論房地產(chǎn)如何得高分

概述1、房地產(chǎn)分類：按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類：(1)生地：荒地、農(nóng)地。(2)毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。(3)熟地：按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度“三通一平”“五通一平”“七通一平”(4)在建工程：按照形象進(jìn)度分為：地下室某層，正負(fù)零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等(5)現(xiàn)房：現(xiàn)房按照新舊程度：新房和舊房；新建商品房按裝飾裝修狀況：毛坯房、粗裝修房、精裝修房2、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究一、可行性研究1、可行性研究發(fā)生在房地產(chǎn)投資決策階段。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作階段：可研階段主要任務(wù)研究依據(jù)投資估算精度研究費(fèi)用占總投資的比例內(nèi)容機(jī)會研究對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，尋找最有利的投資機(jī)會主要依靠籠統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)±30%0.2%~0.8%地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、開發(fā)項(xiàng)目建成后對社會的影響等。初步可研分析機(jī)會研究的結(jié)論如何；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要較詳細(xì)的數(shù)據(jù)資料±20%0.25%~1.5%市場需求與供應(yīng)、土地供應(yīng)狀況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析詳細(xì)可研形成最終的可行性研究報(bào)告見2.1.5±10%小型：1.0%~3.0%；大中型：0.2%~1.0%它是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。項(xiàng)目評價(jià)政府計(jì)劃管理部門在項(xiàng)目審批前，委托有資格的咨詢評估機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行評估論證，根據(jù)評價(jià)結(jié)果，決定是否同意項(xiàng)目建設(shè)。3、房地產(chǎn)市場分析（預(yù)測）的方法市場預(yù)測的方法分為：（1）定性預(yù)測：指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體發(fā)展趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等作出分析與判斷。（2）定量預(yù)測：在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。（3）綜合預(yù)測二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)1、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、投資成本與費(fèi)用估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。2、資金的時(shí)間價(jià)值的計(jì)算（1）資金時(shí)間價(jià)值的含義：資金時(shí)間價(jià)值也叫貨幣時(shí)間價(jià)值，是指資金經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值。（2）利息與利率利息一般被認(rèn)為是占用資金所負(fù)的代價(jià)。利息＝資金額×利率×占用時(shí)間。利率是在一段時(shí)間的期末應(yīng)支付的利息與在這段時(shí)間初期所欠的資金數(shù)額之比利率與計(jì)息周期：在經(jīng)濟(jì)分析中，復(fù)利計(jì)算通常以年為計(jì)息周期。但在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，計(jì)息周期有半年、季、月、周、日等多種。當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的概念。名義利率：（NominalInterestRate）計(jì)息周期的利率乘以每年計(jì)息周期數(shù)。實(shí)際利率：（EffectiveInterestRate）計(jì)算利息時(shí)實(shí)際采用的有效利率按月計(jì)算利息，且其月利率為1%，通常也稱為“年利率12%，每月計(jì)息一次”。

則

1%

是月實(shí)際利率；1%×12=12%

即為年名義利率；

(1+1%)12

-

1=12.68%

為年實(shí)際利率資金等值：（1）考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。（2）現(xiàn)值、終值、年金3、現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入（CI）：在每一時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目或系統(tǒng)實(shí)際發(fā)生的資金流入.投資方案在一定時(shí)期內(nèi)所取得的收入?，F(xiàn)金流出（CO）：在每一時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目或系統(tǒng)實(shí)際發(fā)生的資金流出.指投資方案在一定時(shí)期內(nèi)支出的費(fèi)用。凈現(xiàn)金流量（CI－CO）：同一時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出之差?，F(xiàn)金流量圖：一種反映各時(shí)點(diǎn)上現(xiàn)金流量大小的圖。3000030000元時(shí)間(年)15000元654321010000元/年水平線表示時(shí)間坐標(biāo),時(shí)間的推移從左到右。垂直箭頭線表示現(xiàn)金流量多少,箭頭向上表示現(xiàn)金流入,箭頭向下表示現(xiàn)金流出。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率

一般不作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)凈年值

若NAV≥0，則項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可以接受；若NAV<0，則項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)予拒絕。11、基準(zhǔn)收益率ic（又稱標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率），是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的可接受的投資方案最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平，是評價(jià)和判斷投資方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行的依據(jù)。它代表了項(xiàng)目投資應(yīng)獲得的最低財(cái)務(wù)盈利水平。也就是說，計(jì)算項(xiàng)目的FNPV，需要預(yù)先確定一個(gè)符合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的基準(zhǔn)收益率，它的取值將直接影響投資方案的評價(jià)結(jié)果。它的確定一般應(yīng)綜合考慮以下因素：資金成本和機(jī)會成本（i1）；資金成本:為取得資金使用權(quán)所制服的費(fèi)用，包括籌資費(fèi)和資金使用費(fèi)?；I資費(fèi)：籌集資金過程中發(fā)生的各種費(fèi)用；如:代理費(fèi)、注冊費(fèi)、手續(xù)費(fèi)。資金使用費(fèi)：因使用資金二項(xiàng)資金提供支付的報(bào)酬；如：股利、利息。機(jī)會成本：指投資者將有限的資金用于擬建項(xiàng)目而放棄的其他投資機(jī)會所能獲得的最好受益。ic≥i1=max{單位資金成本，單位投資機(jī)會成本}投資風(fēng)險(xiǎn)（i2）；通貨膨脹（i3）由于貨幣發(fā)行量超過商品流通所需的貨幣量而引起的貨幣貶值和物價(jià)上漲的現(xiàn)象。12、例：某項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表所示，試用凈現(xiàn)值指標(biāo)判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性（ic=10%)13、凈年值（NAV）其中：其中：（A/P,ic,n）——資金時(shí)間價(jià)值的等額年金系數(shù)（A/P,ic,n）＝14、例：某投資方案的現(xiàn)金流量圖如下圖所示，若基準(zhǔn)收益率為10%，要求用凈年值指標(biāo)判別方案可行否。15、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映的是項(xiàng)目本身所能獲得的實(shí)際最大收益率。因此，它也是進(jìn)行項(xiàng)目籌資時(shí)資金成本的上限。當(dāng)FIRR＞ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如FIRR＜ic，則項(xiàng)目不可接受。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。優(yōu)點(diǎn)是能夠直接衡量項(xiàng)目未回收投資的收益率；不需要事先確定一個(gè)基準(zhǔn)收益率。但不足的是計(jì)算比較麻煩對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資有效期是指從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目全部售出為止的時(shí)間。FIRR可以通過逐步測試法（內(nèi)插法）求得，即先用目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目凈現(xiàn)值，若為正，則用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為零的正值和負(fù)值各一個(gè)，然后通過內(nèi)插計(jì)算FIRR。FIRRi1iFIRRi1i2NPVNPV1NPV2i≈FIRR可以得出16、例：某項(xiàng)投資計(jì)劃的投資額為5000萬元，當(dāng)年投產(chǎn)，預(yù)計(jì)計(jì)算期10年中每年可得凈收益100萬元，10年末可獲得殘值7000萬元，試求內(nèi)部收益率。若基準(zhǔn)收益率為5%，判斷此項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性?？梢缘贸鲑Y本金的內(nèi)部收益率全部投資本金的內(nèi)部收益率全部投資的內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率17、例：全部投資的現(xiàn)金流量如下圖所示：如果初始投資的一半用資本金（自有資金），另一半是銀行貸款，貸款條件是一年以后開始?xì)w還，分五年等額還本付息，年利率為10%。求全部投資的內(nèi)部收益率和資本金的內(nèi)部收益率0012345615009505005005005002501）計(jì)算全部投資的內(nèi)部收益率則：FIRR=22.48%2）計(jì)算自有資金的內(nèi)部收益率：第一年初借款：P=1500X0.5=750萬五年等額還本付息：則資本金的現(xiàn)金流量圖為：010123456950750302.15302.15302.15320.1552.15則：FIRR=29.56%18、動(dòng)態(tài)投資回收期當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，動(dòng)態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。實(shí)實(shí)用公式19、【例】設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目估算的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表如下，設(shè)基準(zhǔn)收益率為10％，試計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期。序號項(xiàng)目合計(jì)20112012201320141現(xiàn)金流入100575

3148643675254141.1銷售收入100575

3148643675254141.2其他

2現(xiàn)金流出94807268102485625481176602.1建設(shè)投資86433268102248821775153602.2經(jīng)營成本費(fèi)用

2.3銷售稅金5532

1731240313982.4所得稅2482

63713039023凈現(xiàn)金流量（1-2）

-268106630181947754[1]4現(xiàn)值

-243725479136695296[2]5累計(jì)現(xiàn)值

-24372-18893-522472[3]DPP=(4-1)+5224/5296=3.9920、計(jì)算：某項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如圖所示，試計(jì)算該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（ic=10%）。FNPV、FIRR、Pt'之間的關(guān)系當(dāng)FNPV=0時(shí)，F(xiàn)IRR=ic，Pt'=n當(dāng)FNPV>0時(shí)，F(xiàn)IRR>ic，Pt'<n當(dāng)FNPV<0時(shí)，F(xiàn)IRR<ic，Pt'>n1．某投資方案，基準(zhǔn)收益率為12%，若該方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為13%，則該方案[AC]。A．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零B．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零C．該方案可行D．該方案不可行E．無法判定是否可行2.保證項(xiàng)目可行的條件是（ACE）。A.FNPV≥0B.FNPV≤0C.FIRR≥ID.FIRR≤iE.Pt≤Pc3.下列屬于投資方案動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)的是(BCDE)。A．投資收益率B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率D．凈年值E．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4.當(dāng)動(dòng)態(tài)投資回收期小于項(xiàng)目的計(jì)算期時(shí)，則必然有（ABD）A.靜態(tài)投資回收期小于項(xiàng)目壽命期B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率E.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率.5.當(dāng)FNPV=0時(shí)，下列說法正確的有（CDE）A.項(xiàng)目沒有利潤，正好盈虧平衡B.項(xiàng)目虧損，無法收回投資C.項(xiàng)目的收益正好是基準(zhǔn)收益D.FIRR=icE.Pt′=6.假設(shè)某工程1年建成并投產(chǎn)，壽命10年，每年凈收益2萬元，按10％折現(xiàn)率計(jì)算恰好能在壽命期內(nèi)把期初投資全部收回，(P／A，10％，10)=6．145，則該工程期初投人最多為(C)。A．20萬元B．18.42萬元C．12.29萬元D．10萬元本題因?yàn)榘?0％折現(xiàn)率計(jì)算恰好能在壽命期內(nèi)把期初投資全部收回，且每年凈收益相等，可利用年金現(xiàn)值計(jì)算公式直接求得。則工程期初投入：FNPV=A(P／A，i，n)=26.145=12.29萬元。式中FNPV——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；A——年凈收益（年金）。故C為本題答案。7.在計(jì)算某投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)得到以下結(jié)果，當(dāng)用i=18%試算時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為－499元，當(dāng)i=16%試算時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為9元，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（C）。A.17.80%B.17.96%C.16.04%D.16.20%8.某建設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量見下表，已知基準(zhǔn)折現(xiàn)率為10%，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及動(dòng)態(tài)投資回收期為（D）年序123456凈現(xiàn)金流量（萬元）-2006060606060A.33.87萬元，4.33年B.33.87萬元，5.26年C.24.96萬元，4.33年D.24.96萬元，5.26年9.某投資方案建設(shè)期為2年，建設(shè)期內(nèi)每年年初投資400萬元，運(yùn)營期每年年末凈收益為150萬元。若基準(zhǔn)收益率為12%，運(yùn)營期為18年，殘值為零，并已知（P/A，12%，18）=7.2497，則該投資方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期分別為（C）。A213.80萬元和7.33年B213.80萬元和6.33年C109.77萬元和7.33年D109.77萬元和6.33年（背）例：現(xiàn)有A、B、C、D四個(gè)產(chǎn)出相同的方案，A方案的期初投資為1000萬元，年經(jīng)營成本為100萬元；B方案的期初投資為800萬元，年經(jīng)營成本為120萬元；C方案的期初投資為1500萬元，年經(jīng)營成本為80萬元；D方案的期處投資為1000萬元，年經(jīng)營成本為90萬元。四個(gè)方案的壽命期均為10年。試比較四個(gè)方案的優(yōu)劣。解：各方案的總計(jì)算費(fèi)用分別為：ZA(總)=1000+10×100=2000(萬元)；ZB(總)=800+10×120=2000(萬元)ZC(總)=1500+10×80=2300(萬元)；ZD(總)=1000+10×90=1900(萬元)各方案的年計(jì)算費(fèi)用分別為：ZA(年)=1000/10+100=200(萬元)；ZB(年)=800/10+120=200(萬元)ZC(年)=1500/10+80=230(萬元)；ZD(年)=1000/10+90=190(萬元)從計(jì)算可知，D方案的總計(jì)算費(fèi)用和年計(jì)算費(fèi)用都是最小的，所以D方案最優(yōu)，應(yīng)選D方案。如果各比較方案的產(chǎn)出不同時(shí)，應(yīng)該換算成單位費(fèi)用進(jìn)行比較。21、差額凈現(xiàn)值就是把兩個(gè)比較方案不同時(shí)間點(diǎn)上的凈收益之差用一個(gè)給定的折現(xiàn)率,統(tǒng)一折算成期初的現(xiàn)值之和。若兩個(gè)比較的方案為A、B，則差額凈現(xiàn)值的表達(dá)式為：式中：NBA、NBB——方案A、B的凈收益，NBA=CIA-COA，NBB=CIB-COB；N——兩個(gè)比較方案的壽命周期；i0——基準(zhǔn)折現(xiàn)率。一般用A代表投資額大的方案，用B代表投資額小的方案。即用投資額大的方案減投資額小的方案。判斷準(zhǔn)則是：ΔNPV≧0時(shí)，投資額大的方案優(yōu)于投資額小的方案；ΔNPV<0時(shí)，投資額小的方案優(yōu)于投資額大的方案。實(shí)際上，上式可以變換為：ΔNPV=NPVA-NPVB（背）22、例：某工程項(xiàng)目有A1、A2和A3三個(gè)投資方案，A1期初的投資額為5000元，每年的凈收益為1400元；A2期初的投資額為10000元，每年的凈收益為2500元；A3期初的投資額為8000元，每年的凈收益為1900元；若年折現(xiàn)率為15%，試比較方案的優(yōu)劣。解：先計(jì)算A1、A2的差額凈現(xiàn)值，ΔNPV(A2-A1)=(2500-1400)(P/A,15%,10)–(10000-5000)=520.68(萬元)投資額大的方案A2優(yōu)。A2、A3的差額凈現(xiàn)值為，ΔNPV(A2-A3)=(2500-1900)(P/A,15%,10)–(10000-8000)=1011.28(萬元)投資額大的方案A2優(yōu)。A1、A3的差額凈現(xiàn)值為，ΔNPV(A3-A1)=(1900-1400)(P/A,15%,10)–(8000-5000)=-490.60(萬元)投資額小的方案A1優(yōu)。由此可見，三個(gè)方案的優(yōu)劣降序?yàn)椋篈2A1A3因此，應(yīng)首先選擇A2方案。（背）23、例：有C、D兩個(gè)互斥方案，C方案的初期投資為15000元，壽命期為5年，每年的凈收益為5000元；D的初期投資為20000元，壽命期為3年，每年的凈收益為10000元。若年折現(xiàn)率為8%，問：應(yīng)選擇哪個(gè)方案？解：兩個(gè)方案壽命期的最小公倍數(shù)為3×5=15年。為了計(jì)算方便，畫出兩個(gè)方案在最小公倍數(shù)內(nèi)重復(fù)實(shí)施的現(xiàn)金流量圖，如圖1和圖2所示。01234567891011121314150123456789101112131415500050005000年150001500015000圖1：C方案重復(fù)實(shí)施的現(xiàn)金流量圖012345678910111213141515000150015000150015000圖2：D方案重復(fù)實(shí)施的現(xiàn)金流量圖2000020000200002000020000現(xiàn)在計(jì)算兩個(gè)方案在最小公倍數(shù)內(nèi)的凈現(xiàn)值。NPVC=5000(P/A,8%,15)-15000(P/F,8%,10)-15000(P/F,8%,5)-15000=10640.85(萬元)NPVD=10000(P/A,8%,15)-20000(P/F,8%,12)-20000(P/F,8%,9)-20000(P/F,8%,6)-20000(P/F,8%,3)-20000=19167.71(萬元)由于NPVD>NPVC，應(yīng)選擇D方案。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析，敏感性分析，概率分析。2、臨界點(diǎn)分析可分為線性分析和非線性分析。3、線性盈虧平衡分析：設(shè):Q0—年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力,Q—年產(chǎn)銷量,p—單價(jià),F—年固定成本,v—單位變動(dòng)成本,t—單位產(chǎn)品銷售稅金及附加.則可建立以下方程：總收入(不含稅)方程：TR＝P·Q，其中，P為產(chǎn)品單價(jià)（不含稅）。總成本稅金支出方程：TC＝F+v·Q∴利潤方程為：B＝TR－TC＝P·Q－(F+v·Q)＝(P－v)·Q－FTRTC盈利TRTC盈利區(qū)線性盈虧平衡分析圖銷售收入或總成本Q產(chǎn)量O虧損區(qū)BEP(TR):保本點(diǎn)銷售收入BEP(Q)保本點(diǎn)產(chǎn)量利潤線：E＝TR-TC＝PQ-vQ-F總成本費(fèi)用TC銷售收入TRF（1）線性分析的應(yīng)用條件1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（或產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)；2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部銷售出去；3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價(jià)格在產(chǎn)品租售期間保持不變；4）同時(shí)開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；5）計(jì)算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。4、例：某投資項(xiàng)目計(jì)劃生產(chǎn)能力為10萬臺，年固定成本為1296萬元，單位產(chǎn)品的成本為620元，產(chǎn)品完稅價(jià)為820元／臺。試確定盈虧平衡點(diǎn)。解：盈虧平衡點(diǎn)BEP(Q)=F/(P-V)=1296/（820-620）萬臺=6.48萬臺盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率BEP(f)=［BEP(Q)/Q0］×100％=（6.48/10）×100%=64.8％上述結(jié)果表明：當(dāng)產(chǎn)量達(dá)到6.48萬臺時(shí)，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡；或者說當(dāng)生產(chǎn)能力利用率超過64.8％時(shí)，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)盈利5、線性分析的應(yīng)用例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一普通居民住宅樓，預(yù)計(jì)建成后，每平方米售價(jià)1500元，總開發(fā)建筑面積2000平方米，銷售稅稅率5％，預(yù)計(jì)每平方米建筑面積的變動(dòng)成本為800元，假設(shè)開發(fā)期間的固定成本為100萬元，試計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。解：該開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤為：6、某開發(fā)項(xiàng)目購地13000m2，該地塊容積率不得超過2.0。開發(fā)方案確定固定成本費(fèi)用為1720萬元，單位變動(dòng)成本為820元/m2，商品房得房率為70%，項(xiàng)目建成后，平均單位售價(jià)可達(dá)2500元/m2。試計(jì)算該項(xiàng)目的保本開發(fā)量。若該項(xiàng)目欲獲利500萬元，開發(fā)量應(yīng)為多少？此時(shí)是否符合規(guī)定的容積率？解:(1)保本商品房產(chǎn)量Q*為：m2m2Q開=Q*/0.7=18494.6m2(2)若該項(xiàng)目欲獲利500萬元，則由利潤函數(shù)可得R=P×Q－FC－VC×Q故，項(xiàng)目開發(fā)量應(yīng)為：Q開=Q/0.7=23871m2(3)此時(shí)容積率為：23871/13000=1.84<2.07、敏感性分析敏感性分析(Sensitivityanalysis):是通過對影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的不確定因素的分析,找出其中的敏感因素,并確定其影響程度。1、選擇題1）在初步可行性研究階段，其投資估算的精度可以達(dá)到（C）Ａ±5％Ｂ±10％Ｃ±20％Ｄ±30％3）房地產(chǎn)開發(fā)成本中，前期工程費(fèi)包括（BC）Ａ征地費(fèi)Ｂ“三通一平”Ｃ可行性研究費(fèi)Ｄ基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4）下列為計(jì)算內(nèi)部收益率的公式的是（D）5）在開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期肯定大于（B）Ａ基準(zhǔn)回收期Ｂ靜態(tài)投資回收期Ｃ項(xiàng)目開發(fā)期Ｄ項(xiàng)目銷售期6）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表有（AD）Ａ現(xiàn)金流量表Ｂ投資計(jì)劃與資金籌措表Ｃ營業(yè)成本表Ｄ資產(chǎn)負(fù)債表2、試述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容。3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的指標(biāo)體系有哪些，怎樣計(jì)算？4、計(jì)算題某擬投資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的A、B開發(fā)經(jīng)營方案的現(xiàn)金流量圖如圖所示，試選出優(yōu)選方案。（設(shè)基準(zhǔn)收益率Ic為10%）1.某人用1000元進(jìn)行投資，時(shí)間為10年，年利率為6%，每季計(jì)息一次，求年實(shí)際利率和10年末的本利和。實(shí)際年利率=（1+6%/4)^4-1

10年末本利和1000（1+6%/4)^40=?2.某企業(yè)預(yù)計(jì)3年以后需10萬元作為技術(shù)改造經(jīng)費(fèi)。為籌集該項(xiàng)資金，該企業(yè)在今后3年內(nèi)，每年將存人銀行相同數(shù)量的金額，利率為8％。當(dāng)企業(yè)在年末存款時(shí)，每次應(yīng)存多少資金？若改為年初存款時(shí)，每次又應(yīng)存多少？3.某人借款金額1萬元，利率8％，分5期于年末等額償還，求每期的償付值。若改在每年年初償還，每期償付值又應(yīng)為多少？(1)A=P(A/P,8%,5)=10000*0.25046=2504.60(元)

(2)A=P(P/F,8%,1)(A/P,8%,5)=10000*0.9259*0.25046=2319.01(元)4.某項(xiàng)工程第一年期初投資1000萬元，

1年后又投資1500萬元，

2年后再投人2000萬元，第3年建成投產(chǎn)。投資全部由銀行貸款，年利率為8％。貸款從第三年開始每年年末等額償還，還款期10年。問每年應(yīng)償還銀行多少萬元？解：方案投產(chǎn)年年初的總投資額為：P＝1000（F／P，8％，2）＋1500（F／P，8％，l）＋2000＝1000×1．1664＋1500×1．080＋2000＝4786．4（萬元）每年還款A(yù)＝P（A／P，8％，10）＝4786．4×0．1490＝713．11（萬元）5.每年年末等額存人1500元，連續(xù)10年，準(zhǔn)備在第6年、第10年、第15年末支取三次，金額相等，若年利率為12％，求支取金額為多少？解：1500（F／A，12%，10）=F（F／P，12%，4）+F+F（P／F，12%，5）F=8381(元)解：1500*(F/A,12%,5)=1500*6.3528=9529.2元

每次支取金額9529.2元

每年存入1500元,5年后一次性全部提取9529.2元,第10年末和第15年末也同樣如此.6.某房屋售價(jià)總價(jià)100萬元，首付三成，貸款期限20年，按揭利率6.8%，分別按照等額本息法計(jì)算月還款額，總還款額和還款總利息。

1、等額本息法：計(jì)算公式

月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]

式中n表示貸款月數(shù)，^n表示n次方，如^240，表示240次方（貸款20年、240個(gè)月）

月利率=年利率/12

總利息=月還款額*貸款月數(shù)-本金

經(jīng)計(jì)算：月還款額為5343.38

元（每月相同）。還款總額為1282411.20

元，總利息為582411.20

元。

2、等額本金法：計(jì)算公式

月還款額=本金/n+剩余本金*月利率

總利息=本金*月利率*（貸款月數(shù)/2+0.5）

經(jīng)計(jì)算：第一個(gè)月還款額為6883.33

元（以后逐月減少，越還越少），最后一個(gè)月還款額為2933.19元。還款總額為1177983.33

元，總利息為477983.33

元。

以上兩種方法相比較，等額本金法比等額本息法少還104427.08

元。

采取哪種方法還款，借款人在銀行辦理貸款手續(xù)時(shí)可以選擇。第四章合同管理與索賠（背）某廠（甲方）與某建筑公司（乙方）簽訂了某工程項(xiàng)目施工合同，同時(shí)與某降水公司訂立了工程降水合同。甲乙雙方合同規(guī)定：采用單價(jià)合同，每一分項(xiàng)工程的實(shí)際工程量增加（或減少）超過招標(biāo)文件中工程量的10%以上時(shí)調(diào)整單價(jià)；工作B、E、G使用的主導(dǎo)施工機(jī)械一臺（乙方自備），臺班費(fèi)為400元/臺班，其中臺班折舊費(fèi)為50元/臺班。施工網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃如圖（單位：天）。雙方合同約定：8月15日開工；人工單價(jià)為25元/工日，窩工人工費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為12元/工日，因增加用工所需管理費(fèi)為增加人工費(fèi)的20%。工程施工中發(fā)生如下事件，承包商提出索賠要求，請問能批準(zhǔn)的工期和費(fèi)用各是多少？DD2G4C3A1B5E6H3F412345786（背）例：某項(xiàng)工程項(xiàng)目采用了固定單價(jià)施工合同，在一個(gè)關(guān)鍵工作面上又發(fā)生了4項(xiàng)臨時(shí)停工事件：事件一：5月20日至5月26日承包商的施工設(shè)備出現(xiàn)了從未出現(xiàn)過的故障；事件二：應(yīng)于5月27日交給承包商后續(xù)圖紙直到6月10日才交給承包商；事件三：6月10日至6月12日施工現(xiàn)場下了罕見的特大暴雨；事件四：6月13日至6月14日該地區(qū)的供電全面中斷。第五章招投標(biāo)1.下列不屬于《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》中關(guān)系社會公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的是(C)。A．煤炭、石油、天然氣、電力、新能源等能源項(xiàng)目B．鐵路、公路、管道、水運(yùn)、航空等交通運(yùn)輸項(xiàng)目C．商品住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用住房D．生態(tài)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目2.下列不屬于《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》中關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目的是(D)。A．供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目B．科技、教育、文化等項(xiàng)目C．體育、衛(wèi)生、社會福利等項(xiàng)目D．郵政、電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等郵電通訊項(xiàng)目1.根據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的規(guī)定，屬于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍的工程建設(shè)項(xiàng)目，重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在（B）人民幣以上的，必須進(jìn)行招標(biāo)。A.50萬元B.100萬元C.150萬元D.200萬元2.根據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的規(guī)定，屬于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍的工程建設(shè)項(xiàng)目，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在（A）人民幣以上的，必須進(jìn)行招標(biāo)。A.50萬元B.100萬元C.150萬元D.200萬元1.在招標(biāo)活動(dòng)的基本原則中，依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的招標(biāo)公告，必須通過國家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他公共媒介發(fā)布，體現(xiàn)了（A）。A.公開原則B.公平原則C.公正原則D.誠實(shí)信用原則2.在招標(biāo)活動(dòng)的基本原則中，招標(biāo)人不得以任何方式限制或者排斥本地區(qū)、本系統(tǒng)以外的法人或者其他組織參加投標(biāo)，體現(xiàn)了（B）。A.公開原則B.公平原則C.公正原則D.誠實(shí)信用原則3.在招標(biāo)活動(dòng)的基本原則中，與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評標(biāo)委員會的成員，體現(xiàn)了（C）。A.公開原則B.公平原則C.公正原則D.誠實(shí)信用原則4.在招標(biāo)活動(dòng)的基本原則中，投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假騙取中標(biāo)，體現(xiàn)了（D）。A.公開原則B.公平原則C.公正原則D.誠實(shí)信用原則1.下列關(guān)于開標(biāo)參與人中表述不正確的是（B）。A.開標(biāo)由招標(biāo)人主持，也可由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持。B.投標(biāo)人或其授權(quán)代表有權(quán)出席開標(biāo)會且必須參加C.招標(biāo)人邀請所有投標(biāo)人參加開標(biāo)是法定的義務(wù)D.招標(biāo)采購單位在開標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)通知同級人民政府財(cái)政部門及有關(guān)部門2.關(guān)于開標(biāo)程序和內(nèi)容中，下列選項(xiàng)順序正確的是（C）。A.密封情況檢查-公證-拆封-唱標(biāo)B.密封情況檢查-拆封-公正-唱標(biāo)C.密封情況檢查-拆封-唱標(biāo)-記錄并存檔D.密封情況檢查-拆封-公正-記錄并存檔3.下列關(guān)于開標(biāo)的說法，錯(cuò)誤的是（D）A.投標(biāo)人不參加開標(biāo)的，并不影響投標(biāo)文件的有效性B.投標(biāo)人不參加開標(biāo)的，事后不得對開標(biāo)結(jié)果提出異議C.應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)D.投標(biāo)文件截止時(shí)間與開標(biāo)時(shí)間不能混為同一時(shí)間4.根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，下列說法符合開標(biāo)程序的有（ADE）。A.開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行B.開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請中標(biāo)人參加C.在招標(biāo)文件規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀D.開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)E.開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備1.根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為（B）以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。A.3人B.5人C.7人D.9人2.評標(biāo)專家應(yīng)具備的條件不包括（A）A從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿10年B有高級職稱或具有同等專業(yè)水平C熟悉有關(guān)招標(biāo)的法律法規(guī)D能夠認(rèn)真公正地履行職責(zé)E身體健康，能夠擔(dān)任評標(biāo)工作1、評標(biāo)專家可以要求投標(biāo)人進(jìn)行澄清的情況有（BD）A招標(biāo)人對若干技術(shù)要點(diǎn)難點(diǎn)提出問題，要求投標(biāo)人提出具體、可靠的實(shí)施措施B投標(biāo)總價(jià)中，大寫金額與小寫金額不一致的C投標(biāo)人工期超過招標(biāo)文件要求工期的D投標(biāo)價(jià)明顯低于標(biāo)底的【案例】某依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程施工項(xiàng)目采用資格后審組織公開招標(biāo)，在投標(biāo)截止時(shí)間前，招標(biāo)人共受理了7份投標(biāo)文件，隨后組織有關(guān)人員對投標(biāo)人的資格進(jìn)行審查，查對有關(guān)證明、證件的原件。有一個(gè)投標(biāo)人沒有派人參加開標(biāo)會議，還有一個(gè)投標(biāo)人少攜帶了一個(gè)證件的原件，沒能通過招標(biāo)人組織的資格審查。招標(biāo)人對通過資格審查的投標(biāo)人A、B、C、D、E組織了開標(biāo)。投標(biāo)人A沒有遞交投標(biāo)保證金，招標(biāo)人當(dāng)場宣布A的投標(biāo)文件為無效投標(biāo)文件，不進(jìn)入唱標(biāo)程序。唱標(biāo)過程中：投標(biāo)人B的投標(biāo)函上有兩個(gè)投標(biāo)報(bào)價(jià)，招標(biāo)人要求其確認(rèn)了其中一個(gè)報(bào)價(jià)進(jìn)行唱標(biāo)；投標(biāo)人C在投標(biāo)函上填寫的報(bào)價(jià)，大寫與小寫不一致，招標(biāo)人查對了其投標(biāo)文件中工程報(bào)價(jià)匯總表，發(fā)現(xiàn)投標(biāo)函上報(bào)價(jià)的小寫數(shù)值與投標(biāo)報(bào)價(jià)匯總表一致，于是按照其投標(biāo)函上小寫數(shù)值進(jìn)行了唱標(biāo)；投標(biāo)人D的投標(biāo)函沒有蓋投標(biāo)人單位印章，同時(shí)又沒有法定代表人或其委托代理人簽字，招標(biāo)人唱標(biāo)后，當(dāng)場宣布D的投標(biāo)為廢標(biāo)。【問題】(1)招標(biāo)人確定進(jìn)入開標(biāo)或唱標(biāo)投標(biāo)人的做法是否正確？為什么？如不正確，正確的做法應(yīng)怎樣？(2)招標(biāo)人在唱標(biāo)過程中針對一些特殊情況的處理是否正確？為什么？【參考答案】(1)不正確?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》第三十六條規(guī)定，招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀。招標(biāo)人采用投標(biāo)截止時(shí)間后，先行組織有關(guān)人員對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，查對有關(guān)證明、證件的原件的做法不符合該條規(guī)定，因?yàn)橘Y格后審屬于對投標(biāo)文件評審和比較內(nèi)容，由評標(biāo)委員會在初步審查過程中完成。所以招標(biāo)人確定進(jìn)入開標(biāo)的投標(biāo)人的做法不符合《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定。(2)不正確。1)針對B的投標(biāo)函上有兩個(gè)投標(biāo)報(bào)價(jià)，招標(biāo)人應(yīng)直接宣讀投標(biāo)人在投標(biāo)函（正本）上填寫的兩個(gè)報(bào)價(jià)，不能要求該投標(biāo)人確認(rèn)其報(bào)價(jià)是這中間的哪一個(gè)報(bào)價(jià)，否則其行為相當(dāng)于允許該投標(biāo)人二次報(bào)價(jià)，違反了投標(biāo)報(bào)價(jià)一次性原則；2)針對C在投標(biāo)函上填寫的報(bào)價(jià)，大寫與小寫不一致，招標(biāo)人在開標(biāo)會議上無須去查對工程報(bào)價(jià)匯總表，僅需按照投標(biāo)函（正本）上的大寫數(shù)值唱標(biāo)即可；3)針對投標(biāo)人D的投標(biāo)函沒有蓋投標(biāo)人單位印章，同時(shí)又沒有法定代表人或其委托代理人簽字，招標(biāo)人盡需按照招標(biāo)文件約定的唱標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行唱標(biāo)即可，而招標(biāo)人唱標(biāo)后宣布D的投標(biāo)為廢除的行為屬于招標(biāo)人越權(quán)。1.投標(biāo)文件對招標(biāo)文件的響應(yīng)出現(xiàn)偏差，可以要求投標(biāo)人在評標(biāo)結(jié)束前予以澄清或補(bǔ)正的情況是(

B

)。

A.投標(biāo)文件沒有加蓋公章B.投標(biāo)文件中的大寫金額與小寫金額不一致

C.投標(biāo)擔(dān)保金額多于招標(biāo)文件的規(guī)定D.投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊，無法辨認(rèn)2.招標(biāo)過程中，投標(biāo)文件對招標(biāo)文件的響應(yīng)出現(xiàn)了偏差，標(biāo)書中（BC）等不影響繼續(xù)評標(biāo)。

A．完工期限超過了招標(biāo)文件規(guī)定的期限

B．個(gè)別項(xiàng)目提供了不完整的數(shù)據(jù)

C．單價(jià)與相應(yīng)工程量乘積之和的金額大于總價(jià)金額

D．投標(biāo)保函沒有保證人的簽字蓋章

E．貨物包裝方式不滿足招標(biāo)文件的要求1.關(guān)于中標(biāo)通知書發(fā)出后的法律效力，下列說法中不正確的是(A)。A．招標(biāo)人與所有未中標(biāo)的投標(biāo)人自此不存在任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系B．招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任C．中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任D．中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)人可以沒收其投標(biāo)保證金2.關(guān)于依法必須招標(biāo)項(xiàng)目中標(biāo)合同的簽訂和效力，下列說法中正確的有(BDE)。A、中標(biāo)合同應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)人的投標(biāo)文件和中標(biāo)通知書的內(nèi)容訂立B、中標(biāo)合同訂立后，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的補(bǔ)充協(xié)議C、中標(biāo)合同備案后方可產(chǎn)生合同效力D、中標(biāo)合同應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)訂立E、訂立中標(biāo)合同必須采用書面形式【案例】2008年9月25日，某市地震局要建設(shè)一棟地震監(jiān)測預(yù)報(bào)大樓，大樓建筑面積4000m2，連體附屬3層停車樓一座，總造價(jià)2100萬元。工程采用招標(biāo)方式進(jìn)行發(fā)包。由于地震監(jiān)測大樓在設(shè)計(jì)上要求比較復(fù)雜，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局的建議并經(jīng)建設(shè)單位常委會研究決定，對參加投標(biāo)單位的主體要求是最低不得低于二級資質(zhì)。經(jīng)過公開招標(biāo)，有A和B參加了投標(biāo)，兩個(gè)投標(biāo)單位在施工資質(zhì)、施工力量、施工工藝和水平以及社會信譽(yù)上都相差不大，地震局的領(lǐng)導(dǎo)以及招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的成員對究竟選擇哪一家作為中標(biāo)單位也是存在分歧。

正在局領(lǐng)導(dǎo)猶豫不決時(shí)，有單位C參入其中，C單位的法定代表人是地震局某主要領(lǐng)導(dǎo)的親戚，但是其施工資質(zhì)卻是三級，經(jīng)C單位的法定代表人的私下活動(dòng)，局常委會同意讓C與A聯(lián)合承包工程，并明確向A暗示，如果不接受這個(gè)投標(biāo)方案，則該工程的中標(biāo)將授予B單位。A為了獲得該項(xiàng)工程，同意了與C聯(lián)合承包該工程，并同意將停車樓交給C單位施工。于是A和C聯(lián)合投標(biāo)獲得成功。A與地震局簽訂了《建設(shè)工程施工合同》，A與C也簽訂了聯(lián)合承包工程的協(xié)議。

問題：（1）在上述招標(biāo)過程中，地震局作為該項(xiàng)目的建設(shè)單位其行為是否合法？

(2)從上述背景資料來看，A和C組成的投標(biāo)聯(lián)合體是否有效？為什么？

（3）通常情況下，招標(biāo)人和投標(biāo)人串通投標(biāo)的行為有哪些表現(xiàn)形式？【參考答案】1）不合法。地震局作為該項(xiàng)目的建設(shè)單位，為了照顧某些個(gè)人關(guān)系，指使A和C強(qiáng)行聯(lián)合，并最終排斥了B可能中標(biāo)的機(jī)會，構(gòu)成了不正當(dāng)競爭，違反了《招標(biāo)投標(biāo)法》中關(guān)于不得強(qiáng)制投標(biāo)人組成聯(lián)合體共同投標(biāo)，不得限制投標(biāo)人之間的競爭的強(qiáng)制性規(guī)定。（2）A和C組成的投標(biāo)聯(lián)合體無效。根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第三十一條的規(guī)定，兩個(gè)以上法人或者其他組織可以組成一個(gè)聯(lián)合體，以一個(gè)投標(biāo)人的身份共同投標(biāo)。聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的相應(yīng)能力；國家有關(guān)規(guī)定或者招標(biāo)文件對投標(biāo)人資格條件有規(guī)定的，聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的相應(yīng)資格條件。由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級較低的單位確定資質(zhì)等級。本案例中，A和C組成的投標(biāo)聯(lián)合體不符合對投標(biāo)單位主體資格條件的要求，所以是無效的。（3）招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)的行為表現(xiàn)如下：

1）招標(biāo)人在開標(biāo)前開啟投標(biāo)文件，并將投標(biāo)情況告知其他投標(biāo)人，或者協(xié)助投標(biāo)人撤換投標(biāo)文件，更改報(bào)價(jià)；2）招標(biāo)人向投標(biāo)人泄露標(biāo)底；3）招標(biāo)人與投標(biāo)人商定，投標(biāo)時(shí)壓低或抬高標(biāo)價(jià)，中標(biāo)后再給投標(biāo)人或招標(biāo)人額外補(bǔ)償；4）招標(biāo)人預(yù)先內(nèi)定中標(biāo)人,以此決定取舍；5）其他行為。【案例】某房地產(chǎn)公司計(jì)劃在南昌開發(fā)某住宅項(xiàng)目，采用公開招標(biāo)的形式，有A、B、C、D、E5家施工單位領(lǐng)取了招標(biāo)文件。本工程招標(biāo)文件規(guī)定2009年1月20日上午10：30為投標(biāo)文件接收終止時(shí)間。在提交投標(biāo)文件的同時(shí)，需投標(biāo)單位提供投標(biāo)保證金20萬元。

在2009年1月20日，A、B、C、D4家投標(biāo)單位在上午10：30前將投標(biāo)文件送達(dá)，E單位在上午11：00送達(dá)。各單位均按招標(biāo)文件的規(guī)定提供了投標(biāo)保證金。

在上午10：25時(shí)，B單位向招標(biāo)人遞交了一份投標(biāo)價(jià)格下降5％的書面說明。

在開標(biāo)過程中，招標(biāo)人發(fā)現(xiàn)C單位的標(biāo)袋密封處僅有投標(biāo)單位公章，沒有法定代表人印章或簽字。

問題：（1）哪些單位是無效標(biāo),請解釋？

（2）B單位向招標(biāo)人遞交的書面說明是否有效？

（3）通常情況下，廢標(biāo)的條件有哪些？【參考答案】（1）在此次招投標(biāo)過程中，C、E兩家標(biāo)書為無效標(biāo)。C單位因投標(biāo)書只有單位公章未有法定代表人印章或簽字，不符合招投標(biāo)法的要求，為廢標(biāo)；E單位未能在投標(biāo)截止時(shí)間前送達(dá)投標(biāo)文件，按規(guī)定應(yīng)作為廢標(biāo)處理。

（2）B單位向招標(biāo)人遞交的書面說明有效。根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容作為投標(biāo)文件的組成部分。

【案例】某辦公樓的招標(biāo)人于2009年3月20日向具備承擔(dān)該項(xiàng)目能力的甲、乙、丙三家承包商發(fā)出投標(biāo)邀請書，其中說明，3月25日在該招標(biāo)人總工程師室領(lǐng)取招標(biāo)文件，4月5日14時(shí)為投標(biāo)截止時(shí)間。該3家承包商均接受邀請，并按規(guī)定時(shí)間提交了投標(biāo)文件。開標(biāo)時(shí)，由招標(biāo)人檢查投標(biāo)文件的密封情況，確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，并宣讀了該3家承包商的名稱、投標(biāo)價(jià)格、工期和其他主要內(nèi)容。評標(biāo)委員會委員由招標(biāo)人直接確定，共有4人組成，其中招標(biāo)人代表2人，經(jīng)濟(jì)專家1人，技術(shù)專家1人。問題：從所介紹的背景資料來看，該項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)過程中有哪些方面不符合《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定？【參考答案】1）從3月25日發(fā)放招標(biāo)文件到4月5日提交投標(biāo)文件截止，這段時(shí)間太短。根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第24條規(guī)定：依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，自招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日，最短不得少于20天。2）開標(biāo)時(shí)，不應(yīng)由招標(biāo)人檢查投標(biāo)文件的密封情況。根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第36條規(guī)定：開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證。3）評標(biāo)委員會委員不應(yīng)全部由招標(biāo)人直接確定，而且評標(biāo)委員會成員組成也不符合規(guī)定。根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第37條規(guī)定：評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3.評標(biāo)委員會中的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家，一般招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)采取（從專家?guī)熘校╇S機(jī)抽取方式，特殊招標(biāo)項(xiàng)目可以由招標(biāo)人直接確定。本項(xiàng)目是辦公樓項(xiàng)目，顯然屬于一般招標(biāo)項(xiàng)目?！景咐磕硢挝晦k公樓施工工程進(jìn)行公開招標(biāo)，共有七家通過資格預(yù)審。其中通過資格預(yù)審之一的A公司，A公司擬派的項(xiàng)目經(jīng)理是趙明，他將技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)分別封裝，在封口處簽上本人姓名并加蓋A公司公章，在投標(biāo)截止日期前1天上午將投標(biāo)文件報(bào)送業(yè)主。次日（即投標(biāo)截止日當(dāng)天）下午，在規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間前半小時(shí)，趙明又派該公司新分配來的實(shí)習(xí)生張偉遞交了一份補(bǔ)充資料，其中聲明將原報(bào)價(jià)降低2%。但是，招標(biāo)單位負(fù)責(zé)接收投標(biāo)文件的李紅拒收A公司的補(bǔ)充資料，理由是必須由在投標(biāo)文件上簽字的趙明本人來送。開標(biāo)會由市招投標(biāo)辦的工作人員主持，市公證處有關(guān)人員到會，各投標(biāo)單位代表均到場。開標(biāo)前，市公證處人員對各投標(biāo)單位的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對所有投標(biāo)文件進(jìn)行審查，確認(rèn)所有投標(biāo)文件均有效后，正式開標(biāo)。主持人宣讀投標(biāo)單位名稱、投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)工期和有關(guān)投標(biāo)文件的重要說明。問題：從所介紹的背景資料來看，在該項(xiàng)目招標(biāo)程序中存在哪些問題？請分別作簡單說明。參考答案：該項(xiàng)目招標(biāo)程序中存在以下問題：（1）招標(biāo)單位的工作人員李紅不應(yīng)拒收張偉遞交的補(bǔ)充文件，因?yàn)槌邪淘谕稑?biāo)截止時(shí)間之前所遞交的任何正式書面文件都是有效文件，都是投標(biāo)文件的有效組成部分，也就是說，補(bǔ)充文件與原投標(biāo)文件共同構(gòu)成一份投標(biāo)文件，而不是兩份相互獨(dú)立的投標(biāo)文件。張偉作為A公司的職工，遞交的投標(biāo)文件是有效的。（2）根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，應(yīng)由招標(biāo)人主持開標(biāo)會，并宣讀投標(biāo)單位名稱、投標(biāo)價(jià)格等內(nèi)容，而不應(yīng)由市招投標(biāo)辦公室工作人員主持和宣讀。（3）資格預(yù)查應(yīng)在投標(biāo)之前進(jìn)行（背景資料說明了承包商已通過資格預(yù)審），公證處人員無權(quán)對承包商資格進(jìn)行審查，其到場的作用在于確認(rèn)開標(biāo)的公正性和合法性(包括投標(biāo)文件的合法性)。（4）公證處人員確定所有投標(biāo)文件均為有效標(biāo)書是錯(cuò)誤的，因?yàn)樵摮邪痰耐稑?biāo)文件僅有單位公章和項(xiàng)目經(jīng)理趙明的簽字，而無法定代表人的蓋章或簽字，應(yīng)作為廢標(biāo)處理。如果該承包商的法定代表人對該項(xiàng)目經(jīng)理趙明有授權(quán)，且有正式的委托書，該投標(biāo)文件可作為有效標(biāo)書處理?！景咐磕彻こ添?xiàng)目，建設(shè)單位通過招標(biāo)選擇了一具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位承擔(dān)施工招標(biāo)代理和施工階段監(jiān)理工作，并在監(jiān)理中標(biāo)通知書發(fā)出后第45天，與該監(jiān)理單位簽訂了委托監(jiān)理合同。之后雙方又另行簽訂了一份監(jiān)理酬金比監(jiān)理中標(biāo)價(jià)降低10%的協(xié)議。

在施工公開招標(biāo)中，有A、B、C、D、E、F、G、H等施工單位報(bào)名投標(biāo)，經(jīng)監(jiān)理單位資格預(yù)審均符合要求，但建設(shè)單位以A施工單位是外地企業(yè)為由不同意其參加投標(biāo)，而監(jiān)理單位堅(jiān)持認(rèn)為A施工單位有資格參加投標(biāo)。

評標(biāo)委員會由5人組成，其中當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門的招投標(biāo)管理辦公室主任1人、建設(shè)單位代表1人、政府提供的專家?guī)熘谐槿〉募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)專家3人。

評標(biāo)時(shí)發(fā)現(xiàn)，B施工單位投標(biāo)報(bào)價(jià)明顯低于其他投標(biāo)單位報(bào)價(jià)且未能合理說明理由；D施工單位投標(biāo)報(bào)價(jià)大寫金額小于小寫金額；F施工單位投標(biāo)文件提供的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法不符合招標(biāo)文件的要求；H施工單位投標(biāo)文件中某分項(xiàng)工程的報(bào)價(jià)有個(gè)別漏項(xiàng)；其他施工單位的投標(biāo)文件均符合招標(biāo)文件要求。

建設(shè)單位最終確定G施工單位中標(biāo)，并按照《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》與該施工單位簽訂了施工合同。問題：1.指出建設(shè)單位在監(jiān)理招標(biāo)和委托監(jiān)理合同簽訂過程中的不妥之處，并說明理由。

2.在施工招標(biāo)資格預(yù)審中，監(jiān)理單位認(rèn)為A施工單位有資格參加投標(biāo)是否正確？說明理由。

3.指出施工招標(biāo)評標(biāo)委員會組成的不妥之處，說明理由，并寫出正確作法。

4.判別B、D、F、H四家施工單位的投標(biāo)是否為有效標(biāo)？說明理由?！緟⒖即鸢浮?.在監(jiān)理中標(biāo)通知書發(fā)出后第45天簽訂委托監(jiān)理合同不妥，依照招投標(biāo)法，應(yīng)于30天內(nèi)簽訂合同。在簽訂委托監(jiān)理合同后雙方又另行簽訂了一份監(jiān)理酬金比監(jiān)理中標(biāo)價(jià)降低10％的協(xié)議不妥。依照招投標(biāo)法，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。2，監(jiān)理單位認(rèn)為A施工單位有資格參加投標(biāo)是正確的。以所處地區(qū)作為確定投標(biāo)資格的依據(jù)是一種歧視性的依據(jù)；這是招投標(biāo)法明確禁止的；3.評標(biāo)委員會組成不妥，不應(yīng)包括當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門的招投標(biāo)管理辦公室主任。正確組成應(yīng)為：評標(biāo)委員會由招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)的代表以及有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中。技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。4.B、F兩家施工單位的投標(biāo)不是有效標(biāo)。B單位的情況可以認(rèn)定為低于成本，F(xiàn)單位的情況可以認(rèn)定為是明顯不符合技術(shù)規(guī)格和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，屬重大偏差。D、H兩家單位的投標(biāo)是有效標(biāo)，他們的情況不屬于重大偏差。案例之必背題第六章施工項(xiàng)目進(jìn)度管理1、施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的類型：橫道圖雙代號網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃單代號網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃2、橫道圖施工項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度通?？捎脵M道圖示網(wǎng)絡(luò)圖表示。早期的進(jìn)度計(jì)劃大多采用橫道圖表示。橫道圖，又稱干特圖（Henry·Gatt），以時(shí)間為刻度用橫杠式線條來表示每項(xiàng)工作的持續(xù)時(shí)間。用縱向表示工程項(xiàng)目活動(dòng)，并將其在圖的左側(cè)向排列；用橫向線段表示活動(dòng)時(shí)間的延續(xù)，橫向線段的起點(diǎn)為活動(dòng)的開始時(shí)間，橫向線段的終點(diǎn)為活動(dòng)的結(jié)束時(shí)間。如：某公路工程由下列工作組成，其相互關(guān)系為1.首先進(jìn)行測量放線（3天）。2.測量放線完成后，進(jìn)行土方開挖（6天）3.土方開挖結(jié)束后，同時(shí)開展填路基（4天），排水設(shè)施（5天），和清除雜物工作（2天）。4.填路基和清除雜物完成后，才能開始路肩施工（2天）。5.填路基和排水設(shè)施完成后，才能進(jìn)行路面施工（3天）。6.路面施工和路肩施工結(jié)束后，最后完成清理場地工作（1天）。清理場地路肩施工路面施工清理場地路肩施工路面施工清除雜物排水設(shè)施填路基土方開挖測量放線181716151413121110987654321進(jìn)度（d）工作名稱1．它能夠清楚地表達(dá)活動(dòng)的開始時(shí)間，結(jié)束時(shí)間和持續(xù)時(shí)間，一目了然，易于理解，并能夠?yàn)楦鲗哟蔚娜藛T(上至戰(zhàn)略決策者，下至基層的操作工人)所掌握和運(yùn)用；2．使用方便，制作簡單；3．不僅能夠安排工期，而且可以與勞動(dòng)力計(jì)劃、資源計(jì)劃、資金計(jì)劃相結(jié)合。缺點(diǎn)：1.很難表達(dá)工程活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系，即工程活動(dòng)之間的前后順序及搭接關(guān)系，以及它們的互相影響。2.不能表示活動(dòng)的重要性，如哪些活動(dòng)是關(guān)鍵的，哪些活動(dòng)有推遲或拖延的余地，及余地的大小。3.橫道圖上所能表達(dá)的信息量較少。4.不能用計(jì)算機(jī)處理，即對一個(gè)復(fù)雜的工程不能進(jìn)行工期計(jì)算，更不能進(jìn)行工期方案的優(yōu)化。4、橫道圖應(yīng)用------流水施工組織：通常所采用的組織施工方式有依次施工、平行施工和流水施工三種。依次施工：特點(diǎn)：1、單位時(shí)間內(nèi)投入的勞動(dòng)力和物資較少，施工現(xiàn)場管理簡單；2、專業(yè)工作隊(duì)的工作有間歇性，工地物資的消耗也有間斷性；3、工期顯