房地產(chǎn)及其描述

第一節(jié)房地產(chǎn)的含義

一、房地產(chǎn)的定義（熟悉）

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。

二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義（熟悉）（一）土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。對土地含義的理解：土地是指田地、地面土地是地球上陸地的表層，是自然綜合體土地是自然資源土地是立體的：地球表面，地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間（二）建筑物的含義

廣義的建筑物：房屋、構(gòu)筑物

狹義的建筑物：房屋建筑物：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所房屋:

是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進(jìn)行其他活動的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的空間場所.構(gòu)筑物:

是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

（三）其他土地上附著物的含義

建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。

埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花

三、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義（掌握）

房地產(chǎn)實(shí)物權(quán)益區(qū)位（一）房地產(chǎn)實(shí)物的含義

建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件（例如：道路、給排水、電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施的完備程度)、平整程度。

三個方面。(1)有形的實(shí)體；(2)該實(shí)體的質(zhì)量(3)該實(shí)體組合完成的功能

（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義

是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。

房地產(chǎn)的各種權(quán)利(1)所有權(quán)(2)建設(shè)用地使用權(quán)(3)宅基地使用權(quán)(4)土地承包經(jīng)營權(quán)(5)地役權(quán)(6)抵押權(quán)(7)租賃權(quán)

一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括(1)擁有的房地產(chǎn)權(quán)利——所有權(quán)還是使用權(quán)(2)受到其他房地產(chǎn)的權(quán)利限制情況——如設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)(3)受到房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況——如城市規(guī)劃對土地用途、建筑容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制(4)房地產(chǎn)的額外利益或收益——如屋頂或外墻面可以出售或出租給廣告公司做廣告獲得經(jīng)濟(jì)收入說明：地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時被稱為通行權(quán)。所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)共有單獨(dú)所有房屋所有權(quán)土地所有權(quán)國家所有權(quán)集體所有權(quán)國家所有權(quán)集體所有權(quán)私人所有權(quán)共同共有按份共有（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義說明：地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時被稱為通行權(quán)。在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對價值的影響是不同的：一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價值；一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價值；房地產(chǎn)實(shí)物和權(quán)益在價值決定中都很重要。(三)房地產(chǎn)區(qū)位的含義

一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。

位置坐落的具體地點(diǎn)所在地處于城市中的方位與重要場所的距離臨街（路）狀況朝向樓層交通道路通達(dá)度：道路等級、通達(dá)方向；路網(wǎng)密度公交便捷度：公交類型、站點(diǎn)、流量對外交通便利度：類型、位置、規(guī)模環(huán)境景觀自然環(huán)境、人文環(huán)境景觀相鄰房地產(chǎn)的利用狀況外部配套設(shè)施外部的基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施四、房地產(chǎn)的其他名稱（了解）不動產(chǎn)

物業(yè)

land

——強(qiáng)調(diào)自然屬性realestate——強(qiáng)調(diào)自然屬性和人工物混合屬性realproperty

——強(qiáng)調(diào)自然屬性、人工物以及權(quán)益屬性。

五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)（了解）土地形態(tài)空地地上有建筑物

①無視建筑物的存在

②考慮建筑物存在對土地價值的影響。

建筑物形態(tài)

一是無視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”；二是考慮土地存在對建筑物價值的影響。

房地形態(tài):

在估價時也把它們作為一個整體來看待

不同情況下對房地產(chǎn)的用詞

“房地產(chǎn)”

——可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體“房地”——專指土地與建筑物的綜合體，如說房地價值時

“土地”——僅指土地部分，如說土地價值建筑物——僅指建筑物部分，如說建筑物價值六、房地產(chǎn)含義的總結(jié)

第二節(jié)房地產(chǎn)的特性一、不可移動（掌握）也稱位置固定性，房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化二、獨(dú)一無二（掌握）

房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)替代，房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭。

三、壽命長久（熟悉）建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年

目前建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限：居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或則其他用地50年四、供給有限（熟悉）土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，地表面積基本上固定不變五、價值較大（熟悉）六、用途多樣（熟悉）七、相互影響（熟悉）與周圍的房地產(chǎn)及其利用狀況產(chǎn)生相互影響

外部性分為有利的外部性和有害的外部性有利的外部性:某個經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價有害的外部性：某個經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本八、易受限制（熟悉）

房地產(chǎn)不可移動、流動性差，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響九、難以變現(xiàn)十、保值增值（了解）

第三節(jié)房地產(chǎn)的種類一、按立法用語劃分的種類（了解）二、按用途劃分的種類（熟悉）三、按開發(fā)程度劃分的種類（掌握）四、按實(shí)物形態(tài)劃分的種類（掌握）五、按權(quán)益狀況劃分的種類（掌握）六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類（了解）七、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類（了解）一、按立法用語劃分的種類（了解）房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不動產(chǎn)。土地：有事特別指集體所有的土地。房屋：土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。其他不動產(chǎn)：土地、房屋以外的林木等不可移動的財產(chǎn)。二、按照房地產(chǎn)用途的分類（掌握）

(1)居住房地產(chǎn)

(2)商業(yè)房地產(chǎn)

(3)辦公房地產(chǎn)

(4)旅館房地產(chǎn)

(5)餐飲房地產(chǎn)(6)體育和娛樂房地產(chǎn)(7)工業(yè)房地產(chǎn)(8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)(9)特殊用途房地產(chǎn)(10)綜合用途房地產(chǎn)三、按開發(fā)程度劃分的種類（掌握）(1)生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。(2)毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。

(3)熟地：

按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度“三通一平”“五通一平”“七通一平”

(4)在建工程：按照形象進(jìn)度分為：

基礎(chǔ)某層，正負(fù)零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等

(5)現(xiàn)房：

現(xiàn)房按照新舊程度：新房和舊房新建商品房按裝飾裝修狀況：毛坯房、粗裝修房和精裝修房四、按實(shí)物形態(tài)劃分的種類（掌握）(1)土地：

空地有建筑物的土地

(2)建筑物：已建造完成的建筑物新建筑物舊建筑物尚未建造完成的建筑物正在建造的建筑物停緩建的建筑物(3)土地與建筑物的綜合：現(xiàn)房在建工程

(4)房地產(chǎn)的局部(5)未來狀況下的房地產(chǎn)：期房（6）已滅失的房地產(chǎn)。例如已被拆除的房屋。（7）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分。例如后來增加的裝修。（8）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)。例如正在運(yùn)營的賓館。（9）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。例如一個企業(yè)中的土地或房屋五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）“干凈”的內(nèi)涵五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）“干凈”的房地產(chǎn)類別：（1）“干凈”的房屋所有權(quán)+出讓土地使用權(quán)（2）“干凈”的房屋所有權(quán)+劃撥土地使用權(quán)（3）“干凈”的房屋所有權(quán)+集體土地使用權(quán)

五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）

（4）共有的房地產(chǎn)任何一個共有人不能擅自處分房地產(chǎn)呀﹗

共有房地產(chǎn)按份共有共同共有五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）(5)部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)(6)有租約限制的房地產(chǎn)。(7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，如允許他人通行。

(8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)：已抵押的房地產(chǎn)。(9)有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)。(10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）(11)被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)(12)手續(xù)不全的房地產(chǎn)(13)產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)(14)臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)

(15)違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn)

(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益(17)地役權(quán)(18)房地產(chǎn)的抵押權(quán)(19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)(20)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類（了解）(1)銷售的房地產(chǎn)(2)出租的房地產(chǎn)(3)營業(yè)的房地產(chǎn)(4)自用的房地產(chǎn)

這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價。

選擇估價方法唄﹗嘿：這種分類有什么意義呢？七、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類（了解）收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力？

直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)：

住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。

第四節(jié)

房地產(chǎn)狀況描述（掌握）一、房地產(chǎn)基本狀況描述二、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述三、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述四、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述一、房地產(chǎn)基本狀況描述1)名稱：說明估價對象的名字。2)坐落：說明估價對象的具體地點(diǎn)。3)范圍：說明估價對象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、建筑物、樹木等財產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)。4)規(guī)模：對于土地，說明土地面積。對于建筑物，一般說明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積（住宅）、營業(yè)面積（商業(yè)用房）、可出租面積（出租的房屋）。5)用途：說明估價對象的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、實(shí)際用途和預(yù)期用途。6)權(quán)屬：對于土地，主要說明是國有土地還是集體土地；土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)以及權(quán)利人；對于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明是出讓方式取得的還是劃撥方式取得的。對于房屋所有權(quán)，主要說明房屋所有權(quán)人。二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述1）土地實(shí)物狀況（1）面積（2）形狀（3）地形、地勢：該宗土地與相鄰?fù)恋亍⒌缆返母叩完P(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。（4）地基（地質(zhì)）：地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況（5）土壤：包括土壤是否受到過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址（6）土地開發(fā)程度（7）其他二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2）建筑物實(shí)物狀況（1）建筑規(guī)模：說明其面積、體積面積有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺建筑面積

成套建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述低層住宅1～3層為多層住宅4～6層中高層住宅7～9層高層住宅10層以上(含10層)高層建筑總高度超過24m超高層建筑建筑總高度超過100m（2）層數(shù)和高度

（3）外觀二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述（4）建筑結(jié)構(gòu)

是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。①鋼結(jié)構(gòu)②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)③磚混結(jié)構(gòu)④磚木結(jié)構(gòu)⑤簡易結(jié)構(gòu)。

二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述（5）設(shè)施、設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、供暖、通風(fēng)、空調(diào)、燃?xì)?、電力、照明、電梯、通信、防?zāi)等系統(tǒng)和設(shè)備。（6）裝飾裝修。粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類，具體需要了解外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。（7）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照（8）層高和室內(nèi)凈高（9）空間布局。（10）竣工日期（11）維修養(yǎng)護(hù)情況及完損狀況（12）其他三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述1.土地權(quán)益狀況1）土地所有權(quán)：說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說明土地所有權(quán)有誰行駛。2）土地使用權(quán)：①說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。②說明是單獨(dú)所有還是共有。3）土地使用管制：說明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設(shè)用地、未利用地。說明：對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(1)土地用途；(2)容積率或建筑控制規(guī)模；(3)建筑高度；(4)建筑密度；(5)綠地率；(6)其他要求；（4）土地利用現(xiàn)狀：說明土地上有無建筑物、林木等土地附著物。（5）出租或占用情況：說明有無出租或占用情行。（6）其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。（7）其他特殊情況：詳見教材P78三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述2.建筑物權(quán)益狀況描述1）房屋所有權(quán)狀況①說明房屋所有權(quán)人；②說明房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。2）出租或占用情況：說明有無出租、占用情行。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。3）其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否