自考資產(chǎn)評估考點總結(jié)

第一章總論

本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的

比重^^大。

第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

一、資產(chǎn)評估的概念

資產(chǎn)評估是市場發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。

資產(chǎn)評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟(jì)活動，它是市場經(jīng)濟(jì)條件下客觀存

在的經(jīng)濟(jì)范疇。在我國，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展，資產(chǎn)評估作

為社會性和公正性活動，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、資產(chǎn)流動等方面發(fā)揮了重要作

用，成為社會經(jīng)濟(jì)生活中新興的不可缺少的行業(yè)。

一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的

經(jīng)濟(jì)活動。具體地說，資產(chǎn)評估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資

料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序,

運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的過程。

通過對概念的解釋，可以看出，資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的

主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。

1、評估的主體是指資產(chǎn)評估的執(zhí)行者的操作者；

2、評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，即被評估的資產(chǎn)；

3、評估的特定目的是指資產(chǎn)評估為哪一項經(jīng)濟(jì)業(yè)

務(wù)服務(wù)；

4、評估的程序是按照法定的程序，它是規(guī)范科學(xué)進(jìn)行資產(chǎn)評估的必要條件；

5、評估的價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對不同的資產(chǎn)會有不同的價值

類型；

6、’科學(xué)的方法。同時，整個資產(chǎn)評估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的。

資產(chǎn)評估的要素是一個有機(jī)組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一

不可。而且，它們也是保證資產(chǎn)評估價值的合理性和科學(xué)性的重要條件。

二、資產(chǎn)評估的特點

充分理解和把握資產(chǎn)評估的特點，有利于進(jìn)一步

弄清資產(chǎn)評估的實質(zhì)，對于搞好資產(chǎn)評估工作、提高資產(chǎn)評估質(zhì)量具有重要意

義。一般來說，資產(chǎn)評估具有以下特點：

（一）現(xiàn)實性

現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時

點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。資產(chǎn)評估基準(zhǔn)期是指確定的資

產(chǎn)評估價值的基準(zhǔn)時間。由于各種資產(chǎn)都是處在不斷運動和變化中的，

資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價值也就不可能長期保持不變。因此，資產(chǎn)評估只

能是評估某——時點的資產(chǎn)，

它不能完全反嬴各個時期的資產(chǎn)狀況。為了科學(xué)實施資產(chǎn)評估，使評估結(jié)果具

有可解釋性，便于客戶和公眾對其合理利用，必須確定評估基準(zhǔn)期。評估基準(zhǔn)期

一般以“日”為基準(zhǔn)時點，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評估作業(yè)時間較接近的時期。

資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：

1、資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在作為評估的依據(jù)。

2、以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。

3、現(xiàn)實性強(qiáng)調(diào)客觀存在。

現(xiàn)實性主要把握兩點：時點和表現(xiàn)形勢。

（二）市場性

資產(chǎn)評估是來源于市場、服務(wù)于市場的活動，其市場性特點表現(xiàn)在市場活動中

的資產(chǎn)交易活動發(fā)生條

件下，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)做出評定估算和報告，并且這一估算

和報告結(jié)果必須接受市場檢驗。

（三）預(yù)測性

資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實?，F(xiàn)實的評估價值必

須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn),現(xiàn)實評估價值是不存在的。

因此，通常用未來預(yù)期收益折算來反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實價值，用預(yù)期使用年限和

功能來評估某類資產(chǎn)的價值，等等，這是預(yù)測性特點的現(xiàn)實表現(xiàn)。

（四）公正性

公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需

要，而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。這說明資

產(chǎn)評估的行為必須服務(wù)于當(dāng)事人進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)行為，必須滿足資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的需

要，而不是滿足某一個當(dāng)事方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點：

一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行

的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；

二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基

礎(chǔ)。

（五）咨詢性

咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身

并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)

業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。事實上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當(dāng)事人作為

要價和出價的參考，最終的成交價格取決于討價還價的本領(lǐng)。咨詢性除具有上述

有限法律責(zé)任這一含義以外，還有另一含義，

即資產(chǎn)評估是職業(yè)化專家活動，其表現(xiàn)是一定數(shù)量結(jié)構(gòu)的專家組成專業(yè)評估機(jī)

構(gòu)，形成專業(yè)化的社會分工，評估活動專業(yè)化、市場化了。這種專門化、市場化

的評估業(yè)擁有大量的資產(chǎn)市場信息，能夠更好地為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)化和實現(xiàn)服務(wù)。

三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別

資產(chǎn)評估有廣義和狹義之分，廣義的資產(chǎn)評估包括所有涉及資產(chǎn)價值的行為。

但是，理論的界定和實踐的運用中，我們所稱的資產(chǎn)評估是狹義的，反映的

是在產(chǎn)權(quán)變動、資產(chǎn)流動等資產(chǎn)特定行為下的估價過程。因此，資產(chǎn)評估與會

計計價具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）發(fā)生的前提條件不同會計學(xué)中的資產(chǎn)計價嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時

是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)

變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為

前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。明確這一區(qū)別，一方面說

明資產(chǎn)評估并不是、也不能夠否定會計計價的歷史成本原則，因為其發(fā)生的前提

條件不同；另一方面說明，在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的條件下，隨意對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評估,

以資產(chǎn)評估價值替代資產(chǎn)歷史成本計價的做法是缺乏理論依據(jù)的。如果隨意進(jìn)行

評估，不僅會破壞會計計價的嚴(yán)肅性，違背歷史成本原則，還會對企業(yè)的成本和

收益計算產(chǎn)生不利影響。當(dāng)然，資產(chǎn)計價有時也需要根據(jù)物價變動情況進(jìn)行評估。

（二）目的不同

簡單來說，會計學(xué)中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資

產(chǎn)的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用，

并以此作為取得收入和確定它在新的組織、實體中的權(quán)益的依據(jù)。同時，會計學(xué)

中資產(chǎn)計價的目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計信息，資產(chǎn)

評估價值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度。

資產(chǎn)評估的目的是交易者提供價值的參考依據(jù)；會計的目的是為經(jīng)營、管理者

或債權(quán)人提供經(jīng)濟(jì)信息的依據(jù)。

（三）執(zhí)行操作者不同資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的，只要涉及與

資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需要計價。資產(chǎn)評估則

是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機(jī)構(gòu)完成的。二者的操作

者不同。

當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值

為依據(jù)。但資產(chǎn)評估與會計計價畢竟是兩個不同的經(jīng)濟(jì)范疇，無論在理論上還是

實際工作中都必須明確區(qū)分。

例如，在投資活動過程中，甲企業(yè)投資給乙企業(yè)一項資產(chǎn)，資產(chǎn)評估對該項資

產(chǎn)進(jìn)行評定，收到該項資產(chǎn)時，它的價值是由評估價值入賬。這說明評估價值有

時也可作為會計計價的基礎(chǔ)和依據(jù)。當(dāng)然評估的時候也需要以會計資料為基礎(chǔ)進(jìn)

行，二者相輔相成。

第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象

一、資產(chǎn)的含義資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的客體。

什么是資產(chǎn)，卻不是輕易可以回答的問題。作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，有的是單

項資產(chǎn)，有的則是若干項資產(chǎn)的組合體；有的是某一資產(chǎn)的所有權(quán)，有的則是資

產(chǎn)的使用權(quán)，等等。我國的資產(chǎn)評估對象的確定，最初是以企業(yè)為主體進(jìn)行研究

的，當(dāng)然也不排斥各項獨立形態(tài)的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)等。就企業(yè)主體而言，會計學(xué)

中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期

會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。在《國際評估準(zhǔn)則》和美國的《專業(yè)評估實務(wù)統(tǒng)一準(zhǔn)則》

（USPAP）中，并沒有直接給出資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的定義，但卻明確地指出了作為資

產(chǎn)評估

對象的資產(chǎn)與會計學(xué)中的資產(chǎn)存在差異性。

對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個方面理解：

（一）資產(chǎn)是一種權(quán)利

面對眾多不同類型和形態(tài)的資產(chǎn)，要科學(xué)估算其價值，首先應(yīng)判斷其價值的簡

單理解就是有實物形態(tài)的資產(chǎn)是有形資產(chǎn)；沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，能夠發(fā)生作用

的資產(chǎn)是無形資產(chǎn)。

（二）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類

按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)

和整體資產(chǎn)。

單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)。整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲

利能力的資產(chǎn)綜合體。

作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，大多具有可確指的存在形態(tài)，可以單件、單臺地進(jìn)

行評估。例如，我們可以確切地評估廠房、機(jī)器設(shè)備的單項價值，但是，如

果不是變賣單項資產(chǎn)，而是把企業(yè)作為商品進(jìn)行買賣時。一般不能夠簡單地按

單項資產(chǎn)的評估價值總和來

交易，因而，就存在著有射于單項資產(chǎn)評估的整體資產(chǎn)評估。典型的整體資產(chǎn)

一般是一個企業(yè)，也可以是某一車間，或者是一組無形資產(chǎn)的綜合體。企業(yè)整體

資產(chǎn)不是企業(yè)各單項可確指資產(chǎn)的匯集，其價值也不等于各單項可確指資產(chǎn)價值

的總額，因為企業(yè)整體資產(chǎn)評估所考慮的是它作為一個整體資產(chǎn)的生產(chǎn)能力或獲

利能力，所以，其評估價值除了包括各單項可確指資產(chǎn)評估中的評估對象是評

估的基本要素，它是直接評估的客體。

業(yè)價值類型是指評估價值的含義，是評估價值質(zhì)的規(guī)定。價值類型在資產(chǎn)評

估業(yè)務(wù)中具有重要的作用，

4、企業(yè)聯(lián)營：企業(yè)聯(lián)營是指國內(nèi)企業(yè)、單位之間

第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型

以固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實

體的行為。

一、資產(chǎn)評估的特定目的

5、股份經(jīng)營：股份經(jīng)營是指資產(chǎn)占有單位實施股

資產(chǎn)評估的特定目的是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的份制經(jīng)營方式的行為，包括法

人持股、內(nèi)部職工持股、表現(xiàn)在：

1、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。資產(chǎn)評估價值是某項資

產(chǎn)在特定條件下的價值表現(xiàn)，其價值含義不同，結(jié)果也不一樣。而不是資產(chǎn)本的

資產(chǎn)價值以外，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽的價值。

（三）按資產(chǎn)能否獨立存在分類

按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

可確指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn)，前面所列示有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商

譽以外都是可確指的資產(chǎn)。不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在

的資產(chǎn)，如商譽。商譽是由于企業(yè)地理位置優(yōu)越、信譽卓越、生產(chǎn)經(jīng)營出色、勞

動效率高、歷史悠久、經(jīng)驗豐富、技術(shù)先進(jìn)等原因，能獲得的投資收益率高于一

般正常投資收益率所形成的超額收益，它不能脫離企業(yè)的有形資產(chǎn)單獨存在，所

以稱為不可確指的資產(chǎn)。

目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽。

（四）按資產(chǎn)的流動性分類

按資產(chǎn)的流動性可以分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。資產(chǎn)的流動性決定其變現(xiàn)性，

流動性越活，變現(xiàn)性就活，償債能力就活。流動性弱，變現(xiàn)性差，償債能力弱。

短期資產(chǎn)（如流動性）的變現(xiàn)性較活，而長期資產(chǎn)（如固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）的變現(xiàn)

性較弱。

經(jīng)濟(jì)行為。同樣的資產(chǎn)，因為評估的特定目的不同，其評估值也不相同。

資產(chǎn)評估的特定目的對資產(chǎn)評估的影響表現(xiàn)在兩個方面：

一是在什么樣的條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟(jì)行為時應(yīng)該評估和可以評估；

二是不同的經(jīng)濟(jì)行為決定了評估價值類型的差異，引致資產(chǎn)評估結(jié)果的差異。

我國資產(chǎn)評估實踐表明，資產(chǎn)評估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；

企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；抵押擔(dān)保；企業(yè)

租賃；債務(wù)重組等等。

1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)

讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。

2、企業(yè)兼并：企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、

購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資

格或改變法人實體的經(jīng)濟(jì)行為。

3、企業(yè)出售：企業(yè)出售是指獨立核算的企業(yè)或企向社會發(fā)行不上市股票和上

市股票。

6、中外合資、合作：中外合資、合作是指我國的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與外國

企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個人在我國境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營企業(yè)的行為。

7、企業(yè)清算：包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。

8、抵押：抵押是指資產(chǎn)占有單位，以本單位的資產(chǎn)作為物質(zhì)保證進(jìn)行抵押而

獲得貸款的經(jīng)濟(jì)行為。

9、擔(dān)保：擔(dān)保是指資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟(jì)行為擔(dān)

保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。

10、企業(yè)租賃：企業(yè)租賃是指資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式,

將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。

11、債務(wù)重組：債務(wù)重組是指債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決

同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項。

二、資產(chǎn)評估的價值類型

（一）價值類型的作用

身的特定價值和內(nèi)在價值。例如，一臺機(jī)器設(shè)備，用于投資行為的評估和用于

銷售變現(xiàn)行為的評估，其價值含義不同，評估值也不一樣。用于銷售變現(xiàn)行為，

該資產(chǎn)的使用價值取決于市場的交換條件和需求者對其使用價值的判斷；用于投

資行為的評估，則只是考慮該機(jī)器設(shè)備在新投資企業(yè)中是否有用及其有用程

度。顯然，這時需求者及其市場條件就會產(chǎn)生差異。

2、價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。價值類型

實際上是評估價值的一個具體標(biāo)準(zhǔn)，為了獲得某種標(biāo)準(zhǔn)的評估價值，需要通過

評估方法獲得。國際上通行的評估方法主要有三種：市場法、成本法和收益法。

在現(xiàn)實工作中，我國更多地采用的是成本法，市場法和收益法的應(yīng)用相對較少。

事實上，評估方法本身只是估算評估價值的一種

思路，價值類型確定后直接制約著方法應(yīng)用中各種指標(biāo)、參數(shù)的判斷和選擇。

3、明確評估價值類型，可以更清楚地表達(dá)評估結(jié)

果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。任何評估結(jié)果都是有條件的，不同的，

評估目的、市場條件決定其價值含義是不同的，評估價值也不相同。評估師在評

估報告中明確其提出的評估價值的類型，可以使委

托方更清楚地使用評估價值，這樣也可以規(guī)避評估師的責(zé)任。

（二）價值類型的類別收益現(xiàn)值類型適用的前提條件首先是資產(chǎn)要投入使用,

同時投資者投入的目的是為了預(yù)期收益。

對于市場價值的理解，應(yīng)著重從以下三個方面把握：

針對特定投資者評估某項投資的投資價值。與市場價值相比，投資價值是個人

的價值，它未必是市場價值。價值類型的種類或表述，有代表性的觀點有兩種:

一種是將價值類型分為現(xiàn)行市價、重置成本、收益現(xiàn)值和清算價格，這是我國理

論界比較早的具有代表性的觀點。另一種則是根據(jù)《國際評估準(zhǔn)則》，將價值類

型區(qū)分為市場價值以及市場價值以外的價值類型?，F(xiàn)在，第二種觀點在現(xiàn)實中得

到廣泛應(yīng)用。

一、是將價值類型分為現(xiàn)行市價、重置成本、收益現(xiàn)值和清算價格，這是我國

理論界比較早的具有代表性的觀點。

1、重置成本是指現(xiàn)實市場條件下，重新構(gòu)建一項全新資產(chǎn)所耗費的貨幣支出。

重置成本的前提是資產(chǎn)處于在用狀態(tài)，一方面反映資產(chǎn)已經(jīng)投入使用，另一方面

反映資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用，對所有者具有使用價值。

2、現(xiàn)行市價是指資產(chǎn)在公開市場上的售賣價格。

公開市場應(yīng)具備以下四個條件：（1）有自愿的買者和賣者；（2）買者和賣者的地

位平等；（3）買者和賣者都有獲得足夠市場信息的機(jī)會和時間（4）買賣雙方的交易

行為都是在自愿的、理智的，而并不是在強(qiáng)制的、受限制的情況下進(jìn)行的。

影響現(xiàn)行市價的主要因素有三個方面：

（1）基礎(chǔ)價格；（2）供求關(guān)系；（3）質(zhì)量因素。

3、收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值是根據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期獲利能力的大小，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)

率將未來的收益折現(xiàn)為現(xiàn)值。

4、清算價格：清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。清算價格一般

低于現(xiàn)行市場價格，這是由市場供求狀況決定的。

其一，因經(jīng)營失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，必然會急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣；

其二，這種交易活動只要取決于買方，占有主動權(quán)的買方必定極力壓低成交價

格，以從中獲取利益。清算價格一般取決于下列幾個因素：

（1）資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價格一般會大幅度低于其市場價格。一個具

有某一特殊屬性（使用價值）的財產(chǎn)對于所有者來講并不具有特殊價值。

（2）清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，

清算價格會越高。

二、是根據(jù)國際評估準(zhǔn)則，將價值類型區(qū)分為市場價值及市場價值以外的價值。

1、市場價值。關(guān)于市場價值的定義，無論《國際評估準(zhǔn)則》，還是美國的《專

業(yè)評估統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，以及

英國、澳大利亞的評估手冊等，盡管在一些詞匯表達(dá)方面有差異，但基本含義

是一致的。因此，我們可以直接采用《國際評估準(zhǔn)則》中的定義《國際評估準(zhǔn)則》

中，市場價值定義為：自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷

之后所達(dá)成的公平交易中某

項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不

受任何強(qiáng)迫壓制。

（1）公開和公平的市場條件。即所指市場價值是在公開和公平的市場條件下形成

的，市場條件不局限于某事件發(fā)生或某人發(fā)生，同時，當(dāng)事人是在信息充分掌握

的基礎(chǔ)上做出的。公開市場是指一個競爭性的市場，交易各方進(jìn)行變易的唯一目

的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，交易各方掌握必要的。市場信息，具備較為充

裕的時間，對被評估資產(chǎn)具有必要的專業(yè)知識,交易條件公開并且不具有排他性。

（2）當(dāng)事人是理性的。當(dāng)事人充分掌握信息，不受任何壓力，理性條件下做出的

選擇

（3）市場價值是價值估計數(shù)額。

除了市場價值以外，其他的價值類型種類繁多，各個國家也不一樣。根據(jù)現(xiàn)實

的必要性和可行性，主要還有在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、清算價格、

保險價值、課稅價值等。

2、在用價值。在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，該

價值類型重點反映了作為

企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的

最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。

3、投資價值。投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一

類投資者所具有的價值。這一概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的特

定投資者或某一類投資者結(jié)合起來。

在資產(chǎn)評估中，投資價值是依據(jù)其投資需求條件，

投資價值反映特定投資者與一項投資兩者之間的主觀

關(guān)系。雖然投資價值和市場價值參數(shù)可能相似，但它和市場價值在概念上不同。

如果投資者需求條件為市場典型條件，投資價值可能和市場價值相同。

4、持續(xù)經(jīng)營價值。持續(xù)經(jīng)營價值是指在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。持續(xù)經(jīng)

營價值假設(shè)現(xiàn)有資產(chǎn)將被用于產(chǎn)生未來現(xiàn)金流并且不會被出賣。投資者考慮持續(xù)

經(jīng)營價值，并將它與生產(chǎn)終止時的資產(chǎn)價值對比。如果持續(xù)經(jīng)營價值超過生產(chǎn)終

止時的生產(chǎn)價值，那么

進(jìn)行經(jīng)營是有意義的。

5、清算價格?！逅銉r格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。清算價格一般

低于現(xiàn)行市場價格，這是由市場供求狀況決定的。其一，因經(jīng)營失利而導(dǎo)致破產(chǎn)

的企業(yè)，必然會急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣；其二，這種交易活動只要取決于買方，

占有主動權(quán)的買方必定極力壓低成交價格，以從中獲取利益。

6、保險價值。保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建

成本。保險價值是保險單條款中記載或認(rèn)同的某項資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價值的一部

分損失。

7、課稅價值。是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所確定的價

值。

（三）價值類型的決定因素

價值類型問題一直是評估業(yè)界的焦點和難點。但至少已在下列方面達(dá)成共識：

一是價值類型是必需的；

二是資產(chǎn)評估過程開始就應(yīng)確定價值類型，價值類型

指導(dǎo)資產(chǎn)評估過程始終；三是每一種價值類型必須定義。

二者差異的原因。當(dāng)然，這樣并不是評估者對評估值就沒有責(zé)任了，其仍然應(yīng)

對形成評估值的因素及參數(shù)選擇方面負(fù)責(zé)。

清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商

或以拍賣方式在公開市場上出售。這種情況下的資產(chǎn)評估具有一定的特殊性，

（二）客觀性原則

客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)有充分的事實為依決定和影響價值類型的因素

是多方面的，但主要因素包括：

1、評估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）；2、市場條件；

3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。

上述三項因素是一個有機(jī)整體，核心問題是評估的特定目的，因為特定目的確

定以后直接影響市場條件，進(jìn)而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。比如，資產(chǎn)在發(fā)生售賣

的經(jīng)濟(jì)行為下，直接決定了市場中需求者的范圍。通常情況下，資產(chǎn)評估特定目

的不同，評估價值也不一樣，這種差異本身就是由于特定目的引致的價值類型不

同造成的。但需要進(jìn)一步說明的是，評估師也可以根據(jù)委托者的要求選擇價值類

型。一般地，企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)拍賣，我們可以選擇清算價格，但也可以根據(jù)委托

者要求選擇采用市場價值類型。根據(jù)對市場價值概念的分析，國際評估界似乎對

市場價值具有更大的偏好性，它是一種理想化的評估價值。當(dāng)然，價值類型選擇

不同，直接影響評估價值數(shù)額。而且，不同價值類型下的評估價值與實際資產(chǎn)交

易值的差異度是不同的。如果企業(yè)破產(chǎn)評估選用清算價格這種價值類型，實際處

置時，處置值和評估值差異就會很??；而如果選用市場價值類型時，處置值和評

估值差異就會較大?？梢?，同樣評估目的，不同價值類型的評估值所表現(xiàn)的實際

交易值與評估值的差異程度不同。強(qiáng)調(diào)說明的是，評估價值與資產(chǎn)交易值之間存

在差異是正常的現(xiàn)象，因為交易過程中的許多因素并非評估師所應(yīng)考慮的公開

市場是指發(fā)達(dá)與完善的市場條件。公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即

資產(chǎn)在市場上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效

用。所謂最大最佳效用是指資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律

上允許的用途。這種資產(chǎn)的最大最佳效用可以是現(xiàn)時的，也可以是潛在的。在評

估資產(chǎn)時，按照公開市場假設(shè)處理或作適當(dāng)調(diào)整才有可能使資產(chǎn)收益最大。資產(chǎn)

的最大最佳效用，由資產(chǎn)主體；具體特定條件以及市場供求規(guī)律所決定。

三、清算（清償）假設(shè)

適應(yīng)強(qiáng)制出售中市場均衡被打破的實際情況，資產(chǎn)評

估價值大大低于繼續(xù)使用或公開市場條件下的評估值。

在資產(chǎn)評估中，由于資產(chǎn)未來效用不同而形成了“三種假設(shè)在不同假設(shè)條件

下，評估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；

在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；在清算假設(shè)前提下要求評

估資產(chǎn)的清算價格。因此，資產(chǎn)評估人員在評估業(yè)務(wù)活動中要充分了解、

分析、判斷、認(rèn)定被評估資產(chǎn)最可能的效用，以便得出有效結(jié)論。

第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則

資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)

益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。包括兩個層次的

內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。

一、資產(chǎn)評估的工作原則

（一）獨立性原則

獨立性原則要求在資產(chǎn)評估過程擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作應(yīng)

始終堅持獨立的第三者立場。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)是獨立的社會公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)

業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響。評

估機(jī)構(gòu)和評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。

據(jù)。評估人員要從實際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在評估過程中排除人為因素

的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學(xué)的方法。評估的指標(biāo)具有客觀性，評

估過程中的預(yù)測、推理和邏輯判斷等只有建立在市場

和現(xiàn)實的基礎(chǔ)資料上，才具有意義。

（三）科學(xué)性原則

科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r

值類型和方法，制定科學(xué)的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。資產(chǎn)評估

方法的科學(xué)性，不僅在于方法本身，更重要的是必須嚴(yán)格與價值類型相匹配。價

值類型的選擇是以評估的特定目的為依據(jù)，它對評估方法具有約束性，不能以方

法取代價值類型，以技術(shù)方法的多樣性和可替

代性模糊評估價值類型的唯一性，影響評估結(jié)果的合理性。

另外，科學(xué)性原則還要求資產(chǎn)評估程序科學(xué)合理。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)不同，其評估

程序也有繁簡的差異。因此，應(yīng)根據(jù)評估本身的規(guī)律性和國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合

資產(chǎn)評估的實際情況，確定科學(xué)的評估程序。這樣才能既有利于節(jié)約人力、物

力和財力，降低評估成本；又有利于提高評估效率，保證評估工作順利進(jìn)行。

（四）專業(yè)性原則

專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)

評估機(jī)構(gòu)必須擁有一支由工程、技術(shù)、營銷、財務(wù)會計、法律和經(jīng)濟(jì)管理等多學(xué)

科的專家組成的資產(chǎn)評估專業(yè)隊伍；這支專業(yè)隊

伍的成員必須具有良好的教育背景、專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，這是確保資產(chǎn)評

估方法正確、評估結(jié)果公正的技術(shù)基礎(chǔ)。此外，專業(yè)性原則還要求資產(chǎn)評估行業(yè)

資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所

履行的系統(tǒng)性工作步

驟。資產(chǎn)評估程序由具體的工作步驟組成，不同的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)由于評估對象、

評估目的、資產(chǎn)評估資料收集情況等相關(guān)條件的差異，評估人員可能需要執(zhí)行不

同的資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟，但由于資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的共性，各種資產(chǎn)類型、

各種評估目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本程序是相同的。通過對資產(chǎn)評估基本

程序的總結(jié)和規(guī)范，可以有效地指導(dǎo)評估人員開展各種類型的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

資產(chǎn)評估程序有狹義和廣義之分，狹義的資產(chǎn)評估程序是從資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人

員接受委托開始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書結(jié)束。廣義的資

產(chǎn)評估程序是從承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項開始，到資產(chǎn)

評估工作檔案歸檔結(jié)

束。按照廣義的資產(chǎn)評估程序分析，資產(chǎn)評估程序包

括以下主要環(huán)節(jié)：

1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；

3、編制資產(chǎn)評估計劃；

4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；

5、收集資產(chǎn)評估資料；

6、評定估算；

7、編制和提交資產(chǎn)評估報告書；

8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。二、資產(chǎn)評估程序的重要性

資產(chǎn)評估程序的重要性表現(xiàn)在：

（一）資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資

產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證

資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員不論執(zhí)行何種資產(chǎn)類型、何

種評估目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，都應(yīng)當(dāng)履行必要的資產(chǎn)

評估程序，按照工作步驟有計劃地進(jìn)行資產(chǎn)評估。這樣做不僅有利于規(guī)范資產(chǎn)

評估機(jī)構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)行為，而且能夠有效地避免由于機(jī)構(gòu)和人員水平不同而導(dǎo)

致的在執(zhí)行具體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中可能出現(xiàn)的程序上的重要疏漏，切實保證資產(chǎn)評

估業(yè)務(wù)質(zhì)量。恰當(dāng)?shù)馁Y

產(chǎn)評估程序?qū)τ谔岣哔Y產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)水平乃至資產(chǎn)評估業(yè)整體業(yè)務(wù)水平具

有重要意義。另一方面，作為

一項專業(yè)性較強(qiáng)的中介服務(wù)工作，評估人員履行嚴(yán)格的評估程序也是贏得客戶

和社會公眾信任、提高評估行業(yè)社會公信力的重要保證。

（二）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價自查評估服務(wù)的重要依據(jù)

由于資產(chǎn)評估結(jié)論是相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行決策的重要

參考依據(jù)之一，因此資產(chǎn)評估服務(wù)必然引起相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)注，包括委托人、

資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評估報告

使用人、相關(guān)利益當(dāng)事人、司法部門、證券監(jiān)督及其他行政監(jiān)督部門、資產(chǎn)評

估行業(yè)主管協(xié)會以及社會公

眾、新聞媒體等。資產(chǎn)評估程序不僅為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

提供了必要的指導(dǎo)和規(guī)范，也為上述相關(guān)當(dāng)事方提供了評價資產(chǎn)評估服務(wù)的重要

依據(jù)，也是委托人、司法和行政監(jiān)管部門及資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會監(jiān)督資產(chǎn)評估機(jī)

構(gòu)和人員、評價資產(chǎn)評估服

務(wù)質(zhì)量的主要依據(jù)。

（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護(hù)自身合

法權(quán)益、合理抗辯的重

要手段之一O

它是資產(chǎn)評估人員防范風(fēng)險，在資產(chǎn)評估過程中，首先要履行好自己的程序。

例如社會上有些評估機(jī)構(gòu)

或評估人員沒有履行好程序，這并不是評估機(jī)構(gòu)和人

員單方面的責(zé)任，也有委托方與客戶之間的影響。

三、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容

（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項

明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項是資產(chǎn)評估程序的第一個環(huán)節(jié)，明確資產(chǎn)評估的對

象，業(yè)務(wù)所涉及的經(jīng)濟(jì)行為；資產(chǎn)評估的委托方和資產(chǎn)的占有方的基本情況。明

確基本事項時應(yīng)該明確其經(jīng)營地址、經(jīng)營執(zhí)照的范圍、性質(zhì)、主要涉及經(jīng)濟(jì)行為

的資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)等。例如，注冊資本有50萬，經(jīng)濟(jì)情況不太好，進(jìn)行資產(chǎn)評估時,

資產(chǎn)量突然與實際的資產(chǎn)量有很大的落差，此時就應(yīng)的了解資產(chǎn)現(xiàn)有的情況，或

在使用中的一些情況。目的是對這項資產(chǎn)有很好的確認(rèn)。主要勘察數(shù)量與規(guī)格型

號和技術(shù)狀況以及目前的使用情況等等。

四、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求另一種情況是無法履行就應(yīng)該終止資產(chǎn)

評估工作。有時進(jìn)行資產(chǎn)評估時會有很多資料、資產(chǎn)不能很

資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員在履行資產(chǎn)評估程序時，應(yīng)遵循以下基本要求：

好的提供相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明、存放證明、實際與清查表中不符的情況下，這時完

全有權(quán)利終止該項資產(chǎn)評估工作。

（五）收集資產(chǎn)評估資料

1、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行

收集資產(chǎn)評估資料要與被評估資產(chǎn)相協(xié)調(diào)。要根據(jù)評估對象收集相關(guān)資料。比

如要評估一輛車，要知業(yè)規(guī)定的范圍5、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程

序的組考慮資產(chǎn)的來源。評估資產(chǎn)中評估的對象是否真實存在。注冊資本有50

萬，賬上固定資產(chǎn)只有40萬，被評估資產(chǎn)為70萬元的固定資產(chǎn)，此時要考慮

70萬元的被評估資產(chǎn)是否存在資產(chǎn)評估的風(fēng)險。

（二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

切實規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。這是進(jìn)行資產(chǎn)評估必要的程序，它是規(guī)范和約束

雙方當(dāng)事人之間利益和責(zé)任的關(guān)系。首先要規(guī)定委托方、評估對象以及評估基準(zhǔn)

日的日期、評估的目的；雙方在執(zhí)行期間有什么樣權(quán)利和義務(wù)；規(guī)范資產(chǎn)評估過

程中的收費問題及費用的支付方式；報告出具的日期、份數(shù)。最后雙方當(dāng)事人蓋

章簽字具有法律效力。那當(dāng)然特殊情況可在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書中說明、披露。

（三）編制資產(chǎn)評估計劃

應(yīng)確定工作的期間、時間段、人員的配備、所需資料來源、何時接觸等相互協(xié)

調(diào)的過程。這是保證資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)能夠順利進(jìn)行、提高效率的重要保證。

（四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查

資產(chǎn)的現(xiàn)場勘察首先應(yīng)與對方進(jìn)行配合。一般情況應(yīng)先由對方出具資產(chǎn)評估清

查明細(xì)表，對于重要的資產(chǎn)應(yīng)與管理層或技術(shù)的維護(hù)層取得及時聯(lián)系，更好

道這輛車的型號、狀況等。

（六）評定估算

資料與現(xiàn)場勘察的結(jié)果進(jìn)行匯總、整理、評估。

評估是根據(jù)評估目的而言的，評估目的確定其價值類型，價值類型選用適當(dāng)?shù)?/p>

方法，根據(jù)收集到的資料的

數(shù)值依據(jù)，就可以得到評估價值也就是被評估資產(chǎn)的評估結(jié)果。

（七）編制和提交資產(chǎn)評估報告書

評估結(jié)果出來以后，就編制資產(chǎn)評估報告書。資產(chǎn)評估報告書是評估機(jī)構(gòu)提交

給委托方的重要的法律性文書，這時對于委托方來說表明資產(chǎn)評估工作基本結(jié)

束。

（八）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔

資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)行為，是市場條件下產(chǎn)生的業(yè)務(wù)。這項業(yè)務(wù)受市場檢驗如

果存在一些問題時，應(yīng)有充分的依據(jù)，這就表現(xiàn)在工作底稿、工作檔案中。

可以隨時查閱有充分的理由證明這個評估是中介性服務(wù)機(jī)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且

這個評估并沒有受到當(dāng)事人

權(quán)益的影響（是客觀公正的、所做出的評估結(jié)論是有事實依據(jù)的，到工作底稿

中都可查閱）所承接的主要業(yè)務(wù)范圍和職業(yè)風(fēng)險也各有不同，各資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)

當(dāng)結(jié)合本機(jī)構(gòu)實際情況，在資產(chǎn)評估基

本程序的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化等必要調(diào)整，形成本機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估程序制度，并在資

產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中切實可行，不斷完善。

2、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情

況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減

資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)而且僅當(dāng)在執(zhí)行必要資產(chǎn)評估程序后，

形成和出具資產(chǎn)評估報告書。

3、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員

及助理人員實施資產(chǎn)評估程序。

4、如果由于資產(chǎn)評估項目的特殊性，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資

產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)。如在損害賠償評估業(yè)務(wù)中評估對象已經(jīng)毀失，無

法進(jìn)行必要的現(xiàn)場勘查，或受到限制無法實施完整的資產(chǎn)評估程序，資產(chǎn)評估機(jī)

構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評估

報告書中明確披露這種狀況及其對資產(chǎn)評估結(jié)論可能具有的影響，必要時應(yīng)當(dāng)拒

絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作。

織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告

中予以披露。

第二章資產(chǎn)評估的基本方法

要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標(biāo)的確

定。第一節(jié)市場法

一、市場法的定義二、市場法運用的前提條件

三、用市場法評估資產(chǎn)的步驟和計算途徑四、運用市場法評估資產(chǎn)的程序

及其優(yōu)缺點一、市場法及其適用的前提條件

（一）市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資

產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法

目前是最簡單、最有效的方法。（二）市場法應(yīng)用的前提條件

1、需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；

2、被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集

的。二、運用市場法評估資產(chǎn)的步驟1、明確評估對象；

2、進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參

照物；

3、分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照

物；

4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較；5、分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。三、市

場法具體計算途徑（一）直接法

直接法是指在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，并依其

現(xiàn)行價格直接作為被評估資產(chǎn)評估價格的一種方法。

比如要評估某小區(qū)的一套房子，房子還沒有賣完，房子的價格可以按評估基準(zhǔn)

日的價格來確定，因為房子是完全相同的。（二）市價類比法

市價類比法是指評估資產(chǎn)時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在

公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差

異調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。其基本計算公式為：

評估價格=參照物價格+Z評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額-E參照物比評估

對象優(yōu)異的價格差額或者為：評估價格=參照物價格x（l土調(diào)整系數(shù)）不同的

資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。

四、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點（一）運用市場法評估資產(chǎn)的程序

1、明確評估對象。

2、進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參

照物。

3、分析整理資料并驗證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。

4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。（二）市

場法的優(yōu)缺點

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在：

1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得,

評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；

2、評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在：

1、需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對

比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；2、不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以

及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。第二節(jié)成本法

一、成本法及其適用的前提條件

二、成本法運用的形式及其各項指標(biāo)的估算三、運用成本法評估資產(chǎn)的程

序及其優(yōu)缺點一、成本法及其適用的前提條件

（一）成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價

值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

從資產(chǎn)評估成本法的概念來講，它是先確定它的重置成本，再扣減其各項損耗,

這個方法的理論依據(jù)有兩個：（1）資產(chǎn)的價值取決于成本，成本越高，評估價值

就越高；在確定資產(chǎn)價值成本時，重置成本與原始成本在價值再例如生產(chǎn)蘇丹

紅，生產(chǎn)出來的蘇丹紅用在食品行業(yè)國家是不允許的。機(jī)器設(shè)備的閑置不是設(shè)備

本身不能使用，而是國家規(guī)定不允許使用這種產(chǎn)品導(dǎo)致這種設(shè)備閑置而產(chǎn)生的貶

值是經(jīng)濟(jì)性貶值。

從資產(chǎn)成本法來確定其價值時，明確兩點：（1）資產(chǎn)的價值取決于它的成本；（2）

它的價值是一個變量，變量是由它的損耗決定的。

（二）采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件：1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；2、

形成資產(chǎn)價值耗費是必須的。

二、成本法運用的形式及其各項指標(biāo)的估算

1、基本公式可表述為：

被評估資產(chǎn)評估值=重置成本■?實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

2、運用成本法評估資產(chǎn)的步驟：

①確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

②確定被評估資產(chǎn)的使用年限；

③估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；

④計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

（一）重置成本的估算

1、重置核算法

2、物價指數(shù)法

3、功能價值法

4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

（1）重置核算法

是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形

式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

重置成本=直接成本+間接成本

（2）物價指數(shù)法

物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計

算公式為：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評估時物價

指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)

或者為：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x（l土物價變動指數(shù)）

（3）功能價值法

也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被

評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物

與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比

例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本X被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量

（二）實體性貶值及其估算

（三）功能性貶值及估算

（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

（五）成新率及其估算

三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

（-）運用成本法評估資產(chǎn)的程序1、確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限；3、估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；4、

計算確定被評估資產(chǎn)的價值。（二）成本法的優(yōu)缺點

采用成本法的優(yōu)點

1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；

2、有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；

3、在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參考物條件下可廣泛地應(yīng)用；

4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

采用成本法的缺點1、工作量較大；

2、以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分

析這種假設(shè)的可行性；

3、經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面準(zhǔn)確計算。

第三節(jié)收益法

一、收益法及其適用的前提條件

二、收益法應(yīng)用的形式

三、收益法中各項指標(biāo)的確定

四、運用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

一、收益法及其適用的前提條件

收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估

資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評

估方法。這里面估算被評估資產(chǎn)未來的預(yù)期收益，再將未來的預(yù)期收益以一定

的或者適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，折現(xiàn)成現(xiàn)值來確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評

估方法。這種方法里面不難看出，資產(chǎn)的價值取決于它的效用，也就是它未來

的預(yù)期收益，未來的預(yù)期收益越高，它的效用越大，資產(chǎn)評估的價值也就越高，

所以說資產(chǎn)的價值由它的使用價值來決定，體現(xiàn)在它未來的效用上。

二、收益法應(yīng)用的形式

（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況

（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況

三、收益法中各項指標(biāo)的確定

（一）收益額

收益額是未來預(yù)期收益。它根據(jù)資產(chǎn)帶來的效用

確定，但是往往在評估過程中，對資產(chǎn)未來的收益很難區(qū)分，例如資產(chǎn)不是單

獨帶來收益的，它不具有整

體的獲利能力。在這種情況下應(yīng)該有一個收益的分成比例問題，在評估無形資

產(chǎn)過程中，某一項技術(shù)或某一項專利，并不是說這項技術(shù)帶來的收益是產(chǎn)品帶來

的所有利潤，因為它還有有形資產(chǎn)。

(二)折現(xiàn)率和資本化率

1、無風(fēng)險報酬率

2、風(fēng)險報酬率(財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險)

包括財務(wù)風(fēng)險，主要是資金的問題；市場風(fēng)險，生產(chǎn)出來的產(chǎn)品在市場上是否

有競爭力；管理風(fēng)險是資產(chǎn)能不能達(dá)到它的最佳使用效果，如果達(dá)不到它的收益

也不好確定。帶來收益的能力很容易受到影響，導(dǎo)致資產(chǎn)不能正常使用，也可能

帶來風(fēng)險。無風(fēng)險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風(fēng)險報酬率是

根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定。

3、通貨膨脹率

(三)收益期限

是指資產(chǎn)發(fā)生效用的年限，可以根據(jù)國家規(guī)定的

一些年限來確定，還可以根據(jù)資產(chǎn)本身的情況來確定；還可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命來

確定。經(jīng)濟(jì)壽命并不是法定壽

命。比如我國規(guī)定車輛的報廢年限為15年，在確定它的收益期限時對于運營

車輛就可以按照15年的標(biāo)準(zhǔn)還剩多少年確定收益期限，但有一些車使用保管較

好，

幾年后還可以重新使用，注意它的收益期限是受什么樣的規(guī)定來限制的。再例

如淘汰的電腦還可以使用，在確定收益期限時還可用很長時間，但是它的效用發(fā)

揮已經(jīng)達(dá)到了它的經(jīng)濟(jì)壽命，不能夠滿足對它使用的需要。所以說對它的經(jīng)濟(jì)壽

命已經(jīng)到期。

三個指標(biāo)的收益額是和本身資產(chǎn)的效用是相對應(yīng)的，不能把別的資產(chǎn)的收益帶

入，這樣就會出現(xiàn)高的評估結(jié)果；折現(xiàn)率要考慮無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率；收

益期限主要考慮國家法定的年限和經(jīng)濟(jì)壽命。

四、運用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

(一)收益法評估資產(chǎn)的程序

1、收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；

2、計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；

3、預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；

4、將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。

(―)收益法的優(yōu)缺點

1、收益法的優(yōu)點

(1)能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；

(2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。

2、收益法的缺點

(1)預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；

(2)在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資

產(chǎn)評估。

第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系

(一)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、二、機(jī)器設(shè)備評估的特點

三、機(jī)器設(shè)備評估的程序

一、機(jī)器設(shè)備及其分類

（一）機(jī)器設(shè)備估的特點機(jī)器設(shè)備是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件

裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成

生產(chǎn)、加工、運行等功能或效用的裝置。

例如，電飯煲、冰箱、洗衣機(jī)都屬于機(jī)器設(shè)備的

范疇。

從其自身特征以及評估需要，可以看出機(jī)器設(shè)備的特點：1、單位價值高、

使用期限長；

2、價值高低與所處地域不具有直接關(guān)系；

3、機(jī)器設(shè)備中依附著無形資產(chǎn)；

更新越快的資產(chǎn)，依附的無形資產(chǎn)的價值就越高，考慮機(jī)器設(shè)備評估過程中，

應(yīng)考慮依附著無形資產(chǎn)的條件。技術(shù)含量比較高的機(jī)器設(shè)備，更新速度相對較快,

而且在評估時，高無形資產(chǎn)的價值量也不一樣，

如果某一項機(jī)器設(shè)備中依附著無形資產(chǎn)價值較低，而且技術(shù)含量較低時，這項

設(shè)備往往更新速度較慢，而且它的價值受無形資產(chǎn)的影響較小。例如電腦更新速

度快；錘子更新速度慢。

機(jī)器設(shè)備評估應(yīng)考慮它包含的無形資產(chǎn)的因素，

這直接影響它的價格。

4、機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代較快。

因為它里面包含某些無形資產(chǎn)和技術(shù)，只要技術(shù)更新，機(jī)器設(shè)備就應(yīng)更新。技

術(shù)更新，機(jī)器設(shè)備的價

值受到很大影響，兩者都更新會使它的使用價值更好的、更有效的發(fā)揮，為機(jī)

器設(shè)備使用價值的發(fā)揮帶來很大的推動性，并使機(jī)器設(shè)備的效用發(fā)揮到最大限

度。

（二）機(jī)器設(shè)備的分類

1、按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類；

國家技術(shù)監(jiān)督局在9994年1月24日頒發(fā)了《固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)與代碼》

（GB/T14855-94）,根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)機(jī)器設(shè)備分為：（1）通用設(shè)備；（2）專用設(shè)備；（3）交

通運輸設(shè)備；（4）電氣設(shè)備；（5）電子及通信設(shè)備；（6）儀器、儀表、計量標(biāo)準(zhǔn)器具

及工具、衡器。該標(biāo)準(zhǔn)中對上述六類設(shè)備都列出了詳細(xì)目錄。

應(yīng)清楚哪些是通用設(shè)備，哪些是專用設(shè)備。

專用設(shè)備是專門根據(jù)某一項工程或任務(wù)而制造的設(shè)備。如天車、手風(fēng)鉆。

2、按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類；

（1）生產(chǎn)經(jīng)營用機(jī)器設(shè)備，指直接生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的機(jī)器設(shè)備，包括生產(chǎn)工藝設(shè)備

輔助生產(chǎn)設(shè)備、動力能源設(shè)備等；

（2）非生產(chǎn)經(jīng)營用機(jī)器設(shè)備，指在企業(yè)所屬的福利部門，教育部門等非生產(chǎn)部門

使用的設(shè)備。

（3）租出機(jī)器設(shè)備，指企業(yè)出租給其他單位使用的機(jī)器設(shè)備。

（4）未使用機(jī)器設(shè)備，指企業(yè)尚未投入使用的新設(shè)備、庫存的正常周轉(zhuǎn)用設(shè)備、

正在維修改造尚未投入使用的機(jī)器設(shè)備等；

（5）不需用機(jī)器設(shè)備，指已不適合本單位使用、待處理的機(jī)器設(shè)備；

(6)融資租入機(jī)器設(shè)備，指企業(yè)以融資租賃方式租入使用的機(jī)器設(shè)備。

3、按機(jī)器設(shè)備的組合程度分類；

可分為：⑴單臺設(shè)備(獨立設(shè)備)(2)機(jī)組，如柴油發(fā)電機(jī)組等；(3)成套設(shè)備(包

括生產(chǎn)線)，由若干不同設(shè)備按生產(chǎn)工藝過程依次排序聯(lián)結(jié)，形成一個完整或主

要生產(chǎn)過程的機(jī)器體系，如合成氨成套設(shè)備、膠合板生產(chǎn)線等。

4、按機(jī)器設(shè)備的來源分類。

通常可分為自制設(shè)備和外購設(shè)備兩種。

二、機(jī)器設(shè)備評估的特點

1、一般不具有獨立的獲利能力；

對于獨立的獲利能力情況下，應(yīng)屬于整體資產(chǎn)的范疇，對于資產(chǎn)評估資產(chǎn)的機(jī)

器設(shè)備，一般屬于單項資產(chǎn)的范疇，而且單臺單件的機(jī)器設(shè)備往往不具有獲利能

力。

2、整體性的機(jī)器設(shè)備評估時應(yīng)該考慮相互對價值

的影響；在評估一項機(jī)器設(shè)備時，應(yīng)考慮它們之間相互影

響、作用的情況。例如評估一輛車時，應(yīng)考慮各方面相互協(xié)調(diào)的關(guān)系，整體確

定這輛車值多少錢。同時要考慮它們之間相互影響的程度，從經(jīng)濟(jì)技術(shù)方面應(yīng)體

現(xiàn)共現(xiàn)原則。

3、個體貶值差異性較大，確定貶值時應(yīng)單臺單件進(jìn)行；

在確定機(jī)器設(shè)備評估時，應(yīng)單臺、單件進(jìn)行，而不能批量或按同一類型進(jìn)行，

以免影響價值的準(zhǔn)確性，

因為每一個機(jī)器設(shè)備的價值改變規(guī)律、損耗程度、貶值規(guī)律都不同，個體性差

異較大，要注意這些問題。

4、考慮其功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。

在機(jī)器設(shè)備評估過程中，不僅僅考慮它的實體性貶值，因為機(jī)器設(shè)備中依附著

許多無形資產(chǎn)，存在無形資產(chǎn)就存在功能性賬值。功能性貶值是技術(shù)相對落

后而造成的一種貶值，經(jīng)濟(jì)性貶值是由機(jī)器設(shè)備以外的環(huán)境引起的。例如宏觀

政策因素、或國家的一些調(diào)控措施，都能引起機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值。

三、機(jī)器設(shè)備評估的程序

1、明確評估目的；

2、清查機(jī)器設(shè)備，明確評估對象；

(1)賬實相符；

(2)明確評估的是單臺設(shè)備還是組合設(shè)備；

(3)機(jī)器設(shè)備與流動資產(chǎn)中低值易耗品的范圍，做到不重不漏。低值易耗品與機(jī)

器設(shè)備的差別并不大，

只是有可能在價值量有高低問題。

3、對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行鑒定，確定其適用性、可用性及主要技術(shù)參數(shù)；

4、研究確定評估方法，搜集相關(guān)信息資料；5、評定估算，撰寫評估報告。

對于評估操作中，每一步的環(huán)節(jié)都有嚴(yán)格要求。如明確評估目的，應(yīng)由委托方

與評估機(jī)構(gòu)雙方進(jìn)行討論確定，確定的依據(jù)是機(jī)器設(shè)備將要發(fā)生的行為，而不是

沒有目的的評估。同一項資產(chǎn)在不同的評估目的情況下，價值是不同的。

第二節(jié)機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定

一、機(jī)器設(shè)備的核查

評估人員在評估機(jī)器設(shè)備時，要根據(jù)評估目的的要求對被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行

必要的核查，以確定機(jī)器設(shè)備的客觀存在。機(jī)器設(shè)備核查的方式可分為逐項清查

和抽樣核查兩種。

（一）逐項清查

逐項清查是評估人員依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所有被評估機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐

臺清點、核實，分別考察每一臺設(shè)備的實物狀態(tài)，確定實體性貶值、功能性

貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計算評估值。不一定任何評估都采取逐項清查，相對機(jī)器

設(shè)備數(shù)量較少時，逐項清查

是很必要的。

（二）抽樣核查

抽樣核查是在滿足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理，將被評

估機(jī)器設(shè)備分成不同的

類別，按照每一種類別進(jìn)行隨機(jī)抽樣的方式進(jìn)行核查的方法。

這種方法考慮到被評估資產(chǎn)、評估對象、機(jī)器設(shè)備、品種數(shù)量相對較多，評估

目的的要求而采用的一

種方法。能夠滿足核查和評估目的的要求。

在數(shù)量較少、單臺的機(jī)器設(shè)備獨立時可采取逐項清查；數(shù)量較多時可采取抽樣

核查方法，同一類、同一型號的可采取抽樣方法。

二、機(jī)器設(shè)備的鑒定

機(jī)器設(shè)備鑒定的目的是通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價值判斷提供依據(jù)。

設(shè)備的價值與它的存在狀態(tài)密切相關(guān)，如設(shè)備的

磨損程序、生產(chǎn)能力、加工精度、安裝方式等。評估人員在對設(shè)備進(jìn)行鑒

定之前，首先要明確評估對象的范圍、評估目的、擬采用的評估方法，制定設(shè)備

鑒定方案。

（一）宏觀鑒定

宏觀鑒定是對機(jī)器設(shè)備在整個生產(chǎn)過程中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。宏觀鑒定主要

解決下列問題：企業(yè)制造或生產(chǎn)何種產(chǎn)品；產(chǎn)品是如何生產(chǎn)的；企業(yè)的生產(chǎn)能力。

為實現(xiàn)這一目的，在為宏觀鑒定搜集數(shù)據(jù)資料時，應(yīng)考慮下列內(nèi)容：

1、企業(yè)名稱和地址；幾個方面：18、設(shè)備的設(shè)計制造品質(zhì)等。2、設(shè)

備運雜費；

2、生產(chǎn)購建日期；1、設(shè)備名稱；初次進(jìn)行調(diào)查和記錄時，應(yīng)采集相關(guān)

的數(shù)據(jù)資料，對被評估的機(jī)器設(shè)備多與管理和維護(hù)機(jī)器設(shè)備的人員

3、設(shè)備基礎(chǔ)費；

3、生產(chǎn)產(chǎn)品名稱，列出生產(chǎn)工序的名稱及簡要說明；

2、設(shè)備型號；

多方面交流，才能更好地了解機(jī)器設(shè)備的性能、質(zhì)量、現(xiàn)狀因素，以便在評估

工作中做出更好的分析、判斷。

4、設(shè)備安裝費；

4、設(shè)備數(shù)量；

5、生產(chǎn)能力、包括設(shè)計能力、額定及實際的均衡生產(chǎn)能力；

6、設(shè)備維修狀況、維修方式及維修費用；大修理間隔期及每次維修所需要時

間；

7、日產(chǎn)能力和工作時間；

8、原材料供應(yīng)情況；

9、產(chǎn)成品或半成品銷售渠道及市場需求情況；

10、每臺設(shè)備的燃料、動力消耗；

11、自動化程度；

12、役齡，即賬面年限和有效壽命；

13、安全、環(huán)何及輔助設(shè)施情況；

14、收益或虧損，或虧損原因。

以上數(shù)據(jù)一般應(yīng)搜集過去3?5年的資料。

（二）微觀鑒定

微觀鑒定是辯識設(shè)備個別性特征的過程，主要是針對單臺設(shè)備。一般來講，微

觀鑒定的內(nèi)容包括以下

3、設(shè)備規(guī)格；

4、生產(chǎn)廠家；

5、出廠日期、投入使用日期；

6、設(shè)備技術(shù)參數(shù)；

7、傳動類型及傳動系統(tǒng)狀況；

8、動力系統(tǒng)狀況；

9、控制系統(tǒng)狀況；

10、工作裝置狀況；

11、安裝基礎(chǔ)、供水、供電、供汽及其他輔助設(shè)施及費用；

12、設(shè)備的設(shè)計生產(chǎn)能力和實際生產(chǎn)能力；

13、設(shè)備精度；

14、設(shè)備的主要部件情況；

15、設(shè)備的工作負(fù)荷，班次；

16、設(shè)備的工作環(huán)境；

17、設(shè)備的維修保養(yǎng)情況；

（三）判斷性鑒定

判斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機(jī)器設(shè)備的有關(guān)

指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。

這些指標(biāo)包括設(shè)備的新舊程序、剩余經(jīng)濟(jì)壽命等。這些判斷性鑒定主要用于觀

察在不同使用狀態(tài)下機(jī)器設(shè)

備的新舊（磨損）程度。

對于宏觀鑒定、微觀鑒定、判斷性鑒定各自發(fā)揮的功能不同，在對機(jī)器設(shè)備進(jìn)

行鑒定時，三種鑒定應(yīng)

在相互并存、相互補充的情況下進(jìn)行。

機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定是很重要的環(huán)節(jié)，為以后的評估打下基礎(chǔ)。進(jìn)行充分、

詳細(xì)的核查與全面的鑒定后，就具有了評估過程中需要的一些參數(shù)與指標(biāo)。

第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的成本法

機(jī)器設(shè)備評估的成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶

值來估測機(jī)器設(shè)備評估

值的方法。成本法可以用公式表示為：

機(jī)器設(shè)備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

一、機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成

1、購買價；

5、建設(shè)單位管理費；

6、建設(shè)單位臨時設(shè)施費；

7、工程監(jiān)理費；

8、研究實驗費；

9、勘察設(shè)計費；

10、工程保險費；

11、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費；

12、施工單位遷移費；

13、建設(shè)期資金成本；

14、其他合理費用。

總體來說包括購買費、運輸費、安裝調(diào)試費。

二、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算

其評估思路是：

評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

（一）重置成本（全價）的測算

1、按復(fù)原重置成本評估一、運用市場法評估機(jī)器設(shè)備的基本步驟5、設(shè)

備的附件由于不同地區(qū)市場供求條件等因素的不同，設(shè)備的交易價格也受到

影響，評估參照物應(yīng)盡可能與評估

一般來說，機(jī)器設(shè)備中有兩類基本符合上述條件，一類是服役時間不長的機(jī)器

設(shè)備，另一類是自制非標(biāo)準(zhǔn)機(jī)器設(shè)備。由于對機(jī)器設(shè)備均采取單臺，單件核算，

（一）對評估對象進(jìn)行鑒定，獲取評估對象的基本資料

評估某臺設(shè)備時應(yīng)考慮其它設(shè)備的相關(guān)性，在評估時應(yīng)考慮附件的價值。

對象在同一地區(qū)。如評估對象與參照物存在地區(qū)差異，則需要進(jìn)行調(diào)整。

具有資產(chǎn)原購建的量耗和計價資料，所以上述兩類機(jī)器設(shè)備采用復(fù)原重置成本

評估即可靠，又可行。

2、按更新重置成本評估

運用該辦法的前提條件是：

（1）適用性，即機(jī)器設(shè)備更新業(yè)已發(fā)生，被估機(jī)器設(shè)備已退出流通；或者即使被

估資產(chǎn)流通，其價格已大幅度降低，不足以作為評估依據(jù)。

（2）可行性，即市場上有相同功能或近似功能資產(chǎn)買賣實例；或能取得被估資產(chǎn)

換型更新的制造成本資料，能估算更新條件下被估資產(chǎn)主體的重置全價。

二、機(jī)器設(shè)備的實體性貶值及其估算

（一）實體性貶值與成新率的估算

1、運用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率

2、運用觀測分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率

3、運用修復(fù)費用法估算機(jī)器設(shè)備的成新率

第四節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的市場法

市場法是通過市場找到相同或類似的資產(chǎn)的交易案例，對被評估資產(chǎn)和市場上

找到的參照物的資產(chǎn)進(jìn)行比較，調(diào)整它們之間的差異，最后確定評估值的一種方

法。

與被評估對象相關(guān)的資料，從開始投入使用到評估基準(zhǔn)日為止，所有相關(guān)資料

都應(yīng)收集。這樣才能更好的對被評估對象進(jìn)行客觀的評價。

（二）進(jìn)行市場調(diào)查，獲取市場參照物

尋找參照物的過程也是分析判斷的過程。應(yīng)結(jié)合

被評估對象的基本情況，在市場上找到更適合被評估對象的參照物的情況。

（三）因素比較

應(yīng)該比較它們之間具有關(guān)系的資產(chǎn)。還應(yīng)考慮兩者在評估過程中有無影響它們

比較的因素，也就是說被評估資產(chǎn)與參照物資產(chǎn)具有可比性，但是比較過程

中某些參數(shù)很難收集到，這時應(yīng)尋找它們價值規(guī)律改變相同的進(jìn)行比較。

（四）計算評估值

二、運用市場法評估機(jī)器設(shè)備中比較因素分析

（一）個別因素

1、設(shè)備規(guī)格型號

2、設(shè)備制造廠家

3、設(shè)備的役齡

4、設(shè)備的安裝方式6、設(shè)備的實體狀態(tài)

首先考慮使用是否正常；使用環(huán)境如何；使用設(shè)備的技術(shù)工人的熟練程度。

（二）交易因素

1、市場狀況

目前機(jī)器設(shè)備的市場完善程度，它決定了價格的公允性，以及市場的供求關(guān)系。

2、交易動機(jī)及背景

不同的交易動機(jī)和交易背景都會對設(shè)備的了售價格產(chǎn)生影響。如以清償、快速

變現(xiàn)形式或帶有一定優(yōu)惠條件出售，其售價往往低于正常的交易價格。

3、交易數(shù)量

購買設(shè)備的交易數(shù)量也是影響設(shè)備售價的一個重要因素。

（三）時間因素不同交易時間的市場供求關(guān)系、物價水平等都會不同，評估人

員應(yīng)選擇與評估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對參照物的時間影響因素做出調(diào)

整。

（四）地域因素

三、運用市場法評估機(jī)器設(shè)備舉例。

第四章房地產(chǎn)評估

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述

-*崖+出聲的舸今

房i也產(chǎn)是指土地:建筑物及其他地上定著物。

房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的

房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。

1、實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。

2、權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分。

3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其房地產(chǎn)或事物在空間

方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位因素是房地產(chǎn)評估過程中需考慮的很主要的部分。

二、房地產(chǎn)的特征

1、位置固定性

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的空間位置是固定的。

2、耐用性

從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。

3、影響因素多樣性數(shù)資料來源、評估時間進(jìn)度以及選取適當(dāng)?shù)膬r值類型。確

定它未來使用價值的情況，不是它的有形資產(chǎn)，而（二）土地資產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。除了房地產(chǎn)自

身的自然的、物理的、化學(xué)的因素以外，社會因素以及周邊環(huán)境等都會對房地產(chǎn)

效用的發(fā)揮及其價值的實現(xiàn)起到非常大的影響作用。

4、投資大量性

不論是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是可觀的，不論是國家投資

者、企業(yè)投資者還是個人投資者，投資房地產(chǎn)都需要較大數(shù)額的資金。

5、保值增值趨勢

在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展正常的情況下，隨著人口社會生產(chǎn)力的發(fā)展，社會對土地的需

求與日俱增。房地產(chǎn)具有保值、增值的趨勢。

三、房地產(chǎn)的評估程序

房地產(chǎn)的評估程序是從評估開始到評估結(jié)束的各個步驟。房地產(chǎn)評估的每一步

驟主要土地可分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經(jīng)

濟(jì)特性后確定它的經(jīng)濟(jì)用途分

類。

2、按經(jīng)濟(jì)地理位置

土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)等等。按照經(jīng)

濟(jì)地理位置，越接近城中心的地理位置土地的價值、經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)的越明顯，價

值量就越高。

3、按所有權(quán)歸屬

土地可分為國家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國家所有；除城市以外

的土地屬集體所有。但有些集體所有土地經(jīng)過開發(fā)等原因也屬于國家所有土地。

要注意所有權(quán)歸屬時應(yīng)如何劃分。

4、按利用程度

土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未使用土地或空地和使

用不當(dāng)土地。

5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢

土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。

1、自然特性

(1)土地面積的有限性。

(2)土地空間位置的固定性。

(3)土地使用價值的永續(xù)性和增值性。

(4)土地的不可替代性。

2、經(jīng)濟(jì)特性

(1)用途多樣性。

(2)經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。