國(guó)立中山大學(xué)財(cái)管系陳明吉編輯

課程大綱一、房地產(chǎn)價(jià)格的課題二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素四、房地產(chǎn)的估價(jià)方法五、估價(jià)報(bào)告書主要參考資料：張金鶚(1996)，房地產(chǎn)投資與決策分析，第十二章林左裕(2000)，不動(dòng)產(chǎn)投資管理，第七章本週主題：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與估價(jià)國(guó)立中山大學(xué)財(cái)管系陳明吉編輯一、房地產(chǎn)價(jià)格的課題(一)房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)欲瞭解房地產(chǎn)價(jià)格必先認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求狀況

瞭解房地產(chǎn)品質(zhì)的差異，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的釐清亦有幫助。其內(nèi)涵不但包括建材、屋齡、面積、房間數(shù)、方位、樓層、公共設(shè)施等，甚至包括區(qū)位、建物類型等。在房地產(chǎn)的異質(zhì)性的特徵下，如何控制品質(zhì)以探討房地產(chǎn)價(jià)格，將是另一房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)。

(二)房地產(chǎn)價(jià)格的形成房地產(chǎn)價(jià)格為供需雙方相互影響的市場(chǎng)客觀均衡價(jià)格所形成，若單從需求者個(gè)人的主觀效用（投資與消費(fèi)使用）分析，將有其價(jià)格的初步認(rèn)定；另外若從供給者個(gè)人的成本加利潤(rùn)估算，房地產(chǎn)價(jià)格亦可初步產(chǎn)生，然後再經(jīng)市場(chǎng)供需雙方的協(xié)商交易過程，乃有最後房地產(chǎn)價(jià)格的形成。

國(guó)立中山大學(xué)財(cái)管系陳明吉編輯(三)認(rèn)清房地產(chǎn)價(jià)格的困境 房地產(chǎn)價(jià)格的釐清，面臨最大的困境是房地產(chǎn)本身的異質(zhì)性，即房地產(chǎn)缺乏完全相同產(chǎn)品以致房?jī)r(jià)不易確認(rèn)；再加上房地產(chǎn)品質(zhì)因素很多且不易衡量，狹義品質(zhì)包括建材、隔間、樓層、公共設(shè)施等，而廣義品質(zhì)還包括區(qū)位鄰里環(huán)境及建築類型等。因此如何控制房地產(chǎn)品質(zhì)與價(jià)格的關(guān)係，是突破房地產(chǎn)價(jià)格的一大困境。(四)標(biāo)準(zhǔn)住宅概念 所謂標(biāo)準(zhǔn)住宅可界定為：指在某特定時(shí)間、地區(qū)、類型，在住宅市場(chǎng)上成交的住宅中，能普遍代表這些住宅的住宅屬性（Attributes）組合。每一種標(biāo)準(zhǔn)住宅屬性也都對(duì)這些成交的住宅具有普遍的代表性。

(五)房地產(chǎn)價(jià)格與景氣的落差二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(一)交易價(jià)格(房?jī)r(jià))與使用價(jià)格(租金)房地產(chǎn)交易價(jià)格與使用價(jià)格彼此存在著一定還原率的關(guān)係，理論上透過還原率可從使用價(jià)格獲得交易價(jià)格。(二)表價(jià)/詢問價(jià)與市價(jià)/成交價(jià)由賣方根據(jù)其成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)行情、買方可能反應(yīng)，先提出一訂價(jià)(表價(jià))，然後買方根據(jù)自己的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)能力、個(gè)人偏好及意願(yuàn)、市場(chǎng)行情、及其表價(jià)反應(yīng)之殺價(jià)習(xí)慣，提出買方叫價(jià)，開始協(xié)商過程，最後產(chǎn)生成交價(jià)。國(guó)立中山大學(xué)財(cái)管系陳明吉編輯

(三)單價(jià)與總價(jià)單價(jià)賣法：房地產(chǎn)單元的買賣是以單元面積的價(jià)格乘上所交易的房地產(chǎn)單元面積，即為交易價(jià)格?？們r(jià)賣法：買賣直接計(jì)算房地產(chǎn)單元的全部資產(chǎn)的價(jià)值，不計(jì)算房地產(chǎn)單元的面積。(四)當(dāng)期價(jià)格與固定價(jià)格比較討論不同時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)先將當(dāng)期價(jià)格（CurrentPrice，以購(gòu)買當(dāng)時(shí)的幣值計(jì)算）經(jīng)過消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(CPI)調(diào)整為固定價(jià)格（ConstantPrice，固定某基期之相同幣值）國(guó)立中山大學(xué)財(cái)管系陳明吉編輯三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素(一)戶的特徵樓層位置所在樓層，視野景觀，邊間，方位面積主建物面積，附屬建物面積，停車面積，加蓋面積，樓層高度，公共設(shè)施比例，土地持份比例隔間臥房間數(shù)，廚房數(shù)，衛(wèi)浴設(shè)備，格局內(nèi)部品質(zhì)裝潢，維護(hù)狀況，設(shè)備國(guó)立中山大學(xué)財(cái)管系陳明吉編輯

(二)棟的特徵基地位置臨路寬度，臨路數(shù)目，路衝與否建物類型：型態(tài)，屋齡，結(jié)構(gòu)，用途，地上地下樓層數(shù)，外觀造型面積基地面積，開放空間獎(jiǎng)勵(lì)，建避率，容積率公共設(shè)施停車設(shè)施，電梯數(shù)，其他服務(wù)設(shè)施面積比率，基地公共設(shè)施比率管理維護(hù)管理費(fèi)用，維護(hù)狀況，保全設(shè)施國(guó)立中山大學(xué)財(cái)管系陳明吉編輯(三)鄰里小環(huán)境特徵公共設(shè)施可及性學(xué)區(qū)，到學(xué)校距離，到商店距離，到交通設(shè)施距離，到服務(wù)設(shè)施距離嫌惡性設(shè)施噪音，治安，衛(wèi)生鄰里住戶屬性教育程度，所得，職業(yè)，家庭結(jié)構(gòu)，環(huán)境滿意度(四)鄰里大環(huán)境特徵區(qū)位行政區(qū)，市區(qū)/市郊/郊外，到市中心距離大環(huán)境品質(zhì)人口密度，噪音，水質(zhì)，空氣污染土地使用混合度住宅，商業(yè)，工業(yè)

(五)總體環(huán)境特徵經(jīng)濟(jì)面經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率，物價(jià)指數(shù)，總體經(jīng)濟(jì)，股價(jià)指數(shù)金融面貨幣供給，購(gòu)屋貸款，建築融資房地產(chǎn)市場(chǎng)面土地成本，房屋興建，房?jī)r(jià)變動(dòng)率，銷售率，空屋率國(guó)立中山大學(xué)財(cái)管系陳明吉編輯四、房地產(chǎn)的估價(jià)方法(一)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則需求與供給原則變動(dòng)原則替代原則最有效使用原則均衡原則收益遞增原則收益分配原則貢獻(xiàn)原則適合原則競(jìng)爭(zhēng)原則預(yù)測(cè)原則(二)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)之分類依用途估價(jià)可分為住宅用不動(dòng)產(chǎn)。商用不動(dòng)產(chǎn)。工業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)。農(nóng)業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)。特殊用不動(dòng)產(chǎn)：如高爾夫球場(chǎng)、休憩遊樂區(qū)、山坡地、林地等不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。依標(biāo)的估價(jià)分類土地。房屋或建築改良物。農(nóng)作物。權(quán)利：如地上權(quán)、採(cǎi)礦權(quán)或租賃權(quán)等。其他：如車位、失敗之在建工程等。依方法估價(jià)分類部分估價(jià)：當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)為土地及建物合一時(shí)，考慮建物對(duì)土地價(jià)格的影響後，才對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。獨(dú)立估價(jià)：當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)為土地及建物合一時(shí)，不考慮建物對(duì)土地價(jià)格的影響進(jìn)行估價(jià)。分割或合併估價(jià)：在土地分割或合併之前提下，就土地分割後或合併後之土地進(jìn)行分析。(三)估價(jià)程序(四)成本法「成本法」又稱「原價(jià)法」，其估價(jià)步驟有三：A.估計(jì)建物之重新建造成本；B.估計(jì)建物之折舊額；C.估計(jì)土地市價(jià)。(1).估計(jì)建物之重新建造成本「重新建造成本」即在於估價(jià)日重新建構(gòu)與現(xiàn)存建物完全相同之新建物所需的成本，然當(dāng)建材式樣或建築技術(shù)變遷等因素導(dǎo)致重建困難度增加時(shí)，則以重新代替標(biāo)的物效用之類似新建物所需的成本予以估算，此稱為「重置成本」（ReplacementCost）。

一般而言，重建成本之計(jì)算可概分為下列兩種：

A.直接估計(jì)法此法即直接將建物之各項(xiàng)營(yíng)造成本，如建築工程、空調(diào)工程、水電工程、瓦斯工程及相關(guān)營(yíng)建管理費(fèi)用等，加總累計(jì)而得。

C.建坪成本法此法係先計(jì)算出建物的總建坪，再乘以估算後之單位建坪的重建成本。(2).估計(jì)建物之折舊額A.折舊（Depreciation）通?？煞譃橄铝腥齻€(gè)因素：a.物理因素，b.功能因素，c.經(jīng)濟(jì)因素

B.計(jì)算折舊額，常見的有定額法與定率法兩種：

a.定額法 又稱為直線法，即在建物的耐用年數(shù)內(nèi)，平均分?jǐn)偲湔叟f額。其公式為：其中：D：每年折舊金額。

C：重建成本。

S：殘餘價(jià)值，即建物耐用年限期滿所剩餘之價(jià)值。

N：耐用年數(shù)，即建物可以使用的年數(shù)。則建物在第n年之估計(jì)價(jià)值為：

b.定率法又稱為餘額遞減法，即每年以一定的比率攤提折舊額，其公式為：

其中：建物在第n年之估計(jì)價(jià)值。

C：重建成本。

D：每年折舊率。

臺(tái)北市房屋折舊率及耐用年數(shù)表

房屋構(gòu)造種類

每年折舊率（%）

耐用年數(shù)

殘值（%）

鋼骨混凝土造（包括

鋼骨鋼筋混凝土造）

1

60

40

鋼筋混凝土造及預(yù)鑄混凝土

1

60

40

加強(qiáng)磚造

1.2

52

37.6

鋼鐵造

1.2

52

37.6

石造

1.4

46

35.6

磚造

1.4

46

35.6

木造（雜木以外）

2

35

30

木造（雜木）

2.5

30

25

土磚造

5

18

10

竹造

8

11

12

備

註

(1).每年折舊率現(xiàn)值總額耐用年數(shù)殘值）（現(xiàn)值總額=/-

(2).核定單價(jià)*（1-經(jīng)歷年數(shù)*折舊率）*街路等級(jí)調(diào)整

*坪數(shù)

=房屋現(xiàn)值

(3).房屋現(xiàn)值*稅率

=每期應(yīng)納稅額

資料來源：臺(tái)北市政府公告。

(五)市價(jià)比較法1.市價(jià)比較法是在同一供需範(fàn)圍內(nèi)，蒐集與待估價(jià)標(biāo)的物「類似」或「鄰近」的交易實(shí)例為參考，並以其差異性進(jìn)行調(diào)整後所評(píng)估出的最適不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。

調(diào)整(1)情況補(bǔ)正(2)期日修正(3)區(qū)域與個(gè)別因素調(diào)整2.案例大發(fā)不動(dòng)產(chǎn)鑑定公司在民國(guó)88年4月接受臺(tái)北商銀委託，代為鑑定中港路二段某筆土地價(jià)格。若大發(fā)所蒐集的三筆鄰近土地資料及差異情形如下表所示，則依市價(jià)比較法，大發(fā)所得合理的估計(jì)價(jià)格為何？(1).先依表計(jì)算出三筆土地的單價(jià)，再依資料之交易總價(jià)減去建物殘餘價(jià)值，即可求得合理的價(jià)格。 已知此三筆不動(dòng)產(chǎn)扣除折舊後建物的殘餘價(jià)值分別為每坪2.5萬(wàn)元、2.8萬(wàn)元及2.7萬(wàn)元，則：

A土地單價(jià)為：(10,000-350×2.5)/100=91.25(萬(wàn)元) B土地單價(jià)為：(3,500-120×2.8)/40=79.1(萬(wàn)元) C土地單價(jià)為：(2,500-100×2.7)/30=74.3(萬(wàn)元)(2).再進(jìn)行個(gè)案差異情況之修正。其中期日修正由於係根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)整，且民國(guó)80年至88年間不動(dòng)產(chǎn)整體市場(chǎng)約下跌一至二成，故期日修正係數(shù)成負(fù)值。經(jīng)由情況補(bǔ)正、期日修正及區(qū)域與個(gè)別因素調(diào)整後之土地價(jià)格估算如下：

A：91.25×90%×85%×100%×105%=73.3(萬(wàn)元/坪) B：79.1×95%×90%×110%×110%=81.8(萬(wàn)元/坪) C：74.3×92%×88%×105%×115%=72.6(萬(wàn)元/坪)

由以上兩個(gè)步驟可求出該筆土地