理財(cái)規(guī)劃實(shí)務(wù)（第2版）住房規(guī)劃

理財(cái)規(guī)劃項(xiàng)目準(zhǔn)備Part0生命周期分析：家庭形成期

家庭形成期也叫筑巢期，這個(gè)時(shí)期是指從結(jié)婚到子女出生，特征是處于美滿的二人世界，作為家庭里的準(zhǔn)父親，一般年齡在25-35歲之間，家庭支出面臨較大壓力，加之結(jié)婚、購(gòu)房、購(gòu)車等，一般負(fù)債較高。這就使得作為家庭經(jīng)濟(jì)支柱的準(zhǔn)父親，將承擔(dān)更多的社會(huì)和家庭責(zé)任，尤其是為了迎接即將出生的寶寶，及早為家庭制定和執(zhí)行有效的理財(cái)規(guī)劃非常重要，從整個(gè)家庭生命周期來(lái)看，這個(gè)時(shí)期的理財(cái)規(guī)劃可能最為重要，在以后的各個(gè)階段只要根據(jù)家庭情況的變化對(duì)這個(gè)規(guī)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整即可。項(xiàng)目準(zhǔn)備Part0理財(cái)重點(diǎn)：一、保險(xiǎn)規(guī)劃要首先考慮。作為準(zhǔn)父親和家庭經(jīng)濟(jì)支柱，家庭責(zé)任重大，而從某種意義上說(shuō)，保險(xiǎn)是對(duì)家庭責(zé)任的最好體現(xiàn)，可以使自己成為一把為家人遮風(fēng)擋雨的"愛(ài)心大傘"。在保險(xiǎn)規(guī)劃上，首先要確定保額和保費(fèi)，按照通常的做法，一個(gè)家庭每年的保費(fèi)支出應(yīng)以年收入的10%為宜。對(duì)于保額，也要根據(jù)家庭的具體情況來(lái)確定，對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，每個(gè)家庭所需要的壽險(xiǎn)保額約為家庭年收入的10倍，但在具體規(guī)劃時(shí)還要把房貸、車貸余額納入保險(xiǎn)需求。其次要確定保險(xiǎn)種類，對(duì)于家庭形成期的準(zhǔn)父親，要重保障輕投資，最應(yīng)該考慮的是保費(fèi)便宜、消費(fèi)型的定期壽險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)和大病健康保險(xiǎn)，盡可能地做到保費(fèi)小、保額大。為了應(yīng)對(duì)意外事故和以后每個(gè)生涯階段的理財(cái)目標(biāo)需求，如果資金比較寬裕，還可選擇另外一種可貫穿一個(gè)家庭整個(gè)生命周期的投資型險(xiǎn)種，即萬(wàn)能險(xiǎn)，這種保險(xiǎn)的保費(fèi)和保額比較靈活，許多人認(rèn)為一張萬(wàn)能保單就可以滿足一個(gè)人一生的保險(xiǎn)需求。項(xiàng)目準(zhǔn)備Part0

二、投資規(guī)劃可以激進(jìn)一些。俗話說(shuō)，年輕就是資本，這一時(shí)期的準(zhǔn)父親正處于人生起步并迅速上升階段，喜歡嘗試新生事物，也經(jīng)得起失敗和挫折，能夠承受較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此可以追求較高的收入增長(zhǎng)率。從投資種類上看，股票類、債券類、貨幣類可分別占70%、10%、20%。量力而行規(guī)劃好支出。由于家庭剛剛形成，生活壓力較大，特別是需要購(gòu)房購(gòu)車，支出較多。對(duì)此，準(zhǔn)父親們要注意權(quán)衡家庭的基本情況和未來(lái)的收入支出，量力而行合理規(guī)劃好購(gòu)房購(gòu)車事宜。

三、規(guī)劃好個(gè)人職業(yè)生涯。當(dāng)今世界是競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)，更是學(xué)習(xí)的社會(huì)，對(duì)于年輕的、即將承擔(dān)生兒育女的準(zhǔn)父親來(lái)說(shuō)，規(guī)劃好自己的職業(yè)生涯至關(guān)重要，特別是要不斷地進(jìn)行學(xué)習(xí)投資，使自己的職業(yè)生涯"前途無(wú)量"，真正承擔(dān)起對(duì)于家庭的重大責(zé)任。決策租房與購(gòu)房規(guī)劃購(gòu)房12住房規(guī)劃制定融資計(jì)劃3決策租房與購(gòu)房1案例導(dǎo)入比較租房與購(gòu)房了解住房規(guī)劃流程財(cái)務(wù)決策1.案例導(dǎo)入P95Part1小劉在IT行業(yè)工作，碩士畢業(yè)后，在北京謀得一份500強(qiáng)企業(yè)工作，年薪20萬(wàn)元（稅后）。而他的女朋友，也跟隨他從老家來(lái)到北京工作，到手月工資7000元，按13個(gè)月計(jì)發(fā)。家庭支出方面，除了每年6萬(wàn)元的房租，柴米油鹽等生活費(fèi)還需要5萬(wàn)元。目前劉磊有35萬(wàn)元積蓄，女朋友有15萬(wàn)元存款。今年他也到了30歲門檻，準(zhǔn)備今年結(jié)婚。理財(cái)目標(biāo)：3-5年內(nèi)購(gòu)買一套房子，父母答應(yīng)出資50萬(wàn)元。案例要求：1.分析家庭財(cái)務(wù)狀況；2.確定家庭購(gòu)房需求；3.購(gòu)房融資計(jì)劃2.買車OR買房Part

1課前大調(diào)查：有了30萬(wàn)，先買房還是先買車？更偏向消費(fèi)決策

更偏向資產(chǎn)投入決策3.了解住房規(guī)劃流程Part1視頻：買房十八看居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活品質(zhì)買房OR租房？購(gòu)否？購(gòu)房規(guī)劃是租否總價(jià)首付款貸款地段、面積、戶型、樓層房租上漲率房?jī)r(jià)上漲率居住年數(shù)利率水平負(fù)擔(dān)能力4.比較租房與購(gòu)房Part1

進(jìn)行住房決策時(shí)，購(gòu)房還是租房是一個(gè)基本選擇，這主要從優(yōu)缺點(diǎn)、自身財(cái)務(wù)承受力、未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期等角度來(lái)分析決策。適合租房的人群：剛踏入社會(huì)的年輕人、工作地點(diǎn)和生活范圍不固定、儲(chǔ)蓄不多、不急需買房且辨不清房?jī)r(jià)走勢(shì)。類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)租房可根據(jù)自身收支情況，方便調(diào)整居住條件；有更多剩余資金用于投資；對(duì)工作地點(diǎn)不穩(wěn)定者,具有更大遷徙自由度；不必?fù)?dān)心住房?jī)r(jià)格下跌，不必承擔(dān)購(gòu)房的各種稅費(fèi)，不必支付房屋維修費(fèi)房租價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)；存在非自身搬離風(fēng)險(xiǎn)；不能根據(jù)自身意愿裝修；沒(méi)有自己的產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有安全感購(gòu)房有自由使用房屋的權(quán)利，可根據(jù)需要裝修住房，提高居住質(zhì)量；具有保值增值功能，能抵御通貨膨脹；可利用住房進(jìn)行抵押融資購(gòu)房支出大，購(gòu)房前期財(cái)務(wù)壓力大；房屋流動(dòng)性低，變現(xiàn)能力差；存在房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)；不利于變換工作地點(diǎn)想一想Part1張帥哥和李美女在紹興工作三年后打算結(jié)婚，可是目前尚無(wú)自己的住房，兩人手頭僅有50萬(wàn)元積蓄，張帥哥打算先買個(gè)小點(diǎn)的二手房，等有了錢再換大一點(diǎn)的房子；李美女則覺(jué)得要買就一步到位，買個(gè)大房子，否則寧可先租房在買房。請(qǐng)你作為局外人，為他們提些建議。5.財(cái)務(wù)決策P99Part1選擇購(gòu)房還是租房，要進(jìn)一步從成本和房?jī)r(jià)預(yù)期的角度來(lái)進(jìn)行計(jì)算分析。1.年成本法購(gòu)房年成本主要體現(xiàn)在購(gòu)房首付款的機(jī)會(huì)成本、房屋貸款的利息成本、稅費(fèi)、維修費(fèi)等。而租房的成本主要體現(xiàn)在房租、押金占用的機(jī)會(huì)成本。租房年成本=房屋押金*機(jī)會(huì)成本率+年租金購(gòu)房年成本=首付款*機(jī)會(huì)成本率+貸款余額*貸款利率+年維修費(fèi)及稅費(fèi)案例分析Part1李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可租可售。如果租房，房租每月3000元，押金1萬(wàn)元。如果購(gòu)房，購(gòu)買的總價(jià)是70萬(wàn)元，李小姐可以支付30萬(wàn)元首付款，另外40萬(wàn)元擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。另外，購(gòu)買二手房需要較多的稅費(fèi)支出和裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)如果按年平攤，大約每年5000元。假定，李小姐的年平均投資收益率是4%請(qǐng)使用年成本法，判斷李小姐應(yīng)該租房還是買房？年成本法計(jì)算步驟李小姐租房年成本=3000×12+10000×4%=36400元李小姐購(gòu)房年成本（第一年）=300000×4%+400000×5.51%+5000=39040元按年成本法，租房成本小于購(gòu)房成本。缺點(diǎn)：沒(méi)有考慮時(shí)間的長(zhǎng)短；沒(méi)有考慮未來(lái)房租和房?jī)r(jià)的走勢(shì)。想一想：除了考慮成本，我們還應(yīng)該考慮什么因素？Part1購(gòu)房和租房，除了考慮年成本外，還需要結(jié)合以下未來(lái)預(yù)期綜合考慮。一是預(yù)期房租的調(diào)整。如果預(yù)計(jì)未來(lái)房租將上漲，則年租金成本將隨之增加。二是預(yù)期房?jī)r(jià)走勢(shì)。如果考慮未來(lái)房?jī)r(jià)看漲，則即使目前購(gòu)房的年居住成本稍高，考慮未來(lái)出售房屋的資本利得能彌補(bǔ)居住期間的成本差異，則購(gòu)房更合算。三是預(yù)期利率變化。利率越低，購(gòu)房的年成本越低，則租房與購(gòu)房的成本差異會(huì)越小，購(gòu)房就會(huì)越合算。5.財(cái)務(wù)決策Part12.凈現(xiàn)值法P99凈現(xiàn)值法是在一個(gè)固定的居住時(shí)間內(nèi)，將房租或購(gòu)房款的現(xiàn)金流折現(xiàn)，現(xiàn)值較小者更劃算。NPV=其中NPV為凈現(xiàn)值，t為時(shí)期數(shù)，CFt為各期的凈現(xiàn)金流，i為折現(xiàn)率。案例分析Part1王先生最近看上一套某小區(qū)的房子。該房可租可售。如果租的話，房租每月3000元，租期4年，押金1萬(wàn)元，預(yù)計(jì)房租每年調(diào)漲100元。而購(gòu)買的總價(jià)是70萬(wàn)元，王先生可以支付30萬(wàn)元的首付款，另外40萬(wàn)元擬采用6%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款，貸款15年，本利等額攤還；另外，購(gòu)買該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需10萬(wàn)元。王先生估計(jì)居住4年后，仍能按原價(jià)出售。請(qǐng)問(wèn)，王先生租房還是買房合算？（王先生年平均投資回報(bào)率是4%）答：王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：其中，折現(xiàn)率應(yīng)調(diào)整為月利率i=4%÷12=0.33%王先生貸款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，供還款15年，也即180期，每月還款額=400000÷（P/A,0.5%,180）=3375元王先生4年后房貸余額=3375×（P/A,0.5%,132）=325592元4年后將賣房收入700000元償還當(dāng)月還款額3375元與房貸余額325592元，還剩371033元，可見(jiàn)，租房?jī)衄F(xiàn)值-141229元大于購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值-230340元，王先生租房更合算。凈現(xiàn)值法中的居住年數(shù)是重要決策指標(biāo)，如果居住年數(shù)較短（如3年內(nèi)），則租房更劃算。因?yàn)榉抠J利息、裝修費(fèi)、房屋交易稅費(fèi)等都會(huì)高于租房成本。規(guī)劃購(gòu)房2衡量自己的負(fù)擔(dān)能力尋找合適住宅確定購(gòu)房單價(jià)Part21.了解購(gòu)房規(guī)劃流程視頻：幾分鐘看完二手房交易流程，買房不再吃虧Part21.了解購(gòu)房規(guī)劃流程Part21.了解購(gòu)房規(guī)劃流程Part21.了解購(gòu)房規(guī)劃流程Part21.了解購(gòu)房規(guī)劃流程Part21.了解購(gòu)房規(guī)劃流程Part21.了解購(gòu)房規(guī)劃流程Part21.了解購(gòu)房規(guī)劃流程Part21.了解購(gòu)房規(guī)劃流程Part21.了解購(gòu)房規(guī)劃流程課后拓展Part1記錄片：人生第一次學(xué)習(xí)通課后作業(yè)Part11.觀看視頻《3.1住房規(guī)劃》第一個(gè)視頻2.沒(méi)有房子的你，會(huì)選擇買房還是租房？請(qǐng)說(shuō)明原因。如果是買房，你最看重的條件是什么？2.確定購(gòu)房目標(biāo)后的籌資計(jì)劃Part2確定需要居住的面積和區(qū)位目標(biāo)住房當(dāng)前的價(jià)位預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率估算購(gòu)房時(shí)所需總價(jià)目標(biāo)住房所需的首付款目標(biāo)住房可獲得的貸款購(gòu)房前的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率？投資報(bào)酬率？購(gòu)房后的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率？3.衡量自己的負(fù)擔(dān)能力

Part2如果決定購(gòu)房，則首先考慮自己的負(fù)擔(dān)能力，其次確定購(gòu)房總價(jià)，并根據(jù)居住需求計(jì)算單價(jià)，最后，選定房屋類型及目標(biāo)小區(qū)。購(gòu)房規(guī)劃首要問(wèn)題就是按照自己的經(jīng)濟(jì)能力確定購(gòu)房目標(biāo)。評(píng)估自身經(jīng)濟(jì)能力，可以用儲(chǔ)蓄及還貸能力估算房屋總價(jià)?？韶?fù)擔(dān)首付款=目前收入*年收入中負(fù)擔(dān)首付比率上限*年金終值系數(shù)（其中n=離買房年數(shù)，r=投資報(bào)酬率）+目前凈資產(chǎn)*復(fù)利終值系數(shù)（其中n=離買房年數(shù)，r=投資報(bào)酬率）可負(fù)擔(dān)房屋貸款=目前年收入*復(fù)利終值系數(shù)（其中n=離買房年數(shù)，r=收入成長(zhǎng)率）*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款比率上限*年金現(xiàn)值系數(shù)（其中n=離買房年數(shù)，r=貸款利率）可負(fù)擔(dān)購(gòu)房總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房屋貸款案例分析（P100)Part2王二家庭年收入8萬(wàn)元，家庭凈資產(chǎn)60萬(wàn)，70%為儲(chǔ)蓄可負(fù)擔(dān)的首付款的上限，貸款年限10年，利率以6%計(jì)算。那么，王二家庭的年收入中負(fù)擔(dān)房貸的比率上限為40%?？韶?fù)擔(dān)首付款上限為60*70%=42萬(wàn)可負(fù)擔(dān)房貸上限為8*40%*7.36（參照年金現(xiàn)值系數(shù)表P/A,6%,10）=23.552萬(wàn)；那么可以負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)是42萬(wàn)+23.552萬(wàn)=65.552萬(wàn)。4.確定購(gòu)房單價(jià)

Part2購(gòu)買多大面積的房子，取決于家庭人口數(shù)和對(duì)空間舒適度的需求，一般來(lái)說(shuō)，如果是單身族，那么房子在40平米即可，如果是家庭，那么就要考慮三室兩廳這樣的房子，房間多意味著所需的面積也就更大，可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可按以下公式計(jì)算可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)=可負(fù)擔(dān)購(gòu)房總價(jià)/需求面積上例中，以三口之家為例，購(gòu)買一套三室兩廳面積在120平米左右的家居，可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房單價(jià)=65.552/120=5463元/平米，若還有車位需求，車位按10萬(wàn)元計(jì)算，那么房屋的單價(jià)就是購(gòu)房總價(jià)減去10萬(wàn)后得出的價(jià)格是4629元/平米。另外，裝修的費(fèi)用，購(gòu)置家具，購(gòu)房稅費(fèi)等等也需要考慮。在我國(guó)，涉及購(gòu)房交易的稅費(fèi)主要包括契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、購(gòu)物買賣手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、貸款保險(xiǎn)費(fèi)或擔(dān)保費(fèi)和中介費(fèi)等。以上各種費(fèi)率在不同時(shí)期會(huì)有所調(diào)整，而且不同省市執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。5.購(gòu)房稅費(fèi)計(jì)算Part2在實(shí)際購(gòu)房稅費(fèi)計(jì)算時(shí)，不必一項(xiàng)一項(xiàng)去計(jì)算，每個(gè)房產(chǎn)網(wǎng)站都免費(fèi)提供“購(gòu)房稅費(fèi)計(jì)算器”，只要輸入房屋總價(jià)，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)輸出房屋相關(guān)的各種稅費(fèi)金額。6.尋找合適住宅Part2

選擇合適的住房,要考慮是否需要房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù),以及親自到現(xiàn)場(chǎng)看房。(1)選址。買房時(shí),選址通常被認(rèn)為是最重要的考量因素——城區(qū)、郊區(qū)、農(nóng)村。在選址時(shí),還需要了解區(qū)域法律,區(qū)域法律是對(duì)如何利用某地區(qū)房產(chǎn)的限制性規(guī)定。如果已經(jīng)成家,應(yīng)該評(píng)估一下學(xué)校情況。沒(méi)有孩子的,住房選址也會(huì)從教育優(yōu)勢(shì)的地區(qū)處受益,因?yàn)榻逃齼?yōu)勢(shì)有助于房地產(chǎn)的保值。(2)房屋考察。對(duì)房屋的考察是確定市場(chǎng)價(jià)格的重要環(huán)節(jié),盡量謹(jǐn)慎小心,減少麻煩以及額外的開(kāi)支,表3-6列出了一些房屋考察細(xì)節(jié)。6.尋找合適住宅Part2視頻：什么樣的房子能升值就看這四點(diǎn)內(nèi)部建造外部建筑電器設(shè)備和電線情況;衛(wèi)浴設(shè)備情況;水壓、熱水器情況;墻壁、地板、門窗質(zhì)量狀況;裂縫及其他潛在的屋頂問(wèn)題等建筑材料的質(zhì)量和建筑自身的狀況;地基的建造和狀況;磚結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)狀況;煙囪質(zhì)量和狀況;屋頂和排水的質(zhì)量等內(nèi)部設(shè)計(jì)外部設(shè)施房間的大小和設(shè)計(jì);壁櫥的數(shù)量和儲(chǔ)存空間;烹飪通風(fēng)情況及廚房布局;閣樓與地下室相通的便利性等街道與人行道狀況;風(fēng)景和綠化情況;車道和車庫(kù)情況;室外照明等制定融資計(jì)劃3了解住房抵押貸款確定貸款金額和還款方式選擇住房貸款種類01.了解住房抵押貸款Part

3購(gòu)置房屋時(shí)，由于房?jī)r(jià)總額過(guò)高，難以一次性付清房款，通常須借助于銀行貸款等融資方式來(lái)完成其購(gòu)房行為。目前，購(gòu)房融資形式最常見(jiàn)的是住房抵押貸款，它是在個(gè)人購(gòu)買住房時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)能力有限，只支付房屋總價(jià)一定比例的首付款，銀行向購(gòu)房者提供余下的大部分房款，購(gòu)房者在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)分期向銀行還本付息。抵押貸款中所購(gòu)住房為抵押物，作為償還貸款的擔(dān)保，而在未還清本息之前，用其產(chǎn)權(quán)證向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。貸款買房對(duì)于家庭來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，在若干年內(nèi)面臨著還本付息壓力，因此購(gòu)房者應(yīng)客觀理性地評(píng)價(jià)自身的支付能力，做好融資規(guī)劃，一面陷入財(cái)務(wù)困境。新房貸款的貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，二手房不超過(guò)20年，貸款額度是房屋評(píng)估值的70%，貸款利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。01.了解住房抵押貸款Part

31.房屋要求房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國(guó)家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，未做任何其他抵押；房齡（從房屋竣工日起計(jì)算）與貸款年限相加不能超過(guò)40年；所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證；2.貸款人要求中國(guó)境內(nèi)有固定住所、有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口(或有效證明)、具有完全民事行為能力，并且符合下列條件的中國(guó)公民均可申請(qǐng)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。（1）有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來(lái)源，具有按期償還貸款本息的能力；（2）沒(méi)有違法行為和不良信用記錄；（3）能夠提供銀行認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)?；蚰芤院戏ㄓ行У姆慨a(chǎn)作抵押擔(dān)保或具有代償能力的第三方保證。02.選擇住房貸款種類Part

3目前，我國(guó)住房抵押貸款的種類主要有三種，分別是商業(yè)性個(gè)人住房貸款、住房公積金貸款和個(gè)人住房組合貸款。1.商業(yè)性個(gè)人住房貸款商業(yè)性住房抵押貸款（又稱按揭），個(gè)人住房商業(yè)貸款是中國(guó)公民因購(gòu)買商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式。凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)貸款品種：一是參加住房?jī)?chǔ)蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購(gòu)房貸款向銀行提供提保。貸款成數(shù)（1）二手房住宅貸款成數(shù)最高為購(gòu)房總價(jià)與房屋評(píng)估價(jià)兩者之間低值的70%，根據(jù)不同銀行不同套數(shù)貸款額度有所浮動(dòng)，具體以所貸款銀行的要求為準(zhǔn)。（2）貸款期限最長(zhǎng)為30年，借款人到貸款期限年齡男不超過(guò)65歲，女不超過(guò)60歲。（3）貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)貸款利率的規(guī)定執(zhí)行。02.選擇住房貸款種類Part

32.住房公積金貸款（視頻：住房公積金的七大用途,竟然還能租房和治病!）住房公積金貸款是以住房公積金為資金來(lái)源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自有住房的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。相對(duì)于商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款具有利率較低，還款方式靈活，首付比例低的優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)在于手續(xù)繁瑣，審批時(shí)間長(zhǎng)。貸款條件（1）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)住房公積金貸款，沒(méi)有參加住房公積金制度的職工就不能申請(qǐng)住房公積金貸款。（2）參加住房公積金制度者要申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款還必須符合以下條件：即申請(qǐng)貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月。（3）配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。（4）貸款申請(qǐng)人在提出住房公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒(méi)有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。（5）公積金貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款的貸款期限必須一致。02.選擇住房貸款種類Part

33.組合貸款個(gè)人住房組合貸款是指符合個(gè)人住房按揭貸款條件的借款人同時(shí)繳存了住房公積金，在申請(qǐng)按揭貸款的同時(shí)，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，即既有住房公積金貸款也有銀行商業(yè)按揭貸款。03.確定貸款金額和還款方式Part

31.確定貸款金額申請(qǐng)住房消費(fèi)信貸時(shí)，銀行不會(huì)給予全部貸款，一般會(huì)要求借款人支付房屋總價(jià)款的20%-50%，這筆資金也稱為首付款。貸款額度決策的關(guān)鍵在于資金的機(jī)會(huì)成本。如果資金投入其他項(xiàng)目可以帶來(lái)回報(bào)高于增加貸款帶來(lái)的成本，就應(yīng)該盡量申請(qǐng)最大額度的貸款。首付越多，今后償還的本金越少，償還期限可以縮短，利息支付也可以減少。（1）對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，以此確定首付款與貸款比例。（2）對(duì)家庭未來(lái)的收入及支出作合理的預(yù)期。（3）預(yù)算還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)，其計(jì)算方式是：家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額，在計(jì)算時(shí)要考慮收入和支出的可能變化。（4）預(yù)算最高可承受的貸款額度。（5）評(píng)估所買房屋的貸款資格。03.確定貸款金額和還款方式Part

32.選擇還款方式目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多，本金還得相對(duì)較小，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。在貸款時(shí)間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。還款方式概念特點(diǎn)適合人群等額本息在貸款期限內(nèi)每月以相等的金額平均償還貸款本金和利息借款人還款操作簡(jiǎn)單,等額支付月供也方便貸款人合理安排每月收支適用于收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭,如公務(wù)員、教師等,是目前絕大多數(shù)客戶采用的還款方式等額本金在貸款期限內(nèi)按月償還貸款利息和本金,其中每月所還本金相等本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)?利息按貸款本金余額逐日計(jì)算,每月還款額逐漸減少,但償還本金的速度保持不變。開(kāi)始每月還款額比等額本息還款要高,在貸款總額較大的情況下,相差可達(dá)千元,但隨著時(shí)間推移,還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕適用于目前收入較高但預(yù)計(jì)將來(lái)收入會(huì)減少的人群,如面臨退休的人;或還款初期還款能力較強(qiáng),并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的借款人等額本金VS等額本息Part3視頻：一分鐘讓你秒懂什么是等額本息與等額本金等額本金的特點(diǎn)特點(diǎn)：每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個(gè)月的還款額多，然后逐月減少，越還越少等額本息的特點(diǎn)特點(diǎn)：每月的還款額相同，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小房貸計(jì)算器Part3

房?jī)r(jià)：100萬(wàn)首付三成按揭年數(shù)：20年利率：基準(zhǔn)等額本息還款等額本金還款是否提前還貸Part3

提前還款是指借款人具有一定償還能力時(shí),主動(dòng)向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。借款人想提前還貸,必須在還款半年以上,甚至個(gè)別銀行要求已經(jīng)還款一年以上。銀行一般要求借款人提前15個(gè)工作日提交書(shū)面或電話申請(qǐng),銀行接到借款人提前還貸申請(qǐng)后要審批,所以一般需要1個(gè)月左右的時(shí)間。此外,各家銀行對(duì)于提前還貸的要求有所不同,例如有的銀行規(guī)定提前還貸的金額是1萬(wàn)元的整數(shù)倍,有的銀行需要收取一定金額的違約金。提前還款是一門學(xué)問(wèn),對(duì)此馬虎不得,要避免以下不適合當(dāng)?shù)奶崆斑€貸:(1)還款期超過(guò)一半。一般房貸還款分為等額本息和等額本金兩種方式。還款期已超過(guò)一半的,就沒(méi)必要提前還了,因?yàn)槟壳岸鄶?shù)銀行執(zhí)行的都是等額本息的還款方式,前期還的利息多,后期還的本金多,如果等到后期,就沒(méi)必要為了省利息而提前還款了,這不利于資金的有效使用。選擇等額本金還款且還款期超過(guò)1/3的貸款人,其實(shí)已經(jīng)還了不少利息,若選擇提前還貸,償還更多的是本金,利息對(duì)還款額影響不大。是否提前還貸Part3

(2)用應(yīng)急資金還款。對(duì)于普通購(gòu)房者而言,房屋貸款是日常支出的重要部分,月供往往占月收入的一半甚至更多,如果遇到加息的情況,部分貸款人壓力增加,想要提前還貸。雖然加息所累積的利息較多,但是對(duì)于資金短缺、經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者,最好不要打亂原有的理財(cái)計(jì)劃。而且使用應(yīng)急資金會(huì)增加未來(lái)生活的風(fēng)險(xiǎn),有可能得不償失。(3)有更好理財(cái)渠道。如果貸款人的資金只是在銀行存著,近期內(nèi)不會(huì)使用,回報(bào)率僅為存款利率,那么兩者一比較,貸款利率明顯高于存款利率,這種情況下把資金用于提前還款比較合適。如果資金有更好的理財(cái)渠道,而且貸款人資金運(yùn)作能力較強(qiáng),可以獲得更高的回報(bào)率,資金產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息,那么市民就沒(méi)有必要把資金用于提前還款。(4)貸款享受利率優(yōu)惠。享受公積金貸款和打折利率的貸款客戶不必急于還款。例如七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率,客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸后再貸款購(gòu)房,銀行將按最新的貸款政策執(zhí)行——基準(zhǔn)利率上浮1.1倍,借款人將得不償失。案例導(dǎo)入Part

3小劉在IT行業(yè)工作，碩士畢業(yè)后，在北京謀得一份500強(qiáng)企業(yè)工作，年薪20萬(wàn)元（稅后）。而他的女朋友，也跟隨他從老家來(lái)到北京工作，到手月工資7000元，按13個(gè)月計(jì)