山水鳳凰城市場調(diào)研報(bào)告

山水鳳凰城工程市場調(diào)查報(bào)告PAGEPAGE2天天文檔在線最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全QQ：744421982 山水*鳳凰城市場調(diào)研報(bào)告編制單位：房地產(chǎn)信息咨詢有限公司山水*鳳凰城市場調(diào)研報(bào)告目錄前言第一局部工程簡介……………4第二局部桂林宏觀經(jīng)濟(jì)分析…………………9第三局部房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀………………16一、別墅篇……………………22二、住宅篇……………………36三、商用篇……………………57四、營銷篇……………………65五、總結(jié)篇……………………88第四局部工程市場分析與建議……………93工程SWOT分析……………94市場支撐點(diǎn)………………101初步建議…………………103第五局部工程總體規(guī)劃概念………………115前言為了開發(fā)桂林山水鳳凰城,本司于2024年2月18日至2月26派出了由籌劃部經(jīng)理陳宗力為領(lǐng)隊(duì)，成員包括有市場調(diào)研專家、經(jīng)濟(jì)師、建筑師、營銷籌劃及銷售專業(yè)人員組成的9人調(diào)查組，對桂林市以及臨桂縣的地理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)狀況做了詳細(xì)的調(diào)查研究。本次調(diào)查共走訪樓盤42個，其中對33個樓盤進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研，包括純別墅盤8個，別墅與洋房組合4個，純洋房盤18個及商鋪3個。本次調(diào)研的目的是為山水鳳凰城的開發(fā)作全面、客觀、準(zhǔn)確的前期市場資料收集、統(tǒng)計(jì)和市場狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，以期找到工程的市場切入點(diǎn)，為工程作出科學(xué)、合理的決策和定位提供理論根據(jù)。本案主要采用實(shí)地考察、收集相關(guān)資料以及邀約各行業(yè)人士、購房者深度訪談的方式開展調(diào)研工作。

編寫人員名錄指導(dǎo)——陳宗力統(tǒng)籌與整合——湯仲堅(jiān)編寫組成員——湯仲堅(jiān)、李諶、張慶鋒、譚宜溯、陳琳、齊可各成員具體負(fù)責(zé)章節(jié)：湯仲堅(jiān)——桂林市概況、市調(diào)總結(jié)、工程SWOT分析、工程潛在消費(fèi)群分析、工程開發(fā)目標(biāo)李諶——桂林市房地產(chǎn)開展?fàn)顩r、消費(fèi)者分析、工程開發(fā)目標(biāo)張慶鋒、譚宜溯——區(qū)域狀況及競爭對手分析陳琳——區(qū)域狀況及競爭對手分析〔廣告局部〕齊可——區(qū)域狀況及競爭對手分析〔產(chǎn)品設(shè)計(jì)局部〕第一局部：工程簡介工程概況工程名稱：山水·鳳凰城投資方：臨桂縣山水鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：桂林市臨桂縣世紀(jì)北道西側(cè)，北距機(jī)場路約500米，南靠世紀(jì)大道土地情況：一期工程占地280000M2合420畝，總建筑面積68362.85M2〔約420畝〕，容積率0.244，住宅64262.85M2，商業(yè)鋪面600M2，會所1000M2，設(shè)備及管理用房1000M2；民航醫(yī)院1500M2綠化用地面積25913M2，道路用地面積29239M2，地質(zhì)條件優(yōu)越，給排水、排污、供電、通訊、道路等根底設(shè)施齊全。場地根本平整，內(nèi)有一些小山坡。周邊環(huán)境：隨著桂林兩江國際機(jī)場和桂柳、桂梧高速公路，321國道改造等大型根底設(shè)施工程的相繼完工、交付使用，臨桂縣的投資軟、硬環(huán)境得到改善。其他：一期3/5已經(jīng)由廣西民航訂購。城市概況桂林市地理環(huán)境桂林是世界著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西壯族自治區(qū)東北部，行政區(qū)劃5個城區(qū)〔象山、秀峰、七星、疊彩、雁山〕和12個縣，行政區(qū)域總面積27809平方公里。其中市區(qū)面積565平方公里?？?cè)丝?83.28萬人，其中市區(qū)人口64.42萬人。人口自然增長率為0.42%，人口密度為每平方公里171人。臨桂位于廣西東北部、桂林市西郊，距桂林市中心6公里。建縣始于漢代元鼎六年〔公元前111年〕，距今已兩千余年?？偯娣e2202平方公里，縣轄8鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，其中有宛田、黃沙兩個瑤族鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?4.58萬人，少數(shù)民族3.58萬人。城區(qū)駐地臨桂鎮(zhèn)，亦是桂林市西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，實(shí)行區(qū)縣合一，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動中心，學(xué)校、醫(yī)院、體育、供電、供水、電訊等效勞設(shè)施俱全。臨桂陸空交通優(yōu)勢十分突出，境內(nèi)桂林兩江國際機(jī)場、湘桂鐵路、桂海高速公路、機(jī)場專用公路、廣州至成都321國道、桂林至浮石20241省道等交匯于縣城，形成東通廣東，北上湖南，西達(dá)四川，南至北海、湛江的交通網(wǎng)絡(luò)。全縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有20000KVA變電站兩座，生產(chǎn)生活用水充足，除黃沙、渡頭兩鄉(xiāng)駐地分別通鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級公路、國防公路外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地都通柏油路，全縣已實(shí)現(xiàn)村村通程控電話，社會配套設(shè)施齊全。第二局部桂林宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、經(jīng)濟(jì)概況1、國民經(jīng)濟(jì)概況2024年桂林市固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，全社會完成固定資產(chǎn)投資97.4億元，比2001年增長10%，其中房地產(chǎn)投資在前三年平均遞增28.3%的根底上比上年增長31.8%，公路建設(shè)投資增長33.1%。2024年桂林國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，各項(xiàng)社會事業(yè)蓬勃開展。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值397.46億元，較上年增長9.8%；全社會固定資產(chǎn)投資110.64億元，較上年增長13.6%；財(cái)政收入37.04億元，較上年增長12.6%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，三次產(chǎn)業(yè)開展確立新格局，結(jié)構(gòu)優(yōu)化對經(jīng)濟(jì)增長的拉動效應(yīng)日漸突出。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的30.9：30.1：39調(diào)整為28.6：32.4：39，第二產(chǎn)業(yè)所占比重提高2.3個百分點(diǎn)，超過第一產(chǎn)業(yè)；財(cái)政收入占GDP的比重也有所提高。2、財(cái)政金融稅收及國有資產(chǎn)收益、國土收入等征管力度進(jìn)一步加大，財(cái)政收入平穩(wěn)增長；財(cái)政支出保證了正常的需要，財(cái)政資金運(yùn)轉(zhuǎn)效益不斷提高。財(cái)政改革不斷深化，按屬地劃分稅收權(quán)屬為主要內(nèi)容的城市財(cái)政體制改革進(jìn)展順利。金融運(yùn)行平穩(wěn)，年末金融機(jī)構(gòu)存款余額414.78億元，增長13.2%，貸款余額245.41億元，增長13.9%，金融行業(yè)對我市經(jīng)濟(jì)開展的支持力度加大。3、旅游以旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)完成增加值155.3億元，增長10.9%。接待旅游者854.29萬人次，其中海外旅游者44.56萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入34.34億元；接待會議951個，參會人數(shù)增長49%；成功承辦了亞歐年輕議員會議第五屆年會、旅游目的地開發(fā)與管理地區(qū)合作研討會等國際會議，成功舉辦了“韓國周〞、“日本周〞活動，開通了桂林至泰國、馬來西亞航線。政府利用2024年10月中國——東盟博覽會在南寧召開的有利時機(jī)，發(fā)揮桂林旅游優(yōu)勢，在桂林舉辦東盟旅游區(qū)合作相關(guān)活動。鼓勵開展旅游地產(chǎn)工程，適時啟動環(huán)城市旅游度假帶建設(shè)；新推出一批特色鮮明的景區(qū)景點(diǎn)和主題旅游城鎮(zhèn)，繼續(xù)培育開展優(yōu)秀旅游縣，開展農(nóng)村旅游業(yè)，擴(kuò)大城鄉(xiāng)旅游交流與合作，擴(kuò)大旅游經(jīng)濟(jì)覆蓋率。4、商貿(mào)商貿(mào)效勞業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。商貿(mào)企業(yè)進(jìn)一步挖掘促銷；國有企業(yè)改革繼續(xù)深化；多方位建設(shè)、培育城市商品市場，寬領(lǐng)域開拓現(xiàn)農(nóng)副產(chǎn)品市場；城鄉(xiāng)商品購銷兩旺，居民消費(fèi)層次逐年提高；全社會消費(fèi)品零售總額150.35億元，較上年增長10.5%；物流管理技術(shù)和裝備、各類物流根底設(shè)施進(jìn)一步完善。5、企業(yè)競爭力桂林市經(jīng)貿(mào)委近年排出全市企業(yè)利稅大戶榜，三金藥業(yè)集團(tuán)公司、燕京啤酒〔桂林漓泉〕股份有限公司、客車集團(tuán)公司三家企業(yè)從2001年開此一直居于前三名、其利稅2024年分別為23824萬元、17788萬元和10395萬元。除三金、燕京和客車集團(tuán)外，排在前10名的還有天和藥業(yè)、銀海紡織、三花股份、漓江無線電廠、桂林娃哈哈、福達(dá)汽車配件、龍勝滑石礦等企業(yè)，這些企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中，始終如一創(chuàng)新，不斷加大新產(chǎn)品和市場的開發(fā)力度，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。其中漓江無線電廠、桂林娃哈哈、福達(dá)汽車配件那么是利稅大戶行列中的“新人〞，他們或是具有品牌優(yōu)勢，或是通過改革得以輕裝上陣，或能抓住機(jī)遇搶占市場。近年來。臨桂投資環(huán)境在逐年改善，娃哈哈、福達(dá)、三金、腐乳廠等一批大中型企業(yè)公司先后入駐，房地產(chǎn)開發(fā)方興未艾。6、非公有制開展隨著非公有制經(jīng)濟(jì)開展環(huán)境的不斷改善，經(jīng)濟(jì)總量有較大的增長，效益不斷提高。非公企業(yè)增加值、工業(yè)總產(chǎn)量、上繳稅金等指標(biāo)均增長11%以上。規(guī)模以上非公企業(yè)產(chǎn)值92.87億元，增長23.2%。非公企業(yè)完成固定資產(chǎn)投資63.72憶元，增長30.7%。7、招商引資對招商引資的簽約工程全面實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)跟蹤負(fù)責(zé)制、積極參與“中國——東盟貿(mào)易區(qū)高層論壇〞、第七屆中國投資貿(mào)易洽談會。新批外商投資企業(yè)57家，增長21.3%。引進(jìn)外資9819萬美元，實(shí)際利用外資6354萬美元?！胺堑洙曔^后，緊抓國際市場的開拓，自營生產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)出口額均大幅增長。外貿(mào)進(jìn)出口總計(jì)達(dá)26226萬美元，增長10.1%，其中進(jìn)口9739萬美元，增長0.9%，出口16488萬美元，增長16.5%?！鞍倨笕牍稹盎顒尤〉煤贸煽儯炎怨こ?42格，總投資112.05億元，實(shí)際到位資金23.18億元。爭取聯(lián)合國和外國政府無償援助的工程數(shù)量、金額居全區(qū)之首。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)詳見下表:工程2024年金額增長率社會消費(fèi)品零售總額135.64億元10.43%工業(yè)總產(chǎn)值144.16億元13%財(cái)政收入19.05億元13.8%稅收327580萬元8.71%旅游收入343404萬元-30.39%GDP397.46億元9.8%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款2826839萬元13.63%居民人均可支配收入8246元5.02%居民人均消費(fèi)性收入6326元3.31%第三局部房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀宏觀狀況1、概況1998年以前桂林分為“一市、兩縣、一郊〞，自1998年地市合并以來，桂林行政區(qū)域總面積擴(kuò)大,人口增加，經(jīng)濟(jì)持續(xù)開展，隨著一系列城市根底設(shè)施重點(diǎn)工程的竣工及投入使用〔如國際展覽中心的建設(shè)，中山路、上海路的全面改造，兩江四湖一橋〕,再加上桂林市根底設(shè)施建設(shè)和城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，桂林經(jīng)濟(jì)開展的“瓶頸〞得到緩解。正因?yàn)楦黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定開展，地產(chǎn)業(yè)得到長足的開展。以下是2024年桂林市房地產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)：工程2024年金額增長率房地產(chǎn)投資262400萬元51.21%商品房施工面積629.07萬平方米51.56%新開工面積226.02萬平方米112.11%銷售建筑面積105.15萬平方米74.64%空置面積25.38萬平方米39.3%銷售額224109萬元59.54%售給個人209345萬元61.82%2、區(qū)域開展過去桂林市房地產(chǎn)局限在“一線兩片〞上，所謂的一線是中山路這條道，兩片是指七星區(qū)和象山區(qū)這兩個片區(qū)。而現(xiàn)在已經(jīng)開展形成十字星型布局——以市中心為核心向東西南北四個方向擴(kuò)散，全面開花的狀況。桂林中心城區(qū)本身是著名天下的“桂林山水〞中核心景區(qū)較為集中的區(qū)域，如象山、伏波山、七星景區(qū)等都聚集于此。對自然景觀的保護(hù)，使得中心城區(qū)的舊城改造、城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)都較為慎重。市區(qū)東向的七星區(qū)，因?yàn)橐呀?jīng)開展了好幾年，開展得比較早，比較成熟，整個片區(qū)根本上已經(jīng)接近開發(fā)完成，市區(qū)內(nèi)剩下的土地余量也很少。再往外延伸，那么為漓江和陽朔景觀帶，出于對天然景觀資源的保護(hù)，況且區(qū)域內(nèi)還有許多的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和廠房，大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的開展前景不大。南區(qū)和七星區(qū)的情況相似，都是開展得比較早和成熟，開發(fā)得也差不多了。故對此兩區(qū)不作過多論述。桂北板塊從城市開展的視角來看，設(shè)置有桂林北火車客站、桂林北火車站貨站、汽車客運(yùn)北站、公交三公司等交通樞紐，是交通、貨運(yùn)、物流的中心，圍繞這幾個交通樞紐，形成了一個交通物流和批發(fā)商貿(mào)中心區(qū)域。而住宅樓盤相對不會做得太高檔，以中低檔為主，價格在1500元/㎡幅度。主要的消費(fèi)群來自周邊客戶以及市中心局部想改善居住條件，而經(jīng)濟(jì)上還不是十分寬裕的購房者。西部是桂林市政府規(guī)劃的重點(diǎn)開展方向，?國務(wù)院關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)?中明確指出：“城市建設(shè)主要是向西開展，適度開展東部地區(qū)組團(tuán)，控制向北擴(kuò)大。〞而臨桂縣也被規(guī)劃為西城區(qū)，市政府已做了遷移到此的方案，加上其優(yōu)越的交通環(huán)境從而吸引了不少房地產(chǎn)商在此投資，并聚集了一批別墅群，與當(dāng)?shù)芈浜蟮淖≌纬甚r明比照。政府為開展西部，正進(jìn)行機(jī)場路的擴(kuò)寬工程，無疑2024年后的房地產(chǎn)西部板塊又將圍合機(jī)場路區(qū)域，掀起新的投資浪潮。3、競爭態(tài)勢由于過往政策的寬松，桂林介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司眾多，但隨著政府土地政策的收緊，一些沒有實(shí)力的開展商已被淘汰出局，這兩年已有近百家房地產(chǎn)公司退出市場，目前尚存180多家；競爭的出現(xiàn)已引起各房地產(chǎn)公司的重視，安廈、七彩等房產(chǎn)公司率先以產(chǎn)品系列形式推出自己的品牌，許多公司亦逐步加大了廣告宣傳的力度，以加深群眾對自身的認(rèn)同。4、開展特征借鑒興旺城市的經(jīng)驗(yàn)，減少了開展過程的彎路，速度快；市場上產(chǎn)品素質(zhì)參差不齊；無論是房地產(chǎn)開工或銷售均呈供銷兩旺；同行之間競爭開始出現(xiàn)，優(yōu)勝劣汰；專業(yè)分工逐步細(xì)化，投資、開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、營銷籌劃、銷售代理等已開始走向?qū)I(yè)化。別墅篇市場狀況2024年初開始，別墅市場開始發(fā)力，其后眾多別墅工程陸續(xù)登場，別墅市場群英薈萃。表現(xiàn)為：市場競爭劇烈現(xiàn)有別墅產(chǎn)品受到追捧〔國家對別墅用地審批叫停〕工程名稱工程名稱麒麟灣樓盤地點(diǎn)桂林機(jī)場高速公路機(jī)場收費(fèi)站旁總占地面積340000㎡總建筑面積136000㎡綠化率70%總戶數(shù)410容積率0.4戶型獨(dú)立、聯(lián)排建筑特色歐式面積275㎡-426㎡價格均價3000元付款方式一次性、按揭銷售情況1、2期已銷售完畢，3期已售八成，4期未開工配套設(shè)施會所、網(wǎng)球場、村巴、便利店、社區(qū)幼兒園、社區(qū)保健站、泳池外部環(huán)境山、水道、村屋內(nèi)部環(huán)境水景園林、私家花園裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)1.00元開發(fā)商桂林市安廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工程名稱工程名稱九里香堤樓盤地點(diǎn)桂林機(jī)場高速公路機(jī)場收費(fèi)站旁總占地面積380000㎡總建筑面積25000㎡綠化率51.20%總戶數(shù)聯(lián)排21套、獨(dú)立16套容積率0.335戶型獨(dú)立、聯(lián)排建筑特色歐式面積220㎡、280㎡、350㎡價格均價3000付款方式一次性、按揭銷售情況一期銷售完畢、二期未開始銷售周邊設(shè)施會所、網(wǎng)球場、羽毛球、籃球、足球、高爾夫練習(xí)場、泳池外部環(huán)境山、水道、制藥場、村屋內(nèi)部環(huán)境水景園林、私家花園裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)1.00元開發(fā)商桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程名稱工程名稱龍聚山莊樓盤地點(diǎn)桂林市西城區(qū)世紀(jì)大道北側(cè)總占地面積200000㎡總建筑面積110000㎡綠化率50%總戶數(shù)400容積率0.54戶型獨(dú)立、聯(lián)排建筑特色徽派中式古建筑面積252㎡、285㎡、301㎡價格均價2500付款方式一次性、按揭銷售情況30%周邊設(shè)施會所、游泳池、運(yùn)動場外部環(huán)境三面環(huán)山內(nèi)部環(huán)境園林綠化裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)1.00元開發(fā)商廣西恒龍實(shí)業(yè)股份有限公司工程名稱工程名稱金山龍谷樓盤地點(diǎn)位于臨桂黨政機(jī)關(guān)宿舍旁總占地面積266680㎡總建筑面積130000㎡綠化率53%總戶數(shù)109〔一期〕容積率0.5戶型獨(dú)立、聯(lián)排、疊加建筑特色英式、美式、法式、羅馬式面積167㎡、172㎡、177㎡、208㎡、304㎡、319㎡、332㎡、350㎡價格2100-2600付款方式一次性、按揭銷售情況1期已售60%周邊設(shè)施會所、游泳池、網(wǎng)球場外部環(huán)境三面環(huán)山、周邊配套齊全裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.6元開發(fā)商桂林市正文房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工程名稱工程名稱藍(lán)洲灣別墅樓盤地點(diǎn)桂林市靈川縣八里街總建筑面積/綠化率45%總戶數(shù)約200多戶容積率0.6戶型獨(dú)立、聯(lián)排、多層建筑特色歐式面積20、290、210、203、232、255、282價格均價2400付款方式一次性、按揭銷售情況1期已售50%周邊設(shè)施會所、商鋪外部環(huán)境四面環(huán)市政路、周邊為未開發(fā)和在開發(fā)樓盤內(nèi)部環(huán)境園林綠化裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.6開發(fā)商桂林金達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工程名稱漓江奧林苑工程名稱漓江奧林苑樓盤地點(diǎn)離桂林9公里的黃沙河與漓江交匯處，桂磨路旁總占地面積429000總建筑面積120000綠化率62%總戶數(shù)360容積率0.28戶型獨(dú)立別墅、聯(lián)排、疊加聯(lián)排建筑特色歐式面積價格內(nèi)部認(rèn)購價格太低，將調(diào)整為3000付款方式一次性、按揭銷售情況未建，但推出少量內(nèi)部認(rèn)購單位被搶購一空周邊設(shè)施會所、保健中心、排球場、網(wǎng)球場、足球場、幼兒園外部環(huán)境黃沙河、田園內(nèi)部環(huán)境水景園林、私家花園、體育配套場所裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房開發(fā)商桂林潤松休閑健身有限公司、松杉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程名稱工程名稱漓江華府樓盤地點(diǎn)桂林市臨江路帝苑酒店旁總戶數(shù)別墅20套容積率/戶型聯(lián)排別墅建筑特色歐式面積289-296、238-258、173-175價格6300付款方式一次性、按揭銷售情況20棟聯(lián)排已售8棟外部環(huán)境直面漓江，視野開闊，風(fēng)景優(yōu)美內(nèi)部環(huán)境私家花園裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房開發(fā)商桂林泰華置業(yè)有限公司工程名稱工程名稱江岸美廬樓盤地點(diǎn)桂林蘆迪巖風(fēng)景區(qū)桃花江岸總占地面積41056總建筑面積20528綠化率40.20%總戶數(shù)102容積率0.5戶型獨(dú)立別墅10戶、復(fù)式公寓樓16戶、聯(lián)排76戶建筑特色歐式面積238價格2800付款方式一次性、按揭銷售情況90％已售完周邊設(shè)施會所外部環(huán)境三面環(huán)山、遠(yuǎn)眺桃花江內(nèi)部環(huán)境特色園林、私家花園裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)1.00元開發(fā)商桂林市惠龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程名稱工程名稱安廈世紀(jì)城樓盤地點(diǎn)桂林市崇信路28號總占地面積368000㎡總建筑面積460000㎡綠化率0.38總戶數(shù)2870容積率1.25戶型獨(dú)立別墅、聯(lián)排、多層建筑特色歐式面積4×2：149㎡價格疊加別墅3600元/㎡付款方式一次性、按揭銷售情況一期銷售率達(dá)100%、交房率達(dá)100%配套設(shè)施幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動俱樂部外部環(huán)境居民區(qū)內(nèi)部環(huán)境山、水、園林裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.7元/㎡開發(fā)商桂林市安廈開發(fā)有限公司、世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

規(guī)模、戶型和面積比較工程名稱總戶數(shù)總占地面積〔m2〕總建筑面積〔m2〕戶型面積〔m2〕漓江華府別墅20套//聯(lián)排別墅289-296、238-258、173-175江岸美廬1024105620528獨(dú)立別墅10戶、復(fù)式公寓樓16戶、聯(lián)排76戶238麒麟灣410340000136000獨(dú)立、聯(lián)排275-426九里香堤1期聯(lián)排21套、獨(dú)立16套38000025000獨(dú)立、聯(lián)排220、280、350龍聚山莊400200000110000獨(dú)立、聯(lián)排252、285、301、320金山龍谷109〔一期〕266680130000獨(dú)立、聯(lián)排、疊加167、172、177、208、304、319、332、350藍(lán)洲灣別墅約200多戶//獨(dú)立、聯(lián)排、多層320、290、210、203、232、255、282漓江奧林苑360429000120000獨(dú)立別墅、聯(lián)排、疊加聯(lián)排/特征歸納規(guī)模：市區(qū)盤占地較少，郊區(qū)盤占地一般在20萬～43萬平方米〔300～645畝〕戶型類型：面積：三個區(qū)間167～177平方米208～296平方米304～350平方米200多平方米面積所占比例最大價格：市區(qū)——3600-6300元/平方米郊區(qū)——2100-3200元/平方米總體比例：獨(dú)立——40％兩層半設(shè)計(jì)——60％聯(lián)排——50%三層設(shè)計(jì)——40％疊加——10％桂林的別墅樓盤一般以純別墅產(chǎn)品作為開發(fā)思路。產(chǎn)品包括獨(dú)立、雙拼、多聯(lián)排三種形式，風(fēng)格上有以麒麟灣、九里香堤為代表的歐式風(fēng)格和以龍聚山莊為代表的中國民居風(fēng)格。優(yōu)點(diǎn)：純粹有規(guī)模缺點(diǎn)單調(diào)〔類型戶型品種少〕冷清〔人氣缺乏〕門檻高〔總價大、受眾面小〕配套少，運(yùn)營難風(fēng)險對別墅產(chǎn)品開發(fā)一哄而上，也使得市場多年積累的需求被大量的消化。新一輪的消費(fèi)浪潮的產(chǎn)生需要一段時間來積累?，F(xiàn)階段開發(fā)別墅，如果產(chǎn)品單一、供應(yīng)量過高，那么有較大市場風(fēng)險。時機(jī)市場上現(xiàn)階段的競爭，是同質(zhì)化競爭。本工程開發(fā)如能：導(dǎo)入差異化競爭概念產(chǎn)品類型、戶型、面積、風(fēng)格等方面做到多元化。增加消費(fèi)者類型降低總價門檻，擴(kuò)充消費(fèi)者基數(shù)配套齊全，增參加住人氣必將取得對市場阻力的突破。結(jié)論——別墅類型產(chǎn)品市場有競爭，但可以突破住宅篇市場狀況：需求旺盛——2024年銷售面積105.15萬平方米，新增空置面積僅7.16萬平方米升值快——房地產(chǎn)綜合價格，99年1496元/平方米到2001年已增長到1758元/平方米桂林多層住宅市場，由于長時間的開展，競爭劇烈，市場產(chǎn)品成熟度較高。戶型產(chǎn)品多樣、面積設(shè)計(jì)合理實(shí)用。以以下圖表分為多層洋房和小高層/電梯洋房的資料：一、多層洋房工程名稱時代花園工程名稱時代花園樓盤地點(diǎn)桂林臨桂縣城世紀(jì)大道電信局旁總占地面積153000㎡總建筑面積198420㎡綠化率37.50%總戶數(shù)1300容積率1.23戶型洋房、別墅建筑特色歐式面積2×2：80㎡/3×2：116㎡價格均價1200元付款方式一次性、按揭銷售情況一期全部售完，二期為期樓周邊設(shè)施幼兒園、菜市、銀行、小學(xué)外部環(huán)境臨街內(nèi)部環(huán)境景山、靈秀峰裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.28元/㎡開發(fā)商桂林市臨桂縣仁橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程名稱工程名稱金源太陽城樓盤地點(diǎn)臨桂縣城大圓盤旺角大廈右總占地面積41202㎡總建筑面積75183㎡綠化率33.60%總戶數(shù)622容積率1.82戶型洋房、別墅建筑特色歐式面積1×1：44-55㎡/2×2：80-85㎡/3×2：110-130㎡/4×2：140㎡價格1080-1220元/㎡付款方式一次性、按揭銷售情況已售近8成周邊設(shè)施門球場、籃球場、羽毛球場、幼兒園、菜市、銀行外部環(huán)境臨街、位于臨桂汽車站旁內(nèi)部環(huán)境在小區(qū)內(nèi)部做雕塑廊裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.3元/㎡開發(fā)商桂林東源房地產(chǎn)工程名稱工程名稱米蘭春天樓盤地點(diǎn)臨桂世紀(jì)大道1號總建筑面積/綠化率45%總戶數(shù)350容積率/戶型洋房、復(fù)式建筑特色歐式面積單間：35㎡/2×2：79-81㎡/3×2：92-112㎡/4×2：123-136㎡/復(fù)式：135㎡價格808-1200元/㎡付款方式一次性、按揭銷售情況已售近9成周邊設(shè)施電信局、藥店、會所外部環(huán)境臨街內(nèi)部環(huán)境2000平方米的中庭花園裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.3元/㎡開發(fā)商桂林振達(dá)房地產(chǎn)工程名稱工程名稱恒利花園樓盤地點(diǎn)金水路與機(jī)場路交匯處總占地面積27000㎡總建筑面積28668㎡綠化率56.40%總戶數(shù)350容積率戶型洋房建筑特色歐式面積3×2：118㎡/2×2：92㎡價格858-988元/㎡付款方式一次性、按揭銷售情況一期二棟售完，其余未建配套設(shè)施會所外部環(huán)境靠近鐵路較嘈雜內(nèi)部環(huán)境簡單綠化園林裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房開發(fā)商桂林成信房地產(chǎn)工程名稱工程名稱金色嘉苑樓盤地點(diǎn)城北區(qū)入業(yè)街偉四路與信二路交叉中心大圓盤處總占地面積27840㎡總建筑面積45000㎡綠化率50.91%總戶數(shù)720容積率1.64戶型洋房建筑特色歐式面積2×2：90-100㎡/3×3：100-120㎡/4×2：140-180㎡/5×2：200-260㎡價格1600元/㎡付款方式一次性、按揭銷售情況第一期售完80%周邊設(shè)施學(xué)校、醫(yī)院、市場、幼兒園外部環(huán)境郊區(qū)內(nèi)部環(huán)境水景裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.4元/㎡開發(fā)商蜀都股份--靈川縣蜀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程名稱工程名稱富庭苑樓盤地點(diǎn)桂林市入業(yè)街開發(fā)區(qū)總占地面積11000㎡總建筑面積300000㎡綠化率28%總戶數(shù)252容積率2.54戶型洋房建筑特色歐式面積3×2：126-146.72㎡價格1058元/㎡付款方式一次性、按揭銷售情況40%售完配套設(shè)施休閑中心、兒童游樂中心外部環(huán)境工業(yè)大道、汽車站內(nèi)部環(huán)境噴泉裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.2元/㎡開發(fā)商桂林市國滿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、桂林雨田工貿(mào)有限公司工程名稱工程名稱豐澤園樓盤地點(diǎn)桂林市普砣路56號(航天賓館對面)總建筑面積30000㎡綠化率/戶型洋房建筑特色歐式面積1×1：38-45㎡/2×1：65-75㎡/3×2：78-114㎡/4×2：130-150㎡價格2278元/㎡付款方式一次性、按揭銷售情況80%售完周邊設(shè)施超市、市場外部環(huán)境居民區(qū)內(nèi)部環(huán)境樹木裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.5元/㎡開發(fā)商桂林市齊新房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、華鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司工程名稱工程名稱安廈世紀(jì)城樓盤地點(diǎn)桂林市崇信路28號總占地面積368000㎡總建筑面積460000㎡綠化率0.38總戶數(shù)2870容積率1.25戶型獨(dú)立別墅、聯(lián)排、多層建筑特色歐式面積4×2：149㎡付款方式一次性、按揭銷售情況一期銷售率達(dá)100%、交房率達(dá)100%周邊設(shè)施幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動俱樂部外部環(huán)境居民區(qū)內(nèi)部環(huán)境山、水、園林裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.7元/㎡開發(fā)商桂林市安廈開發(fā)有限公司、世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模、戶型和面積比較規(guī)模、戶型和面積比較規(guī)模、戶型和面積比較洋房特征：規(guī)模：中小戶型為主，除安廈世紀(jì)城外，多數(shù)樓盤都為10萬平方米以下的規(guī)模戶型：市場產(chǎn)品類型豐富，平層、躍式、錯層、疊加等都有面積：各類型產(chǎn)品面積設(shè)計(jì)理性、適用。地區(qū)一房〔㎡〕二房〔㎡〕三房〔㎡〕四房〔㎡〕市中心30-5070-90100-120140-160市郊/80-103115-140150-180價格：市區(qū)2800～3800元/㎡郊區(qū)〔包括臨桂與桂北〕早期——800～1200元/㎡近期——1100～1600元/㎡市場現(xiàn)有產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)戶型類別豐富面積合理綠化率高缺點(diǎn)市區(qū)——規(guī)模小，相當(dāng)數(shù)量是單體樓規(guī)劃布局單調(diào)本錢/價格高小區(qū)環(huán)境與配套缺乏園林綠化無主題，少變化郊區(qū)〔臨桂〕——檔次低，只滿足根本居住需求消費(fèi)面狹窄，以本地客戶為消費(fèi)主力公交配套不興旺威脅市區(qū)居民郊外生活觀念尚未形成，桂北區(qū)市場供應(yīng)量較大，存在區(qū)域競爭時機(jī)規(guī)模大產(chǎn)生集聚效應(yīng)，大盤通過集約本錢、完備配套、營造小區(qū)環(huán)境、周到物業(yè)管理、高品質(zhì)高性價比的產(chǎn)品，擴(kuò)大消費(fèi)者層面。臨桂現(xiàn)在并無中高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)，區(qū)域內(nèi)存在市場空白桂北的城市功能定位以物流為主，環(huán)境較差。中高檔住宅開發(fā)的板塊競爭威脅有，但不大。產(chǎn)品后發(fā)優(yōu)勢。向外界吸取先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、本地取長補(bǔ)短，打造出檔次提高、品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品贏得市場結(jié)論——多層中高檔住宅產(chǎn)品開發(fā)，大有可為。工程名稱工程名稱先鋒天地樓盤地點(diǎn)鐘山南路汽車總站對面總占地面積5000㎡總建筑面積35000㎡綠化率總戶數(shù)192容積率戶型電梯洋房建筑特色歐式面積單間：28㎡/1×1：36-45㎡價格均價3900元付款方式一次性、按揭銷售情況小復(fù)式全售完外部環(huán)境市區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.8元/㎡開發(fā)商桂林市興進(jìn)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、合通房地產(chǎn)工程名稱工程名稱金世紀(jì)豪庭樓盤地點(diǎn)臨林大世界總建筑面積58000㎡綠化率34.20%總戶數(shù)57容積率戶型洋房、電梯洋房、建筑特色歐式面積3×2：131-178㎡/2×1：104㎡價格1500元/㎡付款方式一次性、按揭銷售情況只剩5、6樓的4套周邊設(shè)施汽車站、銀行、超市、菜市外部環(huán)境臨街內(nèi)部環(huán)境帶電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房開發(fā)商桂林長城房地產(chǎn)工程名稱工程名稱七彩小康城樓盤地點(diǎn)桂林城北入街開發(fā)區(qū)總占地面積90004㎡總建筑面積109240㎡綠化率38.50%總戶數(shù)1240容積率2.2戶型電梯和多層洋房建筑特色歐式面積3×2×2：105-135㎡/1×1：40㎡/2×2：56-80㎡/復(fù)式：140-175㎡價格均價1600元付款方式一次性、按揭周邊設(shè)施〔自有〕商業(yè)街、運(yùn)動場、學(xué)校、幼兒園外部環(huán)境居民區(qū)內(nèi)部環(huán)境噴泉、園林裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.5元/㎡開發(fā)商桂林七彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程名稱工程名稱金馬大廈樓盤地點(diǎn)桂林市中山中路與五美路交匯處總占地面積4280㎡總建筑面積30000㎡綠化率總戶數(shù)530容積率戶型12-14層電梯洋房建筑特色歐式面積1×1：40-50㎡/3×2：80-110㎡付款方式一次性、按揭銷售情況剩4套小戶型外部環(huán)境市區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.68元/㎡開發(fā)商桂林華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程名稱工程名稱羅馬花園樓盤地點(diǎn)桂林市中山北路104-111號總占地面積23000㎡總建筑面積70000㎡綠化率47%總戶數(shù)720容積率戶型洋房、電梯洋房建筑特色歐式面積1×1：68-70㎡/2×1：77-117㎡/3×2：77-149㎡價格928-1108元/㎡付款方式一次性、按揭銷售情況40%售完外部環(huán)境居民區(qū)內(nèi)部環(huán)境噴泉、廣場裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房物管費(fèi)0.8元/㎡開發(fā)商桂林市中信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程名稱工程名稱恒祥花園樓盤地點(diǎn)桂林市滿江路18號總占地面積22500㎡總建筑面積56000㎡綠化率60.50%總戶數(shù)360容積率戶型電梯洋房建筑特色歐式面積4×2：165-220㎡/3×2：130-141㎡付款方式一次性、按揭銷售情況80%售完周邊設(shè)施會所、商場、銀行、學(xué)校、醫(yī)院外部環(huán)境居民區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房開發(fā)商梧州中恒集團(tuán)桂林房地產(chǎn)開發(fā)分公司小高層/高層電梯洋房特征：現(xiàn)有產(chǎn)品的價格與多層洋房的價差不大，同區(qū)域的產(chǎn)品一般價差在100～200元/平方米優(yōu)點(diǎn)舒適、便捷時尚、現(xiàn)代檔次高高層視野開闊采光通風(fēng)效果好提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)土地價值最大化缺點(diǎn)實(shí)用率低對電力持續(xù)供應(yīng)有要求日常使用本錢/費(fèi)用較高趨勢——隨著現(xiàn)代生活觀念、習(xí)慣的改變，電梯洋房正逐步被消費(fèi)者接受并將成為一種生活時尚與生活品質(zhì)的象征?，F(xiàn)桂林市場上電梯洋房的開發(fā)量逐步增加，此趨勢已見端倪。結(jié)論——小高層/高層電梯洋房產(chǎn)品有市場前景，可適當(dāng)運(yùn)用商業(yè)篇工程名稱：工程名稱：南方大廈寫字樓：位置解放西路2號開展商桂林市泰鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模一到三樓為商鋪，四樓到十樓為寫字樓配套兩部垂直升降梯，地下停車場，沒有生活便利配套工程情況已交付使用裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房戶型面積2×2，60－90㎡，3×2，100－130㎡管理費(fèi)3元/㎡租金25元/㎡賣點(diǎn)1、商務(wù)大廈，住宅價格2、100％現(xiàn)樓。銷售情況99％，現(xiàn)只剩下10樓一個單元。進(jìn)駐情況4F、5F沒有公司進(jìn)駐，6F有五間公司，7F有七間公司，8F有九間公司，9F一間公司，10F兩間公司工程名稱工程名稱天下桂林商業(yè)文化步行街位置桂林市西城區(qū)〔臨桂〕金水和榕山路交匯開展商廣西碧園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模總占地115畝，建筑面積約8萬平方米，其中底層商鋪面積約26000平方米，南北向長達(dá)1300余米，是西南乃至全國最長的商業(yè)步行街。配套周邊生活配套齊備，生活便利工程情況已交付使用裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房戶型面積商鋪面積由250－500平方米，底層為商業(yè)鋪面，2-4層為居住用房價格價格：住宅價格800元/平方米起，商鋪價格2700元/平方米起管理費(fèi)1元/㎡租金20元/㎡賣點(diǎn)交通便利。2、６條主題商業(yè)街3、１１個休閑廣場，銷售情況銷售良好，已完成98％的銷售任務(wù)進(jìn)駐情況導(dǎo)致步行街人流稀少，沒有主力店進(jìn)駐，只有靠臨桂大轉(zhuǎn)盤金水路入口局部經(jīng)營，出租率缺乏20％。工程名稱工程名稱微笑堂位置秀峰區(qū)中山中路邊87號開展商桂林微笑堂實(shí)業(yè)開展有限公司規(guī)模共七層，地下一層－地上六層，總建筑面積50000㎡營業(yè)面積31000㎡業(yè)態(tài)分布地下:超級市場一樓:皮鞋,化裝品,保健藥品,皮包,金銀首飾,效勞總臺,皮帶,珠寶,冷飲二樓:女士時裝,女士便服,女士禮服,晚裝睡衣,針織內(nèi)衣,泳裝,襪子,咖啡廳三樓:兒童游樂場,男士上衣,男士飾品,嬰兒用品,男士休閑,晚服睡衣,兒童服裝,精品店四樓:體育用品,床上用品,眼鏡,CD柜,室內(nèi)用品,文具,新華書店,家具,玩具,鐘表攝影器材五樓:家用電器,家庭用品,布料,工藝字畫,禮品,美容美發(fā),照相館,六樓:食街,游戲娛樂結(jié)算方式每月以實(shí)銷實(shí)付的結(jié)算方式配套14部雙向自動扶梯，有2000㎡的地下停車場項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱國展購物公園地址桂林國際會展中心旁〔甲天下廣場西側(cè)〕發(fā)展商桂林新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司規(guī)模占地面積33460㎡，總建筑面積124660㎡，營業(yè)面積80000㎡，其中住宅建筑面積35625㎡，商場局部86610㎡業(yè)態(tài)規(guī)劃百貨，超市，美食城電影城，家居中心數(shù)碼城等管理費(fèi)用30元/㎡價格26000元/㎡〔底層〕配套自身配自動扶梯30部，工程及周邊有1300個車位。賣點(diǎn)1、處于會展商圈2、桂林首個SHOPPING-MALL3、統(tǒng)一招商、管理4、業(yè)態(tài)齊全銷售情況85％的鋪面只租不售，15％的鋪面用于銷售桂林不但是世界旅游城市，也是一座具有2000多年歷史的文化城市，隨著行政合并和廣西城市的改建，大力開展以旅游為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，也極大地拉動商業(yè)的開展和繁榮。從以上數(shù)據(jù)分析如下：〔1〕商業(yè)現(xiàn)狀寫字樓桂林的寫字樓銷售價格大都在3500－4100元/㎡之間，集中在象山區(qū)。寫字樓的價錢相當(dāng)于住宅的售價，空置率50％左右，反映桂林當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動不活潑。商業(yè)格局 整體上相對于國內(nèi)先進(jìn)城市仍處于較低的水平，其商業(yè)格局與其國際知名的城市品牌極不相稱。價格歷史高位 兩三年前桂林掀起了商鋪投資熱潮，商鋪銷售興旺，所有商鋪都是供不應(yīng)求的，甚至到達(dá)了40000/㎡的良好售價。一“堂〞一“街〞旺，其余經(jīng)營較差目前除了微笑堂、正陽步行街一支獨(dú)秀以外，其他的都是慘淡經(jīng)營，出租率都較低，如南方大廈、康美大廈、文化大廈，他們雖然都象微笑堂一樣，處于象山區(qū)的黃金路段，但南方大廈只有一樓做了通訊市場，而負(fù)一層，二三樓完全空置；康美大廈的四樓全層更開出了28000元/月的超低租金〔1400㎡〕，相對較好的文化大廈的文化電腦城出租率也只有四成左右。開發(fā)商招商意念不強(qiáng)桂林的開發(fā)商普遍以賣完商鋪為最終目標(biāo)，缺乏延續(xù)性的效勞，招商工作并沒有落實(shí)到實(shí)處。商業(yè)模式單一桂林普遍商業(yè)模式落后，大都屬于個體商家的經(jīng)營模式，缺乏協(xié)調(diào)和統(tǒng)一運(yùn)作。整個市場上較為例外的是“微笑堂〞，其作為中日合作企業(yè)，采用了統(tǒng)一管理，實(shí)銷提成較為先進(jìn)的模式。同質(zhì)化競爭嚴(yán)重整個市場缺乏主力商家的支持，缺乏特有的經(jīng)營內(nèi)容，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。商業(yè)經(jīng)營籌劃缺乏商家普遍不注重整體形象，沒有把工程作為一個整體加以包裝和推廣。由此可見，桂林商業(yè)目前處于諸侯割據(jù)的局面，制約著其規(guī)模化開展；只有注入先進(jìn)的管理模式，有主力店建立大市場、大商業(yè)的操作，再帶動其他的商業(yè)形態(tài)，桂林的商業(yè)才能有長足的開展。營銷篇一、市場營銷調(diào)研1〕桂林市場概況桂林房地產(chǎn)開展至今已有十多年時間，但其房地產(chǎn)的開展較緩慢，滯后于興旺地區(qū)，近幾年才有比較快的增長，目前桂林市有大約180家房地產(chǎn)公司。市區(qū)的商品房價格按套內(nèi)面積算,在1500元/平米至4000元/平米之間，跨度比較大;目前住宅樓盤規(guī)模普遍偏小，產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，小區(qū)環(huán)境差，樓盤配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，缺乏真正意義上的精品。市場上產(chǎn)品形態(tài)、戶型比較多樣，以多層，小高層為主〔高層工程較少，這主要是受制于桂林市政府的限高政策〕；從一房到八房，平面，躍式，復(fù)式、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅兼而有之。城市居住環(huán)境的優(yōu)化和交通條件的改善，使外地來桂林置業(yè)和各片區(qū)間購房者的流動成為一種趨勢；桂林房地產(chǎn)市場仍然面臨相當(dāng)大的壓力，同質(zhì)產(chǎn)品比地段、比設(shè)計(jì)的舒適合理、比裝修的精美、比營銷的策略、比效勞的優(yōu)質(zhì)，桂林地產(chǎn)走向成熟、標(biāo)準(zhǔn)將成為必然。同時，務(wù)實(shí)、理性、效勞將引領(lǐng)市場潮流，從另一個側(cè)面也是對工程本身競爭力的考慮，盡量做到精益求精。售后效勞、物業(yè)管理也是今年開發(fā)商調(diào)整和轉(zhuǎn)變的一大特征。2〕桂林市目前的總體營銷方式桂林市目前的營銷方式以坐銷為主導(dǎo)，并未見行銷方式的出現(xiàn)。由于市場的供求不平衡，各開展商都實(shí)行務(wù)實(shí)營銷是必然的。對此，很多房地產(chǎn)開發(fā)商在醞釀促銷方案的時候，沒有研究出奇制勝方法,銷售點(diǎn)現(xiàn)場亦較為粗糙,平實(shí)是桂林地產(chǎn)開發(fā)商們在銷售時具有的一個共同特征?！?〕總體營銷策略：差異性策略：桂林市場需求的旺盛，使局部開發(fā)商思想松懈，忽略了對產(chǎn)品的研究與創(chuàng)新。由于經(jīng)濟(jì)的開展，居民收入的大幅提高，改善居住環(huán)境愿望迫切，對房屋產(chǎn)品的需求強(qiáng)勁，特別是桂林市區(qū)，相對于需求而言，有效供應(yīng)缺乏。大好的市場環(huán)境，局部開發(fā)商自然樂得讓“市場引導(dǎo)產(chǎn)品〞，而對需要花費(fèi)大量時間、精力與財(cái)力去進(jìn)行的產(chǎn)品創(chuàng)新，可想而知就缺少了熱情，更重要的是，產(chǎn)品創(chuàng)新還存在著一定的市場風(fēng)險。追求產(chǎn)品與大環(huán)境的差異，這主要是針對中等階層，標(biāo)榜工程的品質(zhì)，檔次和身份地位等無形因素；這點(diǎn)，桂林的局部開展商已有意識的運(yùn)用。例如楓丹麗苑，安廈世紀(jì)城〔46萬平方米〕，羅馬假日〔從銷售人員的言談中，無不透露本身工程與其他工程的差異性〕投資概念策略桂林是一個旅游開放城市。中國參加世貿(mào)后，將給桂林帶來的開展?jié)摿o可估量。因此越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商對桂林這塊房產(chǎn)寶地倍加關(guān)注?？梢詳嘌裕汗鹆址康禺a(chǎn)將在最近幾年里為廣闊開發(fā)商和業(yè)主帶來新的開展空間。通過塑造整個工程有別于其他工程的特色——投資價值，搞特色經(jīng)營，向顧客灌輸投資理念，分析產(chǎn)品的增值性，具體表現(xiàn)是： 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓〔彰泰利好國際公寓，楓丹麗苑〕小戶型〔先鋒·天地〕品牌策略桂林市當(dāng)前產(chǎn)品與產(chǎn)品之間日趨同質(zhì)化、市場競爭進(jìn)入白熱階段，品牌化是最好的突圍之道。目前桂林大規(guī)模的城區(qū)改造已趨向平緩，拉動效益將會在3-5年內(nèi)之內(nèi)逐漸消失，預(yù)計(jì)市場將會進(jìn)入到良性循環(huán)，優(yōu)勝劣汰是不可防止的。桂林的一些開展商已有這方面的意識。如七彩系列〔七彩花園，七彩小康城，七彩海倫堡，七彩歐洲小鎮(zhèn)〕，安廈系列〔翡翠山莊，麒麟灣，世紀(jì)城〕已在產(chǎn)品中注入品牌的意念。品牌是一種文化，但就品牌的本質(zhì)上而言，桂林市場還處于品牌價值確實(shí)立這個初步的階段，他們雖然獲得了桂林消費(fèi)者的口碑，但還沒有確立市場領(lǐng)跑者的地位。政策策略桂林政府政策規(guī)定“外地人在桂林每購置25平方米的商品房就獎勵一個人入戶指標(biāo)〞，這是大多數(shù)桂林市區(qū)的開展商常用的策略，這可以增加客源的廣度，便于銷售。?國務(wù)院關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)?：“城市建設(shè)主要是向西開展，適度開展東部組團(tuán)，控制向北開展。〞這對于臨桂及城區(qū)附近的房地產(chǎn)商是一大利好：模糊城區(qū)之間的概念，強(qiáng)調(diào)日后的規(guī)劃前景，描繪美好人生，也是他們與城區(qū)競爭的有力武器?！?〕銷售推廣渠道：現(xiàn)場的解說演示銷售人員：強(qiáng)化銷售隊(duì)伍是投入最小，見效最快，獲利最大的手段。而桂林的大局部開展商還沒意識到這一點(diǎn)，售樓部所配備的營銷人員對于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及按揭辦理程序、房地產(chǎn)建筑知識都不具備，一問三不知，工作的積極性比較差，說辭直白，缺乏煽動性，缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)。銷售部：營銷中心是工程向外宣傳的窗口，是消費(fèi)者對工程的第一印象。特色營銷能有效吸引消費(fèi)者特別是新成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)作為衡量和選擇商品的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，開發(fā)商必須注意特色經(jīng)營的重要性，把研究市場需求、強(qiáng)化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念銷售資料：當(dāng)?shù)厮械臉潜P的資料都只有工程的小區(qū)布局、建筑外型、色彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)之類的資料，而缺乏銷售價格，入住費(fèi)用等客戶日后息息相關(guān)的資料，雙方的信息交流極度不對稱?，F(xiàn)代媒介的組合傳統(tǒng)媒介：報(bào)紙，廣告，電視網(wǎng)絡(luò)媒介：隨著信息時代的到來和電子商務(wù)的開展，桂林房地產(chǎn)市場營銷出現(xiàn)渠道創(chuàng)新，其一便是利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷。現(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，為潛在購房者提供了諸多方便。九里香堤、彰泰.利好時代、恒祥花園、流行港都已設(shè)立自己的網(wǎng)站。PR〔公關(guān)〕活動當(dāng)?shù)氐拈_展商一般在國慶的桂林住交會上，五一長假才進(jìn)行展示活動。例如麒麟灣舉辦的汽車展，紅酒派對國際人居攝影大賽、時裝SHOW、網(wǎng)球賽；甲天下舉辦的兒童現(xiàn)場繪畫等等。這也是展示開展商實(shí)力，提高知名度的捷徑。異地的銷售部的設(shè)立對于桂林這個國際化的旅游城市，為外人所津津樂道的，在外設(shè)立銷售部、辦事處是一件事半功倍的事。九里香堤在陽朔、南寧設(shè)有銷售部，為擴(kuò)寬客源建立了很好的渠道?！?〕促銷措施：低開高走，制造升值空間一般采用一次性九五折，按揭九八折；由于桂林可以在圖紙階段就可以銷售樓盤，政府管理比較寬松，開展商也樂于低價入市，回籠資金。名校聯(lián)姻，打教育牌

對于提高社區(qū)吸引力的作用同樣是巨大的這對于吸引客戶，分流市中心的潛在客戶十分有效。七彩花園已經(jīng)有意識的配備小學(xué)、中學(xué)，免除客戶子女的后顧之憂。展銷期給購置者額外優(yōu)惠1—3個點(diǎn)的額外優(yōu)惠有些甚至更多，或是送禮金、裝修等等，如七彩.小康城小戶型送裝修；這些措施在客觀上起到了一定的促銷效果，使置業(yè)變得超值化。對外地客戶實(shí)行大折扣鼓勵外地客戶購置；在展銷期外一樣給予外地客戶展銷期的優(yōu)惠，一般是1－2個點(diǎn)?！?〕營銷策略的效果分析：由于桂林市的大規(guī)模城市建設(shè)始于1999年，城市的大拆遷帶動了房地產(chǎn)的大開展；目前桂林市的房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺。根本上在圖紙階段已可以銷售六七成。桂林市的消費(fèi)者雖然不喜愛這類的營銷手法，但由于市場需求大，也只有被動的接受。例如北區(qū)的翔龍花園，目前是平地一塊，三通一平還沒做完，沒有預(yù)售證，售樓部簡陋，售樓人員對工程的資料不熟悉，說辭直白；起價住宅900元/㎡左右，商鋪2800元/㎡,低價促銷，現(xiàn)已銷售五成。而九里香堤采用異地銷售部策略，現(xiàn)一期的60多套別墅全為外地人所購置。利好時代和楓丹麗苑利用投資概念，也為桂林的消費(fèi)者所受用。3〕歸納、分析桂林的房地產(chǎn)在區(qū)域市場上對周邊省份具備一定輻射力，桂林當(dāng)?shù)貥潜P銷售給外地客戶的總量就占總體市場的20%左右，特別是別墅類型的工程，完全靠本地客源是消化不完的。桂林的別墅本錢只相當(dāng)于一些經(jīng)濟(jì)興旺城市的公寓，因此很容易吸引外地客戶，而且這一類的客戶對桂林的認(rèn)可程度比較高，這是一個市場的切入點(diǎn)。本地的兩個成功的別墅工程已經(jīng)意識到這一點(diǎn)：麒麟灣的口號“國際化人居別墅〞，設(shè)計(jì)理念為“國際人居住宅模式〞；九里香堤—“世界級品質(zhì)休閑別墅區(qū)〞，他們都已確立了市場定位，擴(kuò)展了市場，也取得了成功的業(yè)績。麒麟灣，一二三期共三百套別墅，現(xiàn)只剩下15套左右；且客戶來源面廣，有香港、馬來西亞、臺灣、南寧、陽朔、上海、北京等地，桂林客戶與外地客戶的比例是8：2。九里香堤一期64棟別墅，桂林客戶與外地客戶的比例是3：7。

二、桂林房地產(chǎn)廣告媒體調(diào)查桂林房地產(chǎn)廣告媒體概況目前桂林各樓盤廣告，是以報(bào)紙為主要宣傳媒體，報(bào)紙類尤以?桂林晚報(bào)?為主打刊物,電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體為輔助傳播途徑;雜志、播送電臺、DM這種媒體還沒有普遍運(yùn)用。以下是各主要樓盤的媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：別墅類名稱主題廣告語媒體選擇麒麟灣“國際化人居別墅〞報(bào)紙、電視九里香堤“世界級品質(zhì)休閑別墅〞報(bào)紙、電視、戶外漓江華府“離城市和自然最近的地方〞報(bào)紙安廈.翡翠山莊“城市生態(tài)別墅區(qū)〞報(bào)紙、戶外江岸美廬“真山真水真別墅〞報(bào)紙、售點(diǎn)金山龍谷生態(tài)別墅區(qū)，中產(chǎn)人士特區(qū)報(bào)紙龍聚山莊廣西桂林中國民居大型別墅區(qū)“與中國居民同歌，與桂林山水共舞〞報(bào)紙、戶外復(fù)合類名稱主題廣告語媒體選擇安廈.世紀(jì)城第一期：“安廈千萬間，盡在漓江邊〞第二期：“演繹新的山水傳奇〞報(bào)紙、電視隱龍居“都市渡假，健康生活〞報(bào)紙商鋪類名稱主題廣告語媒體選擇天下桂林商業(yè)文化步行街，“我們的天下，我們的桂林〞報(bào)紙、電視流行港桂林商業(yè)航母，“流行創(chuàng)造財(cái)富。〞報(bào)紙、戶外洋房類名稱主題廣告語媒體選擇彰泰.利好時代“地球村，桂林站〞報(bào)紙、電視先鋒天地“也許是2024年最具創(chuàng)造力的房子〞報(bào)紙、戶外米蘭.春天“青年DNA，新青年自由領(lǐng)地〞報(bào)紙、戶外恒祥花園“城市精英社區(qū)，生活動力基地〞羅馬花園“住羅馬花園，品高尚人生。〞報(bào)紙長城花園泛學(xué)區(qū)地產(chǎn)名盤，“知識是最好的投資〞報(bào)紙時代花園西城區(qū)首席大型成熟園林社區(qū)，“感受環(huán)境，時代花園〞報(bào)紙三星大廈“加長你對生活的享受金水灣花園“約山水為鄰，諧親友為居〞報(bào)紙、戶外金色嘉苑21世紀(jì)的居住理想，“時光已經(jīng)不能倒流，生活更要提前享受〞報(bào)紙、售點(diǎn)歐洲小鎮(zhèn)“庭院住宅，擁有住宅外的私人領(lǐng)地。〞報(bào)紙金源太陽城“自己的幸福自己選〞報(bào)紙、戶外七彩小康城“用品質(zhì)說話〞報(bào)紙、戶外桂林房地產(chǎn)廣告概況分析根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們對其分析如下：桂林總體樓盤廣告有以下特點(diǎn)：多樣性。如麒麟灣、九里香堤、彰泰利好時代等將各種媒體結(jié)合在一起運(yùn)用。注重戶外看板的運(yùn)用。如七彩小康城、先鋒天地等在桂林主要街道處設(shè)立的大型看板。新聞的炒作。如金水灣花園借米盧購房的新聞炒作。桂林房地產(chǎn)廣告的五個缺陷廣告投放力度不強(qiáng)，無延續(xù)性。宣傳風(fēng)格不統(tǒng)一，雜亂無序。廣告無創(chuàng)意，設(shè)計(jì)制作水平較低。沒有強(qiáng)烈的品牌意識。銷售道具準(zhǔn)備不充分?！踩诚M(fèi)者訪談?wù){(diào)查為了了解當(dāng)?shù)貪撛谙M(fèi)者對消費(fèi)的需求與取向，本公司有針對性地與有代表性的各類型消費(fèi)者進(jìn)行了訪談，內(nèi)容包括生活習(xí)慣對房屋的要求以及與購房相關(guān)的其他需求，以謀求找到與消費(fèi)者需求的共同切入點(diǎn)，并依此確定適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的操作策略。在訪談對象中包括：民航職員——普通職員與中層以上干部各1戶政府公務(wù)員——已購置別墅者、已享受福利分房待遇者、未享受福利分房待遇者各1戶經(jīng)商人士——已購置別墅者、未購置別墅者各1戶高收入行業(yè)〔電信、移動、電力、銀行〕中層以上干部——未購房者、已購房但方案二次購房者各2戶通過對訪談記錄的分析我們歸納桂林購房者具備如下特征：講究風(fēng)水注重中國傳統(tǒng)的風(fēng)水觀念。在桂林房地產(chǎn)網(wǎng)站的論壇中甚至還有專門的風(fēng)水論壇。喜愛跟風(fēng)購置行為容易在朋友親戚同事之間相互影響，喜愛隨大流跟風(fēng)。投資意識較強(qiáng)一方面是桂林樓市這幾年升幅明顯，早期投資者收益有較佳，典范效應(yīng)所帶動；另一方面桂林是著名旅游城市，許多人有第二收入渠道，桂林人有投資第三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)收的歷史傳統(tǒng)。對國民經(jīng)濟(jì)大事比較關(guān)心對宏觀經(jīng)濟(jì)方面的問題有一定認(rèn)識，在城市規(guī)劃和開展趨勢等方面亦有較深了解。無論屬一次置業(yè)或二次置業(yè)，心態(tài)都比較謹(jǐn)慎，屬于比較理性的消費(fèi)人群。具體表現(xiàn)為買房前根本都要比較多個樓盤才下購置的決心。比較注重樓盤的品牌及開展商的知名度影響購置行為的因數(shù)中，產(chǎn)品、物管、增值是關(guān)鍵原因。普遍認(rèn)為有實(shí)力的開展商對上述因數(shù)較有保障，訪談中比較被認(rèn)可的的開展商有安廈和彰泰。注重規(guī)劃多數(shù)人對小區(qū)規(guī)劃有好的向往，對現(xiàn)市場上現(xiàn)有樓盤的比較整齊劃一的、兵營式的規(guī)劃布局較反感，認(rèn)為比較單調(diào)。對產(chǎn)品方面有如下要求：洋房類——對住宅產(chǎn)品的戶型實(shí)用性方面有一定要求，講求私密性和布局合理。同時對已購置的戶型都有不同程度的不滿。別墅類——追求個性與私密性。獨(dú)立別墅一般比較認(rèn)可2層半的產(chǎn)品。認(rèn)為兩層比較好看。桂林市有個反潮季節(jié)，一樓會較潮。而夏天時和廣東一樣最上面一層就很熱。認(rèn)為三層別墅不雅觀，比較喜愛兩層半。對花園反而沒有太突出的要求或想法。年齡差異從年齡段來看，不同的年齡要求有差異:25～35年齡段比較喜愛個性化及差異化。喜愛錯層、躍式等室內(nèi)空間層次變化豐富的戶型結(jié)構(gòu)。35以上年齡段比較注重實(shí)用性。對平層的戶型結(jié)構(gòu)更為認(rèn)同。面積要求整體來說，消費(fèi)者對面積并不作過分的追求，洋房一般接受2房75～90平方米，三房100～120平方米的戶型；別墅一般接受200～350平方米的房形。在市郊居住的消費(fèi)者對面積的需求稍大。裝修對住宅的裝修投入程度一般，根本上裝修價格與房價之比不超過1/2。消費(fèi)觀念對住宅產(chǎn)品的消費(fèi)觀念仍停留在初級階段，但更高層次的消費(fèi)需求正在孕育、萌芽之中。具體表現(xiàn)在：根本上對好產(chǎn)品有需求，對現(xiàn)有的樓盤產(chǎn)品亦不夠滿意，但對要求什么樣的住宅產(chǎn)品，自身沒有太多比較明確、具體的概念，消費(fèi)者還需要引導(dǎo)。對臨桂板塊的心理對臨桂板塊的規(guī)劃前景、居住環(huán)境都比較認(rèn)可，心理上的距離感不是太遠(yuǎn)。影響購置的主要因素在影響購置的主要因素中，按重要性排列為——價格、地段、環(huán)境、戶型等。一般比較接受的洋房的市區(qū)最高價格為3000元/㎡，郊區(qū)最高價格1500元/㎡。別墅方面的價格那么相對沒有太明確的概念。物業(yè)管理費(fèi)對物業(yè)管理費(fèi)，一般最高可以承受價格為每月1元/㎡左右。廣告廣告方面，消費(fèi)者主要從報(bào)紙和電視以及戶外廣告牌接觸到的房地產(chǎn)廣告，認(rèn)為上了報(bào)紙、電視的樓盤都比較有實(shí)力；在桂林房地產(chǎn)界，彰泰房產(chǎn)的系列產(chǎn)品廣告給消費(fèi)者的印象比較深刻；而流行港的廣告較吸引人〔但同時認(rèn)為流行港的實(shí)際情況和廣告宣傳上的資料不符合〕。80%的人對桂林地區(qū)的房地產(chǎn)廣告是信賴的，10%的人完全不信賴，另10%的人幾乎很少看廣告〔路過樓盤才會去看〕。從以上訪談中可以看到，宏觀和規(guī)劃方面的利好對消費(fèi)者的購置行為將產(chǎn)生直接正面的影響，在房產(chǎn)的營銷中，對消費(fèi)者的引導(dǎo)顯得格外重要，通過買家的口碑傳播亦會產(chǎn)生良好的效果。對產(chǎn)品的各類指標(biāo)設(shè)定以上意見有很好的參考作用?？偨Y(jié)篇綜上所述，桂林市在中國改革開放的大潮中經(jīng)濟(jì)正處于突飛猛進(jìn)開展中，房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，市場時機(jī)與風(fēng)險共存?？傮w概括如下：1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境利好從桂林2024年政府工作報(bào)告以及市場總體反映可以看到，國民經(jīng)濟(jì)與三大產(chǎn)業(yè)同時增長，人民生活水平在不斷提高，改善居住環(huán)境已進(jìn)入人們消費(fèi)意念中，這就為房地產(chǎn)開展提供了廣泛的根底。2、政府規(guī)劃對西部及桂臨縣的房地產(chǎn)開展帶來契機(jī)政府的西部開展戰(zhàn)略，普遍被各開展商看好，帶動了該區(qū)的房地產(chǎn)開展，形成以機(jī)場路為核心的高級住宅區(qū)雛形。3、桂林房地產(chǎn)產(chǎn)品正處于升級換代的前奏目前桂林房地產(chǎn)產(chǎn)品新舊并存，一般的商品房被普通消費(fèi)者追捧，而各行業(yè)的中上階層開此關(guān)注更高層次的產(chǎn)品。代表當(dāng)前先進(jìn)水平的各類型產(chǎn)品在市場上被一些有實(shí)力的開展商不斷應(yīng)用，但由于受文化傳統(tǒng)及對外交往的局限性，人們普遍只關(guān)注房產(chǎn)的硬件，市場中住宅小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、配套及效勞普遍粗糙，使具有此類優(yōu)勢的產(chǎn)品有廣闊的市場空間，我們可在該方面加大投資力度。4、別墅市場可為別墅市場存在競爭，但只要引入差異化產(chǎn)品，使產(chǎn)品類型、戶型、面積、風(fēng)格等方面做到多元化，增加消費(fèi)者類型及層面，那么能異軍突起。5、住宅市場有空間從工程本錢與區(qū)域住宅市場考慮，臨桂板塊存在中高檔住宅市場空白，可適當(dāng)安排一定比例的多層洋房和小高層電梯洋房。6、性價比產(chǎn)品空擋市場上高品位，低價位的產(chǎn)品空缺，有低本錢優(yōu)勢的高檔樓盤前景無限。7、營銷手段簡單實(shí)用由于桂林市地域較小，信息傳播較快，所以很多房地產(chǎn)商對廣告宣傳并無特別注重，一些樓盤只在售點(diǎn)掛上宣傳板即開始售樓；而有實(shí)力的開展商那么會運(yùn)用媒體廣告到達(dá)更好的宣傳效果。最為有效的媒體是?桂林晚報(bào)?和戶外廣告看板。由于政策寬松，開展商在工程正負(fù)零零即開始預(yù)售商品房。價格戰(zhàn)略、操盤手段比較簡單，一般為樓花以低價入市，然后隨著工程推進(jìn)而階段性提價，簡單實(shí)用。8、生活習(xí)慣桂林消費(fèi)者與廣東消費(fèi)者有相近的生活習(xí)慣，普遍注重風(fēng)水朝向，住宅面積追求中等實(shí)用。沿海城市已流行的郊區(qū)居住，城市上班的概念尚未形成，市場亦無此類產(chǎn)品的宣傳出現(xiàn)。8、認(rèn)同投資概念由于桂林是國際旅游城市，游客如鯉，所以以此為賣點(diǎn)而設(shè)計(jì)的投資型公寓及小戶型住宅受市場熱捧，但超出市民承受力的高價位的酒店式公寓那么市場反映一般。對于郊區(qū)別墅，很多買家是抱著投資升值的心態(tài)來購置。9、商業(yè)環(huán)境平淡桂林商業(yè)正處于沿海城市八十年代末、九十年代初的階段，尚未有大品牌商業(yè)企業(yè)及模式出現(xiàn)，形態(tài)較簡單。第四局部工程市場分析與建議一、工程SWOT分析優(yōu)勢：城市規(guī)劃地處桂林市的重點(diǎn)開展方向西部的臨桂縣,該縣已經(jīng)桂林市政府規(guī)劃為未來桂林市的市政府所在地,開展前景利好.交通距桂林市雙江機(jī)場僅十多公里,距桂林市區(qū)亦僅十多公里,交通便利。境內(nèi)桂林兩江國際機(jī)場、湘桂鐵路、桂海高速公路、機(jī)場專用公路、廣州至成都321國道、桂林至浮石20241省道等交匯于縣城，形成東通廣東，北上湖南，西達(dá)四川，南至北海、湛江的交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域周邊已開發(fā)有多個別墅樓盤,已形成桂林市高級住宅區(qū)域的初步氣氛。規(guī)模是目前桂林市開發(fā)最大的房地產(chǎn)工程，利于品牌的樹立。政策國家已公布法令禁止再開發(fā)別墅新工程,形本錢工程產(chǎn)品的稀缺性,升值潛力巨大。前期認(rèn)購一期別墅已有200多戶被民航職工認(rèn)購，利于后續(xù)開盤造勢。后發(fā)優(yōu)勢比照區(qū)域其他別墅產(chǎn)品，有更完善的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更先進(jìn)的營銷籌劃以及開發(fā)理念。劣勢市政配套目前周邊環(huán)境尚未開發(fā)，配套設(shè)施較為落后；區(qū)域開展受市政規(guī)劃進(jìn)度的影響。產(chǎn)品供應(yīng)量大工程產(chǎn)品供應(yīng)量大，市場承接力經(jīng)受考驗(yàn)。如產(chǎn)品和市場定位不好將造成巨大的銷售壓力。3〕位置現(xiàn)場偏遠(yuǎn)，不利于對外銷售；比照麒麟灣和九里香堤更處于地理劣勢。4〕品牌品牌尚未建立，公眾對本工程信心有培育過程。5〕一期的影響一期規(guī)劃設(shè)計(jì)沒脫出傳統(tǒng)觀念，對后期規(guī)劃設(shè)計(jì)造成不利影響。6)市場先機(jī)周邊已有多個別墅樓盤且銷售情況良好，已被他人搶占先機(jī)。時機(jī)1〕規(guī)模大桂林房地產(chǎn)界尚未出現(xiàn)有大規(guī)模開發(fā)的先例,而房地產(chǎn)將逐步走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；推放苹?本工程為開展商向〞三化〞進(jìn)軍,成為今后桂林地產(chǎn)界的領(lǐng)頭羊提供了前所未有的機(jī)遇。2)配套效勞臨桂縣別墅盤普遍入住率低,究其原因是小區(qū)內(nèi)各種配套及效勞不完善,開展商的承諾只流于宣傳外表,未落實(shí)到實(shí)處,造成桂林本地客源逐漸萎縮,而開始忙于擴(kuò)展外地客源,無視自身產(chǎn)品的完善.只要本案充分認(rèn)識到配套及效勞的重要性，并引用廣州郊區(qū)高級樓盤配套先行的開發(fā)模式,將可能成為桂林地區(qū)第一個真正意義上的高尚人群聚居地。3〕投資熱點(diǎn)由于桂林是國內(nèi)外著名的旅游城市,桂林市區(qū)已出現(xiàn)投資型供出租的小型住宅和公寓,但未形成規(guī)模,且沒有考慮到專業(yè)管理的重要性,故房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)缺乏。本案以此為切入點(diǎn),開設(shè)投資度假型區(qū)域并引進(jìn)五星級酒店專業(yè)管理,將可能成為桂林首個適合各地人士進(jìn)行房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。4〕產(chǎn)品風(fēng)格縱觀桂林房地產(chǎn),除局部高檔樓盤外,大局部沒有形成鮮明的產(chǎn)品風(fēng)格,也沒有注意內(nèi)部環(huán)境的營造,這就給本案規(guī)劃設(shè)計(jì)以發(fā)揮的空間,規(guī)劃設(shè)計(jì)出有鮮明特色、給廣闊市民耳目一新、可留下深刻印象的產(chǎn)品。5〕創(chuàng)立品牌從營銷宣傳角度來看,本地房地產(chǎn)商根本上以桂林山水為宣傳主題,沒有自己的個性及創(chuàng)意,給本案制造了創(chuàng)立個性主題的先機(jī),容易以主題創(chuàng)立品牌。6〕差異化現(xiàn)階段開發(fā)工程，可創(chuàng)立比現(xiàn)市場更豐富的產(chǎn)品類型，戶型、面積及風(fēng)格，增加客戶面。威脅客戶流失麒麟灣、九里香堤、龍聚山莊、金山龍谷、裴翠山莊等周邊別墅樓盤尚在銷售之中,對本案形成合圍之勢,并已搶占先機(jī),珍貴的高端客戶在不斷流失。價格心理一期內(nèi)部認(rèn)購價格低無可非議,但對后期銷售客戶心理(特別是民航客戶)易產(chǎn)生“價格心理防線〞,對銷售造成影響。本錢壓力本案啟動之時正遇國內(nèi)房地產(chǎn)材料價格上漲之際,本錢壓力加大。資金壓力政府對房地產(chǎn)政策逐步收緊,如開發(fā)周期性太長,容易造成資金壓力。二、市場支撐點(diǎn)本案要獲取成功，有效地開拓客戶群是關(guān)鍵，根據(jù)我們對桂林房地產(chǎn)的以上調(diào)查，我們作出以下消費(fèi)群定位和產(chǎn)品定位：一、本地新生富裕階層及白領(lǐng)人士隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷開展，桂林工農(nóng)業(yè)、旅游、商貿(mào)、電信各個行業(yè)將不斷涌現(xiàn)出新生的富裕階層，他們在生活富足后更追求舒適高貴的生活環(huán)境，是購房的生力軍。二、本地二次置業(yè)人士由于桂林市有品味、高素質(zhì)的樓盤屈指可數(shù)，所以本案產(chǎn)品只要做成比桂林現(xiàn)有產(chǎn)品更為優(yōu)越，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上、園林景觀上、生活配套上比其他樓盤有足夠的超越，將吸引已購房人士二次甚至屢次置業(yè)。三、本地投資和異地投資、度假人士本案在營銷籌劃上將設(shè)計(jì)出適合投資置業(yè)者有吸引回報(bào)的產(chǎn)品，吸引投資者到此置業(yè)，使異地度假者可作留鳥式居住。四、產(chǎn)品的多樣化本案應(yīng)規(guī)劃成以多類型別墅與洋房相結(jié)合的生活小區(qū)，適合多類型中高層次人士的需求，以擴(kuò)寬置業(yè)階層。三、本司對工程的初步建議1、簡述根據(jù)本提案的理念和市場定位，山水鳳凰城將給桂林帶來一種全新的開發(fā)模式，為開展商創(chuàng)造3億元的銷售利潤。二、開發(fā)模式整合地產(chǎn)開發(fā)模式：客戶多元化＋產(chǎn)品多樣化＋品位高貴化＋價格群眾化1、客戶多元化1〕桂林與臨桂當(dāng)?shù)氐纳碳遗c成功人士桂林是中國著名的旅游勝地，從事旅游及相關(guān)行業(yè)的餐飲、旅店、夜總會和商業(yè)建筑業(yè)的老板，他們的財(cái)富源源不斷，該類客戶事業(yè)有成，累積了一定的財(cái)富，他們在消費(fèi)方面追求高消費(fèi)由與眾不同的產(chǎn)品以此彰顯其與眾不同的社會財(cái)富及地位，是屢次購房的主力軍。2〕民營及外資企業(yè)的白領(lǐng)管理人員近年來，桂林和臨桂投資環(huán)境在逐年改善，政策方面較寬松以吸引了娃哈哈，食品廠，腐乳廠，三金等一批輕工業(yè)型的企業(yè)先后入駐，該市縣的工業(yè)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行量已逐步擴(kuò)大，這里就有一批潛在客戶。3〕臨桂當(dāng)?shù)?、桂林市區(qū)的黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位管理人員該類客戶屬于有實(shí)力在本工程落戶的階層，也是我們在銷售初期重點(diǎn)的客戶來源。他們擁有較高的社會地位，政治地位，亦有一定的財(cái)富積累，對私密性有較高的要求，也是我們工程較大的潛在消費(fèi)群。4〕在桂林當(dāng)?shù)亟?jīng)商的外地人由于桂林是個國際化的旅游城市，其外地人比較多，其中較多的來自經(jīng)濟(jì)比較興旺地區(qū)，如廣州，上海，北京等地，他們消費(fèi)水平較高。桂林的自然環(huán)境和較低的消費(fèi)水平對他們是有吸引力的。5〕有投資觀念的外地人士桂林每年的旅游人士到達(dá)近千萬，其中不乏具有投資觀念的成功人士，桂林風(fēng)光秀麗，氣候宜人，如有適合他們旅游度假及投資價值的房屋將對他們有吸引力。6〕民航職工由于已有200多戶民航職工購置。本工程容易吸引本單位職工相鄰而居。7〕在外地工作的原籍外鄉(xiāng)人士中國人有落葉歸根的傳統(tǒng)，在外地工作的原籍外鄉(xiāng)人士都有回桂林買房子的意念，本案產(chǎn)品與本地其他產(chǎn)品有顯著優(yōu)越的差異性那么能喚起他們的購房欲望。本司認(rèn)為，本案本地〔桂林和臨桂縣〕客戶與外地客戶銷售比例為6.5：3.5。2、產(chǎn)品多樣化包括獨(dú)立別墅,雙聯(lián)式別墅,TOWNHOUSE,(2＋2.5)層和4層疊加別墅,帶電梯小高層洋房，七層洋房以及多種戶型和類型，以產(chǎn)品的多元化到達(dá)提高土地資源的利用率、拓寬市場面的目的。3、品位高貴化運(yùn)用人文景觀和自然景觀的和諧組合營造社區(qū)尊貴品味，通過建立中心湖景、高爾夫球場、國際經(jīng)典園林等高雅環(huán)境來提升產(chǎn)品的附加價值。、價格群眾化通過有效的本錢控制，制定各類產(chǎn)品適合各種消費(fèi)群的群眾價位，吸引多層面消費(fèi)群。綜上所述，通過多層次消費(fèi)者的入住，提高小區(qū)人氣，造成人旺、地旺、財(cái)旺，形成群眾的良好口碑，從而樹立起自己的品牌，建造起可持續(xù)開展的根底，創(chuàng)造源源不斷的利潤源泉。三、開發(fā)目標(biāo)1．緒言桂林西城區(qū)的臨桂板塊是桂林各開展商虎視眈眈的區(qū)域，就在西城區(qū)的區(qū)域內(nèi)，目前以別墅為主題的開發(fā)樓盤有金山龍谷、龍聚山莊、麒麟灣和九里香堤，其中以麒麟灣、九里香堤最具先進(jìn)性與威脅性，正是在此劇烈競爭的環(huán)境中，山水鳳凰城要突圍而出并成為桂林地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，帶給未來業(yè)主的必須不是簡單的住宅產(chǎn)品，而是一個全新的生活方式，以此締造奇跡。2．目標(biāo)開發(fā)“生活的主題〞從上述市場調(diào)研結(jié)果及時機(jī)分析中可以看到，在桂林房地產(chǎn)界中缺乏效勞及配套是普遍“軟肋〞，桂林當(dāng)?shù)貜氖忻竦礁缓乐两裆形磭L試過在住宅區(qū)中享受“五星級的效勞〞，而山水鳳凰城用“五星級的效勞〞作為樓盤的主題，這里的業(yè)主將是住宅消費(fèi)者中真正的“上帝〞，他們在這里居住無不感受到“上帝般的享受；締造一個“上帝的家園〞是山水鳳凰城給廣闊業(yè)主的承諾，在此將創(chuàng)造桂林第一個常住型高尚住宅區(qū)。2〕實(shí)現(xiàn)“生活的主題〞以人為本是效勞的根根源泉，我們在工程中建立保安系統(tǒng)、交通系統(tǒng)配套以滿足桂林人最根本的生活要求，縮短臨桂與市區(qū)的距離感；再溶入“高爾夫文化〞，“教育配套〞，“社會多功能效勞〞，“五星級會所〞，“高級保健中心〞“智能及寬帶系統(tǒng)〞組成復(fù)合地產(chǎn)，打造出桂林第一個“示范住宅社區(qū)〞。3〕營造文化的氣氛充分利用本地優(yōu)勢，整合周邊的體育館、旅游資源以及政府和社會的科、教、文、體、衛(wèi)、商等資源，將工程特色與本地特色文化相結(jié)合，創(chuàng)造濃郁的社區(qū)文化，主要包含：親近自然的環(huán)境文化；健康和運(yùn)動文化；教育和學(xué)習(xí)文化；溫馨和諧的居住文化；配套齊全的商業(yè)文化。4〕構(gòu)建“三高〞質(zhì)量體系實(shí)現(xiàn)高生活質(zhì)量、高效勞質(zhì)量，高產(chǎn)品的質(zhì)量，作為工程開發(fā)和持續(xù)開展的保證。5〕實(shí)現(xiàn)最大化利潤及社會效益充分利用土地資源的有效使用，用人文景觀和自然景觀的和諧組合營造社區(qū)尊貴品味，到達(dá)提升產(chǎn)品的價值；用最優(yōu)的開發(fā)本錢控制，最正確的配套經(jīng)營，到達(dá)最大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。創(chuàng)立標(biāo)致性工程，創(chuàng)造新生活方式，提升工程品牌，實(shí)現(xiàn)最大社會效益。6〕運(yùn)用旅游地產(chǎn)，開拓外來置業(yè)者本工程坐落在山水甲天下的桂林市，其旅游資源是一個不可無視的銷售渠道，創(chuàng)立與旅游相關(guān)的產(chǎn)品，對開拓外來置業(yè)者有事半功倍的效果。7〕利用多種產(chǎn)品線有效拓寬中高端客戶層引入多層次和多類型高水平產(chǎn)品，豐富工程產(chǎn)品類型，有效拓寬中高端客戶層，增大市場面。8〕自然景觀與人文景觀相得益彰盡可能利用地塊內(nèi)的2座自然山峰和西南角的原始樹林，再以現(xiàn)有水塘為源泉，將水景向社區(qū)延伸，結(jié)合高爾夫推桿練習(xí)場的人造景觀，組成多個主題組團(tuán)，打造自然與人文景觀的最正確組合。9〕配套先行，完善社區(qū)效勞本工程主力消費(fèi)群為桂林二次和屢次置業(yè)人士，在開發(fā)過程中引入廣州房產(chǎn)開發(fā)配套先行的模式，提高二次置業(yè)者的信心，激發(fā)其購置欲望。四、工程開發(fā)建議根據(jù)以上調(diào)查數(shù)據(jù)和分析，本司認(rèn)為，要在桂林房地產(chǎn)中鶴立雞群，取得工程的成功，發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，充分利用時機(jī)是我們的重點(diǎn)，有鑒于此我們提出以下建議供參考：1、主方案規(guī)劃第二、三期總體分為6個組團(tuán)：第1組團(tuán)以中心湖泊水景為依托，打造小區(qū)唯此獨(dú)尊的水岸獨(dú)立別墅。第2組團(tuán)以冠山為核心，營造具有國際品味的綠化園林，建造獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅。第3組團(tuán)內(nèi)設(shè)立高雅的社區(qū)高爾夫推桿練習(xí)場以此為主題，建造聯(lián)排別墅。第4組團(tuán)以區(qū)內(nèi)特色綠化點(diǎn)綴，建造帶電梯小高層洋房。第5組團(tuán)以龍頭山為核心，環(huán)繞建造聯(lián)排別墅和疊加式別墅。第6組團(tuán)以多層洋房有序排列而成。每個組團(tuán)用桂林著名風(fēng)景點(diǎn)來命名。樓房類型獨(dú)立別墅,雙聯(lián)式別墅,TOWNHOUSE,(2＋2.5)層和4層復(fù)式洋房,帶電梯小高層洋房，七層洋房。配套商業(yè)中心和商業(yè)鋪面會所(含休閑娛樂、體育健身、餐廳、游泳池功能、會議廳)網(wǎng)球場保健康復(fù)中心(建議與中國中醫(yī)研究院聯(lián)營)幼兒園小學(xué)(建議與桂林市名牌小學(xué)聯(lián)合辦學(xué))停車場穿梭巴士兒童活動場智能化保安與物管系統(tǒng)〔含紅外線防盜系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、智能門禁、家居安防報(bào)警系統(tǒng)，小區(qū)應(yīng)用背景音樂和水電表自動抄錄系統(tǒng)〕另外，與坐落在臨桂城區(qū)的首都師范大學(xué)附屬桂林實(shí)驗(yàn)中學(xué)簽定合作協(xié)議，凡購置山水鳳凰城的業(yè)主小孩優(yōu)先就讀該校。價格類別戶型面積〔㎡〕單價〔元/㎡〕總價〔萬元〕獨(dú)立別墅二層半320，360，4002800～320089.6～112雙拼別墅二層半240～3002500～280060～75多聯(lián)排別墅二層半240～300疊加別墅4層，〔2+2.5〕層180～2402200～240039.6～52.8電梯洋房2*2，3*2，4*2，復(fù)式120～1601700～190020.4～27.2電梯公寓2*2，3*265～1301800～200011.7～23.4七層洋房2*2，3*2，4*2，復(fù)式80～2001400～180011.2～282、備選方案在以上方案的根底上，劃分出一局部別墅，提供應(yīng)投資型顧客及度假型顧客購置,統(tǒng)一返租給合作的五星級酒店經(jīng)營,返租期十年，以開拓投資和度假型顧客群。第六局部工程總體規(guī)劃概念與簡要經(jīng)濟(jì)分析R1地塊投資分析(一)、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo):建筑產(chǎn)品類別:獨(dú)立別墅〔400㎡〕×15、獨(dú)立別墅〔360㎡〕×19獨(dú)立別墅〔320㎡〕×28、用地面積:52000㎡總建筑面積:21800㎡容積率:0.42(二)、投資本錢概算：土地本錢：225元/㎡〔15萬/畝〕×52000=1170萬元建筑本錢：650元/㎡×21800=1417萬元營銷本錢：6976萬元×5%=348.8萬元其它本錢：6976萬元×1%=69.76萬元本錢合計(jì)：3005.56萬元每平方米投資本錢：3005.56萬元