2024年房地產(chǎn)估價師-房地產(chǎn)估價理論與方法考試歷年全考點試卷附帶答案

2024年房地產(chǎn)估價師-房地產(chǎn)估價理論與方法考試歷年全考點試卷附帶答案卷I一.單項選擇題(共10題)1.假設(shè)某類住宅價格從3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算該類住宅需求的價格彈性為()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53正確答案：D,2.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價為2000元／m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價格的3％繳納契稅，則王某的土地成本為（）萬元。A.2000B.5820C.6000D.6180正確答案：D,3.某宗占地面積為2000m2的建筑物，規(guī)劃其建筑覆蓋率為60%，建筑層數(shù)15層，且每層建筑面積相等為1200m2。經(jīng)評估總地價為180萬元，則該宗土地的樓面地價為（）元/m2。A.120B.100C.300D.900正確答案：B,4.某幢電梯已落后的辦公樓，重建價格為2000萬元，該功能落后電梯的重置價格為50萬元，已計提折舊38萬元，拆除費用為2萬元，可回收的殘值為5萬元，現(xiàn)安裝新的功能先進的電梯需要100萬元，假設(shè)在重置建造辦公樓時一同安裝該電梯只需要80萬元，則該辦公樓因電梯落后引起的折舊額為()萬元。A.29B.35C.67D.73正確答案：A,5.一個估價項目的估價目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價機構(gòu)B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人對估價的實際需要正確答案：D,6."五通一平"一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、()等設(shè)施或條件以及場地平整。A.給水、排水、電力、通信B.給水、排水、燃氣、熱力C.排水、電力、通信、熱力D.燃氣、電力、通信、熱力正確答案：A,7.現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為（）。A.存量+新增竣工量-拆毀量B.存量+新開發(fā)量+空置房量-滅失量C.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+滅失量D.存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量正確答案：D,8.下列選項中，不屬于決定房地產(chǎn)需求量因素的是（）。A.開發(fā)商商對未來的預(yù)期B.該種房地產(chǎn)的價格水平C.相關(guān)物品的價格水平D.消費者的收入水平正確答案：A,9.威廉.阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本正確答案：B,10.在比較法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05正確答案：A,二.多項選擇題(共10題)1.下列（ )等是影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素。A.稅收政策B.人口素質(zhì)C.經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rD.相關(guān)特殊政策E.相關(guān)規(guī)劃和計劃正確答案：A,D,E,2.在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內(nèi)插法E.指數(shù)修勻法正確答案：A,D,3.征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括（）。A.土地補償費B.安置補助費C.地上附著物和青苗的補償費D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用E.安排被征地農(nóng)民的社會保障費用正確答案：A,B,C,E,4.下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.所有權(quán)C.地役權(quán)D.土地承包經(jīng)營權(quán)E.租賃權(quán)正確答案：A,C,D,5.下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能増加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房埤產(chǎn)價格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)的價格會上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加正確答案：A,C,D,6.與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點包括（）。A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.實行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價作業(yè)日期長正確答案：A,C,D,7.某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本B.應(yīng)該采用實際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整正確答案：A,C,D,8.在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。A.搜集交易比例B.選取可比實例C.對可比實例成交價格做適當(dāng)處理D.價格調(diào)整E.求取比準(zhǔn)價格正確答案：A,B,C,E,9.反映一般物價變動的指標(biāo)有（）。A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率B.農(nóng)村居民人均純收入增長率C.居民消費價格指數(shù)D.生產(chǎn)資料價格指數(shù)E.居民可支配收入指數(shù)正確答案：C,D,10.關(guān)于路線價區(qū)段的說法，正確的有（）。A.路線價區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的B.應(yīng)將面積相近、形狀相同、位置相鄰的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段C.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點D.較長的繁華街道，可根據(jù)地價水平差異劃分為兩個以上的路線價區(qū)段E.同一街道兩側(cè)的地價水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段正確答案：A,C,D,E,三.判斷題(共10題)1.在某一價值時點下，其宗房地產(chǎn)的市場價值反映的是市場上潛在交易者的集體價值判斷，可能高于其理論價格。（）正確答案：A,2.一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升時房地產(chǎn)價格會上升，利率下降時房地產(chǎn)價格會下降。()正確答案：B,3.資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金與將來同樣多的資金相比，資金的價值是更多的。（）正確答案：A,4.某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案；一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為10%，則承租人應(yīng)選擇第二個方案。正確答案：B,5.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。（）正確答案：A,6.對于可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損額，可用損失資本化法進行評估。（）正確答案：B,7.房地產(chǎn)投?；馂?zāi)風(fēng)險時的保險價值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價值。（）正確答案：A,8.掛牌價格不是成交價格，不能選為可比實例作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考。（）正確答案：A,9.估價師不能在開始估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果。（）正確答案：A,10.供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量。（）正確答案：B,卷II一.單項選擇題(共10題)1.在新建商品房銷售價格中，一般可以反映所銷售商品房總體價格水平的是（）。A.起價B.標(biāo)價C.成交價D.均價正確答案：D,2.如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度（ ），就可以計算其平均發(fā)展速度，采用該平均發(fā)展速度進行預(yù)測。A.較大B.較小C.不同D.大致相同正確答案：D,3.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分解不包括（）。A.區(qū)位狀況調(diào)整B.實物狀況調(diào)整C.權(quán)益狀況調(diào)整D.收益狀況調(diào)整正確答案：D,4.甲房地產(chǎn)的收益期限為30年，樓面地價為2700元／m2；乙房地產(chǎn)的收益期限為40年，樓面地價為2800元／m2。報酬率均為6%，其他條件相同。則兩宗房地產(chǎn)的價格相比()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.無法確定正確答案：A,5.當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮（）。A.通貨膨脹影響B(tài).投資利息因素C.資金時間價值D.投資風(fēng)險補償正確答案：D,6.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（）。A.乙土地價值低于甲土地價值B.該建筑物價值小于其重置成本C.該建筑物價值小于其拆除費用D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值正確答案：C,7.一幢辦公樓2010年評估了500萬元，貸款乘數(shù)是0.7，貸了210萬元，同年又從該銀行貸款，假設(shè)評估價格不變，則該行最多能放款（）萬元。A.140B.150C.190D.200正確答案：A,8.評估某宗房地產(chǎn)2011年9月末的價格時，選取的可比實例成交價格為2000元／m2，成交日期為2011年1月末，該類房地產(chǎn)自2011年1月末至2011年9月末的價格每月與上月的變動幅度為0.5%，1.5%，1.0%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%。則該可比實例在2011年9月末的價格為()元／m2。A.1959B.1949C.1912D.1902正確答案：B,9.有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用()。A.類似寫字樓的客觀收益B.市場比較法C.該寫字樓的實際收益D.無法估算正確答案：A,10.某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價格為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%正確答案：B,二.多項選擇題(共10題)1.從政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)程度來劃分，房地產(chǎn)價格包括（）。A.市場調(diào)節(jié)價B.政府指導(dǎo)價C.政府定價D.市場最高限價E.標(biāo)準(zhǔn)價正確答案：A,B,C,2.房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產(chǎn)價值量大正確答案：A,B,C,D,3.某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30m2。套內(nèi)建筑面積的購買單價為15000元/m2，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（）。A.使用面積的購買單價為12500元/m2B.建筑面積的購買單價為12000元/m2C.名義價格為180萬元D.實際價格為180萬元E.現(xiàn)房價格低于180萬元正確答案：B,C,D,4.法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括（）等。A.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額B.改變土地用途應(yīng)補交的出讓金C.拍賣費用D.訴訟費用E.增加容積率應(yīng)補交的出讓金正確答案：A,B,E,5.在商品房交易中，常見的最低價格有（）。A.商品房銷售中的起價B.拍賣活動中的保留價或起拍價C.拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價D.招標(biāo)活動中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價E.采用收益法確定的參考價格正確答案：A,B,6.假設(shè)開發(fā)法也稱()。A.估算法B.收益法C.剩余法D.開發(fā)法E.預(yù)期開發(fā)法正確答案：C,D,E,7.應(yīng)該在估價技術(shù)報告中說明的內(nèi)容包括（）。A.估價委托人B.估價對象的最高最佳利用分析C.估價方法適用性分析D.估價依據(jù)E.估價測算過程正確答案：B,C,E,8.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價中劃分不同均質(zhì)地域通常是將（ ）的土地加以圈圍而形成不同的地價區(qū)域。A.地形相同B.位置相鄰C.用途相同D.權(quán)益相同E.地價相近正確答案：B,C,E,9.成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括（）。A.增值稅B.印花稅C.教育費附加D.城市維護建設(shè)稅E.應(yīng)由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅正確答案：A,B,C,D,10.關(guān)于運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率正確答案：A,B,C,三.判斷題(共10題)1.財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，可適當(dāng)超出其余額部分。（）正確答案：B,2.選取土地使用權(quán)出讓實例作為可比實例時，一般不宜選用協(xié)議方式的出讓實例。（）正確答案：A,3.重置成本，也叫重建成本，是指在估價時點時建造與估價對象相同的、全新的建筑物所花費的客觀成本。正確答案：B,4.在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人和估價利害關(guān)系人。（）正確答案：A,5.如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實際竣工之日晚建成，建筑物的剩余經(jīng)