房地產(chǎn)司法拍賣業(yè)務(wù)評估（房地產(chǎn)估價課件）

房地產(chǎn)司法拍賣業(yè)務(wù)

評估結(jié)果確定、報告撰寫報告撰寫/013房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

（一）委托方委托方：青島市***人民法院地址：市南區(qū)***16號（二）估價方名稱：青島***地產(chǎn)評估有限公司地址：青島市市南區(qū)香港路**號***室法定代表人：杜**4房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

（二）估價方聯(lián)系人：杜**聯(lián)系電話：0532-*******估價機構(gòu)資質(zhì)：貳級估價機構(gòu)證書編號：魯評***估價報告編號：青德融估字第***號5（三）估價對象1、房地產(chǎn)概況估價對象位于青島市市南區(qū)大堯三路**號1單元101戶，混合結(jié)構(gòu)，建成年代為2002年，房屋總層數(shù)為6層，估價對象位于第1層。估價對象的權(quán)證或證明號：市2014****。房屋建筑面積115.71平方米，規(guī)劃用途為成套住宅，土地使用權(quán)類型為出讓用地。6

2、估價范圍估價對象為權(quán)證或證明號：市2014****載明的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。3、房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價對象的權(quán)證或證明號：市2014****，產(chǎn)權(quán)人為谷風(fēng)歌，坐落于青島市市南區(qū)大堯三路48號1單元101戶，房屋規(guī)劃用途為成套住宅，建筑總面積115.71平方米。7

4、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀估價對象房地產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋規(guī)劃用途為成套住宅，委估標(biāo)的物的房屋當(dāng)前使用用途為棋牌室。85、估價對象建筑物及設(shè)備狀況：(1)建筑面積：115.71平方米；(2)建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。(3)設(shè)備：通訊、上下水、照明等配套設(shè)施。(4)裝修：簡裝，水、電設(shè)備齊全。(5)竣工保養(yǎng)情況：估價對象2002年竣工，維修保養(yǎng)情況良好。9

6、區(qū)域環(huán)境(1)周邊環(huán)境估價對象位于青島市市南區(qū)大堯三路48號1單元101戶，周邊多住宅、商業(yè)類小區(qū)，環(huán)境較好，噪音較小。該區(qū)域環(huán)境較成熟，購物、交通、食宿、學(xué)校、醫(yī)院等各方面均較為方便，總體分析來看比較適合委估標(biāo)的物的現(xiàn)狀使用用途。10

根據(jù)《青島市市南區(qū)人民法院司法鑒定委托書》[（20**）南法鑒字第***號]青島市市南區(qū)人民法院審理的執(zhí)行局（2016）魯0202執(zhí)***號申請執(zhí)行人中國銀行股份有限公司青島山東路支行與被執(zhí)行人吳**執(zhí)行糾紛一案，為確定委估房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。（四）估價目的11（六）價值定義本報告所提供房地產(chǎn)市場價值為委估房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。（五）估價時點:2017年6月13日（完成估價對象實地查勘之日）12一、國家及有關(guān)部門頒發(fā)的法律、法規(guī)1.《中華人民共和國土地管理法》2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》4.《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》（七）估價依據(jù)135.《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》6.《司法鑒定程序通則》7.《關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》8.《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（七）估價依據(jù)14二、地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件1.山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法三、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）2.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）（七）估價依據(jù)15四、委托方提供、評估人員搜集及現(xiàn)場勘察的資料；1.委估對象房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；2.待估房地產(chǎn)周圍環(huán)境資料；3.估價人員現(xiàn)場勘查、收集的相關(guān)資料及房地產(chǎn)價格等。（七）估價依據(jù)16010203合法原則替代原則估價時點原則04最高最佳使用原則05獨立、客觀、公正原則（八）估價原則17略，見上節(jié)課內(nèi)容（九）估價方法與技術(shù)路線（十）估價結(jié)果略，見上節(jié)課內(nèi)容注冊房地產(chǎn)估價師:***

注冊房地產(chǎn)估價師:***（十一）估價人員（十二）估價作業(yè)日期2017年6月13日至2017年8月7日18（十三）估價報告使用提示1、估價報告應(yīng)用的有效期：

當(dāng)房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定時，本報告的適用期原則上可長達(dá)壹年(即2017年8月7日至2018年8月6日止)。估價過程中未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化，或發(fā)生自然災(zāi)害或其他不可抗力對估價對象價格的影響。應(yīng)在房地產(chǎn)市場價格變化較快時定期對房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行再評估。19（十三）估價報告使用提示2、市場下跌風(fēng)險分析估價對象的房屋的證載規(guī)劃用途為成套住宅，目前實際用途為棋牌室，租金、售價一般受區(qū)域成熟度、產(chǎn)品特點、自身配套設(shè)施、物業(yè)管理、品牌及宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。一般來說，估價對象有一定的市場下跌風(fēng)險。20（十三）估價報告使用提示3、估價對象的變現(xiàn)能力分析 估價對象為成套住宅用途房地產(chǎn)，通用性較好,變現(xiàn)能力較強。變現(xiàn)過程中發(fā)生的變現(xiàn)費用應(yīng)包括法院訴訟費、律師費、拍賣費、營業(yè)稅及其他法定費用。青島德融房地產(chǎn)評估有限公司2017年8月7日

不同類型房地產(chǎn)強制

拍賣估價的類型與方法目錄/Contents132相關(guān)法律規(guī)定估價特點

估價的技術(shù)路線4估價的類型與方法相關(guān)法律規(guī)定/012412房地產(chǎn)抵押:是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。253設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。2645房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。276依照相關(guān)法律規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。287拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利。298委托人，買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向雙方各收取不超過拍賣成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。估價特點

/0231010203強制處分快速變現(xiàn)市場需求面窄推廣力度小04消費者心理因素05購買者的額外支出3201強制處分處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強制性的司法行為，處分行為一定要在規(guī)定的時間內(nèi)完成。如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價抵償債務(wù)。33快速變現(xiàn)買受人在較短的時間內(nèi)決定購買，考慮時間短，沒有足夠的時間對拍賣標(biāo)的物作充分的了解，特別是需在較短的時間內(nèi)支付全款，承擔(dān)的風(fēng)險大，因此其價格一般較正常交易低。0234拍賣房地產(chǎn)僅以拍賣公告的形式進(jìn)行宣傳，推廣力度較??；拍賣房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售，市場需求面窄。03市場需求面窄推廣力度小35購買者由于消費心理的影響，在購買前已先期認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格，使得拍賣房地產(chǎn)的價格較低。04消費者心理因素36由于競買拍賣房地產(chǎn)要支付拍賣機構(gòu)傭金，按標(biāo)的額的不同，此部分約為標(biāo)的額的1%～5%，成為購買者額外的成本，使之希望得到較低的價格，以彌補該支出。05購買者的額外支出估價的技術(shù)路線/0338拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估拍賣財產(chǎn)未作評估評估價為第一次拍賣的保留價保留價由人民法院參照市價確定估價對象正常的市場價格可以根據(jù)估價對象的類型，選用市場法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評估。估價的類型與方法/0440類型:商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)估價時可采用:評估其正常市場價格。商品房市場法成本法收益法41行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán)，拍賣所得在支付處分工作費用后，須先補繳土地使用權(quán)出讓金。行政劃撥地上的房產(chǎn)42可采取兩種技術(shù)路線進(jìn)行估價：（1）以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價，可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。（2）以房地產(chǎn)的權(quán)益價格，可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場價格，再評估應(yīng)補繳的地價。行政劃撥地上的房產(chǎn)43類型：在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費用。估價方法可選用:在建工程假設(shè)開發(fā)法成本法市場法

房地產(chǎn)司法拍賣業(yè)務(wù)評估方案要點及方案編制背景背景：****公司于2017年6月13日對谷風(fēng)歌位于青島市市南區(qū)大堯三路**號*單元101戶（權(quán)證或證明號：市201468**，房屋建筑面積115.71平方米,規(guī)劃用途為成套住宅，土地使用權(quán)取得方式為出讓）的房地產(chǎn)進(jìn)行了實地勘察及有關(guān)資料的調(diào)查。本報告委估對象為上述房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。一、方案要點房地產(chǎn)強制拍賣估價是為相關(guān)部門確定拍賣保留價提供服務(wù)，這里所說的拍賣特指強制處分的拍賣。以拍賣方式對房地產(chǎn)進(jìn)行處分，是種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。一、方案要點1、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點

處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價還價，處分行為也一定要在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價抵償債務(wù)。（一）強制處分一、方案要點1、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點

買受人(購得拍賣標(biāo)的的競買人)在較短的時間內(nèi)決定購買，沒有充分的考慮時間，也沒有足夠的時間對拍賣標(biāo)的物作充分的了解，特別是需在較短的時間內(nèi)支付全部款項，承擔(dān)的風(fēng)險較大，因此其價格一般較正常交易低。（二）快速變現(xiàn)一、方案要點1、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點

拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行市場營銷，僅以拍賣公告的形式進(jìn)行宣傳，推廣力度較小;拍賣房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項目先進(jìn)行市場定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行，因此市場需求面窄，只會滿足個別消費者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項目。（三）市場需求面窄、推廣力度小一、方案要點1、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點

購買者由于消費心理的影響，在購買前已先期認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格，使得拍賣房地產(chǎn)的價格較低。（四）消費者心理因素一、方案要點1、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點

由于競買拍賣房地產(chǎn)要支付拍賣機構(gòu)傭金，按標(biāo)的額的不同，此部分約為標(biāo)的額的1%~5%，成為購買者額外的成本，使之希望得到較低的價格，以彌補該支出。（五）購買者的額外支出一、方案要點2、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定（一）房地產(chǎn)拍賣估價，應(yīng)區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價一、方案要點1、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定①應(yīng)根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托要求，評估拍賣房地產(chǎn)的市場價值或市場價格、其他特定價值或價格;②評估價值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán);（二）房地產(chǎn)司法拍賣估價，應(yīng)符合下列規(guī)定:一、方案要點1、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定③人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);并應(yīng)在估價報告中作出特別說明。④當(dāng)拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。（二）房地產(chǎn)司法拍賣估價，應(yīng)符合下列規(guī)定:一、方案要點2、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定（三）房地產(chǎn)普通拍賣估價，可根據(jù)估價委托人的需要，評估市場價值或市場價格、快速變現(xiàn)價值，為確定拍賣標(biāo)的的保留價提供參考依據(jù)。1、市場價值2、快速變現(xiàn)價值一、方案要點2、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定（四）房地產(chǎn)變賣估價，宜評估市場價值二、方案編制1、估價流程

（一）個別因素分析1、房地產(chǎn)概況估價對象位于青島市市南區(qū)大堯三路48號1單元101戶，房屋現(xiàn)狀用途為棋牌室，目前正在使用中。2、估價范圍委估房地產(chǎn)為權(quán)證或證明號：市20146877載明的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。房屋建筑總面積115.71平方米。二、方案編制1、估價流程

（一）個別因素分析3、房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價對象的權(quán)證或證明號：市20146877，產(chǎn)權(quán)人為谷風(fēng)歌，坐落于青島市市南區(qū)大堯三路48號1單元101戶，建成年代為2002年，房屋規(guī)劃用途為成套住宅，建筑面積115.71平方米。4、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀估價對象房地產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋規(guī)劃用途為成套住宅，委估標(biāo)的物的房屋的當(dāng)前使用用途為棋牌室。二、方案編制1、估價流程

（一）個別因素分析5、估價對象建筑物及設(shè)備狀況：(1)建筑面積：115.71平方米。(2)建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。(3)設(shè)備：通訊、上下水、照明等配套設(shè)施。(4)裝修：簡裝，水、電設(shè)備齊全。(5)竣工保養(yǎng)情況：估價對象2002年竣工，維修保養(yǎng)情況良好。二、方案編制1、估價流程

（二）區(qū)域因素分析1、周邊環(huán)境估價對象位于青島市市南區(qū)大堯三路**號1單元***戶，周邊多住宅、商業(yè)類小區(qū)，環(huán)境較好，噪音較小。該區(qū)域環(huán)境較成熟，購物、交通、食宿、學(xué)校、醫(yī)院等各方面均較為方便，總體分析來看比較適合委估標(biāo)的物的現(xiàn)狀使用用途。UNIVERSITY二、方案編制1、估價流程

（二）區(qū)域因素分析2、配套設(shè)施估價對象為正常使用的房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到七通（即電力通、上水通、下水通、通訊、道路、供氣、供暖），市政配套設(shè)施條件完善。3、交通估價對象周邊的路網(wǎng)與估價對象所在區(qū)域聯(lián)系較便捷，便于物品的內(nèi)外運輸。二、方案編制1、估價流程

（三）市場背景分析青島市位于山東省東部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng)120○9‘，北緯36○4’，是我國沿海地區(qū)的開放城市。其地形差異較大，基本輪廓是由東北向西南呈傘形傾斜。一年四季分明，雨量充沛，氣溫適宜，屬溫帶半濕潤季風(fēng)氣候。全市城鎮(zhèn)職工平均工資6142元，農(nóng)民人均純收入3551元，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，交通便利，商業(yè)繁榮，城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。綜合企業(yè)5244處，20多個行業(yè)，形成子行業(yè)、多門類的體系。二、方案編制1、估價流程

（三）市場背景分析住房制度改革實施以來，取消了住房福利性分配，實行住房貨幣化分配，同時國家出臺了一系列降低貸款利率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展等一系列政策，激活了房地產(chǎn)交易市場和閑置房的消化，進(jìn)一步帶動了二手房交易市場。二、方案編制1、估價流程

（三）市場背景分析參照青島區(qū)域整體房地產(chǎn)市場的歷史發(fā)展趨勢，青島區(qū)域房地產(chǎn)市場剛性需求仍然很大，市場前景良好。但受國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的影響，青島房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)下行趨勢。根據(jù)對委估對象所處片區(qū)類似房地產(chǎn)的市場調(diào)查，其交易價格穩(wěn)中有降，估價對象評估價格在估價報告有效期內(nèi)可能會有一定幅度的波動。二、方案編制1、估價流程

（四）最高最佳使用分析首先估價對象的最高最佳用途在法律上是允許的，即以該房產(chǎn)在合法的使用及經(jīng)濟(jì)上是可行的方式下，來實現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。根據(jù)估價對象實際情況，估價對象房屋的現(xiàn)狀用途為棋牌室。根據(jù)委托方提供的資料，估價人員現(xiàn)場踏勘以及對估價對象周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)查和預(yù)期分析，我們認(rèn)為估價對象以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利并以此為前提進(jìn)行估價。二、方案編制1、估價流程

（六）估價測算過程——市場比較法因素條件說明表估價對象可比實例市南區(qū)大堯三路48號1單元101戶市南區(qū)大堯三路市南區(qū)大堯三路市南區(qū)大堯三路交易情況正常正常正常正常交易日期近期近期近期近期區(qū)域因素繁華度較好較好較好較好交通便捷度較好，周邊有227路;322路;604路環(huán)線；218路空調(diào)公交車二、方案編制1、估價流程

（六）估價測算過程——市場比較法因素條件說明表區(qū)域因素周邊環(huán)境成熟成熟成熟成熟基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平居住氛圍較好較好較好較好個別因素臨街位置一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街內(nèi)部裝修簡裝簡裝中裝中裝建筑面積115.718810088樓層位置1/62/63/65/6作為商業(yè)使用是否否否交易價格(元/m2)-267812819528129估價對象案例一案例二案例三交易價格(元/m2)

267812819528129交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素繁華度100100100100交通便捷度100100100100周邊環(huán)境100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100個別因素臨街位置100100100100內(nèi)部裝修100100101101建筑面積100100100100樓層位置100101102101作為商業(yè)使用100959595可比實例權(quán)重

1/31/31/3比準(zhǔn)價格(元/m2)285822791128809290260修正因素說明：交易情況：案例一、二、三均為正常成交，不修正；交易日期：案例日期為近期的信息，案例一、案例二、三不修正；區(qū)域因素：(1)繁華度：案例一、案例二、三與估價對象相近，不修正；(2)周圍環(huán)境：案例一、案例二、三與估價對象相近，不修正；(3)交通便捷度：案例一、二、三均與估價對象無差異，不修正；(4)基礎(chǔ)設(shè)施：案例與估價對象均為七通一平，不修正；(5)居住氛圍:案例一、二、三均與估價對象無差異，不修正；(6)臨街位置：案例一、二、三均與估價對象無差異，不修正；(7)內(nèi)部裝修：案例二、三與估價對象有差異，修正見表中值；(8)建筑面積：案例一、二、三均與估價對象相近，不修正；(9)樓層位置：案例一、二、三與估價對象有差異，修正見表中值；(10)作為商業(yè)使用：案例一、二、三與估價對象有差異，修正見表中值。實例一、二、三計算結(jié)果，取其算術(shù)平均值，則：估價對象的比準(zhǔn)價格=（27911+28809+29026）/3=28582（元/m2)估價對象評估價值=房地產(chǎn)單價×建筑面積=115.71*28582≈196.69（萬元)修正因素說明：二、方案編制1、估價流程

（七）估價結(jié)果的確定

經(jīng)評估人員現(xiàn)場查勘，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法規(guī)和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，于2017年6月13日對估價對象的房地產(chǎn)市場價值的估價結(jié)果為：總價：RMB330.72萬元（人民幣大寫：叁佰叁拾萬柒仟貳佰元整）房地產(chǎn)單價：RMB28582元/平方米

房地產(chǎn)司法拍賣業(yè)務(wù)

評估方法和結(jié)果確定目錄/Contents12估價方法技術(shù)路線估價結(jié)果3估價方法/0175案例基本概況****公司于2017年6月13日對谷風(fēng)歌位于青島市市南區(qū)大堯三路**號*單元101戶（權(quán)證或證明號：市201468**，房屋建筑面積115.71平方米,規(guī)劃用途為成套住宅，土地使用權(quán)取得方式為出讓）的房地產(chǎn)進(jìn)行了實地勘察及有關(guān)資料的調(diào)查。

本報告委估對象為上述房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。76常見四種估價方法比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法篩選方法：被拍賣房屋價值應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對估價方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種估價方法進(jìn)行估價。可以同時選用兩種或者兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種或者兩種以上方法評估。771在市場上掛牌或成交案例較多23所在區(qū)域周邊樓盤目前仍有在售房源估價對象同一區(qū)域類似房地產(chǎn)交易案例數(shù)量充足評估方法選擇及依據(jù)比較法78作為成熟的成套住宅用途房地產(chǎn)，其利潤率及其他參數(shù)與范圍內(nèi)供需情況及其他相關(guān)綜合因素關(guān)系密切，成本法測算出的價值不能充分體現(xiàn)其市場價值成本法未選評估方法及依據(jù)79估價對象房地產(chǎn)已開發(fā)完成，目前已列入拍賣范圍，不具備再開發(fā)利用價值。假設(shè)開發(fā)法未選評估方法及依據(jù)80雖然委估對象同一供需范圍內(nèi)相似房地產(chǎn)有出租情況，但作為成套住宅用途的房地產(chǎn)，在使用收益法求取估價結(jié)果時，采用的收益還原率無法精確的利用市場提取法獲得。收益法未選評估方法及依據(jù)估價技術(shù)路線/0282市場比較法：根據(jù)市場比較法原理，選取位于同一供需圈內(nèi)的類似成交案例為比較對象。通過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素的修正，求取比準(zhǔn)價格，從而求取估價對象在估價時點的土地使用權(quán)狀態(tài)下的比準(zhǔn)價格。估價結(jié)果/0384（一）估價對象情況1、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀估價對象房地產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋規(guī)劃用途為成套住宅，委估標(biāo)的物的房屋當(dāng)前使用用途為棋牌室。85（一）估價對象情況2、估價對象建筑物及設(shè)備狀況：(1)建筑面積：115.71平方米；(2)建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。(3)設(shè)備：通訊、上下水、照明等配套設(shè)施。(4)裝修：簡裝，水、電設(shè)備齊全。(5)竣工保養(yǎng)情況：估價對象2002年竣工，維修保養(yǎng)情況良好。86（一）估價對象情況3、區(qū)域環(huán)境(1)周邊環(huán)境估價對象位于青島市市南區(qū)大堯三路***戶，周邊多住宅、商業(yè)類小區(qū)，環(huán)境較好，噪音較小。該區(qū)域環(huán)境較成熟，購物、交通、食宿、學(xué)校、醫(yī)院等各方面非常方便，比較適合委估標(biāo)的物的現(xiàn)狀使用用途。87（一）估價對象情況3、區(qū)域環(huán)境(2)配套設(shè)施估價對象為正常使用的房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到七通（即電力通、上水通、下水通、通訊、道路、供暖、供氣），市政配套設(shè)施條件完善。88（一）估價對象情況3、區(qū)