如何豐富中央商務(wù)區(qū)（CBD）的服務(wù)功能

經(jīng)過數(shù)十年的城市化高速發(fā)展，國內(nèi)各級城市的中央商務(wù)

區(qū)-CBD紛紛落地，成為地方對外展示商務(wù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果

的窗口。轟轟烈烈的建造期后，不少城市CBD成為了鐘擺

式“睡城”，面對潮汐的人流，運營活力不足，如何激活

便成為被關(guān)注和亟待解決的問題。CBD在經(jīng)濟(jì)發(fā)展期被視

為促進(jìn)商務(wù)交往與功能連接的有效城市機(jī)能組合體，但人

流的潮汐現(xiàn)象某種程度上確實需要思考下不同發(fā)展期需

求變化下的功能再造。

1以人為本，創(chuàng)造多元化人才向往的工作環(huán)境

理念指導(dǎo)變化與行動。蘭小歡教授在《置身事內(nèi)：中國

政府與經(jīng)濟(jì)發(fā)展》中分析了我國城市發(fā)展模式長期以來

存在的三大特點：“第一個特點是城市化過程中'重土

地、輕人'。第二個特點是招商引資競爭中'重規(guī)模、

重擴(kuò)張'。第三個特點是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上'重投資、重生產(chǎn)、

輕消費?？梢哉f，CBD就是這種城市發(fā)展模式的產(chǎn)物，

是傳統(tǒng)的“產(chǎn)-人-城”關(guān)系?，F(xiàn)在城市發(fā)展呼喚向“城-

人-產(chǎn)”轉(zhuǎn)變（科技回歸都市現(xiàn)象），城市運營者需樹立

以人為本的發(fā)展理念，“重人、重服務(wù)、重消費”，從

管理型政府轉(zhuǎn)向服務(wù)型政府，真正從管理者轉(zhuǎn)為服務(wù)者。

既是“以人為本”，城市運營者就應(yīng)該關(guān)注到現(xiàn)在高大

上的商務(wù)區(qū)并不是個性鮮明的多元化人才向往的工作環(huán)

境。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德?弗洛里達(dá)指出：“創(chuàng)新人士

不拘謹(jǐn)于某種標(biāo)準(zhǔn)的生活方式（在城市普通的購物商場、

辦公園區(qū)或服務(wù)中心等地方工作，在郊區(qū)居住，每天朝

九晚五，一生工作50年），他們喜歡在富有活力的城市

從事有趣的工作，而且就業(yè)方式靈活”。

只有滿足創(chuàng)新人才的需求，才能讓CBD成為人才池、活

力之地。

2五個抓手，激活中央商務(wù)區(qū)的活力

基于大量服務(wù)實踐與理論的研究，認(rèn)為需從宏觀環(huán)境、

供給側(cè)和需求側(cè)三大方面激活中央商務(wù)區(qū)的活力?！短?/p>

升城市的商業(yè)活力，最有效的策略是什么？》、《激發(fā)

一個城市的商業(yè)活力，最關(guān)鍵的“抓手”是什么？》。

對于已建成的CBD而言，活化、升級利用現(xiàn)有

資源是完善功能性、提升附加值的簡便方法

現(xiàn)有的CBD已經(jīng)發(fā)展出了相對完整的商務(wù)商業(yè)功能，且

位于城市中心，具有良好的區(qū)位條件。而城市運營者需

要做的是進(jìn)一步完善、補充娛樂、文化、休閑、旅游、

生活服務(wù)等功能。

傳統(tǒng)CBD以單一的商務(wù)功能為主，缺乏居住功能，沒有

居民，自然也沒法發(fā)展文化、休閑、娛樂等功能，更談

不上活力。所以，為CBD導(dǎo)入居住功能是活力提升的基

本動作。

策略一：考慮把閑置的商業(yè)物業(yè)改為居住功能

2020年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房

租賃市場的若干意見》，其中第12條（允許改建房屋用

于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土

地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，

調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）

就是為了解決一二線城市住宅用地短缺和商業(yè)物業(yè)過剩

的結(jié)構(gòu)性矛盾。

國外在這方面已經(jīng)有成功的探索。美國史上最古老的商

場，位于羅德島普羅維登斯市中心的Arcade,建于1828

年，在2008年停業(yè)關(guān)閉。發(fā)展商耗資了700萬美元，將

這個古老的商場改造成了一間間公寓。改造后商場的1

層是17間精品店和餐廳，自然成為了社區(qū)商業(yè)。商場的

2、3層改成了45間公寓，面積在201tf至40itf不等。這

些公寓麻雀雖小五臟俱全，功能齊備，深受租客喜愛。

策略二：用政策調(diào)節(jié)供應(yīng)，激活存量空間

CBD的住宅升值潛力高，不免成為投資產(chǎn)品。城市運營者

可以根據(jù)本地實際情況，參考國外城市的政策：獎勵個

人出租二套房行為，提供房產(chǎn)稅折扣；裝修過的二套房

最多可獲得50%折扣；處罰空置2年或以上的房屋，最多

可以額外征收50%房產(chǎn)稅。

把CBD打造成功能復(fù)合的城市空間

隨著人工智能和產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展，人的閑暇時間越來越

多（北歐一些國家一周休3天），對休閑娛樂、文化藝

術(shù)等多元化生活體驗的需求越來越強烈。一批因制造衰

退而沒落又二度復(fù)興的美國城市均發(fā)現(xiàn)，多元文化、多

元產(chǎn)業(yè)對于創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)和高端人才的帶動效應(yīng)較為明顯。

世界一流的CBD紛紛通過興建豐富的文化、藝術(shù)類場所,

吸引目的性人群，使區(qū)域在周末、夜間也能保持活力。

如芝加哥盧普區(qū)有著豐富的藝術(shù)博物館、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)資源

和市民公園、藝術(shù)活動集會，吸引大量人流到訪，從而

煥發(fā)出生機(jī)勃勃的城市活力。

倫敦CAZ是歷史文化旅游最集中的區(qū)域，這里有倫敦塔

橋、威斯敏斯特宮等享譽全球的歷史地標(biāo)，并且不斷推

陳出新打造新的旅游地標(biāo)，保持持久的吸引力（如倫敦

眼、千禧橋等）。

▲倫敦塔橋

▲威斯敏斯特宮

▲千禧橋

以服務(wù)的蘇州工業(yè)園區(qū)為例，園區(qū)內(nèi)的金雞湖景區(qū)是開

放式國家5A級旅游景區(qū)，同時也是全國唯一的商務(wù)旅游

示范區(qū)，擁有十大景觀一一“蘇州中心”、“東方之門”、

“音樂噴泉”、“文化藝術(shù)中心”、“月光碼頭”、“誠

品書店”、“圓融天幕”、“國金中心”、“望湖角”、

“李公堤”，并且14公里的環(huán)金雞湖步道串聯(lián)其中。工

作、生活、休閑等功能要素豐富，酒店、辦公、商業(yè)、

文化藝術(shù)、公園等業(yè)態(tài)齊全。

▲金雞湖

建議城市運營者把自己定位為多業(yè)態(tài)的運營者、多元服

務(wù)提供者，為CBD導(dǎo)入文化、藝術(shù)、旅游等功能和內(nèi)容,

打造“好逛”、“好玩”、“好看”的功能復(fù)合型的

CBDo

建立層次多樣的泛商業(yè)產(chǎn)品體系

通過研究多個世界知名CBD的案例，我們發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)

形態(tài)豐富，既有傳統(tǒng)百貨，也有盒子式的購物中心，還

有特色商業(yè)街區(qū)。同時，在業(yè)態(tài)和功能上呈現(xiàn)出更多元、

更融合的發(fā)展態(tài)勢，如設(shè)置跨界融合、定制、生活方式

類、科技+、沉浸式體驗、文化藝術(shù)等創(chuàng)新業(yè)態(tài)（甚至文

化藝術(shù)主題型mall）。另外，常年舉辦高品質(zhì)的節(jié)慶、

體育、時尚、IP等活動。吸引商務(wù)人士、居民和游客前

來消費，滿足不同類型客戶的多層次需求。

位于倫敦西區(qū)的購物中心牛津街，是英國最著名的購物

街，在長度僅為1.25英里的街道上就云集了超過300家

的世界大型商場。每年吸引來自全球的3000萬游客到此

觀光購物。不僅有面向大眾的購物場所，也有為小眾人

群打造的個性化的主題街區(qū)。例如Clerkenwell創(chuàng)意設(shè)

計街、DenmarkStreet音樂街、CamdenPassage古董街、

St.James's/Mayfair畫廊街。

▲倫敦西區(qū)商業(yè)圖

▲Clerkenwell創(chuàng)意設(shè)計街

MUSIC

DVDS

及iWj腥丁

0700LE

SCHOOL\,koijai4險上由此

?La;曲曲IXOPHONE

OFMUS壯加g加^\bbT&MOWROOM

▲DenmarkStreet音樂街

▲CamdenPassage古董街

▲Mayfair畫廊街

.＜川3不十4Q

oHotelRoyal1.0傳統(tǒng)mall-百麗宮

保臺公離

PinewoodGardens

DdifUnce。

dfs免稅店（

新加坡IF場店）

DFS（TGALLERIA

茶陵購物叼

2.0文旅游逛區(qū)一克拉碼頭

RSMSingap

多美敢

OrchardDhqbyGhaut.

古跡何林

Cupolas

國敦酒店.

GrandCopthorne。3.0藝術(shù)購物中心一ION

Waterfront(HavelockRd)Orchard

碼頭

TiongBahru

Gwn

FoodieMarketPI

歐南園,

OutramPark/

▲新加坡的商業(yè)產(chǎn)品體系

蘇州金雞湖商圈目前已初步建立了多元化的商業(yè)產(chǎn)品體

系，環(huán)湖呈現(xiàn)出湖西和湖東兩個商圈。湖西商圈擁有30

多萬方的蘇州最大的綜合性購物中心蘇州中心，湖東商

圈分布著精品百貨久光百貨、濱水商業(yè)街區(qū)圓融時代廣

場、結(jié)合人文閱讀和生活美學(xué)于一體的綜合性書店誠品

生活、高端餐飲和文化主題街區(qū)李公堤，還有一眾藝術(shù)

館、美術(shù)館（姚建萍刺繡藝術(shù)館、蔡云娣江南三雕藝術(shù)

館、明美術(shù)館等10余家展館）、蘇州文化藝術(shù)中心等。

上海徐匯濱江片區(qū)除了擁有定位不同的商場，還供應(yīng)小

型獨棟商業(yè)設(shè)施。里面設(shè)置咖啡水吧、文創(chuàng)零售等商業(yè)

功能，部分因顏值擔(dān)當(dāng)成為網(wǎng)紅打卡點。

▲Manner咖啡

▲KentuckyFriedChicken

▲7-ELEVEN便利店

呼應(yīng)人的社交需求，巧妙拓展公共空間

CBD在規(guī)劃時往往以商務(wù)功能為主導(dǎo)，對公共空間、社交

空間的考慮不足，難以滿足現(xiàn)代人對溝通、交往.、休，憩

等需求。對于已建成的CBD,一種方式是改造現(xiàn)有的景觀

綠化帶、利用小空間興建口袋公園等休閑功能。

2017年日本索尼集團(tuán)將原總部SonyBuilding大樓的地

下四層及地上部分，設(shè)計成一座綠地公園，取名Sony

Park,旨在打造一個新的索尼品牌推廣中心，讓大家在

繁雜的都市生活中感受到一抹綠色，還能兼顧娛樂購物，

為人們提供互動的新體驗。SonyPark也成為東京新的潮

流地標(biāo)。

▲SonyPark

另一種方式則可以淡化邊界，讓商務(wù)樓宇間的私有資源

公共化，使得原本“私密”的城市空間可以集中成為公

共空間，提高空間利用效率的同時也提升了CBD公共服

務(wù)品質(zhì)。

如上海陸家嘴的金磚大廈、東亞大廈、太平金融大廈三

棟樓相鄰，但權(quán)屬不同。以前，業(yè)主按紅線分割管理，

綠地不連續(xù)，用圍