世聯(lián)XXXX年東莞某地產(chǎn)翡麗山點對點競品分析

萬科翡麗山點對點競品分析翡麗山項目組：劉憶樊PART1宏觀市場解析PART2豪宅板塊比較PART3競品點對點分析目錄宏觀市場分析二套房首付提高至60%，預計將主要打擊到改善性需求及大戶型成交。5年之內二手房不加以區(qū)別的全額征收營業(yè)稅，使投資客戶風險加大；2010年二手房交投活躍，而新國八條的出臺對二手房影響較大主要表現(xiàn)在換手活躍度降低，在加上新房較多分流客戶，預計二手房成交量有所下滑，更多客戶將轉向一手房置業(yè)投資。假設東莞不限購，東莞市場今年政策環(huán)境與去年相差不大，二套房貸五成提高到六成，更多的是心里層面的影響，剛性需求仍要買房，改善性需求一直是壓抑，超大戶型置業(yè)者資金實力雄厚，影響較小；如果出現(xiàn)限購，預計對項目產(chǎn)品較大影響，建議搶在限購前提前開盤。新國八條對東莞樓市發(fā)展影響預判

2010年東莞豪宅洋房市場總體供需情況：據(jù)東莞中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年東莞豪宅洋房供應面積32.34萬㎡，合計1693套，按面積同比2009年大增52.80%；成交面積28.57萬㎡，合計1406套，同比上漲60.14%；成交均價12788元/㎡，同比增長32.20%。2010年東莞豪宅洋房市場進入快速發(fā)展階段。豪宅洋房也從2008年的10068元/㎡穩(wěn)步上漲至2010年的12788元/㎡。隨著別墅資源的稀缺，以及東莞高端收入群體增多，作為別墅產(chǎn)品的替代品，預計東莞豪宅洋房還有很大的發(fā)展空間，屆時成交均價也還會進一步上升。2010年東莞豪宅洋房供應面積32.34萬㎡，合計1693套；成交面積28.57萬㎡，合計1406套，同比上漲60.14%；成交均價12788元/㎡，同比增長32.20%。2010年東莞豪宅洋房市場總體供需情況：1、2010年東莞豪宅洋房市場總體供需情況2010年東莞豪宅洋房市場分析2010年豪宅洋房新增供應集中于松山湖片區(qū)。豪宅洋房新增供應面積集中于150-250㎡，呈現(xiàn)出面積小型化的趨勢。從上圖來看，2010年東莞豪宅洋房新增供應分布在四個區(qū)域，其中松山湖的比重最大，達到了近75%，主要為錦繡山河·鷺棲湖和萬科·松山湖1號供應。另外厚街鎮(zhèn)的橫崗湖片區(qū)由豐泰·觀山碧水二期供應，也占據(jù)17%的比重。2、2010年東莞豪宅洋房市場供應情況豪宅洋房成交集中于松山湖和黃旗山片區(qū)。松山湖片區(qū)豪宅洋房成交均價最高，為13397元/㎡。豪宅洋房成交主要分布于松山湖片區(qū)和黃旗山片區(qū)，兩者占據(jù)了近9成的比重。這主要是因為兩地的豪宅洋房供應量最大。另外，松山湖和黃旗山片區(qū)的山水資源出眾，兩地富豪集中，市場需求量大，也使得兩地豪宅洋房需求量一直居高不下。五大豪宅洋房片區(qū)中，所有片區(qū)成交均價全部過萬，其中又以以松山湖片區(qū)的成交均價最高，達到13397元/㎡。3、2010年東莞豪宅洋房市場成交情況黃旗山和橫崗湖片區(qū)豪宅洋房成交均價穩(wěn)步上漲，松山湖和水濂山片區(qū)后發(fā)優(yōu)勢明顯。從2008年以來東莞豪宅洋房成交均價走勢來看，黃旗山和橫崗湖片區(qū)成交均價在穩(wěn)步上漲，尤其是橫崗湖片區(qū)，豪宅洋房成交均價逐年攀升，從這些也可以看出，豪宅洋房的價格極具上漲潛力，長期看漲。唯一例外的則是觀瀾湖片區(qū)，自2008年后就一直處于下滑通道，2010年成交均價僅有10860元/㎡。而水濂山和松山湖片區(qū)則由于豪宅洋房產(chǎn)品于2010年新上市，因此暫無比較。但對比黃旗山和橫崗湖片區(qū)，由于兩大片區(qū)還處于開發(fā)起始階段，從黃旗山和橫崗湖片區(qū)豪宅洋房發(fā)展歷程來看，可以說水濂山和松山湖片區(qū)后發(fā)優(yōu)勢非常明顯。4、2010年東莞豪宅洋房市場成交價格超大戶型的豪宅洋房市場需求在逐年下降，市場成交集中于150-250㎡面積段。成交均價上漲較快，總價200萬元以下的豪宅洋房比重漸趨下降，市場需求漸向200-400萬元集中，頂級資源型豪宅洋房仍然最受歡迎。2010年東莞豪宅洋房成交面積主要集中于150-200㎡、200-250㎡兩個面積段。250㎡尤其是300㎡以上的超大戶型成交比重在逐年減少，豪宅洋房成交主力漸漸集中在150-250㎡區(qū)間。2010年東莞豪宅洋房成交總價主要分布于100-200萬元、200-300萬元和300-400萬元區(qū)間。其中200-300萬元比重最大，比重接近50%，主要由萬科·松山湖1號、錦繡山河·鷺棲湖和天驕峰景二期所貢獻。5、2010年東莞豪宅洋房市場成交面積及價格區(qū)間截止至2010年12月31日，東莞豪宅洋房可售面積282858㎡，可售套數(shù)1303套。由于2010年東莞豪宅洋房市場成交面積284481㎡，成交套數(shù)1405套，按照2010年的去化速度，一年內豪宅洋房可售存量即可消化完畢。2010市場需求增長迅速，存量消化相對壓力不大，但2011年潛在供應較大，隨著新國八條以及后市政策的出臺，預期今年洋房豪宅市場走向直接受政策影響較大。2010年東莞在售豪宅項目在2011年潛在供應共有11個項目，潛在供應總量約為為75.06萬㎡。從區(qū)域分布情況來看，主要分布在松山湖、南城、東城、塘廈、虎門和黃江等區(qū)域。潛在供應總量增大。東莞豪宅洋房潛在供應項目一覽東莞豪宅洋房2010年存量情況6、東莞豪宅洋房存量及潛在供應情況2010年豪宅洋房市場進入快速發(fā)展階段，供應需求大幅放量，市場需求旺盛，同時豪宅洋房成交均價也是水漲船高，上了一個新的臺階；2010年豪宅洋房新增供應面積集中于150-250㎡，同時90-100㎡、100-150㎡這些面積較小的豪宅洋房盡管所占比重較小，但也趨于增多，呈現(xiàn)出面積小型化的趨勢；從豪宅洋房價格走勢來看，由于豪宅洋房成交均價上漲較快，總價200萬元以下的豪宅洋房比重漸趨下降，市場需求漸向200-400萬元集中，同時頂級資源型豪宅洋房仍然最受高端購房者歡迎；

2010年豪宅洋房成交集中于松山湖和黃旗山片區(qū)。黃旗山和環(huán)崗湖片區(qū)豪宅洋房成交均價穩(wěn)步上漲，松山湖和水濂山片區(qū)則后發(fā)優(yōu)勢明顯；今年1月份洋房豪宅市場延續(xù)了2010年的火爆局面，但隨著1.26新國八條的出臺，以及春節(jié)期間是銷售淡季，2月份洋房豪宅銷量大幅下降；2011年2010年東莞豪宅洋房市場存量壓力相對不大，但后期潛在供應量較大，后市壓力不容忽視。2011年調控政策頻出或成為房地產(chǎn)市場常態(tài)。平心而論，由于豪宅客戶群體資金實力雄厚，一般諸如提高首付、利率等舉措的調控政策對豪宅市場影響其實并不大，真正能讓豪宅市場傷筋動骨的調控政策應該是限購令。由于豪宅客戶群體多屬于二次以上置業(yè)，假如東莞也執(zhí)行限購令，那么豪宅市場估計將受到重創(chuàng)。2010年東莞豪宅洋房分析小結豪宅板塊比較水濂山松山湖黃旗山城市經(jīng)濟的發(fā)展豪宅需求的擴大、區(qū)域開發(fā)力度極大；后期升值潛力小；各項目私密性無保障；生態(tài)資源不純粹不私屬距離城區(qū)遠交通不便；生活配套極度缺乏；入住率低，生活氛圍差東莞未來的CLD開發(fā)力度小，升值潛力大生態(tài)資源純粹而有私享性；交通便利，10分鐘達CBD；全方位高端配套……黃旗山片區(qū)源自黃旗，東莞千年龍脈之地——黃旗一席，得黃旗龍脈之尚境，為首善之地，氣質過人。黃旗山海拔189米，因其形似旗展而得名，也因其蜿蜒盤曲而被東莞人看作是一條巨龍，歷來是東莞的龍脈。景點：黃旗嶺頂掛燈籠、黃旗觀音古廟、廉泉等生態(tài)環(huán)境：東城“綠肺”，環(huán)境宜居配套：旗峰公園、虎英公園、峰景高爾夫，御景灣酒店、海雅百貨、星河城、東城中學、玉蘭中學、東城十小，中大外國語學校等2005年星河傳說2007年天驕峰景2010年中信御園2009年君山峰景高爾夫2010年鼎峰尚境東莞頂級豪宅軸線2000年峰景高爾夫別墅2002年新世紀第一居1993年新世界花園1998年愉景花園黃旗山石井支路水濂山片區(qū)東莞規(guī)劃向南，水濂片區(qū)處于未來東莞大城區(qū)中心，成為新CLD的最佳選擇片區(qū)內交通便利，15分鐘內可以快速到達城區(qū)中心，享有齊全高端的城市配套資源離CBD最近的自然生態(tài)區(qū)，項目坐擁“雙園雙湖”，奢享約2千萬平米自然生態(tài)資源為東莞城區(qū)天然氧吧，擁有各類植物500多種，空氣中負離子每立方厘米超過10000個被規(guī)劃為生態(tài)保護型城市發(fā)展區(qū)，項目將享受政府持續(xù)“綠色投入”帶來的居住環(huán)境利好水濂板塊作為中心區(qū)域的核心資源，中央生態(tài)區(qū)的價值優(yōu)勢逐漸凸顯，升值潛力無限水濂山自古為莞邑的社會中心，上風上水山環(huán)水抱，為東莞絕佳的風水寶地。

水濂山一直以來南城的豪宅板塊，熱點富人區(qū)2006年，金域中央高層：0.78萬/平米2006年～至今,御花苑高層：0.65萬/平米別墅：1.2萬/平方米2006年～至今，中信森林湖別墅：1.6萬/平米2009年，清華居別墅：1.2~1.6萬/平米2005年，映湖山莊洋房（二手）：0.8萬/平米別墅（二手）：1.1萬/平米2002年～至今，國際公館高層：0.85萬/平米別墅：1.8萬/平米東莞大道繞城高速水濂大道水濂山片區(qū)作為東莞起步較早的豪宅板塊，南城水濂山板塊歷年持續(xù)豪宅供應，森林湖，國際公館等知名大盤推動水濂山片區(qū)成為東莞的熱點豪宅板塊，隨著生態(tài)投入的不斷加大，高端人才的持續(xù)流入，水濂山必將成為下一個富人區(qū)。東莞三大豪宅片區(qū)典型樓盤共性：

規(guī)模：除君山外，各典型樓盤都為總占地面積、總建筑面積較大的豪宅大盤。

定位：各典型樓盤都臨近優(yōu)越的自然生態(tài)資源（黃旗山、松山湖、水濂山水庫等），因此原生態(tài)自然資源均為這些樓盤的主打賣點之一。

目前主推產(chǎn)品：主要為150-300平米三房-五房洋房產(chǎn)品價格：洋房基本上8500元/平米起跳，均價處于11500元/平米左右，遠高于東莞洋房整體均價。

銷售情況：2010年下半年三大豪宅片區(qū)典型樓盤的走貨情況較平均，每周走貨速度較快。競品點對點分析本項目基本情況開發(fā)商東莞萬科房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司東莞萬科物管有限公司物業(yè)類型高層洋房、少量別墅總占地面積250000㎡總建筑面積490000㎡目前主推產(chǎn)品一期29-33#11-18層洋房：130㎡三房兩廳180㎡、230㎡5+1房總套數(shù)、現(xiàn)存套數(shù)約2200套、2200套（一期）綠化率40.6%容積率1.5項目已報建住宅產(chǎn)品面積項目賣點今年預計推售洋房產(chǎn)品套數(shù)價格預計一級競爭御花苑41293㎡規(guī)模別墅大盤、湖景資源、成熟配套160-315㎡約222套平層12000—13000元/㎡疊墅18000—20000元/㎡中信森林湖103145㎡（五期首批）品牌、規(guī)模別墅大盤、湖景資源130-210㎡約754套（五期首批）12000元/㎡天驕峰景148482㎡品牌、區(qū)位、高爾夫山景資源、園林180-268㎡約120套(一期)18000元/㎡二級競爭錦繡山河87140㎡(三期）區(qū)位、品牌、水體資源、規(guī)模140—350㎡約517套（二期+三期）14800元/㎡東方華府46615㎡（二期）CBD地段、山景資源120—300㎡約220套11000元/㎡豐泰觀山——規(guī)模別墅大盤，湖景資源140-260㎡約300套（二期）8500元/㎡金域中央58789㎡區(qū)位、產(chǎn)品、成熟社區(qū)110-240㎡約480套（四期+五期）8800元/㎡世紀城國際公館——規(guī)模別墅大盤、配套、品牌88-190㎡約264套9000元/㎡君山——區(qū)位、高爾夫山景資源165-310㎡約327套9000元/㎡天驕御峰87600㎡區(qū)位、山景資源、品牌120-260㎡約300套13000元/㎡天利中央花園43800㎡地段、品牌、產(chǎn)品95-183㎡約412套10000元/㎡中信凱旋公館62076㎡地段、品牌140-180㎡約293套10000元/㎡合計67.9萬㎡4239套核心競爭對手鎖定我們以項目區(qū)位、項目定位及核心賣點、目前主推產(chǎn)品類型、價格等的相仿性及可比較性為主要依據(jù)，特選取天驕峰景、御花苑天瓏灣、森林湖蘭溪谷等12個項目作為主要競爭樓盤進行點對點分析。天驕峰景·國闕Ⅱ1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#17#項目現(xiàn)狀：目前主推12-14棟238平米，共48套，均價：15000元/㎡；預計3月底首次加推15#238-254平米，約20套，均價約18000元/平米。棟數(shù)面積（㎡）套數(shù)剩余套數(shù)成交均價（元/㎡）成交率1—11棟180-2531191121378599%12—13棟237-25811881426393.3%14棟23861401456734.4%15棟237-2686060——0%合計180-268143012091.6%項目推廣策略：目前廣告語：王者眼中的奢侈推廣渠道：以戶外、報紙廣告為主，網(wǎng)絡、短信廣告為輔營銷活動：與第三方資源合作組織一系列以大型圈層活動。如：高爾夫公開賽、跑車車展。自然消化產(chǎn)品目前主推產(chǎn)品后續(xù)推出產(chǎn)品項目主要賣點：億萬園林打造、本土品牌開發(fā)商、黃旗山豪宅圈項目簡介：占地面積：15.2萬㎡建筑面積：45.8萬㎡容積率：2.96物業(yè)類型：高層黃旗山稀缺+資源型傳統(tǒng)豪宅分析點萬科翡麗山天驕峰景本項目優(yōu)勢基本情況交通情況外部配套景觀資源開發(fā)商園林打造內部配套規(guī)劃設計物業(yè)管理占地25萬平米，建面49萬平米，共2200戶（一期228套），停車位約2300個，容積率1.5，綠化率40.6%。萬科27年41城20萬家庭，全國市場占有率第一。東莞萬科6年12個項目，09年以30.8億的年銷售金額，市場占有率躍居全市第一。處于未來東莞大城區(qū)核心的水濂生態(tài)居住區(qū)核心位置，快速直達多條主要城市干道及廣深高速、莞深高速；10分鐘到達CBD，30分鐘到達8大鎮(zhèn)區(qū)，輕軌R2線站點緊鄰項目。享受南城大型商業(yè)、餐飲、文化等市政配套及周邊鎮(zhèn)區(qū)高端娛樂配套。南開實驗學校離項目一路之隔，周邊建設國賓級配套，包括東莞國賓館、國家羽毛球隊冬訓基地等。東望水濂山森林公園，北鄰東莞植物園和水濂湖中心公園，南接橫崗湖，四面環(huán)景。空氣負離子濃度為黃旗山8倍。項目擁有10萬㎡私家山體公園。新加坡柏景設計，綠化率40.6％，以“山水相依”為主題園林，規(guī)劃有水廣場、多功能泳池、5000平米中心湖區(qū)、跌水景觀、休閑平臺等多個景點。東莞首家5200平米五星級以休閑為主題山居豪華會所，5000平米18班幼兒園，1200平米商鋪滿足日常生活所需。唯一進山級城市山居豪宅，規(guī)劃依山而生，2梯2戶，樓體45度弧形設計，最大化利用原生態(tài)山體資源，戶戶有景；超大樓間距，最大逾近80米，最大程度保證生活私密性，人車分流，并保留天然泉眼。萬科物業(yè)為國家一級物管公司，國內規(guī)模最大，服務質量最高。布局176個項目，3078萬㎡管理面積。東莞行政中心，也由萬科物業(yè)提供物管服務。占地15萬平米，建面46萬平米，總戶數(shù)3270戶，車位3270個，容積率2.96，綠化率55%。位處東城黃旗山片區(qū)，為公認的風水寶地、傳統(tǒng)富人區(qū)；臨近五環(huán)路、松山湖大道、莞樟大道、東升路、莞深高速等，距離東城中心需10分鐘路程。虎英公園、峰景高爾夫球場、旗峰公園等以及東城酒吧街、文化廣場、歌劇院等東城中心配套。南向獨攬黃旗山、峰景高爾夫球場、虎英郊野公園三重綠色自然景觀，北靠向漁翁山生態(tài)公園。億元打造10萬平米新亞洲風格天湖藝術公園，浮雕圍墻做工精細，山水大門大氣恢弘，樹種名貴。4000平米五星級社區(qū)會所，10萬平米天湖藝術公園。人車分流，社區(qū)商業(yè)做減法，采用開放式南北朝向一線弧形的空中聯(lián)排建筑布局，是東莞首例無樓間距春景樓盤，營造超強私密性和無遮擋廣闊視野。東莞本土最大開發(fā)商光大集團旗下的品牌物管與世邦魏理仕聯(lián)手提供服務。光大房地產(chǎn)開發(fā)公司為東莞本土最大房地產(chǎn)開發(fā)商，是廣東光大企業(yè)集團旗下的子公司，27年來扎根東莞，開發(fā)了景湖系列、天驕系列以及錦繡山河系列項目。項目規(guī)模較大，容積率低，人口密度小，居住舒適度較高。項目四面環(huán)景，水濂山片區(qū)開發(fā)力度小，生態(tài)自然資源純粹，且項目內部有10萬平米私家山體公園。萬科是全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)實力最強，在東莞發(fā)展迅速，在打造了一批家喻戶曉的知名樓盤的同時09市場占有率居全市第一。唯一真正進山級城市山居豪宅，樓體45度弧形設計，最大化利用原生態(tài)山體資源，并保留天然泉眼。萬科物業(yè)為國家一級物管公司，國內規(guī)模最大，服務質量最高。擁有東莞最大私家山體公園，并以中國古老的十二節(jié)氣打造多個山體景點，真正實現(xiàn)有山有水。238㎡四房三廳四衛(wèi)主臥無獨立衣帽間，休息與更衣互相影響主臥與次臥的門對開，私密性大打折扣臥室面積23平米小于翡麗山，且無配套書房，舒適度、人性化不足廚房不連接生活陽臺，雜物清潔用品擺放空間缺失家庭廳與房間共處于同一區(qū)域，動靜不分區(qū)，生活私密性不佳客廳開間5.1米，小于翡麗山大橫廳8米開間，不夠大氣同面積段戶型比較分析御花苑·天瓏灣123后期產(chǎn)品物業(yè)類型面積套數(shù)成交套數(shù)成交均價（元/㎡）成交率一、二層疊墅300-315㎡（贈送㎡160地下室）161218000(計贈送面積為11700)75%三、四層平層185㎡32201100062.5%五、六層疊墅290㎡（贈送90-100㎡天臺）161015500(計贈送面積為11500)62.5%合計185—315㎡64421450065.6%項目現(xiàn)狀：目前在售天瓏灣1—3棟，剩余22套。成交均價區(qū)間為11500—17500元/㎡，其中平層單位11500元/㎡，疊墅單位16000-17500元/㎡。規(guī)模別墅大盤、湖景資源、小區(qū)配套項目主要賣點：主推廣告語：我的山湖王朝推廣渠道：以戶外廣告為主，網(wǎng)絡、報紙廣告為輔營銷活動：主要以圈層活動和周末暖場小活動為主?；顒幽康淖尶蛻羧嬲J識項目的自然資源。項目推廣策略：項目簡介：占地面積：7.16萬㎡建筑面積：16.5萬㎡容積率：2.3物業(yè)類型：小高層、高層4—9#為天瓏灣剩余產(chǎn)品中圍繞人工湖而造的景觀資源最好的產(chǎn)品，預計平層單位均價12000—13000元/㎡；疊墅單位18000—20000元/㎡。所推產(chǎn)品：4—9#160—300㎡產(chǎn)品，共約200套。推售計劃：

5月推出4-6#3棟8個單元的8層洋房單位；其中平面160㎡共64套，復式300㎡共32套，總共：96套

4567982011年推貨情況：產(chǎn)品均價：片區(qū)資源＋湖景資源：資源性豪宅片區(qū)，吸引大量高端居住客戶及投資客分析點萬科翡麗山御花苑本項目優(yōu)勢基本情況交通情況外部配套景觀資源開發(fā)商園林打造內部配套規(guī)劃設計物業(yè)管理占地25萬平米，建面49萬平米，共2200戶（一期228套），停車位約2300個，容積率1.5，綠化率40.6%。萬科27年41城20萬家庭，全國市場占有率第一。東莞萬科6年12個項目，09年以30.8億的年銷售金額，市場占有率躍居全市第一。處于未來東莞大城區(qū)核心的水濂生態(tài)居住區(qū)核心位置，快速直達多條主要城市干道及廣深高速、莞深高速；10分鐘到達CBD，30分鐘到達8大鎮(zhèn)區(qū)，輕軌R2線站點緊鄰項目。享受南城大型商業(yè)、餐飲、文化等市政配套及周邊鎮(zhèn)區(qū)高端娛樂配套。南開實驗學校離項目一路之隔，周邊建設國賓級配套，包括東莞國賓館、國家羽毛球隊冬訓基地等。東望水濂山森林公園，北鄰東莞植物園和水濂湖中心公園，南接橫崗湖，四面環(huán)景。空氣負離子濃度為黃旗山8倍。項目擁有10萬㎡私家山體公園。新加坡柏景設計，綠化率40.6％，以“山水相依”為主題園林，規(guī)劃有水廣場、多功能泳池、5000平米中心湖區(qū)、跌水景觀、休閑平臺等多個景點。東莞首家5200平米五星級以休閑為主題山居豪華會所，5000平米18班幼兒園，1200平米商鋪滿足日常生活所需。唯一進山級城市山居豪宅，規(guī)劃依山而生，2梯2戶，樓體45度弧形設計，最大化利用原生態(tài)山體資源，戶戶有景；超大樓間距，最大逾近80米，最大程度保證生活私密性，人車分流，并保留天然泉眼。萬科物業(yè)為國家一級物管公司，國內規(guī)模最大，服務質量最高。布局176個項目，3078萬㎡管理面積。東莞行政中心，也由萬科物業(yè)提供物管服務。占地7萬平米，建面11萬平米，共426戶，停車位1000個，容積率1.58，綠化率63%。位于南城區(qū)水濂湖畔，占有“三心（CLD、ZBD、RBD、）五園”優(yōu)越位置和配套，東莞大道、廣深高速、R2輕軌等交通動脈僅在咫尺。綠色世界、高爾夫公園、文化之都主題公園、2000畝的水濂湖，10平方公里的水濂山，2萬平方米的荔林半島，7公里的湖岸線，還有108米高的牛牯嶺山體公園。華潤萬家超市、幼兒園、西餐廳、棋牌室、兒童游樂場、鄉(xiāng)村俱樂部、體育公園等。五大公園、廣東美術館、CBD+CLD相應配套等。園林風格為英式自然風格，安排大面積水景設計，讓水超越裝飾作用，營造出6片分景區(qū)和20個園林景點。依山而建，傍水而居；特色為“雙灣、御湖、奢宅”，通過“雙灣”的設計使小區(qū)和水濂湖融為一體，打造奢宅；建筑風格為后現(xiàn)代時尚風格，強調建筑與山水的有機融合。深聯(lián)地產(chǎn)1981年創(chuàng)建。有20多年房地產(chǎn)開發(fā)歷史，目前已累計開發(fā)建設了二十余個項目。深聯(lián)地產(chǎn)旗下物業(yè)管理公司。項目規(guī)模大，容積率低，人口密度小，居住舒適度較高。南開實驗學校離項目一路之隔，周邊建設國賓級配套，包括東莞國賓館、國家羽毛球隊冬訓基地等。空氣負離子濃度每立方厘米10000個為東莞最高；項目擁有10萬㎡私家山體公園。萬科是全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)實力最強，在東莞發(fā)展迅速，在打造了一批家喻戶曉的知名樓盤的同時09市場占有率居全市第一。萬科物業(yè)為國家一級物管公司，國內規(guī)模最大，服務質量最高。唯一進山級城市山居豪宅，樓體45度弧形設計，最大化利用原生態(tài)山體資源，并保留天然泉眼。擁有東莞最大私家山體公園，并以中國古老的十二節(jié)氣打造多個山體景點，真正實現(xiàn)有山有水。185㎡四房兩廳三衛(wèi)客廳朝北，朝向不好，采光受影響客廳開間僅4.5米，小于翡麗山7.6米，不大氣餐廳無采光窗，且南向被廚、客房遮擋，南北不通透不對流主臥帶衣帽間狹長，不實用兩客房門朝餐廳對開，動靜不分區(qū)，各自功能均受影響四房設計，房間數(shù)少于翡麗山，實用性降低同面積段戶型比較分析一期翡翠灣二期琥珀洲四期香樟林三期瑪瑙嶼五期蘭溪谷項目總規(guī)圖項目五期總規(guī)圖五期首批推出單位項目現(xiàn)狀：預計五期4月底或5月初左右首批推出15、16#，130-210平米，共160套；預計6月推出13、14#130、160平米，共594套；預計后續(xù)集中推售1-4#、7#200-400平米，共212套。中信森林湖·蘭溪谷項目簡介：占地面積：15.5萬㎡建筑面積：51萬㎡容積率：2.69物業(yè)類型：高層項目主要賣點：規(guī)模別墅大盤、湖景資源、品牌開發(fā)商13#14#15#16#130—160㎡130—180㎡210㎡棟數(shù)面積（㎡）套數(shù)13、14#13019816039615#130321806416#210641#20011280112、3#335564#335347#3505040050合計130—210㎡966項目推廣策略：洋房廣告語：廣告語未定推廣渠道：目前主要以網(wǎng)絡廣告和手機短信做前提預熱準備。預計3月份將有戶外出街。營銷活動：項目以大型高檔活動為主，如畫展、奢侈品展、私家宴、紅酒品酒會等。1#2#3#4#5#6#7#16#15#14#13#12#9#11#8#10#首批推出產(chǎn)品分析點萬科翡麗山

本項目優(yōu)勢基本情況交通情況外部配套景觀資源開發(fā)商園林打造內部配套規(guī)劃設計物業(yè)管理占地25萬平米，建面49萬平米，共2200戶（一期228套），停車位約2300個，容積率1.5，綠化率40.6%。萬科27年41城20萬家庭，全國市場占有率第一。東莞萬科6年12個項目，09年以30.8億的年銷售金額，市場占有率躍居全市第一。處于未來東莞大城區(qū)核心的水濂生態(tài)居住區(qū)核心位置，快速直達多條主要城市干道及廣深高速、莞深高速；10分鐘到達CBD，30分鐘到達8大鎮(zhèn)區(qū)，輕軌R2線站點緊鄰項目。享受南城大型商業(yè)、餐飲、文化等市政配套及周邊鎮(zhèn)區(qū)高端娛樂配套。南開實驗學校離項目一路之隔，周邊建設國賓級配套，包括東莞國賓館、國家羽毛球隊冬訓基地等。東望水濂山森林公園，北鄰東莞植物園和水濂湖中心公園，南接橫崗湖，四面環(huán)景?？諝庳撾x子濃度為黃旗山8倍。項目擁有10萬㎡私家山體公園。新加坡柏景設計，綠化率40.6％，以“山水相依”為主題園林，規(guī)劃有水廣場、多功能泳池、5000平米中心湖區(qū)、跌水景觀、休閑平臺等多個景點。東莞首家5200平米五星級以休閑為主題山居豪華會所，5000平米18班幼兒園，1200平米商鋪滿足日常生活所需。唯一進山級城市山居豪宅，規(guī)劃依山而生，2梯2戶，樓體45度弧形設計，最大化利用原生態(tài)山體資源，戶戶有景；超大樓間距，最大逾近80米，最大程度保證生活私密性，人車分流，并保留天然泉眼。萬科物業(yè)為國家一級物管公司，國內規(guī)模最大，服務質量最高。布局176個項目，3078萬㎡管理面積。東莞行政中心，也由萬科物業(yè)提供物管服務。森林湖蘭溪谷以西班牙建筑為原點，強調生活氛圍和景觀感受，建筑環(huán)形布置，圍合出中心綠化空間，將公共活動空間和景觀資源最大化強調依山臨湖、融合景觀的居住環(huán)境，打造超寬景觀中軸，以及專門的休閑散步系統(tǒng)——湖濱長廊，更與別墅圈層共享21萬平米天賦湖面和生態(tài)山體別墅圈層的洋房成熟社區(qū)，有9000余平米美仕會主題會所

占地15.5萬平米，建面41萬平米，容積率2.6位于南城東莞大道139號（東莞大道與環(huán)城路交匯處），距離東莞新城市CBD中心2.5km,CLD中心1.0km，水濂山生態(tài)水庫4km，距廣深高速5分鐘車程中信物業(yè)管理公司中信康華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西平幼兒園、南博學院、南開實驗學校等教育資源、嘉榮商場、第一國際商圈等商業(yè)配套、多家銀行、康華醫(yī)院，多家酒店會所綠色世界、旗峰公園項目容積率低，人口密度小，居住舒適度較高。項目四面環(huán)景，水濂山片區(qū)開發(fā)力度小，生態(tài)自然資源純粹，且項目內部有10萬平米私家山體公園。萬科是全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)實力最強，在東莞發(fā)展迅速，在打造了一批家喻戶曉的知名樓盤的同時09市場占有率居全市第一。萬科物業(yè)為國家一級物管公司，國內規(guī)模最大，服務質量最高。擁有東莞最大私家山體公園，并以中國古老的十二節(jié)氣打造多個山體景點，真正實現(xiàn)有山有水。唯一進山級城市山居豪宅，樓體45度弧形設計，最大化利用原生態(tài)山體資源，保留天然泉眼，有山有水。東莞首家5200平米五星級以休閑為主題山居豪華會所，5000平米18班幼兒園東方華府項目現(xiàn)狀：目前主推1-5棟平面150-330平米，剩余共108套預計今年2月底加推5、8棟289平米復式產(chǎn)品，共32套6月推出10-11#220平米32套，245平米32套，300平米復式16套棟數(shù)面積套數(shù)剩余套數(shù)成交均價（元/㎡）成交率1、2288-331㎡168561200066.67%3337㎡42151450064.29%4270-304㎡64421200032.84%5、8150㎡、289㎡（復式）160251300084.38%9121-15461%10220㎡3232未定0%11245㎡、300㎡（復式）4848未定0%合計6582201250069.358%項目推廣策略：廣告語：東莞生活代表/府愈寧靜，家愈非凡推廣渠道：戶外網(wǎng)絡、報紙廣告、短信等多渠道廣告推廣三期一期二期4#11#10#1#2#3#5#8#9#6#7#自然消化目前主推后續(xù)推出項目簡介：占地面積：13.4萬㎡建筑面積：37萬㎡容積率：2.76物業(yè)類型：高層、公寓、寫字樓黃旗山傳統(tǒng)豪宅物業(yè)28#34#33#金域中央·天璽棟數(shù)梯戶層數(shù)面積（㎡）套數(shù)32二梯三戶22-2312043154431604335二梯三戶1811017129171491736、37二梯二戶27240104合計284項目現(xiàn)狀：目前主推四期26、27、29-31#110-178平米，剩余約64套；五期28、33、34#剩余共32套今年推出32、35-37#110-240平米共284套，預計今年5月將首推32、35#110-160平米，約100套。五期四期余38套（共88套）面積：178㎡余26套（共51套）面積：110—149㎡余13套（共51套）面積：110—149㎡項目推廣策略：廣告語：從傳奇開始突破推廣渠道：戶外為主、網(wǎng)絡、短信廣告為輔營銷活動：用明星演唱會啟勢，為五期開盤造勢。上市后根據(jù)推售計劃延續(xù)明星效應開展一系列的中小型活動。目前主推產(chǎn)品項目主要賣點：區(qū)位優(yōu)勢、成熟大社區(qū)、產(chǎn)品規(guī)劃項目簡介：占地面積：18萬㎡建筑面積：30萬㎡容積率：1.6物業(yè)類型：小高層、高層南城大規(guī)模高端物業(yè)錦繡山河·鷺棲湖（二期）項目目前推貨情況：1）1#棟2單元未推，面積219-230㎡，共計51套；2）已推余貨為36套，主要集中在2#棟2單元218-230㎡戶型，銷售單價1.4萬/㎡。二期基本售罄，預計3月份開始推售三期。2#3#4#5#6#7#8#9#目前主推產(chǎn)品已售罄產(chǎn)品項目主要賣點：湖景資源、規(guī)模大社區(qū)、區(qū)位優(yōu)勢、本土品牌開發(fā)商項目簡介：占地面積：8.2萬㎡建筑面積：22.4萬㎡容積率：2.73物業(yè)類型：高層1#1#棟2單元未推，共計51套面積：219-229㎡樓棟號面積與貨量在售剩余貨量1#-1單元330㎡：2套，260㎡：6套2#218㎡：11套，228㎡：9套3#169㎡：6套，188㎡：2套未推貨量1#-2單元219-230㎡51套合計87套剩余36套，單價14000元/平面積：169-330㎡片區(qū)資源＋水體資源、學位錦繡山河·三期項目2011年推貨情況：三期別墅共50套，面積585—699㎡；洋房共5棟，11—31層，面積區(qū)間為140—350㎡，共432套。預計三月份推出市場。山體洋房【432套·140-350㎡】二期內湖主力產(chǎn)品170-230平，占比56%以570-630平的獨棟為主錦繡山河三期別墅產(chǎn)品戶型配比錦繡山河三期洋房產(chǎn)品戶型配比三期別墅【50席·純獨棟】目前項目推貨情況：目前國際公館三期僅余未推44套400㎡（除去公寓），其余售罄，四期洋房貝麗湖，面積89-190㎡，共計220套，預計今年3月底推出市場。世紀城·國際公館·貝麗湖項目推廣策略：規(guī)模大社區(qū)、區(qū)位優(yōu)勢、本土品牌開發(fā)商公館人文社區(qū)，傳統(tǒng)豪宅主要價值點：2萬方磅礴水系，城央+低密度+湖畔洋房項目簡介：567271擬推樓棟共17棟，1032套面積：89-206㎡城央+低密+湖畔洋房57占地面積：31萬㎡建筑面積：26萬㎡容積率：1.24物業(yè)類型：別墅+洋房2011年推貨情況：4#165㎡（34套）預計4、5月份入市，6#、8#288-310㎡（60套），入市時間未知，項目持續(xù)銷售剩余（233套）165-310㎡，共計327套?；幽辍ぞ巾椖扛偁幉呗裕簭V告語：

山園疊嶂一府藏/越近黃旗，越珍稀推廣渠道：戶外、報紙、短信、網(wǎng)絡多渠道傳播營銷活動：活動主要結合開發(fā)商品牌的發(fā)展歷程以及項目的營銷節(jié)點展開。項目主要賣點：黃旗山豪宅片區(qū)、產(chǎn)品規(guī)劃、別墅大盤項目簡介：占地面積：5.28萬㎡建筑面積：14.38萬㎡容積率：2.72物業(yè)類型：高層、別墅（獨棟、聯(lián)排）樓棟建筑面積套數(shù)已售套數(shù)價格1#186㎡3468500元/平2#155㎡34258500元/平3#152㎡34218500元/平4#165㎡34未推未推貨5#249㎡62115000元/平6、7#310㎡6011（6#未推）13000元/平8#288㎡30未推未推9、10#223㎡1242111000元/平合計412856543289710未推產(chǎn)品在售產(chǎn)品未推94套，165-310㎡已推350套，面積165-310㎡，余233套1黃旗山板塊別墅+洋房社區(qū)豐泰觀山碧水棟數(shù)面積套數(shù)剩余套數(shù)成交均價（元/㎡）成交率1、2、3棟149—176㎡216171874020.83%5、6棟254—264㎡7442823543.24%7#169—250㎡6426865059.38%8、9#141—180㎡12825796580.47%10、11#140—152㎡12011786590.83%12、13#150—180㎡12025787079.17%合計140—264㎡622300852051.77%一期二期洋房三期項目推廣策略：廣告語：

閱遍山水，方識觀山碧水推廣渠道：戶外、報紙、短信、網(wǎng)絡多渠道傳播營銷活動：根據(jù)項目的推貨計劃和各營銷節(jié)點組織大小活動，其中另有大型活動貫穿全年項目主要賣點：規(guī)模大社區(qū)、山水資源、本土品牌開發(fā)商項目簡介：占地面積：100萬㎡建筑面積：80萬㎡容積率：0.8物業(yè)類型：高層、別墅（獨棟、聯(lián)排、疊加）7棟5棟6棟12棟13棟3棟2棟1棟8棟7棟5棟6棟12棟13棟33棟2棟1棟8棟9#10#11#推貨情況：目前主推2、3#和12#150-180平米，共234套；預計5、6月份將新推1棟150-175平米，共72套；今年9月份推出13棟150-180平米，共60套均價方面：項目總體均價為7500—10000元/㎡。根據(jù)景觀因素和產(chǎn)品素質，預計1棟產(chǎn)品均價與2—3#均價相差不遠，約9000—10000元/㎡。目前在售產(chǎn)品目前未售產(chǎn)品山水自然資源天驕御峰項目簡介：占地面積：14.83萬㎡建筑面積：49.95萬㎡容積率：2.66物業(yè)類型：小高層、高層項目主要賣點：黃旗山豪宅片區(qū)、城市CBD區(qū)位、本土開發(fā)商開發(fā)項目推貨策略：項目預計10月開盤，首批推出旗峰路與金樹路交匯處產(chǎn)品預計今年年末或明年年初推出金樹路與三環(huán)路交匯處產(chǎn)品項目名稱產(chǎn)品類型套數(shù)預計上市時間天驕御峰120-260㎡3002011.10天利·中央花園項目簡介：占地面積：4.87萬㎡建筑面積：24.07萬㎡容積率：3.5物業(yè)類型：高層、酒店、公寓項目主要賣點：城市CBD區(qū)位、園林規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃項目推貨策略：項目預計5月開盤，推出1、4、6棟，面積92-160㎡，412套；預計后續(xù)推出二期2、3、7棟，面積92-198㎡，共553套除去中大戶型外，項目5號樓規(guī)劃為酒店式公寓，面積33－64平米，共計267套，目前暫未考慮銷售預計首推以純粹中大戶型為主，90％以上戶型集中在120-208平米。其中資源最好的四房均為全板式非拼合戶型西平板塊高端豪宅社區(qū)中信·凱旋公館項目簡介：占地面積：3.96萬㎡建筑面積：9.11萬㎡容積率：2.3物業(yè)類型：高層、別墅（聯(lián)排）項目主要賣點：城市CBD區(qū)位、別墅高檔社區(qū)、中信開發(fā)商品牌項目推貨策略：項目預計5月開盤，首先推出別墅產(chǎn)品，均價約22000—25000元/㎡預計今年下半年推出洋房，均價約9500—11000元/㎡戶數(shù)產(chǎn)品類型面積段（平米）建筑面積(㎡)套數(shù)（套）比例聯(lián)排

250（未含贈送面積）201058324%一梯二戶五房180（未含贈送面積）172809620%一梯三戶緊湊四房140（未含贈送面積）13,4409616%

緊湊五房170（未含贈送面積）16,3209619%

舒適五房180（未含贈送面積）17,2809620%合計————84,425376100%洋房共計：293套面積：140-180㎡聯(lián)排共計：83套面積：250㎡2011年項目競品推售節(jié)奏御花苑中信森林湖天驕峰景錦繡山河東方華府豐泰觀山金域中央國際公館君山天驕御峰天利中央花園中信凱旋公館1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月目前剩余貨量：233套，預計4月份新推4棟165㎡34套，后續(xù)新推288-310㎡60套，共計約327套目前剩余貨量：約22套，預計今年5月加推200-230㎡約96套、下半年加推300㎡約104套，共計222套預計今年4月底推出五期首批單位130-210㎡約754套目前剩余貨量：108套，預計2月底推出289㎡復式：32套，6月推出220-300㎡產(chǎn)品：80套，共計：約220套目前剩余貨量：234套，預計5、6月份將推出1棟（72套）；9月份推出13棟（60套），共計：366套目前剩余貨量：約60套，預計今年3月底加推國闕15#238-268㎡約60套，共計：約120套目前剩余貨量：約87套，預計5月推出三期洋房140-350㎡約432套，共計：519套目前剩余貨量：約96套，預計5月份將新推武器110-240㎡約384套。共計：約480套預計3月、5月加推兩次89-200㎡洋房，共計：約220套，下半年新推400㎡樓王44套，共計：約264套；預計10月會推出120-260㎡約300套產(chǎn)品預計5月份新推1、4、6棟，面積92-160㎡，412套預計5月份新推聯(lián)排別墅83套，8月份新推洋房140—180㎡約293套2011年項目洋房競品主要可推售產(chǎn)品線分布2011年競爭項目洋房供應產(chǎn)品面積段主要集中在160—200平米為主，約為1909套，其次為230平米，約為988套，項目170-230平米產(chǎn)品后市競爭壓力較大.項目洋房面積段130㎡170㎡/180㎡230㎡總計

競爭面積區(qū)間120-140㎡160-200㎡200—250㎡

萬科·翡麗山11615092358

一級競爭項目御花苑

1290102預計2011年5月新品加推森林湖5期230524

754預計2011年4月底5月初上市天驕峰景12

108120持續(xù)銷售剩余貨量預計2011年3月底新品加推小計242536198976

錦繡山河

172159159預計2011年3月新品加推二級競爭項目

東方華府232119153持續(xù)銷售剩余貨量

預計2月底推出新品

豐泰觀山2023025275持續(xù)銷售剩余貨量

預計2011年5月加推新品

金域中央126150104380預計2011年3月新品加推

國際公館

120

120預計2011年3月底加推新品

君山

144248392持續(xù)銷售剩余貨量

預計2011年4月加推新品

天驕御峰

130135265預計2011年10月上市

天利中央花園249107

356預計2011年5月上市

中信凱旋公館96288

384預計2011年5月上市

小計49313737902656

合計73519099883632

樓盤名稱產(chǎn)品線可售套數(shù)已售套數(shù)成交面積成交金額(元)成交均價(元/㎡)2011年潛在供應銷售率御花苑160-2001869941.251.35億1316741293㎡33.33%200-380453475.56%中信森林湖五期130㎡230————————103145㎡（五期首批）2011年新上市項目，2010年無成交160㎡396180㎡64210㎡64天驕峰景120-140㎡20845245.636.3億1421631338㎡40.00%140-160㎡302893.33%160-200㎡12975.00%200—468㎡27214252.21%2010年項目一級競品洋房銷售情況■在個盤成交中，以天驕峰景的洋房供應最多，成交量最高，且該項目2010年產(chǎn)品成交率最高的為140-160平米，其次為180-200平米。2010年項目競品別墅銷售情況■2010年，項目競品別墅及類別墅產(chǎn)品均價在1.5萬—2.5萬元/㎡左右。■中信森林湖別墅因產(chǎn)品面積小，總價低，且山水資源較好，銷售率高達92%左右。樓盤名稱產(chǎn)品線可售套數(shù)已售套數(shù)成交面積(㎡)成交金額(元)成交均價(元/㎡)2011年潛在供應銷售率中信森林湖三期200-467㎡（聯(lián)排、獨棟）1561446731713.26億聯(lián)排:13000獨棟:25000——92.31%豐泰觀山碧水468—805㎡（疊加、獨棟）6023114631.76億疊加:15000獨棟:250006750㎡（聯(lián)排別墅）38.33%世紀城國際公館290—335㎡