2023年全國物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》考前預測卷（一）含解析

2023年全國物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》考前密押預測卷(-)

含解析

一、單選題

1.關于財務分析中的比較分析法，下列說法不正確的是()。

Av比較分析法是財務分析中常用的方法

B、比較分析可以與本企業(yè)歷史比，也可以與同類企業(yè)比

C、比較分析不可以與計劃預算比

D、比較分析包括趨勢分析和橫向比較

答案：C

解析：C項，財務分析中常用的方法是比較分析法。比較分析可以與本企業(yè)歷史

比(也稱“趨勢分析”)，可以與同類企業(yè)比(也稱“橫向比較”)，也可以與

計劃預算比。

2.成熟的園區(qū)建設，往往在()階段就引入物業(yè)服務企業(yè)。

A、招標階段

B、設計階段

C、施工階段

D、入駐階段

答案：B

解析：成熟的園區(qū)建設，往往在設計階段就引入物業(yè)服務企業(yè)，以便從后期園區(qū)

使用和物業(yè)管理服務角度對設計提出建議和意見。

3.物業(yè)服務企業(yè)所經營管理的內容主要以()為核心。

A、客戶

B、商品銷售

C、服務

D、促銷和營銷

答案：B

解析：一般情況下，物業(yè)服務企業(yè)所經營管理的內容主要以商品銷售為核心.即

圍繞商品銷售而展開，如滿足商場工作人員的現場服務需求，滿足消費者購物時

的附屬性服務需求等。

4.如某筆貸款的月利率為1%,每月計息一次，按復利計息，年名義利率是()。

A、12%

B、12.55%

G12.68%

D、13.55%

答案：A

解析：因為月利率為1%,即周期利率為1%,根據周期利率=名義利率/每年的計

息周期數,有r∕2=1%,則r=12%°

5.物業(yè)服務企業(yè)在實施經營項目的管理運營工作中要以()為中心及時調整、修正

經營管理存在的不足，提高管理水平。

A、經營發(fā)展戰(zhàn)略

B、經營管理方法

C、客戶服務需求

D、經營管理計劃

答案：C

解析：準備工作基本完成后，物業(yè)服務企業(yè)全面開始實施經營項目的管理運營工

作。在工作過程中，要以客戶服務需求為中心，按照企業(yè)經營發(fā)展戰(zhàn)略的指弓I,

機動靈活地運用各種經營管理方法和措施，及時調整、修正經營管理存在的不足，

提高管理水平，保證并延續(xù)較高的服務質量。

6.凈現值是指投資者可接受的()，將項目各期的凈現金流量折算到項目起始點時

的現值之和。

A、最低收益率

B、最高收益率

C、社會平均收益率

D、內部收益率

答案：A

解析：凈現值(NPV),是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic,

將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發(fā)活動起始點的現值之和。

7.租金調整對于主要承租商一般每()年調整一次，次要承租商可每年調整一次。

A、4

B、5

C、6

D、7

答案：B

解析：租金調整條款對基礎租金及百分比租金同樣有效，經營過程中的費用可根

據每年的實際情況確定。對于主要承租商一般每2?5年調整一次，一般承租商

可每年調整一次。

8.房地產市場分析首先要就影響房地產市場的()進行分析。

Ax宏觀因素

B、供求關系

C、相關因素

D、微觀因素

答案：A

解析：就影響物業(yè)經營管理市場的宏觀因素的分析，首先要考慮國家和地方的經

濟特性，以確定區(qū)域整體經濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。

9.下列關于會所的說法錯誤的是()。

A、會所一般是指實行封閉管理，僅對入會會員及其親朋提供服務和聚會活動的

場所

B、會所由基本部分和主題部分構成

C、按所處的地理位置，會所分為城市會所和鄉(xiāng)村會所

D、不同檔次的物業(yè)，會所的基本功能分區(qū)不相同

答案：D

論哪個檔次的物業(yè)，會所的基本功能分區(qū)大致相同：健身室、球類室'泳池，酒

吧'棋牌室'美容美發(fā)店、閱覽室和餐廳。

10.拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格稱為()。

A、保留價

B、起拍價

C、應價

Dx成交價

答案：A

解析：保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。

11.物業(yè)服務企業(yè)拓展社區(qū)商業(yè)經營業(yè)務的做法不包括()。

A、自行開展社區(qū)商業(yè)服務

B、通過與商業(yè)機構聯合經營

C、通過與其他物業(yè)服務企業(yè)聯合經營

D、通過對進駐社區(qū)的商業(yè)組織提供物業(yè)管理服務，收取物業(yè)服務費

答案：C

解析：隨著商業(yè)模式的變化，社區(qū)成為各類商業(yè)機構競相追逐的熱點。物業(yè)服務

企業(yè)應充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，拓展社區(qū)商業(yè)經營業(yè)務。具體做法有：①可根據社區(qū)

需求，自行開展社區(qū)商業(yè)服務，②通過與商業(yè)機構聯合經營，③通過對進駐社區(qū)

的商業(yè)組織提供物業(yè)管理服務，收取物業(yè)服務費。

12.租賃管理過程中，始終貫穿著()。

A、租金調整

B、租賃營銷管理

C、租約續(xù)期

D、租賃方案與策略

答案：B

解析：租賃營銷管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，貫穿租賃管理的

全過程。在租賃經營管理操作的各個環(huán)節(jié)均融合著吸引、挖掘潛在承租人的措施

和手段。所以，出租人必須要不斷完善、提高營銷技能和營銷藝術，充分利用各

種營銷手段，這是獲得經營收益的保障。

13.專用物業(yè)發(fā)生突發(fā)事件、惡性事件的概率要()住宅小區(qū)、寫字樓等物業(yè)

A、低于

B、高于

C、差不多

D、無法比較

答案：B

解析：專用物業(yè)的使用性質決定這些物業(yè)發(fā)生如法事件、惡性事件的概率要高于

住宅小區(qū)、寫字樓等物業(yè)。近年，校園砍傷學生事件、醫(yī)院因醫(yī)患糾紛傷人事件`

銀行搶劫事件'大型集會踩踏事件等時有發(fā)生，社會負面影響很大。因此，從事

此類物業(yè)服務的企業(yè)應當特別予以重視。

14.下列對于寫字樓租賃合約中的條款規(guī)定的說法錯誤的是()。

A、由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，所以在租約中一般都要包

含規(guī)定租金定期增加方式的租金調整條款

B、為了使租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，有時租約規(guī)定租金可以按消

費者價格指數調整，但同時又規(guī)定一個上調比例的最高限

C、由于經濟發(fā)展情況不同，某一地區(qū)的消費者價格指數有時變化幅度非常大，

因此，租戶和物業(yè)服務企業(yè)更愿意在租約中商定一個固定的年租金增長率或增長

量

D、在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經營過程中全部的費用，因此這一租

金方式往往會受到租戶的歡迎

答案：D

解析：D項，在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見，常采用“凈租”

的方式。即寫字樓“毛租”時的租金很高，因為出租人要從所收租金中支付所有

的經營費用；采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內容越多，基礎租金就

越低，因為承租人直接分擔了寫字樓經營過程中的部分或全部費用。

15.以下關于我國綠色建筑的物業(yè)經營管理的困境，說法錯誤的是()。

A、綠色建筑經營管理的評價體系不完善

B、綠色建筑物業(yè)經營管理標準空缺

C、相關政府部門監(jiān)督不力

D、物業(yè)管理從業(yè)人員“綠色”意識缺乏

答案：C

解析：我國綠色建筑的物業(yè)經營管理仍處在初級階段，物業(yè)服務企業(yè)面臨綠色建

筑經營管理的評價體系不完善、綠色建筑物業(yè)經營管理標準空缺、物業(yè)管理從業(yè)

人員“綠色”意識缺乏等困境，并且，物業(yè)服務企業(yè)在經營管理理念、技術、方

法、手段等方面與綠色建筑評價體系標準的要求也存在較大差距。

16.凈運營收益的計算公式為()。

A、凈運營收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

B、凈運營收益=有效毛收入-運營費用

C、凈運營收益=有效毛收入-運營費用-準備金

D、凈運營收益=潛在毛租金收入-運營費用

答案：B

解析:從有效毛收入中扣除運營費用后就可得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱凈收益,

即：凈運營收益=有效毛收入-運營費用。凈運營收益的最大化是業(yè)主最關心的問

題，也是考察物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。

17.臺灣物業(yè)管理服務項目不包括0。

A、建筑物與環(huán)境的使用管理與維護

B、生活與商業(yè)支持服務

C、資產管理

D、物業(yè)管理

答案：D

解析：臺灣物業(yè)管理以實現整合業(yè)界轉硬件標準化系統(tǒng)'提升服務質量為目標,

將物業(yè)管理服務業(yè)產業(yè)范疇依其服務項目分為三類：①建筑物與環(huán)境的使用管理

與維護，包括提供建筑物與環(huán)境管理維護、清潔'公共安全檢查、消防安全設備

及附屬設施設備檢修等服務，②生活與商業(yè)支持服務，包括提供物業(yè)代辦及咨詢

業(yè)務、物業(yè)生活服務（小區(qū)網絡、照顧服務、保姆、宅配物流）、生活產品（食

衣住行育樂）及商業(yè)支持等服務，③資產管理，包括提供不動產經營顧問、開發(fā)

租賃及投資管理等服務。

18.下列有關物業(yè)服務合同的說法中，不正確的是（）。

A、物業(yè)服務合同的訂立以當事人相互信任為前提

B、物業(yè)服務合同是有償的

C、物業(yè)服務合同既不是諾成性合同又不是勞務合同

D、物業(yè)服務合同是勞務合同

答案：C

解析：C項，物業(yè)服務合同既是諾成性合同又是雙務合同。所謂諾成合同是指當

事人意思表示一致即告成立的合同。雙務合同是指合同當事人都享有權利和負有

義務的合同。

19.某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，

余款20萬元自投資者用現金支付。如果該投資的經營費用和抵押貸款還本付息

后的年凈現金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現金回報率為()。

A、12%

B、14%

C、7%

D、2.8%

答案：B

解析：現金回報率是指房地產置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者

初始投入的權益資本的比率?，F金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率。

其中，稅前現金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者

的初始現金投斐。題中，該項投資的稅前現金回報率為：2.8/20*100%=14%o

20.通常，當總資產報酬率指標()市場利率時,表明企業(yè)可以充分利用財務杠桿。

A、小于

Bx等于

C、大于

D、不大于

答案：C

解析：通常，企業(yè)可把總資產報酬率指標與市場利率進行比較，如果該指標大于

市場利率，則表明企業(yè)可以充分利用財務杠桿，進行負債經營，獲取盡可能多的

收益。該指標越高，表明企業(yè)投入產出的水平越好，企業(yè)的資產運營越有效。

21.在對小業(yè)主、承租商進行管理時，經營者是承租商的商業(yè)物業(yè)類型是()

A、分散使用權型

B、分散產權型

C、統(tǒng)一使用權型

D、統(tǒng)一產權型

答案：D

解析：對小業(yè)主、承租商的管理。統(tǒng)一產權型的商業(yè)物業(yè)，其經營者一般情況下

都是承租商，有的還可以再轉租。租賃合同中寫進相應的管理條款，對承租商的

經營行為進行規(guī)范管理，也可以商業(yè)物業(yè)經營管理公約的形式對他們進行管理引

導。

22.以下成本中，屬于指令性的成本是()。

A、目標成本

B、定額成本

G計劃成本

D、實際成本

答案：C

解析：計劃成本，是指計劃期經過預測而預算出來，并要求執(zhí)行的物業(yè)經營管理

成本。計劃成本是指令性成本。

23.物業(yè)管理中最常見的租賃形式是Oo

A、居住用房租賃

B、自動延期租賃

C、公房租賃

D、定期租賃

答案：D

解析：定期租賃是有明確租賃期限的租賃形式，它包含確定的起始日期和終止日

期。期限屆滿，物業(yè)租賃關系也隨之終止。這是最常見的一種物業(yè)租賃形式。租

賃的時間期限不確定，可長可短。當期限屆滿,租約自動失效而不需要預先聲明，

承租人必須把物業(yè)交還給業(yè)主。

24.()是物業(yè)服務企業(yè)最為重要的無形資產。

A、信息

B、技術

C?資源

Dx品牌

答案:D

解析：品牌是物業(yè)服務企業(yè)最為重要的無形斐產，良好的品牌意味著已經具有強

大的市場競爭力和較好的收益。

25.根據資本化方式的不同，可以將收益法分為()和報酬資本化法。

A、直接斐本化法

B、收益還原法

C、假設開發(fā)法

D、現金流量折現法

答案：A

解析：根據將未來預期收益轉換為價值的方式不同，即資本化方式的不同，收益

法分為直接資本化和報酬資本化法。

26.作為嚴格的租賃行為，必須有明確的()。

A、租賃用途

Bv租賃期限

C、支付方式

D、修繕責任

答案：B

解析:作為嚴格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達應該完整'

明確，寫明開始和終止日期，并說明整個期限的時間長度。

27.服務式辦公室經營模式主要為()。

Ax個體經營

B、公司經營

C、連鎖經營

Dx合伙經營

答案：C

解析：國內服務式辦公室一般由專業(yè)商務中心服務公司開設并經營，目前主要集

中在北'上海、廣州、深圳`杭州等經濟發(fā)達城市，經營模式主要為連鎖經營。

28.綠色建筑概念中的兩個關鍵點是“全壽命周期理念”和()。

A、節(jié)約資源

B、保護環(huán)境

C、減少污染

D、建設運營

答案：D

解析：綠色建筑是在建筑的全壽命周期內，最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境和減

少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠

色建筑概念中“全壽命周期理念”和“建設運營”是兩個關鍵點。

29.下列對滾動預算與概率預算的表述中，錯誤的是()。

A、滾動預算具有促進企業(yè)管理服務活動協(xié)調進行的作用

B、逐季滾動編制的預算比逐月滾動的工作量大，但是預算精度較高

C、滾動預算能根據當前預算執(zhí)行過程中的種種情況及時加以修訂

D、概率預算可以對成本預算編制中涉及的諸多變量做出近似的估計，使預算更

為符合實際

答案：B

解析：B項，逐季滾動編制的預算比逐月滾動的工作量小，但預算精度較差。

30.關于普通高等院校物業(yè)經營管理的特點，下列說法錯誤的是()。

A、高等院校一般校區(qū)規(guī)模較大，建筑物多。從產權角度看，都同屬學校

B、在高校從事物業(yè)服務與經營管理，企業(yè)一定要注意與校內各職能部門的配合

C、不同使用功能的校內物業(yè)所采職的物業(yè)管理模式大致相同，但其經營管理服

務要求不同

D、物業(yè)服務企業(yè)應利用相對集中的假期，對房屋建筑、各類設備實施尤其是地

下管險等，配合校方做一次全面系統(tǒng)的檢測'修繕

答案：C

解析：C項，不同使用功能的校內物業(yè)管理模式是不同的，其經營管理服務要求

也不同。

31.下列消費者的行為中，最有可能屬于沖動性購物的是()。

A、顧客進入購物中心的眼鏡店購買了一副眼鏡

B、顧客進入購物中心的珠寶店購買了一對戒指

C、顧客進入購物中心的時裝店購買了一套時裝

D、顧客在臨走時買了一支蛋卷冰淇琳

答案：D

解析：承租商的組合要同時滿足有目的性的購物和沖動性的購物的需求。消費者

進入購物中心的眼鏡店或珠寶店時，往往有很明確的目的，也就是說消費者來到

該購物中心的目的就是尋找某項特定的商品或服務。如果消費者在到達或離開其

目標商店時隨手買了一支蛋卷冰淇琳，則屬于沖動性購物。

32.專用物業(yè)的共同特點不包括()。

A、產權單

B、具有很強的公共性，社會關注度高

C、易發(fā)生各類突發(fā)事件

D、物業(yè)服務費相對較難

答案：D

解析：從物業(yè)經營管理服務的角度來看，除產業(yè)園區(qū)外，這些專用物業(yè)具有以下

共同的特點：①產權單一，②具有很強的公共性，社會關注度高，③易發(fā)生各類

突發(fā)事件；④物業(yè)服務費相對更有保障。

33.物業(yè)經營管理的成與敗，取決于()o

A、經營發(fā)展戰(zhàn)略

B、經營資金投入

C、經營管理團隊

D、經營管理企業(yè)文化

答案：C

解析：物業(yè)經營管理的成與敗，取決于經營管理團隊尤其是優(yōu)秀的經營管理人才

狀況。一支和諧與團結的優(yōu)秀管理團隊是經營順利運行的基本保障。

34.()是預測估價對象未來各期的凈現金流量，選用適當的折現率將其折算到估

價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

A、直接資本化法

B、收益還原法

C、假設開發(fā)法

D、報酬資本化法

答案：D

解析：報酬資本化法即現金流量折現法，也就是在考慮資金時間價值的前提下,

認為物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現值之和。具體做法是預測估價對象未

來各期的凈收益(凈現金流量)，選用適當的報酬率(折現率)將其折算到估價

時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

35.在增價拍賣中，起拍價和保留價的關系是()。

A、起拍價定低于保留價

B、起拍價最高不高于保留價

C、起拍價定高于保留價

D、起拍價和保留價相等

答案：B

解析：起拍價是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。拍賣有增價拍賣和

減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標的確定一個最低起拍價，然后由低往高叫價,

直到最后由出價最高者獲得。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等

于保留價。

36.()提出世界上第一個綠色建筑綜合評估系統(tǒng)。

Ax英國

B、美國

C、加拿大

Dv澳大利亞

答案：A

解析：英國于1990年提出的BREEAM是世界上第一個綠色建筑綜合評估系統(tǒng)，也

是國際上第一套實際應用于市場和管理之中的綠色建筑評價方法，其采用了一個

相當透明、開放和比較簡單的評估架構主要評估條款包括管理、能源、健康舒適'

土地使用、選址的生態(tài)價值等9個方面。

37.在一定資源條件下，物業(yè)服務企業(yè)選擇某住宅小區(qū)物業(yè)管理項目，而放棄其

他住宅小區(qū)物業(yè)管理項目或收益性物業(yè)管理項目潛在收益的損失為()

A、差異成本

Bx邊際成本

C、估計成本

D、機會成本

答案：D

解析：機會成本是指選擇使用經濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在

利益損失。例如，在一定資源條件下，選擇餐飲服務經營項目，就意味著放棄其

他經營項目的潛在收益，如超市、美容美發(fā)。

38.()的選擇和確定直接影響著經營效果，決定著經營管理的威與哦。

A、項目負責人

B、管理團隊

C、經營管理小組

D、專業(yè)操作人員

答案：A

解析：組建團隊是經營管理過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目負責人的選擇和確

定直接影響著經營效果，決定著經營管理的成與敗。

39.下列企業(yè)財務管理目標中，考慮了資金時間價值和風險的有()。

A、利潤最大化

B、資本利潤率最大化

C、每股收益最大化

D、股東財富最大化

答案：D

解析：利潤最大化存在一些缺點：①沒有考慮利潤的取得時間，②沒有考慮所獲

利潤和投入資本數量的關系，③沒有考慮獲取利潤和所承擔風險的關系。每股收

益最大化存在以下缺點：①仍然沒有考慮每股收益取得的時間，②仍然沒有考慮

每股收益的風險。股東財富最大化，也可以稱為股價最大化。在股市中，企業(yè)的

股價代表投奧大眾對企業(yè)股權價值的評價，股價反映了資本和獲利之間的關系,

也反映了每股收益大小和取得時間，還受到企業(yè)風險大小的影響，當然，股價還

會受到各種市場交易因素的影響。

40.物業(yè)服務企業(yè)常用的預算編制方式為（）。

Ax一上一下式

B、一下一上式

C、二上一下式

Dv二下一上式

答案：D

解析：各物業(yè)服務企業(yè)常用的預算編制方式為“二下一上式”：①物業(yè)服務企業(yè)

管理層首先將財務規(guī)劃確定的預計損益表分部門下達，作為各部門編制預算的控

制目標（一下），②各部門根據控制目標的要求，結合自身的實際情況，編制出

分季度的成本預算草案，并上報物業(yè)服務企業(yè)財務部門（一上），③財務部門對

各部門的成本預算草案進行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務預算（包括成本

預算），并報物業(yè)服務企業(yè)管理層，然后再自管理層交業(yè)主大會討論批準后，正

式下達給備部門執(zhí)行（二下）。

41.名義利率與實際利率的關系是：名義利率越—,計息周期越—,則實際

利率與名義利率的差異就越_0（）

A、大,長，小

B、小，短，小

Cx大，短，大

D、小,長,大

答案：C

42.下列物業(yè)租賃管理模式中，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃的是()。

A、包租轉租和委托管理

B、出租代理和委托管理

C、包租轉租和出租代理

D、包租轉租、委托管理和出租代理

答案:C

解析：物業(yè)租賃管理模式主要有包租轉租模式、出租代理模式和物業(yè)服務委托模

式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔的責任不同，

表現為：①包租轉租模式，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包

租的租金,②出租代理模式,業(yè)主同樣不負責物業(yè)租賃,但要承擔定的市場風險，

獲取扣除代理傭金后的全部租金收入，③物業(yè)服務委托模式，業(yè)主負責物業(yè)租賃

的所有活動，承擔全部市場風險，也獲取全部租金收入。

43.反映物業(yè)服務企業(yè)在某一特定日期的財務狀況的會計報表是()。

A、資產負情表

Bv利潤表

C、損益表

D、現金流量表

答案：A

解析：會計報表主表包括資產負債表、利潤表、現金流量表。資產負情表是指反

映企業(yè)在某一特定日期的財務狀況的會計報表。利潤表又稱損益表，是反映企業(yè)

在一定會計期間經營成果的會計報表現金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間內

的現金和現金等價物流入和流出的會計報表。

44.一般情況下，()應選擇聯合經營型經營管理模式。

A、以追求利潤或保障質量為目標時

B、經營內容專業(yè)性較強或需要特許審批的

C、不具備經營能力，但具有可供經營的平臺時

D、需要降低經營成本和風險時

答案：B

解析：物業(yè)服務企業(yè)選擇經營模式時，要充分考慮每種經營模式的優(yōu)缺點，然后

結合企業(yè)自身的綜合能力、具體服務的內容、市場環(huán)境、項目特點、客戶需求特

點等確定。選擇確定經營模式是個復雜的過程，一般情況下，以追求利潤或保障

質量為目標時，選擇自主經營型，經營內容專業(yè)性較強或需要特許審批的，選擇

聯合經營型，不具備經營能力，但具有可供經營的平臺時，選擇委托經營型。

45.某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%,若該筆貸款的

還款方式為期間按季度單利付息'到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支

付的利息的總額是()萬元。

A、160

B、240

C、320

Dv480

答案：D

解析：單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成

正比。單利計息時的利息計算公式為：In=P?n?i；n個計息周期后的本利和為：

Fn=P(I+i?n),在本題中，利息總額為：2000*8%*3=480(萬元)。

46.西方認為投資物業(yè)最重要的是()。

A、區(qū)位

Bv價格

C、供求因素

Dv品質

答案：A

解析：由于物業(yè)不可移動，其價格與區(qū)位密切相關。西方認為的投資物業(yè)最重要

的三點，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)

的空間位置。具體地說，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方

位和距離上的關系。

47.等額序列支付的現值計算公式是()。

A、P=A∕(1+i)n

B、P=(A∕1)[1-1∕(1+1)n]

C、P=A∕i(1+i)n

D、P=A∕[1-1∕(1+i)n]

答案：B

48.動態(tài)投資回收期是指項目以()抵償全部投費所需的時間。

A、凈現金

B、凈收益

C、凈現值

D、財務凈現值

答案：B

解析：動態(tài)投資回收期，是指當考慮現金折現時，項目以凈收益抵償全部投資所

需要的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。對房地產投資項目來說,

動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值年份即為投資

回收終止年份。

49.寫字樓租金調整的()策略，比較適用于對利潤期望值不太高的承租人。

A、穩(wěn)定價格

Bx高開低走

C、低開高走

Dx晨1開局走

答案:A

解析：穩(wěn)定價格策略一般適用于寫字樓市場出租率相對比較穩(wěn)定、空置率低且運

營已經進入成熟穩(wěn)定期時，出租人可以采取相對穩(wěn)定的價格方式。這比較適用于

對利潤期望值不太高的承租人。

50.關于資金的時間價值，下列論述中不正確的是()。

A、同樣數額的資金在不同時點上的價值差別稱為斐金的時間價值

B、從投斐者的角度來看，斐金的增值特性使其具有時間價值

C、從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到

的補償

D、資金時間價值的大小，取決于通貨膨脹率的大小

答案：D

解析：D項，資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主

要有：①投資利潤率，即單位資金投資所能取得的利潤，②通貨膨脹率，即對因

貨幣貶值造成的損失所應得到的補償，③風險因素，即對因風險可能帶來的損失

所應獲得的補償。投資分析中，資金的時間價值用利息（資金的增值量）來體現。

單位時間（一個計息周期）內，利息與本金的比例即為利率，一般以百分數表示。

利率也是資金時間價值的標志。

51.（）是一種最基本、最常用的調查方法。

A、訪問法

B、觀察法

C、實驗法

DX網絡調查法

答案:A

解析：訪問法是一種最基本'最常用的調查方法。實施這種方法需要科學地設計

調查表，有效地運用訪問技巧。

52.在物業(yè)經營管理過程中，（）是開展各種經營所必不可少的重要條件。

A、物業(yè)服務企業(yè)資源

B、管理技術資源

C、信息類資源

D、社會關系類資源

答案:A

解析：寫字樓物業(yè)經營管理的資源較豐富，主要以商務辦公客戶群體為主，具有

一定的特性。一般有以下幾個方面：①物業(yè)服務企業(yè)斐源，②管理技術資源，②

信息類資源；④品牌資源，⑤社會關系類資源。在物業(yè)經營管理過程中，物業(yè)服

務企業(yè)資源是開展各種經營所必不可少的重要條件。

53.在現代購物中心(ShOPPingCenter)出現前，傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要位于()。

A、城市中心商業(yè)區(qū)

B、通往城鎮(zhèn)的主要道路兩側

C、城郊結合部

D、沒有固定模式

答案：A

解析：傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道

路交通設施'交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長，位于城市郊區(qū)和城郊接合

部的大型零售商業(yè)設施不斷涌現，使傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)的客流得以分散。

54.租賃關系會因雙方中一方死亡而自動終止的是()。

A、定期租賃

Bx意愿租賃

C、私房租賃

D、長期租賃

答案：B

解析：不定期租賃又稱意愿租賃，租賃雙方沒有約定租期，出租人租給承租人物

業(yè)使用權的時間期限不確定，租賃雙方可以隨時終止租賃關系，是否延續(xù)依賴雙

方的意愿。與定期租賃不同的是,意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動中止。

55.大數據營銷的本質是()

A、實現渠道優(yōu)化

B、精準營銷信息推送

C、打通線上線下營銷

D、影響目標消費者購物前的心理路徑

答案：D

解析:大數據營銷的本質是影響目標消費者購物前的心理路徑,在消費者購物前,

通過各種方式，直接介入其信息收集和決策過程。而這種介入，是建互在對于線

上與線下海量用戶數據分析的基礎之上。

56.物業(yè)管理實行注冊制的國家或地區(qū)是()。

Ax中國大陸

B、香港

C、Λ口Xx/弓?

D'美國

答案:D

解析：美國物業(yè)管理實行注冊制，任何注冊物業(yè)管理師都必須達到美國房地產經

紀人協(xié)會物業(yè)管理學會(IREM)制定的嚴格標準，在拿到注冊物業(yè)管理師(CPM)

證書后，物業(yè)管理師方可組建一個團隊。

57.物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置，最常見、最簡單的是用()來衡量區(qū)位好壞。

A、距離

B、可及性

C、方便性

D、周圍環(huán)境

答案：A

解析：衡量區(qū)位好壞最常見、最簡單的是用距離。距離可以分為空間直線距離、

交通路線距離和箭筒時間距離。

58.物業(yè)經營管理實現的前提和條件是()。

A、客戶

Bx項目

C、資源

Dv能力

答案：C

解析：資源是物業(yè)經營管理實現的前提和條件。面對不同項目，經營管理所需的

主要資源亦不同，如零售商業(yè)是商業(yè)空間和商品消費群體，寫字樓是辦公空間與

辦公客戶，房屋租賃是可出租空間與承租客戶，餐館是餐位與食客等。

59.寫字樓物業(yè)經營管理要以()為基礎。

A、客戶基本需求

B、利潤最大化的目標

C、物業(yè)的增值服務

Dx基本物業(yè)服務

答案：D

解析：寫字樓物業(yè)經營管理要以基本物業(yè)服務為基礎，不要脫離基本物業(yè)服務。

這樣，可以盡量減少資金、技術和經驗等方面的劣勢，大大降低經營風險。反之

將會對物業(yè)服務產生不利的影響，甚至導致喪失該寫字樓的服務管理權。

60.下列關于大數據的處理環(huán)節(jié)的說法錯誤的是()。

A、數據收集要針對各行業(yè)的特點需求，專門設計行業(yè)數據收集系統(tǒng)

B、數據顯化特大數據的分析結果還原為具體的行業(yè)問題

C、在產業(yè)應用環(huán)節(jié)中，大數據真正開始幫助管理實踐

D、數據收集之后，緊接著進行數據的存儲及管理

答案：D

解析：按照信息處理過程，大數據可以分為：①數據采集。專業(yè)的數據收集公司

針對各行業(yè)的特定需求，專門設計行業(yè)數據收集系統(tǒng)。②數據清理。當大量龐雜

無序的數據收集之后，特有用的數據篩選出來，完成數據的清理工作并傳遞到下

一環(huán)節(jié)，也會有專業(yè)公司專注于數據清理工作。③數據存儲及管理。數據的存儲'

管理是數據處理的兩個細分環(huán)節(jié)。這兩個細分環(huán)節(jié)之間的關系極為緊密。④數據

分析。⑤數據顯化。將大數據的分析結果還原為具體的行業(yè)問題。⑥產業(yè)應用。

這一環(huán)節(jié)中，大數據真正開始幫助管理實踐。通過對數據的分析和具象化，特大

數據能夠推導出的結論量化計算，同時應用到行業(yè)中去。

多選題

1.租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內容包括()

A、房屋空間交付

B、收取租金

C、租金調整

D、租戶關系管理

E、租金確定

答案：ABCD

解析：租賃管理包括租約簽訂前'租約執(zhí)行過程中和租約期滿時共三個階段。租

約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內容是房屋空間交付、收取租金、租金調整和租

戶關系管理。E項屬于租約簽訂前租賃管理的主要工作內容。

2.房地產投資分析的目的，是考察房地產投資項目的()。

A、競爭能力

B、發(fā)展能力

C、盈利能力

D、清償能力

E、抵御風險能力

答案：CD

解析：對于一個物業(yè)投資項目，投資分析的目的一般是該項目的盈利能力和清償

能力。其中，盈利能力指標包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標；清償能力指標包括借款償

還期、償債備付率'資產負債率。

3.按照土地使用權出讓方式的不同，可以將土地使用權出讓的成交價格分為()。

A、規(guī)定成交價

Bx招標成交價

C、拍賣成交價

D、掛牌成交價

Ex商討成交價

答案：BCD

解析：按照土地使用權出讓方式的不同，可以將土地使用權出讓的成交價格分為

招標成交價'拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。招標成交價是指采取招標

方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價格，拍賣成交價是指采取拍賣方式交易（或出

讓）物業(yè)的成交價格，掛牌成交價是指采取掛牌方式交易（或出讓）物業(yè)的成交

價格，協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）物業(yè)的成交價格。

4.商業(yè)物業(yè)管理目標“六個統(tǒng)一”包括（）。

A、統(tǒng)一的員工管理

B、統(tǒng)一的店面管理

C、統(tǒng)一的安全管理

D、統(tǒng)一的權益指導

E、統(tǒng)一的店面管理

答案:ABCE

解析：根據商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，可以把對商業(yè)物業(yè)的管理目標概括為“六

個統(tǒng)一”和“一個指導”。其中，六個統(tǒng)一包括：①統(tǒng)一的店面管理，②境的形

象管理，③統(tǒng)一的員工管理；④統(tǒng)一的安全管理，⑤統(tǒng)一的租賃管理；⑥統(tǒng)一的

價格與質量檢查管理。一個指導即權益的指導。

5.物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征包括（）。

A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大

B、物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格

C、物業(yè)價格受供求因素的影響

D、物業(yè)價格形成的時間較長

E、物業(yè)價格容易受交易者個別因素的影響

答案：ABDE

解析：物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征主要包括：①物業(yè)價格受區(qū)位的影響

很大，②物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格，③物業(yè)價格既有交換代價的價格，

又有使用代價的租金；④物業(yè)價格形成的時間較長，⑤物業(yè)價格容易受交易者個

別因素的影響。

6.滾動預算法包括的方式有()。

A、逐周滾動

Bx逐月滾動

C、逐年滾動

D、逐季滾動

Ex逐日滾動

答案：BD

解析：滾動預算法又特連續(xù)預算法或永續(xù)預算法，是在上期預算完成的基礎上,

調整和編制下期預算，并將預算期間逐期向后滾動推移，使預算期間保持一定時

期跨度的方法。滾動預算法一般有逐月滾動和逐季滾動兩種。

7.下列關于銀行物業(yè)的訪客管理的說法，正確的有()。

A、訪客進入總部內部必須走專用通道

B、訪客必須辦理登記手續(xù)

C、訪客必須持發(fā)放的訪客證方可進入物業(yè)

D、物業(yè)服務人員應當提醒銀行有關部門嚴格執(zhí)行一項規(guī)定，即當事人領人制

E、訪客進入大廈前，只需出示訪客證便可進入大廈

答案：ABCD

解析：銀行總部來訪客人多。對于訪客的管理，關鍵是注重內緊外松。①訪客進

入總部內部必須走專用通道，②訪客必須辦理登記手續(xù)，③訪客必須持發(fā)放的訪

客證方可進入物業(yè)；④物業(yè)服務人員應當提醒銀行有關部門嚴格執(zhí)行一項規(guī)定：

當事人領人制，⑤訪客進入大廈前，要在登記處出示相關證件，如身份證'駕駛

證'軍官證等。

8.根據法律規(guī)定，可以允許對租賃合同進行變更的情形包括()等。

A、租賃一方當事人更名

B、租賃雙方約定改變租賃房屋的用途或增減房屋用途

C、租金的增減或支付方式的改變

D、租賃房屋出現質量問題需要進行修繕

E、由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短

答案：ABCE

解析：根據法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一，可以允許租賃合同的變更：①因租

賃一方當事人更名，房屋產權發(fā)生轉移，承租人家庭分戶或承租人死亡'遷移,

均可變更合同，②因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同，③

因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更合同；④租金的增

減或支付方式的改變可導致協(xié)議更改，⑤由租賃雙方約定，改變租賃期限。

9.針對經營項目選擇的風險，物業(yè)服務企業(yè)開展經營管理工作要把握的要點包括

Oo

A、與企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展階段相協(xié)調

B、與企業(yè)人才儲備相協(xié)調

C、與行業(yè)發(fā)展方向相協(xié)調

D、與企業(yè)由身的主業(yè)相協(xié)調

E、與競爭對手相協(xié)調

答案：ABD

解析：經營項目是很難具體化的。需要物業(yè)服務企業(yè)根據由身條件和環(huán)境的許可

程度，在綜合評估和規(guī)劃的基礎上做出科學決策，并適時調整。一般來講，物業(yè)

服務企業(yè)開展經營管理工作，要把握以下幾點：①與企業(yè)由身的主業(yè)相協(xié)調。如

果企業(yè)的主要業(yè)務集中在對寫字樓的管理，那就應該首先關注與寫字樓有關的經

營性服務項目，切忌過早進行跨行業(yè)'跨領域的大幅度經營轉向或轉型，以免副

業(yè)沖擊主業(yè)，副業(yè)沒有收益,主業(yè)卻受到牽連和影響。②與企業(yè)人才儲備相協(xié)調。

在企業(yè)為發(fā)展進行人才儲備時，哪些人員已能足夠擔當起經營管理職責和完成指

標任務是項目選擇的重要依據之一，要以他們擅長的工作和技能為出發(fā)點進行經

營性項目的初始設計和選擇。③與企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展階段相協(xié)調。初創(chuàng)階段

的企業(yè)和成熟期企業(yè)在選擇經營性物業(yè)時的關注點是完全不一樣的。企業(yè)之間切

記攀比和不切合實際的盲目跟風。在預期收益時,要留有余地,給經營者以空間，

為企業(yè)樹立足夠的初期信心。

10.下列關于寫字樓物業(yè)經營管理的注意事項正確的有()。

A、經營項目的分析評估

B、物業(yè)服務與物業(yè)管理互助互利

C、提升保持企業(yè)綜合管理能力

D、滿足客戶服務需求形成規(guī)模效應

E、建立利潤、效率和質量目標的平衡體系

答案：ACD

解析：寫字樓物業(yè)在具體經營過程中要注意以下幾方面問題：①經營項目的分析

評估，②物業(yè)服務與物業(yè)經營互助互利，③提升保持企業(yè)綜合管理能力；④滿足

客戶服務需求形成規(guī)模效應，⑤建立利潤、經營和服務目標的平衡體系。

11.臺灣斐產管理服務的具體內容有()。

A、不動產代售服務

B、不動產經營顧問服務

C、不動產開發(fā)租賃服務

D、不動產經紀服務

E、不動產投資服務

答案:BCDE

解析：臺灣資產管理服務具體包括:①不動產經營顧問服務,如提供不動產鑒定'

估價等，②不動產開發(fā)租賃服務，如提供不動產的市場研究'開發(fā)、租賃、代理

等，③不動產經紀服務，如提供不動產的代銷、中介等；④不動產投資服務，如

提供不動產的投資管理、收益等服務，⑤其他服務，如提供不動產證券化'經紀

等服務。

12.科技園區(qū)包括()。

A、軟件園區(qū)

Bx硬件園區(qū)

C、ι?新園區(qū)

Dx工業(yè)園區(qū)

E、孵化器園區(qū)

答案：AC

解析：科技園區(qū)是以高科技研發(fā)企業(yè)為主的區(qū)域，包括軟件園區(qū)'高新園區(qū)等。

13.CRM是一種手段，它的根本目的是()。

A、降低運營成本

B、提高企業(yè)銷售收入

C、提高客戶滿意度

D、加強產品流通

E、提高員工生產力

答案：ABCE

解析：CRM是企業(yè)通過與客戶富有意義的交流溝通，理解并影響客戶行為。CRM

是一種手段，它的根本目的是通過不斷改善客戶關系、互動方式、資源調配、業(yè)

務流程和自動化程度等，達到降低運營成本'提高企業(yè)銷售收入、客戶滿意度和

員工生產力的目的。

14.我國資產管理的區(qū)域現狀有()。

A、經濟發(fā)達地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)變革的內在動力和外部壓力均較為強大

B、經濟發(fā)達地區(qū)資產管理市場發(fā)育較早

C、經濟發(fā)達地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)經營效益較好

D、經濟發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的法制體系較為完善

E、經濟發(fā)達地區(qū)多數物業(yè)服務企業(yè)對資產管理還沒形成明確的認識

答案：ABCD

解析：一般來說，資產管理的發(fā)展狀況與區(qū)域經濟發(fā)達程度成正比。經濟發(fā)達地

區(qū)斐產管理的起步較早，也較其他地區(qū)發(fā)育更成熟。①在經濟發(fā)達地區(qū)，房地產

業(yè)也較為發(fā)達，市場整體發(fā)育度高，物業(yè)管理市場競爭以及來自外部專業(yè)公司的

競爭較為激烈，物業(yè)服務企業(yè)變革的內在動力和外部壓力均較為強大。②經濟發(fā)

達地區(qū)資產管理市場孕育較早。③經濟發(fā)達地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)經營效益較好，企

業(yè)實力較強，在人才、專業(yè)、技術等方面具有明顯的比較優(yōu)勢。④在經濟發(fā)展的

推動下，經濟發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的法制體系較為完善、法制環(huán)境更為良好,

有開展資產管理的較好法制基礎。

15.下列關于投資價值與市場價值的論述，正確的有O。

A、投資價值是指某物業(yè)對于個典型的投資者的價值

B、投資者評估的物業(yè)投資價值大于或等于該物業(yè)市場價值，是其進行投資的基

本條件

C、市場價值是指某個特定的投資者基于個人意愿，對某物業(yè)所評估出的價值

D、評估投資價值與評估市場價值的方法本質上