教育地產(chǎn)研究專題教材

2011-1-9專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com教育地產(chǎn)專題研究2專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com教育地產(chǎn)專題研究

?教育地產(chǎn)現(xiàn)狀：珠三角、深圳

?教育政策及問題分析

?教育地產(chǎn)聯(lián)動——價值最大化

?規(guī)模與時機3專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

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南國奧林匹克花園：

與北京師范大學(xué)合作——南奧實驗學(xué)校?

華南新城：與華師附中合作

——番禺華師附中?

星河灣：與廣州執(zhí)信中學(xué)合作

——番禺執(zhí)信中學(xué)?

錦繡香江花園：?

廣地花園：?

祈福新村：?

碧桂園：?

嶺南新世界：與中山大學(xué)合作，合辦

——

從幼兒園、小學(xué)、

中學(xué)到成人教育的四步教育培正廣地實驗學(xué)校與加拿大曼省教育廳合作——祈福英語實驗學(xué)校廣東碧桂園學(xué)?！獜V東省唯一實施國際文憑

大學(xué)預(yù)科項目（IBDP）和中學(xué)項目（IBMYP）與華師附中合作——華師大附中廣州新世界學(xué)校教育地產(chǎn)現(xiàn)狀

珠三角現(xiàn)有教育名盤4專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

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reality桃源居

：引進深圳清華實驗學(xué)校四季花城：引進深圳實驗學(xué)校

新亞洲花園：引進深圳實驗學(xué)校蔚藍海岸：北師大附中附小百仕達：百仕達雙語學(xué)校海灣明珠：明珠學(xué)校

星海名城：北大附中百合星城：深圳外國語學(xué)校天驕?zhǔn)兰遥禾祢溞W(xué)陽光帶海濱城：南山外國語學(xué)校中海陽光棕櫚園：南山區(qū)陽光小學(xué)深圳現(xiàn)有教育名盤教育地產(chǎn)現(xiàn)狀5專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com廣州市規(guī)定：成片開發(fā)住宅小區(qū)要同時配套建設(shè)教育設(shè)施并要求在建成后無償交給政府承辦。有關(guān)規(guī)定：?

企業(yè)辦或新辦的學(xué)?？赊D(zhuǎn)為國有民辦學(xué)校?

小區(qū)配套學(xué)校要按照公辦學(xué)校收費

公辦模式

公辦收費民辦模式民辦收費

民辦模式

公辦收費地方教育部門不愿接收因為接收后要在財政、師資、教學(xué)設(shè)備上大量投入，而且每年政府下?lián)艿慕逃?jīng)費是固定的

？完全對業(yè)主子女公辦收費學(xué)校的規(guī)模畢竟有限，而一些大型小區(qū)如果小區(qū)業(yè)主子女全部按公辦標(biāo)準(zhǔn)收費，這部分人就會占到學(xué)校生源的一半以上，這些學(xué)校維持運轉(zhuǎn)的費用較高，將難以為繼

？發(fā)展商補貼番禺的某樓盤，內(nèi)設(shè)一所中英文學(xué)校，開發(fā)商每年要補貼100多萬元。發(fā)展商撤出之后的經(jīng)費來源便成了棘手的問題教育政策分析6專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com收費問題學(xué)位問題產(chǎn)權(quán)不清問題引進的名校建成了高收費的“貴族學(xué)校”，學(xué)生的入學(xué)費用遠比一般學(xué)校高，這讓一部分業(yè)主的子女上不起學(xué)。名校進駐時對于用地面積，教學(xué)配套等都會有要求，開發(fā)商為了達到名校的要求占用到商品房用地，加大投入資金。結(jié)果建成學(xué)校包括：國有資產(chǎn)部分、配套部分，也包括開發(fā)商額外投入的民有資產(chǎn)部分，權(quán)屬難以分清。

教育政策分析深圳市規(guī)定：

發(fā)展商開發(fā)的商品房達到一定規(guī)模，就要建設(shè)中、小學(xué)和幼兒園，建好后交給政府教育部門，屬于國有資產(chǎn)。這樣的學(xué)校如由政府出資興辦便屬公辦學(xué)校，如由企業(yè)或私人出資興辦則屬于國有民辦學(xué)校。經(jīng)政府物價部門批準(zhǔn)，國有民辦學(xué)校的收費可以高于公辦學(xué)校。

?reality問題：7專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com就新建小區(qū)是否應(yīng)配套公立學(xué)校的問題國家目前尚無統(tǒng)一規(guī)定1.開發(fā)商：面臨損失為了達到名校的要求,開發(fā)商：?

學(xué)校用地大大超過規(guī)劃規(guī)模，從而占用到商品房用地，投入資金也大大超過政府規(guī)定的配套學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)要?

要將自己投資的教育設(shè)施無償轉(zhuǎn)讓給教育部門?

超過規(guī)劃規(guī)糢部分的土地出讓金得不到相關(guān)部門的減免

2.學(xué)校

：與誰對接？

?

開發(fā)商把配套學(xué)校建好后，有的地方教育部門卻不愿接收

?

因為接收后要在財政、師資、教學(xué)設(shè)備上大量投入

?

每年政府下?lián)艿慕逃?jīng)費是固定的公辦？8專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com民辦？就新建小區(qū)是否應(yīng)配套公立學(xué)校的問題國家目前尚無統(tǒng)一規(guī)定4.學(xué)校：民辦學(xué)校界定矛盾稅收問題《民辦教育促進法》

《稅法》把民辦學(xué)校界定為“公益事業(yè)，是社會主義教育事業(yè)的組成部分”

產(chǎn)生沖突規(guī)定：凡民辦非企業(yè)單位都要向國家交納稅款

?analyze在國有民辦的情況下：政府將辦學(xué)成本轉(zhuǎn)移給開發(fā)商和其他聯(lián)辦者，而開發(fā)商則又將成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。民辦按公辦收費，學(xué)校的高額運轉(zhuǎn)費用有些開發(fā)商進行補貼，當(dāng)開發(fā)商退出以后資金如何解決？

1.學(xué)位問題2.業(yè)主：學(xué)費高昂3.開發(fā)商：補貼9專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com辦好學(xué)校是校方、業(yè)主、政府和發(fā)展商多方互動的過程2.產(chǎn)權(quán)的明晰：名校對用地面積和投入資金方面的要求，需要經(jīng)過政府

問題要解決在學(xué)校建成前：

一.發(fā)展商與政府1.確定學(xué)校性質(zhì)：.公辦

——

解決對接問題，與教育局定好協(xié)議

民辦

——

解決相應(yīng)的政策問題（學(xué)位、稅收等）

參與協(xié)商，并最終以書面形式加以確定，

多投入的資金和多使用的用地最后的權(quán)屬3.對發(fā)展商辦學(xué)的政策：

超過規(guī)劃規(guī)模部分的土地出讓金的減免政策

多投入資金的相關(guān)補償政策

二.政府與學(xué)校1.學(xué)校的規(guī)模，用地面積2.學(xué)校的收費問題：如果是民辦，學(xué)校的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該提前確定下來教育地產(chǎn)需要解決的問題10專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

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教育地產(chǎn)的理性與希望?

開發(fā)商建好的教育設(shè)施應(yīng)交給教育部門，由教育部門來安排公辦教育，這是教育地產(chǎn)的理性回歸，既可以解決開發(fā)商的兩難處境，又可以減輕業(yè)主的負擔(dān)。?隨著國家政策的積極調(diào)整，以及政府、開發(fā)商、業(yè)主緊密的協(xié)商配合，未來的教育地產(chǎn)仍將具有很大的發(fā)展空間。11專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com教育地產(chǎn)聯(lián)動——“地產(chǎn)搭臺，學(xué)校唱戲”

聯(lián)動的層次

?第一層次：辦學(xué)校，為促銷。樓盤（尤其是大盤）銷售遇阻，建

學(xué)校為開發(fā)新賣點，解決銷售難題。

?第二層次：辦學(xué)建社區(qū)。學(xué)校融入社區(qū)建設(shè)，提升社區(qū)綜合素

質(zhì)，成為重要生活配套之一。

?第三層次：教育體系化。將社區(qū)辦學(xué)上升到建立“終身教育體

系”，分為嬰幼兒教育、青少年教育、成人教育、老年教育四個不同

階段，在社區(qū)運營中凝練

“學(xué)習(xí)社會”的氣質(zhì)。

?不同的項目特征決定了最恰當(dāng)?shù)那腥氲膶哟巍?/p>

?部分樓盤經(jīng)歷了第一層次的熱銷，第二層次的融合，正向著第三

層次發(fā)展。深圳桃源居就是此中典范。12專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com學(xué)校奠基聯(lián)動過程——主題和活動

事件與活動兒童繪畫大

賽學(xué)校移交學(xué)校招生交易會節(jié)日促銷

（6.1）教育人文社區(qū)形象廣告，突出品牌學(xué)區(qū)與社區(qū)結(jié)合教育社區(qū)推廣主題13專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

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境聯(lián)動的價值體現(xiàn)——來自深圳教育名盤“桃源居”經(jīng)驗

成交客戶購買原因分析85%客戶因?qū)W位購房，若無此因素，成交量將大幅下降。此前，每月成交10套左右。2002年上半年，實現(xiàn)銷售8.3萬平方米，實際成交量排名深圳第一。學(xué)校促銷，立竿見影。

2000年項目建成部分，外圍環(huán)境荒涼，缺乏社區(qū)氛圍。15專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com教育地產(chǎn)規(guī)模與時機一期開發(fā)5-10萬M25-10萬M25-10萬M2二期開發(fā)5萬M25萬M2其余教師數(shù)量500以上500左右400以下三期開發(fā)5萬M2以下————學(xué)生數(shù)量4000-80002500-50003000以下學(xué)校占地15-20萬M28-15萬M25萬M2以下項目規(guī)模100萬M2以上50-100萬M250萬M2以下?綜觀教育地產(chǎn)的現(xiàn)狀，無論將學(xué)校如何定位——解決銷售難題，完善物業(yè)配套，提升社區(qū)氣質(zhì)——一旦學(xué)校和地產(chǎn)產(chǎn)生聯(lián)系，學(xué)校始終走在前面。只有學(xué)校成為事實，才會對項目開發(fā)起明顯作用。?結(jié)合目標(biāo)客戶和項目本身的情況，可選擇先開發(fā)小學(xué)、初中或高中，配合項目的滾動開發(fā)，擴辦其他年級部，這樣對每一期項目銷售都有刺激作用。16專業(yè)房地產(chǎn)資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com房地產(chǎn)與教育產(chǎn)業(yè)成功結(jié)合的關(guān)鍵因素

1、居住地產(chǎn)與學(xué)校的學(xué)位名額及學(xué)費優(yōu)惠建立價值關(guān)聯(lián)。

2、城市中名校缺乏，且引入的名校在目標(biāo)客戶中具有強

烈感召力。

3、基礎(chǔ)教育通道必須完整，即必須有小學(xué)、中學(xué)。

4、在相鄰區(qū)域名校匱乏。17