房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政策

PAGE2 -PAGE5-房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政策及風(fēng)險(xiǎn)摘要:在正確看待房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的市場背景的基礎(chǔ)上,理性宏觀調(diào)控的效應(yīng)及其對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策及風(fēng)險(xiǎn),然后提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的策略。關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)策略風(fēng)險(xiǎn)正確對(duì)待宏觀調(diào)控的市場背景，目前房地產(chǎn)市場基本呈持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢,但也出現(xiàn)了局部房價(jià)上漲過快、投資過熱等現(xiàn)象,已引發(fā)了新一輪的房地產(chǎn)過熱。主要表現(xiàn)在:房地產(chǎn)投資增長過猛，近年來房價(jià)連年上漲,吸引大量資本的涌入,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長。1998～2003年每年投資增長的環(huán)比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅為21.7%。2004年第一季度固定投資增長過快,尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資增長高達(dá)41%。房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡目前我國各地高收入家庭只占極小的部分(約占10%),而中低收入家庭才是主要組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中,各地應(yīng)該多開發(fā)建設(shè)低價(jià)位的適用住房才能滿足廣大中低收入家庭的需要。但是現(xiàn)實(shí)情況是供給結(jié)構(gòu)暫時(shí)性失衡,集中表現(xiàn)在高檔房、花園別墅過多,中低價(jià)住房、特別是動(dòng)遷用房短缺,導(dǎo)致住房平均價(jià)格上漲過快。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快商品住房價(jià)格與家庭收入的比例,是居民支付能力的標(biāo)志。房價(jià)收入的比值越小,居民買房能力越強(qiáng)。上海2001-2003年商品房價(jià)格平均漲幅分別為1.8%、8.2%、24.2%,呈一路上升態(tài)勢,三年漲幅累計(jì)達(dá)到34.2%,成為房價(jià)增長最快的省市,這一增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海居民的收入增長幅度。房地產(chǎn)貸款比重過高房地產(chǎn)融資渠道單一,對(duì)銀行依賴度過高。銀行由于有實(shí)物抵押認(rèn)為房地產(chǎn)抵押貸款是非常安全的,從而增加貸款額度。在這種機(jī)制作用下,銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)增加,甚至?xí)鹁薮蟮慕鹑谖C(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)盲目圈地自2001年以來,各路開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充滿著預(yù)期希望,于是一股規(guī)模巨大、聲勢不小的征地運(yùn)動(dòng)正在全國各大中城市掀起。房地產(chǎn)投資客增多。近年來城市居民的收入大幅增長,而投資渠道卻十分狹窄。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn),提高收益,許多投資者紛紛將目光投向房地產(chǎn)市場,導(dǎo)致虛假的需求現(xiàn)象。由于開發(fā)投資量和竣工面積的增長速度明顯高于同期商品房銷售的增長,使我國商品房空置面積大幅度增加,空置面積增長幅度為9.2%。至2004年9月全國空置房面積增加到1.25億平方米,空置率估計(jì)為26%,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際公認(rèn)的10%～15%的警戒線。理性看待目前的宏觀調(diào)控理性看待調(diào)控的力度回顧這些年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了兩次房地產(chǎn)過熱的調(diào)控，其中，1993年大規(guī)模的對(duì)局部地區(qū)“過熱”的宏觀調(diào)控。90年代房地產(chǎn)增長是在一個(gè)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的低潮期起步的，過高的投資沒有消費(fèi)市場的支撐，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資增長是在連續(xù)多年的高速增長水平上，有較高的住房需求的基礎(chǔ)；90年代房地產(chǎn)投資增長是以國有資產(chǎn)，特別是財(cái)政資金與銀行貸款投資為主的增長和以國有資金為主的消費(fèi)，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是以非國有投資為主和以個(gè)人消費(fèi)為主的市場。所以,當(dāng)前宏觀調(diào)控的市場背景與以前的調(diào)控有著根本的不同，不會(huì)采用一刀切的行政干預(yù)辦法，企業(yè)不必對(duì)市場發(fā)展喪失信心。我國政府宏觀調(diào)控能力不斷增強(qiáng)，調(diào)控手段日趨成熟，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨于平穩(wěn)。宏觀調(diào)控的手段堅(jiān)持市場化的方向，沒有采取緊急剎車政策，而是從土地、金融政策上加以調(diào)控。從已經(jīng)出臺(tái)的政策看，絕大部分的政策還是采用經(jīng)濟(jì)的手段、市場的手段，對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)和中國的房地產(chǎn)造成致命的傷害,只會(huì)使它健康發(fā)展。理性看待調(diào)控政策的效應(yīng)近年來我國住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)人均居住面積的快速提高、住宅小區(qū)品牌的快速升級(jí)換代，對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)需的強(qiáng)力拉動(dòng)等成效明顯。但自2003年起至今房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年高速增長，商品房銷售價(jià)則年年攀高，2003年增長3.4％，2004年增長5％，2005年增長9％，2006年增長7.7％，部分城市和地區(qū)的房價(jià)年增長超過20％，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通居民的購買承受能力，房價(jià)成為最讓政府頭痛的經(jīng)濟(jì)問題。從2004年起政府陸續(xù)出臺(tái)金融、稅收、土地管理、房屋管理等一系列政策對(duì)房地產(chǎn)域理性化,積極參與城市建設(shè)用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產(chǎn)業(yè)上是一個(gè)非常值得探索的領(lǐng)域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進(jìn)程中小城鎮(zhèn)建設(shè),對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)可開拓的新市場。04年的9月2日和10月29日，05年的3月17日，銀監(jiān)會(huì)和央行出臺(tái)了一系列政策。一是對(duì)開發(fā)商的資金使用做出更高要求，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例不低于35%，建筑施工企業(yè)的流動(dòng)資金貸款不得用于為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資；二是對(duì)購房市民銀行貸款的獲得條件加以提高，嚴(yán)格審核個(gè)人住房貸款借款人的資信情況及還貸能力，強(qiáng)調(diào)借款人收入中用于償還住房貸款與物業(yè)管理費(fèi)支出的比例不得超過50%；5年以上住房按揭貸款年利率由原來的5.04%上漲到5.31%，后來又規(guī)定可以上漲到5.508%；規(guī)定在房價(jià)漲幅較大的地區(qū)購房首付款的比例可以從原來的20%提高至30%。其實(shí)，銀監(jiān)會(huì)和央行出臺(tái)這些政策，主旨是在于控制房地產(chǎn)業(yè)可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)；為此，即使增加一點(diǎn)房地產(chǎn)方面生產(chǎn)者和消費(fèi)者的成本，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展稍慢一點(diǎn)，也是需要的。這就像為了保障耕地面積和農(nóng)民利益，即使城鎮(zhèn)用地供應(yīng)得少一點(diǎn)，也是需要的。多元化融資渠道，銀行收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻提高,無疑對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運(yùn)用兼并重組、聯(lián)合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運(yùn)作,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),做大做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。不斷創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)，單位和家庭由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同而對(duì)房地產(chǎn)包括住宅具有不同層次的需求,同時(shí)隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善,人們消費(fèi)需求也在發(fā)生變化。因此適應(yīng)不同層次人的要求,適應(yīng)不同層次人水平提高了以后對(duì)住房的需求,就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷推出的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新種類,以滿足市場的需求。只要有變化就是新的賣點(diǎn),就可以推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)向一個(gè)新層次、新的高度發(fā)展。所謂房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤可能與預(yù)計(jì)利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)形成的模糊性和由于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風(fēng)險(xiǎn)既有因財(cái)務(wù)管理無法預(yù)計(jì)或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應(yīng)獲得的利益。4）補(bǔ)償性。既然風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益以抵補(bǔ)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失，即“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。5）激勵(lì)性。風(fēng)險(xiǎn)與競爭是同時(shí)存在的，承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個(gè)共同的目標(biāo)，努力改善經(jīng)營管理，增強(qiáng)競爭能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對(duì)下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)，自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，因于開發(fā)商主觀上對(duì)開發(fā)成本、租金售價(jià)、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測錯(cuò)誤和決策失誤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該事先有效避開風(fēng)險(xiǎn)源地；要采用多樣化（或組合化）投資；要以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測；企業(yè)在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同；要通過簽約盡量固定那些對(duì)利潤敏感的變量；盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。并在開發(fā)過程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。參考資料:1.張建華.理性看待我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)