電大【物業(yè)管理實務(wù)2】2022-2023期末試題及答案

電大【物業(yè)管理實務(wù)（2）】2022-2023期末試題及答案（試卷號2226）

一、多項選擇題（5小題，每題3分，共15分）

1.根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類,工業(yè)物業(yè)分為0等幾類。

A.重工業(yè)廠房B.閣樓式廠房

C.現(xiàn)代單層標準廠房D.孵化器式廠房

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的"三查”制度是指。

A.員工自查B.崗位自查

c.領(lǐng)班自查D.部門經(jīng)理抽查

3.會所經(jīng)營的主要工程包括。

Ao康體工程B.文化工程

C.休閑工程D.娛樂工程

4.以下屬于單一展覽功能的會展物業(yè)的是。

A.北京展覽館B.上海展覽館

C.武漢展覽館D.廣州國際會展中心

5.按照管理的性質(zhì)的分類可將分將為。

A.委托管理物業(yè)B.租賃經(jīng)營物業(yè)

C.委托代理物業(yè)D.承包經(jīng)營物業(yè)

二、填空題（20個空，每空1分，共20分）

6.標識、導視的制造與布置服務(wù)系統(tǒng)，主要有三大類,第一類是建筑及公用設(shè)備、設(shè)施的編號，第二類是

服務(wù)標識,第三類是功能標識.

7.單元性居住物業(yè)一般建筑面積在3-5萬平方米｝普通居住物業(yè)指建筑而積在5-30萬平方米的住宅區(qū)；

大型居住物業(yè)主要是大中城市中建筑面積在30-100萬平方米的住宅區(qū)；巨型居住物業(yè)指建筑面積在100萬平方

米以上的住宅區(qū)。

8.服務(wù)性公寓是一種高檔居住性物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的經(jīng)營性與社會性。

9.采取租賃經(jīng)營管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂租賃合同，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責與權(quán)

限，租給經(jīng)營公司進展管理。

10.根據(jù)【中華人民共和國物權(quán)法（或物權(quán)法）】的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對【物業(yè)管理條例】作了修改并

決定自2007年10月1日起施行。

11.工業(yè)園區(qū)日常物業(yè)管理內(nèi)容主要有:常規(guī)公共服務(wù)、延伸配套運營服務(wù)和延伸專業(yè)工程服務(wù)。

12.根據(jù)物業(yè)的經(jīng)營管理形式將政府物業(yè)分為：白管物業(yè)和托管經(jīng)營物業(yè)。

13.停車場有專用停車場和附設(shè)停車場兩種,其中多數(shù)是大型或高層建筑的附設(shè)物業(yè)。

14.布展期的首要重點服務(wù)內(nèi)容之一就是布展現(xiàn)場管理，即裝修布置和展臺搭建的管理。

15.1994年3月在沿海開放城市幾年來物業(yè)管理試點的基礎(chǔ)上，建立部公布了【城市新建住宅小區(qū)管理方

法】，提出逐步推行"社會化、專業(yè)化"管理模式。

三、判斷并修正錯誤題（首先判斷正誤,如有錯誤還須修正。5小題.每題3分，共15分）

16.”一個物業(yè)小區(qū)，一個物業(yè)公司”表達了居住物業(yè)管理專業(yè)性。

答:錯誤，應(yīng)將"專業(yè)性"改為"獨一性"0

17.美國物業(yè)管理最顯著的特點是專業(yè)化。0

答:正確。

18.目前,我國對企業(yè)自建保安，均需要在公安機關(guān)的相應(yīng)主管部門進展登記，審批、備案，并嚴格服從公

安機關(guān)的統(tǒng)一管理。

答:正確。

19.對于裝修的違章，由于物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，在運用處分措施時，應(yīng)適當掌握尺寸，防止由于處罰引起

不必要的爭執(zhí)，對于難以處理的問題,可要求有關(guān)執(zhí)法部門（城監(jiān)、公安等）協(xié)助處理。（）

答:正確。

20.黃安永根據(jù)物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為居住、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等類型。（）

答:錯誤，應(yīng)將“居住"改為"生活"

四、問答題（4小題，每題5分，共20分）

21.工業(yè)物業(yè)增值的因素是什么？

答案要點：

工業(yè)物業(yè)增值是客觀存在的普遍規(guī)律。它顯示了一定量的工業(yè)物業(yè)商品所代表的社會實際購置力長期遞增

的必然趨勢，是工業(yè)物業(yè)商品自身所具備的"自然屬性"。形成工業(yè)物業(yè)增值的主要因素有：

（1）工業(yè)物業(yè)資源的供需矛盾。工業(yè)物業(yè)是人類經(jīng)濟開展的重要資源，由于土地資源的稀缺性、不可延

伸性,建立資金的缺乏等原因，人類一定時期的工業(yè)資源供應(yīng)總是有限的。由于人口的持續(xù)增長，生產(chǎn)的持續(xù)開

展,經(jīng)濟對工業(yè)物業(yè)資源的需求增長遠遠超出供應(yīng)增長，再加上工業(yè)物業(yè)的生產(chǎn)能力有限及資金缺乏的影響，在

某些國家或地區(qū)，更加劇了這種供需矛盾;旺盛的需求遇到有限的供應(yīng),第一個結(jié)果便是帶來物業(yè)增值。

（2）環(huán)境投資的連帶效益。環(huán)境投資的連帶效益是指由于相鄰地段環(huán)境的改善對工業(yè)物業(yè)價值的影響。

隨著人類社會的進步和城市經(jīng)濟的開展，環(huán)境改進投資逐年增加。而任何一宗工業(yè)物業(yè)都是固定坐落在一定的

區(qū)域和位置。工業(yè)物業(yè)空間位置上的不可移動性構(gòu)成了環(huán)境條件直接影響工業(yè)物業(yè)價格的重要物性。而環(huán)境條

件的持續(xù)改善，自然帶來了工業(yè)物業(yè)價格的持續(xù)上揚,物業(yè)增值是不可防止。

(3)1業(yè)物業(yè)供求因素。當工業(yè)物業(yè)供需矛盾的鋒利及存在良好的投資預(yù)期的情況下，有可能形成進一

步增值。

(4)工業(yè)物業(yè)管理的因素.良好的物業(yè)管理可以為物業(yè)帶來增值的空間，我們可以看到許多實際例子。

在工業(yè)物業(yè)銷售初期,物業(yè)的價格并不高,隨著業(yè)主的進駐和使用，工業(yè)物業(yè)管理開始全面覆蓋,物業(yè)的面貌發(fā)生

變化,或者是已經(jīng)使用物業(yè)的業(yè)主感到物業(yè)管理帶來的種種便利，會使更多的企業(yè)前來選擇,導致工業(yè)物業(yè)的市

場售價的提高。這是物業(yè)管理的提升功能。

22.物業(yè)管理中常見的控制方法有哪些？

答題要點：

(1)監(jiān)視檢查法。監(jiān)視檢查法就是由上而下,對管理的各個崗位、各個環(huán)節(jié)進展質(zhì)量監(jiān)視與檢查，并針對監(jiān)

視檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時采取糾正措施。監(jiān)視檢查是所有物業(yè)服務(wù)公司最大量采用的一種監(jiān)控方法。

(2)匯報控制法。而匯報控制就是由下而上的信息反應(yīng)與控制。匯報本身對于匯報者就是一種控制，你必

須掌握情況,必須對匯報的真實性負責,并對存在的問題提出處理措施。

(3)統(tǒng)計分析法。統(tǒng)計分析法就是利用數(shù)學統(tǒng)計的方法，分析管理質(zhì)量變動情況，尋找存在問題,提出處理

問題的措施，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。

(4)競爭激勵法。市場是一種競爭，管理也是一種競爭，只有在競爭中,才能真正實現(xiàn)對管理質(zhì)量的控制。

(5)信息監(jiān)控法。信息技術(shù)控制是利用現(xiàn)代計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對管理質(zhì)量要素進展控制的一種方法。智能化

樓宇的誕生使管理發(fā)生翻天覆地的變化,人們可以在監(jiān)控室里清楚地看到各種設(shè)備的運行情況,各種會議、報告、

請示、批復都可以在網(wǎng)上進展。

(6)總結(jié)提高法。如果從月度總結(jié)、年度總結(jié)的形式主義圈子跳出來，仔細思考總結(jié)的本意、目的、以及

應(yīng)該到達的結(jié)果。運用總結(jié)這種形式，其實是管理質(zhì)量控制中無比重要的一種手段。

23.現(xiàn)代物業(yè)的主要特點是什么？

答案要點：

隨著新世紀的到來,人們的生產(chǎn)、生活發(fā)生了許多嚴重變化，為人類的生產(chǎn)、生活服務(wù)的物業(yè)也隨之而發(fā)生

變化，它改變著現(xiàn)代物業(yè)的建構(gòu)的目的與理念，構(gòu)成現(xiàn)代物業(yè)的開展趨勢和特點.同時，物業(yè)管理的理念、管理模

式、物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理組織構(gòu)造等將發(fā)生嚴重變革。新技術(shù)、新材料、新方法等將會持續(xù)持續(xù)地

應(yīng)用到物業(yè)管理行業(yè),并將從根本上改變目前的物業(yè)而貌和人們的工作、生活形式。物業(yè)呈現(xiàn)多樣性，復雜性，

動態(tài)性的特性。在物業(yè)的構(gòu)建和管理上表達出園區(qū)化智能化、網(wǎng)絡(luò)化、環(huán)?；?、人性化、新異化等特點。

(1)園區(qū)化。

(2)新異化。

(3)高技術(shù)條件下的智能化、網(wǎng)絡(luò)化。

(4)環(huán)保化、人性化。

24.國外物業(yè)分類管理的產(chǎn)生與開展的動因是什么？

答案要點：

國外物業(yè)分類管理的產(chǎn)生與開展的動因有：

(1)社會分工是物業(yè)分類管理的前提條件。

(2)專業(yè)化是物業(yè)分類管理的直接動因。

(3)市場需要是物業(yè)分類管理的客觀條件。

(4)科學的公司治理構(gòu)造是物業(yè)分類管理的微觀基礎(chǔ)。

(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)化管理制度的完備是物業(yè)分類管理的宏觀保障。

(6)現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)管理中高科技、智能化的應(yīng)用推動了物業(yè)管理企業(yè)的科學化、精細化的物業(yè)分類管

理。

五、應(yīng)用題(2小題,其中25小題為方案設(shè)計題。26小題為案例分析題,每題15分,共30分)

25.方案設(shè)計題

請設(shè)計一個承接查驗問題處理程序。

答案要點：

發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面:設(shè)計方案不合理或違反標準形成的設(shè)計缺陷;施工單位

不按標準施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗收檢查不細、把關(guān)不嚴建材質(zhì)量不合格；建立單位管理不善；

氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下：

(1)收集整理存在問題：

①收集所有的【物業(yè)查驗記錄表】；

②時【物業(yè)查驗記錄表】內(nèi)容進展分類整理,將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；

③將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建立單位確認,并辦理確認手續(xù)。

(2)處理方法：

工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建立單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提出質(zhì)量問題

的同時,還可以提出相應(yīng)的整改意見,便于建立單位進展針對性整改。

從發(fā)生原因和處理責任看,工程質(zhì)量問題可分為兩類:笫一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。假設(shè)質(zhì)量問題

在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生,按建立部【建筑工程質(zhì)量保修方法】規(guī)定,應(yīng)由建立單位催促施工單位負責。第二類是

由于規(guī)劃、設(shè)計考慮不周而形成的功能缺乏、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應(yīng)由建立單位負責

作出修改設(shè)計,改造或增補相應(yīng)設(shè)施。

(3)跟蹤驗證；

為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地處理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負責不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題,在整改實施的過程中進展現(xiàn)場跟蹤,

對整改完工的工程進展驗收,辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程工程那么應(yīng)繼續(xù)催促建立單位處理。

26.案例分析題

DTZ戴德梁行的開展關(guān)鍵因素

DTZ戴德梁行全球主要有五大核心業(yè)務(wù),其中包括物業(yè)代理、估價參謀服務(wù)和物業(yè)管理,這些業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)

市場里屬于較專業(yè)、服務(wù)水平高的部分，經(jīng)濟效益也較高。在物業(yè)代理方而，為不同類型的本地及國際物業(yè)客戶

提供全面的策略建議，其中包括住宅、寫字樓、商業(yè)、工業(yè)等代理，為客戶提供一站式的市場調(diào)研、策略推廣及

租賃服務(wù),協(xié)助客戶進軍新市場,在高端物業(yè)代理市場一直保持著較領(lǐng)先的地位。該公司高層認為好的員工是企

業(yè)業(yè)務(wù)開展的基石，為了保證員工的高素質(zhì)，遍及在世界各地的每一家分公司一直在努力聘請行業(yè)最好的人才，

每年都固定在世界著名的大學招聘畢業(yè)生。此外，公司無比注重員工的職業(yè)開展，定期舉行各種培訓I,為員工提

供職業(yè)生涯規(guī)劃，并為他們的開展創(chuàng)造廣闊的空間，同時集團還很關(guān)注員工的生活、安全。

問題：(注意:此題為開放式答題，答案意思相近,并能自圓其說也算對)

(1)你同意戴德梁行的重視專業(yè)人才團隊建立的做法嗎？為什么(5分)

(2)戴德梁行的這種做法主要經(jīng)歷有那些？(5分)

(3)如何對待戴德梁行的這種戰(zhàn)略？