房地產(chǎn)開發(fā)用地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅適用政策分析

房地產(chǎn)開發(fā)用地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅適用政策分析一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為既然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不繳納房產(chǎn)稅，所以也無(wú)須繳納土地使用稅。有的企業(yè)認(rèn)為只要繳納了土地出讓金就不用繳納土地使用稅，還有的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以享受土地使用稅減免等優(yōu)惠政策以及征用的集體土地和未辦理土地使用證的土地也無(wú)須申報(bào)繳納土地使用稅等。上述說(shuō)法是錯(cuò)誤的，那么到底應(yīng)該怎樣處理呢？一、納稅人增加了外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，單位稅額進(jìn)行了調(diào)整。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的決定》（國(guó)務(wù)院令第483號(hào)）對(duì)原條例進(jìn)行了修改。修改后的條例與原條例相比主要做了以下調(diào)整：

第一、第二條增加一款，作為第二款：“前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。”

第二、第四條修改為：“土地使用稅每平方米年稅額如下：

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

第三、第十三條修改為：“本條例的實(shí)施辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

即從2007年1月1日起，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)需要按調(diào)整后的稅率繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，結(jié)束了其不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的歷史。

二、使用集體土地也應(yīng)繳納土地使用稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕56號(hào)）規(guī)定，自2006年5月1日起，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

因此，土地使用稅的征收管理并不是只針對(duì)國(guó)有土地而言，而是凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人均應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對(duì)各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第七條的規(guī)定，納稅人繳納土地使用稅確有困難的需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，報(bào)國(guó)家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以享受土地使用稅減免政策，同時(shí)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（國(guó)稅地〔1989〕140號(hào)）關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地應(yīng)否征稅問(wèn)題規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以任何方式取得土地使用權(quán)，都應(yīng)繳納土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)，必須履行法定的程序。目前，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓和行政劃撥三種形式?！秶?guó)家稅務(wù)局關(guān)于受讓土地使用權(quán)者應(yīng)征收土地使用稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1993〕501號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)已繳納土地使用金的土地使用者應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1998〕669號(hào)）規(guī)定，凡在土地使用稅開征區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，土地使用者不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納土地使用金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫