房地產泡沫對商業(yè)銀行的負面影響

房地產泡沫對商業(yè)銀行的負面影響一、概念界定=1\*GB1⒈什么是房地產泡沫：房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。=2\*GB1⒉房地產泡沫的主要特征：第一，房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態(tài)；第二，房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；第三，房地產泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；第四，房地產泡沫主要是由于投機行為、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。投機價格機制和自我膨脹的機制是房地產的主要內在運行機制。房地產泡沫是在內在傳導機制和外在沖擊機制的共同作用下，開始產生、膨脹和崩潰的。

=3\*GB1⒊房地產泡沫的判定：房地產泡沫的判定并無定論，在任一特定的時點上準確判定房地產的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷：=1\*GB2⑴整個經濟是否過熱。如果整個經濟處于過熱的狀態(tài)，那么由于其內在相互關系，可以相信房地產業(yè)也會有一定的過熱的現象。=2\*GB2⑵投資增長率。當房地產開發(fā)投資增長顯著高于經濟增長率時，如相當于經濟增長率的2倍時，就有產生泡沫的危=3\*GB2⑶商品房的空置情況。一般當空置率達到10％時，就是房地產業(yè)過熱的預兆。除這些常用的標準外，人們通常還依據住房價格是否持續(xù)上漲、商品房價格與距民收入的增長是否同步，土地開發(fā)增長率是否節(jié)節(jié)上升，房地產商的負債率是否普遍持續(xù)上升，房價的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。二、我國房地產泡沫問題的各種學術觀點有的學者通過以下指標來評價我國近年來房地產泡沫狀況，認為我國存在房地產泡沫。=1\*GB1⒈房地產價格方面的指標=1\*GB2⑴房價收入比房價收入比是一套居民住房的平均價格與居民平均家庭年收入的比值，反應了具名家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。美國是市場經濟高度發(fā)達的高福利國家，其1991-2001年的房價收入比非常穩(wěn)定，平均值是3.97.1998年，全球96個國家的房價收入比平均數為6.4。因此一般認為，房價收入比保持在6.0以內，就不會出現房地產泡沫。1989-2005年我國的房價收入比一直大于6，說明我國存在房地產泡沫。其中，2005年我國的城鎮(zhèn)居民家庭人居可支配收入為10493元，房屋價格為3242元/平方米，每一百平米房價收入比達到了10.3。=2\*GB2⑵房價與CPI同步率房價與CPI同步率也即房地產價格增長率與CPI的比。當房地產價格急速上升，并且大大超過CPI的上漲幅度時，就說明房地產價格偏離了其基礎價值，出現了泡沫。在我國，由于CPI得波動很大，僅僅用房價與CPI得同步率來判斷是否存在房地產泡沫有失偏頗，比如2000—2001年，我國房價的上漲率不大，但由于存在通貨緊縮，CPI的增長率很小，致使兩者的值很大。因此該作者認為，房地產價格增長率大于10%，同時房地產增長率與CPI的比率超過4.0，就可以認為房地產存在泡沫。從這一標準出發(fā)可以發(fā)現，2004年和2005年我國存在明顯的房地產泡沫。=3\*GB2⑶房價與租金同步率反映房價與租金的同步率的指標有兩個，房價房租比和月供與租金比率。我們認為房價房租比超過2就存在輕微的泡沫，超過5就存在嚴重的泡沫。2004年到2005年，我國房地產存在一種特殊現象，就是房價快速上漲而租金漲幅不大，房價與房租嚴重背離，房價房租比超過了10，說明從總體上我夠存在比較明顯的房地產泡沫。而月供與租金的比率大于1，就說明存在房地產泡沫的可能性。2006年年初我國主要城市中，絕大部分城市的月供與租金的比率都大于1，平均值達到1.27，其中杭州達到了1.96、上海為1.81、南京為1.6，表明這3個城市的房地產泡沫已經非常嚴重。=2\*GB1⒉房地產需求方面的指標=1\*GB2⑴房屋銷售額增長與社會上平零售總額增長的同步率認為，房屋銷售額增長率與社會商品零售總額增長率的比值小于2，就沒有房產泡沫；大于2小于3存在輕微的房產泡沫；大于3就存在嚴重的房產泡沫。2005年該比值達到5.7，表明我國的房地產泡沫已經非常嚴重了。=2\*GB2⑵按揭貸款增長和個人收入增長的同步率一般認為，該指標大于1而小于2，升，加之房地產業(yè)可以用土地和房屋做抵押，銀行投放的貸款大幅度增加，有力的支持了房地產的發(fā)展。隨著我國商業(yè)銀行經營體系的逐漸完善，以及我國房地產宏觀調控體系的完善，銀行也對房地產產業(yè)的支持越來越理性。=2\*GB1⒉商業(yè)銀行對個人貸款促進購房及投資需求個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。目前，我國居民的收入水平提高，購房能力大幅度提高。銀行對居民提供住房貸款的條件、期限和數量都比較寬裕。這樣，不能一次繳清房款的居民就可以通過貸款買房，分期還款，促進了普通居民的購房需求，提供了便利。近年來，房地產的持續(xù)火爆，大量社會閑散資金紛紛擠向房地產市場，進行房地產的投機性買賣操作。其中比較典型的是“溫州炒房團”和“山西炒房團”。另外，我國不少城鎮(zhèn)居民給予較高的房價上漲預期，也積極貸款參加購房投機，商業(yè)銀行又通過這樣的貸款進一步的促進了房地產業(yè)的發(fā)展。四、房地產泡沫的出現對商業(yè)銀行的負面影響房地產過熱，一旦泡沫形成，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。大量的商品房閑置；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導致的房地產價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現經濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產，形成大批的呆賬壞賬。我國就有銀行因為房地產破滅倒閉的案例。80年代海南開始了房地產投機活動，很快便達到高潮，房地產價格越炒越高。那段時間內，房地產的需求和價格正相關，呈現了典型的泡沫經濟的特征。炒作房地產確實造就了一批暴發(fā)戶。1993年國家整頓金融市場，海南房地產業(yè)跟著降溫。1997年海南發(fā)展銀行的倒閉就是泡沫經濟的直接后果。由于海南房地產市場價格低落，壞賬增劇，使得浙瓊、蜀興、華夏等金融信托公司出現支付困難。1995年8月，海南省政府報請中央批準之后，讓當時效益比較好的海南富南信托投資公司與浙瓊、蜀興、華夏、吉亞等四家公司合并，成立了海南發(fā)展銀行；總股本為16.77億，有47家股東，其中海南省政府出資3.2億；海南發(fā)展銀行本身資產110億，其中大部分是貸款（80億），其余為存款（10億）、債券、股本金（17億）等。成立海南發(fā)展銀行緩解了這些金融信托公司的危機，但是未能從根本上解決這幾家信托公司龐大的債務與巨額虧損問題。1997年，海南省政府又把28家發(fā)生大面積支付危機的城市信用社合并到海南發(fā)展銀行。這些信托公司和城市信用社大多是在海南放低長高潮時建立起來的。他們在海南經濟泡沫中把大量資金都壓在房地產上，先后被套牢，不得脫身。海南銀行接管的這些信用社的資產為137億，負債為142億，實際上接管了5億多元債務。為了讓海南發(fā)展銀行收拾這個爛攤子，中國人民銀行給了30多億人民幣貸款資金。但是杯水車薪，解決不了問題。海南發(fā)展銀行在接管信用社后馬上就發(fā)生了支付危機，再加上在1998年上半年海南省的儲蓄存款大幅度下降，加劇銀行資金周轉困難。在這個時期全國存款增加了15%，而海南存款只增加了0.13%，貸款也只增加了0.39%，壞賬壓力越來越大。海南發(fā)展銀行試圖發(fā)行債券，但沒有成功。在重重壓力之下，海南發(fā)展銀行僅僅堅持了三個月就倒閉了。=1\*GB1⒈房地產貸款風險：第一階段：土地儲備貸款風險。我國土地儲備制度不完善，圖督促被貸款存在隱形風險。在目前我國的土地粗被制度下，土地被政府部門高度壟斷。在土地出讓過程中，地方政府出于土地收益的考慮，往往希望獲得較高的土地溢價。因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發(fā)的主要資金來源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面風險。一是土地儲備中心資產負債率較高。雖然各地土地儲備機構均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題，造成對銀行資金過分因愛，抵御風險的能力低。二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管。各地土地儲備機構大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益而懸空逃廢銀行債務。三是銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效地擔保措施。當前的擔保措施主要采用政府保證和土地使用權質押兩種，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權的代理機構，并不是實質意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地就談不上擁有真正意義的使用權?？梢?，對銀行來說，土地質押并未落到實處。四是土地儲備中心的運營風險。土地價格的不確定性都可導致土地出讓的收入抵御土地收購價格，形成銀行信貸風險。第二階段：房地產開發(fā)貸款風險。每一個企業(yè)都處于某一特定行業(yè)中，每一行業(yè)都有其固定的風險。房地產業(yè)是一個高固定成本、高經營杠桿的行業(yè)，是一個新興和爆炸性成長的行業(yè)，是一個周期性極強的行業(yè)，是一個政策和法律易變的行業(yè)，所以房地產貸款的風險程度一般會很高。我國房地產隊伍非?；祀s，這些投資主體資金實力弱、管理水平低、技術含量低，帶有濃重的投機成分。許多不具備資金能力和開發(fā)資格的開發(fā)商參與到其中來，對于這些中間商來說，大部分資金并不需要自己支付，除了建筑單位墊資外，剩余的是靠投機的方法主要由銀行墊支，僅求短期獲利，投資盲動不可避免。因此，到目前為止，住宅仍是投訴率最高的商品之一，這些問題必將給銀行帶來風險。同時，房地產開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。負債經營的問題較嚴重。由于房地產開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)門檻提高，房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。第三階段：按揭貸款風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分分離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來損失。=1\*GB2⑴是個人信用風險。由于我國的信用等級制度不完善，對個人資質評估缺乏統一、客觀的標準，影響了銀行對貸款申請人信用的調查評定，因此，銀行無法確定申請人的還貸能力。=2\*GB2⑵是貸款購房投資熱激增了由高負債家庭所帶來的風險。隨著個人消費信貸規(guī)模的急劇擴大，我國一些大城市居民已經悄然成為高負債一族。根據統計部門的計算，上海家庭債務比列高達155%，北京、青杭深寧波等城市家庭負債比列分別達到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低為44%。這種投資熱形成的主要原因有三個：第一，房屋價格過高，遠遠超過了居民同期收入水平下的承受能力。第二,銀行按揭貸款條件過于寬松，很多房屋投資人在多個銀行分別按揭貸款，縱容很多人盲目用銀行的錢投資房產。第三，一些居民期待房價上漲以便出售獲利。一般來說，投資需求中的銀行信貸資金風險容易受收入預期、經濟預期的影響，對宏觀經濟金融環(huán)境變動的敏感度也要相對大一些，是銀行信貸資金風險的“多發(fā)點”。=3\*GB2⑶是金融欺詐風險?！凹侔唇摇睈阂馓赚F行為成為銀行最直接的貸款風險。假按揭的開發(fā)商一旦靜音不善或出現困難就會使低風險的個人住房貸款變成高風險的房地產開發(fā)貸款，就會造成風險的集中暴露，至使大量的按揭貸款逾期從而直接危及銀行貸款的收回。由于假按揭往往與投機有關，容易產生法律問題，因此銀行資產還面臨法律風險。=2\*GB1⒉商業(yè)銀行經營風險和操作風險商業(yè)銀行存在經營行為本身不理性、不科學、不規(guī)范等問題。如由于商業(yè)銀行普遍把房地產信貸作為一種“優(yōu)良資產”大力發(fā)展，因此，在經營業(yè)務上容易產生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質等級評定的門檻、將審查手續(xù)簡化、將審查速度加快等。基層銀行發(fā)放房地產貸款存在操作風險。突出表現在：一是貸款審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化書序，對資料的真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在一點的資料不深入調查核實。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關只能部門協調配合不力，不按程序作，過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層銀行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關的風險預警措施。五、國家以及商業(yè)銀行規(guī)避風險的措施以及風險防范香港房地產價格在1997年前不斷上升。1990年-1994年，住宅價格指數上升73%，這與當時寬松的貨幣環(huán)境和通貨膨脹有關。在之后的兩年中，利率有所上升而且政府實行了反投機政策，房價有所回落。在1996-1997年間，房地產價格上升至歷史高位，主要是因為1994年7月實行的對土地供應的限制和大量資金的流入造成供不應求。房地產價格泡沫在1997年亞洲金融危機期間破滅，并在之后的7年大幅下降。1997年7月到2003年7月期間，香港住宅價格指數暴跌65%。這期間，資金撤離香港，港幣受到貶值壓力，香港經濟萎縮，出現通縮，失業(yè)率高企，許多人淪為負資產者，即把房子賣了也還不起銀行按揭貸款。另外，1997年土地供應的解凍也是房地產價格下跌的原因之一。根據香港金融管理局的分析，香港購房資金成本/租金比率和月供/租金比率均與房價密切相關。在上世紀八十年代，香港房地產價格增長較為溫和，購房資金成本與租金的差異時正時負，其比率徘徊在1左右。從上世紀九十年代開始，在強烈的增值預期驅動下，購房資金成本/租金比率上揚，從1990年一季度的1.1倍上升到1997年二季度的2.2倍；在此期間月供/租金比率從0.97升至2.04。與此同時，房地產價格一路大幅飆升，1990-1997年住宅價格指數上升3倍。1997年，亞洲金融危機爆發(fā)，香港受波及，資金外流，為維護盯住匯率制，利率大幅上揚，引爆房地產價格泡沫，房價和購房/租房成本比率一落千丈，直至2003年年中方開始回升。眼下的中國內地房地產市場也許可以從香港特區(qū)1997年的經驗教訓中獲得一些有益的啟示。

=1\*GB1⒈大規(guī)模推出經濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產泡沫的出現，主要辦法還是大規(guī)模地推出經濟適用房。去年，國家計委、建設部宣布，投資1700億元，計劃建設2.25億平方米的經濟適用房。這將對現有房地產市場的供應量、產品結構及價格產生重大影響。經濟適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規(guī)模建設經濟適用房的計劃，曾令眾多房地產開發(fā)商驚恐不已。經濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應已經顯現。如北京1999年由于大規(guī)模建設經濟適用房，致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元。現在，國家要重舉經濟適用房大旗，由于北京的新開工面積已經很大，如果再大規(guī)模推出經濟適用房，那北京的房價非大跌不可。如果大規(guī)模建設經濟適用房等政策付諸實施，房價持續(xù)上漲的空間就會被封殺。

=2\*GB1⒉強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，防止出現新的積壓。對于發(fā)生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。

=3\*GB1⒊建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進行房地產投資，應當引起注意，要加快建立和完善房地產業(yè)的宏觀監(jiān)測體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控，有效地防止房地產業(yè)“泡沫”的產生。

=4\*GB1⒋整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務，防范住房貸款風險。一要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對象應為具備房地產開發(fā)資質、信用等級較高的房地產開發(fā)企業(yè)，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證）。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與