房地產(chǎn)資料搜集渠道-編制估價作業(yè)方案（房地產(chǎn)估價課件）

案例項目名稱：深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場A球道（宗地號：A933-0001）價格評估。委托方：深圳×××高爾夫球會有限公司估價方：深圳市×××房地產(chǎn)評估有限公司估價目的：是為深圳×××高爾夫球會有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)價值時點(diǎn)：2013年7月1日估價作業(yè)方案明確了估價的基本事項，就可以基本把握住整個估價任務(wù)。為了保證工作高效和有序地展開，特別編制本估價作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括如下幾個方面。估價作業(yè)方案-目錄1.擬定估價技術(shù)路線（1）價值定義（2）估價方法（3）估價結(jié)果2.搜集估價所需資料3.制定估價作業(yè)日期及進(jìn)度安排4.估價人員配置5.估價作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算1.擬定估價技術(shù)路線（1）價值定義

本次評估的市場價值是指該估價對象在2013年7月1日，在正常市場條件下，進(jìn)行合理銷售的價格，為委托方向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。1.擬定估價技術(shù)路線（2）估價方法

細(xì)致地分析了項目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料的基礎(chǔ)上認(rèn)為：①高爾夫球場是具有收益性的物業(yè)，其球場的價值，在于通過球會的成立及運(yùn)作，來體現(xiàn)其收益能力。球會管理水平和運(yùn)作風(fēng)格，可影響球場的收益潛能，我們可通過其收益來預(yù)測其市場價值，因此本次評估采用“收益法”作為本次評估的方法之一。高爾夫球場作為一個整體時方能發(fā)揮其價值，故很難確定哪部分收益來自哪一部分，我們在評估時，把該高爾夫球場A、B、C、D、E五個球道當(dāng)做一個整體進(jìn)行評估，通過計算整體的收益、成本、費(fèi)用等來核算整個球場的價值然后按照一定的方法，把評估總價值按球道打球人流及球道用地面積綜合分?jǐn)?，得出球道A的價值。②深圳市具有二十幾年的土地開發(fā)歷史，其開發(fā)成本的諸多構(gòu)成可以預(yù)測估算，同時委托方具有較完整的高爾夫球道開發(fā)成本費(fèi)用資料，為本次評估提供了許多有參考價值的第一手資料?？紤]本次評估抵押貸款目的需要遵循保守性原則，因此“成本法”也作為本次評估高爾夫球道的方法之一。采用成本法進(jìn)行評估時，將土地取得費(fèi)用、前期費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用及場內(nèi)配套設(shè)施工程費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤等項累加后便可求得土地成本價格。1.擬定估價技術(shù)路線（3）估價結(jié)果

“成本法”正確客觀地反映了高爾夫球場的生產(chǎn)價值構(gòu)成，其得出的評估結(jié)果，比較真實(shí)地反映了其成本價值，但對其收益能力和市場供求變化反應(yīng)不靈敏；而“收益法”是在一定程度上反映了高爾夫球場收益能力產(chǎn)生的商業(yè)價值，溶劑接近市場價格，但其方法的數(shù)據(jù)和相關(guān)參數(shù)卻因評估人員不同，評估結(jié)果容易受影響。根據(jù)估價對象特點(diǎn)、估價目的以及估價師經(jīng)驗，“成本逼近法”和“收益法”各取權(quán)重為50%。2.搜集估價所需資料估價對象要搜集的資料主要有以下幾點(diǎn)。（1）深圳市房地產(chǎn)市場信息資料；（2）球場的收益主要來自會員卡銷售收入、會飛收入、會員打球銷售收入；（3）經(jīng)營成本明細(xì)；（4）同類觀瀾高爾夫球場的收益平均收入；（5）觀瀾高爾夫球場建設(shè)成本資料（包括土地取得費(fèi)用、前期費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用及場內(nèi)配套設(shè)施工程費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤）。3.制定估價作業(yè)日期及進(jìn)度安排（如下圖所示）估價作業(yè)日期：2013年7月1日至2013年7月8日。

估價作業(yè)進(jìn)度安排表估價作業(yè)進(jìn)度（天）工作12345678ABCD上表中分項A為接受委托、初步分析并確定估價技術(shù)路線，B為調(diào)查收集估價必要相關(guān)資料，C為估價測算，D為估價報告撰寫。4.估價人員配置張麗景：注冊房地產(chǎn)估價師、項目負(fù)責(zé)人林華國：注冊房地產(chǎn)估價師、助理王芳：估價員唐強(qiáng)：估價員5.估價作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算（如下表所示）序號經(jīng)費(fèi)項目明細(xì)預(yù)算支出（元）1信息咨詢費(fèi)3002調(diào)查費(fèi)（電話、通信、交通等）5003估價人員勞務(wù)費(fèi)、補(bǔ)貼費(fèi)6004設(shè)備及耗材費(fèi)2005合計1600主要開支項目及預(yù)算擬定調(diào)查搜集的資料①若采用比較法，則須搜集交易實(shí)例資料；②若采用收益法，則須搜集收集實(shí)例資料；③若采用成本法，則須搜集成本實(shí)例資料；④若采用基準(zhǔn)地價法，則須搜集基準(zhǔn)地價資料等。案例某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15公里。土地面積7672平方米；自用生產(chǎn)車間建筑面積1050平方米，臨街商業(yè)用房建筑面積580平方米，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。

該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該土地，請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)預(yù)測其開發(fā)效益。請問房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)收集哪些資料？擬調(diào)查搜集的資料結(jié)合評估方法，為完成估價任務(wù)，需要調(diào)查收集的主要資料有：①現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益）資料；②規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細(xì)規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）；③該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金、售價水平）（或經(jīng)營期的先進(jìn)流量）資料；④該地區(qū)居住物