如何豐富中央商務(wù)區(qū)（CBD）的服務(wù)功能

經(jīng)過(guò)數(shù)十年的城市化高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)各級(jí)城市的中央商務(wù)

區(qū)-CBD紛紛落地，成為地方對(duì)外展示商務(wù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果

的窗口。轟轟烈烈的建造期后，不少城市CBD成為了鐘擺

式“睡城”，面對(duì)潮汐的人流，運(yùn)營(yíng)活力不足，如何激活

便成為被關(guān)注和亟待解決的問(wèn)題。CBD在經(jīng)濟(jì)發(fā)展期被視

為促進(jìn)商務(wù)交往與功能連接的有效城市機(jī)能組合體，但人

流的潮汐現(xiàn)象某種程度上確實(shí)需要思考下不同發(fā)展期需

求變化下的功能再造。

1以人為本，創(chuàng)造多元化人才向往的工作環(huán)境

理念指導(dǎo)變化與行動(dòng)。蘭小歡教授在《置身事內(nèi)：中國(guó)

政府與經(jīng)濟(jì)發(fā)展》中分析了我國(guó)城市發(fā)展模式長(zhǎng)期以來(lái)

存在的三大特點(diǎn)：“第一個(gè)特點(diǎn)是城市化過(guò)程中'重土

地、輕人'。第二個(gè)特點(diǎn)是招商引資競(jìng)爭(zhēng)中'重規(guī)模、

重?cái)U(kuò)張'。第三個(gè)特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上'重投資、重生產(chǎn)、

輕消費(fèi)?？梢哉f(shuō)，CBD就是這種城市發(fā)展模式的產(chǎn)物，

是傳統(tǒng)的“產(chǎn)-人-城”關(guān)系?，F(xiàn)在城市發(fā)展呼喚向“城-

人-產(chǎn)”轉(zhuǎn)變（科技回歸都市現(xiàn)象），城市運(yùn)營(yíng)者需樹(shù)立

以人為本的發(fā)展理念，“重人、重服務(wù)、重消費(fèi)”，從

管理型政府轉(zhuǎn)向服務(wù)型政府，真正從管理者轉(zhuǎn)為服務(wù)者。

既是“以人為本”，城市運(yùn)營(yíng)者就應(yīng)該關(guān)注到現(xiàn)在高大

上的商務(wù)區(qū)并不是個(gè)性鮮明的多元化人才向往的工作環(huán)

境。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德?弗洛里達(dá)指出：“創(chuàng)新人士

不拘謹(jǐn)于某種標(biāo)準(zhǔn)的生活方式（在城市普通的購(gòu)物商場(chǎng)、

辦公園區(qū)或服務(wù)中心等地方工作，在郊區(qū)居住，每天朝

九晚五，一生工作50年），他們喜歡在富有活力的城市

從事有趣的工作，而且就業(yè)方式靈活”。

只有滿足創(chuàng)新人才的需求，才能讓CBD成為人才池、活

力之地。

2五個(gè)抓手，激活中央商務(wù)區(qū)的活力

基于大量服務(wù)實(shí)踐與理論的研究，認(rèn)為需從宏觀環(huán)境、

供給側(cè)和需求側(cè)三大方面激活中央商務(wù)區(qū)的活力?！短?/p>

升城市的商業(yè)活力，最有效的策略是什么？》、《激發(fā)

一個(gè)城市的商業(yè)活力，最關(guān)鍵的“抓手”是什么？》。

對(duì)于已建成的CBD而言，活化、升級(jí)利用現(xiàn)有

資源是完善功能性、提升附加值的簡(jiǎn)便方法

現(xiàn)有的CBD已經(jīng)發(fā)展出了相對(duì)完整的商務(wù)商業(yè)功能，且

位于城市中心，具有良好的區(qū)位條件。而城市運(yùn)營(yíng)者需

要做的是進(jìn)一步完善、補(bǔ)充娛樂(lè)、文化、休閑、旅游、

生活服務(wù)等功能。

傳統(tǒng)CBD以單一的商務(wù)功能為主，缺乏居住功能，沒(méi)有

居民，自然也沒(méi)法發(fā)展文化、休閑、娛樂(lè)等功能，更談

不上活力。所以，為CBD導(dǎo)入居住功能是活力提升的基

本動(dòng)作。

策略一：考慮把閑置的商業(yè)物業(yè)改為居住功能

2020年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房

租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，其中第12條（允許改建房屋用

于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土

地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，

調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）

就是為了解決一二線城市住宅用地短缺和商業(yè)物業(yè)過(guò)剩

的結(jié)構(gòu)性矛盾。

國(guó)外在這方面已經(jīng)有成功的探索。美國(guó)史上最古老的商

場(chǎng)，位于羅德島普羅維登斯市中心的Arcade,建于1828

年，在2008年停業(yè)關(guān)閉。發(fā)展商耗資了700萬(wàn)美元，將

這個(gè)古老的商場(chǎng)改造成了一間間公寓。改造后商場(chǎng)的1

層是17間精品店和餐廳，自然成為了社區(qū)商業(yè)。商場(chǎng)的

2、3層改成了45間公寓，面積在201tf至40itf不等。這

些公寓麻雀雖小五臟俱全，功能齊備，深受租客喜愛(ài)。

策略二：用政策調(diào)節(jié)供應(yīng)，激活存量空間

CBD的住宅升值潛力高，不免成為投資產(chǎn)品。城市運(yùn)營(yíng)者

可以根據(jù)本地實(shí)際情況，參考國(guó)外城市的政策：獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)

人出租二套房行為，提供房產(chǎn)稅折扣；裝修過(guò)的二套房

最多可獲得50%折扣；處罰空置2年或以上的房屋，最多

可以額外征收50%房產(chǎn)稅。

把CBD打造成功能復(fù)合的城市空間

隨著人工智能和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的發(fā)展，人的閑暇時(shí)間越來(lái)越

多（北歐一些國(guó)家一周休3天），對(duì)休閑娛樂(lè)、文化藝

術(shù)等多元化生活體驗(yàn)的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。一批因制造衰

退而沒(méi)落又二度復(fù)興的美國(guó)城市均發(fā)現(xiàn)，多元文化、多

元產(chǎn)業(yè)對(duì)于創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)和高端人才的帶動(dòng)效應(yīng)較為明顯。

世界一流的CBD紛紛通過(guò)興建豐富的文化、藝術(shù)類場(chǎng)所,

吸引目的性人群，使區(qū)域在周末、夜間也能保持活力。

如芝加哥盧普區(qū)有著豐富的藝術(shù)博物館、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)資源

和市民公園、藝術(shù)活動(dòng)集會(huì)，吸引大量人流到訪，從而

煥發(fā)出生機(jī)勃勃的城市活力。

倫敦CAZ是歷史文化旅游最集中的區(qū)域，這里有倫敦塔

橋、威斯敏斯特宮等享譽(yù)全球的歷史地標(biāo)，并且不斷推

陳出新打造新的旅游地標(biāo)，保持持久的吸引力（如倫敦

眼、千禧橋等）。

▲倫敦塔橋

▲威斯敏斯特宮

▲千禧橋

以服務(wù)的蘇州工業(yè)園區(qū)為例，園區(qū)內(nèi)的金雞湖景區(qū)是開(kāi)

放式國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)，同時(shí)也是全國(guó)唯一的商務(wù)旅游

示范區(qū)，擁有十大景觀一一“蘇州中心”、“東方之門(mén)”、

“音樂(lè)噴泉”、“文化藝術(shù)中心”、“月光碼頭”、“誠(chéng)

品書(shū)店”、“圓融天幕”、“國(guó)金中心”、“望湖角”、

“李公堤”，并且14公里的環(huán)金雞湖步道串聯(lián)其中。工

作、生活、休閑等功能要素豐富，酒店、辦公、商業(yè)、

文化藝術(shù)、公園等業(yè)態(tài)齊全。

▲金雞湖

建議城市運(yùn)營(yíng)者把自己定位為多業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)者、多元服

務(wù)提供者，為CBD導(dǎo)入文化、藝術(shù)、旅游等功能和內(nèi)容,

打造“好逛”、“好玩”、“好看”的功能復(fù)合型的

CBDo

建立層次多樣的泛商業(yè)產(chǎn)品體系

通過(guò)研究多個(gè)世界知名CBD的案例，我們發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)

形態(tài)豐富，既有傳統(tǒng)百貨，也有盒子式的購(gòu)物中心，還

有特色商業(yè)街區(qū)。同時(shí)，在業(yè)態(tài)和功能上呈現(xiàn)出更多元、

更融合的發(fā)展態(tài)勢(shì)，如設(shè)置跨界融合、定制、生活方式

類、科技+、沉浸式體驗(yàn)、文化藝術(shù)等創(chuàng)新業(yè)態(tài)（甚至文

化藝術(shù)主題型mall）。另外，常年舉辦高品質(zhì)的節(jié)慶、

體育、時(shí)尚、IP等活動(dòng)。吸引商務(wù)人士、居民和游客前

來(lái)消費(fèi)，滿足不同類型客戶的多層次需求。

位于倫敦西區(qū)的購(gòu)物中心牛津街，是英國(guó)最著名的購(gòu)物

街，在長(zhǎng)度僅為1.25英里的街道上就云集了超過(guò)300家

的世界大型商場(chǎng)。每年吸引來(lái)自全球的3000萬(wàn)游客到此

觀光購(gòu)物。不僅有面向大眾的購(gòu)物場(chǎng)所，也有為小眾人

群打造的個(gè)性化的主題街區(qū)。例如Clerkenwell創(chuàng)意設(shè)

計(jì)街、DenmarkStreet音樂(lè)街、CamdenPassage古董街、

St.James's/Mayfair畫(huà)廊街。

▲倫敦西區(qū)商業(yè)圖

▲Clerkenwell創(chuàng)意設(shè)計(jì)街

MUSIC

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▲DenmarkStreet音樂(lè)街

▲CamdenPassage古董街

▲Mayfair畫(huà)廊街

.＜川3不十4Q

oHotelRoyal1.0傳統(tǒng)mall-百麗宮

保臺(tái)公離

PinewoodGardens

DdifUnce。

dfs免稅店（

新加坡IF場(chǎng)店）

DFS（TGALLERIA

茶陵購(gòu)物叼

2.0文旅游逛區(qū)一克拉碼頭

RSMSingap

多美敢

OrchardDhqbyGhaut.

古跡何林

Cupolas

國(guó)敦酒店.

GrandCopthorne。3.0藝術(shù)購(gòu)物中心一ION

Waterfront(HavelockRd)Orchard

碼頭

TiongBahru

Gwn

FoodieMarketPI

歐南園,

OutramPark/

▲新加坡的商業(yè)產(chǎn)品體系

蘇州金雞湖商圈目前已初步建立了多元化的商業(yè)產(chǎn)品體

系，環(huán)湖呈現(xiàn)出湖西和湖東兩個(gè)商圈。湖西商圈擁有30

多萬(wàn)方的蘇州最大的綜合性購(gòu)物中心蘇州中心，湖東商

圈分布著精品百貨久光百貨、濱水商業(yè)街區(qū)圓融時(shí)代廣

場(chǎng)、結(jié)合人文閱讀和生活美學(xué)于一體的綜合性書(shū)店誠(chéng)品

生活、高端餐飲和文化主題街區(qū)李公堤，還有一眾藝術(shù)

館、美術(shù)館（姚建萍刺繡藝術(shù)館、蔡云娣江南三雕藝術(shù)

館、明美術(shù)館等10余家展館）、蘇州文化藝術(shù)中心等。

上海徐匯濱江片區(qū)除了擁有定位不同的商場(chǎng)，還供應(yīng)小

型獨(dú)棟商業(yè)設(shè)施。里面設(shè)置咖啡水吧、文創(chuàng)零售等商業(yè)

功能，部分因顏值擔(dān)當(dāng)成為網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。

▲Manner咖啡

▲KentuckyFriedChicken

▲7-ELEVEN便利店

呼應(yīng)人的社交需求，巧妙拓展公共空間

CBD在規(guī)劃時(shí)往往以商務(wù)功能為主導(dǎo)，對(duì)公共空間、社交

空間的考慮不足，難以滿足現(xiàn)代人對(duì)溝通、交往.、休，憩

等需求。對(duì)于已建成的CBD,一種方式是改造現(xiàn)有的景觀

綠化帶、利用小空間興建口袋公園等休閑功能。

2017年日本索尼集團(tuán)將原總部SonyBuilding大樓的地

下四層及地上部分，設(shè)計(jì)成一座綠地公園，取名Sony

Park,旨在打造一個(gè)新的索尼品牌推廣中心，讓大家在

繁雜的都市生活中感受到一抹綠色，還能兼顧娛樂(lè)購(gòu)物，

為人們提供互動(dòng)的新體驗(yàn)。SonyPark也成為東京新的潮

流地標(biāo)。

▲SonyPark

另一種方式則可以淡化邊界，讓商務(wù)樓宇間的私有資源

公共化，使得原本“私密”的城市空間可以集中成為公

共空間，提高空間利用效率的同時(shí)也提升了CBD公共服

務(wù)品質(zhì)。

如上海陸家嘴的金磚大廈、東亞大廈、太平金融大廈三

棟樓相鄰，但權(quán)屬不同。以前，業(yè)主按紅線分割管理，

綠地不連續(xù)，用圍