2011年9月6日個(gè)舊市大橋片區(qū)C地塊舊城改造項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃

個(gè)舊市大橋片區(qū)C地塊舊城改造項(xiàng)目

營(yíng)銷(xiāo)策劃方案北京合晟尚圓房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司昆明分公司2011年9月6日本方案版權(quán)屬北京合晟尚圓房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)我司授權(quán)許可任何個(gè)人或單位不得有任何形式的拷貝、轉(zhuǎn)載?？傊笇?dǎo)：宋欣主編：師偉王繼齊筱強(qiáng)何志勇副主編：關(guān)艷雄馬韻華劉園利規(guī)劃指導(dǎo)：北京建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院數(shù)據(jù)研究：市場(chǎng)研發(fā)中心平面設(shè)計(jì)：策略研發(fā)中心電話(huà)：（0871）7230855傳真：（0871）7230855郵箱：heshengshangyuan@126.com法律顧問(wèn)：云南法彰律師事務(wù)所我的心還留在個(gè)舊

所以我以為我的腳也還在個(gè)舊《個(gè)舊的春天》——巴金讀知思行匯報(bào)步驟讀城01以1688米的高度一、個(gè)舊城市發(fā)展現(xiàn)狀國(guó)家戰(zhàn)略層面——錫都、中國(guó)主要產(chǎn)錫地開(kāi)采錫礦的歷史有約2000年。個(gè)舊市是中國(guó)最大的產(chǎn)錫基地，被稱(chēng)作“中國(guó)錫都”。個(gè)舊市同時(shí)是世界上最早的產(chǎn)錫基地。市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析城市發(fā)展高度——決定地產(chǎn)價(jià)值高度2010年人均GDP27222元，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)判斷，城市將進(jìn)入一個(gè)快速、膨脹的發(fā)展期。城市空間由中心集中向金湖擴(kuò)散，城市中心大橋片區(qū)城改啟動(dòng)。工業(yè)生產(chǎn)逐步回暖，產(chǎn)值持續(xù)增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值291.3億元，比上年增長(zhǎng)9.1%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.4個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，2010年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成56.7億元，比上年增長(zhǎng)27.9%。

2010年人口：45萬(wàn)，市區(qū)人口18萬(wàn)GDP：122.5億（2010年）城鎮(zhèn)居民人均支配收入：16675元市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析城市發(fā)展規(guī)劃——除舊布新、三片區(qū)組團(tuán)發(fā)展城市性質(zhì)確定為：滇東南中心城市，個(gè)開(kāi)蒙城市群的經(jīng)濟(jì)中心，個(gè)舊市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，發(fā)展以冶金、生物資源加工、化工、建材工業(yè)為主，積極發(fā)展商貿(mào)、旅游第三產(chǎn)業(yè)，建設(shè)具有良好休閑和居住環(huán)境的現(xiàn)代化精品城市；城市發(fā)展形態(tài)確定為錫城西區(qū)（現(xiàn)狀市區(qū)）——錫城東區(qū)（大屯）——錫城北區(qū)（雞街）三片區(qū)組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)形態(tài)，到2020年，把個(gè)舊市建設(shè)成為現(xiàn)代化的省域二級(jí)中心城市，滇東南中心城市，社會(huì)發(fā)展總體水平和經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力進(jìn)入全省地區(qū)性中心城市的行列。

建精品城市是個(gè)舊加快城市化進(jìn)程的方向市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析在云南的戰(zhàn)略地位——工業(yè)強(qiáng)市（縣）東盟“10+1”自由貿(mào)易區(qū)和經(jīng)濟(jì)走廊規(guī)劃“兩廊一圈”中的重要縣城市。中越邊境重要的中等工業(yè)城市。滇越國(guó)際大通道的重要樞紐。云南省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十強(qiáng)縣(市)。云南第二工業(yè)強(qiáng)市。紅河州經(jīng)濟(jì)中心。市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析招商引資——政策強(qiáng)化落實(shí)，成為投資熱土2010年，全市實(shí)現(xiàn)新簽約項(xiàng)目8個(gè)，協(xié)議資金35.38億元。實(shí)際到位資金17.49億元，比上年增長(zhǎng)31.7%。市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析小結(jié)——以發(fā)展的眼光看個(gè)舊個(gè)舊的發(fā)展已經(jīng)上升到省級(jí)戰(zhàn)略層面。伴隨市政交通設(shè)施的建設(shè)和招商引資力度的加大，個(gè)舊市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較好。從歷史發(fā)展來(lái)看，個(gè)舊城市具備了得天獨(dú)厚的氣候、資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，盡管近年來(lái)屬于資源枯竭階段，但近兩年來(lái)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，已出現(xiàn)開(kāi)始步入快速發(fā)展通道的跡象。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃完善、城市環(huán)境的改善不僅能提高當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房意愿，而且能導(dǎo)入外來(lái)購(gòu)房群體，有助于放大房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求、提高購(gòu)房者的價(jià)格承受能力。輕工業(yè)、服務(wù)性的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，會(huì)增加城市的商業(yè)消費(fèi)需求，現(xiàn)代化綜合物業(yè)的出現(xiàn)進(jìn)一步促進(jìn)了城市的繁榮與發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)城市的持續(xù)性、健康發(fā)展。市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析合晟尚圓研究——城市價(jià)值提升給予個(gè)舊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)有力的支撐城市基礎(chǔ)城市規(guī)模20平方公里固定資產(chǎn)投資突破50億城市發(fā)展方向精品化戰(zhàn)略決定房地產(chǎn)供應(yīng)增加城市規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃三片區(qū)組團(tuán)人口容量市區(qū)常住18萬(wàn)人產(chǎn)業(yè)規(guī)劃冶金/生物資源/化工/建材工業(yè)/商貿(mào)/旅游業(yè)決定房地產(chǎn)需求增加城市經(jīng)濟(jì)人均可支配收入城市居民1.6萬(wàn)人均GDP超4000美元決定客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期；各類(lèi)型物業(yè)需求增加；第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加速了商業(yè)、辦公物業(yè)的繁榮程度。二、個(gè)舊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析分布情況金湖尚城云錫俊園金水湖畔瑞函御景國(guó)際豪林新界天水灣安寓世家鑫和都傲博知城盛鑫大夏陽(yáng)光時(shí)代澰州華府景秀文華寶華豪庭大橋財(cái)富中心金湖片區(qū)分布：延金湖周邊分布特點(diǎn)：高尚居住區(qū)，主打金湖景觀產(chǎn)品：高層，小高層觀景物業(yè)代表項(xiàng)目：安寓世家金水湖畔御錦國(guó)際豪林新界瑞函新視界金湖尚城老城片區(qū)分布：延五一路、人民路周邊分布特點(diǎn)：樓層較高、密度較大產(chǎn)品：小高層+底商代表項(xiàng)目：傲博知城景秀文華渝州華府陽(yáng)光時(shí)代新景佳園耀城市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析主要集中在金湖周邊及城南老城區(qū)，大橋片區(qū)的舊城改造以及其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)促使老城升級(jí)，金湖周邊漸成為高檔居住區(qū)，1、金湖片區(qū)市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析項(xiàng)目名稱(chēng)安寓世家金水湖畔御錦國(guó)際豪林新界瑞函新視界金湖尚城開(kāi)發(fā)商安寓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司云南藝峰地產(chǎn)云南華寶齋紅河州秀峰房地產(chǎn)紅河瑞函房地產(chǎn)紅河動(dòng)佑開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.01.082011.5.212010.01.012010.5.222009.12.182010.10.4.入伙時(shí)間2012年11月30日1棟2012年底,8棟2013年5月2011年12月一期交房2011年12月1日2011年12月1日2011年8月1日價(jià)格區(qū)間臨街面：2790—4600/㎡湖景房：6000-8000元/㎡2680-4200/㎡

2800-3300/㎡2880-4400/㎡2900－3800/㎡3400——5300/㎡均價(jià)臨街：3800，臨湖：70003700/㎡3000/㎡3300/㎡3300/㎡4100/㎡

總套數(shù)一期440套1000戶(hù)16005001000600多套銷(xiāo)售率50%總20%37%90%

90%87%

銷(xiāo)售情況主要剩余湖景住宅貨包300余套賣(mài)出600余套剩余30余套一期開(kāi)四棟，二期開(kāi)景觀最優(yōu)的一棟復(fù)式樓主力戶(hù)型80-140㎡120㎡三房120-140㎡82-133㎡80-90㎡，140㎡

95—116㎡客戶(hù)情況普通用戶(hù)選擇臨街房高端客戶(hù)選擇湖景房個(gè)舊當(dāng)?shù)乜蛻?hù)周邊居住客戶(hù)項(xiàng)目周邊居住客戶(hù)周邊居住客戶(hù)個(gè)舊當(dāng)?shù)乜蛻?hù)金湖片區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依托“金湖”的自然景觀，以高層、小高層觀景洋房為主，在售的主要有安寓世家、金湖尚城、金水湖畔等。此片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格從2680—8000元/㎡之間，價(jià)格跨度大，主要價(jià)格集中在3300—4100元/㎡之間。市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析

安寓世家開(kāi)盤(pán)時(shí)間1月8日項(xiàng)目情況安寓世家位于金湖西路69號(hào)，原軍隊(duì)干休所地塊。占地面積10818㎡，建筑面積82577㎡，容積率6.81，綠化率38.22%。33層，總戶(hù)數(shù)747戶(hù)。集住宅、商業(yè)、休閑娛樂(lè)為一體的金湖沿線(xiàn)臨水商業(yè)住宅項(xiàng)目。銷(xiāo)售情況1月8日開(kāi)盤(pán)至今，街面住宅已售90%，臨湖面已售50%。分析價(jià)格過(guò)挺是銷(xiāo)售懈怠的主要原因在售市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析

金水湖畔開(kāi)盤(pán)時(shí)間5月21日（內(nèi)部）項(xiàng)目情況金水湖畔位于金湖東路三0八隊(duì)區(qū)域，總建筑面積201590平方米，容積率5.9，綠化率35%。項(xiàng)目背依老陰山，面對(duì)金湖，打造個(gè)舊湖生態(tài)片區(qū)低密度，高綠化的景觀社區(qū)。廣告推廣以公車(chē)、路牌、戶(hù)外為主。以醒目全綠色為主基調(diào)。廣告投放量大。銷(xiāo)售情況均價(jià)3700元，只開(kāi)始銷(xiāo)售1棟和8棟。銷(xiāo)售量占總體的20%。分析滯銷(xiāo)原因主要凸顯在項(xiàng)目定位推廣為“湖景大宅”但實(shí)際看湖能力低下。在客戶(hù)圈形成“假看湖”影響，減弱了客戶(hù)對(duì)其項(xiàng)目的信心。在售市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析

金湖尚城開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年10月4日項(xiàng)目情況位于金湖東路，州體育場(chǎng)、市第二中學(xué)。配套完善交通便利。建筑為5棟32高層。建筑面積8萬(wàn)平米。銷(xiāo)售情況均價(jià)4100元，只開(kāi)始銷(xiāo)售平層住宅。復(fù)式及寫(xiě)字樓因拆遷問(wèn)題還未動(dòng)工，預(yù)計(jì)將在明年4、5月推出分析尾盤(pán)階段，銷(xiāo)售速度緩慢，客戶(hù)對(duì)該項(xiàng)目信心薄弱點(diǎn)主要在棟間距過(guò)小等方面的問(wèn)題。在售市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析

御錦國(guó)際開(kāi)盤(pán)1月1日推出情況位于御景路。建筑面積約19萬(wàn)㎡，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)1600余戶(hù)，綠化率45%，3000㎡中央庭院景觀，14幢建筑樓間距最寬達(dá)50米。建成城北大型住宅區(qū)，采用封閉式社區(qū)管理。北結(jié)個(gè)舊科教區(qū)，東抵七層樓商圈。規(guī)劃25米寬的鄢棚路、御景路將與國(guó)防路、建設(shè)路等城市干道縱橫貫通。銷(xiāo)售情況該項(xiàng)目為中低產(chǎn)品類(lèi)型，目標(biāo)客戶(hù)為項(xiàng)目地周邊客戶(hù)為主，該項(xiàng)目推廣以新區(qū)開(kāi)發(fā)、性?xún)r(jià)比高為亮點(diǎn)，銷(xiāo)售平淡。分析

均價(jià)3000元/㎡銷(xiāo)售情況不佳，地理位置較為偏僻，交通不便利。在售市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析項(xiàng)目盛世佳園項(xiàng)目概況：

盛世佳園位于錫都隧道旁。產(chǎn)品情況一期：1、2棟。主力戶(hù)型（49.14平米戶(hù)型48套、74平米戶(hù)型90套、93.93平米戶(hù)型90套、105平米戶(hù)型25套、113、95平米戶(hù)型25套）認(rèn)籌情況2011年6月18日認(rèn)籌開(kāi)始，金卡2萬(wàn)元；繳納1萬(wàn)元辦理銀卡，“日進(jìn)百金”認(rèn)籌策略。至8月售卡200余張。認(rèn)籌中市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析除金水湖畔為持銷(xiāo)期以外，基本都處于尾盤(pán)階段普通物業(yè)均價(jià)3300元/㎡看湖物業(yè)均價(jià)5200元/㎡80-90㎡銷(xiāo)售相對(duì)較好，其次為100-120㎡最低價(jià)格在2680元/㎡,最高價(jià)格8000元/㎡（安寓世家湖景房）樓盤(pán)集中在2012年底入伙開(kāi)盤(pán)集中在前年底和去年初金湖片區(qū)小結(jié)2、老城片區(qū)（大橋片區(qū)）市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析項(xiàng)目名稱(chēng)地址物業(yè)類(lèi)型面積區(qū)間主力戶(hù)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間均價(jià)銷(xiāo)售情況備注龍騰福地個(gè)舊市寶華路別墅、洋房70—320㎡220㎡、120㎡2010年2月8日別墅：5000元/㎡洋房：3300元/㎡一期400多戶(hù)已售3/4共1500戶(hù)大橋財(cái)富中心中山路與大橋街交匯處住宅.商鋪72-180㎡129㎡8月27日4600元/㎡共400多套，已售200多套商業(yè)自持招商，具體業(yè)態(tài)未定森源陽(yáng)光時(shí)代大橋商業(yè)步行街正南面20米住宅.商鋪50-370㎡108㎡2007年4500元/㎡（目前均價(jià)）只剩5、6套小面積的戶(hù)型商業(yè)自持招商、暫定做休閑娛樂(lè)及超市渝州華府人民路中段大橋商業(yè)步行街對(duì)面住宅、商鋪64-166㎡116㎡、121㎡2011年6月4日4800元/㎡（目前均價(jià)）已售30%項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的是二期景秀文華人民路、中醫(yī)院對(duì)面高層住宅70—240㎡120㎡2011年1月20日4000元/㎡已售70%1239戶(hù)，車(chē)位300良黎.寶華豪庭寶華路、原個(gè)舊六中高層住宅40—250㎡80—90㎡2010.12.193300元/㎡尾盤(pán)，剩高樓層3棟、30層新景佳園2期個(gè)舊新冠小高層3600元/㎡只剩4、5套田園牧歌.耀城通青路住宅、商鋪84—112㎡2800—3700元/㎡尾盤(pán)大橋片區(qū)位于個(gè)舊城市發(fā)展的軸線(xiàn)區(qū)域，是僅次于金湖片區(qū)的第二大宜居區(qū)域。此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格主要集中在3600——4500元/之間，最高價(jià)格達(dá)到6700元/㎡（大橋財(cái)富中心三面采光戶(hù)型）各在售項(xiàng)目溢價(jià)幅度較大，個(gè)舊城市中心日漸稀缺的土地及便捷的城市生活配套是促使各項(xiàng)目溢價(jià)的主要因素。市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析項(xiàng)目大橋財(cái)富中心項(xiàng)目概況大橋財(cái)富中心項(xiàng)目位于個(gè)舊市大橋街，屬于商住綜合體。項(xiàng)目總占地面積為30000平方，總建筑面積約50000平米，建筑密度約40%，容積率7.1，主要由二棟27層高層建筑組成，以90㎡以上的大戶(hù)型為主，購(gòu)買(mǎi)人群定位較為高端。該項(xiàng)目推廣主題以再現(xiàn)大橋傳奇為主，廣告以紅色、牡丹、卷軸為基調(diào)充滿(mǎn)富貴和大氣。項(xiàng)目LOGO則是復(fù)古的大橋形象，充滿(mǎn)了懷舊的人文氣息。產(chǎn)品情況總套數(shù)：375戶(hù)；戶(hù)型：①面積區(qū)間：90—327.8㎡（頂層為躍層）；②層高：3米；③單元梯戶(hù)配比：待查；④戶(hù)型：90㎡精致兩房、160㎡大戶(hù)、190㎡以上躍層；⑤公灘面積：18—20%銷(xiāo)售情況8月27日開(kāi)盤(pán)，價(jià)格3300—6700元/㎡，價(jià)格區(qū)間跨度較大，最高價(jià)6700元/㎡為180㎡三面采光戶(hù)型。在售市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析

森源陽(yáng)光時(shí)代開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年10月4日項(xiàng)目情況四層為20000㎡的商業(yè)裙樓，三棟塔式住宅聳立裙樓之上。裙樓平面為4000/㎡。共600多套住宅。負(fù)一層為車(chē)庫(kù)，車(chē)位300多個(gè)。采用智能化物業(yè)管理，外墻采用奧運(yùn)鳥(niǎo)巢金屬氟碳涂料，具現(xiàn)代金屬質(zhì)感。銷(xiāo)售情況價(jià)格4000—6000元/㎡，現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)，剩20余套分析尾盤(pán)階段，銷(xiāo)售速度緩慢，客戶(hù)對(duì)該項(xiàng)目信心薄弱點(diǎn)主要在棟間距過(guò)小等方面的問(wèn)題。在售市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析在售

渝州府開(kāi)盤(pán)6月4日項(xiàng)目情況渝州府位于個(gè)舊市中醫(yī)院對(duì)面。占地面積A-1：2665.7㎡；A-2:1992㎡。建筑面積72000㎡。容積率7.99，綠化率25.4%。內(nèi)部景觀配套：屋頂花園，棋牌娛樂(lè)室。周邊配套：和平小學(xué)、中醫(yī)院、青年路菜市場(chǎng)等。周邊配套較為完善，地理位置優(yōu)越。推廣以打造“十分鐘”商圈為主。銷(xiāo)售情況均價(jià)4800元/㎡，房?jī)r(jià)較高。以四樓為例單價(jià)4800元/㎡，優(yōu)惠折扣9.8，折后單價(jià)為4704元/㎡。從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在銷(xiāo)售率為30%分析依仗區(qū)位優(yōu)勢(shì)，較高的銷(xiāo)售價(jià)格是其銷(xiāo)售率較弱的原因市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析在售

景秀文華開(kāi)盤(pán)1月20日項(xiàng)目情況位于個(gè)舊市人民路，占地26畝，總戶(hù)數(shù)1239戶(hù)，面積區(qū)間為70—240㎡，共20余種戶(hù)型。預(yù)計(jì)2013年初交房銷(xiāo)售情況開(kāi)盤(pán)均價(jià)3600，銷(xiāo)售率為70%現(xiàn)均價(jià)4000元/㎡分析傳統(tǒng)居住區(qū)，價(jià)格適宜，當(dāng)?shù)厝巳航邮芏雀呤袌?chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析在售

寶華豪庭開(kāi)盤(pán)2010年12月19日項(xiàng)目情況位于個(gè)舊市寶華路，占地9.3畝，共3棟30層高層住宅，總戶(hù)數(shù)493戶(hù)，面積區(qū)間為80—170㎡，今年底交房銷(xiāo)售情況開(kāi)盤(pán)價(jià)格2300—3800元/㎡，目前僅剩余少量高樓層產(chǎn)品分析目前剩余基本為最高樓層，價(jià)格漲至4000以上，樓層差價(jià)大是主要尾盤(pán)滯銷(xiāo)原因市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析主要依托城市中心完善的生活配套開(kāi)盤(pán)價(jià)格集中在2800——4800元/㎡商業(yè)主要以自持為主價(jià)格提升空間大，剩余產(chǎn)品基本進(jìn)行了不同程度的提價(jià)開(kāi)盤(pán)集中在去年底和今年初大多處于尾盤(pán)清掃階段老城片區(qū)小結(jié)市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析3、商業(yè)簡(jiǎn)況茶館、小賣(mài)部、窗簾服飾、復(fù)印、書(shū)店服飾、鞋店、餐飲通訊、建材、五金服飾、金融類(lèi)個(gè)舊商業(yè)主要集中在個(gè)舊市南市區(qū)的老城區(qū)及金湖沿線(xiàn)的金湖南路、金湖東路及金湖西路；老城區(qū)主要集中在人民路、五一路及金湖南路；業(yè)態(tài)主要以服飾、鞋帽、箱包及日用品為主；多以街鋪形式存在，有部分專(zhuān)賣(mài)店及商場(chǎng)。（1）商業(yè)區(qū)域分布分析市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析太陽(yáng)城商廈：一層業(yè)態(tài)有服飾、藥店、冷飲、通訊…二樓主要是窗簾奧龍世博：主要經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)類(lèi)服飾、鞋帽等新世紀(jì)購(gòu)物中心一層主要為藥類(lèi)；二樓平價(jià)百貨市場(chǎng)；三層為新知圖書(shū)城紅河州無(wú)假貨建材示范超市：主要經(jīng)營(yíng)建材類(lèi)相關(guān)業(yè)態(tài)海特家具城：超市、家私類(lèi)滇南溫州商貿(mào)城：一層主要是服飾、鞋類(lèi)、箱包；二層主要是家具類(lèi)鑫和都：引進(jìn)沃爾瑪，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行了一定的劃分（2）商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析個(gè)舊的商場(chǎng)分布較散，不集中，在營(yíng)商業(yè)中二層的經(jīng)營(yíng)狀況較差，商場(chǎng)層面積普遍較小。市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析（3）臨街商業(yè)租金調(diào)研位置經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積（㎡）月租金（元）租金價(jià)格（元/㎡/月）五一路與金湖南路交叉口鞋店306000--7000200--233奧龍與文化宮之間服裝204500--4800225—240金湖南路北側(cè)（美雅泰賓館對(duì)面）服裝、花店16150紅印超市對(duì)面茶業(yè)102000200紅印超市對(duì)面服裝103000300人民路與金湖南路交叉口冷飲42000500人民路服裝204000200金湖西路靠人民路段通訊15--163500218--233金湖西路中段通訊152000130-150火車(chē)站商場(chǎng)服裝10--30100-400金湖西路靠近客運(yùn)站附近建材、五金10--4080—100滇南溫州商貿(mào)城一樓服裝；二樓家具一層10—2080--115租金主要集中在150—230元/㎡之間。租金在金湖南路和人民路段較高；金湖西路靠近人民路一段租金水平最高，往北遞減，靠近客運(yùn)中心附近有所回升。市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析（4）商業(yè)個(gè)案調(diào)研大橋商業(yè)步行街（開(kāi)發(fā)商紅河綠海）一層77間租金50-60元/㎡

多數(shù)為服裝有少數(shù)網(wǎng)吧電玩室（售價(jià)10000元左右）二層100間左右租金35-45元/

㎡只有少數(shù)茶室、網(wǎng)吧(售價(jià)7000左右每平米)三層102間30-40元/

㎡

只有少數(shù)茶室網(wǎng)吧（售價(jià)3000左右每平米）二層三層環(huán)境差臟人流量小。大橋商業(yè)步行街個(gè)舊典型商業(yè)區(qū)域市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析個(gè)舊典型商業(yè)區(qū)域滇南溫州商貿(mào)城（溫州人開(kāi)發(fā)）整個(gè)商城共有1000間左右，其中15—20平米的占500間左右，一樓街鋪售價(jià)在1萬(wàn)左右每平米，里鋪3000—7000左右每平米30—40平米的占300間左右，10平米左右的有20間左右。租金在700—2000左右不等，按面積和地段出租一樓共350間左右二樓是全打通運(yùn)作，家具、美容院、電玩中心、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)。滇南溫州商貿(mào)城同一片區(qū)街鋪?zhàn)饨鸱只瘒?yán)重商場(chǎng)2層以上普遍經(jīng)營(yíng)不理想商業(yè)總體表現(xiàn)較亂，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)與管理金湖南路是城市商業(yè)集中之地，人流大，租金也最高個(gè)舊商業(yè)主要集中在老城區(qū)商場(chǎng)分布較為分散，且大多以經(jīng)營(yíng)服飾及家居用品為主商業(yè)小結(jié)市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析4、客戶(hù)群特征及需求分析需求面積偏舒適，多為本市區(qū)域公務(wù)員、企業(yè)中高薪職工、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶(hù)及部分外來(lái)人員。

舒適型2—3房主力需求：80—106㎡對(duì)應(yīng)總價(jià)：25—35萬(wàn)/套客戶(hù)群體：屬于傳統(tǒng)類(lèi)型產(chǎn)品，更多的是首次置業(yè)及部分二次置業(yè)客戶(hù)，滿(mǎn)足基本功能需求。豪華型3房主力需求：110—136㎡對(duì)應(yīng)總價(jià)：45—65萬(wàn)/套客戶(hù)群體：普遍為二次置業(yè)的改善型需求，注重生活品質(zhì)的中高收入人群，該人群所為公務(wù)員，企業(yè)中層管理者。奢華型3房&舒適型4房主力需求：140—164㎡對(duì)應(yīng)總價(jià)：70—90萬(wàn)/套客戶(hù)群體：注重生活環(huán)境的高品質(zhì)，追求居住環(huán)境的舒適度，該人群多為企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主。市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析產(chǎn)品力逐步提高，大規(guī)模、特色園林景觀、配套完善、戶(hù)型創(chuàng)新的產(chǎn)品將深受市場(chǎng)青睞

5、樓盤(pán)發(fā)展趨勢(shì)分析規(guī)模項(xiàng)目品牌能得到延伸的前提載體。能提供較為濃郁的品質(zhì)生活氛圍。目前市場(chǎng)未成氣候，但個(gè)別項(xiàng)目從中得到溢價(jià)能力代表項(xiàng)目：云錫俊園園林景觀幾棟樓為一組的圍合式園林組團(tuán)或有自然美景為依托的景觀項(xiàng)目。此類(lèi)產(chǎn)品隨市場(chǎng)變化，認(rèn)可度將不斷提升，溢價(jià)能力不錯(cuò)。代表項(xiàng)目：安寓世家創(chuàng)新戶(hù)型以110—126㎡為依托的創(chuàng)新戶(hù)型，在滿(mǎn)足居住需求前提下贈(zèng)送較大空間以供享受，升級(jí)生活品質(zhì)。目前個(gè)舊這種戶(hù)型創(chuàng)新力還未完全被激發(fā)，處于產(chǎn)品創(chuàng)新的初級(jí)階段。

代表項(xiàng)目：金湖尚居市場(chǎng)點(diǎn)、線(xiàn)、面深度分析高層建筑居多，小樓間距的高層建筑已經(jīng)成為解決個(gè)舊人口與土地矛盾的有效方法；房?jī)r(jià)以金湖為中心輻射；暢銷(xiāo)戶(hù)型基本以2房、3房為主，戶(hù)型設(shè)計(jì)以大客廳大陽(yáng)臺(tái)為特點(diǎn)；物業(yè)管理進(jìn)駐緩遲，個(gè)舊人對(duì)物業(yè)公司的選擇也沒(méi)有品牌意識(shí)；個(gè)舊房地產(chǎn)項(xiàng)目約20余個(gè)，大多處于尾盤(pán)階段，今年下半年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較少，主要是以消化存量為主；區(qū)位、產(chǎn)品較好的中小戶(hù)型產(chǎn)品銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯；市場(chǎng)上沒(méi)有精裝產(chǎn)品及寫(xiě)字樓物業(yè)推出，屬于市場(chǎng)空白；商業(yè)分布較為零散，同一路段商鋪?zhàn)饨鸩顒e較大，二樓以上商業(yè)經(jīng)營(yíng)困難；車(chē)位稀缺，價(jià)格直逼昆明。個(gè)舊房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)基于市場(chǎng)認(rèn)知后的思考1、市場(chǎng)對(duì)新項(xiàng)目的消化前期迅猛，后期發(fā)力不足2、產(chǎn)品同類(lèi)化嚴(yán)重3、近幾年市場(chǎng)放量巨大4、同一片區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)呈兩極分化？幾個(gè)難點(diǎn)合晟尚圓觀點(diǎn)：通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，差異化的營(yíng)銷(xiāo)手段，完善的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)體系提升產(chǎn)品附加值，樹(shù)立一個(gè)真正的現(xiàn)代化綜合物業(yè)標(biāo)桿！知本02以持續(xù)發(fā)展的理念1、項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析總用地面積：7737.37平方米凈用地面積：4803.07平方米總建筑面積：64623平方米計(jì)容積率面積：57130平方米商業(yè)面積：10778平方米住宅面積：46352平方米不計(jì)容積率面積：7493平方米其中地下室面積：7493平方米建筑密度：51%容積率：7.38綠化率：25%回遷面積：6340㎡實(shí)際可銷(xiāo)售住宅面積：40012㎡地塊現(xiàn)狀月牙井5.6米1、地塊西北角與東南角高低落差較大。2、地塊東面靠南段地面與寶華路面垂直落差約5.6米。存在問(wèn)題個(gè)舊城市商業(yè)核心區(qū)個(gè)舊居住核心區(qū)本案2、項(xiàng)目區(qū)位分析北南寶華門(mén)西勝利路、森源陽(yáng)光時(shí)代東寶華路、云廟、寶華公園3、周邊環(huán)境分析公園物業(yè)人民路、大橋財(cái)富中心本案五一路寶華路中山路勝利路大橋街4、交通分析通達(dá)性較好，三面臨路，有助于商業(yè)價(jià)值的提升。S:（優(yōu)勢(shì)）地塊位于個(gè)舊居住集中區(qū)，居住氛圍濃郁。地塊緊靠寶華公園、云廟、寶華門(mén)，具有歷史人文資源及休閑養(yǎng)生資源。地塊內(nèi)有約300年歷史的月牙井，當(dāng)?shù)卣J(rèn)知度較高。地塊周邊多條道路，交通便捷。項(xiàng)目緊鄰的“大橋財(cái)富中心”、“森源陽(yáng)光時(shí)代”與本項(xiàng)目的商業(yè)共榮經(jīng)營(yíng)有利于打造個(gè)舊的“第二商圈”。W:（劣勢(shì)）地塊大部分有附屬建筑物，且原居民未搬遷完畢。地塊存在較大高低落差，且東側(cè)一路之隔的云廟為省級(jí)保護(hù)文物，需做退讓?zhuān)w對(duì)規(guī)劃有限制。地塊南面為老舊建筑，環(huán)境較差，對(duì)項(xiàng)目景觀有一定影響。地塊三面道路環(huán)繞，對(duì)于居住有一定的噪音影響，且臨近有高層建筑，私密性較弱。O:（機(jī)會(huì)）錫都隧道的打通催生“工作在蒙自，生活在個(gè)舊”現(xiàn)象的出現(xiàn)，為個(gè)舊房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)潛在客戶(hù)。規(guī)劃的大橋片區(qū)是集商、住、貿(mào)、步行、休閑、購(gòu)物為一體的嶄新城市區(qū)域，隨著政府對(duì)大橋片區(qū)城改工程的啟動(dòng)，為本項(xiàng)目帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。個(gè)舊礦產(chǎn)豐富，從事礦業(yè)開(kāi)發(fā)的人群眾多，具有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。T:（威脅）受房地產(chǎn)調(diào)控新政的影響，個(gè)舊購(gòu)房著也出現(xiàn)持幣觀望。老城區(qū)臟亂差的社會(huì)形象難以在短時(shí)間內(nèi)徹底消除。個(gè)舊近年來(lái)土地供應(yīng)量大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。個(gè)舊目前眾多在售、即將銷(xiāo)售項(xiàng)目分流部分客源。5、地塊SWOT分析1、地塊位于個(gè)舊老城區(qū)（大橋片區(qū)），片區(qū)形象較弱，當(dāng)?shù)卣J(rèn)可度不高。2、地塊周邊目前商業(yè)不成熟，人氣不高，但結(jié)合現(xiàn)有周邊商業(yè)項(xiàng)目共同連片發(fā)展，未來(lái)潛力巨大。3、地塊被三條道路圍繞，雖私密性不高但出行便捷。4、地塊緊鄰休閑公園與歷史名跡，適宜養(yǎng)生。5、地塊距城市商業(yè)中心較近（步行10分鐘內(nèi)），便捷指數(shù)高。知本——地塊總結(jié)思破03以突破創(chuàng)新的宗旨01/關(guān)于概念性規(guī)劃的思考建議02/關(guān)于產(chǎn)品定位的思考建議03/關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考04/關(guān)于項(xiàng)目客戶(hù)群定位的思考05/關(guān)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的思考1、項(xiàng)目概念性規(guī)劃分析云廟大橋財(cái)富中心商業(yè)森源陽(yáng)光時(shí)代商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)12地塊為北低南高，高差大約10米，目前的規(guī)劃1棟為板式高層，2棟為點(diǎn)式高層，1棟的物業(yè)采光受到了2棟的遮擋，降低了板式樓的性?xún)r(jià)比，同時(shí)目前兩棟樓的布局沒(méi)有體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化，三面臨路的商業(yè)不能相互有效的互動(dòng)。由于項(xiàng)目地塊為南北狹長(zhǎng)型，且北低南高，所以對(duì)于東南區(qū)域的商業(yè)我司建議做成雙首層商業(yè)規(guī)劃。5.6米高低合晟尚圓建議一：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格古典中式風(fēng)格？整體風(fēng)格統(tǒng)一，且項(xiàng)目處于舊城區(qū)，周邊建筑破舊、沉悶，建議外立面運(yùn)用鮮亮色調(diào)，從而使項(xiàng)目從破舊的建筑中“跳”出來(lái)。外立面風(fēng)格建議為現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格。合晟尚圓建議二：現(xiàn)代中式高層外立面01/關(guān)于概念性規(guī)劃的思考建議02/關(guān)于產(chǎn)品定位的思考建議03/關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考04/關(guān)于項(xiàng)目客戶(hù)群定位的思考05/關(guān)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的思考項(xiàng)目產(chǎn)品定位：以人為本，適度超前空間建議提高舒適度，尋找舒適度與得房率的平衡。1、定位原則市場(chǎng)情況?舒適型、豪華型三房為市場(chǎng)主流、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系強(qiáng)?90~115平米的緊湊型品質(zhì)三房產(chǎn)品稀缺?高貴大氣而不失內(nèi)斂的建筑風(fēng)格稀缺?高品質(zhì)居住服務(wù)缺乏，社區(qū)安全與私密性得不到保障?小區(qū)環(huán)保、智能化、品牌交樓標(biāo)準(zhǔn)稀缺客戶(hù)接受程度具備舒適型居住功能的三房去貨速度快產(chǎn)品溢價(jià)基石個(gè)舊首個(gè)精裝修高尚住宅區(qū)本案創(chuàng)造最高溢價(jià)可從高端住宅、創(chuàng)新戶(hù)型、物業(yè)管理中延展

2、定位前提（一）產(chǎn)品類(lèi)型建議精裝修(公寓）住宅產(chǎn)品大戶(hù)型毛坯住宅產(chǎn)品考慮回遷安置3、物業(yè)發(fā)展方向首要目的：避免同類(lèi)質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，提升去化率。傳統(tǒng)毛坯產(chǎn)品VS精裝住宅產(chǎn)品類(lèi)型傳統(tǒng)毛坯產(chǎn)品精裝小戶(hù)型市場(chǎng)解析區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，小戶(hù)型擁有一定的市場(chǎng)空間8分區(qū)域內(nèi)精裝小戶(hù)型存在市場(chǎng)空白10分客戶(hù)群解析55%的改善型需求及首次置業(yè)+45%的投資置業(yè)均16分產(chǎn)品特性解析單價(jià)低、可根據(jù)喜好進(jìn)行裝修28分提包入住、即可出租收益、統(tǒng)一裝修成本低34分定位解析以產(chǎn)品地段、區(qū)域配套、戶(hù)型設(shè)計(jì)、文化概念5分地域優(yōu)勢(shì)、生活配套完善，對(duì)本土文脈的提煉、戶(hù)型設(shè)計(jì)3分營(yíng)銷(xiāo)模式解析銷(xiāo)售周期長(zhǎng)；銷(xiāo)售價(jià)格幅度空間提升?。划a(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)很難提煉；客戶(hù)群?jiǎn)我?分銷(xiāo)售周期短；客戶(hù)群廣；產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)豐富；價(jià)格提升空間較大7分收益解析總建筑面積（㎡）40012（不包含回遷面積）15分精裝28012；毛坯12000（預(yù)估）17分可實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元/㎡）4600精裝5800；毛坯4600預(yù)期收益總貨值（元）184055200217669600

差值33614400合計(jì)75分87分從直接受益看，精裝房可為業(yè)主節(jié)省大量時(shí)間精力，減少了精力和財(cái)力的浪費(fèi)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，由于集中采購(gòu)，可以用同樣的價(jià)格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性?xún)r(jià)比。從間接收益看，裝修房還能很大程度上提升其投資價(jià)值，真正實(shí)現(xiàn)即買(mǎi)即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。通過(guò)裝修方案，加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距。a、個(gè)舊在售項(xiàng)目面積區(qū)間分析項(xiàng)目名稱(chēng)面積主力戶(hù)型面積主力戶(hù)型盛世佳園44—113㎡93㎡—113㎡兩房、三房金水湖畔74—132㎡92—122㎡兩房、三房安寓世家90—242㎡97—119㎡兩房、三房金湖尚城70—230㎡120—130㎡三房龍騰福地70—320㎡120—220㎡三房、四房大橋財(cái)富中心72—180㎡90—129㎡兩房、三房森源陽(yáng)光時(shí)代商住樓50—370㎡108—130㎡兩房、三房渝州華府64—166㎡116㎡—121㎡兩房、三房景秀文華70—240㎡120㎡—130㎡三房良黎.寶華豪庭40—250㎡80—90㎡兩房御景國(guó)際70—166㎡89—138㎡兩房、三房新景佳園2期89—240㎡120—150㎡三房田園牧歌.耀城84—129㎡95—112㎡兩房、三房瑞函·新視界40—250㎡80—90㎡兩房紅河商業(yè)中心50—210㎡80—120㎡兩房、三房傲博知城70—150㎡80—112㎡兩房、三房（二）面積區(qū)間建議毛坯房面積區(qū)間為：80-110平米；120-140平米，主要集中在此區(qū)間。通過(guò)可變空間形式，通過(guò)控制面積控制總價(jià)，也間接抬高單價(jià)①銷(xiāo)售建筑面積：控制在50-130㎡，以70、90、110㎡三檔面積為主力，兩房變?nèi)繛檩o的100㎡②贈(zèng)送花園面積：8-15㎡不等的可變空間面積，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及性?xún)r(jià)比③產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議：建議小三房客廳開(kāi)間在3.9米，中三房4.2米，大三房4.5米b、本項(xiàng)目面積區(qū)間建議產(chǎn)品類(lèi)型面積區(qū)間（㎡）戶(hù)型比例（%）精裝住宅35——481室1廳1550——702室1廳3070——902室2廳55產(chǎn)品類(lèi)型面積區(qū)間（㎡）戶(hù)型比例毛坯住宅90——1103室2廳60110——1303室2廳25130——1504室2廳15(三）精裝產(chǎn)品戶(hù)型建議51㎡（躍層）40㎡86㎡127㎡緊湊型兩室兩廳合理規(guī)劃，突出性?xún)r(jià)比，體現(xiàn)總價(jià)優(yōu)勢(shì)。利用偷面積（入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)、飄窗）突出產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，每戶(hù)贈(zèng)送面積6-8㎡贈(zèng)送面積概念：n+1戶(hù)型（四）精裝修建議裝修成本：800元/㎡裝修風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約裝修色調(diào)：小戶(hù)型以暗紅加米色為主，大戶(hù)型以褐色加米黃為主裝修策略：1、用品質(zhì)感弱化產(chǎn)品的不足。2、更多的運(yùn)用擴(kuò)大空間感的材質(zhì)。3、利用材質(zhì)和色彩的變化表現(xiàn)出項(xiàng)目高貴的品質(zhì)。4、利用裝修細(xì)節(jié)表現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)風(fēng)格的尊貴感。1、門(mén)類(lèi)：天生門(mén)、隆盛興、一品富貴門(mén)2、地板：保耐特、北歐飛揚(yáng)、歐頓3、扣板：好太太、法獅龍4、櫥柜：（可以當(dāng)?shù)刂谱?、地?000元左右/米，吊柜500元左右/米）5、水斗和龍頭：摩恩簡(jiǎn)配6、瓷磚：名典瓷磚、依諾、冠珠7、潔具：心海伽藍(lán)、七匹狼8、小五金：阿波羅系列可采用國(guó)內(nèi)一、二線(xiàn)知名名牌用材參考精裝參考面積：120㎡風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約裝修成本：10萬(wàn)（不含軟裝、家具）面積：106㎡風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約（黑白色調(diào)為主的混搭個(gè)性）裝修成本：8.8萬(wàn)（不含軟裝、家具）門(mén)廳玄關(guān)餐廳客廳臥室衛(wèi)生間洗漱臺(tái)廚房萬(wàn)科金域緹香面積：106㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：850元/平米（不含軟裝、家具）酒店式入戶(hù)大堂——提高項(xiàng)目整體溢價(jià)能力

（5）毛坯大宅戶(hù)型建議空間建議—整體房型(1)生活外帶服飾、配件、雨具增多，玄關(guān)要求增多；(2)用餐與客廳的關(guān)系更加重視；(3)洗衣與晾衣空間的零距離；(4)主臥空間獨(dú)立化；(5)次臥空間主臥化。考慮35-45歲二次置業(yè)人群的生活習(xí)慣舒適型三室兩廳空間布局合理，高品質(zhì)的愜意生活。做到功能齊全，設(shè)計(jì)合理，空間尺度舒適，配合面積贈(zèng)送，設(shè)置三房送一房。將北向臥室報(bào)建成陽(yáng)臺(tái)，利用陽(yáng)臺(tái)算一半面積的優(yōu)勢(shì)，充分利用，拓展使用空間。該空間可由客戶(hù)自行處理，封閉后形成完整的房間空間。戶(hù)型創(chuàng)新點(diǎn)1——超大內(nèi)陽(yáng)作空中花園內(nèi)陽(yáng)臺(tái)作核心空中院落戶(hù)型創(chuàng)新點(diǎn)2

——交錯(cuò)式6米高觀景露臺(tái)交錯(cuò)6米挑高6米挑高露臺(tái)交錯(cuò)分布戶(hù)型創(chuàng)新點(diǎn)3

——拆卸式大進(jìn)深落地凸窗將凸窗外飄到1米進(jìn)深，高2.2米，設(shè)計(jì)成可拆卸的0.4米高假窗臺(tái)，窗臺(tái)可打掉并入室內(nèi)，達(dá)到擴(kuò)大室內(nèi)使用面積的效果。另外局部可以考慮使用轉(zhuǎn)角式步入式凸窗，進(jìn)一步擴(kuò)大可拆的面積。落地大凸窗拓展室內(nèi)空間戶(hù)型創(chuàng)新點(diǎn)4—灰空間2米陽(yáng)臺(tái)，錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，院落陽(yáng)臺(tái)大戶(hù)型：南向陽(yáng)臺(tái)的2米陽(yáng)臺(tái)，270度轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)大戶(hù)型：空中合院陽(yáng)臺(tái)頂層戶(hù)型：轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)中小戶(hù)型：錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)新風(fēng)系統(tǒng)——會(huì)自己“呼吸的房子”社區(qū)內(nèi)每戶(hù)家庭裝備新風(fēng)系統(tǒng)，不必開(kāi)窗換氣，室內(nèi)空氣也總是清新怡人，24小時(shí)不間斷新風(fēng)置換，新鮮濕潤(rùn)的空氣像森林鮮氧SPA，讓全家人享受自在、舒適和健康。（六）物業(yè)提升建議LOW-E中空玻璃——隔離紫外線(xiàn)，降低噪音。對(duì)住宅而言，室內(nèi)溫度的散失主要通過(guò)窗和門(mén)的傳導(dǎo)對(duì)流進(jìn)行熱量傳遞，聲音的內(nèi)外傳播也是如此。采用LOW-E中空玻璃可以有效隔離紫外線(xiàn)，降低室內(nèi)噪音，很多高檔住宅都會(huì)采用LOW-E中空玻璃。智能安防系統(tǒng)彩色樓宇對(duì)講系統(tǒng)/一鍵呼叫緊急按鈕/電子巡更彩色樓宇對(duì)講系統(tǒng)——可以實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講功能，由彩色管理主機(jī)、彩色單元門(mén)口機(jī)、彩色戶(hù)內(nèi)分機(jī)組成。該系統(tǒng)采用可視對(duì)講分機(jī)功能，通話(huà)前，主人可通過(guò)室外機(jī)傳輸來(lái)的彩色影像來(lái)對(duì)來(lái)訪者進(jìn)行確認(rèn)。一鍵呼叫緊急按鈕——在室內(nèi)客廳以及各個(gè)臥室配備”緊急按鈕“，當(dāng)家中有緊急事件發(fā)生，可實(shí)現(xiàn)一鍵呼叫物業(yè)管理中心求助。電子巡更系統(tǒng)——是保安人員按照設(shè)定的巡更點(diǎn)進(jìn)行保安巡邏的人機(jī)一體的防控體系。01/關(guān)于概念性規(guī)劃的思考建議02/關(guān)于產(chǎn)品定位的思考建議03/關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考04/關(guān)于項(xiàng)目客戶(hù)群定位的思考05/關(guān)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的思考利用所在的區(qū)域定位資源具備個(gè)舊其他任何片區(qū)所不具備的資源:

個(gè)舊大橋片區(qū)唯一的高尚居住區(qū)、龍脈之地、歷史名跡、特色山體公園、300年歷史古井等多重復(fù)合資源挖掘更深層次的價(jià)值開(kāi)發(fā)商擁有雄厚實(shí)力，足以提升市場(chǎng)高度雖然不是區(qū)域首個(gè)項(xiàng)目，但我們將會(huì)樹(shù)立一個(gè)新的高點(diǎn)，重新打造個(gè)舊的標(biāo)桿作品引領(lǐng)區(qū)域居住向高端化、國(guó)際化轉(zhuǎn)型。個(gè)舊首座城市中心高端化住宅地標(biāo)建筑它將成為個(gè)舊頂級(jí)的高端居住社區(qū)典范項(xiàng)目屬性定位大橋核心·云廟旁·精裝商住復(fù)合體個(gè)舊首席·文脈金地·傳世宅邸項(xiàng)目形象定位城市文化傳承稀缺、唯一性城市標(biāo)桿作品原則：第一、要能體現(xiàn)出項(xiàng)目作為高品質(zhì)樓盤(pán)的特征；第二、符合本項(xiàng)目客戶(hù)群定位；第三、利于項(xiàng)目后期的推廣認(rèn)知；第四、符合項(xiàng)目的居住理念，即生活方式，并能與項(xiàng)目的核心營(yíng)銷(xiāo)理念相聯(lián)系。案名建議鼎云·福澤園主推案名：01/關(guān)于概念性規(guī)劃的思考建議02/關(guān)于產(chǎn)品定位的思考建議03/關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考04/關(guān)于項(xiàng)目客戶(hù)群定位的思考05/關(guān)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的思考

個(gè)舊本地：政府公務(wù)員、本地小企業(yè)業(yè)主，企業(yè)中層員工、個(gè)體戶(hù)周邊區(qū)域：融入個(gè)舊城市生活圈，為子女提供良好的教育的客源為主個(gè)舊本地：城中心政府公務(wù)員，企業(yè)業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主周邊區(qū)域：融入個(gè)舊市生活圈的鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富群體外區(qū)域（蒙自及紅河州其他縣市）工作者，返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)及購(gòu)房群體、在外創(chuàng)業(yè)成功回家養(yǎng)老者

第一居所改善型居所投資與自住兼?zhèn)湟徊降轿换榉颗c教育改善升級(jí)異地置業(yè)投資升值結(jié)合項(xiàng)目情況，從購(gòu)房目的出發(fā)

自住型消費(fèi)群體描述：

他們屬于30－45歲之間的中高收入人群，已婚，并有1－2個(gè)小孩和年邁的父母，大多是企事業(yè)單位的管理層、政府公務(wù)員、以及中小私營(yíng)業(yè)主。他們具有一定的社會(huì)地位和豐富的思想內(nèi)涵。他們豁達(dá)開(kāi)朗，積極進(jìn)取，注重社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，思想開(kāi)放，容易接受新事物。他們?cè)概c子女父母同住，享受天倫之樂(lè)。他們關(guān)心父母、妻子、兒女，注重兒女的教育發(fā)展。他們個(gè)性鮮明并不過(guò)分張揚(yáng)，重視家庭生活質(zhì)量。中高收入，具有一定的社會(huì)地位。文化底蘊(yùn)深厚，有豐富的思想內(nèi)涵。70年代和80年代初期出生為主體，在其成長(zhǎng)階段經(jīng)歷了中國(guó)的巨變和高速發(fā)展階段。這一群體對(duì)新鮮事物的接受能力絲毫不弱于年輕人群，在一定層面上，其對(duì)新事物的理解能力更為透徹和理智。這一群體正是當(dāng)今中國(guó)社會(huì)的主流階層。目標(biāo)客戶(hù)群決定了本項(xiàng)目應(yīng)是精品住宅，有思想的創(chuàng)新型住宅。特點(diǎn)總結(jié)：看重市政片區(qū)規(guī)劃前景，且對(duì)該片區(qū)有一定認(rèn)知，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)及未來(lái)物業(yè)升值潛力感認(rèn)可。中型投資者為客戶(hù)主體。（一次性投資額在40-60萬(wàn)之間）

投資型客戶(hù)群體描述：

重要客戶(hù)核心客戶(hù)次要客戶(hù)補(bǔ)充客戶(hù)核心客戶(hù)：城區(qū)二次置業(yè)換房者；首次置業(yè)的教師和公務(wù)員重要客戶(hù)：從事礦業(yè)開(kāi)發(fā)的商人（老板）、企事業(yè)單位職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及被個(gè)舊氣候吸引的外來(lái)居住者次要客戶(hù)：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭補(bǔ)充客戶(hù)：州內(nèi)其他縣市客戶(hù)、投資者01/關(guān)于概念性規(guī)劃的思考建議02/關(guān)于產(chǎn)品定位的思考建議03/關(guān)于項(xiàng)目形象定位的思考04/關(guān)于項(xiàng)目客戶(hù)群定位的思考05/關(guān)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的思考區(qū)域價(jià)值工作在蒙自，生活在個(gè)舊，舒適的氣候吸引周邊地區(qū)人群遷徙居?。?011年“中國(guó)十佳綠色城市””中國(guó)人居范例獎(jiǎng)“；“世界錫都”，紅河州經(jīng)濟(jì)中心。投資價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)位價(jià)值距本案10分鐘的個(gè)舊商業(yè)核心區(qū)，作為本案配套，便捷指數(shù)高；與“大橋財(cái)富中心、森源陽(yáng)光時(shí)代商業(yè)共榮，打造個(gè)舊第二中心商圈；公園、歷史名跡相臨，區(qū)位歷史人文指數(shù)高。個(gè)舊首席精裝公寓，引領(lǐng)個(gè)舊居住潮流；雄偉建筑、現(xiàn)代潮流外立面，打造大橋片區(qū)地標(biāo)建筑；月牙井、寶華門(mén)、云廟……個(gè)舊城市記憶，認(rèn)知度超高。大橋片區(qū)舊城改造進(jìn)程帶來(lái)物業(yè)價(jià)值提升；個(gè)舊可發(fā)展土地的日漸稀缺，為物業(yè)未來(lái)的價(jià)值提升成為必然；錫都隧道的通車(chē)，讓蒙、個(gè)形成半小時(shí)生活圈，帶來(lái)物業(yè)價(jià)值的提升。城市魅力全城大配套稀缺產(chǎn)品，歷史文脈土地稀缺推動(dòng)升值潛力價(jià)格定位精裝宅邸均價(jià)：5800元/㎡毛坯大宅均價(jià)：4600元/㎡四層商業(yè)均價(jià)：9000元/㎡行銷(xiāo)04從名利雙收的角度1、銷(xiāo)售周期本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期我司力爭(zhēng)保底（即最長(zhǎng)周期）“10個(gè)月”完成總體量的90%以上！計(jì)算周期從項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)月起后推10個(gè)月。2、銷(xiāo)售周期模擬分解1—4月5—6月11月目標(biāo)2011年完成途徑銷(xiāo)售部籌建完畢正式開(kāi)放預(yù)約登記認(rèn)籌卡發(fā)售600張以上實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售至總貨量的60%戶(hù)外路牌、道旗出街覆蓋，活動(dòng)事件造勢(shì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)事件的分解，持續(xù)的開(kāi)展各種營(yíng)銷(xiāo)事件、活動(dòng)，并開(kāi)展各種體驗(yàn)活動(dòng)。10月認(rèn)籌銷(xiāo)售部開(kāi)放持續(xù)銷(xiāo)售7—8月12月下旬開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期熱銷(xiāo)期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售至總貨量的75%實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售至總貨量的85%以上9—10月尾盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售至總貨量的90%口碑營(yíng)銷(xiāo)，老帶新，全城派單覆蓋，重點(diǎn)單位拜訪2011年底開(kāi)盤(pán)（若能在今年底拿到預(yù)售證）2012年開(kāi)盤(pán)單月可完成所推出貨包的50%6—8月9—10月3月—4月目標(biāo)2012年完成途徑銷(xiāo)售部籌建完畢正式開(kāi)放預(yù)約登記認(rèn)籌卡發(fā)售1000張以上實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售至總貨量的70%戶(hù)外路牌、道旗出街覆蓋，活動(dòng)事件造勢(shì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)事件的分解，持續(xù)的開(kāi)展各種營(yíng)銷(xiāo)事件、活動(dòng)，并開(kāi)展各種體驗(yàn)活動(dòng)。2月認(rèn)籌銷(xiāo)售部開(kāi)放持續(xù)銷(xiāo)售11—12月5月開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期熱銷(xiāo)期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售至總貨量的80%實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售至總貨量的85%以上2013年1—2月尾盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售至總貨量的95%口碑營(yíng)銷(xiāo)，老帶新，全城派單覆蓋，重點(diǎn)單位拜訪2012年開(kāi)盤(pán)（若明年才能拿到預(yù)售證）開(kāi)盤(pán)單月可完成所推出貨包的80%3、推貨策略首要原則——以市場(chǎng)為核心，檢驗(yàn)放量標(biāo)準(zhǔn)！小步快跑，低開(kāi)高走。策略一：集中放量，槍機(jī)跑貨根據(jù)屆時(shí)市場(chǎng)狀況，如在項(xiàng)目銷(xiāo)售期間，市場(chǎng)上大規(guī)模（舊城改造）同類(lèi)型產(chǎn)品集中放量時(shí)，我們必須抓準(zhǔn)機(jī)會(huì)，提前集約釋放各個(gè)類(lèi)型產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)；即精裝與毛坯產(chǎn)品同時(shí)釋放。以達(dá)到快速去貨的目的。三種推貨策略策略二：毛坯先行、精裝獲利如屆時(shí)市場(chǎng)狀況良好，且沒(méi)有同類(lèi)項(xiàng)目面市銷(xiāo)售，與本項(xiàng)目形成不了一定的競(jìng)爭(zhēng)或客戶(hù)資源的搶奪，我們可以分組團(tuán)，分貨包的進(jìn)行產(chǎn)品逐步釋放，小步快跑，使得價(jià)格與利潤(rùn)最大化。1期貨包分解為毛坯產(chǎn)品/2期貨包分解為精裝戶(hù)型策略三：多重準(zhǔn)備，按需選擇針對(duì)90㎡以上戶(hù)型，同一產(chǎn)品制定精裝、毛坯兩種銷(xiāo)售模式及價(jià)格，屆時(shí)根據(jù)客戶(hù)需求可選擇毛坯或精裝。在推廣渠道受限的縣級(jí)城市，何種營(yíng)銷(xiāo)手法能讓市場(chǎng)為之一振思考？營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略關(guān)鍵詞：三力齊發(fā)、領(lǐng)舞錫都！產(chǎn)品力提升形象力提升鼎云·福澤園2.0升級(jí)版銷(xiāo)售力提升4、營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品形象力提升塑造營(yíng)銷(xiāo)中心“金”形象招牌口碑營(yíng)銷(xiāo)

制造新聞話(huà)題營(yíng)銷(xiāo)中心塑造項(xiàng)目形象招牌為營(yíng)銷(xiāo)中心度身打造與其尊貴品質(zhì)相匹配的形象招牌，使之成為項(xiàng)目形象在廣大受眾口中“代名詞”。項(xiàng)目形象招牌工地包裝塑造項(xiàng)目形象高度制造新聞話(huà)題（示例）業(yè)內(nèi)流言“鼎云集團(tuán)老板勢(shì)要打造個(gè)舊豪宅頂級(jí)產(chǎn)品”網(wǎng)絡(luò)傳言“傳說(shuō)云錫集團(tuán)內(nèi)部預(yù)定，導(dǎo)致鼎云·福澤園價(jià)格飆升”民間證言“鼎云·福澤園樣板房在交付時(shí)可作為交付標(biāo)準(zhǔn)參考”制造新聞話(huà)題銷(xiāo)售力提升體驗(yàn)中心客戶(hù)體驗(yàn)系統(tǒng)

客戶(hù)服務(wù)體系革命活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)閃動(dòng)錫都50大細(xì)節(jié)感動(dòng)錫都！

“一進(jìn)到這里我就不想走了！”體驗(yàn)中心創(chuàng)造立體的、人性化的、溫暖的、全新的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)組合應(yīng)包含五大要素：體驗(yàn)（Experience）情境（Environment）事件（Event）浸入（Engaging）印象（Effects）1）體驗(yàn)描述了公司要提供給顧客什么樣的體驗(yàn)；2）情境就是企業(yè)為顧客創(chuàng)建的“表演舞臺(tái)”，是體驗(yàn)產(chǎn)生的外部環(huán)境；3）事件是特指為顧客設(shè)定的一系列的表演程序；4）浸入是指要通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段使顧客真正浸入到企業(yè)所設(shè)計(jì)的事件中；5）印象是對(duì)體驗(yàn)給顧客留下的深刻和難忘的過(guò)程的看法。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)組合5E錫都前所未有的營(yíng)銷(xiāo)理念印象情境浸入5E體驗(yàn)體驗(yàn)事件1、門(mén)前預(yù)接待區(qū)2、模型區(qū)3、初次來(lái)訪客戶(hù)接待區(qū)（含視聽(tīng)展示區(qū)）4、深度客戶(hù)接待區(qū)及后期簽約客戶(hù)等待區(qū)5、銷(xiāo)售控制區(qū)6、后場(chǎng)辦公區(qū)7、會(huì)議室8、建材用料展示區(qū)9、項(xiàng)目背景形象墻售樓處功能體驗(yàn)五要素之一“體驗(yàn)”營(yíng)銷(xiāo)中心提檔升級(jí)3D虛擬看房——個(gè)舊首家數(shù)字體驗(yàn)式看房身臨其境了解房子，體驗(yàn)科技感官樂(lè)趣操作手法：在售樓部?jī)?nèi)搭建投影展示區(qū)及觸摸屏，利用3D虛擬技術(shù)制作樣板間數(shù)字模型及客戶(hù)操作系統(tǒng)，令購(gòu)房客戶(hù)有身臨其境的真實(shí)感受。數(shù)字模型營(yíng)銷(xiāo)中心提檔升級(jí)網(wǎng)絡(luò)虛擬營(yíng)銷(xiāo)中心——足不出戶(hù)體驗(yàn)項(xiàng)目主要針對(duì)客戶(hù)群體通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得外部信息習(xí)慣另外網(wǎng)絡(luò)覆蓋面大，沒(méi)有地域限制。操作手法：集：“三維全息實(shí)景、數(shù)字電子互動(dòng)沙盤(pán)、電子樓書(shū)、實(shí)景360度看樣板房、小區(qū)景觀、周遍環(huán)境、在線(xiàn)預(yù)定房、買(mǎi)樓銀行貸款按揭、樓盤(pán)文字圖象介紹”等等為主題的“虛擬售樓營(yíng)銷(xiāo)中心”。營(yíng)銷(xiāo)中心提檔升級(jí)鼎云·福澤園客戶(hù)體驗(yàn)體系聆賞嘗聞感包括：現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)樣板間音樂(lè)顧問(wèn)語(yǔ)態(tài)電話(huà)彩鈴包括：迎賓規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)展示服務(wù)展示包括：現(xiàn)場(chǎng)食品樣板間食物其他體驗(yàn)包括：現(xiàn)場(chǎng)鮮花現(xiàn)場(chǎng)香水樣板間花卉包括：現(xiàn)場(chǎng)軟包現(xiàn)場(chǎng)物料禮品贈(zèng)送營(yíng)銷(xiāo)中心提檔升級(jí)五要素之二“情境”外區(qū)形象導(dǎo)視：道旗、門(mén)頭……內(nèi)區(qū)形象導(dǎo)視：企業(yè)形象區(qū)，項(xiàng)目展示區(qū)，洽談區(qū)，茶水吧，活動(dòng)區(qū)，視聽(tīng)演示區(qū)……1、企業(yè)形象區(qū)2、項(xiàng)目展示區(qū)營(yíng)銷(xiāo)中心提檔升級(jí)4、茶水吧：杯子、飲水機(jī)、水壺3、洽談區(qū)：沙發(fā)、煙灰缸、茶幾、盆景、項(xiàng)目資料展架……營(yíng)銷(xiāo)中心提檔升級(jí)6、視聽(tīng)區(qū)：背投……5、活動(dòng)區(qū)：小型舞臺(tái)、互動(dòng)休閑區(qū)、上網(wǎng)區(qū)……簽約區(qū)：沙發(fā)茶幾辦公區(qū)：文件柜、辦公桌椅……營(yíng)銷(xiāo)中心提檔升級(jí)五要素之三“事件”營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)部活動(dòng)看房有禮活動(dòng)購(gòu)房抽大獎(jiǎng)周末特價(jià)房搶購(gòu)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)五要素之四“浸入”通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段使顧客真正浸入到企業(yè)所設(shè)計(jì)的事件中圍繞客戶(hù)資源平臺(tái)開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)工作俱樂(lè)部成交客戶(hù)新客戶(hù)以老帶新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)客戶(hù)資源平臺(tái)璀璨錫都名流會(huì)邀請(qǐng)對(duì)象：駐個(gè)舊企業(yè)高層、前期意向客戶(hù)、媒體記者活動(dòng)目的：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)在營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)舉行，體現(xiàn)項(xiàng)目品味?；顒?dòng)內(nèi)容：產(chǎn)品發(fā)布、模特走秀（項(xiàng)目認(rèn)籌啟動(dòng)）活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)天瞰活動(dòng)（毛坯大宅產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)）邀請(qǐng)客戶(hù)乘坐熱氣球從空中俯瞰項(xiàng)目個(gè)舊全景，從更高的角度（上帝視角）發(fā)現(xiàn)錫都之美【廣告配合】同時(shí)進(jìn)行航拍，配合電視廣告全部以空拍視角表現(xiàn)個(gè)舊樓市史無(wú)前例的模式，必將引起媒體、民眾的強(qiáng)烈關(guān)注目的是在聚集項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)人氣，在當(dāng)?shù)匾疝Z動(dòng)，為后面的銷(xiāo)售做好的開(kāi)端。同時(shí)，讓客戶(hù)親身感受到項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，居住環(huán)境?；顒?dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)目的：提升項(xiàng)目的知名度；為案場(chǎng)聚集人氣，提高來(lái)客來(lái)訪量和成交量?；顒?dòng)車(chē)型：蓮花、保時(shí)捷、林肯、悍馬等活動(dòng)內(nèi)容：從售樓處出發(fā)，在車(chē)體上標(biāo)注項(xiàng)目LOGO，圍繞我們的目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域進(jìn)行巡展。報(bào)名團(tuán)購(gòu)前10名(待定)的客戶(hù)，可享受乘坐名車(chē)駛往售樓處。活動(dòng)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)三天活動(dòng)地點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)中心名車(chē)開(kāi)盤(pán)（精裝修產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)）活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，家庭因素將成為目標(biāo)客群購(gòu)買(mǎi)時(shí)的重要因素?！镑攘μ?jì)劃”是針對(duì)目標(biāo)客群的夫人（相對(duì)時(shí)間充沛，善于社交）而形成的，通過(guò)美容、保養(yǎng)、著裝、時(shí)尚潮流等講座的形式獲得目標(biāo)人群家人的好感，從而影響最終購(gòu)買(mǎi)。魅力太太計(jì)劃——【魅力太太俱樂(lè)部】活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)五要素之五“印象”鼎云·福澤園客戶(hù)服務(wù)體系客戶(hù)滿(mǎn)意度制度專(zhuān)門(mén)的客服部門(mén)專(zhuān)職督導(dǎo)全程跟蹤與指導(dǎo)客戶(hù)滿(mǎn)意度制度通過(guò)滿(mǎn)意度調(diào)查回訪，有助于了解客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程、銷(xiāo)售、售后、物業(yè)等各環(huán)節(jié)是否滿(mǎn)意，了解客戶(hù)各方面的愿望和需求是否被滿(mǎn)足。對(duì)于樹(shù)立企業(yè)品牌形象至關(guān)重要?？蛻?hù)服務(wù)系統(tǒng)：接受咨詢(xún)：圍繞“購(gòu)房、簽約、入伙”等方面接

受咨詢(xún)；代客求解：對(duì)無(wú)法直接回答的問(wèn)題，先做記錄，再向?qū)I(yè)部門(mén)求證，然后給予客戶(hù)回復(fù)；受理投訴：如果您對(duì)我們的產(chǎn)品和服務(wù)不滿(mǎn)意，可直接將意見(jiàn)反饋給客戶(hù)服務(wù)中心；信息傳遞：圍繞項(xiàng)目的相關(guān)信息，客戶(hù)服務(wù)中心將及時(shí)通過(guò)手機(jī)短信、電話(huà)、傳真、信函或電

子郵件等方式向客戶(hù)傳遞?？蛻?hù)關(guān)懷：通過(guò)“工地開(kāi)放日、項(xiàng)目固定節(jié)日、定期回訪”等活動(dòng)的開(kāi)展，與客戶(hù)互通感情。營(yíng)銷(xiāo)中心提檔升級(jí)領(lǐng)先全城的酒店式物業(yè)服務(wù)面對(duì)面的軟性感知微笑外場(chǎng)主管、嚴(yán)謹(jǐn)周到的保安人員、溫馨的茶點(diǎn)服務(wù)、熱情的銷(xiāo)售接待、體貼的后續(xù)關(guān)懷服務(wù)置業(yè)顧問(wèn)保安人員外場(chǎng)主管營(yíng)銷(xiāo)中心提檔升級(jí)服務(wù)革命第一波營(yíng)銷(xiāo)中心“變身”酒店式大堂第二波外在形象是尊重客戶(hù)的開(kāi)始第三波給客人配套最專(zhuān)業(yè)的置業(yè)顧問(wèn)第四波珍惜客戶(hù)時(shí)間成本實(shí)行一對(duì)一預(yù)約看樓服務(wù)第五波看不見(jiàn)的服務(wù)第六波全息化的電腦演示在個(gè)舊城率先導(dǎo)入酒店式服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)將服務(wù)的心態(tài)滲透到房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心提檔升級(jí)鼎云·福澤園酒店式物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)服務(wù)傳遞系統(tǒng)其他接觸點(diǎn)廣告銷(xiāo)售拜訪樓宇裝修環(huán)境衛(wèi)生配套服務(wù)信譽(yù)及口碑內(nèi)、外部設(shè)施物業(yè)服務(wù)服務(wù)人員設(shè)備