黃埔區(qū)舊廠房規(guī)劃課件

廣州開發(fā)區(qū)規(guī)劃和國土資源管理局廣州開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃信息編研中心廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資參謀2021.07黃埔區(qū)舊廠房改造專項規(guī)劃〔2021-2021〕簡要匯報一、工作過程2021年4月，按照管委會和區(qū)規(guī)劃國土局的工作部署，結合行政區(qū)劃調(diào)整，我中心開始組織編制黃埔區(qū)舊廠房改造專項規(guī)劃〔2021-2021〕。4月-12月，區(qū)規(guī)劃國土局黃東局長屢次主持會議審查成果，蘿崗區(qū)、黃埔區(qū)相關單位領導參會，相關意見已落實。9月起，成果征求了市三舊辦、市規(guī)劃局、開發(fā)區(qū)發(fā)改局、開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)局、開發(fā)區(qū)財政局、開發(fā)區(qū)建設和園林局、開發(fā)區(qū)環(huán)保和城管局、開發(fā)區(qū)招商引資局、蘿崗區(qū)教育局、蘿崗區(qū)衛(wèi)生局、知識城建設指揮部、開發(fā)區(qū)土地儲藏中心、開發(fā)區(qū)征地辦、蘿崗區(qū)三舊辦、黃埔區(qū)發(fā)改局、黃埔區(qū)經(jīng)貿(mào)局、黃埔區(qū)財政局、黃埔區(qū)教育局、黃埔區(qū)環(huán)保局、黃埔區(qū)建設局、黃埔區(qū)文廣新局、黃埔區(qū)衛(wèi)生局、市國土局黃埔區(qū)分局、市規(guī)劃局黃埔分局、黃埔區(qū)城改辦、黃埔區(qū)土地開發(fā)中心和黃埔區(qū)東誠公司等27個單位意見，并進行了回應。9月25日，召開專家評審會，市規(guī)委會委員董黎等專家及蘿崗區(qū)、黃埔區(qū)相關單位參加，原那么通過。12月24日晚上，市委常委、區(qū)委書記陳志英同志主持會議研究本規(guī)劃，已按會議要求落實。下步工作：本規(guī)劃經(jīng)區(qū)規(guī)建會審議同意后，將納入廣州市“三舊〞改造規(guī)劃〔2021-2021〕和新一輪控規(guī)全覆蓋，經(jīng)市政府批準后，成為舊廠房改造審批的法定依據(jù)。2021年12月陳志英書記主持會議要求及落實情況序號會議要求落實情況1以廣州市城市總體規(guī)劃、“三規(guī)合一”規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，合理引導舊廠房改造。根據(jù)廣州市城市總體規(guī)劃（部際聯(lián)席會議審議通過），“三規(guī)合一”規(guī)劃（2014年4月經(jīng)市政府批準），廣州開發(fā)區(qū)、中新廣州知識城、蘿崗區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃（經(jīng)管委會、蘿崗區(qū)政府同意），確定舊廠房是否改造及如何改造。2在改造分區(qū)中，結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃劃定限制改造區(qū)界線，界線內(nèi)以發(fā)展工業(yè)為主導。根據(jù)市總體規(guī)劃、“三規(guī)合一”規(guī)劃和區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，劃定了限制改造區(qū)界線，面積共90平方公里，界線內(nèi)舊廠房改造以工業(yè)“二次開發(fā)”為主，限制改造為居住、商業(yè)功能，為引進創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)騰挪空間。3明確舊廠房的確定標準和原則。根據(jù)《關于開展“三舊”改造地塊標圖建庫成果檢查的通知》（粵國土資測繪發(fā)〔2010〕387號），2007年6月30日前已建設的廠房均可納入舊廠房進行改造。根據(jù)《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號），結合我區(qū)發(fā)展實際，滿足以下條件之一的舊廠房納入本規(guī)劃需改造的范疇：市發(fā)改局、環(huán)保局、安監(jiān)局確定的“退二”企業(yè)，市城市總體規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的舊廠房，原蘿崗區(qū)效益較低的舊廠房。專家評審會意見落實情況序號專家意見落實情況1加強與上層次規(guī)劃及相關專項規(guī)劃的銜接，進一步明確規(guī)劃目標，確定連片改造的規(guī)模及方式。加強與廣州市舊廠房改造專項規(guī)劃及涉及舊廠房地塊相關規(guī)劃的銜接，明確改造目標與改造方式；考慮地鐵站、主要道路、重點項目和珠江黃金岸線建設的需求，劃定連片改造地區(qū)，并提出改造模式和保障措施。2進一步完善現(xiàn)狀分析、用地權屬等內(nèi)容，確定合理的開發(fā)強度，提高土地使用效率。補充收集國資企業(yè)用地、集體用地的相關資料，完善了舊廠房地塊用地權屬；結合地鐵站點，適當提高站點周邊商務用地、工業(yè)用地的開發(fā)強度。3完善工業(yè)遺產(chǎn)保護的相關內(nèi)容。補充收集全區(qū)各級文物保護單位、歷史文化街區(qū)、歷史建筑和傳統(tǒng)風貌建筑普查資料，落實歷史文化保護的要求。序號單位意見回應1廣州市“三舊”改造工作辦公室應落實市區(qū)“三舊”改造領導小組審議并經(jīng)城市更新改造部門批復的舊廠房改造方案。已落實。規(guī)劃落實了17個已批舊廠房改造方案?！?3.3舊廠房改造成本與收益分析”章節(jié)中的建設成本，請參照《關于印發(fā)<廣州市“城中村”改造成本核算指引>的通知》（穗舊改辦【2014】48號）進行編制。已落實?！?0.3舊廠房改造成本與收益分析”章節(jié)中的建設成本已參照《關于印發(fā)<廣州市“城中村”改造成本核算指引>的通知》（穗舊改辦【2012】48號）進行編制。2廣州市規(guī)劃局暫未收到意見3廣州開發(fā)區(qū)發(fā)展和改革局根據(jù)立項下達建設內(nèi)容的要求，規(guī)劃包括整體層面改造規(guī)劃、地塊改造規(guī)劃以及項目經(jīng)濟估算等三部分主要內(nèi)容。經(jīng)審核，整體層面規(guī)劃缺少近期實施方面的內(nèi)容，與該部分內(nèi)容須達到城市近期建設規(guī)劃的深度不十分吻合，應予以補充完善；地塊改造規(guī)劃中涉及蘿崗區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)低效用地面積為5.73平方公里，與申報投資估算蘿崗區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)低效用地面積11.2平方公里出入較大，建議核實。已落實。經(jīng)核實，立項通知書確定改造地塊總面積為16.8平方公里，本次規(guī)劃最終確定改造地塊總面積為17.09平方公里。建議將國土資源部《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》列為規(guī)劃依據(jù)，并落實其中關于盤活利用低效用地、廢棄地的相關要求。已落實。已將該規(guī)定列入規(guī)劃依據(jù)，并在用地功能和開發(fā)強度方面進行相應落實。建議規(guī)劃結合我區(qū)發(fā)展的實際，增加舊廠房改造的分期實施的相關內(nèi)容，明確近期實施重點。已落實。銜接已批及編制方案的改造地塊，增加了近期改造規(guī)劃內(nèi)容。建議將服務業(yè)低效用地納入規(guī)劃范圍，并將《規(guī)劃》第五頁第1.3.1第（2）項第2行中“二是發(fā)改部門劃定的工業(yè)低效企業(yè)用地”修改為：“二是經(jīng)初步統(tǒng)計摸查的低效產(chǎn)業(yè)用地。”已落實。依據(jù)本項目立項通知書，該項目工作范圍僅包含舊廠房改造用地。已將1.3.1章節(jié)第（2）項的該段文字內(nèi)容進行修改。建議《規(guī)劃》增加一個部分，提出我區(qū)促進集約節(jié)約用地的保障措施和工作建議。理由：規(guī)劃目標與策略部分提出了節(jié)約集約用地目標和策略，為完善《規(guī)劃》體系，增強規(guī)劃的實操性，應結合我區(qū)工作實際，提出促進集約節(jié)約用地的保障措施和工作建議。已落實。增加“規(guī)劃實施保障措施”。建議《規(guī)劃》對“改造”的內(nèi)涵進行界定，明確改造的目的，據(jù)此對舊廠房、低效用地、“退二進三”等不同地塊類型規(guī)劃改造路徑和方式。已落實。對舊廠房、低效用地、“退二進三”等不同類型地塊的改造方式進行了說明。建議研究完善第5.3中對改造地區(qū)的類型劃分，按照本規(guī)劃的目的及分區(qū)劃定原則，可考慮按劃分“產(chǎn)業(yè)升級優(yōu)先單元”和“配套升級優(yōu)先單元”。其中廣本-廣石化、西區(qū)、東區(qū)、永和、云埔等片區(qū)應以產(chǎn)業(yè)升級為主；科學城、臨港商務區(qū)等片區(qū)應增強商務服務功能，鎮(zhèn)龍、長嶺居等片區(qū)增強居住配套功能，以配套升級為主。已落實。在改造分區(qū)中加強功能導向，同時綜合市場經(jīng)濟、管制措施和開發(fā)強度的需求，確定為“鼓勵改造區(qū)、一般改造區(qū)和限制改造區(qū)”三類地區(qū)。建議“5.4用地性質確定原則”部分增加“促進區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展”作為（1）條原則。已落實。已在5.3.1章節(jié)中落實該內(nèi)容。建議“5.5用地布局規(guī)劃”部分在科學區(qū)分各片區(qū)功能的基礎上，增加產(chǎn)業(yè)類用地比例。其中，廣本-廣石化、西區(qū)、東區(qū)、永和、云埔等片區(qū)應以工業(yè)用地就地升級為主，保障工業(yè)可持續(xù)發(fā)展；科學城、臨港商務區(qū)等應以工改商為主，增強商務服務功能，成為現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的支撐區(qū)域；鎮(zhèn)龍、長嶺居等片區(qū)應以居住配套為主，保障經(jīng)濟發(fā)展的配套服務需求。已落實。根據(jù)各片區(qū)的現(xiàn)狀建設情況、功能定位，劃定三類改造分區(qū)，并明確了地塊用地性質控制要求。建議“12分區(qū)改造規(guī)劃”部分分別列出各區(qū)域的改造地塊清單。已落實。在地塊控制指標表中明確各改造地塊所在的片區(qū)。為實現(xiàn)集約節(jié)約用地、促進經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的目的，建議進一步完善“13經(jīng)濟估算”部分的成本及收益分析：1.全面評估改造成本，例如，將地塊改為居住用地后將增加居住人口，政府因此而增加教育、醫(yī)療等社會公共事業(yè)投入也應納入政府改造成本評估范圍。2.完善收益分析，例如，工業(yè)用地就地改造或改為商務用地，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉型升級，單位土地產(chǎn)出稅收效益將比原地塊提高，應納入政府收益的評估范圍。已落實。1.舊廠房改造成本構成已包含前期費用、收儲成本、基礎設施建設成本、公建配套建設成本、其他成本等。2.根據(jù)國土資源部《土地開發(fā)整理項目資金管理暫行辦法》，土地開發(fā)收益主要為土地轉讓或土地出讓后的收益，屬于“土地財政”的范疇，產(chǎn)業(yè)稅收不屬于本范疇。建議第29頁“（2）強化專業(yè)化園區(qū)和基地建設，推動產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展”部分第4行列舉的重點產(chǎn)業(yè)中刪除一個“精細化工”。已落實。已在4.2.1章節(jié)刪除該項內(nèi)容。建議本規(guī)劃結合我區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃成果及相關產(chǎn)業(yè)規(guī)劃文件，明確低效用地、舊廠房、退二進三地塊的具體產(chǎn)業(yè)導向、改造模式，對納入我區(qū)重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)和基地建設規(guī)劃的改造地塊，應給予明確指引。已落實。已與《廣州開發(fā)區(qū)中新廣州知識城蘿崗區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃（2014-2016）》等相關產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃進行了充分銜接，并制定不同類型地塊的改造指引。建議對照開發(fā)區(qū)國土資源局2014年5月30日印發(fā)的《關于轉發(fā)我區(qū)效益較低產(chǎn)業(yè)用地初步統(tǒng)計表及有關信息資料的通知》（穗規(guī)開發(fā)辦【2014】44號），并與我區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地清理相關工作最新成果進行對接，進一步核實及更新改造地塊清單。例如舊廠房地塊編碼AG022701廣州恒運東區(qū)熱力有限公司地塊經(jīng)核實屬于供電、供熱基礎設施，不納入低效產(chǎn)業(yè)用地清理范圍。已落實。與低效產(chǎn)業(yè)用地清理相關工作的最新成果進行了銜接，并對改造地塊進行了進一步核實，

AG022701等地塊不納入改造范圍。市、區(qū)相關單位意見及回應序號單位意見回應4廣州開發(fā)區(qū)財政局無意見5廣州開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局無意見6廣州開發(fā)區(qū)建設和市政園林局根據(jù)《國務院關于城市優(yōu)先發(fā)展公共交通的指導意見》（國發(fā)【2012】64號）、《廣東省人民政府關于城市優(yōu)先發(fā)展公共交通的實施意見》（粵府【2013】120號）、《廣州市能源工作領導小組辦公室關于印發(fā)廣州市天然氣（LNG）加氣站發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年）的通知》（穗發(fā)改能源【2013】21號）及《廣州市公共汽車電車客運管理條例》精神，要求加快城市公共交通調(diào)度中心、停車場、保養(yǎng)廠、首末站以及停靠站的建設，推進換乘樞紐及步行道、自行車道、公共停車場等配套服務設施建設，將其納入城市舊城改造和新城建設規(guī)劃同步實施。建議本規(guī)劃設立獨立章節(jié)明確有關公共交通調(diào)度中心、停車場、保養(yǎng)廠場、首末站、停靠站以及LNG加氣站的規(guī)劃情況，并嚴格按照相關規(guī)定優(yōu)先保證公共交通用地。已落實。已在7.1章節(jié)中考慮公共交通設施的規(guī)劃。建議在改造規(guī)劃中增加公交站場用地規(guī)劃，建立中心樞紐站場，以便優(yōu)先公交線路，打造快速公交，解決區(qū)內(nèi)居民公交快速出行問題。已落實。已在7.1章節(jié)中考慮考慮增加公交站場用地規(guī)劃。建議該規(guī)劃與我區(qū)綜合交通規(guī)劃及公共交通專項規(guī)劃的內(nèi)容充分銜接，進一步完善公共交通設施建設方面的內(nèi)容。已落實。本次規(guī)劃已與《蘿崗區(qū)綜合交通規(guī)劃（2012-2020）》及《廣州市蘿崗區(qū)公共交通專項規(guī)劃》進行充分銜接。建議細化方案中的“市政公用設施規(guī)劃”，統(tǒng)籌考慮供水、燃氣、供熱等專業(yè)管線在舊廠房改造工程中如何銜接或者是否需要同步進行改造、建設。已落實。規(guī)劃與已批和在編市政公用設施管線進行了充分銜接。關于改造區(qū)域的能源供應，建議利用舊廠房改造的契機，推動管道天然氣、集中供熱的供應與使用，進一步完善我區(qū)能源供應結構與保障安全生產(chǎn)。已落實。規(guī)劃與已批和在編供應設施進行了充分銜接。各片區(qū)內(nèi)新建和改建項目的綠地率需達到廣州市綠化條例規(guī)定的相關指標要求。西區(qū)等涉及濱岸景觀部分的規(guī)劃，需符合廣州市生態(tài)規(guī)劃線要求。已落實。規(guī)劃方案滿足廣州市綠化條例的規(guī)定，且符合廣州市生態(tài)規(guī)劃線要求。根據(jù)《廣州市綠色建筑和建筑節(jié)能管理規(guī)定》（廣州市人民政府令第92號）以及《關于印發(fā)<中新廣州知識城、廣州國際生物島綠色建筑建設管理規(guī)定>的通知》（穗開管辦【2013】38號）的相關要求，建議該規(guī)劃充分考慮建筑節(jié)能、綠色建筑等級目標等因素。已落實。規(guī)劃改造考慮了建筑節(jié)能和綠色建筑的要求。7廣州開發(fā)區(qū)環(huán)境保護和城市管理局鑒于舊廠房改造后，環(huán)境敏感點和環(huán)境影響情況將發(fā)生較大變化，請按照《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》要求，在規(guī)劃編制過程中組織開展環(huán)境影響評價。已落實。在后續(xù)控規(guī)編制過程中開展環(huán)境影響評價。對“工改居”的項目，建議根據(jù)我區(qū)常年主導風向慎重改造，對廣本-廣石化、樂金顯示等主要污染源，周邊1公里范圍內(nèi)以及下風向（項目南、西南、北、西北方向）2公里范圍內(nèi)工業(yè)用地不宜改為居住項目或安排居住項目，避免出現(xiàn)居住區(qū)鄰接或保衛(wèi)污染源的不利情況。已落實。已對相關主要污染源周邊部分改造地塊進行優(yōu)化?！肮じ木印币?guī)劃建議適當考慮原有工業(yè)地塊與調(diào)規(guī)后的居住地塊的距離，通過本次規(guī)劃調(diào)整明確工業(yè)地塊與居住地塊的緩沖區(qū)域，避免調(diào)規(guī)后工業(yè)地塊和居住地塊相鄰但因噪聲環(huán)境功能區(qū)執(zhí)行標準差異影響居住地塊聲環(huán)境質量。已落實。規(guī)劃已考慮工業(yè)地塊與居住地塊的緩沖，對于部分規(guī)劃地塊進行優(yōu)化調(diào)整。8廣州開發(fā)區(qū)招商引資局無意見9廣州開發(fā)區(qū)土地儲備交易中心無意見10廣州市蘿崗區(qū)教育局規(guī)劃方案第45頁“表8-3-1各組團舊廠房地塊改造公共服務設施配套一覽”關于蘿崗區(qū)舊廠房改造教育設施配套只提到“鎮(zhèn)龍中小學用地4.63公頃，長嶺居中小學用地11.33公頃，科學城教育科研用地3.19公頃，東區(qū)-云埔中小學用地8.48公頃”，沒有其它支撐材料，建議明確各組團規(guī)劃人口規(guī)模，以及所配套教育設施的所屬學段、辦學規(guī)模、地址等。已落實。根據(jù)控制性詳細規(guī)劃和本規(guī)劃的居住用地布局和開發(fā)強度，明確各組團規(guī)劃人口規(guī)模，據(jù)此確定教育設施用地規(guī)模和布局。第48頁“表8-4-3舊廠房地塊范圍內(nèi)獨立用地設施規(guī)劃統(tǒng)計表”關于蘿崗區(qū)舊廠房改造教育設施配套，結合各組團人口規(guī)模，核對配套幼兒園學位基本滿足人口需求；但未提到小學、初中、高中各學段的位置，建議結合各組團人口規(guī)模、《廣州市社區(qū)公共服務設施設置標準》以及周邊教育設施等，明確提出各學段學位安排，避免出現(xiàn)學位不足等情況。已落實。根據(jù)各組團人口規(guī)模和分布，依據(jù)《廣州市社區(qū)公共服務設施設置標準》，明確各居住地塊的教育設施配置。學校、幼兒園的選址不應與殯儀館、醫(yī)院的太平間、傳染病院等建筑毗鄰；且不宜與市場、公共娛樂場所、公安看守所、加油站、變電站、垃圾壓縮站、公交首末站等毗鄰；與易燃易爆場所間的距離應符合現(xiàn)行國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB50116的有關規(guī)定；高壓電線、常熟天然管道、輸油管道嚴禁穿越或跨越學校校園，當在學校周邊敷設時，安全防護措施應符合相關規(guī)定。已落實。優(yōu)化教育設施的用地布局，滿足相關規(guī)范的要求。序號單位意見回應10廣州市蘿崗區(qū)教育局未盡事宜，應按照《中小學設計規(guī)范GB50099-2011》、《廣東省義務教育標準化學校標準》、《廣東省規(guī)范化城市幼兒園辦園標準》、《廣東省幼兒園督導評估方案》、《廣東省普通高中辦學基本標準》等國家、省、市幼兒園、小學、中學建設標準等進一步完善和優(yōu)化。已落實。按照相關規(guī)范、標準的要求優(yōu)化教育設施用地布局和完善設置標準控制。需適當擴大體育用地總量。表8-4-1中顯示舊廠房地塊范圍人口規(guī)模為238315人，按照建設部、國土資源部及國家體育總局于2005年發(fā)布的《城市社區(qū)體育設施建設用地指標》第六章第44條規(guī)定（該條規(guī)定：城市社區(qū)人均室外體育用地面積應為0.3-0.65平方米），相應的體育用地面積應為7.149公頃-16.49公頃，即使按《廣州市社區(qū)公共服務設施設置標準》，每千人用地面積按300-400平米控制，舊廠房改造中應安排的體育用地為7.149公頃-9.53公頃，而表8-4-2中體育設施用地面積只有1.25公頃，與要求相距太遠。已落實。根據(jù)規(guī)劃人口規(guī)模、相關規(guī)范標準要求增加體育用地，由1.25公頃增加到8.82公頃。需適當考慮體育用地的均衡分布，滿足居民、職工的就近鍛煉需求?！兑?guī)劃》中公共服務設施部分顯示，永和、黃陂-天麓湖、蘿崗中心區(qū)三區(qū)域雖然規(guī)劃人口只有一、兩千人，但規(guī)劃既未安排獨立體育用地，也為安排非獨立體育用地，居民的體育健身休閑的需求根本無法就近實現(xiàn)，建議在規(guī)劃中適當予以考慮；九龍工業(yè)園、科學城區(qū)域雖然人口為零，但該區(qū)域會有大量的上班族，他們在工余也會有體育健身休閑需求，建議在規(guī)劃中適當安排一些非獨立體育用地；東區(qū)云埔區(qū)域有規(guī)劃人口13172人，但沒有規(guī)劃體育用地，建議予以追加。已落實。結合人口分布，按照相關規(guī)范標準的要求在地塊改造中增加體育用地。11廣州市蘿崗區(qū)衛(wèi)生局無意見12中新廣州知識城建設指揮部根據(jù)正在編制的知識城總體規(guī)劃，九龍工業(yè)園區(qū)域定位為知識轉化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域，而且根據(jù)區(qū)發(fā)改部門的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，該區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向為生物醫(yī)藥類企業(yè)。從規(guī)劃角度而言，九龍工業(yè)園應進一步改造升級，融入知識城整體發(fā)展。已落實。本次規(guī)劃銜接市城市總體規(guī)劃，將九龍工業(yè)園的功能定位調(diào)整為“研發(fā)中試區(qū)”，促進舊廠房地塊向研發(fā)創(chuàng)新功能轉型升級，其用地性質確定為一類工業(yè)用地和商務用地。九龍工業(yè)園區(qū)域的《舊廠房改造專項規(guī)劃》，是以蘿崗區(qū)控規(guī)全覆蓋為基礎，該規(guī)劃成果與區(qū)域發(fā)展實際情況已相對滯后，建議該《舊廠房改造專項規(guī)劃》與知識城各相關規(guī)劃做好銜接。已落實。本次規(guī)劃銜接了最新的知識城北起步區(qū)控制性詳細規(guī)劃和總體規(guī)劃。13廣州市蘿崗區(qū)“三舊”改造工作辦公室無意見14廣州開發(fā)區(qū)征用土地辦公室建議在控規(guī)下編制舊廠房改造專項規(guī)劃時，在控規(guī)規(guī)劃指標總量不變的前提下，建議可結合舊廠房實際用地情況，提出規(guī)劃地塊或路網(wǎng)的局部控規(guī)調(diào)整建議，以保證地塊用地的完整性。已落實。改造地塊根據(jù)具體情況，對控規(guī)局部地塊提出了調(diào)整建議。建議在實施三舊改造時應支持政府收儲方式，并對申請自主改造的嚴格執(zhí)行已批控規(guī)。對于政府收儲的三舊改造項目，可結合經(jīng)濟測算提出適當?shù)囊?guī)劃指標調(diào)整建議。已落實。已在第10章經(jīng)濟估算中落實。15廣州市國土房管局黃埔區(qū)分局建議該規(guī)劃使用《廣州市黃埔區(qū)綜合服務功能片區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2013-2020年）》（已提供給編制單位；該規(guī)劃已經(jīng)市政府審批，正向省國土廳備案），同時建議銜接《黃埔區(qū)土地儲備研究規(guī)劃（2012-2020年）》。已落實。規(guī)劃已使用《廣州市黃埔區(qū)綜合服務功能片區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2013-2020年）》的最新數(shù)據(jù)庫，并銜接了《黃埔區(qū)土地儲備研究規(guī)劃（2012-2020年）》中土地開發(fā)和經(jīng)濟估算內(nèi)容。2.2章節(jié)“黃埔綜合服務功能片區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2013-2020）”改為“廣州市黃埔區(qū)綜合服務功能片區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2013-2020）”已落實。黃埔區(qū)面積應為87.96平方公里，請核實修改。已落實。已核實修改。5.4章節(jié)標題改為“用地政策確定原則”已落實。依據(jù)本項目立項通知書，地塊改造規(guī)劃深度為控制性詳細規(guī)劃階段的概念規(guī)劃，按此需重點研究用地性質。5.4章節(jié)的第（3）條后增加1條：“結合出讓年限調(diào)整，考慮到部分工業(yè)用地的出讓年限屆滿，可通過出讓政策或經(jīng)濟補償方式進行調(diào)整?！币崖鋵崱?6廣州市規(guī)劃局黃埔分局對于成果中各地塊改造后的開發(fā)強度，建議進一步補充論證并明確依據(jù)；同時補充完善改造地塊圖則的相應內(nèi)容，針對各舊廠改造項目，明確調(diào)整前后控規(guī)指標、土地利用對比圖，明確各項目的調(diào)整依據(jù)等。部分地塊的規(guī)劃指標與已批改造方案或現(xiàn)行控規(guī)不符，建議進一步核實更正，如規(guī)劃導則AP050801地塊為市三舊辦已批機施公司舊廠改造項目，地塊容積率應為3.0及3.5；規(guī)劃導則AP050601地塊（包含現(xiàn)黃埔區(qū)政府地塊），用地性質為行政辦公兼容商業(yè)商務、體育用地。已落實。補充地塊改造開發(fā)強度的依據(jù)，在規(guī)劃導則中特別對

AP050801等已批改造地塊進行了核實。涉及對現(xiàn)行控規(guī)調(diào)整的各改造項目，應結合區(qū)域現(xiàn)狀、規(guī)劃情況，在成果中補充完善對公共服務設施、道路交通、市政設施承載力的分析與評價，并做好相應銜接。已落實。根據(jù)規(guī)劃人口進一步完善公共服務設施、道路交通、市政設施的配置，滿足承載力要求。成果中部分地塊的改造范圍與舊村、舊城改造項目及我局近期核發(fā)的用地審批信息有重疊，建議全面核查地塊的權屬、已批復的三舊改造方案及規(guī)劃審批等信息。如廣本-廣石化分區(qū)中，廣本廠東側規(guī)劃導則AP020603地塊的南側用地已取得《建設用地規(guī)劃許可證》（穗規(guī)地證【2014】157號），為村留用地項目，建設單位為橫沙經(jīng)聯(lián)社；如規(guī)劃導則AP050802地塊的部分用地位于已批茅崗路以西城中村改造范圍內(nèi)。已落實。規(guī)劃對

AP020603等地塊進行了核查和落實，修改相關內(nèi)容。序號單位意見回應16廣州市規(guī)劃局黃埔分局成果應進一步補充與各功能分區(qū)發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃等得協(xié)調(diào)銜接情況，補充各地塊及周邊區(qū)域的現(xiàn)狀調(diào)研等情況，以科學、合理確定各地塊改造后的土地利用性質，發(fā)揮規(guī)劃的積極引導作用。已落實。進一步調(diào)查地塊周邊現(xiàn)狀情況，并在第3章進一步與各功能分區(qū)發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃等進行銜接。成果東區(qū)-云埔分區(qū)中，AP040101地塊及AP040102地塊部分區(qū)域用地在我市已報國務院審批的廣州市城市總體規(guī)劃中控制為綠地。成果涉及云埔工業(yè)區(qū)東誠片、南崗片的舊廠改造規(guī)劃內(nèi)容，建議進一步征詢黃埔區(qū)東誠公司意見。已落實。規(guī)劃對AP040101地塊及AP040102地塊部分區(qū)域進行了調(diào)整，已征求黃埔區(qū)東誠公司意見。成果第13頁“圖2-4-2：現(xiàn)行及在編控規(guī)公共服務設施承載力評價圖”中提出了對黃埔臨港商務區(qū)、石化路以西區(qū)、狀元谷-雙沙區(qū)域的公服設施承載力評價，建議結合現(xiàn)行控規(guī)成果做進一步科學論證。已落實。結合現(xiàn)行規(guī)劃成果，對黃埔臨港商務區(qū)、石化路以西區(qū)、狀元谷-雙沙區(qū)域的公服設施承載力評價進行相應修改。成果“2.6專項規(guī)劃”中，遺漏了老黃埔區(qū)的相關專項規(guī)劃情況，建議補充完善。該部分中關于《長洲島歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃》（在編成果）中的相關表述內(nèi)容，與現(xiàn)黃埔區(qū)政府已上報市規(guī)劃局審查的長洲規(guī)劃初稿成果不一致，建議更正。（長洲規(guī)劃初稿成果相關內(nèi)容及附件）已落實。已補充收集相關資料，修改專項規(guī)劃與《長洲島歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃》相關內(nèi)容。成果中涉及老黃埔區(qū)各功能組團的土地利用現(xiàn)狀圖存在錯漏，建議進一步結合現(xiàn)狀調(diào)研補充完善。已落實。已補充收集相關資料，修改土地利用現(xiàn)狀圖17廣州市黃埔區(qū)發(fā)展和改革局分區(qū)改造部分，長洲島改造統(tǒng)計表數(shù)據(jù)與總用地面積數(shù)據(jù)不符，建議核對。已落實，已核實長洲島改造統(tǒng)計表數(shù)據(jù)與總用地面積數(shù)據(jù)，并進行了相應修改。分區(qū)改造部分，廣本-廣石化區(qū)域規(guī)劃工改居12.3公頃，工改商27.5公頃，鑒于石化廠短期難以搬遷，建議在規(guī)劃布局上對廣石化周邊住宅等進行嚴格控制，同時嚴格遵守有關衛(wèi)生防護距離的要求。已落實。根據(jù)衛(wèi)生防護距離的要求，已對廣石化周邊改造地塊方案進行優(yōu)化。經(jīng)濟估算中，對“退二進三”地塊分成“公開出讓收益支持、更新改造和申請征收”三種地塊，但后文所附的處置方式只有自行改造和政府收儲公開出讓兩種，前后不一致，建議修改。已落實。將“退二進三”地塊分成“公開出讓收益支持和申請征收”兩種，對應的處置方式均為“公開出讓”。經(jīng)濟估算的土地價值評估部分，功能組團B項為“臨港商務區(qū)”，C項為“臨港商務區(qū)、濱江新城”，E項又為“濱江新城”，建議校對或準確表達；同時，對濱江新城地塊的商住用地估價明顯偏低，與領港商務區(qū)差距過大，建議修改。已落實。表述已核對并進行相應調(diào)整。濱江新城地塊估價已根據(jù)實際情況適當調(diào)高。經(jīng)濟估算的舊廠房改造成本和收益分享比較籠統(tǒng)，方案分析表與前文的改造方式不對應，與后文的說明也不一致，且方案二只是將具有較高價值的土地采用“先征收后出讓”的方式進行改造，表達是否有誤，建議核對修改，前后文一致。已落實。已核實并修改相關內(nèi)容，統(tǒng)一表述為“征收出讓”。18廣州市黃埔區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易局各改造規(guī)劃地塊內(nèi)的公交站場規(guī)劃、建設請編制單位與黃埔規(guī)劃分局對接，核對公交站場規(guī)劃情況。已落實。已根據(jù)黃埔規(guī)劃分局提供的控規(guī)進行充分銜接。19廣州市黃埔區(qū)財政局

無意見20廣州市黃埔區(qū)環(huán)境保護局初步成果中缺少環(huán)境保護相關的內(nèi)容。已落實。已在第5章中落實。舊廠房改造涉及工業(yè)企業(yè)遺留場所土壤環(huán)境問題，建議分析土壤質量與使用功能相符性問題。已落實。已在第5章中落實。根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》規(guī)劃編制過程中應組織進行環(huán)境影響評價。已落實。在規(guī)劃建議中提出舊廠房改造前組織環(huán)境影響評價。21廣州市黃埔區(qū)建設局無意見22廣州市黃埔區(qū)文化廣電新聞出版局規(guī)劃文本中第十二頁2.2.3舊廠地塊改造現(xiàn)狀概況中提到的黃埔區(qū)已批已實施和已批未實施的舊廠改造項目共13處。經(jīng)查，此13處優(yōu)先改造地塊暫無發(fā)現(xiàn)地上不可移動文物。上述項目在進行建設施工前，應根據(jù)《中華人民共和國文物保護法》第二十九條和《廣州市文物保護規(guī)定》第三十二條、三十三條的規(guī)定，向廣州市文化廣電新聞出版局申請進行地下文物考古調(diào)查、勘探工作。我區(qū)正在進行廣州市文化遺產(chǎn)普查工作，計劃將于2015年6月完成。在普查過程中，如發(fā)現(xiàn)上述地塊中存在不可移動文化遺產(chǎn)線索，按《廣州市文化遺產(chǎn)普查工作方案》的相關要求進行“預保護”。已落實。在地塊改造控制導則中明確歷史文化保護的要求。規(guī)劃文本中第五十二頁8歷史文化保護規(guī)劃。其中8.2文物保護單位保護規(guī)劃中，僅列出長洲黃埔軍校史跡之黃埔公園等5處市級以上（含市級）的文物保護單位。該部分應明確列出涉及區(qū)域中的所有級別的不可移動文物及其保護方式。已落實。補充收集全區(qū)不可移動文物資料，逐一核查與舊廠房地塊的關系，并明確相關地塊在改造中的保護要求和方式。建議在規(guī)劃文本中落實地塊內(nèi)各級文物保護單位（黃埔軍校舊址、柯拜船塢遺址、巴斯樓、巴斯教徒墓地、橫沙民俗建筑群等）的保護范圍和建設控制地帶示意線的文字和圖紙說明（例如規(guī)劃文本中并未將橫沙民俗建筑群的各單體建筑列出，也為明確相應保護范圍和建設控制地帶）。已落實。落實舊廠房地塊范圍內(nèi)各級文物保護單位的保護范圍和建設控制地帶，并明確保護要求。規(guī)劃文本中第五十二頁8.3推薦不可移動文化遺產(chǎn)線索保護規(guī)劃中提到的“文化遺產(chǎn)普查”事宜，建議另行專門組織專家評審，其成果按程序確認后，補充相應不可移動文化遺產(chǎn)的詳細信息和保護要求到規(guī)劃文本中。已落實。本次規(guī)劃根據(jù)歷史建筑和傳統(tǒng)風貌建筑普查工作成果，明確舊廠房地塊范圍內(nèi)歷史建筑和傳統(tǒng)風貌建筑的保護要求。23廣州市黃埔區(qū)教育局為提高改造過程中公建配套教育設施的使用效益，建議先立足于新黃埔區(qū)的整體規(guī)劃布局，再結合舊廠房的連片改造和周邊建設，以就近入學為原則編制市中小學布點規(guī)劃，爭取按照24個班或以上的辦學規(guī)模設置標準化義務教育中小學，按照6個班或以上的辦園規(guī)模設置規(guī)范化幼兒園。已落實。銜接控制性詳細規(guī)劃確定的教育設施，結合各組團的規(guī)劃人口規(guī)模變化，在改造地塊中增加中小學校和幼兒園，并按照標準化、規(guī)范化要求設置辦學規(guī)模和辦園規(guī)模。24廣州市黃埔區(qū)衛(wèi)生局無意見25廣州市黃埔區(qū)城市更新改造工作辦公室第7頁黃埔區(qū)“三舊”改造專項規(guī)劃舊廠房地塊用地面積由592公頃修改為660公頃（標圖建庫數(shù)據(jù)）。已落實。已補充收集標圖建庫數(shù)據(jù)并修改地塊范圍。第24頁“舊廠房地塊改造現(xiàn)狀概況”中增加6個在編項目，包括建一公司石化路地塊改造項目、廣州遠洋公司港灣路地塊改造項目、廣州遠洋公司華坑路地塊改造項目、廣州文沖船廠、天力叉車公司舊廠改造項目及廣州耀輪車業(yè)地塊改造項目，相關資料我辦已提供貴局。已落實。已在2.2.3章節(jié)中落實。序號單位意見回應25廣州市黃埔區(qū)城市更新改造工作辦公室第5頁“上位規(guī)劃與相關規(guī)劃”中增加《廣州市黃埔區(qū)（不含長洲島）水系規(guī)劃》。已落實。第24頁“問題分析”第4點提及“通過對黃埔區(qū)40個現(xiàn)狀及規(guī)劃的軌道交通站點周邊用地進行調(diào)查，800米范圍內(nèi)建設用地面積7500公頃，其中舊廠房地塊共501公頃”，請?zhí)峁?shù)據(jù)來源及依據(jù)。已落實。已在2.2.1章節(jié)中落實。第30頁“鼓勵‘優(yōu)二進三’，提高土地利用綜合效益”，目前我區(qū)部分項目為“退二進三”項目，請綜合考慮并修改相關表述。已落實。原有表述有歧義，修改為“合理提高工業(yè)和物流倉儲用地開發(fā)強度”第52頁“文物保護單位保護規(guī)劃”中提出橫沙民俗建筑群的保護范圍為16736平方米，建設控制地帶70015平方米。請向黃埔規(guī)劃分局、區(qū)文廣新局等部門核查。已落實。已補充收集相關資料，舊廠房改造地塊充分落實其控制要求。第62頁東區(qū)-云埔改造規(guī)劃中，由于部分改造項目正申請?zhí)岣呷莘e率進行改造，建議提高東區(qū)-云埔改造規(guī)劃“開發(fā)強度控制”中的平均容積率至3.0以上。部分已落實。依據(jù)《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術規(guī)定（試行）》的相關要求，適當提高東區(qū)、云埔部分改造地塊容積率。第64頁“蘿崗中心區(qū)”建議修改為“黃埔中心區(qū)”。已落實。在成果中注明為黃埔中心區(qū)，但因大部分在編規(guī)劃中仍表述為蘿崗中心區(qū)，為方便規(guī)劃銜接，成果中的表述沿用蘿崗中心區(qū)。按照標圖建庫成果數(shù)據(jù)，第63頁廣本-廣石化標圖建庫舊廠房地塊修改為37塊，用地面積140.22公頃；第70頁臨港商務區(qū)（不包括長洲島）標圖建庫舊廠房地塊修改為34塊，用地面積136.50公頃；第74頁濱江新城標圖建庫舊廠房地塊修改為43塊，用地面積313.67公頃；第74頁長洲島標圖建庫舊廠房地塊修改為10塊，用地面積59.15公頃。另有6塊位于云埔工業(yè)區(qū)東誠片，用地面積10.46公頃。已落實。已補充收集相關資料，并核實修改相關數(shù)據(jù)。第74頁濱江新城用地現(xiàn)狀圖中東、北界線有誤，請作修改。已落實。已補充收集黃埔區(qū)行政界線，并修改相關圖紙。第79頁“各功能組團土地價格評估結果”中黃埔臨港商務區(qū)及濱江新城的商業(yè)用地、住宅用地評估價格過低，不符合實際情況，建議適當調(diào)高。已落實。10.1章節(jié)已根據(jù)實際情況將評估價格適當調(diào)高，更新了“各功能組團土地價格評估結果”。第82-83頁中，根據(jù)現(xiàn)行“三舊”改造政策，舊廠改造采用“公開出讓，收益支持”模式的，支付給原土地權屬人的預付補償款從補償給原土地使用權人的土地收益中扣除，政府不存在投資成本；采用“自行改造、補交地價”模式的，政府無須承擔改造主體場地拆遷、土地平整等費用，不存在投資成本。因此，“黃埔區(qū)舊廠房改造總投資370.27億元，改造后土地收益共357.78億元，虧損12.49億元”等分析結論不準確，建議重新測算。已落實。10.3章節(jié)，已根據(jù)意見重新測算，更新了黃埔區(qū)舊廠房改造總投資及總收益內(nèi)容。部分珠江沿岸企業(yè)用地規(guī)劃為綠地或綠地面積較大，如廣州文沖船廠。建議綜合考慮新黃埔區(qū)的發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)布局和珠江黃金岸線的規(guī)劃建設需要，對位于重要節(jié)點的舊廠地塊（如文沖船廠、中遠船廠、菠蘿廟船廠等）重新規(guī)劃，統(tǒng)籌引導修造船企業(yè)升級改造。已落實。結合珠江黃金岸線保護與開發(fā)需求對重要節(jié)點的舊廠房改造地塊的用地性質進行了優(yōu)化調(diào)整。附圖中部分舊廠的范圍、容積率與批復不一致，如保利中譽廣場、華南港航中心（廣州港物資倉）、廣州港機修廠、黃埔化工-東風化工舊廠項目、閥門廠舊廠項目、中交港灣大廈、市機施公司塘口地塊舊廠項目等，請作修改。已落實。已對地塊范圍進行了核實，由于所獲資料不全，現(xiàn)給的容積率是建筑面積與用地面積的反算結果，與批復存在偏差，需要進一步補充舊廠批復資料?！秾ｍ椧?guī)劃》劃定的舊廠房范圍較為寬泛，因新黃埔區(qū)仍為我市重要的產(chǎn)業(yè)基地，舊廠房規(guī)劃研究的范圍應結合新黃埔區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位進行謹慎研討，注重二、三產(chǎn)之間合理配比，不但不應盲目淘汰現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，還應為相關優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)預留發(fā)展空間，實現(xiàn)區(qū)域長期穩(wěn)定發(fā)展。已落實。規(guī)劃綜合考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，充分銜接“三規(guī)合一”規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)區(qū)塊控制線，合理劃定限制改造區(qū)，用于產(chǎn)業(yè)升級和發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)?！叭f”改造應為區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展服務。舊廠改造專項規(guī)劃應與區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃相吻合，建議進一步做好《專項規(guī)劃》與合并后新黃埔區(qū)的功能區(qū)規(guī)劃、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接工作。兩區(qū)合并后，新黃埔區(qū)在規(guī)劃發(fā)展目標、功能區(qū)規(guī)劃與用地功能結構、產(chǎn)業(yè)布局等方面將有新的定位，因此，本《專項規(guī)劃》在后續(xù)修改過程中，應與新黃埔區(qū)的功能區(qū)規(guī)劃、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等規(guī)劃相銜接。已落實。進一步完善了各片區(qū)的地塊改造與新黃埔區(qū)的功能區(qū)規(guī)劃、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等進行充分銜接。26廣州市黃埔區(qū)土地開發(fā)中心“3.2.3舊廠房地塊改造現(xiàn)狀概況”中未對已批、已實施、已批未實施的地塊進行列表，建議根據(jù)三舊部門提供的數(shù)據(jù)，將已列入三舊改造的舊廠圖斑一并列表。已落實。進一步核實了已批已實施、已批未實施地塊及納入三舊改造的舊廠圖斑，并進行列表?！?3經(jīng)濟估算”章節(jié)的評估地價與近期我區(qū)實際成交的樓面地價差距較大。如2014年1月28日出讓的臨港商務區(qū)內(nèi)閥門廠地塊，出讓底價11000元/平方米，實際成交單價為7807元/平方米（并配建157800平方米住保房）。建議結合實際情況確定最終評估價格。已落實。10.1章節(jié)顯示的地價為功能組團區(qū)域均價。具體地塊評估價格在區(qū)域地價基礎上進行容積率、區(qū)域因素、個別因素等修正后確定。已根據(jù)意見重新評估?！?3.3舊廠改造成本與收益分析”章節(jié)并未包含成本、收益的計算過程，僅提供結論數(shù)據(jù)，建議補充完善。已落實。已在10.2章節(jié)補充成本、收益計算過程。27黃埔區(qū)東誠公司無意見現(xiàn)狀工業(yè)和物流倉儲用地分布圖二、規(guī)劃范圍與現(xiàn)狀概況〔1〕規(guī)劃范圍新黃埔區(qū)行政轄區(qū)范圍，總面積484.17平方公里?！?〕現(xiàn)狀工業(yè)和物流倉儲用地概況新黃埔區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)和物流倉儲用地約60平方公里，占全區(qū)現(xiàn)狀建設用地的36%。局部工業(yè)用地效益較低。根據(jù)蘿崗區(qū)閑置及低效用地清理領導小組辦公室?關于轉發(fā)我區(qū)效益較低產(chǎn)業(yè)用地初步統(tǒng)計表及有關信息資料的通知?，僅蘿崗區(qū)內(nèi)效益較低的工業(yè)用地為2.83平方公里。用地布局不盡合理。例如，工業(yè)和物流倉儲用地占據(jù)珠江北岸線約16公里，約占黃埔區(qū)珠江岸線的75%。而根據(jù)?廣州市城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕?〔部際聯(lián)席會議審議通過〕，我區(qū)沿珠江應適當增加商業(yè)、居住、綠地等功能為主的生活岸線。三、改造目標根據(jù)?廣州市城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕?〔部際聯(lián)席會議審議通過〕，結合?廣州開發(fā)區(qū)中新廣州知識城蘿崗區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃〔2021-2021〕?〔經(jīng)管委會、蘿崗區(qū)政府同意〕，確定舊廠房改造目標：〔1〕節(jié)約集約利用土地，提高土地效益；〔2〕完善城市綜合功能，保障改善民生；〔3〕促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，保持經(jīng)濟增長。改造地塊土地使用規(guī)劃圖舊廠房與功能片區(qū)土地利用總體規(guī)劃銜接圖四、規(guī)劃銜接本規(guī)劃符合?廣州市城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕?〔部際聯(lián)席會議審議通過〕，并與功能片區(qū)土地利用總體規(guī)劃〔經(jīng)市政府批準〕、“三規(guī)合一〞規(guī)劃〔經(jīng)市政府批準〕、區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、正在編制的相關控制性詳細規(guī)劃銜接一致。廣州市城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕土地使用規(guī)劃圖〔黃埔區(qū)范圍〕舊廠房與“三規(guī)合一〞規(guī)劃銜接圖改造分區(qū)規(guī)劃圖五、改造分區(qū)根據(jù)?廣州市城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕?〔部際聯(lián)席會議審議通過〕、“三規(guī)合一〞規(guī)劃〔經(jīng)市政府批準〕、區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，規(guī)劃將全區(qū)劃分為三類改造區(qū)，實現(xiàn)分梯度改造：〔1〕鼓勵改造區(qū)：主要位于長嶺居、蘿崗中心區(qū)、科學城、臨港商務區(qū)、鎮(zhèn)龍等區(qū)域。鼓勵區(qū)內(nèi)舊廠房改造，以居住、商業(yè)與商務功能為主。〔2〕一般改造區(qū)：主要位于黃陂-天麓湖、長洲島等區(qū)域。合理進行舊廠房改造，優(yōu)化城市功能布局和完善城市配套設施?！?〕限制改造區(qū)：主要位于東區(qū)、永和、西區(qū)、云埔和廣本-廣石化組團等區(qū)域。區(qū)內(nèi)舊廠房改造以工業(yè)“二次開發(fā)〞為主，限制改造為居住、商業(yè)功能，為引進創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)騰挪空間。六、改造地塊劃定原那么及規(guī)模改造地塊范圍圖根據(jù)?關于推進“三舊〞改造促進節(jié)約集約用地的假設干意見?〔粵府〔2021〕78號〕，結合我區(qū)開展實際，本次規(guī)劃確定的需改造舊廠房為：〔1〕根據(jù)市發(fā)改局、環(huán)保局、安監(jiān)局?關于調(diào)整市區(qū)退二企業(yè)名單的通知?〔穗發(fā)改工〔2021〕3號〕，新黃埔區(qū)“退二〞企業(yè)8個?！?〕市城市總體規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的舊廠房294個?！?〕根據(jù)蘿崗區(qū)閑置及低效用地清理領導小組辦公室?關于轉發(fā)我區(qū)效益較低產(chǎn)業(yè)用地初步統(tǒng)計表及有關信息資料的通知?和區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，原蘿崗區(qū)效益較低的舊廠房93個。規(guī)劃改造涉及工業(yè)企業(yè)395個，面積約16.81平方公里，其中經(jīng)整理可出讓土地8.72平方公里，規(guī)劃建筑面積2154萬平方米。根據(jù)?廣州市城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕?〔部際聯(lián)席會議審議通過〕、“三規(guī)合一〞規(guī)劃〔經(jīng)市政府批準〕、區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、相關控制性詳細規(guī)劃、專項規(guī)劃及標準，結合本次規(guī)劃劃定的改造分區(qū)，適當考慮企業(yè)改造意愿，合理確定改造用地性質?！?〕商業(yè)和商務用地根據(jù)?廣州市城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕?〔部際聯(lián)席會議審議通過〕，改造為商業(yè)和商務用地面積2.88平方公里，占17.16%，其中：商業(yè)用地1.70平方公里，主要分布在蘿崗中心區(qū)、濱江新城以及地鐵站周邊。商務用地1.18平方公里，主要分布在科學城、臨港商務區(qū)以及地鐵站周邊。經(jīng)整理可出讓商業(yè)用地1.23平方公里，規(guī)劃建筑面積373.40萬平方米；商務用地1.07平方公里，規(guī)劃建筑面積295.97萬平方米。自行改造的商業(yè)和商務用地0.58平方公里。商業(yè)、商務用地規(guī)劃圖七、舊廠房改造規(guī)劃布局〔2〕居住用地根據(jù)?廣州市城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕?〔部際聯(lián)席會議審議通過〕，我區(qū)需適當增加居住用地，承接市老城區(qū)疏解人口。改造為居住用地面積3.11平方公里，占18.53%，主要分布在臨港商務區(qū)、濱江新城、長嶺居、鎮(zhèn)龍等。經(jīng)整理可出讓居住用地3.11平方公里，規(guī)劃建筑面積812.57萬平方米。居住用地規(guī)劃圖工業(yè)和物流倉儲用地規(guī)劃圖〔3〕工業(yè)和物流倉儲用地根據(jù)?廣州開發(fā)區(qū)中新廣州知識城蘿崗區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃〔2021-2021〕?和?廣州市黃埔區(qū)“三規(guī)合一〞規(guī)劃〔2021-2021〕?劃定的產(chǎn)業(yè)區(qū)塊控制線，進行工業(yè)“二次開發(fā)〞，面積5.09平方公里，占30.27%，其中：工業(yè)用地4.70平方公里，主要分布在永和、東區(qū)、西區(qū)、云埔和廣本-廣石化組團。物流倉儲用地0.39平方公里，主要分布在西區(qū)。經(jīng)整理可出讓工業(yè)和物流倉儲用地3.29平方公里，規(guī)劃建筑面積671.80萬平方米；自行升級改造工業(yè)和物流倉儲用地1.78平方公里。工業(yè)“二次開發(fā)〞為保持經(jīng)濟增長提供保障?！?〕配套設施、道路和綠地為保障改善民生，銜接相關控制性詳細規(guī)劃、專項規(guī)劃，改造為配套設施、道路交通、綠地及水域和農(nóng)林用地面積5.72平方公里，占34%。其中：公共設施用地1.14平方公里。公用設施用地0.34平方公里。道路與交通設施用地2.11平方公里。綠地與廣場用地1.94平方公里。水域及農(nóng)林用地0.19平方公里。并根據(jù)?廣州市社區(qū)公共效勞設施設置標準〔修訂〕?確定社區(qū)公共效勞設施。配套設施、道路與綠地規(guī)劃圖規(guī)劃配套設施及交通設施統(tǒng)計表類別配套設施名稱及數(shù)量教育設施高等院校（1處）、九年一貫制學校（1處），完全中學（2處）中學（15處）、小學（12處）醫(yī)療衛(wèi)生設施綜合醫(yī)院（4處）、社區(qū)衛(wèi)生服務中心（5處）文化設施文體活動中心（10處）、文化站（18處）體育設施群眾性體育運動場地(11處)

福利設施老年人福利院（2處）交通設施交通樞紐（11處）、公交首末站（18處)、社會停車場(25處)居委級公共服務設施社區(qū)居委會（18處）、社區(qū)議事廳（6處），社區(qū)服務站（5處），垃圾收集站（32處），社區(qū)衛(wèi)生站（18處），再生資源回收點（13處）、出租車?？空军c（3處），幼兒園（20處），文化室（18處），星光老年之家（28處），物業(yè)管理（11處），閱覽室（4處），居民健身場所（29處），托兒所（11處），托老所（7處），公共廁所（34處），農(nóng)貿(mào)市場（11處）市政公用設施污水處理廠(6處)、污水泵站(6處)、自來水廠(2處)、變電站(12處)、電信端局(4處)、垃圾轉運站(2處)、消防站(2處)注：規(guī)劃配套設施及交通設施落實了廣州市黃埔中心區(qū)城市設計及控制性詳細規(guī)劃等6項已批控規(guī)，并充分銜接了金坑村、均和村、逕頭村村莊規(guī)劃〔油麻山森林公園協(xié)調(diào)控制區(qū)〕控制性詳細規(guī)劃調(diào)整等18項在編控規(guī)。歷史文化保護規(guī)劃圖序號文物保護單位名稱級別保護范圍（平方米）建設控制地帶（平方米）1南海神廟（涉及廟頭社區(qū)3處舊廠房）國家級2859511936962黃埔軍校舊址之東征烈士墓（黃埔造船廠內(nèi)）國家級48602367753巴斯樓（黃埔造船廠內(nèi)）市級10624長洲黃埔軍校史跡之黃埔公園（黃埔造船廠內(nèi)）市級91201406125袖海亭（黃埔造船廠內(nèi)）市級646柯拜船塢遺址（黃埔造船廠內(nèi)）市級3673文物保護單位及其保護范圍統(tǒng)計表1華立化工廠倉庫2華立化工廠煙囪3文沖船廠1號船塢推薦傳統(tǒng)風貌建筑線索概況表落實6處文物保護單位的保護范圍和建設控制地帶，制定保護措施。按照保護與利用相結合的原那么，制定3處推薦傳統(tǒng)風貌建筑線索的保護措施。八、歷史文化保