綜合體地塊投資分析報(bào)告

12三月2024綜合體地塊投資分析報(bào)告地鐵智能時(shí)代新都市生活報(bào)告目錄第一章：地塊條件分析地塊區(qū)位分析規(guī)劃出讓條件地塊四至分析地塊現(xiàn)狀分析第二章：地塊價(jià)值分析區(qū)域規(guī)劃分析地塊資源價(jià)值地塊SWOT分析地塊綜合價(jià)值第三章：區(qū)域市場分析土地市場分析房產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場總結(jié)第四章：地塊定位分析客群定位形象定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位第五章：2013JP02地塊投資測算指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃收入與成本估算項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目投資測算結(jié)論購地價(jià)格建議第六章：2013JP03地塊投資測算指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃收入與成本估算項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目投資測算結(jié)論購地價(jià)格建議地塊條件分析PART1地塊區(qū)位分析規(guī)劃出讓條件地塊四至分析地塊現(xiàn)狀分析

地塊區(qū)位分析第一章地塊條件分析本項(xiàng)目位于廈門北站巖興路與巖通路交叉口東北側(cè)。規(guī)劃指標(biāo)2013JP022013JP03用地位置廈門北站巖興路與巖通路交叉口東北側(cè)土地用途商業(yè)、辦公、居住辦公、商業(yè)、居住土地面積（㎡）14114.55817652.934容積率4.117.48地上建筑面積（㎡）58000以下132000以下計(jì)價(jià)建筑面積（㎡）58000132000不同性質(zhì)建筑占總建筑面積（㎡）商業(yè)：21840以下（37.67%）辦公：19000以下（32.76%）居住：17000以下（29.31%）其他配套：不少于160（0.26%)辦公：80000以下（60.61%）商業(yè)：27000以下（20.45%）居?。?5000以下（18.94%）建筑密度(上限)60%60%綠地率(下限)10%10%其他規(guī)定及要求建筑面積144平方米以下的住宅面積占地塊總住宅面積的70%以上規(guī)劃出讓條件第一章地塊條件分析項(xiàng)目2013JP022013JP03出讓方式拍賣起始價(jià)（億元）2.7725.074起始樓面價(jià)（元/平米）47793844增價(jià)幅度（萬元）300300競買保證金554410148土地使用權(quán)出讓年限辦公50年，居住70年，商業(yè)40年辦公50年，居住70年，商業(yè)40年規(guī)劃動(dòng)工時(shí)間交地之日起一年內(nèi)開工規(guī)劃完工時(shí)間交地之日起四年內(nèi)竣工規(guī)劃出讓條件第一章地塊條件分析2013JP022013JP03第一章地塊條件分析地塊四至分析擬出讓地塊廈門北站站臺(tái)長途車站新城際廣場村民自建房地塊現(xiàn)狀分析第一章地塊條件分析目前場地已基本平整，項(xiàng)目周邊的巖通路、巖興路已建設(shè)完成。灌新路馬鑾灣大道地塊價(jià)值分析PART2區(qū)域規(guī)劃分析地塊資源價(jià)值SWOT價(jià)值分析地塊綜合價(jià)值區(qū)域規(guī)劃分析第二章地塊價(jià)值分析復(fù)合形態(tài)的城市門戶及創(chuàng)意生活城南廣場片區(qū)汽車城片區(qū)西城生活片區(qū)后溪生活片區(qū)站北生活片區(qū)中國智造片區(qū)中藥城

片區(qū)交通保障設(shè)施北廣場片區(qū)擬出讓地塊地塊所處廈門北站片區(qū)，以廈門北站為核心，打造集美區(qū)商貿(mào)訊息交流重鎮(zhèn)以及生活、就業(yè)、出行平衡的新城區(qū)，是“交通、商務(wù)、居住”復(fù)合形態(tài)的城市門戶及創(chuàng)意生活城。北站片區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)：通過完善配套，從產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)等方面保障豐富的人流和客源，拉動(dòng)片區(qū)成長。以交通樞紐為中心；交通樞紐與商貿(mào)中心結(jié)合；汽車、中藥、IT等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)保障區(qū)域長期繁榮；第二章地塊價(jià)值分析一心：主站房為交通樞紐中心；兩軸：南北商務(wù)功能景觀軸;東西鐵路生態(tài)防護(hù)綠湖景觀軸；三片：核心商貿(mào)服務(wù)片區(qū)，居住、商貿(mào)混合片區(qū)，居住片區(qū)；一環(huán)：片區(qū)步行休閑環(huán)道；七節(jié)點(diǎn)：商貿(mào)大街、站點(diǎn)綜合開發(fā)、商務(wù)辦公、商品貿(mào)易及展示、商業(yè)街、商業(yè)中心和街道服務(wù)；北站片區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心，兩軸，三片，一環(huán)，七節(jié)點(diǎn)”第二章地塊價(jià)值分析地塊資源價(jià)值—交通

地塊位于廈門北站主站房北側(cè)，毗鄰杏林建設(shè)2010JP06地塊與港務(wù)2010JY03地塊，西側(cè)臨近圣果路，北側(cè)臨近圣巖路。與主站房僅咫尺之遙，屬于北站片區(qū)的核心地帶。廈門北站是廈深高鐵、福廈高鐵的重要節(jié)點(diǎn)，已逐步成為廈門市最重要的陸路交通門戶。地塊東面規(guī)劃為軌道一號(hào)線，15分鐘直通島內(nèi)。區(qū)域未來將形成長途汽車、高鐵、地鐵、快速公交組成的立體交通系統(tǒng)。巖興路巖通路巖安路圣巖路巖平路巖景路巖通路第二章地塊價(jià)值分析地塊資源價(jià)值—配套

廈門北站以高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，具有較強(qiáng)的景觀性；站前南廣場（時(shí)代廣場）是集休閑、購物為一體的大型市民廣場已經(jīng)建成。地塊周邊教育、醫(yī)療等設(shè)施正在逐步完善中，短期內(nèi)將依托后溪鎮(zhèn)配套設(shè)施和集美區(qū)的原有相關(guān)設(shè)施。廈門郵件處理中心已落成，片區(qū)首個(gè)商品房項(xiàng)目中駿四季陽光及汽車物流中心已建成，迅速聚集人氣，為本案提供潛在的客流保障。中駿四季陽光會(huì)所主入口透視效果圖廈門北站主站房及時(shí)代廣場現(xiàn)狀圖中駿·四季陽光第二章地塊價(jià)值分析地塊SWOT分析ＳＷＯＴ1234Ｓ優(yōu)勢Ｗ劣勢Ｔ威脅Ｏ機(jī)會(huì)◆緊鄰廈門北站核心區(qū)，周邊將集聚大量人流；◆地形方正平整，利于規(guī)劃施工；◆區(qū)域發(fā)展前景良好,地價(jià)較為合理,升值空間大◆周邊配套尚在建設(shè)中，居住條件未成熟；◆過于接近交通要道，有一定的粉塵和噪音污染◆城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，置業(yè)剛性需求增加；◆島內(nèi)外一體化建設(shè)先行區(qū)◆北站片區(qū)建設(shè)推進(jìn)，衍生新的居住、投資需求，而島內(nèi)可供開發(fā)土地日趨減少；北站片區(qū)各規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程直接影響客戶對該片區(qū)的認(rèn)可度

權(quán)比細(xì)目優(yōu)良一般較差差土地級(jí)別√自然景觀√交通情況√生態(tài)環(huán)境

√生活配套√社會(huì)治安√學(xué)區(qū)情況√社會(huì)人文√增值價(jià)值√區(qū)位形象√項(xiàng)目處于廈門新站片區(qū)，擁有優(yōu)良的交通和區(qū)位優(yōu)勢，生活配套也在逐步完善中；地塊所屬區(qū)域成熟度在快速提升中，區(qū)域內(nèi)有廈門西客站,BRT公交總站，未來隨地鐵1號(hào)線開通可快速進(jìn)島，隨廈深鐵路開通，將擁有更加便利的城際交通，項(xiàng)目將擁有較好的增值前景。地塊綜合價(jià)值第二章地塊價(jià)值分析區(qū)域市場分析PART3土地市場分析商品住宅市場分析區(qū)域市場發(fā)展趨勢第三章區(qū)域市場分析2007年至今，集美區(qū)共計(jì)出讓商住用地40宗，其中2010年出讓11宗。近三年來,商住用地供應(yīng)逐步減少，2013年到目前為止甚至未有一宗商住用地出讓，市場呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”態(tài)勢，開發(fā)商對于商住用地的競價(jià)較為激烈。土地出讓分析—商住項(xiàng)目第三章區(qū)域市場分析2007年至今，除2008年及2011年外，其他各年份均有辦公性質(zhì)用地出讓，主要集中分布在集美新城和杏林灣片區(qū)，今年以來集美區(qū)唯一出讓的一宗地塊為位于集美新城的辦公、商業(yè)地塊，辦公性質(zhì)的建筑面積為9.62萬平方米。土地出讓分析—辦公項(xiàng)目第三章區(qū)域市場分析二級(jí)市場分析—區(qū)域住宅整體市場分析近年來，集美區(qū)住宅市場表現(xiàn)火熱，呈現(xiàn)逐年上漲勢頭。2011年，均價(jià)突破9000元/平方米，隨著杏林灣片區(qū)大量新盤入市，成交放量，價(jià)格高企。2013年比2012年價(jià)格上漲了27.6%。第三章區(qū)域市場分析目前集美區(qū)在售項(xiàng)目29個(gè)，待售項(xiàng)目5個(gè)，目前區(qū)域房源供應(yīng)較充足，主要供應(yīng)集中在杏林灣和環(huán)東海域兩個(gè)區(qū)域。二級(jí)市場分析—區(qū)域項(xiàng)目分布圖本案第三章區(qū)域市場分析區(qū)域競品項(xiàng)目—片區(qū)已出讓地塊信息地塊名稱地塊用途成交時(shí)間土地面積（公頃）建筑面積（㎡）樓面地價(jià)（元/㎡）競得人2009JY01-B（北站營運(yùn)中心）辦公2009-2-2813.582278001000廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司2009JY03酒店、辦公2009-8-50.8548330671廈門港務(wù)地產(chǎn)有限公司2010TY01商業(yè)、酒店、辦公2010-9-619.44234500695廈門國際航空港集團(tuán)有限公司2010JP06（新城際廣場）商業(yè)、居住、辦公、幼兒園2010-12-159.943504801796廈門市杏林建設(shè)開發(fā)公司2010JY02商業(yè)、倉儲(chǔ)2011-2-257.71832201138廈門建發(fā)汽車有限公司2011JP03（中駿四季陽光）商住2011-7-204.341105402877廈門中駿集團(tuán)有限公司2012JP05辦公、居住、商業(yè)、酒店、幼兒園2012-10-1713.797100002155廈門市萬科房地產(chǎn)有限公司2012JP04商業(yè)、居住、辦公2012-10-170.9348300870廈門聯(lián)豐國際貨運(yùn)代理有限公司區(qū)域競品項(xiàng)目—產(chǎn)品特征分析第三章區(qū)域市場分析類型項(xiàng)目名稱批售套數(shù)主力產(chǎn)品最新銷售均價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)銷售套數(shù)已批售銷售率在售萬科廣場二期4513房：90-92㎡及110㎡4房:129-135㎡15000135-190萬29665%新城際廣場720107㎡-118㎡三房80-100㎡的二房1200096-130萬50069%中交和美新城57489-143㎡三房及四房92㎡復(fù)式15000133-210萬38067%天潤新城27387-125㎡兩房及四房12000104-140萬24389%待推鳳凰花城—首期88-114㎡二-三房————住宅蓮花國際住宅套數(shù)172套，辦公SOHO355套86-117㎡翡翠公館————目前集美區(qū)在售項(xiàng)目，多以80-90㎡兩房和90-110㎡三房為主，銷售價(jià)格在12000-15000元/㎡，已批售產(chǎn)品的去化率均較高。第三章區(qū)域市場分析區(qū)域競品項(xiàng)目—重點(diǎn)樓盤分析新城際廣場基本信息占地：9.94萬㎡總建：42.46萬㎡容積率：4.20

項(xiàng)目規(guī)劃11棟高層住宅、2棟超高層寫字樓以及大片商業(yè)配套總戶數(shù)當(dāng)期720戶住宅戶型107㎡-118㎡三房及80-100㎡的二房精裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯在售開盤情況2013年7月開始推出，至今共推盤1次。銷售情況目前一期房源已售罄價(jià)格情況7月初開盤起價(jià)為9940元/㎡,目前均價(jià)為12000元/㎡客群情況客戶是島內(nèi)剛需和集美本地客群項(xiàng)目評(píng)價(jià)廈漳泉核心區(qū)的TBD創(chuàng)意驅(qū)動(dòng)之城，前景廣闊新站TBD項(xiàng)目，最近一次開盤銷售均價(jià)為12000元/㎡（毛坯)區(qū)域競品項(xiàng)目—重點(diǎn)樓盤分析第三章區(qū)域市場分析都市綜合體，目前銷售均價(jià)為15000元/㎡（精裝）萬科廣場基本信息占地：13.79萬㎡總建：71萬㎡容積率：5.15

項(xiàng)目規(guī)劃71萬平米超大體量，鍛造集購物中心、寫字樓、商業(yè)、酒店、商業(yè)街于一體的都市綜合體總戶數(shù)一期449套，二期451套住宅戶型90-92㎡的小三房，110㎡的三房，129-135㎡的四房精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米開盤情況2013年7月開始推出，至今已推盤2次。銷售情況10月30日推二期451套房,小戶型幾近售罄，目前僅剩十幾套大戶型房源。價(jià)格情況7月27日首推價(jià)格為13000元/㎡-14000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡,10月推二期,價(jià)格已上漲到15000元/㎡客群情況客戶以島內(nèi)外溢客戶及集美本地客戶為主項(xiàng)目評(píng)價(jià)萬科品牌、地段升值潛力大供求分析：近年來集美區(qū)商品住宅供應(yīng)較小，2013年到目前為止只出讓一宗商業(yè)、辦公用地。產(chǎn)品分析：片區(qū)內(nèi)80-90㎡兩房和90-110㎡小三房最為暢銷，小面積低總價(jià)房源受區(qū)域剛需支撐。市場走勢：隨近年來區(qū)域商住用地供應(yīng)量較小及區(qū)域交通環(huán)境的逐步完善，未來區(qū)域商品房升值潛力看好，價(jià)格則保持穩(wěn)步上漲勢頭。價(jià)格總結(jié)：目前靠近地塊的在售項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)集中在12000-15000元/平方米，目前價(jià)格趨于平穩(wěn)。第三章區(qū)域市場分析區(qū)域市場發(fā)展趨勢分析地塊定位分析PART4客群定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位主力集美本地及島內(nèi)自住客戶主力客戶——集美本地及島內(nèi)首購人群區(qū)域來源：集美本地、廈門島內(nèi)家庭特征：青年之家和經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭為主購買動(dòng)機(jī)：青年之家以首次置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭以改善置業(yè)為主居住態(tài)度：接受交通便捷、配套完善、低生活成本的新興潛力區(qū)域經(jīng)濟(jì)能力：這兩種家庭以中等收入群體為主，總價(jià)較為敏感廈門及周邊城市投資客外圍城市投資客輔助偶得偶得客戶——外圍城市投資客區(qū)域來源：福州、莆田、南平等省內(nèi)城市及以溫州為代表的省外城市家庭特征：富貴之家購買動(dòng)機(jī)：從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)，自身已有多處房產(chǎn)，偏好新興潛力區(qū)域投資，同時(shí)是品牌開發(fā)商的忠實(shí)追隨者居住態(tài)度：傳統(tǒng)房產(chǎn)投資觀念強(qiáng)，認(rèn)為房子是增值保值的首選財(cái)富產(chǎn)品，同時(shí)也是炫耀財(cái)富的一種工具經(jīng)濟(jì)能力：多為私營業(yè)主和個(gè)體戶，總價(jià)不敏感輔助客戶——廈門及周邊城市投資客區(qū)域來源：廈門島內(nèi)（鄰近區(qū)）、周邊城市（泉州、漳州、龍巖）家庭特征：小康富裕之家購買動(dòng)機(jī)：有房地產(chǎn)投資活動(dòng)傾向，自身已有房產(chǎn)，偏好新興潛力區(qū)域投資，同時(shí)是品牌開發(fā)商的忠實(shí)追隨者居住態(tài)度：傳統(tǒng)房產(chǎn)投資觀念強(qiáng)，認(rèn)為房子是增值保值的首選財(cái)富產(chǎn)品，同時(shí)也是炫耀財(cái)富的一種工具經(jīng)濟(jì)能力：多為私營業(yè)主和個(gè)體戶，總價(jià)不敏感第四章地塊定位分析地塊定位—潛在客群產(chǎn)品定位／地鐵智能時(shí)代新都市生活項(xiàng)目規(guī)劃概念圖（僅供參考）第四章地塊定位分析戶型戶型面積面積比例建筑面積套數(shù)對應(yīng)客群居家兩房80-9035%595070首次置業(yè)客群精美三房90-11045%765076首次置業(yè)客群雅致小四房120-14420%340026本地改善客群合計(jì)__100%17000172——本戶型面積配比，有約70%以上的產(chǎn)品處于區(qū)域市場主流產(chǎn)品區(qū)間內(nèi)；戶型設(shè)計(jì)主要滿足首置及改善性客戶需求；根據(jù)規(guī)劃條件，住宅面積為17000㎡，144平米以下面積占70%以上。第四章地塊定位分析地塊定位—B2產(chǎn)品配比第四章地塊定位分析戶型戶型面積面積比例建筑面積套數(shù)對應(yīng)客群精致小兩房70-8020%500066首次置業(yè)客群居家兩房80-9030%750088首次置業(yè)客群精美小三房90-12035%875084首次置業(yè)客群雅致四房115-14415%375028本地改善客群合計(jì)___100%25000266——秉承產(chǎn)品的多樣性，把握市場主力需求產(chǎn)品、搭配市場空缺產(chǎn)品應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)。本戶型面積配比，有約70%以上的產(chǎn)品處于市場主流產(chǎn)品區(qū)間內(nèi)；戶型設(shè)計(jì)主要滿足首置及改善性客戶需求；根據(jù)規(guī)劃條件，住宅面積為25000㎡，144平米以下面積占70%以上。地塊定位—B3產(chǎn)品配比按照區(qū)域可比項(xiàng)目，運(yùn)用市場比較法，得出本地塊住宅現(xiàn)在售價(jià)為12857元/平米。預(yù)計(jì)價(jià)格年增長率8%，可以得出一年后住宅銷售均價(jià)約13886元/平方米（此價(jià)格僅作為投資測算的依據(jù)）。第四章地塊定位分析地塊定位—住宅價(jià)格預(yù)測類別權(quán)數(shù)本項(xiàng)目萬科廣場新城際廣場中駿·四季陽光區(qū)域因素（65%）地段區(qū)位10%100100100100周邊配套10%100100100100交通因素5%100100100100自然環(huán)境10%100100100100景觀因素20%1001059595區(qū)域發(fā)展10%100100100100產(chǎn)品因素（35%）項(xiàng)目規(guī)模5%100115110100建筑規(guī)劃5%100115105105戶型規(guī)劃10%100100100100園林設(shè)計(jì)5%100105100100社區(qū)配套5%100100100100物業(yè)管理5%100105100100修正指數(shù)10010399.7599.25交易均價(jià)（元/平米）/150001200013000本案修正價(jià)格（元/平米）/145631203013098可比權(quán)重(%)/20%50%30%本案市場比較價(jià)格（元/平米）12857按照區(qū)域可比項(xiàng)目，運(yùn)用市場比較法，得出本地塊商業(yè)現(xiàn)在售價(jià)為23718元/平米。預(yù)計(jì)價(jià)格年增長率5%，一年后項(xiàng)目商業(yè)銷售均價(jià)約24904元/平方米（此價(jià)格僅作為投資測算的依據(jù)）。第四章地塊定位分析地塊定位—商業(yè)價(jià)格預(yù)測類別權(quán)數(shù)本項(xiàng)目中駿·四季陽光鑫錦家園聚鎮(zhèn)區(qū)域因素（80%）地段區(qū)位20%10010090105交通因素20%100100105105人流量10%10095105100商業(yè)環(huán)境10%100959595區(qū)域發(fā)展10%1001009595投資前景10%10010095100產(chǎn)品因素（20%）項(xiàng)目規(guī)模5%100100105105建筑規(guī)劃5%10010010095產(chǎn)品設(shè)計(jì)5%100105100100企業(yè)品牌5%10010095100修正指數(shù)10099.2598101交易均價(jià)（元/平米）/220002000032000本案修正價(jià)格（元/平米）/221662040831683可比權(quán)重(%)/60%20%20%本案市場比較價(jià)格（元/平米）23718根據(jù)上述住宅價(jià)格定位，一年后本地塊可售物業(yè)的售價(jià)如下：住宅銷售均價(jià)約13886元/㎡商業(yè)銷售均價(jià)約24904元/㎡辦公銷售均價(jià)約

8856元/㎡車位銷售價(jià)格約16萬元/個(gè)(參照中駿·四季陽光車位售價(jià)15萬/個(gè))（備注：以上售價(jià)僅供參考，作為項(xiàng)目投資測算依據(jù)）第四章地塊定位分析地塊定位—各類物業(yè)價(jià)格預(yù)測2013JP02地塊投資測算PART5指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃成本與收入估算敏感性分析投資測算結(jié)論購地價(jià)格建議P36項(xiàng)目出讓指標(biāo)，地塊總占地面積14114.558平方米，約合21.2畝。住宅約1.7萬平米，辦公約1.9萬平方米，可售商業(yè)（含生鮮超市、便利店等）2.184萬平米。第五章地塊投資測算指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)總占地面積(萬㎡)1.41地上建筑面積

(萬㎡)5.8可售物業(yè)(萬㎡)：5.784普通住宅1.7可售辦公1.9總建筑面積(萬㎡)7.00地下建筑面積

(萬㎡)1.2可售商業(yè)2.184綠化率10%容積率4.11可售車位個(gè)數(shù)300P37指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃1、分期開發(fā)計(jì)劃：項(xiàng)目體量較小,一期開發(fā)完畢。2、工程進(jìn)度計(jì)劃：工程時(shí)間為1年，項(xiàng)目計(jì)劃于2014年下半年開工，一年內(nèi)全部完工。3、銷售進(jìn)度計(jì)劃：銷售時(shí)間為2年，項(xiàng)目計(jì)劃2015年上半年開始銷售，至2016年下半年銷售完成。第五章地塊投資測算主要銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2015年上半年住宅開始預(yù)售，可售面積約1.7萬，銷售周期1年；商業(yè)在2015年下半年開始銷售，銷售周期為1年；辦公在2016年上半年開始銷售,銷售周期為1年;項(xiàng)目總銷售時(shí)間為2年。類型2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年住宅40%60%商業(yè)

50%

50%辦公60%40%車庫100%第五章地塊投資測算指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃P39地塊成本支出表項(xiàng)目開發(fā)成本估算：在以底價(jià)拿地的前提下，項(xiàng)目投資估算額54906萬元，預(yù)計(jì)綜合單方成本為8846元/平米，其中，樓面地價(jià)按4923元/平方米計(jì)算（包括契稅）。

費(fèi)用單價(jià)（元/平米）費(fèi)用（萬元）1.1土地成本

28,552合計(jì)（平均）￥4,92328,5522.前期費(fèi)用

合計(jì)（平均）￥2541,4763.建安工程及基礎(chǔ)設(shè)施

合計(jì)（平均）￥2,91020,4774.管理費(fèi)用3.00%6145.財(cái)務(wù)費(fèi)用

4006.營銷費(fèi)用3.00%3,3567.后期費(fèi)用

合計(jì)

30房地產(chǎn)開發(fā)成本共計(jì)884654,906成本與收入估算第五章地塊投資測算項(xiàng)目投資成本估算：在底價(jià)前提下，項(xiàng)目總建規(guī)模5.8萬㎡，投資估算額54906萬元，預(yù)計(jì)綜合單方成本為8846元/平米，其中，樓面地價(jià)按4923元/平方米計(jì)算（含契稅）。第五章地塊投資測算成本與收入估算項(xiàng)目投資成本測算

項(xiàng)目總成本（萬元）單方成本（元）所占比例一土地成本（含稅）28,5524,92334.16%二前期費(fèi)用1,4762541.77%三建安工程及基礎(chǔ)設(shè)施19,8813,42823.78%四不可預(yù)見費(fèi)5961030.71%五開發(fā)總成本（以上四項(xiàng)）50,5058,70860.42%六期間費(fèi)用（以下1-4）4,4017595.26%1.管理費(fèi)用6141060.73%2.財(cái)務(wù)費(fèi)用400690.48%3.營銷費(fèi)用3,3565794.02%4.后期費(fèi)用3050.04%七稅費(fèi)（以下1-3項(xiàng)）28,6874,94634.32%

1.土地增值稅12,993224015.54%2、所得稅9,429162611.28%3.營業(yè)稅及附加626510807.49%八總投資83,59314,413100%序號(hào)項(xiàng)目

面積（㎡）

均價(jià)（元/㎡）

銷售額（萬元）備注1住宅1.714,99625,494100%銷售2商業(yè)2.227,97261,091100%銷售3辦公1.910,33019,626100%銷售4車位（個(gè)）30018（萬/個(gè)）5,669100%銷售率5合計(jì)-22293111,880——

預(yù)計(jì)項(xiàng)目總銷售金額為11.188億元，項(xiàng)目均價(jià)為22293元/㎡第五章地塊投資測算成本與收入估算項(xiàng)目投資收益分析：銷售總收入為11.188億元項(xiàng)目總投資約為8.36億元；項(xiàng)目凈利潤為2.8億元；項(xiàng)目投資凈利率為33.84%；項(xiàng)目銷售凈利率為25.28%。第五章地塊投資測算項(xiàng)目收入估算項(xiàng)目投資收益分析表(以地塊起拍價(jià)計(jì)算)編號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）一銷售收入111880二開發(fā)成本50505三營業(yè)稅及附加6265四土地增值稅12993五總投資83593六毛利潤37716七所得稅9429八凈利潤28287九投資毛利率45.12%十投資凈利率33.84%十一銷售毛利率33.71%十二銷售凈利率25.28%若項(xiàng)目能夠按照拍賣底價(jià)4779元/平米（土地總價(jià)2.772億元）成交，項(xiàng)目IRR可能達(dá)到38%，通過敏感性分析，我們建議項(xiàng)目摘牌樓面地價(jià)不高于8055元/平米，即總價(jià)不超過4.672億元。第五章地塊投資測算敏感性分析項(xiàng)目整體敏感性分析

地價(jià)樓面地價(jià)（元/㎡）

39144100450049005300580063006700730079008500土地總價(jià)（萬元）38%2270123780261002842030740336403654038860423404582049300項(xiàng)目平均銷售價(jià)格（元/㎡）1000048.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1285748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1335748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1385748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1435748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1485748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%1535748.4%45.8%42.5%37.9%33.6%30.8%26.5%23.5%19.5%17.5%14.4%圖智認(rèn)為在未來幾年內(nèi)，廈門房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好，該項(xiàng)目有利因素較多，價(jià)值較高，將會(huì)取得較好的投資回報(bào)，符合開發(fā)商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

按一年以后住宅銷售均價(jià)為13856元/平米，商業(yè)價(jià)格為24904元/平米，辦公價(jià)格為8856元/平方米，車位按均價(jià)16萬/個(gè)計(jì)算，商業(yè)銷售價(jià)格年增長率為5.0%，其他銷售價(jià)格年增長率為8.0%。圖智認(rèn)為，將土地樓面地價(jià)成本控制在8055元/平米（不含契稅）以內(nèi)，則項(xiàng)目投資估算總額9.23億元，凈利潤可達(dá)1.95億元，投資凈利潤率21.11%，動(dòng)態(tài)投資回收期為3.5年。項(xiàng)目的整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，投資收益較高。項(xiàng)目投資收益測算總表起拍價(jià)測算建議最高價(jià)測算指標(biāo)（萬元）

總計(jì)（萬元）

總計(jì)（萬元）1、銷售收入

1118801118802、營業(yè)稅及附加

626562653、銷售凈額

1056151056154、開發(fā)成本

5050570075其中：土地成本

28,55248,1225、期間費(fèi)用

4,4014,4015.1、財(cái)務(wù)費(fèi)用

4004005.2、管理費(fèi)用

6146145.3、營銷費(fèi)用

335633565.4、后期費(fèi)用

30306、稅前利潤

50709311397、土地增值稅

1299351378、利潤總額

37716260029、所得稅

9429650010、凈利潤

282871950111、投資毛利潤率

45.12%28.15%12、投資凈利潤率

33.84%21.11%地塊投資結(jié)論第五章地塊投資測算銷售平均價(jià)格預(yù)期：住宅均價(jià)：13886元/㎡商業(yè)均價(jià)：24904元/㎡辦公均價(jià):8856元/㎡地下車位：16萬元/個(gè)投資凈利潤率建議為21%以上：樓面地價(jià)為8055元/㎡以下總地價(jià)為4.672億以下第五章地塊投資測算購地價(jià)格建議2013JP03地塊投資測算PART6指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃成本與收入估算敏感性分析投資測算結(jié)論購地價(jià)格建議P47項(xiàng)目出讓指標(biāo)，地塊總占地面積17652.934平方米，約合26.48畝。住宅約2.5萬平方米，辦公8萬平方米，商業(yè)2.7萬平方米。第五章地塊投資測算指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)總占地面積(萬㎡)1.77地上建筑面積

(萬㎡)13.2可售物業(yè)(萬㎡)：13.2普通住宅2.5可售辦公8總建筑面積(萬㎡)15.6地下建筑面積

(萬㎡)2.4可售商業(yè)2.7綠化率10%容積率7.48可售車位個(gè)數(shù)600P48指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃1、工程進(jìn)度計(jì)劃：工程時(shí)間為2年，項(xiàng)目計(jì)劃于2014年下半年開工，2016年上半年全部完工。2、銷售進(jìn)度計(jì)劃：銷售時(shí)間為3年，項(xiàng)目計(jì)劃2015年上半年開始銷售，至2017年下半年銷售完成。第五章地塊投資測算主要銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2015年上半年住宅開始預(yù)售，可售面積約2.5萬，銷售周期1年；商業(yè)在2015年下半年開始銷售，銷售周期為1年；辦公在2016年上半年開始銷售，銷售周期為2年；項(xiàng)目總銷售時(shí)間為3年。設(shè)定所有項(xiàng)目全部銷售完畢。類型2015年2016年2017年住宅100%商業(yè)

50%50%辦公50%50%車庫50%50%第五章地塊投資測算指標(biāo)與開發(fā)計(jì)劃P50地塊成本支出表項(xiàng)目開發(fā)成本估算：在以底價(jià)拿地的前提下，項(xiàng)目投資估算額112646萬元，預(yù)計(jì)綜合單方成本為7988元/平米，其中，樓面地價(jià)按3959元/平方米計(jì)算（包括契稅）。

費(fèi)用單價(jià)（元/平米）費(fèi)用（萬元）1.1土地成本

52,262合計(jì)（平均）￥3,95952,2622.前期費(fèi)用

合計(jì)（平均）￥2583,4033.建安工程及基礎(chǔ)設(shè)施

合計(jì)（平均）￥3,10248,1454.管理費(fèi)用3.00%1,4445.財(cái)務(wù)費(fèi)用

1,0006.營銷費(fèi)用3.00%6,3227.后期費(fèi)用

合計(jì)

69房地產(chǎn)開發(fā)成本共計(jì)7988112,646成本與收入估算第五章地塊投資測算項(xiàng)目投資成本估算：在底價(jià)前提下，項(xiàng)目規(guī)模13.2萬㎡，投資估算額112646萬元，預(yù)計(jì)綜合單方成本為7988元/平米，其中，樓面地價(jià)按3959元/平方米計(jì)算（含契稅）。第五章地塊投資測算成本與收入估算項(xiàng)目投資成本測算

項(xiàng)目總成本（萬元）單方成本（元）所占比例一土地成本（含稅）52,2623,95932.51%二前期費(fèi)用3,4032582.12%三建安工程及基礎(chǔ)設(shè)施46,7433,54129.07%四不可預(yù)見費(fèi)1,4021060.87%五開發(fā)總成本（以上四項(xiàng)）103,8107,86464.57%六期間費(fèi)用（以下1-4）8,8356695.50%1.管理費(fèi)用1,4441090.90%2.財(cái)務(wù)費(fèi)用1,000760.62%3.營銷費(fèi)用6,3224793.93%4.后期費(fèi)用6950.04%七稅費(fèi)（以下1-3項(xiàng)）48,1243,64629.93%

1.土地增值稅19,662149012.23%2、所得稅16,660126210.36%3.營業(yè)稅及附加1