房地產(chǎn) -商業(yè)基礎知識整合

商業(yè)地產(chǎn)基礎知識整合培訓報告提綱分組討論結合上面幾組圖片，回憶一下在自己的日常生活中，平時會在什么地方消費，周末會在什么地方消費？注：約10-12個人為一小組進行討論，討論時間為10分鐘左右討論后每組一個代表回答以上問題階段階段描述-階段階段描述-商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費結構和消費水平發(fā)展階基本特征基本特征第一階段第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費階段較好地解決基本生活后的起步型較好地解決基本生活后的起步型消費階段第二階段第三階段第三階段以體現(xiàn)個性特點的發(fā)展型消費階段第四階段以追求生活質量的享受型消費階段以要求舒適、追求時尚、講究情調為消費宗旨商業(yè)模式國外模式發(fā)展商業(yè)模式國外模式發(fā)展特征國內模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)城市中心區(qū)域城市核心社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第二代商業(yè)第二代商業(yè)城市生活休閑中心風光數(shù)十年后在20世紀前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴張、發(fā)展超市興起，倡導自由選購的理念。最大貢獻是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀等問題使其漸漸退出發(fā)展以“體驗經(jīng)濟”為基礎，以生活方式消費、娛樂加休閑供銷社城市生活休閑中心城市生活休閑中心我們國家最早的商業(yè)如北京王府井的百貨隨著新世紀的到來，超著眼于滿足大眾日益增模式，供銷社的選址大樓，這一代發(fā)展了市迅速在中國成為新的加的精神和文化需求，往往都是城市中最好很長時間，它是在供時髦，這和后期所謂的國內目前出現(xiàn)的越來越銷社的基礎上擴大的在經(jīng)營模式上也發(fā)生,mall實際上是一致的，國內汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報為目的，包括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場等狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)項目>商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，社區(qū)商業(yè)等（開放、封閉）產(chǎn)項目的開發(fā)是一項復合工程，產(chǎn)、金融等各方商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分金回收模式相對簡單大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住或投資大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住或投資管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，管理做好，就基本算是大功告成商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面商圈：是指商店以其所在地點為中心，沿著一定商圈是以設定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標準，在實際從事商圈設定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布進行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結構；三是在此基礎上進行經(jīng)濟效益的預測。業(yè)態(tài)：“店“——商家或經(jīng)營者向確定的顧客群提供確定的商品b特征：“怎么賣”b對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標，有選擇地運用商品經(jīng)營結構、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務等經(jīng)營手段，提供銷售和服務的類型化經(jīng)營形態(tài)多種，美國40多種b包括百貨店、大型綜合商場、超級店、自動售貨機、郵購店、無店鋪銷等業(yè)種：“貨”——依商品的功能、款式及適合b特征：“賣什么”可細分上百個業(yè)種，商品的種類達到數(shù)萬（11萬）種，國外發(fā)達國家的業(yè)種細分更多，難以勝數(shù)b從使用目的上分為消費品和再生產(chǎn)品，從購買習女裝、鞋類、箱包、家電煙酒、建材、機電、紡織分類標準類型備注百貨商場、超市、家居、建材、商業(yè)街、批發(fā)市場、為消費者提供購物場所，包含購物中心、家居面向所有社會上的人群，為大眾消費者提供服務面向社會的少數(shù)人群，如面向年輕人的娛樂迪吧、面向高圍在商業(yè)地產(chǎn)實踐中，我們常常根據(jù)業(yè)態(tài)進行分類：–超級市場–大型綜合市場–購物中心–倉儲商店–家居中心概念管理、運營的零售業(yè)態(tài)概念管理、運營的零售業(yè)態(tài)特點b采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式b商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主b采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全b選址在城市繁華區(qū)、交通要道b商店規(guī)模大，在5000平方米以上b商店設施豪華，店堂典雅、明快概念采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣概念采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)特點b采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式b商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企b設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場b商圈范圍較大b商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上b選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品特點b采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出b商品構成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食熟食品以及日用必需品為主b營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地b選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)b商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象b商店營業(yè)面積在500平方米以上概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)4.便利店conveniencestore(Cv.S)特點b以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)一進行，可采取連鎖經(jīng)營方式b商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應終年無休日b選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)b商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物5—b商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高，目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80%的顧客為有目的的購買b經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理，便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格概念經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供概念經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)特點b采取定價銷售和開架面售，亦可品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤b選址多樣化，多數(shù)店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內b商圈范圍不定b營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定足消費者對某類商品的選擇性需求概念專門經(jīng)營或授權經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)概念專門經(jīng)營或授權經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)6.專賣店特點b采取定價銷售和開架面售，亦可開展連b商品結構以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質優(yōu)、高毛利b注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富購物中心內b商圈范圍不定照明、包裝、廣告講究概念企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集概念企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集特點b由發(fā)起者有計劃地開設，實行商業(yè)型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理b內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，娛樂設施構成b服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體b選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道b商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定b設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場概念概念技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點b選址在城鄉(xiāng)結合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)b商品構成主要以房屋修繕和室內裝內外用品、洗滌劑及雜品等b作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢b提供一站式購足和一條龍服務b可采取連鎖經(jīng)營方式b有一定的停車場概念在大型綜合商場經(jīng)營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行概念在大型綜合商場經(jīng)營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點b選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施,主要的商圈人口為5—7萬人,商店營業(yè)面積大，一般在4000m’以上b商品構成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌b作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知b商店設施簡單化。將超市開發(fā)的銷售技術和管理理論b倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。設有一定規(guī)模的停車場零售生活服務零售生活服務業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類，通常按經(jīng)營商品的大類將零售劃分為若干個業(yè)種，業(yè)種強調的是“賣什么”。通常分為以下四大類：餐飲餐飲休閑娛樂業(yè)種細分：業(yè)種分類零售類餐飲類服務類休閑娛樂選購品便利品宴請型隨機型型攜帶型消遣型大眾型私屬型商務型型生活型大眾型小眾型業(yè)種選擇材市店店店等餐等等店等發(fā)等等報告提綱思考:思考:消費人口是決定社區(qū)商業(yè)的第一要素居住組團居住小區(qū)居住區(qū)特大型居住區(qū)居住組團：由于受到人口總量的限制，居住組團的消費需求一般以基礎型為主，其涵蓋的業(yè)態(tài)業(yè)種相對比較單一，零售類及配套類商業(yè)居多。配套類——銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等居住小區(qū)：居住小區(qū)一般由多個居住組團組成，人口數(shù)量在后者的基礎上有大幅的提高，居民對社區(qū)商業(yè)的要求也隨之提升，出現(xiàn)少量的發(fā)展型社區(qū)商業(yè)。發(fā)展型——寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社等居住區(qū)：由于消費人口的激增，服務半徑的擴大，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度已較為接近區(qū)域型商業(yè)。發(fā)展型——寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓等特大型居住區(qū)：突破原有區(qū)域規(guī)劃的限制，在消費人口數(shù)量和商業(yè)建筑體量上以不能用常規(guī)標準來衡量。目前此類居住區(qū)的數(shù)量較少，服務能力和輻射范圍有突破區(qū)域商業(yè)中心的零售類——便利店，書店，建材賣場，專業(yè)專賣，大型賣場，購物中心等發(fā)展型——寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓，汽車美容，婚紗b型商店的核心商圈在0.5-0.8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內；大型商場的核心商圈在5公里以內b次圈：25%顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型商場般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外金融機構等對于百貨商店營銷的方便），包括購買潛力和現(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業(yè)發(fā)展?jié)摿M行分析時，應計算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必報告提綱>集中式商業(yè)（盒式商業(yè)）>商業(yè)空間創(chuàng)新五大要素五大要素商業(yè)建筑五大要素，有什么樣的特點？創(chuàng)意耳機包裝面創(chuàng)意耳機包裝面面建筑的立面，恰如人的外表氣質，同時也構成對消費者最直觀的吸引立面風格應當體現(xiàn)出一個商業(yè)體的經(jīng)營內涵元素元素234234國外商業(yè)案例11口思考：思考：口不僅是所謂“路人的素質”口優(yōu)秀的商業(yè)體入口設計一般也遵從這個規(guī)律通過弧線口思考：口傳統(tǒng)商業(yè)觀點認為：金角銀邊口隨著商業(yè)的發(fā)展和對商業(yè)認識的深入，越來越多的業(yè)內人士認為：路口“金角”是最容易吸納和聚集人氣的地方，導入客流作用對商業(yè)體的價值貢獻大于商鋪的價值貢獻客流線客流車車流猶如人的三大循環(huán)系統(tǒng)，互相滲透、永久共存，線業(yè)體，線線日日本舊船廠改造的區(qū)域商業(yè)線4.商業(yè)公共空間——中庭庭思考：庭中庭作為商業(yè)體重要的空間節(jié)點，是很好的緩沖空間庭中庭在盒式商業(yè)和商業(yè)街中被廣泛應用多類型，U2eeo分組討論回憶并模擬想象某個購物中心或者商業(yè)街的商業(yè)布置：注：約10-12個人為一小組進行討論，討論時間為10分鐘左右討論后每組一個代表回答以上問題??一般說來，在項目中能夠主動吸引人流、對其他品牌有號召力的店，就是主力店。?包括兩個方面：一個是面積大，大面積能夠帶來大人流。主力店一般面積在5000～2萬平方米。另外一種是擁有眾多忠誠客群的知名品牌。發(fā)展商希望主力店經(jīng)營位博弈主力商家希望離首層越近越好，最好就定在首層既保證了主力店有一個相對理想的經(jīng)既保證了主力店有一個相對理想的經(jīng)又能將首層騰出來讓發(fā)展商獲得基本數(shù)位于二層至頂層之間如果兩家主力店，則應該呈“啞鈴形”布如果兩家主力店，則應該呈“啞鈴形”布局，讓兩家主力店位于物業(yè)兩側，中間是中小散戶構成的長廊如果多家主力店，至少應該在頂層布置一可能經(jīng)過更多的商鋪，盡可主力店業(yè)態(tài)選擇：突破百貨與賣場施吧對于面積在10萬平米以上、多種業(yè)態(tài)組合的購物中心，多個主力店是必要的。>盒式商業(yè)（集中式商業(yè)）>商業(yè)空間創(chuàng)新集中式商業(yè)（盒式商業(yè)）有兩大類：海商城、上海恒隆廣場等車、地面停車等相互關系入口廣場作為建筑內部形態(tài)寬泛開敞的空間，是水平交通空楔形入口廣場楔形入口廣場建筑穿透以達到通暢的特殊目的。外部街道或基地環(huán)境的直接壓力。感頂部注意引入自然采光環(huán)形交通路線：以公共空間(中庭)為組織的核心，各功能空間圍繞核心相連。環(huán)形平面組織模式有較強的內向性和凝聚力，核心空間突出，整體性強弧形道路：過直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商業(yè)展示動線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡布置在建筑中庭交通樞紐及出入口等人流密度較大，是加強顧客對建筑認知和記憶的>盒式商業(yè)（集中式商業(yè)）>商業(yè)空間創(chuàng)新?空間形態(tài)：摒棄簡單劃一的街道空間形態(tài)，充分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性；?空間形態(tài)：摒棄簡單劃一的街道空間形態(tài)，充分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性；?短街&窄巷：充分實現(xiàn)商鋪的可視性和人流的最大共享，“街”與“坊”的感節(jié)點一：入口廣場節(jié)點一：入口廣場節(jié)點二：局部景觀廣場節(jié)點二：局部景觀廣場節(jié)點三：開放式中庭節(jié)點三：開放式中庭 垂直交通組織垂直交通組織連廊：在空間連接不同建筑體，增加項目的整體性自動扶梯：向上疏導客流，保證商鋪客流的均好性樓梯：通過個性化樓梯塑造或觀景樓梯增加樓梯的趣味性保證2-3層區(qū)進入的便利性垂直交通不宜過多，以避免減少消費者停留的時間減小對底層商鋪的遮擋，保證底層商減小對底層商鋪的遮擋，保證底層商鋪的昭示性選擇合適的位置設置垂直交通店鋪采用豎向排列，充分利用疊加空間，通過店鋪豐富性營造出底層商鋪生機與活力>盒式商業(yè)（集中式商業(yè)）>商業(yè)空間創(chuàng)新..舊城改造時尚新地標：新舊建筑的碰撞、傳統(tǒng)與時尚的互溶、詮釋海派文化與國際都市.多元化休閑中心：商業(yè)空間感覺的打破與重組，集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的融合。典型個案研究上海太平橋石窟門里弄改造項目_上海新天地上海新天地/產(chǎn)品核心定位境內外商務經(jīng)營人士、游客和年輕時尚一族關鍵字：多元化時尚高品味新天地區(qū)別于以往慣性思維的傳統(tǒng)建筑保護項目，其更注重商業(yè)元素的利用，針對其后期商業(yè)模式的開發(fā)作產(chǎn)品定位：上海新天地/文化背景石庫門的對話經(jīng)過歷史的沉淀…石庫門的對話經(jīng)過歷史的沉淀….上海新天地/規(guī)劃設計理念 上海新天地/規(guī)劃設計理念上海新天地以「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合」為設計理念，用現(xiàn)代技術保留了建于20世紀初期的石庫門舊建筑為主的南里與現(xiàn)代新建建筑為主的北里：新天地北里新天地南里 上海新天地/建筑設計北里中心廣場保留建筑北里入口重建建筑南里新建購物中心北里中心廣場保留建筑北里入口重建建筑南里新建購物中心:?按其內部按現(xiàn)代都市人的生活方/辦公 /辦公 5673/上海新天地/業(yè)態(tài)分布 50%以上，目標客戶為外籍人士以及上海小資上海新天地/交通組織 上海新天地/內部空間設計北里露天餐飲