ＸＸ?cái)?shù)字電視產(chǎn)業(yè)基地公司招商營運(yùn)管理制度

上海xx數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展有限公司PAGEPAGE21上海xx數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展有限公司招商營運(yùn)管理辦法 目錄1、HYPERLINK部門與崗位職責(zé)1.1營運(yùn)部1.2營運(yùn)部經(jīng)理HYPERLINK1.3招商主管HYPERLINK1.4營運(yùn)主管HYPERLINK1.5招商專員HYPERLINK1.6營運(yùn)專員HYPERLINK1.7客服2、HYPERLINK管理制度、工作流程及相關(guān)表單合同2.1市場調(diào)查及招商方案確定管理制度及流程圖2.1.1市場調(diào)研管理制度2.1.2招商方案確定管理制度2.1.3市場調(diào)查及招商方案確定流程圖HYPERLINK2.3.3相關(guān)表單與合同HYPERLINK3、招商人員管理制度HYPERLINK3.1日常工作要求HYPERLINK3.2培訓(xùn)管理制度HYPERLINK3.3招商費(fèi)用管理制度HYPERLINK3.4合同管理制度HYPERLINK3.5儀容儀表基本要求

一、部門與崗位職責(zé)1.1部門職責(zé)1.1.1市場調(diào)查：采用各種方式持續(xù)進(jìn)行目標(biāo)客戶的市場調(diào)查和資料搜集，不斷調(diào)整招商政策、方案以適應(yīng)市場變化，內(nèi)容包括：同類競爭對手分析、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研、對在經(jīng)營的租賃物業(yè)的租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè)費(fèi)、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等進(jìn)行收集分析。1.1.2宣傳推廣：宣傳推廣基地項(xiàng)目，提高客戶對項(xiàng)目的認(rèn)知度、降低空置率，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌客戶進(jìn)駐和周邊商業(yè)氛圍的營造。1.1.3業(yè)態(tài)優(yōu)化：根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位，引進(jìn)適合產(chǎn)業(yè)主題形象、品牌形象的客戶，并嚴(yán)格把控品質(zhì)客戶，始終保持項(xiàng)目的高端品質(zhì)。1.1.4檔案管理：對客戶資料進(jìn)行細(xì)化整理和存檔管理，對接待客戶進(jìn)行總結(jié)分析；建立客戶臺帳，并作實(shí)時(shí)更新。1.1.5客戶落定：將招商工作流程中接待客戶、客戶記錄、客戶評審、客戶認(rèn)定、合同簽訂的每一環(huán)節(jié)做到扎實(shí)、系統(tǒng)。1.1.6配合協(xié)作：協(xié)助客戶進(jìn)場；協(xié)調(diào)工程等相關(guān)部門工作；配合客戶的施工和裝修。1.1.7業(yè)務(wù)培訓(xùn)：定期組織相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)與研討，配合對各大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的考察，充實(shí)團(tuán)體業(yè)務(wù)知識，提升整體業(yè)務(wù)水平。1.1.8租務(wù)管理：對合同進(jìn)行備案，對客戶進(jìn)行后期的維系和對接工作。1.2崗位職責(zé)2.2.1營運(yùn)部經(jīng)理：A.全面負(fù)責(zé)營運(yùn)部各項(xiàng)工作，制訂各階段工作計(jì)劃；B.負(fù)責(zé)制定、分解經(jīng)營指標(biāo)，并監(jiān)督檢查完成情況；C.負(fù)責(zé)制定部門管理制度及工作流程，并監(jiān)督部門人員執(zhí)行。2.2.2招商主管：A.進(jìn)行市場調(diào)研分析，并針對市場變化和競爭需要提出應(yīng)對策略；B.組織考察商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及參加招商推介會，負(fù)責(zé)基地宣傳推廣工作；C.參與項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃和布局為調(diào)整項(xiàng)目營運(yùn)方案提供參考信息；D.牽頭招商工作，負(fù)責(zé)管理協(xié)調(diào)招商及合同簽約工作。2.2.3營運(yùn)主管：A.制定培訓(xùn)計(jì)劃，組織部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并對培訓(xùn)效果進(jìn)行考核；B.組織召開部門例會，對遇到的問題提出合理化建議并進(jìn)行解決；C.對顧客檔案、合同檔案的建立和保管負(fù)有監(jiān)督管理責(zé)任；D.配合解決招商過程存在的各種問題。2.2.4招商專員：A.負(fù)責(zé)完成招商任務(wù)指標(biāo)，并定期匯總業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，形成書面報(bào)告，提出建議；B.搜集目標(biāo)客戶信息（包括對手價(jià)格），整理、匯總、篩選客戶進(jìn)行意向招商接洽，并將分析情況上報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)；C.參與項(xiàng)目規(guī)劃分布和租金水平的制定過程，及時(shí)提出可行性建議；D.聯(lián)絡(luò)、走訪客戶、宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢和政策，對有意向的客戶主動跟進(jìn)聯(lián)系和回訪，完成談判和簽約工作；2.2.5營運(yùn)專員：A.配合營運(yùn)主管為入駐客戶辦理進(jìn)場手續(xù)，并為其提供全程配合；B.參與制定相關(guān)管理辦法，工作流程，確保持續(xù)改進(jìn)；C.配合法務(wù)人員及時(shí)完成合同條款的審核工作。2.2.6客服人員：A.處理部門日常事務(wù)及與其它部門的配合工作；B.協(xié)助招商專員做好上門客戶的接待和電話來訪工作，在招商專員缺席時(shí)，能夠及時(shí)轉(zhuǎn)告客戶信息并妥善處理；

管理辦法及工作流程2.1市場調(diào)研及招商方案調(diào)整辦法2.1.1市場調(diào)研管理辦法前期調(diào)查A、客戶基本情況，聯(lián)系方式；B、租賃價(jià)格期望值；C、客戶對本項(xiàng)目的看法和建議等作為參考數(shù)據(jù)。商圈及商家調(diào)查分析A、城市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：（a）主要商圈情況（b）不同業(yè)態(tài)在各商圈的分布情況（c）業(yè)態(tài)定位及組合、規(guī)模、數(shù)量、面積比例、經(jīng)營狀況（d）各商圈的形成和發(fā)展歷程，未來發(fā)展規(guī)劃等。B、同類競爭對手分析：（a）基本情況：總面積、歷史經(jīng)營狀況、開業(yè)時(shí)間、品牌情況、業(yè)態(tài)配比、規(guī)劃布局等；（b）相關(guān)費(fèi)用：租金價(jià)格或合作條件、人力資源費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)，客單價(jià)等；（c）客戶服務(wù)：檔次定位、招商優(yōu)惠條件、停車位數(shù)量、服務(wù)管理等。C、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研：（a）項(xiàng)目所在地理位置（b）項(xiàng)目規(guī)模（c）設(shè)施：市政設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施（d）物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面情況），工程進(jìn)度時(shí)間等。D、對在經(jīng)營的租賃物業(yè)的租金情況：租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè)費(fèi)、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等；對所調(diào)查的以上情況進(jìn)行匯總分析。

2.1.2招商方案管理辦法確定租金價(jià)格A、配套商業(yè)價(jià)格確定（保底租金+百分比提成）；B、寫字樓價(jià)格確定（以開發(fā)成本+參照市場價(jià)格）；確定業(yè)態(tài)區(qū)域劃分、經(jīng)營布局定位A、配套經(jīng)營業(yè)態(tài)的確定；B、整體經(jīng)營布局確定；D、優(yōu)質(zhì)品牌客戶的篩選及具體落位。經(jīng)營過程中方案的調(diào)整A、在經(jīng)營過程中，要根據(jù)項(xiàng)目的吸納率、市場價(jià)格實(shí)時(shí)調(diào)整；B、根據(jù)對配套商業(yè)綜合評估的結(jié)果，制定出客戶調(diào)整的預(yù)案；C、通過對競爭對手和全國產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)研，以及參加各種全國性或地域性的產(chǎn)業(yè)推廣活動，收集和儲備客戶資源；D、在客戶租賃合同期滿前的6個月，營運(yùn)部開始進(jìn)行調(diào)整招商洽談工作。

2.1.3市場調(diào)研及招商方案流程圖責(zé)任部門/人流程說明招商專員招商主管營運(yùn)部經(jīng)理營運(yùn)副總總經(jīng)理否否市場調(diào)研及分析制定《市場調(diào)研報(bào)告》副總審閱及修改總經(jīng)理審批該方案實(shí)施深入考察成功商業(yè)項(xiàng)目，針對性拜訪優(yōu)質(zhì)客戶，定點(diǎn)定時(shí)做問卷調(diào)查并進(jìn)行分析行匯總

2.2招商規(guī)定及流程圖2.2.1招商規(guī)定招商啟動準(zhǔn)備工作A、租金指標(biāo)分解根據(jù)公司最終確定的招商面積、租金收益指標(biāo)和招商政策，結(jié)合業(yè)態(tài)、樓層及位置的不同，將租金逐一分解到每一個單元，總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。B、招商任務(wù)分解及人員分工根據(jù)人員編制，按照相關(guān)區(qū)域?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)對招商專員進(jìn)行分工。C、租賃面積的核定營運(yùn)部根據(jù)各分層圖紙的面積，核定各單元面積，作為簽約的依據(jù)。D、定位調(diào)整根據(jù)項(xiàng)目總體定位、各業(yè)態(tài)功能組合情況以及市場調(diào)研分析結(jié)果來優(yōu)化定位，由公司總經(jīng)理最后確認(rèn)。E、各種標(biāo)準(zhǔn)合同的擬定及審批在招商工作啟動前1個月，制定標(biāo)準(zhǔn)的租賃意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等，報(bào)總經(jīng)理審批。招商工作的實(shí)施 招商工作啟動時(shí)，總經(jīng)理擁有招商工作的最終解釋權(quán)；B、招商啟動后，要優(yōu)先洽談知名品牌和重要客戶，招商專員負(fù)責(zé)跟進(jìn)，招商主管負(fù)責(zé)整體協(xié)調(diào)；C、招商專員接觸意向客戶、要做好客戶記錄，每日登記客戶洽談情況并進(jìn)行匯總。外出拜訪客戶前要做去向登記；填寫客戶洽談表。根據(jù)接待和拜訪客戶的洽談情況，確定意向目標(biāo)客戶，進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談，并做好洽談記錄；D、建立招商客戶檔案，包括客戶資源、客戶合同及資料，每月匯總上報(bào)公司總經(jīng)理、營運(yùn)副總；E、營運(yùn)副總定期組織招商工作例會，了解客戶動態(tài)和招商工作中的問題，針對出現(xiàn)的問題及時(shí)調(diào)整招商策略；F、客戶確定位置后，需簽訂租賃意向書（審批流程等同于正式合同審批流程），并填寫商務(wù)條件需求表，經(jīng)各部門會簽后上報(bào)營運(yùn)副總及總經(jīng)理最終簽批，總經(jīng)理最終審批后簽訂正式租賃協(xié)議；G、目標(biāo)客戶合同條款確定后，由主談?wù)猩虒T及時(shí)與客戶簽訂《房屋租賃合同》及相關(guān)服務(wù)合同，將簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號存檔（合同簽訂時(shí)，客戶需交納履約保證金、物業(yè)保證金及裝修保證金）；H、合作條件變更：租賃合同經(jīng)過審批后，若客戶合作條件發(fā)生變化，需按合同審批流程重新辦理審批手續(xù)；I、合同簽訂后，客戶方可進(jìn)場裝修。

2.2.2招商流程圖STARTSTART營運(yùn)部預(yù)約日期、預(yù)定會議室、確定與會人員相關(guān)資料介紹準(zhǔn)備有意向房屋租賃合同簽約流程END儲備客戶數(shù)據(jù)庫實(shí)施客戶接待了解客戶需求提供相關(guān)資料形成接待記錄基地介紹，詢問需求，參觀基地填寫客戶信息表，確定相關(guān)租賃信息

2.3《租賃意向預(yù)審》《房屋租賃合同》簽訂流程2.3.1簽訂流程圖責(zé)任部門/人流程說明招商專員/主管營運(yùn)部經(jīng)理/各部門主管副總總經(jīng)理招商專員招商專員(主管)/客戶招商專員檔案管理招商專員填寫合同審批單填寫合同審批單各部門經(jīng)理簽字主管副總簽字總經(jīng)理簽字審核，制作相應(yīng)合同簽訂《租賃合同》不通過不通過不通過合同交由綜管蓋章給出合同編號、存檔根據(jù)各部門情況分發(fā)合同履行文件更改手續(xù)，做好文件更新，注意電子文件的管理，防止文件失控；做好登記，確保發(fā)放至相關(guān)使用場所。2.3.2簽訂流程由招商專員根據(jù)合作條件填寫合同審批單，交給招商主管，并進(jìn)行合同基本情況說明；營運(yùn)部經(jīng)理根據(jù)市場情況進(jìn)行審核，簽署相關(guān)意見后交由各個部門進(jìn)行簽批；主管副總審核《合同審批單》相關(guān)內(nèi)容，對合作條件認(rèn)可方可簽字；總經(jīng)理審核《合同審批單》，并進(jìn)行審批；簽批完成后，由招商專員進(jìn)行《租賃合同》的編制并約客戶到公司簽訂合同；客戶簽字蓋章后，將合同交到綜合管理部蓋章；根據(jù)《合同審批單》內(nèi)容對合同進(jìn)行審核，并對合同進(jìn)行編號（合同審批表一式三份，合同文本一式五份）、并歸檔，其余四份合同由招商下發(fā)營運(yùn)、財(cái)務(wù)部、客戶進(jìn)行存檔。2.3.3相關(guān)表單與合同3、招商人員行為規(guī)范3.1日常工作要求（1）任何時(shí)間都要以客人為重，不得怠慢，尤其注意午餐時(shí)間來訪的客人。怠慢客人者視情況輕重而定處以口頭警告，或書面警告處理情節(jié)嚴(yán)重者立即辭退。（2）嚴(yán)禁在市場散播不利入駐客戶的流言，以免影響整體士氣及公司聲譽(yù)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，書面警告處理，事態(tài)嚴(yán)重或再犯者立即解雇。（3）要注意保持工作場所整潔，所有\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員均有義務(wù)保持環(huán)境整潔，亦有責(zé)任將有關(guān)資料歸整放好。（4）必須服從上級領(lǐng)導(dǎo)工作安排，有任何異議均不可在客人面前爭論。對其他公司工作人員要注重禮貌，多用禮貌用語，保持公司良好形象。（5）工作期間需儀容整潔，按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，保持個人形象。（6）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商內(nèi)部的一切書籍、辦公用品、設(shè)施等一律不得外帶及私自挪用，工作用后物品應(yīng)自覺放回原處。（7）工作期間\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員不得以各種形式，向客戶索取利益或要客戶請客送禮等，違規(guī)者按情節(jié)輕重加以處罰，書面警告或解雇。（8）無論發(fā)生任何事情，都不能在\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商現(xiàn)場爭論，有事可向\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商經(jīng)理報(bào)告，進(jìn)行最后判決。（9）陪同客人看鋪前須告知其它同事，以便隨時(shí)清楚行蹤。（10）避免與客人在\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商現(xiàn)場大聲爭吵，應(yīng)將客人帶到接待室內(nèi)，了解其原因，并及時(shí)向經(jīng)理反映，尋求解決辦法。如有類似事件發(fā)生，處理不當(dāng)者，予以口頭警告處理。（11）同事之間應(yīng)互相配合保持良好的關(guān)系，（12）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商現(xiàn)場由招商員每天按照值班表輪流值班。（13）每位\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員接待客戶要做到有始有終，不得以任何理由中斷正在接待的客戶而轉(zhuǎn)接其他客戶；（14）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員接待客戶必須問清楚客戶來訪渠道和目的（如：是否和其它\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員有過聯(lián)系）；（15）任何人員未經(jīng)許可，不得隨意泄露公司同事之電話及地址。違者口頭警告一次處理，情況嚴(yán)重者書面警告或解雇處理。（16）在工作時(shí)間及工作地點(diǎn)內(nèi)不得使用粗俗語言；（17）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的通訊資料詳細(xì)記錄在工作筆記本上，隨身攜帶，方便通信聯(lián)絡(luò)；主要為策劃經(jīng)理、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商經(jīng)理、工程主管、物業(yè)主管的電話。（18）應(yīng)以公司利益為最大前提，在任何時(shí)候、任何場合都不應(yīng)參與及討論散播有損或影響公司利益的活動和言論。（19）尊重每一位到訪客戶，無論是同行還是隨便看看，因?yàn)樗麄兌际俏覀兊膫髀曂?。?0）嚴(yán)守公司業(yè)務(wù)機(jī)密，不應(yīng)向外泄露有關(guān)公司業(yè)務(wù)的資料。未經(jīng)公司許可不得翻查、抄錄公司的任何重要資料。（21）未經(jīng)公司許可不得外借、外傳及調(diào)動公司的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商資料。（22）不應(yīng)宣揚(yáng)有損公司內(nèi)部團(tuán)結(jié)、制造消極情緒的言論。（23）不得有貪污、盜竊、營私舞弊等有損公司利益及聲譽(yù)之行為。（24）對于未經(jīng)批準(zhǔn)授權(quán)之事，不得擅自答應(yīng)客戶要求，不得擅自修改任何合同條款。（25）在工作時(shí)間及工作地點(diǎn)內(nèi)不得使用粗俗語言，違者口頭警告。（26）絕對服從公司上級領(lǐng)導(dǎo)的工作安排。3.2培訓(xùn)管理制度（1）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商部的所有員工在經(jīng)過統(tǒng)一的培訓(xùn)考試后方可上崗工作。（2）培訓(xùn)學(xué)習(xí)時(shí)任何人不得無故缺席。（3）如有特殊情況不能參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)者，應(yīng)寫出書面申請由直接領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（4）不能參加培訓(xùn)的人員應(yīng)在下次培訓(xùn)學(xué)習(xí)前將培訓(xùn)內(nèi)容補(bǔ)上。（5）對于其他部門舉行的培訓(xùn)，只要是涉及到\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商業(yè)務(wù)的，也應(yīng)全體參加。3.3招商費(fèi)用管理制度（1）交通費(fèi)：因公出差的交通費(fèi)、餐旅費(fèi)，可按實(shí)際情況憑報(bào)銷憑證經(jīng)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商經(jīng)理審批后方可報(bào)銷，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按照行政部相關(guān)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［管理］的文章"管理\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［制度］的文章"制度執(zhí)行。（2）招待費(fèi)：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商過程中重點(diǎn)客戶的招待需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并填寫《招待申請單》再進(jìn)行招待。（3）出差費(fèi)：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員因工作需要出差的，需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，并填寫《出差申請單》再行出差，標(biāo)準(zhǔn)按公司出差統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（4）

禮品費(fèi)：\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商過程中，如需要禮品派送，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，并填寫《禮品派送申請單》方可進(jìn)行。3.4合同管理制度（1）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商中心綜合組人員負(fù)責(zé)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商部有關(guān)合同、協(xié)議的領(lǐng)取、登記、跟蹤、保管、分發(fā)與存檔工作。合同簽定蓋章之后，原件一式兩份，客戶一份，公司財(cái)務(wù)部一份。綜合組人員必須另外復(fù)印一份本部門留檔。（2）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商經(jīng)理負(fù)責(zé)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員簽定的合同、協(xié)議的審閱，嚴(yán)格按照公司規(guī)定的流程進(jìn)行操作。（3）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員必須嚴(yán)格按照公司規(guī)定租金價(jià)格與客戶進(jìn)行談判，如果有重點(diǎn)客戶，租金浮動應(yīng)請示領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，方可與客戶談判。（4）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員必須嚴(yán)格按照公司規(guī)定的有關(guān)合同范本進(jìn)行相關(guān)合同的填寫，客戶有特殊要求的，必須告知經(jīng)理同意后方可受理。（5）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員必須嚴(yán)格按照有關(guān)流程進(jìn)行合同、協(xié)議的領(lǐng)取、簽定、交納等。（6）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員在簽定相關(guān)合同時(shí)，必須保證公司利益。（7）\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員必須嚴(yán)格按照合同規(guī)定對客戶進(jìn)行租金的交納工作；（8）如果\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員沒有按照公司的有關(guān)規(guī)定操作，造成的后果有本人負(fù)擔(dān)，造成的嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果公