論農(nóng)村私房買賣合同的效力

論農(nóng)村私房買賣合同的效力【摘要】近年來農(nóng)村私房買賣市場活躍，關(guān)于房屋買賣的糾紛也是越來越頻繁。是否允許宅基地上的房屋買賣，我國法律規(guī)定不甚明確，國務(wù)院有關(guān)文件則指出城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村住宅以及取得宅基地使用權(quán)，而《合同法》對合同效力的認(rèn)定又另有規(guī)定，相關(guān)規(guī)定的不相一致，使農(nóng)村私房買賣合同的效力，成為歷來爭論的熱點(diǎn)之一。本文從農(nóng)村私房買賣行為中涉及的不同的法律關(guān)系入手，綜合分析我國現(xiàn)行立法下有關(guān)農(nóng)村私房買賣行為的法律規(guī)范，來探討農(nóng)村私房買賣合同效力的問題?！娟P(guān)鍵詞】農(nóng)村私房買賣合同效力宅基地使用權(quán)AbstractRuralPrivatetradingmarketsinrecentyears,theactivedisputesonbuyingandsellinghomesisbecomingmoreandmorefrequent.Whethertoallowthesaleandpurchaseofhousesonthehomesteadofthelawisunclear,therelevantdocumentsoftheStateCouncil,pointedoutthaturbanresidentsarenotallowedtopurchaseruralresidentialuserightsinhomestead,"ContractLaw"recognizedthevalidityofthecontractandasotherwiseprovided,therelevantprovisionsarenotconsistent,sotheeffectivenessofthecontractforthesaleofruralPrivate,traditionallyoneofthehotlydebated.DifferentlegalrelationshiptostartfromtheRuralPrivatetradingbehaviorinvolvedacomprehensiveanalysisofthelegalnormsofbehavioronRuralPrivatetradingundercurrentlegislation,andtoinvestigatetheRuralPrivatecontractforthesaleoftheeffectivenessoftheproblem.KeywordsRuralPrivatetradingtheeffectivenessofcontracthomesteadrightofuse引言近年來，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村房屋因拆遷而身價陡增，農(nóng)村房屋買賣行為大量出現(xiàn)，也因此導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同糾紛激增。不少當(dāng)事人在利益的驅(qū)動下，單方反悔和故意毀約，紛紛向法院提出訴求，對當(dāng)初以低價賣掉的農(nóng)村房屋，甚至是已經(jīng)交付完畢的房屋以房屋買賣合同無效為由而主張返還。此類糾紛如何解決，不僅涉及雙方當(dāng)事人的切身利益，也不僅僅是房屋買賣合同有效抑或無效的問題，它還涉及合同效力認(rèn)定之后的法律責(zé)任與判決執(zhí)行問題，同時司法判決不同的價值取向也會給民眾的行為方式作出不同導(dǎo)向，而且對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定也關(guān)系到我國有關(guān)農(nóng)村土地的政策與相關(guān)法律秩序。也因此，對于農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定成為當(dāng)今的熱點(diǎn)問題，北京“畫家村”小產(chǎn)房案更是引起社會的廣泛關(guān)注。社會各界紛紛對此進(jìn)行探討，眾說紛紜，至今也無法給出一致答案。在我國目前的司法實(shí)踐中，通常根據(jù)買方身份的不同，將農(nóng)村私房買賣區(qū)分為三種類型：第一類是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買農(nóng)村房屋；第二類是其他集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買農(nóng)村房屋；第三類是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。對于第一類合同，法院一般認(rèn)定為有效。第二類合同如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，一般也認(rèn)定合同有效。而對于第三類合同，在理論和實(shí)務(wù)中爭議較大、糾紛最多，一般為城鎮(zhèn)居民向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買其私有房屋。參見李松、朱雨晨、黃潔：北京法院調(diào)研建議允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，載《法制日報》2008年12月7日，第8參見李松、朱雨晨、黃潔：北京法院調(diào)研建議允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，載《法制日報》2008年12月7日，第8版。司法實(shí)踐中對于農(nóng)村私房買賣合同效力的認(rèn)定及處理，全國各地法院的分歧較大，存在“同案不同判”的現(xiàn)象，總體而言，認(rèn)定合同無效判決的占據(jù)多數(shù)。（一）判定合同有效的司法實(shí)踐認(rèn)定農(nóng)村私房買賣合同有效的判決在目前的司法實(shí)踐中非常少見。1999年新修訂的《土地管理法》開始實(shí)施。在此之前，國家有關(guān)立法和政策并不禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，允許城鎮(zhèn)居民通過“申請一審批”的方式取得農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。而在此之后的司法裁判中，很少有承認(rèn)宅基地使用權(quán)可以向非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員轉(zhuǎn)讓的，但實(shí)務(wù)界對此仍存在較大爭議。浙江省溫州中院曾專門組織課題組，對甌海、瑞安和蒼南三個法院進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：多數(shù)法官認(rèn)為，只要合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。少數(shù)法官認(rèn)為，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合《土地管理法》第63條的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。鄭永勝、鞠海亭、鄭文平：“農(nóng)村房屋買賣：是耶，非耶？——農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的調(diào)查與思考”，載最高人民法院網(wǎng)，/news/bulletin/region/200602210001.htm，轉(zhuǎn)引自應(yīng)秀良：“農(nóng)村房屋買賣合同效力辨析”，載《法律適用》2009年第7期，51頁。（二）判定合同無效的司法實(shí)踐對于此類合同，司法實(shí)踐中判其為無效的較為多見。北京市高院下發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》（京高法[2004]391號）認(rèn)為，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、行政法規(guī)所禁止的，進(jìn)而認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效。2012年在張某與趙某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛上訴案中，北京市第一中級人民法院也承認(rèn)原審判決對房屋買賣協(xié)議無效的認(rèn)定。參見張某與趙某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛上訴案，北京市第一中級人民法院民事判決書(2012)一中民終字第11569號。在於某某訴杭州市蕭山區(qū)某某高級中學(xué)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案中，法院以如下理由認(rèn)定合同無效：參見張某與趙某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛上訴案，北京市第一中級人民法院民事判決書(2012)一中民終字第11569號。房地一體原則下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓爭議根據(jù)上文分析，宅基地使用權(quán)與農(nóng)村房屋也應(yīng)適用“房地一體”原則。據(jù)此如果房屋所有權(quán)要成功轉(zhuǎn)讓的話，宅基地使用權(quán)也必須合法轉(zhuǎn)讓。而我國為維護(hù)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)體制，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了限制，對于其能否轉(zhuǎn)讓存在眾多爭議。有學(xué)者認(rèn)為禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是不合理的。既然法律不禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，既然宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，則意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。王利明：《物權(quán)法論》（修訂本），中國政法大學(xué)出版社，2003年7月修訂版，475頁。宅基地使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉(zhuǎn)于他人，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。馬俊駒，余延滿：《民法原論》，法律出版社，2010年9月第四版，392頁。也有學(xué)者認(rèn)為宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是有限制的。只能與房子一起轉(zhuǎn)讓；只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。王利明：《物權(quán)法論》（修訂本），中國政法大學(xué)出版社，2003年7月修訂版，475頁。馬俊駒，余延滿：《民法原論》，法律出版社，2010年9月第四版，392頁。侯水平，黃果天等：《物權(quán)法爭點(diǎn)詳析》，法律出版社，2007年1月第1版，321頁。（二）對于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律分析1、我國法律有關(guān)宅基地使用權(quán)的規(guī)定宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個人住宅的權(quán)利。根據(jù)我國《物權(quán)法》第152條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。其特點(diǎn)是宅基地使用權(quán)的主體限于“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員”，與享有者特定的身份相聯(lián)系，而對于宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，《物權(quán)法》第153條僅做了銜接性的規(guī)定，即適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而《物權(quán)法》第155條又同時規(guī)定已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。這一規(guī)定實(shí)際上明示了農(nóng)村宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的?！锻恋毓芾矸ā穼Υ说囊?guī)定見于第62條和第63條，第62條的內(nèi)容主要是“一戶一宅”制度以及對農(nóng)民建宅和取得宅基地使用權(quán)須經(jīng)審批的規(guī)定，其第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定顯然是允許房屋買賣的， 也是允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的。而第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)其禁止轉(zhuǎn)讓限于“非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，農(nóng)民已建好的住宅自然是屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是對于農(nóng)民為生活所需將房屋出賣同時將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與城鎮(zhèn)居民的行為，借此融資，筆者認(rèn)為也是屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)的一方面。而宅基地本身即為建設(shè)用地，其使用權(quán)主體的變更并不會改變宅基地的性質(zhì)，因此該條顯然不能調(diào)整宅地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題。劉英全：劉英全：“農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓中涉及的相關(guān)法律問題”，載《法律適用》2008年第11期，第96頁。2、關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的國家的其他規(guī)定國務(wù)院辦公廳在1999年5月頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（以下簡稱《通知》）第2條第二款規(guī)定“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（以下簡稱《意見》）出臺，明確規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。因此，根據(jù)國家政策，人民法院不應(yīng)支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。參見秦弓，婭琳：“法院不支持城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購房”，載《人民法院報》2007年8月10日，第8版。盡管《通知》和《意見》都明確規(guī)定城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購置宅基地。但是該二者既不是《立法法》中所指的法律，也參見秦弓，婭琳：“法院不支持城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購房”，載《人民法院報》2007年8月10日，第8版。宅基地使用權(quán)雖然是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，但是，我國法律并不禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；國務(wù)院相關(guān)文件中禁止宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，其主要目的是為加強(qiáng)土地管理。筆者認(rèn)為，宅基地之上的房屋買賣，雖然改變了房屋所有權(quán)的歸屬，但其既不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)，也不影響宅基地的用途，宅基地之上依然是供居住所用的房屋，且房屋所有人是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并不影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對宅基地的管理。所以認(rèn)為宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的說法既不符合法律規(guī)定，也不是土地管理的唯一方式；而實(shí)踐中認(rèn)定宅基地之上的房屋買賣合同無效的判決，不僅破壞了原有交易，違反了締約時當(dāng)事人的意思表示，同時也助長了此類合同違約的氣焰，實(shí)不可取。（三）農(nóng)村私房買賣合同效力的法律分析1.《合同法》對合同效力的規(guī)定我國的法律體系屬于成文法體系，對合同效力進(jìn)行調(diào)整的基本方式是通過法律的明文規(guī)定實(shí)現(xiàn)的。李玉仁等：《合同效力研究》，北京大學(xué)出版社2006年版，第14頁?！逗贤ā返?4條，依法成立的合同自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！逗贤ā返?2條規(guī)定了合同的五種無效情形，在近年來農(nóng)村私房買賣糾紛中，對于認(rèn)定買賣合同的效力問題的爭議主要涉及第五種情形——李玉仁等：《合同效力研究》，北京大學(xué)出版社2006年版，第14頁。2.《合同法》下農(nóng)村私房買賣合同的效力分析在農(nóng)村私房買賣行為中所涉及的“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”以及“宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”問題上，根據(jù)上述分析可知，在有關(guān)農(nóng)村私房買賣的法律法規(guī)中，《物權(quán)法》與《土地管理法》對此并不加以禁止，而嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住宅和取得宅基地使用權(quán)的《通知》與《決定》并不屬于法律與行政法規(guī)范疇，因此不能作為判定合同效力的法律依據(jù)。也就是說如果農(nóng)村私房買賣合同所涉及的內(nèi)容并沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也在不存在《合同法》第52條規(guī)定的其他無效情形時應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。3.認(rèn)定合同有效而產(chǎn)生的問題及處理意見在對城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的農(nóng)村私房買賣合同作出有效認(rèn)定的情形下，法院的判決又會與國家的相關(guān)政策以及規(guī)章制度產(chǎn)生矛盾，行政機(jī)關(guān)以《通知》和《決定》的規(guī)定對經(jīng)判決應(yīng)轉(zhuǎn)讓的房屋不予登記，拒絕發(fā)放土地使用證以及房產(chǎn)證，導(dǎo)致合同雖被認(rèn)定為有效，買受人雖占有房屋，卻無法取得房屋的所有權(quán)。合同雖有效卻無法實(shí)際履行。但司法裁判不僅僅是為解決問題糾紛，更是對法治的倡導(dǎo)與遵守，以及民眾日后行為的導(dǎo)向與指引，考慮各方利益，筆者依舊認(rèn)為對于此類意思表示真實(shí)、不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效情形而僅僅是與國家相關(guān)政策與規(guī)章制度相違背的合同，應(yīng)認(rèn)定其有效，理由如下：首先，農(nóng)村私房買賣問題為私法糾紛，應(yīng)尊重當(dāng)事人締約時的意思自治，保護(hù)對方的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全，防止社會誠實(shí)信用的缺失。其次，對于尚未履行的合同，如一方反悔，自可按違約處理，承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任，而不必認(rèn)定合同無效后通過締約過失責(zé)任來實(shí)現(xiàn)救濟(jì)；對于已經(jīng)交付標(biāo)的，履行完畢的合同，若是再按無效處理，則擾亂當(dāng)事人的已經(jīng)確定的生活狀態(tài)，破壞交易安全，不利于社會穩(wěn)定。再次，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村日益開放，涌向城市務(wù)工的農(nóng)民以及棄農(nóng)從商的人日益增多，房屋閑置而農(nóng)民對資金的需求卻在提高，我國現(xiàn)行金融體制不能滿足農(nóng)民日益增長的融資需求，禁止宅基地上的私房買賣已不符合現(xiàn)今農(nóng)村的發(fā)展趨勢。農(nóng)民買賣閑置的房屋，不僅使房產(chǎn)資源有效利用，也滿足了農(nóng)民融資的需求，減少土地對農(nóng)民的束縛，活躍農(nóng)村市場，可以加快我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，提高村