大型城市商業(yè)綜合體研究

——中日案例比較分析

大型城市商業(yè)綜合體研究的意義一、大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求

二、高水平做好城市綜合體經(jīng)營分析和建筑策劃工作

三、服務(wù)城市綜合體的多專業(yè)團(tuán)隊協(xié)同工作方法

四、城市綜合體的經(jīng)營管理

五、我國發(fā)展城市綜合體的策略選擇課題研究的意義大型城市綜合體一般包括五星級酒店、購物中心和寫字樓、公寓型住宅，它是城市集約化發(fā)展的必然要求，能夠滿足辦公、購物和白領(lǐng)人士居住要求。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點有所側(cè)重，一般酒店功能和購物中心功能是基本組合或者寫字樓和購物中心功能進(jìn)行基本組合。從2002年開始作者不僅參與策劃了深圳一流的購物中心和寫字樓，而且論證過五星級酒店以及公寓，獲得城市綜合體策劃的初步經(jīng)驗。為了在2008年奧運會前完成國內(nèi)重要城市綜合體的實際策劃與開發(fā)工作，深圳NEWMALL公司組織專家多次考察日本城市綜合體，通過消化吸收考察成果。我們帶著日本考察成果又系統(tǒng)調(diào)研北京、上海、深圳、青島等城市綜合體比較分析。日本城市：東京、福港、京都

中方城市：北京、上海深圳

青島西安一、大型城市綜合體分類

建筑綜合體，是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛、等功能組成，并由它們構(gòu)成一個具有多功能的城市縮微體。北京的嘉里中心、國貿(mào)中心等都屬于這類大型建筑綜合體。這些建筑功能齊全，規(guī)模宏大，在一定范圍內(nèi)能實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式，能使建筑產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強(qiáng)大優(yōu)勢，從而當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時能進(jìn)行自我調(diào)整。各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；各種功能互相配合，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身的增長，例如商業(yè)、辦公、酒店與會議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點可以劃分為：

1.交通樞紐型城市綜合體

2.城市CBD中心的城市綜合體

大阪難波城寫字樓、購物中心、空中花園、高速鐵路火車站完美結(jié)合

3.城郊結(jié)合部城市綜合體

由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。福岡是九州第一城市，從機(jī)場坐市營地鐵5分鐘就可到達(dá)博多運河城，這是個建筑色彩鮮艷、運河水穿流期間的大型城市綜合體，除了應(yīng)有盡有的購物，13個電影廳的復(fù)合影劇院幾乎每天都有日本頂級演出上演，使其極具人氣，美食更是匯集了九州乃至全國的各式拉面，深受外國人喜歡（從運河城走路5分鐘，便可以來到博多老鋪房故鄉(xiāng)館，這是古時作為商業(yè)城市一度繁華的川端冷泉地區(qū)，進(jìn)入老街逛逛老鋪，著名的博多織錦和歷史悠久的手工藝品都匯集在這里，光看看也是十分享受）。二、高水平做好城市綜合體經(jīng)營分析和建筑策劃工作

城市綜合體需要在市場可行的前提下才能建設(shè)，因為城市綜合體規(guī)模大，投資巨大，必須建立在可持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)營要求做好建筑策劃，其中酒店和商場都可以策劃專門的主題，互相配合做好人流動線及設(shè)施共享。

下面我們以福岡博多運河城和國內(nèi)商業(yè)綜合體案例說明商業(yè)綜合體的經(jīng)營分析和建筑策劃工作。

美國JERDE建筑事務(wù)所在日本完成的第一個項目是位于福岡的博多運河城。美國建筑師協(xié)會會員（FAIA），美國JERDE建筑事務(wù)所董事長JonAdamsJerde等第一次訪問福岡是在1988年5月。桌子一邊是客戶公司經(jīng)驗豐富的業(yè)務(wù)員，另一邊是JonAdamsJerde和來自加州威尼斯海灘的設(shè)計師。連好萊塢打造的劇本恐怕也無法表達(dá)出他們這次見面的情景。他們受到了思想開闊又有遠(yuǎn)見的發(fā)展商的熱情款待，這甚至在美國也不多見。運河城位于福岡城市工廠區(qū)，周邊四個商圈都距離較遠(yuǎn)，JERDE設(shè)計運河城的第一步驟考慮要有一個通俗的名字，努力打造成為目的地，因此要通過設(shè)計和商業(yè)資源整合，能夠成功吸引人流前來觀看參與購物。JERDE在設(shè)計此項目的過程中，按照目的地、多樣性、參與性三個基本思路，特別重視公共空間的設(shè)計，通過公共空間將人流最大限度引導(dǎo)到商業(yè)空間，實現(xiàn)商業(yè)增值的目的。公共空間的設(shè)計大于單個店鋪的設(shè)計，只有通過公共空間的良好設(shè)計才能富有變化吸引顧客停留更多時間，讓人們舍不得離開。博多運河城的五層是購物中心，五層以上是兩個酒店和娛樂空間。運河沿街作為主要流線設(shè)計，表演舞臺是設(shè)計的關(guān)鍵和公共空間聚集人流的焦點，人們站在長廊觀看表演，帶動了商鋪價值提升。公共空間鋪地和顏色富于變化，燈光設(shè)計創(chuàng)造更好夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓顧客好奇心保持最強(qiáng)。博多運河城是為顧客創(chuàng)造的獨特體驗空間，顧客進(jìn)入以后停留時間可以有效拉長。博多運河城甚至可以當(dāng)作“自然”的一種代名詞，水作為一種有機(jī)元素而被巧妙運用；運河曲線柔和；建筑物層次分明，勾勒了運河的外形，仿佛辟出一個峽谷，河水從巖間潺潺流出，由此開出一條小路。當(dāng)時，這是日本最大的私人開發(fā)的城市復(fù)興項目?，F(xiàn)在，東京六本木新城已經(jīng)接過了這一榮譽，他們同樣也參與了這個項目。博多運河城的成功與教訓(xùn)指導(dǎo)了他們在東京六本木山項目的工作。在很多方面，博多運河城實現(xiàn)了JonAdamsJerde多年以前在意大利之行中找到的靈感——關(guān)于社區(qū)、活力和建筑。對他而言，這就如同美夢成真。在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。這對于高層的商場空間垂直動線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計的很多著名商業(yè)建筑借助了意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法，對于商業(yè)建筑設(shè)計的流線處理也具有普遍的推廣意義。

通過調(diào)查研究，博多運河城項目開發(fā)商吸納專業(yè)公司意見，在經(jīng)營方面福岡具有支撐大型城市綜合體的市場條件，同時希望目的地式的綜合體開發(fā)，促進(jìn)城市旅游業(yè)。事實證明，項目開業(yè)后吸納了更多游客前來福岡考察消費，成為日本前四名最吸引顧客人流的目的地，運河城經(jīng)濟(jì)效益良好，大大提升了福岡的城市知名度。日本大型綜合體項目博多運河城的成功不僅是設(shè)計的成功，更重要的是項目的日本開發(fā)商具有開闊的眼光，不僅有充足的市場調(diào)查與商業(yè)經(jīng)營策劃經(jīng)費和設(shè)計費用，而且給予市場研究、商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計非常充足的時間。反觀中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是政府要求提前竣工，就是發(fā)展商忙于回收資金而提前盲目開工，中國商業(yè)地產(chǎn)缺乏精品的真正原因是政府政策變化具有隨意性，發(fā)展商表現(xiàn)浮躁，缺乏打造精品的長久式思維導(dǎo)向與執(zhí)行能力。中國要在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站在世界之巔，政府就必須創(chuàng)造執(zhí)行規(guī)劃的二樓良好法制環(huán)境，在土地政策化規(guī)劃方面具有延續(xù)性。由發(fā)展商牽頭，共同沉下心來打造能夠在世界商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有一席之地的精品，具有世界水平的經(jīng)營效率，同時在建筑與服務(wù)方面具有民族特色。

商業(yè)地產(chǎn)項目是風(fēng)險大、收益大的項目，普通的開發(fā)商不具備打造精品購物中心以及五星級酒店的資源和能力。福岡博多運河城開發(fā)與運營的系統(tǒng)流程不僅對于日本同類項目具有指導(dǎo)意義，而且對于中國商業(yè)地產(chǎn)項目和城市綜合體的開發(fā)同樣可以采用本流程，同時可以在本流程的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新，創(chuàng)新的方向是將民族文化特色運用到建筑和商業(yè)視覺環(huán)境。城市綜合體的酒店大部分是五星級酒店，對于建筑和設(shè)施具有明確要求，以南寧的航洋國際城酒店為例，其規(guī)模為4.6萬平方米：表1萬豪酒店及配套數(shù)據(jù)

單位

數(shù)量

備注

1

總建筑面積

㎡

46000

2

標(biāo)準(zhǔn)間

間

310

目前為330間，原設(shè)計方案有改動

3

套間

套

30

4

總統(tǒng)套間

套

1

5

副總統(tǒng)套間

套

1

6

中西餐廳

個

2

7

會所

個

1

8

會議室

個

5

9

宴會廳

個

1

萬豪酒店項目通過規(guī)模化高水平的開發(fā)建設(shè)，將為南寧市提供一個全新的白金5星酒店及會展配套服務(wù)空間。在五星級酒店項目論證過程中，我們認(rèn)為可以發(fā)揮綜合體優(yōu)勢，方便設(shè)置酒店和購物中心之間的動線連接，采用自然的流線連接酒店出口和購物中心空中入口，鼓勵五星級酒店的住客到商業(yè)空間休閑和消費。在五星級酒店的設(shè)施中，重點強(qiáng)調(diào)寬帶計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和睡眠健康系統(tǒng)用品，在設(shè)計創(chuàng)新同時，在設(shè)施布置方面也能夠創(chuàng)新，滿足現(xiàn)代顧客的需求。

三、服務(wù)城市綜合體的多專業(yè)團(tuán)隊協(xié)同工作方法

只有整合一流的人力資源才能開發(fā)優(yōu)秀的城市綜合體，深圳NEWMALL公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域摸索多年，提出了應(yīng)用于城市綜合體開發(fā)的多團(tuán)隊協(xié)同工作方法。

深圳NEWMALL商業(yè)管理公司深知，只有掌握人類在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累的主要知識，中國商業(yè)地產(chǎn)才能與國際接軌。只有通過國際合作才能引進(jìn)新的觀念并使中國商業(yè)文化發(fā)揚光大，NEWMALL從成立伊始，分別與美國、日本、韓國、新加坡的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計與經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)建立了密切聯(lián)系。表1以顧客為核心的協(xié)調(diào)工作內(nèi)容

對象

分類

承擔(dān)單位

顧客

購物中心顧客分析

深圳市新摩爾商業(yè)管理公司牽頭

酒店顧客分析

邀請零售市場公司參與購物中心顧客分析，邀請酒店管理顧問公司參與酒店顧客分析

一致性與差異分析，盡可能雙方吸引共享服務(wù)的顧客

人流分析和引導(dǎo)

購物中心人流

游樂場和電影院人流

深圳市新摩爾商業(yè)管理公司重點負(fù)責(zé)商業(yè)人流分析

酒店人流

美國JERDE負(fù)責(zé)交通人流分析

寫字樓人流

城市綜合體的整體視覺形象策劃

酒店和其他部分形象

美國JERDE負(fù)責(zé)整體形象

商場專業(yè)視覺形象

深圳市新摩爾商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)商業(yè)視覺形象

工程建設(shè)和機(jī)電設(shè)備

采用整體分析方法，通過優(yōu)化的結(jié)構(gòu)設(shè)計，創(chuàng)造適合人們活動的商業(yè)空間

英國奧雅納公司負(fù)責(zé)工程、結(jié)構(gòu)計算和機(jī)電設(shè)備論證

四、城市綜合體的經(jīng)營管理

福岡博多運河城可以稱為未來都市型設(shè)計，這種風(fēng)格的建筑設(shè)計在日本屬于首創(chuàng)。有名的福岡凱悅大飯店和華盛頓酒店、四季劇團(tuán)的第一個專用劇場“福岡城市劇場”、匯集13個電影院的“AMC運河城13”、高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等都在這里占有一席之地。無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。

城市綜合體的管理屬于綜合管理，需要統(tǒng)一管理公共部分場地與設(shè)施，協(xié)調(diào)營銷活動，同時包括相對獨立的購物中心經(jīng)營、酒店管理、寫字樓以及公寓物業(yè)管理等內(nèi)容。

1.購物中心的管理博多運河城核心部分是個超大型的購物中心，它因水而生動：180米長的運河從它的中心流過。兩端是主力商店，里面有各種名牌專賣店，酒店，餐館，電影院等游樂設(shè)施。在其中一側(cè)的樓梯面對的是一個瀕水的表演舞臺，在高處望下去，總是有各種風(fēng)格不同的樂隊在那里進(jìn)行表演。如果顧客累了還可以在河邊長椅上坐著觀日落美景，或是請畫像的藝術(shù)家為你畫上有日本卡通造型的漫畫像。博多運河城不僅在設(shè)計方面貫徹了生態(tài)型城市綜合體的思路，而且在管理方面也貫徹如下管理思路：

（1）.營銷推廣作為整個購物中心的核心，將項目打造成為旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同時可以在購物中心購物，在娛樂城參與游樂與文化活動。每年到福岡旅游的旅客幾乎都把博多運河城作為必到的旅游目的地。

（2）.將環(huán)境管理的標(biāo)準(zhǔn)貫徹到物業(yè)管理中，通過高品牌物業(yè)及服務(wù)吸引更多顧客。

（3）.博多運河城的管理公司日本FJ株式會社，重點作統(tǒng)一形象推廣以及購物中心管理，酒店管理獨立性較大，聘請專業(yè)酒店管理公司管理，因為酒店不僅要吸引來購物的人群消費，更重要是要吸引外地旅游和商務(wù)旅客。（４）盡管城市綜合體相對獨立的部分都在打造自己的品牌，但是項目整體品牌依舊非常重要，只有形成整體品牌才能吸引本地顧客重復(fù)消費，才能吸引更多的外地顧客慕名前來。2.

劇院的管理

劇場是購物中心的公共場地，是公共演出平臺，滿足購物人群的文化生活與娛樂要求。

博多運河城的四季劇場擁有專用劇場，該團(tuán)擁有比較強(qiáng)大的演員陣容。

國內(nèi)很多城市也在城市廣場中興建劇場，如何經(jīng)營好城市劇場，借鑒日本經(jīng)驗提出幾點措施：

1.

建議以民營化的藝術(shù)團(tuán)為主，與一個歌舞團(tuán)建立長期合作關(guān)系。

2.

專業(yè)化與業(yè)務(wù)活動結(jié)合，以一流的編劇和導(dǎo)演為龍頭，多出藝術(shù)精品。在表演方面，劇院的藝術(shù)團(tuán)體不僅要重視發(fā)揮骨干演員作用，特別注意從顧客中吸納業(yè)余演員參加，培養(yǎng)更多藝術(shù)人才，突出參與性與互動。3.

可以將購物中心的藝術(shù)團(tuán)與劇院相互結(jié)合，形成一個整體。

４.娛樂城與餐飲

娛樂：AMC運河城13擁有日本規(guī)模最大的多功能電影院，共有13個放映廳，經(jīng)常上演熱門佳作。

餐飲：拉面街薈萃日本美食，吸引大量人流。日本飲食文化不僅借鑒中國飲食文化，而且日本是世界平均衛(wèi)生程度最好的國家，日本餐飲吸引世界各地美食愛好者。拉面街采取拉面競技場的方式，吸引了很多顧客參與。3.

五星級酒店的管理

福岡凱悅大酒店和華盛頓酒店是兩家五星級酒店，酒店吸引的是中高收入人群，這些人群也是有能力購買購物中心商品的顧客。我們在國內(nèi)的長春卓展中心也可以看到這種現(xiàn)象，很多人在卓展購物中心購買高檔商品，在香格里拉大酒店咖啡廳洽談商務(wù)或休閑。五、我國發(fā)展城市綜合體的策略選擇我國是發(fā)展中國家，人均收入和日本相比差距較大。由于我國沿海和內(nèi)陸城市發(fā)展差距較大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，因此，我國發(fā)展城市綜合體，需要根據(jù)不同區(qū)域的顧客需求決定綜合體的功能組合，不宜盲目求全，求大。北京城市綜合體開發(fā)建議選址建議:

由于北京作為中國首都的獨特政治與經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，北京城市規(guī)模擴(kuò)大較快，城市交通規(guī)劃以環(huán)城交通為主，我們建議從可持續(xù)經(jīng)營角度選擇四環(huán)范圍土地，該地塊與北京奧運會主場之間交通便利，建成后能夠成為北京著名購物與旅游景點，不僅能夠有效服務(wù)2008年北京奧運會來訪人群，而且為長遠(yuǎn)經(jīng)營奠定良好基礎(chǔ)。交通站點條件：

最好位于地鐵站或交通便利位置。

面向奧運會的北京城市綜合體功能組合建議

購物中心、五星級酒店、公寓、寫字樓，具體面積根據(jù)市場需求確定。

根據(jù)北方氣候特點，空中花園建設(shè)選擇北方耐旱植物，考慮立體綠化。冬季建議局部建設(shè)溫室花園，增強(qiáng)空中花園景觀的觀賞性和參與性。

金源是大型購物中心，但是建筑方面不是精品，經(jīng)營方面也不成功。作為首都，北京迎接2008年奧運會缺乏世界水平的城市綜合體，應(yīng)該彌補(bǔ)這個缺陷。

上海城市綜合體開發(fā)建議

由于上海在中國占有突出的經(jīng)濟(jì)與文化地位，作為長三角的龍頭，2010年上海代表中國承辦世界博覽會。上海已經(jīng)建成的恒隆廣場是達(dá)到亞洲一流水平的綜合體，以高檔購物中心和寫字樓為主；上海正大廣場是大型購物中心，但不是世界領(lǐng)先的精品

選址建議：

建議在世界博覽會和上海城市之間交通便利位置選址。

上海城市綜合體建議：五星級酒店、中高檔購物中心、寫字樓和公寓、游樂場。上海是接受海派文化最多的城市，上海的地位將代表亞洲城市形象。

上海人具備精細(xì)化的作風(fēng)，在視野方面需要按照國際一流水平打造精品城市綜合體，建議組建聯(lián)合財團(tuán)，積極發(fā)行地產(chǎn)信托基金，投資收益前景較好的城市綜合體，讓上海老百姓能夠分享投資收益。

深圳城市綜合體開發(fā)建議

深圳是中國南方最現(xiàn)代化的特區(qū)城市，2005年深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平名列全國第三名。

深圳建設(shè)的地王廣場是第一個真正的城市綜合體，寫字樓和公寓部分經(jīng)營良好，商場經(jīng)營未能及時調(diào)整業(yè)態(tài)，營銷推廣不到位，商業(yè)部分逐漸邊緣化。

華潤萬象城是深圳投資建設(shè)的城市綜合體，商業(yè)功能比較突出，商業(yè)面積突破18萬平方米，是代表深圳的現(xiàn)代化城市綜合體，在全國具有領(lǐng)先地位，但是沒有達(dá)到亞洲領(lǐng)先水平，綜合水平?jīng)]有超越日本大阪難波城。

深圳南山區(qū)保利文化廣場是功能類似日本福岡博多運河城的城市綜合體項目，功能組合為購物中心、城市劇院、。

項目占地面積53962.10m2；文化科技博覽中心、博物館。

總建筑面積144038.18m2；

其中:商業(yè)35000m2;文化科技博覽中心11239.83m2;劇院15042.44m2;多廳影院9962.65m2;博物館4936.75m2。

土地使用年限為50年，

本項目是一個集文化、娛樂休閑、商業(yè)于一體，涵蓋劇院、會展、影院、博物館、康體、娛樂、餐飲、培訓(xùn)中心和購物商場等九項功能于一體的大型文化產(chǎn)業(yè)綜合體。

深圳寶安中心區(qū)是深圳目前最適合建設(shè)大型城市綜合體的區(qū)域，因為寶安中心區(qū)是深圳整體規(guī)劃的濱海中心區(qū)，擁有地鐵一號延長線，交通條件好。作者參與論證寶安中心區(qū)城市綜合體項目達(dá)到一年時間，深知寶安中心區(qū)開發(fā)城市商業(yè)綜合體，必須以世界先進(jìn)水平和顧客實際需求相互結(jié)合，在建筑與服務(wù)方面突出嶺南文化和深圳特區(qū)的移民文化特色，在服務(wù)方面爭創(chuàng)國內(nèi)一流水平。

西安城市綜合體開發(fā)建議

西安古稱長安，是我國黃河流域古代文明的重要發(fā)源地之一，與雅典、羅馬、開羅并稱為世界四大古都。西安也是我國建都最早、歷時最長的古城，距今已有3000多年的歷史。自西周(公元前1134年)起直到唐代，先后共有13個王朝在此建都。

作為唐代的首都，西安的前身—唐代的長安具有世界性影響，是當(dāng)時的世界第一都市，唐代以后西安再也沒有恢復(fù)到盛唐時代的聲譽。由于西部大開發(fā)的影響，西安和成都成為西部大開發(fā)的兩大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)，西安擁有了難得的機(jī)遇。

由于西安經(jīng)濟(jì)實力和北京、上海、深圳等前三名具有巨大差距。西安的寫字樓市場不好，西高新大量寫字樓閑置，西安城市居民人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)城市，同時西安旅游資源豐富，但是旅游產(chǎn)業(yè)化程度不高，因此西安適合發(fā)展與自己經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)的城市綜合體。

作者曾經(jīng)考察日本京都，通過與西安對比，我們認(rèn)為西安不具備全面超越日本京都的實力，但是西安擁有龐大旅游人群，西安具有世界性知名度，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域局部超越日本，建設(shè)具有世界領(lǐng)先水準(zhǔn)的、獨具文化特色魅力，滿足西安本地顧客與外地游客的城市綜合體是完全可能的

日本京都火車站城市綜合體包括火車站和購物中心以及空中瞭望臺。該項目反映了日本在火車站建設(shè)與城市購物中心結(jié)合的最新成果，改變了我對中國火車站周邊項目的固化看法，中國的火車站和地鐵站完成應(yīng)該建設(shè)一流的城市綜合體，整潔優(yōu)雅。

目前西安還沒有一個全國領(lǐng)先，在世界具有影響的城市綜合體。

選址：二環(huán)外，三環(huán)以內(nèi)，要求靠近曲江旅游度假開發(fā)區(qū)和大唐東市。

城市綜合體功能組合與建筑設(shè)計特色建議：

五星級酒店，建議選擇中國漢代文化主題；

主題購物中心，體現(xiàn)漢代娛樂文化特色。

大型酒樓，漢代餐飲主題特色。

公寓，古代的外觀，現(xiàn)代化的內(nèi)部設(shè)施，內(nèi)部采用日本公寓特色。

在西安建設(shè)世界一流的城市綜合體，在內(nèi)容上反映漢代文化特色，有利于在世界旅游界提升西安的城市形象。

奧雅納亞太區(qū)規(guī)劃及發(fā)展總監(jiān)葉祖達(dá)先生（原美國JERDE建筑設(shè)計公司中國區(qū)總監(jiān)）不僅提供了建筑設(shè)計圖片，而且精辟講解了博多運河城設(shè)計過程。水上舞臺相片采用孫波平考察日本拍攝相片一張。我們所設(shè)計的項目在每年都吸引了成千上百萬的顧客來訪問，這些設(shè)計無論從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益等各個方面都帶來了非常大的價值的創(chuàng)造。從以下幾個圖片里面可以看到是很好的例證，比如日本福岡的博多運河城想法，他們的開發(fā)商藤賢一也會給我們介紹他的項目，這個項目在第一年的銷售額達(dá)到了1.5億元。第二個圖片是六本木山的項目，也是在日本的，他在第一年的時候也是吸引1000萬的訪客。接下來是在美國的一個影城項目，我們現(xiàn)在所看到的圖片都是可以例證我們的項目在每年都可以吸引成千成萬的人來訪問。我們現(xiàn)在很快的過一下我們公司的背景，我們公司成立于1977年，創(chuàng)始人××先生，我們總部設(shè)在美國洛杉磯，我們是一個非常具有前瞻性的建筑和城市規(guī)劃設(shè)計公司，我們公司所設(shè)計的項目每年都吸引了成千上百萬的游客訪問，我們除了洛杉磯總部以外，我們還在荷蘭的阿姆斯特丹、香港、韓國、迪拜設(shè)有辦公室，到今天為止，我們在世界各地設(shè)計的項目已經(jīng)超過100多個，這些項目遍布在迪拜、北京、布達(dá)佩斯、香港、拉斯維加斯、洛杉磯、日本的福岡、荷蘭的鹿特丹、漢城、上海、東京和其他各個地方。我們現(xiàn)在正在建造中的項目有在寧波的項目、洛杉磯的項目、拉斯維加斯的項目、澳門的項目、新墨西哥城的項目、印度的項目、韓國的項目。接下來，我們想用一個我們項目發(fā)展的時間表的形式介紹一下我們是怎么樣從零售走到綜合體項目的設(shè)計。我們公司也是從設(shè)計零售業(yè)起步的，很多年以前，在80年代初期的時候，零售項目的設(shè)計可能還非常局限于一個單一的業(yè)態(tài)。隨著時間的發(fā)展，隨著社會的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)單一業(yè)態(tài)的購物中心已經(jīng)不能滿足我們現(xiàn)代社會發(fā)展的需求，我們漸漸走向中等規(guī)模的稍微高密度的綜合體項目的設(shè)計，這個中性規(guī)模的稍微高密度的項目也是包括了各個方面的功能需求。到了最近幾年，我們開始轉(zhuǎn)向設(shè)計一些非常大體量的，高密度的綜合性的項目，這些綜合性項目包括各樣的功能，辦公、零售、住宅、商業(yè)等等。所以，我們說我們的設(shè)計是創(chuàng)造一個場所。我們現(xiàn)在稍微探討一下我們公司項目的設(shè)計在市場上有些什么樣的特色，我們是創(chuàng)造一些什么樣的價值，有以下四點。這些設(shè)計的精髓也是最后能夠使我們設(shè)計出來的項目吸引更多的人來參觀。這四個設(shè)計精髓就是：第一，我們創(chuàng)造可體驗性的場所。第二，我們總是把當(dāng)?shù)匚幕谌氲讲煌捻椖恐?。第三，?chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境。第四，建立全方位的各個功能的銜接與融合。第一，我們創(chuàng)造可體驗性的場所。這個可體驗性就是可以讓游客令人難忘的、流連忘返的，他們離開以后還會再回來的場所。最后這個可體驗性的項目會成為經(jīng)濟(jì)增長的催化劑，我們這個項目也是很好的表達(dá)了什么叫可體驗性，我們項目也將成為極具特色的社區(qū)的核心部分，我們項目也是提供多元化的不同的功能的需求。同時，這個項目也會成為一個具有表演性的舞臺。最后，我們一直強(qiáng)調(diào)的就是人是這個活力的源泉。這是在加利福尼亞圣地亞哥的好頓廣場項目，他是建于20年前，左邊上下兩個圖片是建成以前的，右邊上下兩個圖片是建成以后的，當(dāng)時這個社區(qū)是經(jīng)濟(jì)非常低迷，瀕臨簫條的狀態(tài)，我們整合了六個社區(qū)，建立了這樣一個好頓廣場，從右邊的圖片可以看到它真正成為了這個城市、這個社區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長的催化劑，他所帶來的效益是可以輻射到這個項目周邊的區(qū)域。這是美國洛杉磯的環(huán)球響城步道項目，剛開始我們想設(shè)計1500英尺長的步道，最后這個項目成了帶動周邊社區(qū)的人去光顧、游玩的、和周邊社區(qū)氛圍緊密聯(lián)系起來的人們愿意停留的地方。這條街也變成了社區(qū)的核心部分，是非常具有活力的，一開始可能大家都是想去那邊游玩，最后這個條街成了當(dāng)?shù)厝说囊粋€目的地。這是日本福岡的大家非常熟悉的博多運河城項目，這個圖片是一個豎向結(jié)構(gòu)體現(xiàn)，這個項目也是一個很好的例證，它最后成為了一個社區(qū)核心部分，不僅吸引了游客，也吸引了當(dāng)?shù)厝说竭@里來集會。這是美國拉斯維加斯的百拉吉酒店，通過這個圖片我們可以看到他是集中了奢華性的酒店、娛樂功能、旅游度假圣地，他帶來人們不同樣的體驗。這是日本川奇的一個娛樂綜合體項目，我們可以看到在這個項目中央有一個露天廣場，我們通過創(chuàng)造這樣一個吸引人眼球的景觀和表演性的舞臺來吸引更多的有客，在這個小小的表演舞臺，我們可以進(jìn)行很多令人愉快、令人激動的小型活動。這一是一個很好的例證來表達(dá)我們是如何和各個特點設(shè)計股份的合作，比如景觀、燈光、水景，通過和他們的通例協(xié)作來創(chuàng)造出一個整體的很好的氣氛和氛圍。這是在波蘭華沙的一個綜合體項目，這個圖片上表達(dá)了開幕第一天人流的情況，我們也是通過這個來表達(dá)我們每個項目的設(shè)計中，人是首先要考慮的因素，人是活力的源泉。第二，怎么樣把不同項目所在地的文化引入到項目中去來創(chuàng)造一個令人難忘的、各具特色的不一樣的場所。我們總是在一開始要去仔細(xì)研究和理解當(dāng)?shù)匚幕厣瑹o論是過去、現(xiàn)在，還是未來的發(fā)展。從這些文化性元素中獲得設(shè)計靈感，同時又在我們項目中表達(dá)出來這些文化元素，建立特別有標(biāo)志和各樣的功能，同時我們也是要結(jié)合景觀、水景、燈光、標(biāo)牌、藝術(shù)、雕塑等設(shè)計，把它融合在我們項目里。這是在香港的一個人口密度非常高的旺角的朗豪坊項目，我們分析當(dāng)?shù)氐乩憝h(huán)境特有因素建立了一個從豎向考慮上把所有功能都放在一起，這個項目所在的基地面積非常小，我們怎么樣在這個狹窄空間里面把所有功能都放進(jìn)去，我們是通過豎向設(shè)計的考慮，同時也非常注意怎么樣使人行交通可以流動起來，使游客自由地穿梭在這個非常高密度的項目里。這個是另外一個朗豪坊項目圖片，就是給大家一個感覺，就是這個城市、這個地區(qū)是非常高密度的，這個中間最高樓就是朗豪坊項目的辦公樓。這是迪拜的一個賓水邊節(jié)慶項目的綜合體，這個項目也是怎么表達(dá)把文化性的元素結(jié)合到項目里面來。在圖片左下方是不同沙子的顏色，我們發(fā)現(xiàn)很久以來這些不同顏色的沙子都是分布在迪拜的各個不同的地方，我們怎么樣把這個沙子不同顏色利用到建筑不同立面上。這個是可以看到一些效果圖。這是美國拉斯維加斯另外一個酒店，這個項目也是成為了一個非常具有標(biāo)志性的，帶來不同多元化體驗的一個酒店項目。這個酒店是一個品牌的標(biāo)志性酒店，我們也是引入了一些其他非常有名的品牌，比如花花公子品牌，把他放在屋頂水池中央。怎么樣創(chuàng)造可以吸引人的場所，讓人們愿意在這個地方停留更多的時間，肯定是要從綜合的因素考慮，我們每個項目里面都會結(jié)合燈光、水景、景觀和標(biāo)牌的設(shè)計，來最后建立一個氣氛非常好的吸引人的項目。這是日本北九州的一個項目，這個項目也是表達(dá)我們怎么用過去北九州五個區(qū)分區(qū)的特定園區(qū)運用到我們項目里面，這五個不同顏色的建筑就是代表北九州五個不同區(qū)域。這是美國鹽湖城的大道商業(yè)區(qū)項目，基本上我們是先設(shè)計一個主干道，然后把其他綜合功能放在街道兩旁。第三，建立可持續(xù)性發(fā)展的