房地產(chǎn)地塊開發(fā)樓盤的市場(chǎng)定位與可行性分析-地塊開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析計(jì)算與控制手段

摘要項(xiàng)目概況風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別視頻詳解摘要為了對(duì)南寧市青秀區(qū)柳沙路的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供決策依據(jù)，我們做出了這份風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告。在報(bào)告中，我們找出了房地產(chǎn)項(xiàng)目中常有的七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素并根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別排序和確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)；最后，我們就不同的風(fēng)險(xiǎn)因素采取相對(duì)應(yīng)的措施，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)確定應(yīng)對(duì)措施的力度。摘要案例項(xiàng)目概況案例項(xiàng)目概括這是位于南寧市青秀區(qū)柳沙路的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目GB00625

出讓面積為36743.78平方米（折合55.12畝）

土地批準(zhǔn)用途：城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)

土地使用年限：城鎮(zhèn)

住宅用地70年、

零售商業(yè)

用地40年

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基于該房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是一個(gè)相對(duì)較復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素有很多，影響的關(guān)系也是錯(cuò)綜復(fù)雜，有直接的，間接的，明顯的，不明顯的；同時(shí)，各因素對(duì)該項(xiàng)目的影響大小也不相同，這樣使得，將所有因素逐一分析存在一定的難度

且得不償失。所以在該項(xiàng)目中，我們應(yīng)找出主要的風(fēng)險(xiǎn)因素，并且分析他們影響該項(xiàng)目收益情況的嚴(yán)重程度。項(xiàng)目開發(fā)主要的風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為以下幾類來(lái)考慮：

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)類型分析、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。主要是房地產(chǎn)開發(fā)隨市場(chǎng)利率的變動(dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

01通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)02市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)03利率風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)04變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)1、開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)類型分析政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)策環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響。自然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或者其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。

06政策風(fēng)險(xiǎn)07政治風(fēng)險(xiǎn)08自然損失風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政府變、戰(zhàn)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、罷工騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)且發(fā)生，不物造成損害，而且會(huì)引起-系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大之一。

05利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。利率調(diào)升會(huì)對(duì)月生兩方面的影響:一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損,利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折瑪目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。地塊開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析計(jì)算盈虧平衡分析。是通過(guò)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）來(lái)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法，主要用來(lái)考察項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力和項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析。是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。概率分析。其方法就是根據(jù)不確定性因素在一定范圍的隨機(jī)變動(dòng)，分析確定這種變動(dòng)的概率分布和它們的期望值及標(biāo)準(zhǔn)偏差，進(jìn)而為投資者決策提供可靠依據(jù)。概率分析的方法主要有數(shù)學(xué)期望值法，得出的標(biāo)準(zhǔn)偏差越小則說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就越小。0102盈虧平衡分析概率分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析計(jì)算03案例2-2

050605時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)06持有期風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算某房地產(chǎn)企業(yè)年固定成本為5000000元，其正在開發(fā)的桃花小區(qū)單位產(chǎn)品可變成本為3700元/㎡，單位產(chǎn)品價(jià)格為6000元/㎡，單位產(chǎn)品銷售稅金和附加費(fèi)為300元/㎡，全部計(jì)劃建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)量(建筑面積)為30000㎡，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到盈虧平衡時(shí)的年產(chǎn)量？開發(fā)的桃花小區(qū)是否有利可圖？由X=F/（P-V-t）可得盈虧平衡時(shí)的年產(chǎn)量計(jì)算公式是：BEPQ＝年固定成本/（單位產(chǎn)品價(jià)格-單位產(chǎn)品可變成本-單位產(chǎn)品銷售稅金和附加費(fèi)）=5000000/（6000-3700-300）=2500㎡而該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的桃花小區(qū)面積為30000㎡，遠(yuǎn)大于2500㎡，是大有利潤(rùn)可賺的。盈虧平衡點(diǎn)的分析評(píng)價(jià)：由上述計(jì)算實(shí)例可知，盈虧平衡點(diǎn)的值為越低越好。房地產(chǎn)開發(fā)投資的盈虧平衡點(diǎn)低，說(shuō)明開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到較低產(chǎn)量時(shí)就可以保本，開發(fā)項(xiàng)目的贏利能力強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力大、生命力強(qiáng)，可以取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，有較高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。相反，盈虧平衡點(diǎn)的值越高越差，說(shuō)明開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到很高產(chǎn)量時(shí)才可以保本，開發(fā)項(xiàng)目的贏利能力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力小、生命力不強(qiáng)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力差，難以取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。摘要項(xiàng)目概況風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別視頻詳解摘要為了對(duì)南寧市青秀區(qū)柳沙路的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供決策依據(jù)，我們做出了這份風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告。在報(bào)告中，我們找出了房地產(chǎn)項(xiàng)目中常有的七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素并根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別排序和確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)；最后，我們就不同的風(fēng)險(xiǎn)因素采取相對(duì)應(yīng)的措施，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)確定應(yīng)對(duì)措施的力度。摘要項(xiàng)目概括項(xiàng)目概括這是位于南寧市青秀區(qū)柳沙路的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目GB00625

出讓面積為36743.78平方米（折合55.12畝）

土地批準(zhǔn)用途：城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)

土地使用年限：城鎮(zhèn)

住宅用地70年、

零售商業(yè)

用地40年

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基于該房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是一個(gè)相對(duì)較復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素有很多，影響的關(guān)系也是錯(cuò)綜復(fù)雜，有直接的，間接的，明顯的，不明顯的；同時(shí)，各因素對(duì)該項(xiàng)目的影響大小也不相同，這樣使得，將所有因素逐一分析存在一定的難度

且得不償失。所以在該項(xiàng)目中，我們應(yīng)找出主要的風(fēng)險(xiǎn)因素，并且分析他們影響該項(xiàng)目收益情況的嚴(yán)重程度。項(xiàng)目開發(fā)主要的風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為以下幾類來(lái)考慮：

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)類型分析、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。主要是房地產(chǎn)開發(fā)隨市場(chǎng)利率的變動(dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

01通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)02市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)03利率風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)04變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)1、開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)類型分析政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)策環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響。自然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或者其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。

06政策風(fēng)險(xiǎn)07政治風(fēng)險(xiǎn)08自然損失風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政府變、戰(zhàn)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、罷工騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)且發(fā)生，不物造成損害，而且會(huì)引起-系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大之一。

05利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。利率調(diào)升會(huì)對(duì)月生兩方面的影響:一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損,利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折瑪目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。地塊開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析計(jì)算盈虧平衡分析。是通過(guò)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）來(lái)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法，主要用來(lái)考察項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力和項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析。是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。概率分析。其方法就是根據(jù)不確定性因素在一定范圍的隨機(jī)變動(dòng)，分析確定這種變動(dòng)的概率分布和它們的期望值及標(biāo)準(zhǔn)偏差，進(jìn)而為投資者決策提供可靠依據(jù)。概率分析的方法主要有數(shù)學(xué)期望值法，得出的標(biāo)準(zhǔn)偏差越小則說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就越小。0102盈虧平衡分析概率分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析計(jì)算03案例2-2

050605時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)06持有期風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算某房地產(chǎn)企業(yè)年固定成本為5000000元，其正在開發(fā)的桃花小區(qū)單位產(chǎn)品可變成本為3700元/㎡，單位產(chǎn)品價(jià)格為6000元/㎡，單位產(chǎn)品銷售稅金和附加費(fèi)為300元/㎡，全部計(jì)劃建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)量(建筑面積)為30000㎡，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到盈虧平衡時(shí)的年產(chǎn)量？開發(fā)的桃花小區(qū)是否有利可圖？由X=F/（P-V-t）可得盈虧平衡時(shí)的年產(chǎn)量計(jì)算公式是：BEPQ＝年固定成本/（單位產(chǎn)品價(jià)格-單位產(chǎn)品可變成本-單位產(chǎn)品銷售稅金和附加費(fèi)）=5000000/（6000-3700-300）=2500㎡而該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的桃花小區(qū)面積為30000㎡，遠(yuǎn)大于2500