居民物業(yè)管理費(fèi)用來(lái)源分析

《物業(yè)管理》課程考查名稱(chēng)——————————————————姓名——————————————————學(xué)號(hào)——————————————————專(zhuān)業(yè)——————————————————年級(jí)——————————————————班級(jí)——————————————————指導(dǎo)教師——————————————————東南大學(xué)成賢學(xué)院土木工程系2010年11月居民物業(yè)管理費(fèi)用來(lái)源分析摘要：本文通過(guò)對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的房屋管理與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期的物業(yè)管理的對(duì)比，來(lái)對(duì)管理費(fèi)用的分析，從而得出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)列舉數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)比北京這個(gè)城市本世紀(jì)初的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理費(fèi)用來(lái)源與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的房屋管理費(fèi)用來(lái)源，以及對(duì)物業(yè)管理與房屋管理的定義，同異點(diǎn)的分析來(lái)同時(shí)也對(duì)北京居民工資中所包含的買(mǎi)房支出的分析得出最終結(jié)論，同時(shí)也對(duì)目前的物業(yè)管理所處的狀況提出一些意見(jiàn)措施。但是總的來(lái)說(shuō)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理無(wú)論從適應(yīng)市場(chǎng)，消費(fèi)者利益，自身的發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，無(wú)一例外的優(yōu)于房屋管理。關(guān)鍵詞：1）管理費(fèi)用，2）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，3）買(mǎi)房消費(fèi)比例Resident'sadministrativeexpensessourceanalysisofthepropertyStudentNo.:02207125Name:chentianpengAbstract:Thehousemanagementofperiodofplannedeconomycontrastswithestatemanagementofperiodofmarketeconomycorrectlythistextpasses,analysisonadministrativeexpensescomes,thusobtaintheadvantageoftheestatemanagementunderthemarketeconomysituation.ComparewithpropertyadministrativeexpensessourceandhouseadministrativeexpensessourceofperiodofplannedeconomyunderthemarketeconomyofthebeginningofthiscenturyofthiscityofBeijingbyenumeratingthedata,toestatemanagementwithhousedefinitionofmanagement,comeanalysistobuyhouseexpenditureincludeddrawthefinalconclusiontoBeijingresidentssalaryatthesametimewithdifferentanalysisabit,thestateinthepresentestatemanagementatthesametimeputsforwardsomesuggestionmeasures.Butestatemanagementofmarketeconomyfrommeetmarketgenerallyspeaking,consumerinterests,one'sownadvantageofdevelopment,superiortohousemanagingwithoutexception.Keyword:1)Consumptionproportionthatadministrativeexpenses,2)marketeconomy,3)Buyhouseconsumptionproportion在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不完善的情況下，物業(yè)管理水平還需提高的背景下，對(duì)北京市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理費(fèi)用來(lái)源的現(xiàn)狀，通過(guò)數(shù)據(jù)分析，文字分析，提出一些來(lái)改善物業(yè)管理的方法舉措。物業(yè)管理費(fèi)用支出是居民住房消費(fèi)的重要部分,所以職工的工資中不僅要包括買(mǎi)房的支出,還應(yīng)包括物業(yè)管理的支出。在職工的工資中增加物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼,是從根本上轉(zhuǎn)變住房分配機(jī)制的舉措，住房是人們生活的基本需求。由于住房的價(jià)值量大,使用壽命長(zhǎng),所以有關(guān)住房決策往往是人生最重要的決策。在哪兒居住？住什么樣的房子？是人們消費(fèi)行為的綜合體現(xiàn)。一般說(shuō)，住房消費(fèi)由以下幾個(gè)部分組成：

1.購(gòu)買(mǎi)、租賃住房的支出。這部分消費(fèi)是人們住房消費(fèi)的起點(diǎn)，也是人們住房消費(fèi)的最

對(duì)房屋建筑主體及其設(shè)備設(shè)施，按照各自材料、構(gòu)配件的特征，使用要求、使用年限、使用維修保養(yǎng)的要求，而必須投入的費(fèi)用。包括各類(lèi)維修工程，近期或中長(zhǎng)期必須進(jìn)行的維護(hù)、維修工程。這項(xiàng)費(fèi)用是房屋產(chǎn)品的生產(chǎn)在流通和消費(fèi)領(lǐng)域中的延續(xù)，它所耗費(fèi)的勞動(dòng)是房屋投資的追加，對(duì)房屋及其設(shè)備、設(shè)施、維修、保養(yǎng)做得好，可以保持房屋原有的使用價(jià)值、使用功能作用，延長(zhǎng)使用年限，從而提高投資有效收益，使房屋價(jià)值能逐步實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大再生產(chǎn)。

二是“軟件”開(kāi)發(fā)和維護(hù)服務(wù)費(fèi)。

這是指為保證物業(yè)所有權(quán)人和使用人，在使用物業(yè)過(guò)程中，要求其所使用的公共環(huán)境，能管理和控制成為安全、舒適、清潔、美麗、方便的；各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)良好，即其社會(huì)效益和環(huán)境效益都得到保障，為達(dá)到此項(xiàng)需求，也可以說(shuō)是“軟件”的開(kāi)發(fā)和維護(hù)服務(wù)。從建立良好的服務(wù)管理體系，至在長(zhǎng)期的服務(wù)過(guò)程中，對(duì)體系還要不斷地調(diào)整，使之不斷適應(yīng)于和滿(mǎn)足業(yè)主的要求，因此而必需投入的管理和服務(wù)費(fèi)。這也是我們所說(shuō)的諸如保安費(fèi)、綠化費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、設(shè)備運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)和其它各項(xiàng)用戶(hù)所需的服務(wù)費(fèi)用。

3.物業(yè)管理費(fèi)用支出是居民住房消費(fèi)的重要組成部分。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的投入，一方面是維持和保證房屋商品的再生產(chǎn)。房屋建筑商品和其它商品相比，其突出的特點(diǎn)是使用周期長(zhǎng)，一般是50～100年，在使用過(guò)程中，由于自然的原因和人為的因素產(chǎn)生損壞，要保證其使用功能和正常發(fā)揮，房屋使用質(zhì)量不降低，那就必須對(duì)其不斷地投入維護(hù)運(yùn)行和管理的費(fèi)用。物業(yè)管理費(fèi)投入的另一方面是業(yè)主在房屋使用過(guò)程中要消費(fèi)基本的服務(wù)，如保安、保潔和其他家政服務(wù)等等。據(jù)1998年北京市居住小區(qū)管理辦公室、北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的研究，在住房50年的使用期內(nèi)，業(yè)主投入的物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)折現(xiàn)后與當(dāng)年全市平均房?jī)r(jià)基本等同。

二、物業(yè)管理和傳統(tǒng)的房屋管理的區(qū)別和聯(lián)系

1.物業(yè)管理和房屋管理的主要區(qū)別：

物業(yè)管理和房屋管理所反映的經(jīng)濟(jì)主體不同。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的活動(dòng)。其經(jīng)濟(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)；而房屋管理對(duì)應(yīng)的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，其經(jīng)濟(jì)主體是國(guó)家。物業(yè)管理和房屋管理所包容的內(nèi)容不同。物業(yè)管理所包括的內(nèi)容遠(yuǎn)比房屋管理多。盡管物業(yè)管理在國(guó)外發(fā)展了100多年的歷史，在我國(guó)卻并沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的行業(yè)分工與其對(duì)應(yīng)。物業(yè)管理的內(nèi)容涉及了傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中的房屋管理、修繕，治安、保衛(wèi)、愛(ài)國(guó)衛(wèi)生等等。物業(yè)管理和房屋管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源不同。物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源于業(yè)主，而房屋管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源于國(guó)家。

2.物業(yè)管理和房屋管理的相同之處：

物業(yè)管理和房屋管理的主要對(duì)象均是房屋。盡管物業(yè)管理在管理對(duì)象的范圍上要比房屋管理要寬得多，但是這兩者均是以房屋管理為主要的工作對(duì)象。

三、無(wú)論是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，還是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，都客觀地存在對(duì)房屋及環(huán)境、設(shè)備的管理和對(duì)居民的服務(wù)

1．在傳統(tǒng)體制下，和現(xiàn)代物業(yè)管理觀念相當(dāng)?shù)姆课?、設(shè)備維修管理、居民服務(wù)，是分散在政府和企事業(yè)單位的各個(gè)部門(mén)完成的，如在企業(yè)中常常設(shè)有房管科、修繕科、治安科、綠化科、衛(wèi)生科等等，負(fù)責(zé)企業(yè)所屬職工住宅的維修管理。相應(yīng)的支出是由單位從成本中列支或從上級(jí)部門(mén)劃撥的經(jīng)費(fèi)中支出的。這些支出主要包括各單位房屋維修的支出、與房屋管理維修有關(guān)的支出、相應(yīng)的人員工資等等。單位不僅給職工發(fā)住房，而且給職工發(fā)物業(yè)管理。

2.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，住宅已經(jīng)完全地實(shí)現(xiàn)了商品化，住宅成為個(gè)人生活消費(fèi)品，與職工的單位在產(chǎn)權(quán)上完全分離，其管理和服務(wù)也脫離單位而由職工從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)。原來(lái)由政府和企業(yè)的各個(gè)部門(mén)分散提供的房屋管理和服務(wù)，在市場(chǎng)的作用下形成物業(yè)管理的統(tǒng)一服務(wù)。

四、住房制度改革的目標(biāo)之一是實(shí)現(xiàn)住房分配機(jī)制的轉(zhuǎn)變，也就是將職工的住房分配從傳統(tǒng)的實(shí)物分配改變?yōu)樨泿欧峙?，職工的工資中不僅要包括買(mǎi)房的支出，還應(yīng)該包括物業(yè)管理的支出

1．在傳統(tǒng)體制下，發(fā)給職工的物業(yè)管理是和低租金的住房捆綁在一起的。在向住房人收取象征性的房租后，城市政府或職工所在單位就會(huì)向職工提供房屋修繕、環(huán)境保潔、治安保衛(wèi)等等一系列的福利化服務(wù)。和實(shí)物分配的住房一樣，免費(fèi)提供的物業(yè)管理也存在著分配不公、服務(wù)效率低下等等問(wèn)題。

2.隨著住房制度改革的深化，住房分配貨幣化成為住房改革的重要政策目標(biāo)。住房制度改革的實(shí)質(zhì)是要使職工的住房消費(fèi)從過(guò)去的福利化實(shí)物形式，轉(zhuǎn)化為商品化貨幣形式。這樣，政府的住房制度改革的目標(biāo)就不能僅僅局限在住房的實(shí)物分配上，而是要對(duì)整個(gè)住房消費(fèi)進(jìn)行徹底改革，否則，住房改革就不是徹底的改革，而是僅屬于住房供應(yīng)環(huán)節(jié)的改革。理論上，1987年北京市單元住宅樓房每平方米使用面積月維修費(fèi)為0.46元，月管理費(fèi)為0.09元，合計(jì)0.55元。北京市當(dāng)年的維修管理支出應(yīng)為38888萬(wàn)元，占當(dāng)年住宅總投資的25%。1996年，北京市上述兩項(xiàng)費(fèi)用的和為1.24元，當(dāng)年的維修管理支出應(yīng)為155358萬(wàn)元，占當(dāng)年住宅總投資的22%。1999年，北京市物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)約為2.0元／平方米，當(dāng)年的費(fèi)用支出應(yīng)為413616萬(wàn)元，占當(dāng)年住宅總投資的35%（高出的主要原因是物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容比房屋維修管理要多）。根據(jù)這樣的推算，住宅物業(yè)管理方面的支出應(yīng)占住宅投資的20%以上。

五、居民物業(yè)管理費(fèi)改革的基本思路和措施

居民物業(yè)管理費(fèi)改革的主要方向是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理消費(fèi)的貨幣化分配，即將計(jì)劃體制下房屋管理由單位完全包下來(lái)形式，改為由居民所在單位以貨幣工資的形式發(fā)給個(gè)人，再由個(gè)人自己去購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)管理費(fèi)貨幣化的基礎(chǔ)是政府和各單位的與房屋管理相關(guān)聯(lián)的支出。在理論上，這部分支出能夠轉(zhuǎn)變成貨幣分給每個(gè)職工，同時(shí)維持現(xiàn)有的物業(yè)管理水平不變。如果將住宅投資的20%以物業(yè)管理費(fèi)的方式補(bǔ)貼給職工，則1999年北京市每個(gè)職工的工資應(yīng)上浮6.73%。但是，由于各單位住房資金的來(lái)源不同，存在結(jié)構(gòu)上的差異，所以這種貨幣化的轉(zhuǎn)換是非常難的，而且?guī)缀醪豢赡軐?shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變。因此，從目前我國(guó)住房體制的實(shí)際出發(fā)，物業(yè)管理費(fèi)的改革，一方面要立足于現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)體制的轉(zhuǎn)換和改革，另一方面要從增加物業(yè)管理費(fèi)總量入手，提高居民的物業(yè)管理費(fèi)的承受能力。主要的政策建議為：

1.建立公有住房售后維修基金。公有住房售后維修基金的主要來(lái)源應(yīng)是售房單位的售房款。按照建設(shè)部、財(cái)政部的規(guī)定，出售公房的單位應(yīng)將房?jī)r(jià)款的20%-30％資助職工建立維修基金。這等于是對(duì)職工物業(yè)管理費(fèi)的一種補(bǔ)貼。但是，考慮到目前大中城市的房改售房?jī)r(jià)低于住房的實(shí)際成本，所以這種補(bǔ)貼不夠。按照物業(yè)管理費(fèi)與房?jī)r(jià)的合理比值，補(bǔ)貼額應(yīng)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提高。補(bǔ)貼額應(yīng)為住房實(shí)際成本／房改售房?jī)r(jià)×20%-30%

2.逐步提高職工工資中的住房消費(fèi)含量。物業(yè)管理水平的提高是和居民的經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)的。通過(guò)建立房改售房維修基金，解決過(guò)去職工工資中物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼問(wèn)題。在工資中增加物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼，則是從根本上轉(zhuǎn)變住房分配機(jī)制的舉措。以北京市為例，如果物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼占工資的5%，工資年增長(zhǎng)率為8%，則未來(lái)職工可以承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)如下表所示。

按照這種預(yù)測(cè)，在補(bǔ)貼給職工工資5%的物業(yè)管理費(fèi)以后，職工就可以