高凈值家庭海外買房記

高凈值家庭海外買房記：如果買在北京現(xiàn)在翻一倍2016年12月08日05:40

\t"/roll/2016-12-08/_blank"21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道導(dǎo)讀：雖說有各種渠道能夠成功投資海外房地產(chǎn)，但其潛在的房價、匯率波動，政策變化和對當(dāng)?shù)胤刹涣私舛a(chǎn)生的收益誤判等投資風(fēng)險也不可忽視。中國富豪海外買房熱情在蔓延。據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國資本的跨國房地產(chǎn)投資約161億美元，較去年同期增長了一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次于美國的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來源。人生規(guī)劃有海外部分嗎？今年26歲的謝楠畢業(yè)于北京某名牌大學(xué)，在一家外企從事營銷相關(guān)工作，剛結(jié)婚不到兩年的她，去年底就開始在北京物色住房，但總找不到滿意的。“六月的時候聽朋友說起在澳大利亞買房，投資兼日后小孩上學(xué)，收益不錯，價格還比北京便宜不少，就動心了?！?1月28日謝楠說。經(jīng)過三個多月的比較與咨詢，謝楠最終敲定了墨爾本西南區(qū)的一座200平米左右的獨(dú)棟別墅?！澳珷柋镜姆績r不貴，更難得的是前期交費(fèi)很少。第一階段交換合同的時候只用付5%的首付款，大概3萬澳幣，另交5%左右的稅費(fèi)與1000澳幣的律師費(fèi)，”謝楠說，“第二階段是2017年底交房前再交35%約20萬澳幣的首付款，以及總共約8000澳幣的各種稅費(fèi)管理費(fèi)保險費(fèi)，其余60%以貸款方式解決，貸款三十年，前五年利率5.1%。”21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，今年4月，為避免海外購房者大規(guī)模推高當(dāng)?shù)胤績r，提升金融風(fēng)險，澳大利亞四大銀行表示不再為海外收入人群提供住房按揭貸款。故現(xiàn)在中國買家一般通過新加坡大華銀行、匯豐銀行或一些小型的基金公司進(jìn)行貸款，且最多只能貸65%，這也大幅度推高了澳大利亞購房成本與風(fēng)險。但謝楠規(guī)劃的很長遠(yuǎn)，再在北京工作兩三年，自己就申請借調(diào)到墨爾本分部，先生則去申請澳大利亞大學(xué)博士，剛好就把墨爾本的房子用起來，小孩也可以在墨爾本長大?！安贿^雖然澳大利亞房價不高，但別墅維護(hù)費(fèi)用挺高，土地稅、物業(yè)費(fèi)、市政費(fèi)等每年有近10000澳幣，”謝楠說，“如果不是同自己的人生規(guī)劃相結(jié)合，不要瞎投資?！背藗鹘y(tǒng)的房價波動風(fēng)險外，海外買房還面臨匯率波動、信貸政策改變、對國外法律不熟悉甚至被中介坑等情況。已有多次海外房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的王元前不久就因?yàn)榘拇罄麃喰刨J政策變化而損失了近3萬澳幣。今年45歲的王元已有多次海外置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，先后在馬來西亞、美國、澳大利亞投資了5處房產(chǎn)，總價超過人民幣2200萬元?！半m說外匯管理趨嚴(yán)，但主要是針對大額資金惡性流出，如通過地下錢莊或設(shè)立離岸公司逃稅洗錢等。對于個人單筆的海外住房投資，其實(shí)沒有太大改變，即監(jiān)管不允許，但沒有堵死，私下匯款方式還很多，”11月28日，王元說，“最要提防的反而是購房地區(qū)的法律與信貸政策變化，很可能導(dǎo)致房價下跌甚至難以完成合同?！?015年，王元訂購了澳大利亞布里斯班某樓盤，并付了5%的款項(xiàng)完成交換合同，交房時再付15%首付。但因2016年4月開始，澳大利亞銀行信貸政策變化，四大銀行相繼宣布不再給海外收入人群提供購房貸款?！拔逶路葜薪橥蝗桓嬖V我，布里斯班公寓首付提高到四成，并需要馬上辦理成交手續(xù)，付清剩下的首付，否則開發(fā)商要沒收我們之前5%的定金甚至追償違約金?？僧?dāng)時我剛剛在北京首付130萬買了一套房，加上經(jīng)濟(jì)不景氣，很難在限時內(nèi)拿出15萬澳幣，只能違約，”王元說，“這次經(jīng)歷讓我前后損失了近3萬澳幣?！辈贿^王元認(rèn)為這只是個例，失敗只是緣于信貸政策突然改變，還恰好趕上手頭緊，但海外置業(yè)只要區(qū)位選得對，總體還是不錯的。“海外房產(chǎn)收益主要還是資產(chǎn)保值為主，并沒有一些中介吹捧的那么大。澳大利亞或美國每年房產(chǎn)稅大都在房屋價值的1%到1.5%。我在洛杉磯的別墅每年要交1.5萬美元左右的房產(chǎn)稅，租金收入每年不到3萬美元，基本可以覆蓋貸款利息、保險費(fèi)和管理費(fèi)等。”據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，王元如今升值情況最好的海外房產(chǎn)是2013年投資的洛杉磯別墅，3年升值了30%，其次是澳大利亞悉尼的公寓，也升值了20%左右，其余大都持平?！艾F(xiàn)在美元升值讓洛杉磯別墅就人民幣而言賺了30萬元，但2016年北京和深圳房價就不止?jié)q了30%，”王元說，“海外投資房產(chǎn)還是出于資產(chǎn)多元配置和長期持有角度，如果沒有相當(dāng)充足的金錢，或移民、子女出國留學(xué)打算，還是慎重考慮?！贝送猓瑖鴥?nèi)置業(yè)一樣，海外買房對區(qū)位的看重也同樣重要。故中國買家在購房之前，最好親自看看房子的區(qū)位與周邊狀況，不要只聽信中介的一面之詞。好的區(qū)位升值潛力更有保