2011年6月無(wú)錫市城鐵新城“恒生科技園”項(xiàng)目投標(biāo)提案書

無(wú)錫市城鐵新城“恒生科技園”項(xiàng)目投標(biāo)提案書2011年6月瑾呈：無(wú)錫恒生科技園有限公司壹?家?機(jī)?構(gòu)【企業(yè)融投資機(jī)構(gòu)?資本運(yùn)作平臺(tái)】ILRS瑞思營(yíng)銷1辦公市場(chǎng)分析報(bào)告目錄2區(qū)域市場(chǎng)分析6項(xiàng)目市場(chǎng)定位5項(xiàng)目客戶定位4項(xiàng)目競(jìng)品研究7招商推廣策略和營(yíng)銷活動(dòng)8項(xiàng)目平面創(chuàng)意3項(xiàng)目宗地分析市場(chǎng)分析篇項(xiàng)目定位篇營(yíng)銷推廣篇一、辦公市場(chǎng)分析商辦類物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)——四大一線城市甲級(jí)寫字樓租金出現(xiàn)普漲，北京、廣州、深圳分別上漲6.33%、2.95%、2.69%。華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)表示：“以做商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的SOHO中國(guó)的銷售為例，它去年的銷售目標(biāo)是120億元，但前10個(gè)月就完成了這個(gè)任務(wù)，是政府的政策幫了潘石屹的大忙。”

在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之下，萬(wàn)科、綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過(guò)千億元。仲量聯(lián)行的一份報(bào)告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值增長(zhǎng)7%至12%。嚴(yán)厲的調(diào)控政策打壓商品住宅市場(chǎng)，聰明的投資客們開(kāi)始熱衷于商辦類項(xiàng)目，商辦項(xiàng)目前景可期整體市場(chǎng)研究|政策面貸款買二套房，首付不低于6成辦理第二次公積金貸款首付不低于5成本地人禁買第三套，外地人禁買第二套樓盤備案價(jià)3個(gè)月內(nèi)不得提高核心細(xì)則：1、對(duì)已擁有２套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房；2、擁有１套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房；3、無(wú)法提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房。全市辦公市場(chǎng)研究|歷年供求分析圖：2006-2010年無(wú)錫辦公成交量?jī)r(jià)走勢(shì)歷年來(lái)看，近兩年無(wú)錫辦公市場(chǎng)的需求量有明顯的增加，06年至08年辦公市場(chǎng)處于嚴(yán)重的供過(guò)于求，于是一部分辦公性質(zhì)的用地被做成公寓入市，導(dǎo)致09年供應(yīng)大幅度下降。2010年，受到住宅調(diào)控的影響，辦公市場(chǎng)迎來(lái)已現(xiàn)良機(jī)，供應(yīng)成交量雙雙上揚(yáng)，但實(shí)際需求量仍低于實(shí)際供應(yīng)量。無(wú)錫辦公市場(chǎng)歷年供過(guò)于求，需求量同比有所增加圖：2010年無(wú)錫辦公供求關(guān)系月度走勢(shì)2010年無(wú)錫辦公市場(chǎng)整體供求比為1:0.85，同比2009年的1:1.80大幅度回落，主要是因?yàn)?010年的供應(yīng)量有較大幅度的增加；2010年全年辦公市場(chǎng)有4個(gè)單月無(wú)新增供應(yīng)辦公房源，其它有供應(yīng)的月份中，除了7月份的供應(yīng)量在10萬(wàn)平米左右，其它月份的供應(yīng)量均在5萬(wàn)平米以下，整體供應(yīng)水平仍處于低位。全市辦公市場(chǎng)研究|2010年供求及均價(jià)分析

全年供求比波動(dòng)較大，供應(yīng)不穩(wěn)定圖：2010年無(wú)錫辦公市場(chǎng)成交均價(jià)月度走勢(shì)成交均價(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，年底強(qiáng)勢(shì)回升整體來(lái)看，2010全年相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)辦公市場(chǎng)的成交均價(jià)較為穩(wěn)定，在年初3個(gè)月中和年末3個(gè)月中分別出現(xiàn)一次“V”型走勢(shì)；2月份成交均價(jià)的低谷主要是受到東方國(guó)際輕紡城的830元/平米辦公房源大量成交影響，11月份的價(jià)格低谷主要是受到寶龍湖畔花城、匯堅(jiān)國(guó)際五金機(jī)電城等5000元價(jià)格水平的項(xiàng)目成交比重加大的影響。12月份的成交均價(jià)受到包括時(shí)代國(guó)際、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、佳城國(guó)際大廈等萬(wàn)元成交水平以上的項(xiàng)目成交占比的提高而階段性觸底反彈。市中心板塊太湖廣場(chǎng)板塊蠡園開(kāi)發(fā)區(qū)板塊新區(qū)長(zhǎng)江路板塊現(xiàn)有辦公市場(chǎng)格局|總體概況未來(lái)上市寫字樓項(xiàng)目：1

、蘇寧廣場(chǎng)2、恒隆廣場(chǎng)3、崇安寺二期4、保利達(dá)廣場(chǎng)

市中心板塊市中心板塊屬于無(wú)錫商業(yè)、商務(wù)、金融、文化中心，寫字樓最為集中，租金/售價(jià)較高。重點(diǎn)發(fā)展以旅游、商貿(mào)、金融、會(huì)展、信息咨詢?yōu)橹鞯牡谌a(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)、建筑、電子、紡織等產(chǎn)業(yè)。寫字樓主要分布在人民中路、解放西路和解放東路圍成的三角區(qū)域。大多數(shù)寫字樓建成時(shí)間較早，寫字樓品質(zhì)普遍不高；但新建成項(xiàng)目品質(zhì)提升幅度較大，如摩天360、財(cái)富大廈項(xiàng)目；未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目將以高品質(zhì)綜合性項(xiàng)目為主。目前主要寫字樓項(xiàng)目：1

、佳福大廈2、摩天3603、華光大廈4、財(cái)富大廈5、東方廣場(chǎng)6、天幕大廈

7、百腦匯科技大廈8、恒通國(guó)際大廈9、天安大廈10、華宇大廈11、紅豆國(guó)際廣場(chǎng)12、東方時(shí)代13、泰翔大廈14、長(zhǎng)慶大廈15、時(shí)代中心大廈16、國(guó)郵大廈17、金鼎大廈12345611127815131410916171423現(xiàn)有辦公市場(chǎng)格局蠡園板塊重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)設(shè)計(jì)、電子信息、精密制造等產(chǎn)業(yè)；近年來(lái)，政府大力扶持工業(yè)設(shè)計(jì)和集成電路等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了高新科技產(chǎn)業(yè)孵化基地的建設(shè)。主要依托工業(yè)設(shè)計(jì)園，寫字樓市場(chǎng)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、設(shè)計(jì)類、制造類以及商貿(mào)類企業(yè)為主流，租金/售價(jià)水平一般。寫字樓主要分布在太湖大道沿線以北。新竣工項(xiàng)目以及在建項(xiàng)目，相比無(wú)錫寫字樓整體水平，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)普遍提升，如華仁逸景大廈、工業(yè)設(shè)計(jì)大廈、潤(rùn)華國(guó)際大廈等。未來(lái)上市寫字樓項(xiàng)目：1

、城開(kāi)項(xiàng)目

2、彩登電子廠項(xiàng)目3、創(chuàng)意大廈4、生產(chǎn)研發(fā)綜合樓5、蠡湖科技研發(fā)樓

目前主要寫字樓項(xiàng)目：1

、華邸國(guó)際大廈2、時(shí)代杰都3、潤(rùn)華國(guó)際大廈4、太湖明珠發(fā)展大廈5、聯(lián)創(chuàng)CBD

6、綠苑大廈7、佳城國(guó)際中心8、中國(guó)工業(yè)設(shè)計(jì)大廈9、工業(yè)設(shè)計(jì)園一期10、華仁·逸景國(guó)際11、創(chuàng)意園一期123547810911125634現(xiàn)有辦公市場(chǎng)格局新區(qū)長(zhǎng)江路板塊重點(diǎn)發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、IC產(chǎn)業(yè)、光伏產(chǎn)業(yè)、汽車零部件產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥等為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，紡織、化工、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)以及物流等生產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。新區(qū)寫字樓品質(zhì)不高，數(shù)量較少，寫字樓發(fā)展與區(qū)域高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)眾多，租金/售價(jià)相對(duì)較低。分布：新區(qū)現(xiàn)有寫字樓數(shù)量較少，主要分布在長(zhǎng)江路沿線。品質(zhì)：除了百仕達(dá)大廈品質(zhì)相對(duì)較高外，其它寫字樓品質(zhì)都很低。31645271未來(lái)上市寫字樓項(xiàng)目：1

、長(zhǎng)江1號(hào)目前主要寫字樓項(xiàng)目：1、金源國(guó)際大廈2、百仕達(dá)大廈3、創(chuàng)源大廈4、東方銀座5、科技創(chuàng)業(yè)園6、軟件園7、長(zhǎng)江金岸現(xiàn)有辦公市場(chǎng)格局太湖廣場(chǎng)板塊太湖廣場(chǎng)定位為無(wú)錫“城市客廳”，規(guī)劃將發(fā)展成為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的城市新CBD。太湖廣場(chǎng)板塊是未來(lái)的城市新中心，現(xiàn)有寫字樓數(shù)量很少，但是無(wú)錫未來(lái)高品質(zhì)寫字樓重要集中供應(yīng)區(qū)域。分布：寫字樓主要分布在太湖廣場(chǎng)周邊。品質(zhì)：現(xiàn)有寫字樓數(shù)量很少；未來(lái)供應(yīng)量大，包括世貿(mào)中心、茂業(yè)城以及九龍倉(cāng)項(xiàng)目。312145423未來(lái)上市寫字樓項(xiàng)目：1

、世貿(mào)中心2、君來(lái)廣場(chǎng)3、燕莎商務(wù)中心4、茂業(yè)城5、九龍倉(cāng)項(xiàng)目

目前主要寫字樓項(xiàng)目：1

、太湖明珠數(shù)碼大廈

、2、天誠(chéng)大廈

3、新天地廣場(chǎng)4、時(shí)代國(guó)際現(xiàn)有辦公市場(chǎng)格局主要主流在售項(xiàng)目面積對(duì)比套數(shù)單位：平方米戶型特征：在目前寫字樓市場(chǎng)小面積物業(yè)明顯銷售較好；100平米成為主要的分界嶺大面積物業(yè)成交分布相對(duì)分散，逐漸呈現(xiàn)可分割或者可合并打通的特征，戶型分布更加靈活300平方米以上的大面積多為整層供應(yīng)，300-500平方米面積供應(yīng)量相對(duì)較少注：本表為散點(diǎn)圖，表現(xiàn)2008年1月1日以來(lái)上述項(xiàng)目所成交物業(yè)的面積分布情況現(xiàn)有辦公市場(chǎng)格局主要主流在售項(xiàng)目總價(jià)對(duì)比總價(jià)分布特征：90%的成交物業(yè)成交總價(jià)均在100萬(wàn)以下，60—80萬(wàn)成為最密集的總價(jià)段200萬(wàn)以上總價(jià)段物業(yè)成交相對(duì)較少大面積物業(yè)分割出售，也在一定程度上使得單套物業(yè)成交總價(jià)有一定的下浮，小面積物業(yè)組合更加方便，后期有利于出租，逐漸成為目前投資市場(chǎng)的主流套數(shù)單位：元注：本表為散點(diǎn)圖，表現(xiàn)2008年1月1日以來(lái)上述項(xiàng)目所成交物業(yè)的總價(jià)分布情況現(xiàn)有辦公市場(chǎng)格局項(xiàng)目名稱目前狀態(tài)區(qū)域總建面地址銷售報(bào)價(jià)租金（元/平米/天）物業(yè)費(fèi)（元/平米/月）租賃主要客群紅豆國(guó)際廣場(chǎng)銷售、租賃崇安27263崇安區(qū)勝利門廣場(chǎng)200002.5-318貿(mào)易、咨詢、裝飾、房地產(chǎn)東方廣場(chǎng)租賃崇安43000中山路343號(hào)-2.27.5房地產(chǎn)、物流哥倫布廣場(chǎng)銷售崇安19197.74廣南路廣益路路口100002.1-2.68-摩天360租賃崇安73798.4人民中路123號(hào)-A:2-2.54.5貿(mào)易、咨詢、裝飾、房地產(chǎn)B：1.5-24.2金源大廈銷售、租賃新區(qū)41177旺莊路與湘江路交界98001.55.2電子信息、工程機(jī)械創(chuàng)源大廈租賃新區(qū)25000長(zhǎng)江路和黃山路交界-1.55.2電子信息、工程機(jī)械時(shí)代國(guó)際銷售南長(zhǎng)50563太湖廣場(chǎng)圖書館旁130001.5-1.9A：5，BC：3-華仁逸景大廈租賃濱湖33000濱湖區(qū)蠡園開(kāi)發(fā)區(qū)-1.8-2.24工程機(jī)械、房地產(chǎn)潤(rùn)華國(guó)際大廈銷售、租賃濱湖159478太湖大道青祁路路口140001.5-1.94.8房地產(chǎn)、信息技術(shù)華邸國(guó)際大廈租賃濱湖43810 梁青路孫蔣路路口-1.84.2工程機(jī)械、貿(mào)易目前主流辦公項(xiàng)目售價(jià)、租金及出租率情況概覽現(xiàn)有辦公市場(chǎng)格局客群特征分析9.1%租金：1.9-2.1元·天/平入駐率：85%68.1%租金：1.3-2.6元·天/平入駐率：93%目前各寫字樓集中區(qū)版塊租金及出租率情況這里重點(diǎn)研究的為目前可租項(xiàng)目

租金數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)主要來(lái)源于現(xiàn)場(chǎng)走訪以及通過(guò)主流房地產(chǎn)網(wǎng)站以及中介咨詢平均統(tǒng)計(jì)

太湖廣場(chǎng)板塊目前可租辦公樓項(xiàng)目較少，且品質(zhì)相對(duì)較低，因此無(wú)法反映出太湖廣場(chǎng)板塊未來(lái)的一個(gè)租賃價(jià)格走勢(shì)情況

由于無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)整體起步較晚，因此各個(gè)板塊的寫字樓品質(zhì)普遍偏低，故目前的租金價(jià)格相對(duì)較低24.5%租金：1.3-2.1元·天/平入駐率：84%14.3%租金：1.3-1.9元·天/平入駐率：90%市中心板塊太湖廣場(chǎng)板塊蠡園板塊新區(qū)板塊現(xiàn)有辦公市場(chǎng)格局無(wú)錫寫字樓主要集中在市中心板塊，例如東方廣場(chǎng)、華光大廈，摩天360，新交房項(xiàng)目所占比例較低入駐客戶以專業(yè)服務(wù)類、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)以及物流商貿(mào)類企業(yè)為主與無(wú)錫的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向相符，寫字樓入駐客戶主要以工業(yè)設(shè)計(jì)、機(jī)械制造、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的企業(yè)為主與上述產(chǎn)業(yè)相配套的服務(wù)類企業(yè)以及物流商貿(mào)類企業(yè)也有一定規(guī)模無(wú)錫寫字樓入駐客戶以無(wú)錫本地企業(yè)為主，占到了75%其次為來(lái)自長(zhǎng)三角其它城市的企業(yè)，所占比例約為17%客戶來(lái)源主要以無(wú)錫本地企業(yè)為主，來(lái)自長(zhǎng)三角其它城市的企業(yè)也相對(duì)較多外資客戶中主要是日韓和歐美企業(yè)目前無(wú)錫寫字樓客戶主要行業(yè)特征：目前無(wú)錫寫字樓客戶主要來(lái)源地特征：辦公項(xiàng)目潛在客戶研究項(xiàng)目名稱交通商務(wù)配套面積產(chǎn)業(yè)支撐景觀區(qū)域發(fā)展人口密集度目標(biāo)客群分布?xì)v史接受建設(shè)服務(wù)類企業(yè)專業(yè)服務(wù)類企業(yè)商務(wù)貿(mào)易類金融保險(xiǎn)類客戶工業(yè)設(shè)計(jì)類企業(yè)精密機(jī)械類企業(yè)電子信息類企業(yè)美容保健類咨詢投資類物流運(yùn)輸類各行業(yè)辦公樓客戶需求偏好分析：圖例表示：要求較高

要求一般

要求較低辦公項(xiàng)目潛在客戶研究目前無(wú)錫高品質(zhì)寫字樓辦公面積分布從平均辦公面積看，金融類企業(yè)最大，其次為房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)從辦公面積分布來(lái)看，200平方米以下的企業(yè)數(shù)量占到了70%辦公項(xiàng)目潛在客戶研究辦公項(xiàng)目潛在客戶研究

|客群特征分析以長(zhǎng)期投資為目的，看中物業(yè)保值增值的投資客戶成為市場(chǎng)的購(gòu)買主力多數(shù)外來(lái)企業(yè)受限于較高的售價(jià)，主要還是以租賃為主對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)以及配套設(shè)計(jì)等條件愈發(fā)重視，新的辦公理念已經(jīng)逐漸形成小戶型寫字樓以其相對(duì)低廉的“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”與穩(wěn)定的投資回報(bào)受到了投資者的青睞無(wú)錫辦公樓購(gòu)買目的目前無(wú)錫寫字樓銷售市場(chǎng)中，以自用為目的的購(gòu)買占較大的比例客戶來(lái)源以無(wú)錫本地為主其次是外部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的相關(guān)辦事處或分部等相關(guān)客群辦公市場(chǎng)自用客戶來(lái)源更為純粹的商務(wù)功能與辦公空間組合更為豐富的商務(wù)配置服務(wù)與辦公物業(yè)管理設(shè)定更為方便快捷的智能化體系與真正意義上的5A概念應(yīng)用合理的企業(yè)形象對(duì)外昭示功能強(qiáng)化辦公整體OA功能簡(jiǎn)化智能化操作，完善5A體系與獨(dú)有特性樓層外部展示，包括企業(yè)標(biāo)示，發(fā)光，宣傳檔等擴(kuò)充包括商務(wù)會(huì)議、洽淡、印務(wù)、訂票等一系列配服務(wù)功能優(yōu)化辦公物業(yè)特色體系，突出樓層經(jīng)理和客戶服務(wù)功能商務(wù)整層統(tǒng)一規(guī)劃的辦公空間根據(jù)框架柱間合理分切辦公功能區(qū)朝向利好面更大的總裁級(jí)辦公產(chǎn)品配套智能化展示未來(lái)辦公產(chǎn)品發(fā)展方向延安電影院地塊新東方廣場(chǎng)地塊濱湖高浪路北側(cè)地塊包巷橋地塊廣南路與錫滬路交叉口東北側(cè)地塊工商局南側(cè)地塊廣瑞路西北側(cè)地塊城開(kāi)項(xiàng)目君來(lái)廣場(chǎng)2010

20112012金太湖國(guó)際

彩登電子廠地塊聯(lián)合楊木橋地塊崇安新城28號(hào)地塊市水廠尤渡加壓站北側(cè)地塊新區(qū)XDG（XQ）-2007-31地塊

崇安寺二期地塊世貿(mào)國(guó)際中心茂業(yè)城

蘇寧廣場(chǎng)通運(yùn)路兩側(cè)（火車站站前商貿(mào)區(qū)）地塊燕莎購(gòu)物中心恒隆項(xiàng)目未來(lái)寫字樓供應(yīng)格局：九龍倉(cāng)大廈寧海里小學(xué)北側(cè)地塊新區(qū)長(zhǎng)江北路東側(cè)地塊新區(qū)長(zhǎng)江路與旺莊路交叉口東南側(cè)地塊從未來(lái)預(yù)測(cè)上市情況可以看出，2010-2011年將成為高品質(zhì)寫字樓集中供應(yīng)年，多個(gè)項(xiàng)目目前已經(jīng)動(dòng)工，按照正常進(jìn)程來(lái)看，2011年下半年至年底將會(huì)集中上市。2010年多個(gè)地塊主要是06-07年之間成交的辦公類地塊，目前多數(shù)也已經(jīng)動(dòng)工，但是多數(shù)項(xiàng)目體量相對(duì)較小，并且開(kāi)發(fā)商多為本地企業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)方式也將有所不同。2011年的上市項(xiàng)目主要以07年下半年以及08年成交的地塊，目前基本均處于動(dòng)遷階段。潛在供應(yīng)從目前的市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)看，無(wú)錫辦公市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，辦公市場(chǎng)由于政策對(duì)住宅市場(chǎng)的打壓而開(kāi)始活躍起來(lái)；從項(xiàng)目的分布來(lái)看亦相對(duì)較為集中，基本上位于市中心、太湖廣場(chǎng)、蠡園開(kāi)發(fā)區(qū)附近，這些區(qū)域要么占據(jù)地利，要么有產(chǎn)業(yè)或者景觀的支撐。目前市場(chǎng)上的辦公項(xiàng)目均是以出售為主，純租賃的寫字樓項(xiàng)目極少，高品質(zhì)項(xiàng)目?jī)H紅豆國(guó)際廣場(chǎng)及潤(rùn)華國(guó)際大廈而已，辦公市場(chǎng)明顯缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目的支撐，預(yù)計(jì)市中心的恒隆、蘇寧及太湖廣場(chǎng)的九龍倉(cāng)、茂業(yè)等一批高品質(zhì)項(xiàng)目問(wèn)世后，無(wú)錫辦公市場(chǎng)的整體品質(zhì)將會(huì)得到明顯提升。辦公市場(chǎng)小結(jié)二、區(qū)域市場(chǎng)分析八十年代初，江蘇省第一個(gè)億元鎮(zhèn)、第一個(gè)億元村、第一家中外合資企業(yè)均誕生在惠山，2009年全區(qū)完成GDP385億元，增長(zhǎng)11%；財(cái)政總收入78.8億元，增長(zhǎng)12.6%；農(nóng)民人均純收入13255元，增長(zhǎng)10%，連續(xù)四年榮獲全國(guó)中小城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)第6名。1惠山區(qū)概述惠山區(qū)位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的“長(zhǎng)三角”腹地，南臨萬(wàn)頃太湖，北靠萬(wàn)里長(zhǎng)江，東接上海、蘇州，西鄰南京、常州。全區(qū)現(xiàn)有區(qū)域面積327平方公里，是長(zhǎng)三角區(qū)域性交通樞紐，無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，中國(guó)民族工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的發(fā)祥地?；萆絽^(qū)下轄1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，5個(gè)建制鎮(zhèn)和2個(gè)街道，總?cè)丝?3萬(wàn)，在崗職工平均工資23554元，農(nóng)民人均純收入8552元，是無(wú)錫特大城市規(guī)劃藍(lán)圖中的副中心之一，“長(zhǎng)三角”國(guó)際制造業(yè)基地的重要板塊。宜興市太湖中心城區(qū)江陰市濱湖區(qū)新區(qū)武進(jìn)錫山區(qū)惠山區(qū)玉祁前洲惠山新城陽(yáng)山洛社錢橋堰橋洛社新城惠山區(qū)滬寧城鐵新城惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)惠山將全面優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化城鄉(xiāng)發(fā)展、優(yōu)化社會(huì)建設(shè)、優(yōu)化人文環(huán)境，通過(guò)實(shí)施“五個(gè)優(yōu)化”發(fā)展戰(zhàn)略，努力在更高起點(diǎn)上加快建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、科教繁榮、環(huán)境優(yōu)美、生活富裕、社會(huì)和諧的現(xiàn)代化新惠山。服務(wù)業(yè)概況：隨著“三城八園”建設(shè)步伐的不斷加快和服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目的快速推進(jìn)以及中心鎮(zhèn)區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施的不斷完善，惠山區(qū)服務(wù)業(yè)保持了持續(xù)、高速、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2009年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值113.2億元，同比增長(zhǎng)8.0%；完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額79.2億元，同比增長(zhǎng)16.5%；完成服務(wù)業(yè)納稅銷售收入482億元，同比增長(zhǎng)3.6%；完成服務(wù)業(yè)稅收12.3億元，同比增長(zhǎng)33.6%。陽(yáng)山特色旅游鎮(zhèn)、禮舍古街、唐平湖休閑旅游度假區(qū)、天藍(lán)地綠生態(tài)農(nóng)莊等一批設(shè)施齊全、特色鮮明的農(nóng)村旅游點(diǎn)的創(chuàng)建進(jìn)一步提升了農(nóng)村旅游的層次。1惠山區(qū)概述工業(yè)概況：惠山區(qū)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)源地，是傳統(tǒng)的工業(yè)強(qiáng)區(qū)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，區(qū)域內(nèi)工業(yè)門類較為齊備，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以冶金、機(jī)械、紡織為基礎(chǔ)，光伏、風(fēng)電設(shè)備、汽車及零部件、生物醫(yī)藥新材料及數(shù)字信息等四大新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的工業(yè)結(jié)構(gòu)新格局。2009年，全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1105.4億元，同比增長(zhǎng)0.6%，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值938.9億元，同比增長(zhǎng)1.7%。四大新興產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值306.9億元，占工業(yè)經(jīng)濟(jì)比重達(dá)27.8%。目前，全區(qū)擁有工業(yè)企業(yè)6828家，從業(yè)人員20多萬(wàn)人，其中規(guī)模以上企業(yè)1380家，億元企業(yè)146家?；萆絽^(qū)規(guī)劃惠山區(qū)綜合發(fā)展區(qū)規(guī)劃惠山區(qū)農(nóng)村規(guī)劃2010年，惠山區(qū)房地產(chǎn)總成交量為128.85萬(wàn)平方米，在七大區(qū)域中位居第二，但同比2009年的155.25萬(wàn)平方米則略有下降。2010年各區(qū)域成交比例分析惠山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析惠山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求，供求比處于相對(duì)低位，成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)。2010年惠山區(qū)商品住宅供求關(guān)系走勢(shì)圖2010年惠山區(qū)商品住宅市場(chǎng)與去年同期各類指標(biāo)變化表2010年惠山區(qū)商品住宅新增供應(yīng)總量為144.22萬(wàn)平米，同比2009年供應(yīng)水平大幅度提升。2010年惠山區(qū)商品住宅成交總量為128.85萬(wàn)平米，成交水平同比有所回落。2010年惠山區(qū)商品住宅供求比為1:0.89，同比2009年下降51.81%，整體供求關(guān)系較2009年發(fā)生了扭轉(zhuǎn)。2010年惠山區(qū)商品住宅成交均價(jià)為6062元/平米，全年成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，波動(dòng)較小，同比2009年的4823元/平米上漲25.7%?；萆絽^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2010年惠山區(qū)商品住宅成交均價(jià)月度走勢(shì)2010年惠山區(qū)各板塊成交比例分析惠山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為5個(gè)板塊，為前洲玉祁板塊、洛社板塊、錢橋板塊、惠山新城板塊、鳳翔路板塊，本項(xiàng)目位于前洲玉祁板塊。從2010年惠山區(qū)各板塊成交比例來(lái)看，前洲玉祁板塊占比11%，比較落后，有待提高。隨著城鐵經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，相信未來(lái)該地區(qū)有一定的發(fā)展提升空間。惠山新城板塊鳳翔路板塊前洲玉祁板塊洛社板塊錢橋板塊各板塊成交分析：前洲玉祁板塊價(jià)值有待提升惠山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城鐵新城無(wú)錫惠山滬寧城鐵新城位于無(wú)錫市西北部（惠山區(qū)前洲鎮(zhèn)與玉祁新市鎮(zhèn)的南端），是無(wú)錫市重點(diǎn)打造的城市副中心之一、長(zhǎng)三角一體化區(qū)域性綜合交通樞紐，是無(wú)錫市雙核聯(lián)動(dòng)、一環(huán)鑲嵌、三區(qū)協(xié)同（即以中心城區(qū)和太湖新城為雙核，環(huán)蠡湖地區(qū)為一環(huán)，錫山高鐵商務(wù)區(qū)-東亭商務(wù)區(qū)，惠山新城-惠山城鐵新城，新區(qū)空港商務(wù)區(qū)-太科園三區(qū)協(xié)同）的城市空間布局重要組成部分?；萆匠氰F新城始終突出高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平開(kāi)發(fā)的理念，努力建設(shè)成惠山經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新起點(diǎn)。地理位置圖城市功能布局中的地位1城鐵新城概述太湖西北部依托城鐵效應(yīng)，一座希望之城即將呈現(xiàn)！1城鐵新城規(guī)劃未來(lái)規(guī)劃圖五大功能區(qū)滬寧城鐵新城一期規(guī)劃面積約10平方公里確定了交通樞紐區(qū)、城鐵商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱水居住區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)等五大功能區(qū)核心區(qū)功能分區(qū)：城鐵區(qū)：以城鐵站為核心，為乘客提供候車、集散場(chǎng)地和各類交通換乘站點(diǎn)，并提供配套的商業(yè)和各種服務(wù)場(chǎng)所都市商務(wù)區(qū)：位于城鐵站區(qū)對(duì)面，依托區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)發(fā)展商務(wù)辦公、大型商業(yè)，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，也展示城市最富活力的風(fēng)貌花園式辦公區(qū)：將綠地、水面和辦公樓結(jié)合布置的花園式新型辦公空間，以宜人的環(huán)境、輕松的氛圍吸引高素質(zhì)人才濱河風(fēng)情區(qū)：沿水岸打造的濱水休閑購(gòu)物空間，通過(guò)層次豐富的環(huán)境，營(yíng)造主動(dòng)而宜人的活動(dòng)氛圍花園社區(qū)：在西側(cè)設(shè)置花園式居住區(qū)，為拆遷安置居民提供住所濱水高檔社區(qū)：濱水建設(shè)的高檔住宅區(qū)，以高層為主，主要為高端消費(fèi)客群提供居住娛樂(lè)休閑區(qū)：集合購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、住宿等各種服務(wù)的綜合休閑娛樂(lè)中心，提供豐富的城市生活內(nèi)容小康社區(qū)：位于片區(qū)北部的社區(qū)，以多層住宅為主，結(jié)合住宅配建完善的生活服務(wù)設(shè)施，為居民提供便利而豐富的生活三、項(xiàng)目宗地分析地塊名稱XDG-2011-25地塊地塊編號(hào)錫國(guó)土（經(jīng)）2011-44土地位置無(wú)錫滬寧高鐵惠山站區(qū)中興路與站北路交叉口西南側(cè)土地四至北：站北路，南：中惠路，西：站東二路，東：中興路土地面積143489.8平容積率1.5總建面215234.7平成交地價(jià)1.55億樓板價(jià)720元/平土地用途商業(yè)、辦公（商業(yè)建筑面積占比不高于20%）綠地率25%建筑密度40%建筑限高不限高地塊屬性地塊現(xiàn)狀中惠路612：城際鐵路無(wú)錫站(北廣場(chǎng))-火車站(東)-北柵口-三院-101醫(yī)院-民豐里-東汀橋-廣石路-旅游商貿(mào)學(xué)校-華天化工-梅涇村委-小孫巷-強(qiáng)巷-陽(yáng)光印染-秦家莊-石塘灣-石塘灣西-張皋莊-前石路-經(jīng)一路-城際鐵路惠山站運(yùn)行時(shí)間：5:30-22:15班次間隔：10-25分鐘619：龍光路[古華山路]-蓉湖莊-盛岸新村-惠峰路[盛岸路]-惠華橋-惠華新村(公交駕培中心)-滴露橋-憲豐村-威華機(jī)械-玉泉公園-盛岸花園-曉星村-西漳焊接廠-南西漳-惠澄大橋-秦家莊-石塘灣-石塘灣西-張皋莊-前石路-經(jīng)一路-城際鐵路惠山站運(yùn)行時(shí)間：去程5:30-18:30回程5:30-19:20班次間隔：10-20分鐘地塊屬性|交通城鐵惠山站及公交站618：蓮蓉橋-青石路(瑞麗整形醫(yī)院)-柯蘭公寓-吳橋(金太湖國(guó)際城)-后張巷(麗新康復(fù)醫(yī)院)-內(nèi)塘河橋(建華新村)-青石西路(莊里)-雙河新村-金山北科技園-勝豐村-曉星村-西漳焊接廠-南西漳-惠澄大橋-秦家莊-石塘灣-石塘灣西-張皋莊-前石路-經(jīng)一路-城際鐵路惠山站去程5:30-18:30回程5:30-19:20班次間隔：10-20分鐘城鐵惠山站目前僅有612、618、619三班公交車，間隔時(shí)間長(zhǎng)，空座率高，經(jīng)實(shí)際調(diào)研，618單趟需35分鐘左右。萬(wàn)達(dá)地塊編號(hào)：錫國(guó)土(經(jīng))2011-46地塊名稱：XDG-2010-13地塊土地位置：惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)政和大道與吳韻路交叉口西南側(cè)土地面積(M2)：80083.9土地用途：商業(yè)、辦公、居住(住宅建筑面積占總建筑面積比例不高于25%)容積率：<3.5總建面：280293.65建筑密度：＜55%綠地率：＞10%建筑限高：不限高，但需滿足省市有關(guān)規(guī)范要求供地條件：凈地土地成交價(jià)：4.13億樓板價(jià)：1473.5元/平中興路本項(xiàng)目地塊東側(cè)中興路附近，上海運(yùn)盛實(shí)業(yè)將簽約商辦用地；該地塊220畝左右，容積率1.5，地價(jià)在85萬(wàn)以上；住宅用地180畝左右，容積率2.5左右，地價(jià)在300萬(wàn)以上地塊周邊據(jù)調(diào)研，本地塊東側(cè)將有工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——運(yùn)盛實(shí)業(yè)入駐開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定威脅；另外，萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐惠山新城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，相信將大力推動(dòng)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。企業(yè)簡(jiǎn)介：運(yùn)盛（上海）實(shí)業(yè)股份有限公司于1996年在上海證券交易所上市，公司主營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。運(yùn)盛實(shí)業(yè)以產(chǎn)業(yè)鏈為依托，以地產(chǎn)為載體，以高標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)孵化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)會(huì)展、商業(yè)文化等為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，逐步形成綜合開(kāi)發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)服務(wù)式地產(chǎn)。公司奉行“親商、安商、富商”政策，在發(fā)展戰(zhàn)略上遵循“一次規(guī)劃、分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展”的原則、并運(yùn)用“筑巢引鳳”和“引鳳筑巢”的經(jīng)營(yíng)策略，吸引相關(guān)企業(yè)投資，與國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)共同打造五星級(jí)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)。公司已成功開(kāi)發(fā)上海浦東新區(qū)國(guó)際機(jī)電數(shù)碼園、運(yùn)盛松江服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、運(yùn)盛重慶現(xiàn)代工業(yè)園、福州佳盛廣場(chǎng)（多媒體產(chǎn)業(yè)園）等多個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。“運(yùn)盛實(shí)業(yè)”正在成為中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)“星”里程的引領(lǐng)者。運(yùn)盛實(shí)業(yè)——工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商地塊周邊|運(yùn)盛實(shí)業(yè)簡(jiǎn)介——資料來(lái)源：首期開(kāi)發(fā)500畝，建筑面積27萬(wàn)平方米，現(xiàn)已全面封頂即將交付使用。基地建有42席單體獨(dú)棟式總部樓，12棟標(biāo)準(zhǔn)廠房，24棟五層中小企業(yè)聯(lián)體辦公樓，500余個(gè)機(jī)動(dòng)車位。規(guī)劃發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外機(jī)電、IT、電子、光電子等制造服務(wù)型大企業(yè)地總部集聚地。基地園區(qū)用戶可整棟購(gòu)買，也可根據(jù)用戶實(shí)際需要分割銷售，供客戶選擇的面積從500—5000平米不等。同時(shí)，進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)不但享受新區(qū)政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策，而且還享受張江園區(qū)的各種優(yōu)惠政策。凡購(gòu)買總部基地總部樓的企業(yè)，會(huì)自動(dòng)獲得該總部樓的冠名權(quán)，從而賦予每座總部樓強(qiáng)烈的標(biāo)識(shí)性和濃郁的企業(yè)個(gè)性風(fēng)格。上海浦東新區(qū)國(guó)際機(jī)電數(shù)碼園——張江東部規(guī)模最大的商務(wù)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)地塊周邊|運(yùn)盛實(shí)業(yè)簡(jiǎn)介運(yùn)盛松江服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園，立于「滬杭高速」與「同三高速」交界處，位于上海松江科技園區(qū)內(nèi)，總占地面積約200畝，一期開(kāi)發(fā)40畝，總建筑面積約為37000平方米，區(qū)內(nèi)共有四種戶型，戶型多樣可靈活分割，分別為3棟A戶型樓、3棟B戶型樓、4棟C戶型樓，及2棟D戶型配套商務(wù)樓。產(chǎn)業(yè)園以中小型企業(yè)辦公、研發(fā)為主，并融合了商務(wù)、餐飲、休閑、生活等綜合功能，形成集合服務(wù)外包、中小企業(yè)發(fā)展、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)、親商中心為核心功能的企業(yè)專屬領(lǐng)地，成為真正為入駐企業(yè)和周邊企業(yè)提供長(zhǎng)久發(fā)展動(dòng)力的高標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)。地塊周邊|運(yùn)盛實(shí)業(yè)簡(jiǎn)介運(yùn)盛松江服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園屬性詮釋區(qū)位屬性位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)江蘇經(jīng)濟(jì)排名第二的無(wú)錫鄰近上海－長(zhǎng)三角核心蘇州－無(wú)錫－常州城市圈的中心政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域交通方便但離市區(qū)較遠(yuǎn)政府主力打造的無(wú)錫北部城市副中心周邊路況較好，距市區(qū)較遠(yuǎn)，約40分鐘車程項(xiàng)目屬性O(shè)fficePack產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)較為稀有區(qū)域內(nèi)只有相似產(chǎn)品（紫荊花園），但市場(chǎng)定位不同；而縱觀無(wú)錫市場(chǎng)，類似產(chǎn)品同樣屈指可數(shù)商辦類土地性質(zhì)相較于科研類土地性質(zhì)的同類項(xiàng)目，不管是購(gòu)買人群和信貸政策都具有一定優(yōu)勢(shì)高鐵近在咫尺，可達(dá)性好、交通便捷周邊生活配套相對(duì)不足，未來(lái)有望改善地塊周邊道路通暢，路網(wǎng)交織，三站合一的交通樞紐，高鐵輻射效益吸引周邊城市客戶該區(qū)域處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，周邊配套設(shè)施相對(duì)不足，但隨著城鐵新城的建設(shè)及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，未來(lái)有望得到有效改善周邊景觀資源一般

地塊內(nèi)有河道經(jīng)過(guò)，未來(lái)周邊生態(tài)建設(shè)將進(jìn)一步完善區(qū)域?qū)傩约暗貕K屬性1地塊主要指標(biāo)研判經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，新興希望之城，目前區(qū)域內(nèi)不存在同類產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于蓬勃發(fā)展階段，具有相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值。區(qū)域、成本、品牌口碑……各數(shù)據(jù)均顯示項(xiàng)目有良好的發(fā)展前景SWOT分析劣勢(shì)：城鐵新城發(fā)展滯后，尚處于起步階段，至少需要5年時(shí)間才能小有氣候項(xiàng)目距離市中心較遠(yuǎn)目前項(xiàng)目周邊的商務(wù)配套設(shè)施相對(duì)缺乏威脅：錫城市場(chǎng)上同類產(chǎn)品雖然不多但體量較大，有充足的供應(yīng)量，且本區(qū)域未來(lái)將有同類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)OfficePark為較新的品種，需要較長(zhǎng)時(shí)間成本和大量渠道宣傳推廣成本優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商擁有品牌優(yōu)勢(shì)和同類項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)惠山城鐵發(fā)展效應(yīng)，交通便利，日趨完善的路網(wǎng)成本可控制在理想范圍內(nèi)，未來(lái)價(jià)格極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)機(jī)遇：OfficePark具有市場(chǎng)稀缺性，得益于住宅市場(chǎng)的政策打壓而具有較高投資價(jià)值具備后起優(yōu)勢(shì)細(xì)致規(guī)劃將提升整體競(jìng)爭(zhēng)能力城鐵新城將成為一座無(wú)錫的希望新城，高鐵效應(yīng)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展周邊品牌開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升開(kāi)發(fā)操盤建議四、項(xiàng)目競(jìng)品研究說(shuō)明：

>無(wú)錫市場(chǎng)上同類產(chǎn)品有貴公司開(kāi)發(fā)的恒華科技園，此外還有中邦moho、聯(lián)東U谷和惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

>由于聯(lián)東U谷體量大，惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園距離本項(xiàng)目較近，故選擇這兩個(gè)作為競(jìng)品研究項(xiàng)目。聯(lián)東U谷|項(xiàng)目概況基本信息占地56.67萬(wàn)總建120萬(wàn)產(chǎn)品類型獨(dú)棟辦公、LOFT、5A寫字樓、高端商業(yè)、品質(zhì)公寓容積率2.19綠化率35%開(kāi)發(fā)商北京聯(lián)東投資集團(tuán)有限公司動(dòng)工時(shí)間2010年10月聯(lián)東U谷|市場(chǎng)定位錫城首席EBD花園別墅Office多元的生態(tài)的有機(jī)的Extensive/Ecological/Energetic聯(lián)東U谷·無(wú)錫總部商務(wù)園，位于無(wú)錫市城市經(jīng)濟(jì)中軸，北部CBD核心領(lǐng)域，為政府規(guī)劃3000畝錫北生產(chǎn)性服務(wù)集聚區(qū)重點(diǎn)打造項(xiàng)目。超百萬(wàn)方低碳總部綜合體規(guī)劃，集企業(yè)獨(dú)棟辦公、LOFT、5A寫字樓、高端商業(yè)、品質(zhì)公寓、酒店、會(huì)展中心、實(shí)地公園等豐富業(yè)態(tài)于一體，開(kāi)啟無(wú)錫首席EBD辦公鋒尚新世代。聯(lián)東U谷|產(chǎn)品定位客戶依據(jù)：無(wú)錫市產(chǎn)業(yè)篩選，市場(chǎng)寫字樓客戶，北塘區(qū)政府背景下的地緣客戶，投資客戶解讀市場(chǎng)依據(jù)：面積、產(chǎn)品類型、去化速度、銷售單價(jià)項(xiàng)目屬性：“總部經(jīng)濟(jì)”名號(hào)，70%辦公用地，類獨(dú)棟產(chǎn)品作為標(biāo)桿產(chǎn)品產(chǎn)品類型定位價(jià)值貢獻(xiàn)類獨(dú)棟產(chǎn)品（獨(dú)棟、雙拼、三拼）標(biāo)桿產(chǎn)品樹(shù)立形象高調(diào)立勢(shì)LOFT現(xiàn)金流產(chǎn)品高性價(jià)比博高利潤(rùn)SOHO現(xiàn)金流產(chǎn)品高性價(jià)比博高利潤(rùn)多層寫字樓現(xiàn)金流產(chǎn)品持續(xù)發(fā)展?jié)M足客戶需求LOFTSOHO多層寫字樓類獨(dú)棟產(chǎn)品聯(lián)東U谷|周邊條件未來(lái)保障性住房供應(yīng)區(qū)、廠房依托停車場(chǎng)與高速公路，以中轉(zhuǎn)運(yùn)輸為主導(dǎo)的傳統(tǒng)物流園區(qū)4S店華東汽配城金橋商貿(mào)城北塘區(qū)政府廣石路（高架）錫澄路江海路（高架）鳳翔路（高架）312國(guó)道政務(wù)驅(qū)動(dòng)周邊條件適合該項(xiàng)目生存發(fā)展，項(xiàng)目所處區(qū)域位置也屬于無(wú)錫市副市中心區(qū)，最后一個(gè)待開(kāi)發(fā)區(qū)域，其地理位置是其較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力之一。聯(lián)東U谷|內(nèi)部條件民營(yíng)工業(yè)園可以嘗試改造成為特色商務(wù)商業(yè)區(qū)依托規(guī)劃綠地，可形成組團(tuán)的開(kāi)發(fā)式廣場(chǎng)，并在周邊形成商業(yè)配套項(xiàng)目用地性質(zhì)：70%辦公；30%商住一期啟動(dòng)區(qū)，現(xiàn)已拆平民營(yíng)工業(yè)園制衣廠物流倉(cāng)儲(chǔ)物流、制造加工廠摩配市場(chǎng)、制造加工廠規(guī)劃綠地規(guī)劃綠地規(guī)劃綠地聯(lián)東U谷|一心兩軸三區(qū)臨近軌道交通往南已形成居住氛圍居住區(qū)特色商務(wù)商業(yè)區(qū)商辦區(qū)鳳賓路北濱路臨近軌道交通依托原有工業(yè)老廠房依托兩大主干道臨近政府主入口1主入口2區(qū)域配套中心聯(lián)東U谷|主要功能構(gòu)成北濱路居住區(qū)特色商務(wù)商業(yè)區(qū)商辦區(qū)鳳賓路主入口1主入口2花園式廣場(chǎng)片區(qū)配套中心花園式廣場(chǎng)片區(qū)配套中心花園式廣場(chǎng)片區(qū)配套中心總部研發(fā)區(qū)創(chuàng)意辦公區(qū)創(chuàng)意街區(qū)商業(yè)小戶型住宅改善型住宅商辦綜合體酒店園區(qū)服務(wù)中心產(chǎn)業(yè)配套區(qū)總部辦公區(qū)區(qū)域配套商業(yè)街以花園廣場(chǎng)串聯(lián)各個(gè)板塊組織公共空間：總部研發(fā)區(qū)、總部辦公區(qū)、商辦區(qū)、創(chuàng)意辦公區(qū)、居住區(qū)，各板塊以花園廣場(chǎng)為中心向外發(fā)散，形成多個(gè)花園辦公區(qū)。以總部辦公功能區(qū)啟動(dòng)為核心功能板塊：以花園式廣場(chǎng)為核心，融入園區(qū)服務(wù)中心、產(chǎn)業(yè)配套區(qū)、酒店，高端起勢(shì)，奠定項(xiàng)目高端形象。聯(lián)東U谷|項(xiàng)目整體規(guī)劃指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)測(cè)算獨(dú)棟：集合式辦公=3：7物業(yè)類型占地面積（畝）占地比容積率建筑面積（㎡）辦公41749%2.25625576獨(dú)棟辦公12515%0.541705集合式辦公29234%3583871商住17921%3357472住宅

257472商業(yè)

100000綠化及道路（外部+內(nèi)部）按照45%計(jì)38345%

總計(jì)850

1.73392983047毛容積率1.73

凈容積率2.475

備注：總面積為850畝，可建設(shè)用地在595畝（扣除外部道路、綠化、市政）毛容積率為總建筑體量除以總面積；凈容積率為總建筑體量除以可建設(shè)用地85億-50億=35億投資回報(bào)率33%聯(lián)東U谷|一期概況項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)13萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2011年中對(duì)外推出，2011年10月交付使用。業(yè)態(tài)包括：18棟獨(dú)棟別墅式辦公樓，整棟面積2400㎡；2棟LOFT商住辦公樓（挑高4.59米），面積45-130㎡；1棟地標(biāo)性5A級(jí)寫字樓，單層面積1500㎡；臨街商業(yè)配套，面積100-200㎡。一期規(guī)劃聯(lián)東U谷|一期概況預(yù)期價(jià)格：獨(dú)棟13000-15000元/㎡LOFT辦公樓9500元/㎡

寫字樓9600-9800元/㎡據(jù)了解，目前其中一棟獨(dú)棟辦公已由中鐵九局預(yù)定，另一棟被某世界500強(qiáng)企業(yè)預(yù)定。由于政府形象需要和項(xiàng)目高端定位，故目前比較歡迎大型著名企業(yè)購(gòu)買，而對(duì)于個(gè)人投資客戶持冷淡態(tài)度。B戶型3600.00㎡A戶型2400.00㎡C戶型2400.00㎡聯(lián)東U谷|一期戶型獨(dú)棟辦公戶型面積較大聯(lián)東U谷|項(xiàng)目小結(jié)惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)概述惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：無(wú)錫北部集行政、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、商貿(mào)、休閑為一體的現(xiàn)代化新城，優(yōu)質(zhì)人居和高新產(chǎn)業(yè)相融的生活之城、創(chuàng)業(yè)之城。

目標(biāo)：著力體現(xiàn)“高端產(chǎn)業(yè)、高新企業(yè)、高級(jí)人才、高品質(zhì)生活環(huán)境”四高特征，努力建設(shè)成“創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造、創(chuàng)意”四創(chuàng)新城。無(wú)錫惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)始建于2001年7月。2002年2月經(jīng)省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積76平方公里，首期規(guī)劃面積36平方公里，現(xiàn)有人口6.7萬(wàn)。目前，“四園二基地”已經(jīng)初步形成，“投資高地、成本洼地”的集聚效應(yīng)也逐步彰顯。區(qū)位圖：東和錫山接壤，南被錫北運(yùn)河、滬寧高速隔斷，北已到江陰邊界惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)圖：開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)景圖自然條件優(yōu)越惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)資源基礎(chǔ)設(shè)施完善氣候：屬亞熱帶海洋季風(fēng)氣候區(qū)。年平均氣溫17℃。全年平均降雨量1100mm，全年無(wú)霜期220天左右。水文：

共有大小河道30多條，總長(zhǎng)約50.55公里，平水期水體容積約450萬(wàn)立方米，地表水網(wǎng)密布，外來(lái)水源補(bǔ)給充足。地質(zhì)：土層土質(zhì)良好，以粘土為主。地基承載力標(biāo)準(zhǔn)一般在220～250Kpa，在該地區(qū)建設(shè)12－15層小高層建筑一般可采用天然地基。地理位置：惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)正位于無(wú)錫市北部，作為無(wú)錫北部副中心，滬寧、錫澄、錫宜三條高速在此交會(huì)貫通。自2002年以來(lái)，惠山開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)投入64億元，完成了高等級(jí)道路110公里、新建橋梁34座，“外有環(huán)，內(nèi)有網(wǎng)”的道路框架基本建成；給水、雨水、污水、天然氣、蒸汽、有線電視、電力、電信等管線全部入地。綠化、景點(diǎn)錯(cuò)落有致，照明、指示牌配套完備，熱電廠、5座變電所、污水處理廠、自來(lái)水廠等配套設(shè)施全部到位，形成了高標(biāo)準(zhǔn)立體式的基礎(chǔ)設(shè)施配套體系?；萆浇?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)資源人力資源豐富交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)無(wú)錫現(xiàn)有江南大學(xué)等獨(dú)立設(shè)置的高等院校11所，科研機(jī)構(gòu)41家，國(guó)家和省重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室7個(gè)。全市各類專業(yè)技術(shù)人員35.56萬(wàn)人，中國(guó)科學(xué)院、工程院院士70多人，人才儲(chǔ)備量列中國(guó)同類城市之首。惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)擁有完善的人才服務(wù)體系，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供人才招聘、勞動(dòng)力資源查詢等服務(wù)?？瓦\(yùn)：到市中心及周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有多條公交線路，交通非常便利。陸運(yùn)：京滬、新長(zhǎng)、京滬高速三條鐵路穿境而過(guò)。無(wú)錫市區(qū)域內(nèi)的火車貨運(yùn)編組站，兩個(gè)火車貨站，一個(gè)客運(yùn)站場(chǎng)在本區(qū)域內(nèi)。

公路：境內(nèi)匯有滬寧、錫澄、錫宜三條高速公路及312國(guó)道和342省道，設(shè)有5個(gè)高速入口，出入極其便捷。地鐵：軌道交通1號(hào)線為南北向交通骨干線，串聯(lián)了北部惠山區(qū)行政中心、中央核心商業(yè)區(qū)及南部太湖新城無(wú)錫市新行政中心。2003年起，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，逐年遞增，年均增長(zhǎng)率5.6%開(kāi)發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資額走勢(shì)圖開(kāi)發(fā)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值走勢(shì)圖2009年經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值35.98億，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為45.5億；2010年?duì)幦〉貐^(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到60億元。開(kāi)發(fā)區(qū)努力實(shí)現(xiàn)“四個(gè)提升”，即發(fā)展質(zhì)量明顯提升，貢獻(xiàn)份額明顯提升，實(shí)力位次明顯提升，發(fā)展后勁明顯提升。惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)建成“三個(gè)一”，即建成一個(gè)惠山區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；建成一座富有江南特色、現(xiàn)代化氣息的惠山新城；建成一流的生命科技、汽車及汽車零配件兩大特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)制造基地?；萆浇?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)“十一五”規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園概述四大功能載體開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃布局江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園

DI-PARK說(shuō)明：所有惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)園中，總部經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)品目前只有江蘇數(shù)字產(chǎn)業(yè)園中的一期載體“紫荊花園”有所涉及，故對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地暗調(diào)，以掌握一手資料。江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)概述將成為國(guó)內(nèi)數(shù)字信息企業(yè)發(fā)展的高科技“孵化器”和國(guó)家級(jí)數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)鳥瞰圖

江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園由深圳清華大學(xué)研究院與無(wú)錫市政府于2008年9月合作設(shè)立?？偼顿Y20億元人民幣，占地面積1033畝，總建面約60萬(wàn)平方米。園區(qū)充分利用深圳清華大學(xué)研究院在創(chuàng)新孵化體系建設(shè)方面的豐富經(jīng)驗(yàn)和綜合實(shí)力，依托無(wú)錫市在區(qū)位、人文底蘊(yùn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，著力打造高水平的應(yīng)用技術(shù)研發(fā)平臺(tái)、風(fēng)險(xiǎn)投資平臺(tái)和高層次人才培養(yǎng)平臺(tái)。

園區(qū)將發(fā)揮深圳清華大學(xué)研究院在國(guó)標(biāo)數(shù)字電視領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，全面推進(jìn)數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。對(duì)外招商：租金：3-4元/天.平米招商運(yùn)作：企業(yè)化運(yùn)作（其余三個(gè)產(chǎn)業(yè)園均是政府直接招商運(yùn)作）重點(diǎn)培育傳感網(wǎng)和高清數(shù)字生活兩大龍頭產(chǎn)業(yè)，把園區(qū)建設(shè)成為以數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際先進(jìn)的，集政、產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高科技園區(qū)。總平圖江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)規(guī)劃江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|支持平臺(tái)江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|優(yōu)惠政策政府、開(kāi)發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，政策優(yōu)惠引導(dǎo)培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)錫市出臺(tái)的“123”計(jì)劃和“530”計(jì)劃科技支持外，為了更好地培育企業(yè)，無(wú)錫市政府特別對(duì)入駐江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)制定了多項(xiàng)優(yōu)惠政策：租金補(bǔ)貼經(jīng)評(píng)定的入園企業(yè)可享受園區(qū)租金補(bǔ)貼，免租或低租金使用園區(qū)載體，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。財(cái)政補(bǔ)貼入園企業(yè)享受政府特別的財(cái)政補(bǔ)貼政策，對(duì)于無(wú)錫市惠山區(qū)外遷入或在園區(qū)新注冊(cè)的高科技企業(yè)，由市政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)資金的形式給予補(bǔ)貼扶持。人才引進(jìn)入園企業(yè)引進(jìn)高級(jí)研發(fā)人員和高層管理人員，由市政府以人才獎(jiǎng)勵(lì)的方式給予補(bǔ)貼扶持。國(guó)家、省、市科技計(jì)劃項(xiàng)目?jī)?yōu)先申報(bào)權(quán)無(wú)錫市政府將園區(qū)項(xiàng)目有限推薦、申報(bào)國(guó)家、省、市各類科技計(jì)劃項(xiàng)目，并從科技專項(xiàng)資金中給予優(yōu)先支持。江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|企業(yè)名錄無(wú)錫源清高新技術(shù)研究所有限公司 無(wú)錫中舟環(huán)?？萍加邢薰?無(wú)錫邁格艾爾凈化科技有限公司 無(wú)錫力思特商務(wù)咨詢服務(wù)有限公司 無(wú)錫凱輝軟件技術(shù)有限公司 無(wú)錫味研生物科技有限公司 無(wú)錫強(qiáng)芯微電子有限公司 無(wú)錫力豪科技有限公司 無(wú)錫朗瑪無(wú)線技術(shù)有限公司 無(wú)錫景芯微電子有限公司無(wú)錫金一諾電氣有限公司 江蘇建業(yè)恒安工程項(xiàng)目管理有限公司 無(wú)錫慧眼電子科技有限公司 無(wú)錫博凌激光技術(shù)有限公司 無(wú)錫格瑞斯自動(dòng)化設(shè)備有限公司 無(wú)錫新廣聯(lián)數(shù)字電影技術(shù)有限公司 無(wú)錫銳視清信息技術(shù)有限公司 無(wú)錫力合數(shù)字電視技術(shù)有限公司 無(wú)錫華盛威電子科技有限公司 無(wú)錫晨通自控設(shè)備有限公司無(wú)錫惠清生物科技有限公司 無(wú)錫利佳投資管理咨詢管理公司 無(wú)錫華利通投資咨詢有限公司 無(wú)錫力合工程仿真科技有限公司 無(wú)錫惠華新能源科技有限公司 無(wú)錫華清清潔能源與新材料科技有限公司 江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園培訓(xùn)學(xué)院 無(wú)錫華冠精科自動(dòng)化技術(shù)有限公司 深圳市拓邦電子科技股份有限公司 深圳市清華斯維爾軟件科技有限公司 深圳市力合微電子有限公司 深圳力合視達(dá)科技有限公司 無(wú)錫力合創(chuàng)業(yè)投資有限公司 深圳和而泰智能控制股份有限公司 無(wú)錫愛(ài)維特信息技術(shù)有限公司江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)載體（1期）建設(shè)面積4萬(wàn)平方米，可以為企業(yè)提供多種類型的具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的辦公空間。大樓配備產(chǎn)品展示廳、多功能報(bào)告廳、會(huì)議室、教室等共用商務(wù)配套設(shè)施。清華創(chuàng)新大廈

2萬(wàn)平方米，是為企業(yè)量身定做，按照企業(yè)的需求設(shè)計(jì)，建設(shè)的具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的研發(fā)辦公樓。引入具有一定規(guī)模和良好發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍计髽I(yè)，培育企業(yè)盡快上市。企業(yè)研發(fā)樓

江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)載體（1期）1.3萬(wàn)平米的總部經(jīng)濟(jì)辦公樓，定位引進(jìn)規(guī)模企業(yè)總部。是具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的總部SOHO式辦公場(chǎng)地，各個(gè)辦公單元擁有私享中心綠地，建筑體擁有前后庭院景觀、屋頂平臺(tái)，結(jié)合外揚(yáng)內(nèi)張的建筑風(fēng)格，營(yíng)造一個(gè)自然生態(tài)的辦公環(huán)境。2.6萬(wàn)平米的綜合性服務(wù)樓，定位為新時(shí)代員工公寓。內(nèi)設(shè)餐廳、超市、活動(dòng)室、影視廳、健身房、書吧等配套服務(wù)設(shè)施。一號(hào)樓可提供多人、雙人、單人、套間等多種類型的高標(biāo)準(zhǔn)的人才公寓共260套，可容納上千人居住。紫荊花園（530創(chuàng)業(yè)社區(qū)）紫荊公寓江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|紫荊花園紫荊花園艾迪花園酒店濱水商業(yè)街清華創(chuàng)新大廈購(gòu)物中心企業(yè)研發(fā)中心紫荊花園?總部經(jīng)濟(jì)（530創(chuàng)業(yè)社區(qū)）是江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園一期重點(diǎn)建設(shè)載體，定位引進(jìn)規(guī)模企業(yè)總部。本項(xiàng)目占地37畝，建筑面積12240平方米，容積率0.51，綠化率53%。13套獨(dú)棟別墅，30套聯(lián)體別墅。集辦公、餐飲、休閑等多種功能于一體，總建筑面積27198平方米。四周水系環(huán)繞，自然條件得天獨(dú)厚。在景觀設(shè)計(jì)上，融合了江南園林的婉約精致和現(xiàn)代建筑的時(shí)尚簡(jiǎn)潔風(fēng)格。內(nèi)部設(shè)置上，設(shè)計(jì)各種規(guī)格的客房、中西餐廳、健身休閑設(shè)施等，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和時(shí)尚生活兼而可得。艾迪花園酒店江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|紫荊花園項(xiàng)目總平圖土地性質(zhì)：科研用地三種戶型：A（700平）

、B（400平）、C（200平）目前剩余1#、3#、22#三棟，其他均已售出價(jià)格：C：6300元/平，A：6800元/平付款方式：一次性/分期（首付40%，剩余在半年內(nèi)付清）要求：對(duì)入駐企業(yè)有年產(chǎn)值要求，否則回購(gòu)物業(yè)，以200平為例，企業(yè)年產(chǎn)值必須達(dá)1000萬(wàn)——調(diào)研日期：2011.3.29江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|紫荊花園A戶型：4棟獨(dú)棟別墅，702平米，共3層江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|紫荊花園B1戶型：3棟獨(dú)棟別墅，390平米，共2層江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|紫荊花園B2戶型：6棟獨(dú)棟別墅，407平米，共3層江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|紫荊花園C戶型：30套聯(lián)排別墅，195平米，共2層江蘇數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園|紫荊花園目前項(xiàng)目處于內(nèi)部綠化、道路、配套建設(shè)中；部分業(yè)主正在進(jìn)行內(nèi)部裝修無(wú)錫惠山軟件外包園

O-PARK無(wú)錫惠山軟件外包園|園區(qū)概述無(wú)錫惠山軟件外包園，又稱O-PARK，于2009年4月20日正式開(kāi)園，總規(guī)劃用地面積約159公頃，建筑面積達(dá)140萬(wàn)平方米。O-PARK座落在惠山新城核心區(qū)域，是一個(gè)融研發(fā)孵化、商貿(mào)、會(huì)展、商務(wù)辦公、生態(tài)居住等功能為一體的綜合性服務(wù)外包集聚園區(qū)。園區(qū)內(nèi)首批進(jìn)駐的“1+6”項(xiàng)目，總投資10億元，總建筑面積18萬(wàn)平方米，建成后將為開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展以軟件外包、創(chuàng)新、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的新型產(chǎn)業(yè)提供嶄新載體和優(yōu)越環(huán)境。O-PARK區(qū)位圖軟件外包園是集軟件外包產(chǎn)業(yè)、商務(wù)培訓(xùn)、展示推介及綜合服務(wù)為一體的公共服務(wù)中心。

無(wú)錫惠山軟件外包園|園區(qū)規(guī)劃圖：O-PARK園區(qū)功能分布圖A江蘇信息數(shù)字產(chǎn)業(yè)園；B總部經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū)C綜合功能服務(wù)區(qū)；D住宅區(qū)；E龍形景觀帶規(guī)劃建設(shè)：園區(qū)在景觀方面規(guī)劃有景觀帶、主題廣場(chǎng)、親水棧道；在配套方面，建有中小企業(yè)孵化器、體育社區(qū)、四星級(jí)酒店、酒店式公寓、SOHO區(qū)及商場(chǎng)超市等生活商業(yè)配套設(shè)施。發(fā)展方向：重點(diǎn)發(fā)展軟件及信息技術(shù)、數(shù)碼互動(dòng)、人才培訓(xùn)基地。發(fā)展目標(biāo)：惠山區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的承載地；中國(guó)服務(wù)外包示范區(qū)——無(wú)錫太湖保護(hù)區(qū)集聚園區(qū)；集“工作、學(xué)習(xí)、生活、休閑、商務(wù)”為一體的新型“IT社區(qū)”。建成一個(gè)融研發(fā)孵化、商貿(mào)、會(huì)展、商務(wù)辦公、生態(tài)居住等功能為一體的綜合性服務(wù)外包集聚園區(qū)。三大產(chǎn)業(yè)無(wú)錫惠山軟件外包園|支持平臺(tái)園區(qū)支持平臺(tái)無(wú)錫惠山軟件外包園|優(yōu)惠政策經(jīng)認(rèn)定的企業(yè)入駐園區(qū)租賃辦公用房，可享受租金減免優(yōu)惠政策。經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)及符合條件的技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅，離岸外包收入免征營(yíng)業(yè)稅。海歸領(lǐng)軍創(chuàng)業(yè)人士在園區(qū)注冊(cè)的軟件及服務(wù)外包類企業(yè)，按“530計(jì)劃”，給予一次性最高100萬(wàn)元人民幣的無(wú)償創(chuàng)業(yè)資助，100-600萬(wàn)元人民幣后續(xù)融金扶持。對(duì)企業(yè)人才培訓(xùn)及取得服務(wù)外包方面相關(guān)國(guó)際認(rèn)證進(jìn)行一定獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)認(rèn)定為軟件及服務(wù)外包的企業(yè)，簽訂一年以上勞動(dòng)合同、足額繳納社會(huì)保險(xiǎn)且為初次就業(yè)的普通高校畢業(yè)生，按每人4000元人民幣給予企業(yè)定額的人才實(shí)訓(xùn)補(bǔ)貼，每名畢業(yè)生1000元人民幣的就業(yè)補(bǔ)貼。對(duì)經(jīng)認(rèn)定的上規(guī)模服務(wù)外包及軟件出口企業(yè)的扶持政策（簡(jiǎn)稱123計(jì)劃）（1）按從業(yè)人員平均每人約10平方米提供優(yōu)惠租賃辦公用房。（2）從業(yè)人員達(dá)100人以上，年出口達(dá)200萬(wàn)美元以上的企業(yè)，政府給予一次性100萬(wàn)元人民幣補(bǔ)助。（3）連續(xù)三年出口額與上年相比（首期基數(shù)50萬(wàn)美元）每增加5萬(wàn)美元，政府給予1萬(wàn)元人民幣的獎(jiǎng)勵(lì)。（4）個(gè)人所得稅按繳納部分的30%連續(xù)獎(jiǎng)勵(lì)5年，每季度兌現(xiàn)一次。（5）其他優(yōu)惠政策。無(wú)錫惠山軟件外包園|企業(yè)名錄無(wú)錫航天恒星測(cè)控技術(shù)有限公司江蘇大潤(rùn)傳感科技有限公司無(wú)錫捷科智誠(chéng)科技有限公司無(wú)錫華夏數(shù)智信息技術(shù)有限公司江蘇拉闊游戲軟件開(kāi)發(fā)有限公司（香港）無(wú)錫波波魔火動(dòng)漫科技有限公司無(wú)錫安固斯生態(tài)環(huán)境技術(shù)有限公司無(wú)錫中太數(shù)據(jù)通信有限公司無(wú)錫博眾智能技術(shù)有限公司江蘇天益網(wǎng)絡(luò)信息有限公司無(wú)錫光年動(dòng)漫文化有限公司無(wú)錫六和軟件科技有限公司

無(wú)錫遠(yuǎn)捷信息技術(shù)有限公司無(wú)錫必瑞電子科技服務(wù)有限公司江蘇君子蘭建筑科技有限公司無(wú)錫橙果商務(wù)咨詢有限公司無(wú)錫慧谷數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司無(wú)錫嘉旅網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)有限公司無(wú)錫大承網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司無(wú)錫藍(lán)創(chuàng)軟件技術(shù)有限公司無(wú)錫漢廣技術(shù)咨詢有限公司無(wú)錫亦清軒動(dòng)漫有限公司無(wú)錫普電信息系統(tǒng)工程有限公司無(wú)錫余慶堂網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 無(wú)錫輕大建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司無(wú)錫中科惠能新能源檢測(cè)有限公司無(wú)錫愛(ài)維特信息技術(shù)有限公司無(wú)錫蘇達(dá)環(huán)境科技有限公司無(wú)錫準(zhǔn)發(fā)信息技術(shù)有限公司無(wú)錫斯特爾信息技術(shù)有限公司無(wú)錫天狗軟件開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)錫宇野網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司國(guó)家橋門式起重機(jī)質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心江蘇五彩精細(xì)化工股份有限公司總部基地大廈國(guó)家級(jí)機(jī)動(dòng)車輛及零部件檢測(cè)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、國(guó)家級(jí)機(jī)電產(chǎn)品檢測(cè)中心和國(guó)家級(jí)家電能效檢測(cè)中心無(wú)錫艾琨信息技術(shù)有限公司無(wú)錫惠山軟件外包園|園區(qū)載體占地面積約30畝，總體量5.4萬(wàn)平方米集外包服務(wù)、商務(wù)、行政辦公、會(huì)議室、報(bào)告廳、企業(yè)文化展示長(zhǎng)廊及健身休閑為一體的多功能5A級(jí)智能化高層建筑東北側(cè)規(guī)劃為中央生態(tài)隔離帶，南面規(guī)劃為濱水商業(yè)帶主樓部分1至2層為金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、保險(xiǎn)公司等服務(wù)性機(jī)構(gòu)以及咖啡茶座；3層以上為企業(yè)辦公空間及共享景觀空間內(nèi)部設(shè)置有健身中心、咖啡室、瑜伽館、攀巖等二十多項(xiàng)功能設(shè)施位于軟件外包園西南面，是留學(xué)人員與初創(chuàng)企業(yè)的孵化載體。2007年9月被認(rèn)定為省級(jí)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心和省級(jí)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)控制中心、會(huì)議中心到健身房、咖啡廳、展示廳等一應(yīng)俱全。配套設(shè)施：3萬(wàn)平方米孵化場(chǎng)地；“光纖到桌面”網(wǎng)絡(luò)配置；多重保安監(jiān)控系統(tǒng)；高規(guī)格公共實(shí)驗(yàn)室；大小會(huì)議室、洽談室、貴賓接待室、多功能學(xué)術(shù)報(bào)告廳、展示廳、培訓(xùn)中心等共享設(shè)施；健身中心、體育活動(dòng)中心、閱覽室、餐廳及咖啡吧等生活休閑區(qū)域。智慧大廈創(chuàng)業(yè)中心無(wú)錫惠山軟件外包園|園區(qū)載體主體由兩棟混合性較強(qiáng)的“三創(chuàng)載體”構(gòu)成，總建筑面積約54000平方米，綠地率25％，總投資額達(dá)3億元。外立面富有現(xiàn)代感和科技時(shí)尚感，凸顯精英氣質(zhì)；布局結(jié)構(gòu)與功能設(shè)計(jì)匠心獨(dú)具。功能定位：為入駐企業(yè)提供包括辦公、商務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)投資、銀行、休閑在內(nèi)的全方位服務(wù)。由無(wú)錫宇野網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建。計(jì)劃建8層、12層兩幢大樓。建成后主要用于計(jì)算機(jī)軟、硬件的研發(fā)及軟件服務(wù)外包業(yè)務(wù)。云上時(shí)代（無(wú)錫惠山信息港/SOHO區(qū)）宇野研發(fā)大廈無(wú)錫惠山軟件外包園|園區(qū)載體

由江蘇五彩股份有限公司在園區(qū)設(shè)立總部大樓和三個(gè)研發(fā)中心。咖啡吧索迪斯餐廳健身中心江蘇五彩總部大樓總建設(shè)面積約10041平方米，共9層。整體精裝修，內(nèi)部配置有升降電梯、中央空調(diào)。樓內(nèi)電信、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施配備齊全，并采用雙網(wǎng)雙覆蓋模式。根據(jù)入駐園區(qū)企業(yè)不同的需求，園區(qū)還設(shè)計(jì)了多種建筑空間產(chǎn)品，如SOHO綜合樓、小型服務(wù)外包辦公樓、研發(fā)綜合樓。同時(shí)，園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了一小部分混合性較強(qiáng)的商業(yè)、辦公、酒店綜合樓。數(shù)字樓無(wú)錫風(fēng)電科技產(chǎn)業(yè)園

W-PARK無(wú)錫風(fēng)電科技產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)概述著眼打造“國(guó)產(chǎn)風(fēng)電裝備制造業(yè)制高點(diǎn)”位于滬寧高速、錫北運(yùn)河和錫澄二路交匯的三角區(qū)域內(nèi)，由核心區(qū)和擴(kuò)展區(qū)兩大部分組成。核心區(qū)北起滬寧高速、南臨南環(huán)路、西至錫澄二路、東靠堰橋港，占地2700畝。擴(kuò)展區(qū)北起南環(huán)路，南臨錫北運(yùn)河、西至錫澄二路、東靠堰橋港。占地800畝。建筑面積達(dá)190萬(wàn)平方米?？偼顿Y17億元，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值58億元。依托現(xiàn)有的上海電氣、中國(guó)運(yùn)載火箭研究院、一汽鑄造、無(wú)錫葉片廠、乘風(fēng)新能源設(shè)備公司等風(fēng)能產(chǎn)業(yè)零部件生產(chǎn)企業(yè)。采用模塊式設(shè)計(jì)理念，充分適應(yīng)風(fēng)能產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，建設(shè)風(fēng)能新技術(shù)研發(fā)中心及整機(jī)總裝項(xiàng)目，加快風(fēng)能產(chǎn)業(yè)鏈的形成。對(duì)外招商：用地性質(zhì)：工業(yè)用地（只允許建造廠房）開(kāi)發(fā)方式：根據(jù)企業(yè)情況按需定制拿地價(jià)格：28萬(wàn)/畝無(wú)錫風(fēng)電科技產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)規(guī)劃總體布局：“一核、兩軸、三廊、六區(qū)”。

目標(biāo)：致力于打造清潔能源產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和國(guó)內(nèi)最具競(jìng)爭(zhēng)力的風(fēng)能設(shè)備研發(fā)生產(chǎn)基地。“一核”：園區(qū)管理服務(wù)中心?！皟奢S”：園區(qū)內(nèi)兩條重要的景觀軸線：創(chuàng)業(yè)路景觀軸、縱二路景觀軸。“三廊”：園區(qū)外圍的三條生態(tài)廊道：錫澄運(yùn)河生態(tài)廊道、滬寧高速公路生態(tài)廊道、惠山南環(huán)生態(tài)廊道?！傲鶇^(qū)”：（1）研發(fā)區(qū)；（2）倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)；（3）葉片、塔筒等大型構(gòu)件生產(chǎn)區(qū)；（4）主軸、機(jī)械、電控及自動(dòng)化生產(chǎn)區(qū)；（5）附件及總裝生產(chǎn)；（6）標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)。無(wú)錫風(fēng)電科技產(chǎn)業(yè)園|平臺(tái)支持強(qiáng)大的平臺(tái)支持中國(guó)科學(xué)院太陽(yáng)光伏及風(fēng)力發(fā)電系統(tǒng)質(zhì)量檢測(cè)和認(rèn)證華東中心江蘇風(fēng)電設(shè)計(jì)研發(fā)院德國(guó)TUVSUV認(rèn)證中心無(wú)錫風(fēng)電科技產(chǎn)業(yè)園|優(yōu)惠政策政策面1.對(duì)整機(jī)、關(guān)鍵零部件生產(chǎn)企業(yè)在地價(jià)、稅收、政府資金補(bǔ)貼上給予特別的政策支持

2.圍繞降低生產(chǎn)成本、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)風(fēng)電企業(yè)的技術(shù)性的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化提供政府資金支持及技術(shù)服務(wù)

3.在技術(shù)創(chuàng)新、載體建設(shè)、國(guó)際合作、市場(chǎng)拓展等方面給予資金支持和政策扶持，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行自主研發(fā)和科技創(chuàng)新，鼓勵(lì)企業(yè)與知名院校、研究所進(jìn)行產(chǎn)學(xué)研合作，共同開(kāi)發(fā)和引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和產(chǎn)品在國(guó)家政策支持的基礎(chǔ)上，園區(qū)還制定有地方特色的、有競(jìng)爭(zhēng)力的支持政策：無(wú)錫風(fēng)電科技產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)載體中國(guó)科學(xué)院太陽(yáng)光伏及風(fēng)力發(fā)電系統(tǒng)質(zhì)量檢測(cè)和認(rèn)證華東中心江蘇風(fēng)電設(shè)計(jì)研究院無(wú)錫（惠山）生命科技產(chǎn)業(yè)園

L-PARK無(wú)錫（惠山）生命科技產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)概述無(wú)錫（惠山）生命科技產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)，位于無(wú)錫北部的江蘇省無(wú)錫惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)，占地面積約為1500畝（合100公頃）。產(chǎn)業(yè)園綠地率約32%，基地水面率約6%。園區(qū)由無(wú)錫惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與上海張江生物醫(yī)藥基地聯(lián)手打造，集產(chǎn)、學(xué)、研為一體，致力成為長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)特色鮮明、富有競(jìng)爭(zhēng)力，可持續(xù)發(fā)展的生命科技高端園區(qū)。全力打造國(guó)內(nèi)首屈一指的一流“中華藥谷”無(wú)錫（惠山）生命科技產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)規(guī)劃致力成為長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)特色鮮明，富有競(jìng)爭(zhēng)力，可持續(xù)發(fā)展的生命科技高端園區(qū)A：生物醫(yī)藥服務(wù)外包區(qū)；B：綜合商務(wù)區(qū)；C：創(chuàng)新孵化區(qū)D：科研生產(chǎn)區(qū)；E：研發(fā)中試區(qū)；F：臨床實(shí)驗(yàn)區(qū)（億仁醫(yī)院/已運(yùn)行）G：教育培訓(xùn)區(qū)；H：生活配套區(qū)；I：百草園三大產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向四大功能分區(qū)強(qiáng)大的平臺(tái)支持無(wú)錫（惠山）生命科技產(chǎn)業(yè)園|支持平臺(tái)七大支持平臺(tái)園區(qū)扶持政策無(wú)錫（惠山）生命科技產(chǎn)業(yè)園|優(yōu)惠政策除國(guó)家、省、市給予的政策，園區(qū)對(duì)符合入園要求的企業(yè)進(jìn)一步制定特色政策：租金減免為入駐企業(yè)提供精裝修實(shí)驗(yàn)室：實(shí)驗(yàn)臺(tái)、通風(fēng)櫥、新風(fēng)系統(tǒng)、潔凈空調(diào)一應(yīng)俱全，實(shí)現(xiàn)拎包入駐。屬公用類儀器設(shè)備，由園區(qū)采購(gòu)，納入公用儀器服務(wù)平臺(tái)。鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外科技人員以多種形式創(chuàng)業(yè)；留學(xué)人員歸國(guó)創(chuàng)辦科技型企業(yè)，可采取“啞鈴式”、“候鳥式”等創(chuàng)業(yè)模式。無(wú)錫（惠山）生命科技產(chǎn)業(yè)園|企業(yè)名錄無(wú)錫佰翱得生物科技有限公司無(wú)錫捷化醫(yī)藥科技有限公司無(wú)錫惠山新城生命科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司無(wú)錫均衡醫(yī)藥技術(shù)有限公司無(wú)錫安抗生物科技有限公司無(wú)錫中佳科技股份有限公司無(wú)錫邁馳生物醫(yī)藥科技有限公司無(wú)錫金水湖生物科技有限公司無(wú)錫環(huán)泰生物技術(shù)有限公司無(wú)錫華新生物醫(yī)藥科技有限公司無(wú)錫碧吉生物技術(shù)有限公司蘭諾生物技術(shù)無(wú)錫有限公司江蘇天麟生物醫(yī)藥科技有限公司美科生物醫(yī)學(xué)技術(shù)無(wú)錫有限公司無(wú)錫（惠山）生命科技產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)載體A區(qū)：生物醫(yī)藥服務(wù)外包區(qū)用地面積35500平方米，建筑面積14750平方米，容積率0.42，綠化率36%，分南北兩棟功能建筑。1棟（實(shí)驗(yàn)室大樓）：設(shè)有28個(gè)專業(yè)實(shí)驗(yàn)室，其中生物實(shí)驗(yàn)室14間，化學(xué)實(shí)驗(yàn)室14間，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。面積從60-185平米不等。2棟(GMP標(biāo)準(zhǔn)廠房)：建筑面積：6720平方米,為混凝土框架結(jié)構(gòu)。A、B區(qū)域?yàn)檗k公用房，每間1344平方米，分為三層，共2688平方米。C、D區(qū)域?yàn)閱螌訌S房，層高7.2米，每間面積2016平米，廠房面積共4032平米。無(wú)錫（惠山）生命科技產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)載體B區(qū)：綜合商務(wù)區(qū)綜合商務(wù)區(qū)旨在為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供一流的商務(wù)配套設(shè)施。占地面積50739平方米，總投資25億元，由2棟24層的綜合商務(wù)樓組成。商務(wù)配套區(qū)一應(yīng)俱全，涵蓋了五星級(jí)酒店、咖啡吧、商務(wù)會(huì)議室、健身中心等設(shè)施。無(wú)錫（惠山）生命科技產(chǎn)業(yè)園|園區(qū)載體C區(qū)：創(chuàng)新孵化區(qū)用地面積：38914平方米建筑面積：71000平方米一期4.1萬(wàn)平方米，功能建筑為孵化器大樓及綜合服務(wù)樓。（1）孵化器大樓3萬(wàn)平方米，其中生物實(shí)驗(yàn)室區(qū)1.2萬(wàn)平方米，化學(xué)實(shí)驗(yàn)區(qū)1.8萬(wàn)平方米。分設(shè)85-185平方米標(biāo)準(zhǔn)實(shí)驗(yàn)室單元。（2）綜合商務(wù)樓10000平方米，提供行政、商務(wù)、休閑配套服務(wù)，同時(shí)為區(qū)域性總部經(jīng)濟(jì)提供載體。二期為獨(dú)棟研發(fā)單元，分為1000、1500、2000、4000、5000平方米各類戶型，可按企業(yè)要求量身定制。1產(chǎn)業(yè)園小結(jié)開(kāi)發(fā)方式：政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，部分可按需定制開(kāi)發(fā)招商方式：定向招商，政府運(yùn)作（只有數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園采用企業(yè)化運(yùn)作）物業(yè)形態(tài)：小高層、多層、別墅、工廠等物業(yè)類型全覆蓋產(chǎn)品類型：Soho、別墅式總部、Loft辦公、研發(fā)基地、公寓、酒店、商業(yè)等一應(yīng)俱全租售價(jià)格：商業(yè)類的辦公租金在3-4元左右，而因?yàn)橛玫匦再|(zhì)，故售價(jià)一般低于同區(qū)域普通住宅價(jià)格，均價(jià)6000左右；工業(yè)類的產(chǎn)業(yè)園，企業(yè)可直接購(gòu)地建造配套設(shè)施：公寓、酒店、商業(yè)、娛樂(lè)休閑等配套十分完善，但完全形成尚需時(shí)日1對(duì)本項(xiàng)目的借鑒思考借鑒思考：差異化：在前期規(guī)劃入手，重點(diǎn)打造項(xiàng)目“內(nèi)涵”，最大程度差異化其他項(xiàng)目，尋找突破口。定位差異化：根據(jù)目前惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園大都面向具有一定規(guī)模的高新技術(shù)企業(yè)的狀況，故可以考慮除了傳統(tǒng)高新技術(shù)企業(yè)的引進(jìn)，為擴(kuò)大客戶群體面向中小型傳統(tǒng)化企業(yè)進(jìn)行定制開(kāi)發(fā)，以及后期允許對(duì)中高端投資客戶進(jìn)行銷售。產(chǎn)品差異化：考慮中小企業(yè)的實(shí)際需求，可以開(kāi)發(fā)物業(yè)面積、價(jià)格等滿足市場(chǎng)需求且具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的個(gè)性化產(chǎn)品，即中小型超值物業(yè)。資源互補(bǔ)：充分利用聚集效應(yīng)和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園的優(yōu)勢(shì)，利用自身資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行相互補(bǔ)充，在招商、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)管理等方面展開(kāi)深層次多樣化合作。五、項(xiàng)目客戶定位主要客戶項(xiàng)目目標(biāo)客戶描述無(wú)錫本地受政策扶持的高科技企業(yè)周邊開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)公司的遷移周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的總部遷移滬寧城鐵沿線發(fā)達(dá)城市中，迫于成本壓力或發(fā)展需求將公司總部或者部分職能遷移至無(wú)錫的中小型高科技企業(yè)次要客戶境外的中小型高科技企業(yè)（包括香港、臺(tái)灣）對(duì)項(xiàng)目有信心且有實(shí)力，希望長(zhǎng)期持有的投資公司或個(gè)人投資客無(wú)錫其他區(qū)域受價(jià)格擠壓的公司客戶客戶關(guān)系緊密銜接（泛）辦公市場(chǎng)客戶自用投資地緣客戶周邊城市導(dǎo)入客戶產(chǎn)業(yè)適配惠山區(qū)企業(yè)城市中心外溢客戶項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)客戶分析（產(chǎn)業(yè)適配）代表性企業(yè)特征與敏感點(diǎn)項(xiàng)目周邊地緣客戶分析投資客分析維度二維度三項(xiàng)目客群定位維度一其中，誰(shuí)會(huì)是我們的客戶？維度一：基于產(chǎn)業(yè)選擇下的客戶定位產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)企業(yè)客戶(來(lái)源地)企業(yè)客戶（規(guī)模/產(chǎn)品需求）核心產(chǎn)業(yè)貿(mào)易工貿(mào)結(jié)合型、貿(mào)易小企業(yè)以無(wú)錫本地客戶為主，主要集中在惠山、錫山、新區(qū)等部分江陰、宜興客戶其中大中型工貿(mào)結(jié)合企業(yè)為大面積的主力客群、純貿(mào)易中小型企業(yè)為其他辦公產(chǎn)品的主力客群創(chuàng)意設(shè)計(jì)IC設(shè)計(jì)、自動(dòng)化設(shè)計(jì)、平面廣告設(shè)計(jì)、市政建筑設(shè)計(jì)等無(wú)錫或外部導(dǎo)入客戶無(wú)錫客戶可能涉及市區(qū)或工業(yè)設(shè)計(jì)園改善型辦公需求客戶市政或建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)為主要目標(biāo)企業(yè)，依據(jù)規(guī)模大小，需求的是大面積辦公與小面積辦公生物醫(yī)藥醫(yī)藥研發(fā)本地?zé)o良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，屬于外部導(dǎo)入型企業(yè)，主要來(lái)自于長(zhǎng)三角地區(qū)或者國(guó)外本地?zé)o良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，屬于外部導(dǎo)入型企業(yè)，主要來(lái)自于長(zhǎng)三角地區(qū)或者國(guó)外伺機(jī)發(fā)展產(chǎn)業(yè)物流物流接單、大型物流企業(yè)總部以無(wú)錫本地客戶為主，惠山客戶、新區(qū)客戶目標(biāo)鎖定于貨運(yùn)接單、物流總部大中型企業(yè)，以無(wú)錫本地客戶為主紡織服裝前后端研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、展示無(wú)錫本地客戶為主，多集中在錫山、惠山、北塘主要吸引大中型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售總部，或中小型企業(yè)辦公偶得產(chǎn)業(yè)電子信息——無(wú)錫本地客戶為主，多集中在錫山、新區(qū)、濱湖無(wú)錫本地客戶，企業(yè)均以制造業(yè)為主，只能吸引大中型企業(yè)前后端研發(fā)、銷售總部軟件外包多為外部導(dǎo)入，長(zhǎng)三角或國(guó)外外部導(dǎo)入客戶，長(zhǎng)三角或國(guó)外，值得吸引的是大型軟件外包企業(yè)項(xiàng)目客戶定位維度二：周邊地緣客戶分析無(wú)錫“城市南進(jìn)、產(chǎn)業(yè)北移”的發(fā)展總思路項(xiàng)目客戶定位>惠山區(qū)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，形成了以冶金、機(jī)械、紡織為基礎(chǔ)，光伏、風(fēng)電設(shè)備、汽車及零部件、生物醫(yī)藥新材料及數(shù)字信息等四大新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的工業(yè)結(jié)構(gòu)新格局。

>據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全區(qū)擁有工業(yè)企業(yè)6828家，從業(yè)人員20多萬(wàn)人，其中規(guī)模以上企業(yè)1380家，億元企業(yè)146家。CBD城市南進(jìn)產(chǎn)業(yè)北移西北片北部片東部片西南片東南片惠山區(qū)“產(chǎn)業(yè)北移”促進(jìn)更多的企業(yè)向惠山區(qū)遷移扎根前洲玉祁洛社堰橋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有配套園區(qū)，其中大量的大中型企業(yè)將成為本項(xiàng)目前期的目標(biāo)客戶資料來(lái)源：資料來(lái)源：資料來(lái)源：堰橋開(kāi)發(fā)區(qū)洛社開(kāi)發(fā)區(qū)前洲開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目客戶定位資料來(lái)源：

堰橋街道配套園區(qū)是省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)——無(wú)錫市惠山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的配套區(qū)。配套區(qū)規(guī)劃總面積9平方公里，已建成6平方公里。園區(qū)按冶金、機(jī)械、紡織、輕工、電子等行業(yè)分類規(guī)劃，并建成標(biāo)準(zhǔn)廠房25萬(wàn)平方米，可滿足各類企業(yè)入駐需求。到目前為止，園區(qū)引進(jìn)各類企業(yè)325家，竣工達(dá)產(chǎn)企業(yè)250家，其中外資企業(yè)40家。初步形成了光伏電子、機(jī)械制造、輕工紡織三大產(chǎn)業(yè)。

前洲工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃16平方公里，其中8平方公里為集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，8平方公里為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶，園區(qū)建設(shè)按照通路、通水、通電、通信等“九通一平”標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施。園區(qū)已形成冶金、紡織、機(jī)械、鍛造、輕工等五大行業(yè)，入駐企業(yè)已達(dá)200多家，占全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)比重60%。為加快挖掘現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿?，依托現(xiàn)有特色和產(chǎn)業(yè)帶，我園區(qū)著力發(fā)展物流、風(fēng)電、軟件等服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。玉祁開(kāi)發(fā)區(qū)

洛社配套區(qū)（無(wú)錫金屬表面處理科技工業(yè)園區(qū)），是經(jīng)江蘇省環(huán)境保護(hù)廳批準(zhǔn)的全省首家由政府設(shè)立的以機(jī)電工業(yè)和表面處理（電鍍）為重點(diǎn)的主題園區(qū)。園區(qū)規(guī)劃控制面積13平方公里，分表面處理區(qū)、機(jī)電工業(yè)區(qū)、重大項(xiàng)目區(qū)、港池物流區(qū)、商貿(mào)市場(chǎng)區(qū)、濱水服務(wù)區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、安置居住區(qū)八個(gè)功能板塊。

園區(qū)現(xiàn)有入園企業(yè)260多家，其中表面處理企業(yè)32家，外商投資企業(yè)近40家，其中有法國(guó)羅地亞制藥、日本神戶制鋼、富士電子