商業(yè)地產(chǎn)基礎知識

商業(yè)地產(chǎn)基礎知識商業(yè)類型從行業(yè)結構來看，商業(yè)類型有批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進出口業(yè)；從投資主體來看，商業(yè)類型由買賣型向外買賣型的延伸，各類經(jīng)紀代理和交易中介服務機構，如批發(fā)市場、商品交易所也列入商業(yè)范疇。商業(yè)地產(chǎn)正是這種交易服務機構。業(yè)態(tài)模式業(yè)態(tài)模式主要特色與功能主要競爭對手已在中國開設的店名（例）標準化食品超市

（SM）營業(yè)面積1000平方米以上，以經(jīng)營生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔傳統(tǒng)食品超市（不經(jīng)營生鮮食品的小超市），食品店，雜貨店，菜市場阿霍德頂頂鮮超市（荷蘭）

友誼西龍超市（日本）大型綜合超市

（GMS）營業(yè)面積達2500平方米以上，綜合食品超市和百貨店特色食品超市，百貨公司、食品專賣店和熟食店家樂福（法國）

沃爾瑪購物廣場（美國）

蓮花易初購物中心（泰國）商品批發(fā)集散中心

（新模式）營業(yè)面積10000平方米以上，以國內(nèi)外名牌產(chǎn)品的批發(fā)為主。批發(fā)商場，大型超市，倉儲賣場利聯(lián)倉行（香港）倉儲式會員店

（WS）營業(yè)面積10000平方米以上，經(jīng)營內(nèi)容50%-70%為食品，50%-30%為非食品批發(fā)商店，超級市場，農(nóng)貿(mào)市場麥德龍（德國）

沃爾瑪山姆會員店（美國）

萬客?。ê商m）

好又多（臺灣）

百盛量販（馬來西亞）

大潤發(fā)（臺灣）便利店

（CVS）營業(yè)面積80-100平方米，經(jīng)營內(nèi)容為食品，飲料，便利性服務食品店、雜貨店、快餐店、藥店7-11（美國）

羅林（日本）

百佳（香港）超大型購物中心

（MALL）營業(yè)面積40000平方米以上，提供購物、娛樂、餐飲、旅游、休閑、辦公為一體的全方位服務百貨商廈、食品餐飲業(yè)、娛樂休閑業(yè)第一八佰伴商廈（日本）

遠東百貨（臺灣）

新東安百貨（香港）中高檔百貨公司營業(yè)面積10000平方米以上，提供店中店和時尚百貨服務百貨商場豐聯(lián)商廈（新加坡）

太平洋百貨（臺灣）總結大眾化現(xiàn)代連鎖型零售業(yè)，超大型現(xiàn)代購物中心，新型百貨公司大陸傳統(tǒng)商店歐美日為代表的跨功連鎖集團臺、港、東南亞華人百貨集團

臺、港、東南亞華人連鎖訪華團地產(chǎn)商業(yè)概念：地產(chǎn)商業(yè)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動。地產(chǎn)商業(yè)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務市場等相關的商業(yè)運作；產(chǎn)權式商鋪產(chǎn)權式商鋪是國際流行的所有權和經(jīng)營權分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，這種投資方式也被業(yè)界稱為“以穩(wěn)妥的方式實現(xiàn)個人資金的資本化擴張”。其主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將業(yè)權商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。商圈的概念：所謂商圈，是指店鋪坐落點為圓心，向外延伸某一距離，以次距離為半徑，形成一圓形之消費圈。商圈之大小視其業(yè)態(tài)業(yè)種之不同而有所區(qū)分，以零售業(yè)而言，一般以方圓

500M為主商圈，方圓1000M為次商圈。商圈的形態(tài)：商圈的形態(tài)一般有以下幾種即：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)和混合區(qū)。商鋪分類：1、

按照開發(fā)形式進行分類

（1）、商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

（2）、市場類商鋪

在這里，我們所說的'市場'是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成20~30平米甚至幾平米的鋪位，然后進行小單元零售或長期出租。特點：此種類型商鋪特點是投資門檻相對較低，有一定收益承諾保證，適合個人投資長線投資。（六）商鋪投資要熟知12項價值因素影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素大約有12項，這些因素對不同類型商鋪價值的影響是顯著不同的。1、商情因子：指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。2、客流量：客流量對于商鋪的價值至關重要。商情因子闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪價值的“微觀”量化。3、“可視性”因子：商鋪的“可視性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設計，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極容易被消費者看到。4、樓層：商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力不小，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。5、交通條件：交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。6、停車條件：具體講就是轎車停車場。強調(diào)停車條件的重要性，是出于中國經(jīng)濟強勁增長的勢頭。7、規(guī)劃設計的科學性：規(guī)劃設計必須體現(xiàn)市場功能的需要。通常，開發(fā)商需要從市場的角度對項目規(guī)劃設計進行調(diào)整。8、硬件條件：商鋪的硬件條件具體指商鋪的設計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。9、經(jīng)營商品的類型：經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關系。不同的商品，其利潤空間顯著不同。10、隸屬項目的運營特點：商鋪多數(shù)隸屬于某個項目，所隸屬項目的類型、運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的。11、商