選擇估價方法-比較法（房地產(chǎn)估價課件）

比較法比較法的含義比較法的理論依據(jù)比較法適用的估價對象比較法估價需要具備的條件比較法估價的操作步驟比較法的含義是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法較具體地說選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較對這些可比實例的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚砬笕」纼r對象價值或價格——比較價值本質(zhì)以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值比較法的含義可比實例也稱為可比房地產(chǎn)是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與價值時點接近、成交價格為正常市場價格或者能夠修正為正常市場價格的類似房地產(chǎn)。利用實際發(fā)生、已被市場“檢驗”的類似房地產(chǎn)的成交價格測算結(jié)果最容易被人們理解、認可或接受。比較法比較法的含義比較法的理論依據(jù)比較法適用的估價對象比較法估價需要具備的條件比較法估價的操作步驟比較法的理論依據(jù)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的——替代原理?！巴环N商品在同一個市場上具有相同的市場價格”,掌握較多的交易實例，對其成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚砗蟮玫降慕Y(jié)果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。比較法比較法的含義比較法的理論依據(jù)比較法適用的估價對象比較法估價需要具備的條件比較法估價的操作步驟比較法適用的估價對象同種類型的數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套②寫字樓③商鋪④標(biāo)準廠房⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地比較法適用的估價對象難以采用比較法估價：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產(chǎn)，例如在建工程等。比較法比較法的含義比較法的理論依據(jù)比較法適用的估價對象比較法估價需要具備的條件比較法估價的操作步驟比較法估價需要具備的條件在價值時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)的交易較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。即使在總體上房地產(chǎn)市場較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用。比較法估價需要具備的條件運用比較法估價需要把類似房地產(chǎn)的各種實際交易情況不正常的成交價格→正常市場價格在其成交日期時的價格→在價值時點時的價格在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格→在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格實際交易情況與正常交易情況的不同成交日期與價值時點的不同可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況的不同交易情況修正市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整比較法比較法的含義比較法的理論依據(jù)比較法適用的估價對象比較法估價需要具備的條件比較法估價的操作步驟比較法估價的操作步驟①收集交易實例②選取可比實例③建立比較基礎(chǔ)④進行交易情況修