房地產(chǎn)全面預(yù)算管理培訓(xùn)教材

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理

.全面預(yù)算管理的意義房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，開發(fā)投資額較大，開發(fā)建設(shè)周期長，材料價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定征收的各種稅費(fèi)時(shí)有變動(dòng)，因此，認(rèn)真編好房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，加強(qiáng)預(yù)算管理非常必要。.何為全面預(yù)算管理呢？

全面預(yù)算管理是指以企業(yè)總目標(biāo)利潤為導(dǎo)向，將企業(yè)的所有經(jīng)營活動(dòng)都納入預(yù)算管理,即對企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過程實(shí)施預(yù)算控制和管理。

.全面預(yù)算管理的作用作用一：是確定和控制開發(fā)總投資的依據(jù)通過編制預(yù)算，確定投資總額，并據(jù)此籌措開發(fā)資金，控制開發(fā)資金的支出，防止突破投資，防止投資失控。.全面預(yù)算管理的作用作用二：是合理確定商品房銷售價(jià)格的依據(jù)商品房銷售價(jià)格是商品房價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場機(jī)制健全、運(yùn)轉(zhuǎn)正常情況下商品房銷售價(jià)格主要由土地價(jià)格、房屋建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和盈利幾局部構(gòu)成，其費(fèi)用數(shù)額大局部是通過編制預(yù)算來反映的。因此，預(yù)算可以作為開發(fā)公司在預(yù)售房屋中合理確定商品房銷售價(jià)格的主要依據(jù)。.全面預(yù)算管理的作用作用三：是實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的依據(jù)工程工程實(shí)行招標(biāo)，能打破城鄉(xiāng)、地區(qū)、部門和所有制的界限，開放建筑市場，有利于提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期、降低工程造價(jià)，提高投資經(jīng)濟(jì)效益。因此，公司發(fā)包工程工程，要通過招標(biāo)投標(biāo)來進(jìn)行。在招標(biāo)過程中，公司以預(yù)算作為主要依據(jù)編制標(biāo)底，進(jìn)行開標(biāo)和決標(biāo)，優(yōu)選中標(biāo)單位。.全面預(yù)算管理的作用作用四：是設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較的依據(jù)要衡量設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)合理，必須依據(jù)預(yù)算。因?yàn)樵O(shè)計(jì)只有實(shí)物指標(biāo)，根據(jù)實(shí)物指標(biāo)是難以進(jìn)行比較的，必須有一個(gè)相同的貨幣計(jì)量單位。預(yù)算是工程經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，工程設(shè)計(jì)和開發(fā)預(yù)算完成后，就可利用開發(fā)預(yù)算的貨幣指標(biāo)〔如單位建筑面積造價(jià)等〕進(jìn)行比較，優(yōu)選技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方案。.全面預(yù)算管理的作用作用五：能促進(jìn)公司實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算預(yù)算所確定的開發(fā)工程綜合造價(jià)，實(shí)際上是開發(fā)建設(shè)的總本錢，是商品房銷售價(jià)格的根底資料。公司需要通過開發(fā)預(yù)算增加收入，控制支出，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，及時(shí)分析盈虧狀況，努力降低本錢，才能增加盈利?？梢钥刂瀑Y本支出，檢查投資方案實(shí)施后的收入和投資報(bào)酬的實(shí)現(xiàn)情況。

.全面預(yù)算管理的作用作用六：是對外投金，爭取新工程的需要對外開展，爭取更大更好的工程我公司戰(zhàn)略目標(biāo)。預(yù)算能表達(dá)出公司工程進(jìn)度及資金留存狀況，為談判合作或新開發(fā)工程，起到心中有數(shù)，立于不敗之地的作用，可以使投資方案更加科學(xué)和可行。.實(shí)施全面預(yù)算管理，可能會(huì)遇到的難題難題之一：房地產(chǎn)工程缺乏一套完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作指導(dǎo)國家對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算定額尚未形成，因而實(shí)際做起預(yù)算來難免憑經(jīng)驗(yàn)估算,帶有一定的隨意性,與實(shí)際情況偏離較大。.實(shí)施全面預(yù)算管理，可能會(huì)遇到的難題難題之二：與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠我公司是新建企業(yè)，公司的戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施沒有具體的數(shù)據(jù)支持,更由于房地產(chǎn)行業(yè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，通常是單項(xiàng)預(yù)算,各管理中心的結(jié)合度不夠，結(jié)果是預(yù)算與公司的戰(zhàn)略不匹配。.實(shí)施全面預(yù)算管理，可能會(huì)遇到的難題難題之三：尚未建立系統(tǒng)、完善的預(yù)算管理組織體系和預(yù)算管理制度大家均對全面預(yù)算管理比較陌生，各種預(yù)算管理還是松散型的,無法落實(shí)預(yù)算編制的目標(biāo)和對預(yù)算的考評與監(jiān)督,預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。.實(shí)施全面預(yù)算管理，可能會(huì)遇到的難題難題之四：預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，缺乏合理性,實(shí)施效果不理想預(yù)算到達(dá)什么水平才是合理的呢？這是困擾企業(yè)管理者的一道難題。測算的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)缺乏，論證的資料太少，使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際的執(zhí)行情況差異較大,導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。.實(shí)施全面預(yù)算管理，可能會(huì)遇到的難題難題之五：預(yù)算執(zhí)行過程中缺乏有效的控制與分析機(jī)制預(yù)算數(shù)據(jù)來源廣泛、數(shù)據(jù)量大,公司無法獲取全面行業(yè)的數(shù)據(jù)庫，對預(yù)算執(zhí)行難以進(jìn)行有效的控制,無法保證預(yù)算分析的及時(shí)性、全面性和深入性。.實(shí)施全面預(yù)算管理，可能會(huì)遇到的難題難題之六：存在“編制預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為〞的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。毫無疑問,全面預(yù)算是財(cái)務(wù)收支預(yù)算的開展,但不能據(jù)此就認(rèn)為預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為,甚至把預(yù)算理解僅是財(cái)務(wù)部門控制資金支出的方案和措施。其實(shí),全面預(yù)算是企業(yè)全員的行為,它與全體員工、工程的工期管理、預(yù)決算管理等息息相關(guān),是所有相關(guān)管理的集中表達(dá)。.實(shí)施全面預(yù)算管理，可能會(huì)遇到的難題難題之七：預(yù)算目標(biāo)考評力度不夠考評不力的現(xiàn)象,具體表現(xiàn)在沒有具體考評部門，考評內(nèi)容不具體、考評工作未能形成制度化、考評標(biāo)準(zhǔn)缺乏標(biāo)準(zhǔn)化,致使預(yù)算考評不能保證企業(yè)預(yù)算管理體系的全面實(shí)施。.全面預(yù)算管理的方法方法一：預(yù)算編制宜采用從公司內(nèi)部自上而下、自下而上、上下結(jié)合的編制方法。過程為：先由高層管理者提出企業(yè)總目標(biāo)和各管理中心分目標(biāo)；各管理中心根據(jù)分目標(biāo)制定本中心的預(yù)算草案，呈報(bào)預(yù)算管理小組；由預(yù)算管理小組通過綜合平衡審批后，成為正式預(yù)算下達(dá)執(zhí)行。.全面預(yù)算管理的方法方法二：完善企業(yè)全面預(yù)算管理的制度建設(shè)

主要包括：明確各中心的權(quán)責(zé)、界定預(yù)算目標(biāo)、編制預(yù)算、匯總、復(fù)核與審批、預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報(bào)告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考評。.全面預(yù)算管理的方法方法三：確定企業(yè)的預(yù)算編制方法及要求各中心按季、年度目標(biāo)，每月編制本月預(yù)算方案；公司正式下達(dá)執(zhí)行的預(yù)算，一般不作調(diào)整，在企業(yè)內(nèi)部即具有“法律效力〞；任何預(yù)算不可以跨月使用，如遇特殊情況確需突破時(shí)，必須由相關(guān)管理中心提出申請，說明原因，經(jīng)總經(jīng)理審批后納入預(yù)算外支出。.全面預(yù)算管理的方法方法四：加強(qiáng)各管理中心之間的合作房地產(chǎn)預(yù)算講究的是各管理中心合作、共同努力,而不是某個(gè)管理中心孤軍奮戰(zhàn)。應(yīng)在預(yù)算管理小組的組織下,共同研究工程目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況,分工編制預(yù)算,具體是:營銷籌劃中心負(fù)責(zé)收入預(yù)算和營銷籌劃廣告等費(fèi)用預(yù)算。前期開發(fā)、工程、材料等部門負(fù)責(zé)開發(fā)本錢工程預(yù)算。財(cái)務(wù)支付中心負(fù)責(zé)稅費(fèi)及其他費(fèi)用等預(yù)算,并擔(dān)負(fù)最后的匯總、分析任務(wù)。.全面預(yù)算管理的方法方法五：注重現(xiàn)金流量預(yù)算的管理“巧婦難為無米之炊〞，合理、有效地控制現(xiàn)金流量才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地開展。在方法上要求從粗到細(xì),步步為營,具體是:從宏觀上做好工程投資進(jìn)度方案、工程開發(fā)進(jìn)度方案。細(xì)化分解,針對每一份合同單獨(dú)制定付款方案,并匯總制定出企業(yè)月、周、年度付款方案。.全面預(yù)算管理的方法總之：全面預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，在預(yù)算執(zhí)行過程中落實(shí)經(jīng)營策略，強(qiáng)化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實(shí)現(xiàn)企業(yè)總目標(biāo)，提高預(yù)算管理的控制力和約束力。.預(yù)算的編制程序公司預(yù)算的編制實(shí)行全員參與、上下結(jié)合、分別編制、分類匯總、綜合平衡的方式編制。.預(yù)算的編制程序

程序一：下達(dá)目標(biāo)公司高層辦公會(huì)根據(jù)公司的開展戰(zhàn)略和現(xiàn)行實(shí)際情況定出近期公司的預(yù)算目標(biāo)，包括工程開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)、營銷策略目標(biāo)、本錢費(fèi)用目標(biāo)、利潤目標(biāo)和現(xiàn)金流量目標(biāo)，并確定預(yù)算編制的政策，下到達(dá)各管理中心。.預(yù)算的編制程序程序二：編制上報(bào)各管理中心按照公司高層辦公會(huì)下達(dá)的預(yù)算目標(biāo)和政策，結(jié)合實(shí)際情況及預(yù)測的條件，提出詳細(xì)的本中心的預(yù)算方案，于每月2日上報(bào)財(cái)務(wù)支付中心資金預(yù)算表；上報(bào)企劃管理中心工作進(jìn)度方案表。.預(yù)算的編制程序程序三：審查平衡審議批準(zhǔn)預(yù)算管理小組對各中心上報(bào)的財(cái)務(wù)預(yù)算方案及工作進(jìn)度方案進(jìn)行審查、匯總，提出綜合平衡的建議，在討論、調(diào)整的根底上，預(yù)算管理小組辦公會(huì)審議批準(zhǔn)。.預(yù)算的編制程序程序四：下達(dá)執(zhí)行財(cái)務(wù)支付中心及企劃管理中心對預(yù)算管理辦公會(huì)審議批準(zhǔn)的年度總預(yù)算及各月預(yù)算，分解成相應(yīng)的指標(biāo)體系，下達(dá)各部門按年、月分別執(zhí)行。.預(yù)算的編制原那么原那么一：目標(biāo)一致性原那么各中心的預(yù)算必須與公司的總目標(biāo)相一致，必須服從于公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)。.預(yù)算的編制原那么原那么二：全面性原那么一切經(jīng)營活動(dòng)全部納入預(yù)算管理，做到全員參與、全面覆蓋并進(jìn)行事前、事中、事后相結(jié)合的全程監(jiān)控。.預(yù)算的編制原那么原那么三：適度性原那么遵循實(shí)事求是的原那么，防止低估或高估預(yù)算目標(biāo)，保證預(yù)算在執(zhí)行過程中切實(shí)可行。.預(yù)算的編制原那么原那么四：分級(jí)預(yù)算原那么各管理中心對各自歸口的業(yè)務(wù)做預(yù)算并對預(yù)算編制負(fù)責(zé)，公司對各管理中心予以監(jiān)控審批。層層分解，分級(jí)控制。.預(yù)算的編制原那么原那么五：上下結(jié)合原那么自上而下分解目標(biāo)，自下而上編制預(yù)算，全員參與。.預(yù)算的編制原那么原那么六：不調(diào)整原那么預(yù)算一旦確定，沒有審批，不予調(diào)整，以保證預(yù)算的嚴(yán)肅性與合法性。.幾個(gè)預(yù)算觀點(diǎn)預(yù)算管理要依靠全員。.幾個(gè)預(yù)算觀點(diǎn)有了預(yù)算，少了很多有驚無險(xiǎn)或有驚有險(xiǎn)的事情。.幾個(gè)預(yù)算觀點(diǎn)有了預(yù)算，可以減少公司的信息不對稱，讓整體公司都知道該走哪步。.幾個(gè)預(yù)算觀點(diǎn)有了預(yù)算，公司對運(yùn)行情況的測評有個(gè)最根本的參照物，.幾個(gè)預(yù)算觀點(diǎn)預(yù)算需要在戰(zhàn)略方案下進(jìn)行操作。戰(zhàn)略方案就象憲法，不可操作，而預(yù)算更象根本法，我們必須逐條遵循。.幾個(gè)預(yù)算觀點(diǎn)企業(yè)在不同階段需要不同的預(yù)算模式創(chuàng)業(yè)期間－>以資本預(yù)算為根底成長期間－>以銷售預(yù)算為根