城整體定位高品質(zhì)住宅小區(qū)作為香港第一個設(shè)有園藝花園和綠化平臺設(shè)計的大型私人住宅項目，太古城通過實用的設(shè)