二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略與招商管理

二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略與招商管理廈門課程安排一、商業(yè)地產(chǎn)概論二、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的發(fā)展模式及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難點(diǎn)分析四、如何做城市綜合體的開發(fā)綜合體的選址建議綜合體的設(shè)計(jì)要求商家對(duì)綜合體進(jìn)駐的考慮五、成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)操作案例分享六、萬(wàn)達(dá)的招商模式不同類型商家的租金承受能力及特點(diǎn)七、如何通過(guò)招商實(shí)現(xiàn)真正的“訂單地產(chǎn)”八、餐飲招商實(shí)例分析九、如何進(jìn)行招商團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)十、購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)知識(shí)及案例分享上海正大廣場(chǎng)調(diào)整

浙江德清縣正翔商業(yè)廣場(chǎng)招商實(shí)施十一、項(xiàng)目分析環(huán)節(jié)（全部學(xué)員參與）一、商業(yè)地產(chǎn)概論國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析狹義的商業(yè)地產(chǎn)：用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場(chǎng)、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。廣義的商業(yè)地產(chǎn)：除傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)其實(shí)就是通過(guò)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整合商業(yè)，含商業(yè)活動(dòng)的過(guò)程；通過(guò)整合各種業(yè)態(tài)及業(yè)種，以最合理的地產(chǎn)設(shè)計(jì)及開發(fā)模式盡量滿足消費(fèi)需求；提供滿足商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)的房地產(chǎn)載體的開發(fā)過(guò)程；并通過(guò)銷售及持有運(yùn)營(yíng)收取租金等收益達(dá)到滿足投資者投資回報(bào)的商業(yè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值物業(yè)價(jià)值+經(jīng)營(yíng)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)：大型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的資本載體，本質(zhì)上說(shuō)是個(gè)有著長(zhǎng)期收益權(quán)的金融工具；這也是為什么國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)法健康發(fā)展的主要原因。

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力：商業(yè)自身的快速發(fā)展我國(guó)城市化進(jìn)程加快傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的升級(jí)外資零售企業(yè)的搶灘投資主體多元化進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)成投資產(chǎn)品城市化是中國(guó)未來(lái)核心發(fā)展動(dòng)力數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)正在步入消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時(shí)代一、2006年，中國(guó)人均GDP超過(guò)2000美元。（1951年的美國(guó)和1970年的日本）二、2009年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元，實(shí)際增長(zhǎng)9.8%，增速首次超過(guò)GDP。三、2009年上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額58711億元人民幣，增長(zhǎng)16.6%。增速是GDP的兩倍。

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段

第一個(gè)階段：1992—2002

起步發(fā)展時(shí)期，商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)第二個(gè)階段：2002—2008

快速發(fā)展時(shí)期，商業(yè)加地產(chǎn)邊緣產(chǎn)業(yè)第三個(gè)階段：2008—至今理性發(fā)展時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的基本特征

商業(yè)性、地產(chǎn)性、投資性

高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高回報(bào)、高難度

安全性、穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性、收益性我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀重?cái)?shù)量，輕質(zhì)量重規(guī)模，輕效益重開發(fā)，輕經(jīng)營(yíng)重策劃，輕規(guī)劃重形象，輕使用開發(fā)商零售商雙向進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并擁有零售品牌零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并開始購(gòu)地自建從而獲取地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)雙重收益，有效克服招商困境商業(yè)地產(chǎn)向二三線城市快速擴(kuò)張

城市化進(jìn)程的時(shí)間差地方政府招商引資的熱情和政策價(jià)值洼地的巨大增值空間城市未來(lái)發(fā)展的巨大潛力商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)多樣性

商業(yè)綜合體購(gòu)物中心商業(yè)街區(qū)交通站點(diǎn)商業(yè)地下商業(yè)社區(qū)商業(yè)國(guó)內(nèi)主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及代表產(chǎn)品華潤(rùn)萬(wàn)象城、歡樂匯中糧大悅城深國(guó)商深國(guó)投廣場(chǎng)印象城新一城百聯(lián)西郊百聯(lián)百聯(lián)又一城銀泰銀泰中心龍湖北城天街西城天街等正大正大廣場(chǎng)恒隆港匯中心、恒隆廣場(chǎng)新鴻基國(guó)金中心太古太古匯凱德置地嘉茂、嘉興茂、來(lái)福士廣場(chǎng)SM集團(tuán)：SM廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式與經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)1.起步——為什么要做商業(yè)地產(chǎn)單店業(yè)態(tài)整合在一個(gè)單體建筑內(nèi)，面積5—6萬(wàn)平方米。2、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第一代---單店萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第二代---組合店組合店由多個(gè)單體店組成，面積10—15萬(wàn)平方米，內(nèi)含百貨、超市、影城等六到十種業(yè)態(tài)。2.第一代產(chǎn)品——經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南京新街口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3.第二代產(chǎn)品——提高與缺陷武漢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)HOPSCA

也稱為城市綜合體，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2004年以后開發(fā)的產(chǎn)品，總面積在30萬(wàn)平方米以上，其中包括購(gòu)物中心、影城、酒店、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài)。代表作有上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。4、萬(wàn)達(dá)的第三代------HOPSCA購(gòu)物中心的構(gòu)成：百貨超市專業(yè)店餐飲健身娛樂步行街4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于上海新的市級(jí)商業(yè)副中心——五角場(chǎng)，總建筑面積34萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積26萬(wàn)平方米，是上海體量最大、業(yè)態(tài)最全、商業(yè)設(shè)施最完備的項(xiàng)目。北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于北京石景山區(qū)，面臨長(zhǎng)安街，總建筑面積30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積20萬(wàn)平方米。4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟寧波鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4.第三代產(chǎn)品——突破與成熟成都錦華路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于成都市錦江區(qū)錦華路，總建筑面積40萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積26萬(wàn)平方米，是成都市建筑面積最大、商業(yè)業(yè)態(tài)最全、商氣最旺的購(gòu)物中心。五星級(jí)酒店

項(xiàng)目將引入國(guó)際一流的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，全面提升項(xiàng)目的國(guó)際商務(wù)氛圍，為政府提供高端接待及國(guó)際會(huì)議設(shè)施，進(jìn)一步完善城市功能。寫字樓在商務(wù)方面，將將規(guī)劃建設(shè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A智能化超甲級(jí)高檔寫字樓，以及高檔SOHO，面向全球高端的客戶群體,創(chuàng)造智能化、生態(tài)化、人性化、多元化的活動(dòng)空間。力爭(zhēng)打造億元稅收寫字樓。酒店式公寓酒店式公寓，充分享受商務(wù)商業(yè)區(qū)的繁華，尊貴；體現(xiàn)現(xiàn)代城市對(duì)商務(wù)，商業(yè)，綠色及以人為本理念的追求，是城市中心區(qū)的人居典范。建筑高度100米以上酒店式公寓均采用南北向布局，外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)潔、造型雋永；注重實(shí)用功能，戶型合理、間距充分。

開闊的休閑廣場(chǎng)以硬質(zhì)鋪地為主，為大型城市公共活動(dòng)和商業(yè)互動(dòng)展示的場(chǎng)所，體現(xiàn)都市文化。公共空間第三代產(chǎn)品的變化增加了室內(nèi)步行街貫穿項(xiàng)目各主力店；強(qiáng)調(diào)購(gòu)物空間的舒適度與便利性；業(yè)態(tài)布局更加豐富多樣；人流內(nèi)部共享性顯著增強(qiáng)；特點(diǎn)說(shuō)明：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的靈魂室內(nèi)步行街是購(gòu)物方便、環(huán)境舒適的核心舒適室內(nèi)精品步行街的獨(dú)特設(shè)計(jì)讓來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物的客戶享受四季如春的購(gòu)物環(huán)境。寬敞高檔的空間設(shè)計(jì)讓客戶在購(gòu)物過(guò)程中避免因空間狹小擁擠產(chǎn)生的心理煩躁。方便萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的方便是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)濃縮了傳統(tǒng)商業(yè)街的精華；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)獨(dú)特的設(shè)計(jì)組合，以步行街為樞紐串聯(lián)多家主力店，使得客戶可以在百米之內(nèi)找到自己的目標(biāo)商家，大大的縮短了購(gòu)物行走路程，據(jù)專家研究，人的行走超過(guò)300米會(huì)產(chǎn)生疲勞感，因而會(huì)降低人的購(gòu)物興趣。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行街上下打通，每16米以橫向聯(lián)系通道，連接步行街兩側(cè)商家，使客戶在步行街任何一個(gè)點(diǎn)都能看到樓上樓下的20多個(gè)商家，并且可以在8米內(nèi)找到橫向穿越的通道，迅速到達(dá)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以較高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置停車位，使得來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)休閑購(gòu)物的客戶停車變得極為方便。5.總結(jié)哈爾濱香坊哈爾濱中央大街長(zhǎng)春重慶路沈陽(yáng)太原街大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京CBD北京石景山天津金街濟(jì)南泉城路青島CBD青島泉城路洛陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上海五角場(chǎng)上海周浦寧波鄞州南京建鄴南京新街口蘇州平江武漢江漢路南昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重慶南坪成都錦華路西安碑林區(qū)西安民樂園長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)截至2009年底萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已開業(yè)27家

自持商業(yè)總規(guī)模達(dá)286萬(wàn)平方米哈爾濱香坊哈爾濱中央大街長(zhǎng)春重慶路沈陽(yáng)太原街大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京CBD北京石景山天津金街濟(jì)南泉城路青島CBD青島泉城路洛陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上海五角場(chǎng)上海周浦寧波鄞州南京建鄴南京新街口蘇州平江武漢江漢路南昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重慶南坪成都錦華路西安碑林區(qū)西安民樂園長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2010年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃開業(yè)15家

商業(yè)總規(guī)模達(dá)270萬(wàn)平方米沈陽(yáng)鐵西區(qū)長(zhǎng)春紅旗街無(wú)錫濱湖包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)濟(jì)南魏家莊天津河?xùn)|區(qū)襄樊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)宜昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寧波江北廣州白云紹興柯橋武漢菱角湖合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)福州金融街淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)哈爾濱香坊哈爾濱中央大街長(zhǎng)春重慶路沈陽(yáng)太原街大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京CBD北京石景山天津金街濟(jì)南泉城路青島CBD青島泉城路洛陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上海五角場(chǎng)上海周浦寧波鄞州南京建鄴南京新街口蘇州平江武漢江漢路南昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重慶南坪成都錦華路西安碑林區(qū)西安民樂園長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沈陽(yáng)鐵西區(qū)長(zhǎng)春紅旗街無(wú)錫濱湖包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)濟(jì)南魏家莊天津河?xùn)|區(qū)襄樊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)宜昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寧波江北廣州白云紹興柯橋武漢菱角湖合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)福州金融街淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)未來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將以每年新增300萬(wàn)平方米商業(yè)規(guī)模的速度持續(xù)發(fā)展唐山路南石家莊槐安路武漢漢陽(yáng)武漢經(jīng)開天津海河鞍山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)溫州龍灣無(wú)錫北塘長(zhǎng)春寬城晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)鄭州中原鄭州二七南通崇川重慶萬(wàn)州撫順萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)錫惠山廣州番禹義烏萬(wàn)達(dá)廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三、商業(yè)綜合體開發(fā)難點(diǎn)重點(diǎn)分析定位的難題：賣還是不賣？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難點(diǎn)-----定位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難點(diǎn)－規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難點(diǎn)－客戶商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難點(diǎn)—設(shè)計(jì)

四、如何做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)-----綜合體的基本原則1.選址選址建議1.城市整體環(huán)境1.1城市常住人口：100萬(wàn)以上。1.2城市年GDP在1000億元以上，人均GDP達(dá)20000元。1.3城市全社會(huì)年固定資產(chǎn)投資200億元以上。1.4年社會(huì)消費(fèi)品零售總額200億元以上。1.5城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入12000元以上。1.6年人均消費(fèi)支出5000元以上。1.7城市規(guī)劃重視第三產(chǎn)業(yè)。1.8未來(lái)兩年內(nèi)政府領(lǐng)導(dǎo)不涉及到大范圍換屆。1.9該城市有明顯的支柱產(chǎn)業(yè)。1.10政府給予的優(yōu)惠政策不低于同類級(jí)別的商業(yè)項(xiàng)目。1.11城市房地產(chǎn)行業(yè)年開發(fā)量100萬(wàn)㎡以上，竣工量50萬(wàn)㎡以上。1.12住宅地產(chǎn)均價(jià)在4000元/㎡以上，商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)在15000元/㎡以上。2.項(xiàng)目地塊條件2.1地塊要求：凈地、5通一平。2.2地塊面積：商住總體面積35-50萬(wàn)㎡，商業(yè)面積10萬(wàn)㎡左右。2.3項(xiàng)目位置符合城市未來(lái)發(fā)展方向。2.4項(xiàng)目用地永久性供電和動(dòng)力電達(dá)到項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。2.5項(xiàng)目供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決。2.6項(xiàng)目用地通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）有地下管道。2.7距市中心車程不超過(guò)15-20分鐘/處于新的規(guī)劃中心；2.8項(xiàng)目周邊經(jīng)停公交線路不少于5條。2.9項(xiàng)目可視性佳（50米以外易見），臨街面寬度不低于200米。2.10項(xiàng)目地塊要求規(guī)整。2.11項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)地塊至少比鄰一條城市主干道(雙向6車道)或兩條交通次主干道（雙向4車道）交匯處，沒有立交橋、河流、山川等明顯阻礙物。2.12距項(xiàng)目1.5公里無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)50000㎡的同類業(yè)態(tài)為佳。內(nèi)部要素：1、集團(tuán)發(fā)展部是負(fù)責(zé)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展的專職管理部門，對(duì)于集團(tuán)的項(xiàng)目發(fā)展工作進(jìn)行統(tǒng)籌管理。集團(tuán)發(fā)展部依據(jù)集團(tuán)確定的發(fā)展計(jì)劃開展項(xiàng)目發(fā)展工作。2、項(xiàng)目公司對(duì)所在城市的項(xiàng)目發(fā)展工作負(fù)有職責(zé)，新項(xiàng)目發(fā)展業(yè)績(jī)做為公司、總經(jīng)理及領(lǐng)導(dǎo)班子成員的考核指標(biāo)，并以此做為考核、晉級(jí)的主要依據(jù)。外部要素：1、主力店共同選址；2、與城市改造結(jié)合，與政府共同打造新商圈；項(xiàng)目選址階段信息收集信息整理項(xiàng)目推進(jìn)項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審可研階段合同要點(diǎn)原則

問(wèn)題清單調(diào)查和市政條件調(diào)查項(xiàng)目推進(jìn)前期規(guī)劃方案和交底

項(xiàng)目前期規(guī)劃方案匯報(bào)商業(yè)意見、酒店公司意見項(xiàng)目可研報(bào)告

合同談判階段信息整理合同起草合同談判項(xiàng)目有關(guān)合同協(xié)議文稿

項(xiàng)目合同存檔

土地摘牌階段掛牌規(guī)劃指標(biāo)和掛牌條件確認(rèn)

摘牌可研評(píng)審

摘牌準(zhǔn)備

摘牌確認(rèn)土地出讓合同

土地出讓合同存檔

交底跟蹤階段摘牌后或項(xiàng)目合同簽訂后信息通報(bào)

摘牌后或項(xiàng)目合同簽訂后規(guī)劃交底

摘牌后或項(xiàng)目合同簽訂后項(xiàng)目交底

支持文件《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書》《項(xiàng)目信息表》《項(xiàng)目市調(diào)信息表》萬(wàn)達(dá)選址要點(diǎn)：城市：100萬(wàn)以上人口；人均可支配收入過(guò)萬(wàn)元；地級(jí)市；位置：城市核心地塊，周邊人口30萬(wàn)人；或類似人口導(dǎo)入?yún)^(qū)；談判：與政府談判，定指標(biāo)、包拆遷、設(shè)條件。價(jià)格：拆遷成本，地價(jià)同類最低水平。核心解讀核心解讀對(duì)政府的吸引力：

每個(gè)綜合體為社會(huì)新增近萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位；每個(gè)綜合體每年創(chuàng)造幾千萬(wàn)元甚至超億元稅收；城市綜合體是一站式消費(fèi)場(chǎng)所，全方位滿足群眾的消費(fèi)需求；每個(gè)城市綜合體都創(chuàng)造一個(gè)城市新中心改善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2.商業(yè)規(guī)劃與定位

目標(biāo)客群

檔次定位

輻射范圍

項(xiàng)目規(guī)模3.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

交通優(yōu)先

突出商業(yè)3.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)3.規(guī)劃設(shè)計(jì)

功能分區(qū)超市樓娛樂樓百貨樓綜合樓步行街室外步行街

強(qiáng)調(diào)空間3.建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則原則一：土地的高強(qiáng)度開發(fā)用足底商、用足建筑密度爭(zhēng)取最大的商業(yè)展示面、延展面；原則二：便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目地塊的零距離互動(dòng)運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間；原則三：高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來(lái)“走”的，而是用來(lái)“逛”的商業(yè)做的是人流而不單單是交通；原則四：重估樓層價(jià)值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì)二層及以上步道平臺(tái)設(shè)計(jì)利用特殊交通方式拉動(dòng)豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配；設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則原則五：創(chuàng)造高附加值空間挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間；原則六：商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識(shí)的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性；原則七：延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以地方文化策略對(duì)待本土的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟；原則八：設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動(dòng)社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動(dòng)城市效益、社會(huì)效益與商業(yè)效益的共同繁榮；商業(yè)設(shè)計(jì)原則步行街：步行街的長(zhǎng)度以280～350米為宜，太長(zhǎng)和太短都會(huì)給視覺效果和使用效果帶來(lái)一定的影響，如寧波的步行街700米，哈爾濱110米。步行街的寬度：其中首層10～13米，二、三層15～16米，柱網(wǎng)尺寸：8.4×8.4米。步行街樓板開口尺度：8～9米×16～20米為宜步行街走道及“橋”的寬度：3.5~4米在中庭周圍走道可適當(dāng)加寬至5～6米內(nèi)部交通步行街的交通設(shè)計(jì)：步行街的人流主要以電動(dòng)扶梯和觀光梯來(lái)組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在步行街的主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是我們說(shuō)的在樓板開洞的兩個(gè)洞口至三個(gè)洞口之間設(shè)。觀光梯在中庭設(shè)置，以2～3部為一組。步行街的貨梯一般間隔80～100設(shè)一部，噸位為2噸。步行街內(nèi)的扶梯最好有一部通地下停車場(chǎng)以便將人流直接引入步行街，觀光梯也需通地下停車場(chǎng)。精品店基本單元進(jìn)深12米～16米，面寬8.4米，在面寬方向進(jìn)行組合；中庭的設(shè)置：根據(jù)步行街規(guī)劃的形狀不同，可分別設(shè)一個(gè)或兩個(gè)中庭；二個(gè)中庭要有主次中庭的尺度：600～1000平方米中庭的間距：80～100米中庭的形狀：以圓形橢圓八角六角形狀較為規(guī)