個(gè)人住房按揭貸款的銀行風(fēng)險(xiǎn)管理

個(gè)人住房按揭貸款的銀行風(fēng)險(xiǎn)管理摘要：本文以我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)的現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，考察發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的歷史事件與做法，分析不同因素產(chǎn)生的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的銀行風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的管理建議。關(guān)鍵詞：住房按揭貸款銀行風(fēng)險(xiǎn)來源銀行風(fēng)險(xiǎn)管理個(gè)人住房按揭貸款是指購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。目前我國(guó)的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展壯大，僅2009年一年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資資金來源中就有8403億元的個(gè)人按揭貸款，其增速高達(dá)116.2%。隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，未來幾年，我國(guó)很可能進(jìn)入個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)期。而最先受到風(fēng)險(xiǎn)影響的就是與社會(huì)大眾生活息息相關(guān)的商業(yè)銀行?；诖?，我國(guó)社會(huì)日趨意識(shí)到管理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)銀行風(fēng)險(xiǎn)的重要性?？刂沏y行風(fēng)險(xiǎn)有利于維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的活躍性，保障銀行業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速發(fā)展，提高人民的生活水平和幸福感。一、按揭貸款業(yè)務(wù)銀行風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因銀行風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在貨幣經(jīng)營(yíng)和信用活動(dòng)中，由于事先無法預(yù)料的不確定因素的影響，使銀行的實(shí)際受益與預(yù)期受益發(fā)生偏離，從而導(dǎo)致銀行資金、財(cái)產(chǎn)或信用損失的可能性。（一）于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)一國(guó)出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象的時(shí)候，銀行貸款的實(shí)際利率就會(huì)下降甚至變?yōu)樨?fù)數(shù)。個(gè)人住房按揭貸款屬于長(zhǎng)期貸款，在存在嚴(yán)重通貨膨脹的情況下，放貸銀行很可能陷入流動(dòng)性危機(jī)。（二） 購房者的風(fēng)險(xiǎn)即違約風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款人沒有按時(shí)償還銀行的本息，從而造成銀行損失的可能性。違約風(fēng)險(xiǎn)可分為理性違約和被迫違約。理性違約是指借款人在有能力償還的情況下的主動(dòng)違約。這種違約多發(fā)生在房產(chǎn)價(jià)格下降的條件下，常見的就是因利率提高引發(fā)的提前還款的行為。被動(dòng)違約則是指借款人仍具有還款意愿，但基于一些被迫的因素使得還款能力喪失的情況。（三） 源于房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行作為放貸人有保障貸款者的權(quán)利不被侵犯的責(zé)任。開發(fā)商能否按期交房，購房者是否可以如期得到合同上約定的房屋等情況均會(huì)對(duì)商業(yè)銀行是否能夠按期收回貸款造成影響。一方面，如若開發(fā)商未能按約定期限完工交樓，那么就會(huì)造成購房合同無法履行，從而延長(zhǎng)商業(yè)銀行收回按揭貸款的時(shí)間，引發(fā)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，如果開發(fā)商交房時(shí)，購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的房子與購房合同表述的不一致時(shí)，購房者存在解除購房合同的可能性，因而損害了銀行的利益。（四） 銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)由于員工職業(yè)道德觀念的不同，銀行內(nèi)部存在的部分員工疏于職守，或者是為了個(gè)人利益，辦理“假按揭”的現(xiàn)象，同樣會(huì)造成銀行的重大損失。二、政策建議（一） 個(gè)人住房按揭貸款證券化制度我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展受到金融市場(chǎng)不完善的條件制約，這同時(shí)決定了我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款更易受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。分析美國(guó)的貸款運(yùn)作方式可以發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房按揭貸款證券化可以降低成本、加速資金回籠、分散風(fēng)險(xiǎn)。為了降低宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動(dòng)對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響，應(yīng)建立健全我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款的一級(jí)市場(chǎng)，并根據(jù)住房抵押貸款規(guī)模的不同設(shè)計(jì)不同的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。（二） 健全消費(fèi)者征信信息記錄、查詢體系，以期把信息不對(duì)稱的危害降到最低，將部分潛在的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽期雖然我國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)建立了個(gè)人征信系統(tǒng)，但是其所記錄的信息量過少，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，信息不夠透明。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2008年底，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)收錄了6.4億自然人的信息，但其中僅1.4億人有信貸記錄。故筆者認(rèn)為，我國(guó)一方面應(yīng)建立起一個(gè)由國(guó)家主導(dǎo)的、非盈利的、信息透明度高的、具有同一評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人征信體系，另一方面要完善個(gè)人信用信息網(wǎng)上查詢系統(tǒng)。（三） 住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)和擔(dān)保機(jī)制我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展初期。前些年，國(guó)家為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，放寬了房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件，推行按揭貸款制度，使得房地產(chǎn)預(yù)售制度盛行。但是，該制度的缺陷在一定程度上為開發(fā)商不正當(dāng)?shù)闹\取利益創(chuàng)造了條件，從而提高了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中開發(fā)商造成的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為最大限度降低個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中源自房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)設(shè)立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。一方面規(guī)定開發(fā)商分階段向銀行交納擔(dān)保，以便于商業(yè)銀行設(shè)立開發(fā)商的專項(xiàng)資金賬戶，監(jiān)控資金的使用；另一方面，要求保險(xiǎn)公司介入個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，提供相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，為銀行轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)。（四）內(nèi)部監(jiān)管針對(duì)日趨浮躁、利益至上的社會(huì)環(huán)境，為加強(qiáng)內(nèi)部控制，銀行應(yīng)該加強(qiáng)員工道德操守的教育，樹立內(nèi)控人人有責(zé)的觀念，營(yíng)造良好的內(nèi)部控制文化氛圍。參考文獻(xiàn)：《商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款違約風(fēng)險(xiǎn)研究》[j].集體經(jīng)濟(jì)，2010；11劉海峰.《個(gè)人住房按揭中銀行風(fēng)險(xiǎn)防范與控制研究》[d].貴州：貴州大學(xué)，2007劉琳.《我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)》[d].廈門：廈門大學(xué)，2006孫從海.《消費(fèi)信用理論研究與經(jīng)