某大型養(yǎng)老社區(qū)策劃案

荊門最新大型養(yǎng)老社區(qū)籌劃案

湖北荊門漳河新區(qū)老年公寓

營銷策略提案2024年6月本案結(jié)構(gòu)一、市場環(huán)境分析1、項目投資環(huán)境分析2、項目競爭分析二、項目定位策略1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析2、項目賣點梳理3、項目定位三、項目營銷策略1、核心營銷（競爭）策略2、價格體系3、營銷推廣策略4、項目營銷組織一、市場環(huán)境分析1、工程投資環(huán)境分析2、工程競爭分析1、工程投資環(huán)境分析

1、荊門市及經(jīng)濟狀況5荊門位于湖北中部，東眺武漢，西臨三峽，南望瀟湘，北通川陜，素有“荊楚門戶〞之稱?，F(xiàn)轄京山縣、沙洋縣、鐘祥市、東寶區(qū)、掇刀區(qū)、屈家?guī)X管理區(qū)和荊門經(jīng)濟開發(fā)區(qū)〔高新區(qū)〕，地域面積1.24萬平方公里，總?cè)丝?00萬。1、工程投資環(huán)境分析荊門歷史悠久，文化底蘊深厚，資源豐富，根底設(shè)施日趨完備，在湖北實施的“一帶兩圈〞區(qū)域開展戰(zhàn)略中，荊門處于鄂西生態(tài)文化旅游圈之內(nèi)，緊鄰武漢城市圈，既占“兩圈〞地理之便，又享“兩圈〞政策之利，是中西部地區(qū)經(jīng)濟開展極具活力的城市之一。先后成為中國優(yōu)秀旅游城市、全國科技進步先進城市、全國造林綠化十佳城市、國家循環(huán)經(jīng)濟試點市、國家現(xiàn)代林業(yè)建設(shè)示范市、全國農(nóng)機化示范區(qū)、國家節(jié)水型社會試點市、國家生態(tài)示范區(qū)試點城市、全國創(chuàng)立創(chuàng)業(yè)型城市和國家加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移重點承接地，是湖北省歷史文化名城、湖北省A級金融信用市。61、工程投資環(huán)境分析7〔一〕開展根底“十一五〞時期，荊門綜合實力顯著增強。全市經(jīng)濟實現(xiàn)了平穩(wěn)較快開展。全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13.5%，2024年到達730.07億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值26000元〔約3940美元〕。地方一般預(yù)算收入年均增長20%，2024年到達23.25億元；社會消費品零售總額年均增長19.8%，2024年到達252.98億元；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長31%，五年累計完成投資1257億元。經(jīng)過五年開展，形成了堅實的經(jīng)濟根底和產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢，競爭力和影響力不斷提升。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達1173家，其中億元企業(yè)188家。新洋豐肥業(yè)躋身中國民營企業(yè)500強，荊門石化等5家企業(yè)進入全省100強，金龍泉、新洋豐、國寶橋米獲得中國名牌產(chǎn)品稱號，洋豐、國寶、廣源被認定為中國著名商標?？h域經(jīng)濟取得新突破，東寶、鐘祥、京山3個縣市區(qū)進入全省縣域經(jīng)濟20強。1、工程投資環(huán)境分析荊門“十二五〞開展目標

“三大方案〞經(jīng)濟總量“倍增方案〞，主要經(jīng)濟增長指標在2024年的根底上實現(xiàn)翻番；單位生產(chǎn)總值能耗、主要污染物排放和農(nóng)村人口“減量方案〞，節(jié)能減排任務(wù)圓滿完成，農(nóng)村居住人口大幅減少；社會保障“覆蓋方案〞，養(yǎng)老、醫(yī)療、住房和最低生活保障實現(xiàn)城鄉(xiāng)全覆蓋，并逐步提高保障水平?！拔宕竽繕栓暋?jīng)濟實力顯著增強?！?jīng)濟結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化。城鎮(zhèn)化率大幅提高，力爭到達60%?！鷳B(tài)環(huán)境顯著改善。——改革開放步伐顯著加快?！嗣裆钏斤@著提升。8市場時機荊門市目前共有60歲以上老人42萬，占總?cè)丝诘?4%，有養(yǎng)老福利機構(gòu)76所，床位7700張，供需嚴重缺乏。1、工程投資環(huán)境分析荊門市規(guī)劃2024年中心城區(qū)60個社區(qū)實現(xiàn)社區(qū)居家養(yǎng)老全覆蓋。2024年35%的社區(qū)建居家養(yǎng)老中心〔站〕，新建、改建社區(qū)居家養(yǎng)老效勞中心19個，同時建設(shè)80個農(nóng)村老年人互助照料活動中心；2024年覆蓋70%。養(yǎng)老變成一個備受重視的社會問題1、工程投資環(huán)境分析養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種特殊的地產(chǎn)形式正在荊門方興未艾，因此本案在此不羅列常規(guī)房地產(chǎn)市場資料荊門市目前養(yǎng)老地產(chǎn)代表工程僅有福壽居可謂本案競爭對手：2、工程競爭分析2、工程競爭分析——福壽居老年公寓工程位于象山景區(qū)南麓，以天鵝池為中心。工程占地112畝，總建筑面積10多萬㎡。方案設(shè)置養(yǎng)老床位3000多張。工程地段優(yōu)越，體量有一定規(guī)模2、工程競爭分析——福壽居老年公寓工程采取“投資回報〞結(jié)合“會員制盈利模式〞2、工程競爭分析——福壽居老年公寓工程收費體系健全2、工程競爭分析——福壽居老年公寓工程戶型選擇多樣2、工程競爭分析——福壽居老年公寓工程營銷促銷體系健全2、工程競爭分析——福壽居老年公寓——總結(jié)先驅(qū)工程地段優(yōu)越采取“投資回報〞結(jié)合“會員制盈利模式〞工程戶型選擇多樣營銷促銷體系健全二、工程定位策略1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析2、工程賣點梳理3、工程定位1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/社會背景中國正在快速步入老齡化社會，而由于中國人口基數(shù)大和實行方案生育的因素，中國的老齡化進程呈現(xiàn)出數(shù)量大、增長速度快的特點。根據(jù)右圖表示中國人口分布比例的金字塔圖明顯可見：位于中段，30-50歲的人群在人群中比例最大，如果將50歲以上的人群視為養(yǎng)老產(chǎn)品的需求者，那么未來30年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會有非常旺盛的市場需求。出生在五、六十年代的人〔50-60歲〕，其中有相當(dāng)一局部是當(dāng)代國家體制改革的受益者，加上中國經(jīng)濟現(xiàn)在及未來的平穩(wěn)快速開展，已經(jīng)進入或逐步步入養(yǎng)老產(chǎn)品需求人群的中國人是具有一定購置能力的。觀點：由以上結(jié)論，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來了一個巨大的市場機遇。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/政策背景目前我國政府已開始高度重視養(yǎng)老問題，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供前所未有的政策扶持。1996年8月，全國人大通過?中華人民共和國老年人權(quán)益保障法?。我國政府先后共制定了200多個老年政策法規(guī)，數(shù)量眾多，涉及面廣。2024年至今出臺的關(guān)于中國養(yǎng)老的主要政策：HISTORY20022006200720102011?國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡辦公室和發(fā)改委《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》?中共中央、國務(wù)院《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》十七大《報告》全國老齡委《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》民政部《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃》國務(wù)院新聞辦《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文《關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》優(yōu)先供地稅費減免優(yōu)惠利率貸款貼息培訓(xùn)支持科技效勞……通過文件，政府制定了一系列引導(dǎo)和支持社會力量興建社會養(yǎng)老設(shè)施的優(yōu)惠扶持政策1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/市場現(xiàn)狀從統(tǒng)計來看，國內(nèi)外情形相仿，居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老呈現(xiàn)90：7：3的比例關(guān)系。所以從市場角度來看，居家養(yǎng)老擁有最大的市場價值。居家養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老在普通住宅設(shè)計和建設(shè)時，就把老年人的需求考慮進去，即打造“通用住宅〞。如果在開始就考慮這些需求，本錢不會超過房屋造價的1%，日本在此方面經(jīng)驗豐富。專門為老年人建設(shè)的社區(qū)，通常設(shè)置大量的老年人健康、娛樂配套。這樣的社區(qū)是非常受歡送的，老年人到這種社區(qū)有集體生活，可能有人照顧，也不感覺孤獨，該類工程國內(nèi)如北京太陽城比較成功。專門的養(yǎng)老院，有完善的醫(yī)療、護理設(shè)施，通常屬于政府的公益工程，為有特殊需要的老年人群設(shè)立。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/市場現(xiàn)狀目前國內(nèi)已經(jīng)進入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的開發(fā)商一覽：企業(yè)項目信息運營模式1萬科地產(chǎn)在北京、青島、武漢、廣東等地項目中有涉及，在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項目中配備養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。作為萬科進軍老年地產(chǎn)領(lǐng)域的首個項目——“萬科幸福匯”項目已落戶北京房山，并將于2012年竣工，被稱作“活躍長者之家”，定位是“面向活躍、高知、長者的服務(wù)式公寓”。杭州萬科良渚文化村的老年公寓“隨緣嘉樹”項目正在規(guī)劃中，廣東清遠北部萬科城項目養(yǎng)老地產(chǎn)組團的前期規(guī)劃亦在進行中。嚴格限定于產(chǎn)品層面，計劃建更多更好的“長者住宅”（已納入公司發(fā)展戰(zhàn)略），服務(wù)上除引入親和源外，亦會與水博克合作。2保利地產(chǎn)已成立“善居養(yǎng)老研究中心”，并與北京安平投資有限公司共同合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，上?！拔魈涟财嚼夏杲】瞪钌鐓^(qū)”是保利首個養(yǎng)老公寓項目。擬引入日本模式，但合作方式尚在規(guī)劃設(shè)計中。3花樣年地產(chǎn)6月底收購深圳南山區(qū)TCL項目地塊興建第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。定位于健康產(chǎn)業(yè)園，并與其它產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)組合，涉及老年人的健康體檢、運動、體育訓(xùn)練、健康理療等具體項目。將于明年開業(yè)。公司稱在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營模式研究已完成。具體不詳，待了解。5北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京太陽城坐落于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，社區(qū)建有：北京太陽城醫(yī)院、國醫(yī)堂、文化宮、購物中心、家政服務(wù)中心、假日酒店、溫泉會館七大公建設(shè)施，讓業(yè)主不出社區(qū)，即可享受全方位的周到服務(wù)。以地產(chǎn)開發(fā)模式進行運營，僅象征性拿出規(guī)劃中12%的產(chǎn)品做養(yǎng)老公寓。6東方太陽城中科院屬下一家房地產(chǎn)公司，已轉(zhuǎn)制為民營企業(yè)。旗艦項目位于在北京順義潮白河畔，已開發(fā)十年，社區(qū)已成熟，在山東、海南等地正在籌建東方太陽城連鎖品牌項目。以地產(chǎn)開發(fā)模式進行運營，產(chǎn)權(quán)銷售型，象征性拿出三棟樓做養(yǎng)老公寓。7燕達房地產(chǎn)旗下項目燕達國際健康城位于北京東燕郊開發(fā)區(qū)，北京天安門30公里。是一座超大規(guī)模、國際化、信息化的綠色生態(tài)醫(yī)療健康和老年養(yǎng)護基地。其中組團金色年華老年護理中心以會員制方式經(jīng)營。8親和源股份有限公司在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元，建成中國第一個老年人會員制養(yǎng)老社區(qū)——親和源會員制社區(qū)。社區(qū)占地面積8.4公頃，建筑面積10萬平方米。土地性質(zhì)為政府劃撥，運營模式均較為成熟。9首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團去年年中，聯(lián)手投資70億元，開發(fā)一個位于河北香河的養(yǎng)老項目，該項目總建筑面積近200萬平方米。不詳。企業(yè)項目信息運營模式10云天房產(chǎn)集團在轉(zhuǎn)塘金家?guī)X開發(fā)的金色年華退休生活社區(qū)總占地面積達250畝。金色年華吸納了國外先進的經(jīng)營服務(wù)模式，配備了醫(yī)療中心、老年大學(xué)、國際交流中心、休閑娛樂中心、度假賓館等硬件設(shè)施，成為了國內(nèi)首個集生活居住、康復(fù)療養(yǎng)、休閑娛樂、旅游度假于一體，專為退休人士精心打造的多功能園林式的生活社區(qū)。不詳。11綠城集團臨平項目綠城藍庭在老年公寓方面有所涉足，向市場推出了70年產(chǎn)權(quán)的頤養(yǎng)公寓。不詳。12榮禾集團在西安樓觀公社項目中有配建養(yǎng)老地產(chǎn)項目。擬引進澳洲水博克模式。13綠地集團早在2004年就推出綜合性養(yǎng)老項目21城孝賢坊。不詳。14廣州家和集團宣布在白云區(qū)的500畝廣東頤老園項目將在今年底或明年初動工，計劃5年后主力進軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，成為專業(yè)的老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)運營商。不詳。15祈福集團旗下廣州祈福護老公寓依托國家三甲祈福醫(yī)院，是東南亞首家酒店式長者公寓，全國首間酒店式護老公寓，目前已吸引許多來自香港、廣州、深圳等地長者入住。會員制模式。16蔚藍房地產(chǎn)在沈陽新推有養(yǎng)老地產(chǎn)項目。項目待了解。17卓達集團與臺灣群業(yè)就中國養(yǎng)老示范社區(qū)項目達成戰(zhàn)略合作。在天津武清建設(shè)開發(fā)的養(yǎng)老示范社區(qū)項目，是國家民政部批準的在天津建設(shè)的中國養(yǎng)老示范基地項目中的一部分。該項目規(guī)劃總投資200億元，總建筑面積達600萬平方米。不詳。18明駿集團5月20日在廣州召開打造中國健康養(yǎng)老養(yǎng)生業(yè)第一品牌動員大會。將繼續(xù)擴建和完善明駿九曲度假村、明駿新知青村旺茂分村兩大健康養(yǎng)老養(yǎng)生基地，爭取在3年內(nèi)把公司旗下的頤添年大型連鎖機構(gòu)打造成為中國健康養(yǎng)老養(yǎng)生業(yè)的第一品牌。不詳。19海南天水房地產(chǎn)旗下項目文昌天水星河位于航天城——海南省文昌市文航大道南側(cè)，是以“養(yǎng)老·休閑·度假”為主題的中高檔住宅小區(qū)。不詳。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/市場現(xiàn)狀企業(yè)項目信息運營模式20新華錦集團聯(lián)合日本長樂控股株式會社投資3億元啟動的“長樂國際頤養(yǎng)中心”在嶗山區(qū)投入運營，揭開高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的面紗。非會員入住每月收費1萬元，常住養(yǎng)老三年以上至幾十年，根據(jù)房型不同，需要繳納199萬至300萬元的押金。日本模式。21世紀愛晚在全國7省市大面積圈地規(guī)劃建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但至今除了投資金額最少的海南興隆項目接近完工，其他地區(qū)均無進展。世紀愛晚亦是新華錦陽光城投資方之一?！?2今典集團正加大對養(yǎng)老地產(chǎn)的投入力度，正在開發(fā)酒店式的養(yǎng)老地產(chǎn)。——23麗水松坪農(nóng)林開發(fā)有公司8月13日，與浙江大學(xué)生態(tài)規(guī)劃與景觀設(shè)計研究所正式簽署項目合同，《麗水市松坪民族特色養(yǎng)老示范區(qū)概念性規(guī)劃》正式啟動。將打造獨具畬族民族特色的“民族特色養(yǎng)老基地”，成為旅游度假、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、養(yǎng)生、養(yǎng)老管護培訓(xùn)為一體的省級養(yǎng)老示范區(qū)?！?4香樹灣養(yǎng)老社區(qū)位于浦東新區(qū)南匯宣橋鎮(zhèn)，占地約100畝，總建筑面積約11萬平方米，規(guī)劃有300個福利性養(yǎng)老床位與532套老年公寓。2013年投入使用。從社區(qū)養(yǎng)老到養(yǎng)老社區(qū)。25路勁地產(chǎn)正在籌建上海養(yǎng)老地產(chǎn)項目，很有可能選擇自持，選擇長線投資，但對于土地定位、設(shè)計、質(zhì)量控制、服務(wù)以及后期運營，要求比較高。與日本馬森集團合作。26海滄人壽健康科技產(chǎn)業(yè)園項目廈門首個養(yǎng)生養(yǎng)老基地———海滄人壽健康科技產(chǎn)業(yè)園項目花落海滄天竺山片區(qū)。該基地規(guī)劃養(yǎng)老養(yǎng)生居住區(qū)和區(qū)域配套設(shè)施，涵蓋旅游度假、體育運動、養(yǎng)生居住和養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)總部四大板塊，總投資230億元，總占地約4.2平方公里。不詳。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/市場現(xiàn)狀企業(yè)項目信息運營模式1復(fù)星國際未來看好旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)，且會加大這兩個產(chǎn)品類型的投資。復(fù)星自身有醫(yī)療產(chǎn)業(yè)可以配合養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。不詳。2永泰紅磡（天津）正準備調(diào)整自己的戰(zhàn)略方向，轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ觥袄夏牮B(yǎng)生地產(chǎn)”（項目信息未公布）。不詳。3吉糧集團房地產(chǎn)擬在海南打造一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，配套包括五星級酒店、體育運動公園、高檔地產(chǎn)、風(fēng)情小鎮(zhèn)等。不詳。4金成集團（杭州）金成集團將合作方鎖定在了美國最大的房地產(chǎn)企業(yè)——普爾特公司。公司將在杭州、海南以及北方等全國重要城市布局大型的以養(yǎng)生休閑服務(wù)為內(nèi)涵的養(yǎng)生商業(yè)地產(chǎn)，根據(jù)不同城市特性和條件，將養(yǎng)生休閑概念融合到地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)建設(shè)中。從而開發(fā)更具國際化、人性化的高品質(zhì)項目，真正實現(xiàn)候鳥式的生活。不詳。5華潤地產(chǎn)宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。項目待了解。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/市場現(xiàn)狀國內(nèi)擬進入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的開發(fā)商一覽：企業(yè)項目信息運營模式1泰康人壽是保險界中步子邁得最大的公司之一。2009年11月第一個獲得保監(jiān)會批準投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)資格，成為保險業(yè)浮出水面的首例養(yǎng)老地產(chǎn)項目。隨后又斥資40億元購置小湯山溫泉鄉(xiāng)2000畝地，建造第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)（2013年至2014年建成）。今年初，在崇明島圈地2000畝用于建造高級養(yǎng)老社區(qū)。在三亞亦有項目。計劃將高檔養(yǎng)老社區(qū)的模式在全國鋪開。具體不祥。2中國人壽中國人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資緊隨泰康人壽其后，就連項目選址也與后者頗為相似。已在河北廊坊拿地超萬畝，總投資額約100億元。初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)一南一北的格局，而公司在南方的落腳點則與泰康人壽一樣是海南。不詳。3合眾人壽2010年4月，武漢市蔡甸區(qū)政府與合眾人壽簽訂100億元的合眾人壽健康社區(qū)項目，總建筑面積160萬平方米左右，項目建成后可容納老人上萬人。——4上海崇明陳家鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司與太平洋保險建一個占地約500余畝的高端養(yǎng)老院，該養(yǎng)老院有望在2013年底或2014年建成。入住該養(yǎng)老院的話預(yù)計每月花費要上萬元。供地模式尚未確定。5亞洲醫(yī)療控股公司旗下項目丹田醫(yī)居社區(qū)位于大連市。醫(yī)居社區(qū)里的醫(yī)院，不像傳統(tǒng)醫(yī)院，甚至不像醫(yī)院，但是，所有醫(yī)居社區(qū)內(nèi)的醫(yī)院，都是國際醫(yī)院。未來，醫(yī)居社區(qū)會在全國一二線城市相繼落地。由美國CHMS醫(yī)院管理集團運營，并分享所有的國際醫(yī)療資源。偏重醫(yī)療護理型。6中華國際老年康福中心/青島蔚山康橋投資公司將融資40多億元，在青島膠南小珠山建立一個“航母級”的養(yǎng)老中心———青島康福中心。占地4500畝，床位數(shù)達5000張。在其內(nèi)部建立獨立的大型醫(yī)院，將成為全國最大的綜合性養(yǎng)老機構(gòu)。首次提出“醫(yī)療安養(yǎng)”模式。7寶鋼建筑公司與迪賽投資寶鋼全資子公司寶鋼建筑公司和迪賽投資在上海宣布將攜手進軍四川“老齡產(chǎn)業(yè)”,投資150億元,在綿陽打造中國第一座長者康居及“精英長者”總部經(jīng)濟創(chuàng)新型城市綜合體——中國樂齡城。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/市場現(xiàn)狀國內(nèi)險資或其他投資渠道的養(yǎng)老工程一覽：企業(yè)項目信息運營模式1中國紅十字基金會與哈工大集團在深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)土洋海邊選擇了一塊156004.3平方米的項目用地，用于建設(shè)高端養(yǎng)老機構(gòu)，前期，哈工大集團丁香俱樂部公司已投入近8000萬元用于填海平整土地。不詳。2中國紅十字基金會與北京城建“曜陽國際老年公寓”密云項目不詳。3馬鞍山市政府馬鞍山市針對長三角推出“國際養(yǎng)老城”項目，規(guī)劃中的該項目配有?？铺厣t(yī)院、高端體檢中心、老年病研究所、急救中心、理療康復(fù)中心、護士培訓(xùn)學(xué)校、專家公寓及員工宿舍等，而且都是國際水準。除此之外，商業(yè)配套也少不了，酒店、超市、電影院，甚至連小學(xué)和幼兒園都在配套計劃中。中國現(xiàn)在的養(yǎng)老模式一般只有社會化養(yǎng)老和居家養(yǎng)老兩種，他們是第三種模式—社區(qū)養(yǎng)老。4中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會、扶綏縣政府、五行創(chuàng)展投資三方合作共建中國樂養(yǎng)城。項目擬建設(shè)老年養(yǎng)生養(yǎng)老專屬社區(qū)約６０萬㎡，包括特色老年養(yǎng)生公寓、樂養(yǎng)中心（老年大學(xué)及文化創(chuàng)意園）、老年特色商業(yè)、樂養(yǎng)服務(wù)中心及園林景觀和綜合配套；探視及旅游度假酒店（五星級）、康體康復(fù)中心、老年專科醫(yī)院等約１５萬㎡。項目總投資約３０億元。不詳。企業(yè)項目信息運營模式1城堡投資總部位于美國、掌管約440億美元的對沖基金公司城堡投資，正準備募集10億美元投資中國沿海城市的養(yǎng)老地產(chǎn)。引入國外的養(yǎng)老模式，希望能在中國開花結(jié)果。2EmeritusCorp.美國老年社區(qū)領(lǐng)先開發(fā)商，與國內(nèi)相關(guān)部門開始接觸，意欲進入中國市場。不詳。3LifeCareServicesLLC美國老年社區(qū)領(lǐng)先開發(fā)商，與國內(nèi)相關(guān)部門開始接觸，意欲進入中國市場。不詳。國內(nèi)政府或慈善基金開發(fā)的養(yǎng)老工程一覽：國外投資商擬開發(fā)的養(yǎng)老工程一覽：1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/市場現(xiàn)狀1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/核心問題在房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷、企業(yè)不斷尋求市場突破口的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為了一個新的關(guān)注點。但是，討論越來越熱烈的“養(yǎng)老論〞出現(xiàn)了眾說紛紜、各執(zhí)一詞的復(fù)雜局面，這不是因為這個問題本身有多復(fù)雜，而是參與思考、志在構(gòu)建養(yǎng)老體系的各路人士們出發(fā)點不同、動機有異。從最簡單的邏輯出發(fā)，研究養(yǎng)老地產(chǎn)，無非弄明白這幾個問題：1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/融資方式從開發(fā)主體看，開發(fā)商、保險公司、政府是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的三個主要力量。而國外養(yǎng)老地產(chǎn)投資商未來有可能會成為第四股力量。開發(fā)商保險公司政府保險公司和政府作為投資主體進入養(yǎng)老地產(chǎn)〔與傳統(tǒng)的養(yǎng)老院相比〕，在投資金額、融資渠道和建設(shè)規(guī)模上更為突出。開發(fā)商在運作養(yǎng)老地產(chǎn)時，由于可能難以從銀行或其他金融機構(gòu)獲得資金支持，有可能會發(fā)生“企業(yè)做金融〞的情況。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/融資方式親和源采取的兩部收費制，即會員卡費用〔45-88萬〕+年費〔3-7萬/年〕的方式就是一種“企業(yè)做金融〞的模式。會員卡A卡（不記名）B卡（記名)享受使用權(quán)年限與房屋土地年限同（70年）至老人壽終（15年）購買會員卡費用小戶型50萬45萬中戶型55萬大戶型88萬年費小戶型2.98萬/年/套2.38萬/年/套中戶型4.98萬/年/套大戶型6.98萬/年/套備注

允許轉(zhuǎn)讓會員卡，第一批50萬A卡已升值為75萬未滿15年，多余費用可退

超過15年，超過時間免費戶型面積小戶型（58平方米）、中戶型（72平方米）、大戶型（120平方米）親和源會員制社區(qū)的運營以會員制模式為載體，通過會員制的運營構(gòu)建了俱樂部式的效勞模式，從而提升與保障養(yǎng)老效勞的品質(zhì)親和源會員制的會員卡體系分為記名會員卡與不記名會員卡。咨詢合同章程入會申請推薦人擔(dān)保人體檢合格入會審核會員確認會員信息登記權(quán)益人合約入住合同入住1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/融資方式險資進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，有效拓寬了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的融資渠道，并拉長了壽險產(chǎn)業(yè)鏈。多家保險企業(yè)開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，多以升級版養(yǎng)老院的形式推出險資投資模式全資模式股權(quán)合作模式股權(quán)投資模式購買房地產(chǎn)投資信托基金REITs模式發(fā)行類不動產(chǎn)投資基金產(chǎn)品的投資計劃模式保險資金投資養(yǎng)老社區(qū)的重要意義：1.投資養(yǎng)老社區(qū)可以緩解保險資金“長短錯配〞壓力；2.投資養(yǎng)老社區(qū)可以完善保險公司運營的產(chǎn)業(yè)鏈。上游：醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等中游：養(yǎng)老社區(qū)下游：老年醫(yī)學(xué)、護理效勞等1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/經(jīng)營模式由區(qū)位分類，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)可以分為度假養(yǎng)老、郊區(qū)養(yǎng)老、市區(qū)養(yǎng)老幾類。度假養(yǎng)老國內(nèi)人群：據(jù)全國老齡委的調(diào)查顯示，我國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到全國旅游總?cè)藬?shù)的20%以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，開發(fā)旅游地產(chǎn)時考慮老年產(chǎn)品是一個值得關(guān)注的方向。國外人群：一些興旺國家，如日本、瑞士養(yǎng)老本錢非常高，勞動力缺乏，所以這些國家期望讓本國的老人在比較健康的階段到中國來養(yǎng)老，身體變差了之后再回國，所以，國外這局部人群也是我們未來開發(fā)養(yǎng)老工程時可能會利用到的客群。郊區(qū)養(yǎng)老老年人群體的特征是身心自由，不需要考慮上下班，所以郊區(qū)樓盤對他來講是一樣的。于是郊區(qū)樓盤對于上班族這是低價值的，但對于老年人群，更好的環(huán)境更好的空氣，適合養(yǎng)老，所以遠郊地產(chǎn)反而在一定情況上是適合養(yǎng)老，土地的價值反而被釋放出來了。市區(qū)養(yǎng)老未來城市市區(qū)內(nèi)會有一局部社區(qū)向養(yǎng)老轉(zhuǎn)型，更多地注入老年效勞。養(yǎng)老社區(qū)能夠在市區(qū)當(dāng)然好，但是市區(qū)內(nèi)資源非常有限，空間太小，本錢過高，所以養(yǎng)老地產(chǎn)要想有一定的規(guī)模，還是要去走郊區(qū)化、遠郊化路線。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/經(jīng)營模式留鳥式養(yǎng)老：老年人像“留鳥〞一樣四處度假旅游，根據(jù)不同季節(jié)，老人選擇度假式異地養(yǎng)老，住在異地養(yǎng)老院。異地養(yǎng)老的時間，根據(jù)老人需求，短那么15天、長那么兩三個月。養(yǎng)老院按統(tǒng)一的標準，提供適宜老年人居住、生活、娛樂、保健的養(yǎng)老場所和效勞設(shè)施，老人外出游玩時，還會派醫(yī)務(wù)人員“保駕護航〞。典型工程：昆明市盤龍區(qū)太陽城老年公館工程綜述：昆明市盤龍區(qū)太陽城老年公館是一個別墅式異地養(yǎng)老養(yǎng)生機構(gòu)。常年接收全國各地來云南養(yǎng)老及旅游的老人。公館引進國際國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)的先進管理及效勞理念，主要接納生活完全能夠自理的老人和留鳥式養(yǎng)生養(yǎng)老的老年群體。為老年人提供居住、生活照料、膳食、心理、精神支持效勞。太陽城老年公館為入住老人每天查房，定期組織老年人體檢，建立老年人健康檔案和制定老年人個案護理方案，使入住老年人得到相應(yīng)的養(yǎng)生保健。養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)是采取銷售還是持有經(jīng)營的模式，其實通常是由開發(fā)土地屬性決定的。出售持有如果土地屬性一開始即為政府相關(guān)部門比方民政部門劃撥的養(yǎng)老社區(qū)用地，銷售產(chǎn)權(quán)存在一定的障礙，那么需要引入會員制養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式，通過銷售會員卡以及諸多效勞的方式運營。此種模式的優(yōu)勢在于養(yǎng)老社區(qū)比較正宗、純粹，其核心競爭力在于專業(yè)的效勞，有利于可持續(xù)性經(jīng)營和品牌形象的沉淀。上海親和源是持有經(jīng)營模式的典型案例通過市場招拍掛等公開出讓渠道拿到的70年產(chǎn)權(quán)的商品房建設(shè)用地工程，最直接有效的開發(fā)模式是借鑒常規(guī)住宅開發(fā)的經(jīng)驗進行運作，只不過在前期規(guī)劃和籌劃階段，將適老化社區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計理念和適用于老年人群體的核心配套和相關(guān)配套考慮進去，做好公共效勞空間，在銷售階段采用出售產(chǎn)權(quán)房方式，在整個社區(qū)形成居家養(yǎng)老的氣氛。北京太陽城是出售模式的典型案例出租或出售，只是物業(yè)的持有形式在發(fā)生變化，并不影響社區(qū)的功能。無論是持有還是出售，養(yǎng)老社區(qū)都要具備同樣的功能，經(jīng)營問題不能跟社區(qū)的功能相沖突。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/經(jīng)營模式1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/經(jīng)營模式國內(nèi)的會員制盈利模式是在國外原有的模式根底上進行了創(chuàng)新改進：會員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高，具備自己的醫(yī)療效勞人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。原有模式中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費習(xí)慣和置業(yè)慣性，開展商對會員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的根底上，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。改進模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)其他的盈利模式：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購置一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。逆抵押貸款購房在工程存在不能進行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原那么，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和工程運營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。分散租賃模式1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/經(jīng)營模式1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/經(jīng)營模式養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該賺什么錢？賺土地的錢賺效勞的錢賺設(shè)施的錢賺人群的錢相比之下，遠郊地產(chǎn)反而在一定程度上更適合養(yǎng)老，因而土地價值得以提升。賺量身定做的錢養(yǎng)老人群處于身心衰退期，就有消費的需求，所以開展商在護理方面、效勞方面供給品種豐富，就有賺錢的時機。為老年人配制的會所，跟平時上班族配制的會所完全不一樣，因為老年人一天到晚在那里活動，只要把這個地方做好，老年人就愿意在那里買單。當(dāng)一個社區(qū)成熟之后，會形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應(yīng)，從而有利于提升地產(chǎn)價值。細分市場、研究老年人的活動規(guī)律，進行有針對性的設(shè)置，即量身定做，形成一套成熟效勞體系、管理體系，從而提升價值。這局部是最容易，也是開發(fā)商最想賺到的錢效勞和設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但這一局部是目前國內(nèi)工程的短板，未來需要開發(fā)商進一步加強從精神層面和量身定做提升價值需要開發(fā)商進行長時間的探索，才有可能實現(xiàn)1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/產(chǎn)品設(shè)計老年住宅的產(chǎn)品設(shè)計需從老年人的需求出發(fā)，而根據(jù)老年人的身體和心理健康狀況可將其分成四個階段，不同的階段有不同的需求。類型特征配套服務(wù)需求GG（gogo）可以自由地活動對社區(qū)配套和服務(wù)和一般社區(qū)區(qū)別不大SG（slowgo）身體機能開始下降區(qū)別和普通社區(qū)較大，要有護理服務(wù)才能匹配和確保安全。不同的社區(qū)會有不同的應(yīng)對方式。這些社區(qū)核心的差別不在于配套，而在于整個社區(qū)的開發(fā)理念和價值觀。NG（nogo）不能走動，處于臥床狀態(tài)GOING臨終狀態(tài)，即將離去注：以上這種老年人的階段劃分跟實際年齡不一定直接掛鉤。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/產(chǎn)品設(shè)計一個專為老年人解決日常生活的社區(qū)，需要遵循九個設(shè)計原那么：促進社交與溝通促進親友子女探訪無障礙，適應(yīng)性促進活動促進健康便于醫(yī)護與效勞的介入陽光化、時尚化、年輕化針對不同體能狀態(tài)的適用性開放兼容性1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/產(chǎn)品設(shè)計項目醫(yī)療文化娛樂生活休閑服務(wù)商業(yè)其他上海親和源醫(yī)院護理中心老年大學(xué)健康會所泛會所迷你高爾夫活動廣場門球場舞蹈廣場功能活動區(qū)護理服務(wù)物業(yè)管理商業(yè)街室外茶座度假酒店—北京東方太陽城綜合性醫(yī)院太陽會所老年大學(xué)精品圖書館

陶藝館棋牌吧演藝舞臺室內(nèi)溫泉泳池特色農(nóng)場垂釣區(qū)室外自助燒烤室外運動場所醫(yī)療服務(wù)物業(yè)管理度假酒店咖啡館KTV中、西餐廳幼兒園北京太申祥和山莊太醫(yī)館（中醫(yī)）養(yǎng)老院養(yǎng)生保健會所書院室外垂釣區(qū)醫(yī)療服務(wù)物業(yè)管理度假酒店—北京曜陽老年公寓基礎(chǔ)醫(yī)療保障醫(yī)療護理緊急救護老年大學(xué)游泳、桑拿保健按摩閱覽室書畫室棋牌室室內(nèi)運動館室外運動場所醫(yī)療護理服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)家政服務(wù)維修服務(wù)安保服務(wù)日常生活服務(wù)餐飲超市—云南臥云仙居新健康療養(yǎng)院養(yǎng)生會所野戰(zhàn)基地原生態(tài)蔬菜大棚棋盤廣場醫(yī)療保健服務(wù)物業(yè)管理星級酒店生態(tài)餐廳兒童游樂區(qū)國內(nèi)典型養(yǎng)老地產(chǎn)工程配套設(shè)置一覽：1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/產(chǎn)品設(shè)計項目醫(yī)療文化娛樂生活休閑服務(wù)商業(yè)其他綠地21城孝賢坊社區(qū)醫(yī)院老年大學(xué)養(yǎng)生文化館—醫(yī)療服務(wù)物業(yè)管理星級酒店商業(yè)街大型生活廣場幼兒園臺灣長庚養(yǎng)生文化村社區(qū)醫(yī)院閱覽室桌球室棋牌室美術(shù)教室證券室交誼室、佛堂、禮拜堂電腦教室舞蹈教室健身房KTV門球場籃球場網(wǎng)球場園藝農(nóng)場物業(yè)管理護理服務(wù)居家照顧服務(wù)餐廳美容理發(fā)室兒童游戲場總結(jié)：養(yǎng)老工程中，醫(yī)療配套是基石。完善的醫(yī)療配套以“醫(yī)院+療養(yǎng)院〞為標準，而開發(fā)商假設(shè)想提供專業(yè)的醫(yī)療和護理效勞，一般是采用將該局部業(yè)務(wù)外包給專業(yè)醫(yī)院〔上海親和源〕或是采用和品牌醫(yī)院合作〔社區(qū)內(nèi)設(shè)置提供根底醫(yī)療保障的醫(yī)院，并可和大醫(yī)院直接對接〕的方式。除了為老年人提供保證身體健康的配套外，精神娛樂方面的配套同樣非常重要。老年大學(xué)、養(yǎng)生會所、棋牌室等是標配，一定的戶外運動場所和設(shè)施也是必需的，如門球場、垂釣區(qū)等。一些工程根據(jù)條件，還會有農(nóng)莊、園藝等特色配套，豐富了老年人的休閑娛樂生活。一些配套較完善的工程還會設(shè)置有兒童活動的場所，這樣就方便了當(dāng)子女來看望照顧老人時，一同前來的小孩有可以活動的地方，是非常人性化的設(shè)置。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/產(chǎn)品設(shè)計功能需求居住功能生活休閑功能文化娛樂功能醫(yī)療護理功能效勞功能商業(yè)功能其他功能注重空間的無障礙設(shè)計，滿足入住老人根本的生活居住需要提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共空間提供老人增進友誼、交流的空間提供老人追求進步、提升自我的空間提供老人渴望年輕，享受童真的空間24小時為入住老人進行保健、醫(yī)療、理療、康復(fù)的全面護理保障老人享受周到細致的效勞，各種緊急情況下的應(yīng)急處理等滿足根本的購物、日用品采夠等需求滿足到此度假、陪伴老人的家人需求單間公寓套房別墅生態(tài)公園戶外健身區(qū)棋牌室茶室健身房種植園老年大學(xué)圖書室歌舞廳醫(yī)療室護理室緊急呼叫日常護理代辦效勞超市洗衣美發(fā)餐廳兒童托管中心通過對國內(nèi)假設(shè)干工程的分析，我們認為，一個完善的養(yǎng)老地產(chǎn)工程應(yīng)包含以下功能：1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的深入思考我們的目的是建設(shè)“中國式〞的養(yǎng)老地產(chǎn)，因此首先需要分析中國的房地產(chǎn)市場?！靶∈袌?，大供給〞居家養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老90%7%3%由于居家養(yǎng)老與一般房地產(chǎn)并不能形成鮮明的客群差異，所以養(yǎng)老地產(chǎn)最大的市場需求來自于居家養(yǎng)老。遠郊大盤+度假地產(chǎn)其他地產(chǎn)70%30%這兩局部中有相當(dāng)一局部客群是以養(yǎng)老為置業(yè)目的的，但傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)中并未對這局部客群做細分。7%的市場需求VS70%的市場供應(yīng)，出現(xiàn)的錯位說明現(xiàn)存的房地產(chǎn)開發(fā)模式中并沒有針對老年人的需求專門為其開發(fā)出特定產(chǎn)品。觀點：1.根據(jù)經(jīng)驗，在郊區(qū)工程中約有8-10%的客戶是老年人，置業(yè)目的是養(yǎng)老，隨著中國的老齡化進一步加劇，這個比例在穩(wěn)步上升。2.根據(jù)前一點，郊區(qū)大盤、區(qū)域工程如果做“純養(yǎng)老〞會有很大的風(fēng)險，但是如果提出“全齡化〞的社區(qū)概念，在工程中設(shè)置10%左右的老年住宅產(chǎn)品，會是很大的時機點。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的深入思考“速成〞的國內(nèi)區(qū)域開發(fā)國外區(qū)域開發(fā)周期：10-15年國內(nèi)區(qū)域開發(fā)周期：7-8年由于開發(fā)企業(yè)的要求，國內(nèi)區(qū)域開發(fā)的速度遠高于國外，而養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的不完善，使養(yǎng)老產(chǎn)品的配套建設(shè)在高速開發(fā)中可能出現(xiàn)滯后。觀點：想要滿足國內(nèi)區(qū)域開發(fā)的周期要求，完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈是必由之路。因此無論由開發(fā)商、咨詢公司、設(shè)計院誰來牽頭，都要完成整合上下游資源的工作，才能實現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康快速開展。拓展以及完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，是促使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康開展、快速成長的必由之路。上游中游下游產(chǎn)業(yè)的整合是產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)過程中最復(fù)雜的工作，需要長期的資源和經(jīng)驗積累。1、養(yǎng)老地產(chǎn)營運模式分析/養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的深入思考2、工程賣點梳理工程賣點梳理——工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標：總體經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)劃條件總用地面積150畝（100000㎡）凈用地面積：84826.5㎡容積率2.0綠地率：36.6%建筑密度21%總建筑面積169650㎡老年公寓建筑面積136590㎡綜合樓建筑面積13200㎡賓館建筑面積19860㎡工程容積率較市場平均水一般，關(guān)于規(guī)劃工程規(guī)劃，需前期甲方各位領(lǐng)導(dǎo)及時給出相關(guān)指標。工程賣點梳理——工程規(guī)劃工程地塊方正工程規(guī)劃以兵營式排列為主工程建筑形態(tài)多以小高層為主體工程規(guī)劃主入口連中心綠化廣場，屬常規(guī)做法。工程商業(yè)配套體量不大〔20%以內(nèi)〕工程賣點梳理——開發(fā)商湖北綠意養(yǎng)老投資有限公司在武漢建有高檔老年公寓選址：漳河新區(qū)荊山大道以西，關(guān)公大道以北、顯圣路以東、占地150畝，建筑面積16.8萬方，能供3000以上老年人居住。工程總投資5億元人民幣本案賣點梳理地段〔漳河新區(qū)核心地段〕————————————————————交通便利〔關(guān)公大道、荊山大道主干道〕——————————————生態(tài)運動公園附近〔生態(tài)環(huán)境，空氣質(zhì)量〕—————————————體量：16.8萬方〔荊門最大型養(yǎng)老社區(qū)〕——————————————新區(qū)〔升值潛力〕————————————————————————2.0容積率〔低容積率帶來更寬樓間距、更開闊視野、舒適空間〕————園林綠化〔打造后現(xiàn)代風(fēng)格效勞式園林〕——————————————建筑風(fēng)格〔類板式小高層、歐洲后現(xiàn)代建筑風(fēng)格〕——————————戶型優(yōu)勢〔待提煉〕———————————————————————智能化配套〔待提煉〕——————————————————————物業(yè)管理〔建議聘請國內(nèi)知名健康醫(yī)療機構(gòu)公司〕———————————車位配比————————————————————————————專業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)商———————————————————————自身配套————————————————————————————養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈合作單位〔知名合作單位〕———————————————X

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XXX本案10大賣點提煉生態(tài)運動公園附近公園〔生態(tài)環(huán)境，空氣質(zhì)量〕體量：荊門最大型養(yǎng)老社區(qū)〔16.8萬方〕2.0容積率〔低容積率帶來更寬樓間距、更開闊視野、舒適空間〕園林綠化〔打造后現(xiàn)代風(fēng)格互動式園林〕戶型優(yōu)勢〔待提煉〕智能化配套〔待提煉〕物業(yè)管理〔建議聘請湖北省內(nèi)知名健康醫(yī)療機構(gòu)公司〕專業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)商自身配套〔待提煉〕養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈合作單位〔知名合作單位〕本案核心賣點提煉：專業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)商KFS專業(yè)、專注價值、實力生態(tài)環(huán)境本工程選址位于湖北省荊門市漳河新區(qū)、生態(tài)公園附近體量荊門最大型養(yǎng)老社區(qū)〔16.8萬方〕公園旁生態(tài)居荊門最大1個中心2個基本點8大優(yōu)勢10大核心優(yōu)勢專業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)商體量環(huán)境16.8萬方荊門最大新區(qū)、公園2.0容積率園林綠化戶型優(yōu)勢智能化配套物業(yè)管理自身配套養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈合作單位性價比本案核心賣點提煉：3、工程定位工程案名建議好案名等于工程一半的成功主推案名：九如居漳河新區(qū)老年公寓九如：如山、如阜、如陵、如崗、如川之方至、如月之恒、如日之升，如松柏之蔭、如南山之壽，也是祝頌之辭。瓷盤上繪佛手、桃、石榴，喻多?！卜鹋c福音近〕、多壽、多子，繪九個如意指代“九如〞，合稱“三多九如〞。工程案名建議備選案名松鶴延園漳河新區(qū)老年公寓荊門首稀專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)工程定位：最大稀有

最專業(yè)九如居漳河新區(qū)老年公寓荊門首稀專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)九如居老吾老以及人之老工程形象推廣語：漳河新區(qū)老年公寓荊門首稀專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)本案核心價值體系三、工程營銷策略1、核心營銷〔競爭〕策略2、價格體系3、營銷推廣策略4、工程營銷組織1、核心營銷〔競爭〕策略核心營銷〔競爭〕策略做福壽居的升級產(chǎn)品——體量大、效勞優(yōu)

形象推廣超越福壽居——專業(yè)團隊、活動營銷情景展示效勞營銷

定價略超越福壽居優(yōu)惠大于福壽居——先做高檔次做旺場

用養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資模式運營，融入常規(guī)地產(chǎn)推廣銷售模式形象至高情景前置低開高走現(xiàn)金為王工程營銷戰(zhàn)略的總思想營銷總戰(zhàn)略活動營銷為主吸客留客情景展示為輔活動營銷為主結(jié)合工程資源的城市活動

直擊目標客群的營銷活動與工程營銷節(jié)點結(jié)合的公關(guān)活動營銷總戰(zhàn)略活動一“九如居〞杯2024年度荊門社區(qū)老年才藝大賽比賽內(nèi)容舞蹈、健身操、書畫、烹飪等參賽對象荊門區(qū)區(qū)各大社區(qū)\企業(yè)團體\個人

大賽組織機構(gòu)主辦單位：荊門區(qū)區(qū)文化體育局協(xié)辦單位：荊門市老齡委、廣電荊門區(qū)管理處、荊門體育中心、荊門區(qū)文化館、各街道辦事處〔管委會〕、區(qū)教育局。支持媒體報紙：電視：網(wǎng)絡(luò)：播送：大賽時間2024年8月至9月大賽地點地點：待定活動一“九如居〞杯2024年度荊門社區(qū)老年才藝大賽活動二“九如居〞杯荊門“老有所樂〞棋牌節(jié)活動三“九如居〞杯荊門銀發(fā)老年人相親會活動四“九如居〞杯“銀發(fā)好聲音〞荊門老年人K歌大賽活動五“九如居〞杯“快樂銀發(fā)港澳游〞現(xiàn)場售樓部展示天鵝廣場外展售樓部展示現(xiàn)場樣板區(qū)展示樣板房展示樓體展示情景展示為輔營銷總戰(zhàn)略營銷中心及樣板間設(shè)計建議思路：重點不光是品質(zhì)更關(guān)鍵的重點是“品質(zhì)感〞現(xiàn)場售樓部展示——荊門區(qū)域首個星級文化售樓部現(xiàn)場售樓部目的：■截流周邊競案工程客戶；■傳播工程信息主要陣地，為工程銷售蓄積客戶；■銷售情景體驗現(xiàn)場，拔高工程關(guān)注客戶、來訪客戶的心理預(yù)期；體驗中心類型：形象樹立為主，情景體驗為輔。選址建議：工程現(xiàn)場兩條道路交匯處，車流、人流較大。售樓部內(nèi)設(shè)荊門最大百壽圖售樓部內(nèi)設(shè)荊門最大百壽圖現(xiàn)場售樓部展示——荊門區(qū)域首個星級售樓部除了裝修出彩之外，售樓部內(nèi)部配置：展板燈箱；飲料機+飲水機〔免費供給果汁飲料〕大屏幕電視〔播放三維動畫〕禮品架+資料架銷售人員統(tǒng)一服裝〔銷售人員、效勞人員、保安、保潔、門童〕簡易體檢設(shè)備營銷中心高端形象化工程在銷售前的形象展示一定要完全充分表達工程高端的形象及生活品位。1、銷售現(xiàn)場與樣板區(qū)域的展示：(1)銷售現(xiàn)場氣氛營造(2)樣板間的風(fēng)格選擇與設(shè)計2、品牌與效勞展示：(1)工程物管效勞展示(2)商業(yè)、教育配套3、工程規(guī)劃優(yōu)勢展示(1)工程建筑產(chǎn)品優(yōu)勢(1)工程園林、景觀設(shè)計優(yōu)勢現(xiàn)場售樓部展示圍擋示意現(xiàn)場包裝策略——給客戶強烈視覺感受銷售現(xiàn)場的展示高品質(zhì)、高質(zhì)量、6米高的圍擋公示圍擋示意現(xiàn)場包裝策略——給客戶強烈視覺感受銷售現(xiàn)場的展示高品質(zhì)、高質(zhì)量、6米高的圍擋公示銷售現(xiàn)場的展示銷售現(xiàn)場的展示銷售現(xiàn)場的展示——樓體展示——樓體包裝燈光工程塔樓的西側(cè)、南側(cè)展示銷售現(xiàn)場的展示——樓體展示銷售現(xiàn)場的展示——營銷節(jié)點展示2、價格體系暫略3、營銷推廣策略整體建議營銷推廣占銷比1.5%

廣告營銷費用劃分額度營銷總費用劃分形式工程面對片區(qū)強勁對手，又需在短期內(nèi)達成銷售，到達強銷目的，本盤推廣必定在前期需要大量工作樹立高形象、強氣勢，從而迅速奠定本案區(qū)域地位。因此，本案廣告營銷根據(jù)工程推售節(jié)點，分為形象、熱銷、清盤三個階段。費用的將有別于常規(guī)3:4:4劃分，而應(yīng)按4:3:3比例，迅速立市，完成銷售目標。形象期廣告經(jīng)費用途媒介—報紙短信

網(wǎng)絡(luò)：荊門搜房、荊門論壇戶外：燈桿旗：

交通藍牌制作—物料類：VI、海報、戶型單張、銷售法律文件；

包裝類：車身、外展點、臨時接待中心、售樓部包裝、樣板間包裝活動—階段大型營銷活動、周周小活動推廣排期（2013）8月12月1月2月時間銷售節(jié)點拓客排期推廣主題線上線下“荊門首席老年公寓啟幕〞戶外/報廣/活動/現(xiàn)場包裝/網(wǎng)絡(luò)/派單小眾渠道；餐館、娛樂鋪開現(xiàn)場包裝/網(wǎng)絡(luò)/開盤短信/活動“老帶新〞老客戶“荊門首席老年公寓，傾城開盤〞9月10月11月3月長期外展點拓客社區(qū)流動外展點拓客社區(qū)流動外展點拓客大客戶拓客小眾渠道；餐館、娛樂鋪開現(xiàn)場包裝/網(wǎng)絡(luò)/開盤短信/活動“荊門首席老年公寓，傾城加推〞開盤加推20132014首期開盤銷售目標的達成，將圍繞營銷活動為主，配合各大線上推廣渠道，通過營銷活動聚焦人氣，輔以案場促銷刺激(客戶、銷售人員〕、增加蓄客量率為目的，達成目標。推廣線——媒體：報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、戶外、寫字樓框架、短信、現(xiàn)場包裝〔導(dǎo)視和路旗〕；活動線——8-10月啟動線上三個大型主題活動，啟動各媒體渠道配合活動信息，聚焦人氣，提高工程知名度，提升開發(fā)商品牌價值，為工程價值提供有利支撐；—線下案場及戶外小活動拉攏人氣，提升區(qū)域認知度，有效吸引客戶；銷售線——8月-9月中旬客戶登記；——9月中旬-10月客戶認籌；——10月8日老年公寓首期開盤；線下活動配合A、老年人免費體檢：B、環(huán)保購物袋、遮陽傘派送A、老年人免費體檢：活動時間：8月底活動地點：荊門各社區(qū)活動目的：積累片區(qū)老年客戶根本資料；對區(qū)域內(nèi)客戶進行摸底分析；對老年公寓工程進行潛在宣傳活動費用：20000元活動執(zhí)行：〔暫略〕B、環(huán)保購物袋、遮陽傘派送活動時間：3-4月〔周末除外〕活動地點：沃爾瑪商圈，荊門區(qū)人民路沿線晨練廣場活動人群：公園所有晨練及路過人群活動目的：提高工程知名度，聚集人氣活動費用：40000元活動執(zhí)行：〔暫略〕工作重點細部工作事項時間區(qū)間相關(guān)策略及建議售樓處展示現(xiàn)場+外展銷售必備條件樣板房售樓部2樓樣板房所需物料準備完畢，各項保安、清潔及維護工作開始展開，為全面推廣鋪好基石。觀景樣板房看樓通道保證看樓通道的暢通及周邊景觀的完好園林景觀在時間允許的情況下，建議先完成售樓通道周邊的園林景觀工程停車場及早安排售樓處門口有足夠的車位為前來參觀樣板房的客戶提供停車服務(wù)物管公司——武漢茂業(yè)顧問進駐——其它平面宣傳物料確?？蛻舻浆F(xiàn)場后有足夠資料取閱公開出售前銷售準備工作工程團隊將參與以下環(huán)節(jié)工作：1.營銷執(zhí)行方案確定2.價格方案確定3.客戶梳理