論租賃權(quán)的性質(zhì)

文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題論租賃權(quán)的性質(zhì)董學(xué)立山東大學(xué)法學(xué)院副教授關(guān)鍵詞:租賃權(quán)/學(xué)說/性質(zhì)rentright,doctrine,nature.內(nèi)容提要:租賃權(quán)之性質(zhì)歷來有債權(quán)說、租賃權(quán)物權(quán)化說和物權(quán)說。租賃權(quán)債權(quán)說混淆了租賃契約與租賃權(quán)的本質(zhì)區(qū)別;租賃權(quán)物權(quán)化說“是一種學(xué)術(shù)上的懶惰”;物權(quán)說則剝離了現(xiàn)象，抓住了問題的本質(zhì)，但有待完善。我國未來《物權(quán)法》應(yīng)確立“房屋租賃權(quán)”為用益物權(quán)之一種。Therewerealwaysthedoctrinesofthecreditright,therealrightconvertoftherentrightandtherealrightinthenatureoftherentright.Inthesedoctrines,thedoctrineofthecreditrighthasmixedupthedifferencebetweentherentcontractandtherentright;therealrightconvertoftherentrighthasbeensaid“akindofacademiclazy”;thedoctrineoftherealrighthasseenthroughthephenomenontograsptheessenceoftheproblem,butitsteelneedtobeperfected.Thehouserentrightshouldbeestablishedasoneoftherealrightforusufruct.inourcountry′futurerealrightlaw.租賃，是指一方將特定物交于他方使用收益，他方支付租金并與租賃關(guān)系終止后返還租賃物的契約。租賃權(quán)，是指承租人對(duì)他人所有之物，進(jìn)行排他性地占有、使用和收益的權(quán)利。作為一種權(quán)利的租賃權(quán)，是何種性質(zhì)的權(quán)利?學(xué)界歷來存有較大的爭議：有租賃權(quán)債權(quán)說，租賃權(quán)物權(quán)化說，租賃權(quán)物權(quán)說三種。在我國制定《物權(quán)法》之際，廓清租賃權(quán)性質(zhì)認(rèn)定之爭，確立租賃權(quán)的物權(quán)性本質(zhì)，并力促將房屋租賃權(quán)作為用益物權(quán)之一種納入到《物權(quán)法》中，應(yīng)是一件緊迫和意義重大之事。本文愿以此為努力方向。一、租賃權(quán)之債權(quán)說認(rèn)定租賃權(quán)為債權(quán)，由來已久。在羅馬法，租賃包括物權(quán)租賃、雇用租賃和承攬租賃。由此可以看出，在羅馬法，由當(dāng)事人之契約所生的權(quán)利——此權(quán)利在前一者指向某特定物，①在后兩者指向某特定人的行為即勞務(wù)——都涵蓋在“租賃”概念項(xiàng)下。租賃，作為一種契約，當(dāng)屬無疑。就像買賣作為一種契約一樣，其是某一特定主體與另一特定主體之間基于法律行為所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系。依此種法律關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利，性質(zhì)上為請求權(quán)。因此，基于租賃所產(chǎn)生的請求權(quán)，其作為權(quán)利的實(shí)現(xiàn)有賴于相對(duì)方當(dāng)事人的“給付行為”。所以，關(guān)于租賃契約的效力，羅馬法規(guī)定：在物的租賃中，承租人只是持有物，換言之，承租人完全依賴于出租人，僅僅取得針對(duì)出租人的債權(quán)。他不能直接針對(duì)干涉其活動(dòng)的第三人行使訴權(quán)，而只能因出租人違反讓其平安無憂地享用物而對(duì)其提起訴訟。甚至當(dāng)?shù)谌藦某鲎庹呤种性诹_馬法，貫徹所有權(quán)絕對(duì)主義原則，所有權(quán)人的法律地位遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他使用權(quán)人，即使有上述地上權(quán)和永租權(quán)的法律認(rèn)可，在羅馬法的法律觀念中，其也仍是僅僅對(duì)所有權(quán)的某些限制而已，遠(yuǎn)不是如今天我們在法律制度創(chuàng)設(shè)理念中所倡導(dǎo)的“用益權(quán)中心主義”。在羅馬法，盡管有某些利用權(quán)的物權(quán)化現(xiàn)象，但基于羅馬法所有權(quán)絕對(duì)主義甚囂塵上，在整個(gè)羅馬法的法律制度構(gòu)造中，還沒有形成將租賃權(quán)物權(quán)化的力量。盡管租賃契約的結(jié)果形成了對(duì)特定物的事實(shí)支配關(guān)系，但法律并沒有將此對(duì)特定物的事實(shí)支配關(guān)系從產(chǎn)生其的租賃契約中獨(dú)立出來，予以特別的重視和強(qiáng)力保護(hù)。因此，在承租人與出租人之間，承租人僅擁有對(duì)出租人的請求權(quán);在承租人與買受人即新的所有權(quán)人之間，承租人不享有對(duì)其基于承租關(guān)系的對(duì)抗權(quán)。這樣一來，承租人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)就只能憑靠原所有權(quán)人的主觀愿望即債務(wù)性“給付”義務(wù)的履行。如果所有權(quán)人違約如或收回租賃物，或在轉(zhuǎn)賣合同中沒有要求買受人尊重承租人對(duì)物的租用，或者新的買受人不遵守此約定，承租人都將只能通過對(duì)原所有權(quán)人的違約責(zé)任追究，彌補(bǔ)因其違約對(duì)承租人所造成的損失。新的所有權(quán)人——不論是依法律行為如買賣還是非依法履行為如繼承而成的新所有權(quán)人——都可因其所把持的所有權(quán)之強(qiáng)大效力，而隨時(shí)并任意地?cái)嗨统凶馊说睦?。?duì)此等仗勢，承租人對(duì)新所有權(quán)人無以應(yīng)對(duì)。這一法律現(xiàn)象深深根植于羅馬法的所有權(quán)絕對(duì)觀念和制度里。這就從另一方面使得租賃權(quán)難以成為物權(quán)。二、租賃權(quán)物權(quán)化說所為租賃權(quán)物權(quán)化，旨在表明租賃權(quán)系屬債權(quán)，而非物權(quán)，但具有物權(quán)之對(duì)抗力，使承租人對(duì)于取得租賃物所有權(quán)或其他物權(quán)之人，亦得主張租賃權(quán)之繼續(xù)存在。②作為學(xué)說的租賃權(quán)物權(quán)化，始于《德國民法典》頒布之后?！兜聡穹ǖ洹返?71條第一款規(guī)定：“出租人的土地在交付于承租人之后，又出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得其在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)?！贝丝罴粗摹俺鲎尣黄谱赓U”。從《德國民法典》的這款規(guī)定來看，第一，其所處的篇章位置在該民法典的第二編“債的關(guān)系法”之第七章“各個(gè)債的關(guān)系”至第三節(jié)“使用租賃、用益租賃”部分。由此可以看出，租賃實(shí)屬于債的關(guān)系法范疇;并且，盡管有名其為“租賃權(quán)物權(quán)化”之言，但分析該條的內(nèi)容規(guī)定，其關(guān)于對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù)之措施，非是什么“租賃權(quán)物權(quán)化”。因?yàn)檫@條規(guī)定不是從承租人權(quán)利保護(hù)角度立論的，而是從出租人債權(quán)、債務(wù)之移轉(zhuǎn)方面著眼的。承租人權(quán)利之保護(hù)，不過為買受人承受出租人在租賃契約中的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的結(jié)果而已。但是，與羅馬法上的承租人之地位相比，《德國民法典》第571條確有強(qiáng)化承租人權(quán)利保護(hù)之功效。其實(shí)，自《德國民法典》后，世界各國為強(qiáng)化承租人的法律地位，穩(wěn)定和維護(hù)租賃法律關(guān)系，除設(shè)有“出讓不破租賃”條款外，還從其他諸方面，以實(shí)現(xiàn)全面強(qiáng)化和提升承租人法律地位的夙愿。一是租賃權(quán)的對(duì)抗效力。除上述“出讓不破租賃”外，租賃權(quán)的對(duì)抗效力還表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先是基于占有的理論，租賃權(quán)人在租賃期間不但排除了出租人干預(yù)、妨礙承租人行使占有、使用和收益的權(quán)能，而且，也排除了再設(shè)立以占有為前提的其他物權(quán);其次是承租人可以以自己名義對(duì)第三人提起占有物返還之訴，《法國民法典》第1725條，臺(tái)灣《民法典》第96條，對(duì)此占有物返還之訴都有明確的規(guī)定。二是租賃權(quán)的優(yōu)先效力。表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：租賃權(quán)優(yōu)先于他物權(quán)，如在租賃權(quán)成立后，出租人又在租賃物上設(shè)立他物權(quán)如擔(dān)保物權(quán)的，租賃權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán);購買優(yōu)先權(quán)，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，對(duì)此等權(quán)利，我國《合同法》第230條，《法國鄉(xiāng)村法》第412條均有類似規(guī)定;承租優(yōu)先權(quán)，承租人正確履行了自己義務(wù)，在租賃期屆滿時(shí)，在相同條件下具有優(yōu)先于其他人續(xù)訂租賃合同的權(quán)利，《俄羅斯民法典》第621條對(duì)此有規(guī)定。三是租賃權(quán)存續(xù)期間延長。租賃權(quán)最初存續(xù)期間較短，如羅馬法房屋的租期一般為一年土地的租期傳統(tǒng)上為五年。⑥現(xiàn)代各國立法中租賃權(quán)期限較長，如我國和日本規(guī)定租賃權(quán)存續(xù)的最長期限可達(dá)20年，期滿后可續(xù)展;意大利和澳門地區(qū)則規(guī)定租賃期限可長達(dá)30年;甚至，在意大利，森林用地的租賃權(quán)期限可達(dá)99年。四是租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和繼承。這些權(quán)利在性質(zhì)上屬于處分權(quán)，而債權(quán)因其性質(zhì)上的相對(duì)權(quán)性，一般不具有處分性。租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和繼承，使得租賃權(quán)繼續(xù)向著物權(quán)化方向漫延。這些權(quán)利的附加，大大強(qiáng)化了身處《債權(quán)法》中的承租人對(duì)租賃物的權(quán)利。盡管《德國民法典》第571條不是從承租人角度立論的，但該條款對(duì)買受人所有權(quán)的限制以及因此形成的對(duì)承租人用益權(quán)益的保護(hù)還是客觀存在的。那么，導(dǎo)致《德國民法典》限制買受人所有權(quán)的原因是什么呢?筆者認(rèn)為有以下幾點(diǎn)值得考慮：一是對(duì)財(cái)產(chǎn)用益權(quán)利的保護(hù)實(shí)乃對(duì)人之生存權(quán)利的保護(hù)，而生存權(quán)之價(jià)值任何時(shí)候都高于任何其他權(quán)利之價(jià)值。明顯的區(qū)別表現(xiàn)于以下案例的對(duì)比中：在買賣契約，例如甲售某屋給乙，業(yè)已交付，但未辦理登記，其后甲復(fù)將將該屋出售于丙，并即辦理登記時(shí)，丙得基于所有人之地位向乙請求返還其物，乙不得基于買賣契約對(duì)丙主張有權(quán)占有，僅得以債務(wù)不履行之規(guī)定向甲請求損害賠償。而在租賃契約，出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人時(shí)，第三人不得基于其所有權(quán)人之地位向承租人請求返還其物。從權(quán)利保護(hù)的必要性來看，對(duì)于上例買受人乙所有權(quán)的保護(hù)似應(yīng)比下例承租人租賃權(quán)的保護(hù)更有必要。但是，《德國民法典》之后，法律觀念為之一變，確立了“出讓不破租賃”原則，強(qiáng)化了承租人的法律地位，是之得以對(duì)抗買受人。原因就在于：租賃契約與買賣契約究有不同。居住為人生之基本需要，物價(jià)高昂，購買不易，承租人屬經(jīng)濟(jì)上的弱者，是有特別保護(hù)之必需。⑧二是物權(quán)法觀念從“以所有權(quán)為中心向以用益權(quán)為中心”的轉(zhuǎn)變。羅馬法是以所有權(quán)為中心建立的，“無論何人不能以大于自己所有的權(quán)利讓與他人”，以及“發(fā)現(xiàn)己物，我的取回”的原則莫不貫徹于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域。與羅馬法形成鮮明對(duì)比的是，以占有為中心建立的日耳曼法，雖在主觀理念上不具有三是物權(quán)外觀法律秩序的建立與及由此形成的事實(shí)秩序與法律秩序的分離。所謂物權(quán)外觀的事實(shí)秩序，在租賃權(quán)，就是指承租人在現(xiàn)實(shí)占有租賃物后所形成的對(duì)租賃物的事實(shí)支配法律關(guān)系;所謂物權(quán)的法律秩序，就是由法律所確立的物權(quán)權(quán)利外觀所彰顯的物權(quán)，一般地，在不動(dòng)產(chǎn)物為登記，在動(dòng)產(chǎn)為交付(包括觀念交付)，所表彰的的物權(quán)?！俺鲎尣黄谱赓U”之所以自《德國民法典》開始予以確立，是因?yàn)榈聡穹ǖ鋰?yán)格區(qū)分了物權(quán)外觀的事實(shí)秩序和法律秩序。并且，《德國民法典》基于物權(quán)行為理論確立了物權(quán)形式主義原則。受這一立法體例所決定，盡管當(dāng)事人間有設(shè)定或移轉(zhuǎn)物權(quán)的意思表示，但在不動(dòng)產(chǎn)完成登記和動(dòng)產(chǎn)完成移轉(zhuǎn)之前，不生所物權(quán)變動(dòng)之法律效果。所以前述第一買受人所享有者不是物權(quán)而是債權(quán)?；谖餀?quán)優(yōu)先于債權(quán)之原則，已辦理登記手續(xù)的第二買受人作為物權(quán)人可對(duì)第一買受人主張基于物權(quán)的返還請求權(quán)。但是，在租賃關(guān)系存在的情況下，“出讓不破租賃”的條件之一是“租賃物交付”。此所謂“租賃物交付”，“應(yīng)嚴(yán)格解釋以承租人現(xiàn)實(shí)占有為必要，但承租人與訂立契約時(shí)已占有動(dòng)產(chǎn)之情形，自應(yīng)包括在內(nèi)。”其他如占有改定、指示交付，應(yīng)解為尚未構(gòu)成租賃物之交付。⑨基于此承租人對(duì)租賃物的現(xiàn)實(shí)占有關(guān)系，隨其能證明承租人對(duì)租賃物的“所有”關(guān)系，但可以證明該“占有人”對(duì)其所“占有之物”的用益關(guān)系。對(duì)此現(xiàn)實(shí)用益關(guān)系，社會(huì)須予尊重。三、租賃權(quán)物權(quán)說租賃權(quán)物權(quán)說，是近年來興起的一派說學(xué)，而且其勢頭之強(qiáng)勁，足有影響立法規(guī)范選擇的意味。筆者也支持租賃權(quán)為物權(quán)之學(xué)說，但各國民法將租賃放置于債權(quán)編并在物權(quán)法中無租賃權(quán)法定類型的制度安排現(xiàn)狀，使得人們在認(rèn)識(shí)租賃權(quán)乃物權(quán)的斷定中，總保持著謹(jǐn)慎的樂觀。認(rèn)租賃權(quán)為物權(quán)，是嚴(yán)格區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)租賃契約中所包含著的債權(quán)關(guān)系和物權(quán)關(guān)系的結(jié)果。正是由于沒有能夠嚴(yán)格區(qū)分租賃契約中的債權(quán)關(guān)系和物權(quán)關(guān)系，才導(dǎo)致了租賃權(quán)債權(quán)說;也正是由于沒有認(rèn)識(shí)到租賃權(quán)乃就特定物得為占有、使用和收益的物權(quán)本質(zhì)，才在租賃權(quán)效力之優(yōu)先性日益凸現(xiàn)和明確的今日，兼礙于租賃權(quán)制度置身于債權(quán)法的原委，在礙于因租賃權(quán)制度置身于債權(quán)法之“出身的不足”與其所具有的物權(quán)本質(zhì)屬性的“個(gè)性倔強(qiáng)”中，擇取了租賃權(quán)物權(quán)化學(xué)說——這一被一些學(xué)者認(rèn)為“是一種學(xué)術(shù)上的懶惰”的學(xué)說。所以，當(dāng)我們說租賃權(quán)是物權(quán)時(shí)，是將規(guī)定于債權(quán)編的租賃契約與由此契約所生之結(jié)果的租賃權(quán)徹底分離后，對(duì)一種名為“租賃權(quán)”的權(quán)利之屬性的定性。但即使看到了租賃權(quán)有對(duì)抗所有權(quán)的效力，現(xiàn)有民法理論和民事立法還是沒有將租賃權(quán)納入用益物權(quán)的家譜之中。王涌先生認(rèn)為，導(dǎo)致租賃權(quán)沒有被納入用益物權(quán)家譜中的原因有兩點(diǎn)：⑤一是與我們模糊的使用“租賃權(quán)”這個(gè)概念有關(guān)。即前面筆者所言的“沒有能夠嚴(yán)格區(qū)分出租賃契約中的請求權(quán)法律關(guān)系和支配權(quán)法律關(guān)系”。我們經(jīng)常地在債權(quán)租賃權(quán)與物權(quán)租賃權(quán)之間切換而不能明確究是所言哪一種租賃權(quán)。作為請求權(quán)的租賃權(quán)，它僅僅是指承租人有要求出租交付其房屋供其租賃使用的權(quán)利，這種權(quán)利存在于出租人交付房屋之前;作為支配權(quán)的租賃權(quán)，它僅僅是指承租人占有、使用甚至經(jīng)營他人房屋的權(quán)利，任何人包括所有權(quán)人也不得干預(yù)它，這種權(quán)利存在于出租人交付房屋之后。在前者，其僅是一種對(duì)人權(quán)，而在后者，其已是一種對(duì)世權(quán)。二是與物權(quán)的法定主義有關(guān)?！兜聡穹ǖ洹繁M管于其第571條規(guī)定有“出賣不破租賃”，但是并沒有將租賃權(quán)作為一種物權(quán)類型規(guī)定于物權(quán)編之中，因而不符合物權(quán)法定主義之要求。所以，租賃權(quán)不是一種物權(quán)類型。也就是說，盡管在內(nèi)容上，租賃權(quán)符合作為物權(quán)的全部條件，但法律對(duì)租賃權(quán)的態(tài)度，決定了其不得不在物權(quán)編之門外徘徊。因此，盡管租賃權(quán)具有占有、使用和收益之權(quán)能，而且《德國民法典》后的近代民事立法也多把租賃權(quán)之效力規(guī)定為具有對(duì)所有權(quán)的優(yōu)先效力，但由于此優(yōu)先效力可以被任意約定所排除的，因而其類型終非是法定主義。所以，租賃權(quán)雖為對(duì)世權(quán)，但其卻終不是一種物權(quán)。所以，當(dāng)我們說租賃權(quán)是物權(quán)時(shí)，是在描述租賃權(quán)為對(duì)他人之物可為占有、使用和收益的自由。并且，由于此租賃權(quán)之自由與地上權(quán)、永租權(quán)之自由的同質(zhì)性，人們就開始認(rèn)租賃權(quán)為物權(quán)了。但殊不知，物權(quán)是法定的。盡管有了作為物權(quán)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容條件，但如果不被法定化，則仍不能算作是一種物權(quán)。租賃權(quán)就遭遇了這樣不幸的命運(yùn)：本與地上權(quán)、永租權(quán)血脈相連、同宗同祖，但在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的法律秩序塑造中，平庸無為。但法律對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中大量存在的租賃權(quán)，拒之于物權(quán)身份之外總不是個(gè)辦法——租賃權(quán)優(yōu)先效力之具有和存在形式法定外觀之缺失，時(shí)常導(dǎo)致交易混亂。就是說，租賃權(quán)時(shí)常叫囂要躋身于物權(quán)類型行列。其實(shí)，給租賃權(quán)以物權(quán)名分又有何不可?四、租賃權(quán)與《物權(quán)法》所謂給租賃權(quán)以物權(quán)名分，就是在我國正在制定的《物權(quán)法》中設(shè)置租賃權(quán)之用益物權(quán)類型。首先，就租賃權(quán)物權(quán)類型設(shè)置的必要性和可行性來說，租賃權(quán)是由租賃契約產(chǎn)生的一種承租人對(duì)出租人所有的土地或房屋的占有、使用和收益的權(quán)利。這一權(quán)利之內(nèi)部構(gòu)造完全符合作為一種用益物權(quán)類型的要求。如果在物權(quán)法之用益物權(quán)部分設(shè)置租賃權(quán)用益物權(quán)類型，以解決租賃使用他人之不動(dòng)產(chǎn)的法律問題，對(duì)于實(shí)際存在的不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系尤其是房屋租賃權(quán)關(guān)系，至關(guān)重要?！段餀?quán)法草案》(二次審議稿)在第三編用益物權(quán)部分就房屋用益物權(quán)設(shè)有典權(quán)和居住權(quán)。不論典權(quán)還是居住權(quán)，都與租賃權(quán)不同，不具有可替代性。因此，在典權(quán)與居住權(quán)之外，就房屋用益關(guān)系再設(shè)立租賃權(quán)(也可另定名稱)，以將徘徊于用益物權(quán)門外的對(duì)他人所有房屋得為占有、使用和收益的權(quán)利定格化為一種法定的用益物權(quán)。以此扭轉(zhuǎn)租賃權(quán)置身債權(quán)編卻生性為物權(quán)所造成的某些不妥和尷尬局面。將租賃權(quán)法定化為一種用益物權(quán)類型，須在技術(shù)上為實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)的物權(quán)法定類型鋪平道路。這主要涉及租賃權(quán)設(shè)定的生效問題。自1949年以后，我國民事立法采物權(quán)變動(dòng)的公示生效主義，如果列租賃權(quán)入《物權(quán)法》為一種用益物權(quán)，則需以租賃權(quán)設(shè)定的登記公示為其生效要件。并且，由此公示形式要件來彰顯租賃權(quán)的存在以及在形式上形成債權(quán)之租賃契約與物權(quán)之租賃權(quán)的區(qū)別。但是，二次審議稿引人注意的一點(diǎn)卻是大量地采行公示對(duì)抗主義。這為我們探討租賃權(quán)設(shè)定的公示立法主義，提供了另一條路徑：租賃權(quán)是否采公示對(duì)抗主義。筆者認(rèn)為是可行的，即租賃權(quán)以當(dāng)事人的意思表示一致即生租賃權(quán)設(shè)定的物權(quán)效力，不經(jīng)公示不生對(duì)抗效力;租賃物之現(xiàn)實(shí)交付后，可以生對(duì)抗效力，但買受人能夠證明自己不知道的除外。其實(shí)，面對(duì)租賃權(quán)具有優(yōu)先效力而無有登記手續(xù)的缺陷，各國為維護(hù)交易安全，早已于其立法中設(shè)有不動(dòng)產(chǎn)租賃登