房地產(chǎn)項目決策階段成本管理-財務(wù)評價

財務(wù)評價的計算（一）案例1:內(nèi)部收益率計算在計算某建設(shè)項目內(nèi)部收益率時，當(dāng)i=12%，凈現(xiàn)值為800萬元；當(dāng)i=16%，凈現(xiàn)值為-200萬元，則該項目內(nèi)部收益率為（）。A．17.2%B．16.6%C．18.2%D．15.2%答案：D解析：利用線性插值公式近似計算財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR。其計算公式為：（FIRR-i1）/（i2-i1）=NPVl/（NPV1-NPV2）（FIRR-12%）/（16%-12%）=800/[800-（-200）]故FIRR=15.2%案例1:內(nèi)部收益率計算案例2：靜態(tài)投資構(gòu)成靜態(tài)投資部分包括（）。A、建筑工程費(fèi)，設(shè)備及工器具購置費(fèi)，安裝工程費(fèi)B、建筑工程費(fèi)，設(shè)備及工器具購置費(fèi)，安裝工程費(fèi)，工程建設(shè)其他費(fèi)用C、建筑工程費(fèi)，設(shè)備及工器具購置費(fèi)，安裝工程費(fèi)，工程建設(shè)其他費(fèi)用，基本預(yù)備費(fèi)D、建筑工程費(fèi)，設(shè)備及工器具購置費(fèi)，安裝工程費(fèi)，工程建設(shè)其他費(fèi)用，基本預(yù)備費(fèi)，流動資金答案：C解析：靜態(tài)投資部分由建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。建設(shè)投資扣除動態(tài)投資部分(漲價預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息)得到靜態(tài)投資部分。案例2：靜態(tài)投資構(gòu)成財務(wù)評價的計算（二）某市政工程項目開始運(yùn)營后，在生產(chǎn)第二年的資產(chǎn)總額為5000萬元，短期借款為450萬元，長期借款為2000萬元，應(yīng)收賬款120萬元，存貨款為500萬元，現(xiàn)金為1000萬元，應(yīng)付賬款為150萬元，項目單位產(chǎn)品可變成本為50萬元，達(dá)產(chǎn)期的產(chǎn)量為20噸，年總固定成本為800萬元，銷售收入為2500萬元，銷售稅金稅率為6%。試計算該項目的財務(wù)比率指標(biāo)。案例3：項目的財務(wù)比率指標(biāo)的計算解析：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100%=(2000+450+150)/5000×100%=52%流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額×100%=(120+500+1000)/(450+150)×100%=270%速動比率=(流動資產(chǎn)總額-存貨)/流動負(fù)債總額×100%=(1620-500)/600×100%=187%案例3：項目的財務(wù)比率指標(biāo)的計算案例4：財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表以下預(yù)測項目投產(chǎn)后的資金流動狀況的報表有（）。A.投資使用計劃與資金籌措表B.建設(shè)投資估算表 C.流動資金估算表D.總成本費(fèi)用估算表E.借款還本付息表[答案]：CD解析：考核財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的反映情況，不同報表反映不同時期的資金流動。對反映建設(shè)期間、投產(chǎn)后資金流動情況的報表要分別記憶。案例4：財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表財務(wù)評價的計算（三）案例5：經(jīng)營成本計算下列經(jīng)營成本計算正確的是（）。A.經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用－折舊費(fèi)－利息支出B.經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用－攤銷費(fèi)－利息支出C.經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用－折舊費(fèi)－攤銷費(fèi)－利潤支出D.經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用－折舊費(fèi)－攤銷費(fèi)－利息支出答案：D解析：總成本費(fèi)用由三部分組成：由投資活動引起的（主要包括折舊費(fèi)、維簡費(fèi)和攤銷費(fèi)）；由籌資活動引起的（主要包括利息）；由經(jīng)營活動引起的（經(jīng)營成本）。因此經(jīng)營成本應(yīng)該是總成本費(fèi)用與前兩部分之差。此外應(yīng)注意，在“方法與參數(shù)三”中，經(jīng)營成本可以有兩種表示方法：既可以表示為“經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用-折舊費(fèi)-攤銷費(fèi)-利息支出”，也可以表示為：經(jīng)營成本=外購原材料、燃料和動力費(fèi)+工資及福利費(fèi)+修理費(fèi)+其他費(fèi)用”，兩者的結(jié)果是一致的。案例5：經(jīng)營成本計算案例6：用凈現(xiàn)值指標(biāo)判斷項目的經(jīng)濟(jì)性某項目的各年現(xiàn)金流量如表所示，試用凈現(xiàn)值指標(biāo)判斷項目的經(jīng)濟(jì)性，i0=10%。某項目的現(xiàn)金流量表

（單位：萬元）年份（時點）01234-10投資20500100

年經(jīng)營費(fèi)

300450年收入

450700凈現(xiàn)金流量-20-500-100150250解析：首先計算各年凈現(xiàn)金流量于表中（見表最后一行），并繪制現(xiàn)金流量圖。根據(jù)表、中各年凈現(xiàn)金流量，當(dāng)i0=10%時，有：＝468.94萬元通過計算知道：NPV>0由此判斷項目經(jīng)濟(jì)上可行案例6：用凈現(xiàn)值指標(biāo)判斷項目的經(jīng)濟(jì)性建設(shè)項目財務(wù)評價———財務(wù)評價的含義和作用目錄01財務(wù)評價的含義和作用02財務(wù)評價的目標(biāo)和程序03財務(wù)評價指標(biāo)是項目經(jīng)濟(jì)評價的首要內(nèi)容之一微觀角度國家現(xiàn)行財稅制度、價格體系從財務(wù)角度分析、計算項目財務(wù)盈利能力和清償能力判斷項目或不同方案在財務(wù)上的可行性一、財務(wù)評價的含義和作用（一）財務(wù)評價的含義1.財務(wù)評價是企業(yè)進(jìn)行項目評估與決策的重要依據(jù)。（二）財務(wù)評價的作用一、財務(wù)評價的含義和作用財務(wù)評價對業(yè)主的投資決策、金融機(jī)構(gòu)提供貸款和上級主管部門審批都起著重要的作用。企業(yè)進(jìn)行項目投資的目標(biāo)主要是為了取得利潤，通過對項目的財務(wù)評價，可以科學(xué)地分析項目的盈利能力，據(jù)以作出正確的投資決策。2.財務(wù)評價是金融機(jī)構(gòu)確定是否貸款的重要依據(jù)。（二）財務(wù)評價的作用一、財務(wù)評價的含義和作用項目貸款具有數(shù)額大、周期長、風(fēng)險大等特點，通過財務(wù)評價，金融機(jī)構(gòu)可以科學(xué)的分析項目貸款的償還能力，并據(jù)以決定是否貸款。3.財務(wù)評價是有關(guān)部門審批擬建項目的重要依據(jù)。（二）財務(wù)評價的作用一、財務(wù)評價的含義和作用企業(yè)的財務(wù)效益的好壞，不但會對企業(yè)的生存與發(fā)展造成影響，還會對國家財政收入狀況產(chǎn)生影響。建設(shè)項目財務(wù)評價———財務(wù)評價的目標(biāo)和程序目錄01財務(wù)評價的含義和作用02財務(wù)評價的目標(biāo)和程序03財務(wù)評價指標(biāo)1.盈利能力目標(biāo)二、財務(wù)評價的目標(biāo)和程序（一）財務(wù)評價的目標(biāo)盈利能力主要考察工程項目的盈利水平，是反映項目在財務(wù)上可行性程度的基本標(biāo)志。工程項目的盈利能力分析，應(yīng)當(dāng)考察擬建項目建成投產(chǎn)后是否有盈利，盈利能力有多大，盈利能力是否足以使項目可行。財務(wù)評價的主要目標(biāo)是工程項目的盈利能力和償債能力。2.償債能力目標(biāo)二、財務(wù)評價的目標(biāo)和程序（一）財務(wù)評價的目標(biāo)工程項目的償債能力，是指項目按期償還其債務(wù)的能力。項目償債能力分析通常表現(xiàn)為建設(shè)投資借款償還期的長短，利息備付率和償債備付率的高低，這些指標(biāo)是銀行進(jìn)行貸款決策的重要依據(jù)。二、財務(wù)評價的目標(biāo)和程序（二）財務(wù)評價的程序程序1.準(zhǔn)備基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2.編制財務(wù)基本報表主要是利用有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過編制財務(wù)報表，計算財務(wù)評價的各項指標(biāo)，進(jìn)行財務(wù)評價，得出評價結(jié)論。與項目有關(guān)的一系列財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和估算二、財務(wù)評價的目標(biāo)和程序（二）財務(wù)評價的程序程序3.計算與分析財務(wù)評價指標(biāo)

4.進(jìn)行不確定性分析5.得出財務(wù)評價結(jié)論根據(jù)編制的財務(wù)基本報表，可以直接計算出一系列反映項目盈利能力和償債能力的指標(biāo)。從財務(wù)的角度提出項目可行與否的結(jié)論。通過盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等不確定性分析的方法建設(shè)項目財務(wù)評價———財務(wù)評價指標(biāo)（一）目錄01財務(wù)評價的含義和作用02財務(wù)評價的目標(biāo)和程序03財務(wù)評價指標(biāo)三、財務(wù)評價指標(biāo)工程項目財務(wù)評價結(jié)果的好壞，一方面取決于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的可靠性，另一方面則取決于所選取的指標(biāo)體系的合理性。只有選取正確的指標(biāo)體系，項目的財務(wù)評價結(jié)果才能與客觀實際情況相吻合，才具有實際意義。一般來講，投資者的投資目標(biāo)不止是一個，因此項目財務(wù)效益指標(biāo)體系也不是惟一的。根據(jù)不同的評價深度要求和可獲得資料的多少，以及項目本身所處條件與性質(zhì)的不同，可選用不同的指標(biāo)。這些指標(biāo)也有主次之分，可從不同側(cè)面反映項目的經(jīng)濟(jì)效益狀況。（一）財務(wù)評價指標(biāo)體系的分類3.按財務(wù)評價的目標(biāo)，財務(wù)評價指標(biāo)可分為反映盈利能力的指標(biāo)和反映償債能力的指標(biāo)財務(wù)評價指標(biāo)體系根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可作不同形式的分類（如表1）。2.按指標(biāo)的性質(zhì)，財務(wù)評價指標(biāo)可分為時間性指標(biāo)、價值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)1.按是否考慮貨幣時間價值因素，財務(wù)評價指標(biāo)可分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)三、財務(wù)評價指標(biāo)三、財務(wù)評價指標(biāo)分類標(biāo)準(zhǔn)類別財務(wù)評價指標(biāo)是否考慮貨幣時間價值因素靜態(tài)指標(biāo)①靜態(tài)投資回收期；②借款償還期；③投資利潤率；④投資利稅率；⑤資本金利潤率；

⑥資本金凈利潤率。動態(tài)指標(biāo)①動態(tài)投資回收期；②財務(wù)凈現(xiàn)值；③財務(wù)內(nèi)部收益率。指標(biāo)的性質(zhì)時間性指標(biāo)①投資回收期；②借款償還期。價值性指標(biāo)①財務(wù)凈現(xiàn)值。比率性指標(biāo)①財務(wù)內(nèi)部收益率；②投資利潤率；③投資利稅率；④資本金利潤率；⑤資本金凈利潤率。財務(wù)評價的目標(biāo)盈利能力指標(biāo)①財務(wù)內(nèi)部收益率；②財務(wù)凈現(xiàn)值；③投資回收期；④投資利潤率；⑤投資利稅率；⑥資本金利潤率；⑦資本金凈利潤率。償債能力指標(biāo)①借款償還期。1.按是否考慮貨幣時間價值因素三、財務(wù)評價指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)①靜態(tài)投資回收期；②借款償還期；③投資利潤率；④投資利稅率；⑤資本金利潤率；⑥資本金凈利潤率。動態(tài)指標(biāo)①動態(tài)投資回收期；②財務(wù)凈現(xiàn)值；③財務(wù)內(nèi)部收益率。三、財務(wù)評價指標(biāo)時間性指標(biāo)①投資回收期；②借款償還期。價值性指標(biāo)①財務(wù)凈現(xiàn)值。2.按指標(biāo)的性質(zhì)比率性指標(biāo)①財務(wù)內(nèi)部收益率；②投資利潤率；③投資利稅率；④資本金利潤率；⑤資本金凈利潤率。三、財務(wù)評價指標(biāo)盈利能力指標(biāo)①財務(wù)內(nèi)部收益率；②財務(wù)凈現(xiàn)值；③投資回收期；④投資利潤率；⑤投資利稅率；⑥資本金利潤率；⑦資本金凈利潤率。償債能力指標(biāo)①借款償還期。3.按財務(wù)評價的目標(biāo)建設(shè)項目財務(wù)評價———財務(wù)評價指標(biāo)（二）目錄01財務(wù)評價的含義和作用02財務(wù)評價的目標(biāo)和程序03財務(wù)評價指標(biāo)（1）投資利潤率（2）投資利稅率1.靜態(tài)指標(biāo)的計算（3）資本金利潤率（4）資本金凈利潤率（5）靜態(tài)投資回收期三、財務(wù)評價指標(biāo)（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)按照是否考慮資金的時間價值，盈利能力的指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)。式中：總投資＝建設(shè)投資＋建設(shè)期利息＋流動資金投資利潤率≥同行業(yè)的平均投資利潤率項目可以接受1.靜態(tài)指標(biāo)的計算（1）投資利潤率三、財務(wù)評價指標(biāo)（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)1.靜態(tài)指標(biāo)的計算三、財務(wù)評價指標(biāo)（2）投資利稅率式中：總投資＝建設(shè)投資＋建設(shè)期利息＋流動資金投資利稅率≥同行業(yè)的平均投資利稅率項目可以接受（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)資本金利潤率≥同行業(yè)的平均資本金利潤率項目可以接受1.靜態(tài)指標(biāo)的計算三、財務(wù)評價指標(biāo)（3）資本金利潤率（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)1.靜態(tài)指標(biāo)的計算三、財務(wù)評價指標(biāo)（4）資本金凈利潤率（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)式中的資本金也是指項目的全部注冊資本金。資本金凈利潤率應(yīng)該是投資者最關(guān)心的一個指標(biāo)，因為它反映了投資者自己的出資所帶來的凈利潤1.靜態(tài)指標(biāo)的計算三、財務(wù)評價指標(biāo)投資回收期≤基準(zhǔn)投資回收期，項目可以接受。（5）靜態(tài)投資回收期表達(dá)式：（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)計算式：式中：Pt—靜態(tài)投資回收期。建設(shè)項目財務(wù)評價———財務(wù)評價指標(biāo)（三）目錄01財務(wù)評價的含義和作用02財務(wù)評價的目標(biāo)和程序03財務(wù)評價指標(biāo)（1）財務(wù)凈現(xiàn)值2.動態(tài)指標(biāo)的計算（2）財務(wù)內(nèi)部收益率（3）動態(tài)投資回收期（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)三、財務(wù)評價指標(biāo)動態(tài)盈利能力指標(biāo)是指考慮貨幣時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標(biāo)FNPV>0，項目可以接受FNPV=0，項目的盈利能力達(dá)到按設(shè)定的折現(xiàn)率計算的盈利能力FNPV<0，項目不可行（1）財務(wù)凈現(xiàn)值2.動態(tài)指標(biāo)的計算（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)三、財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)式：式中：CI—金流入量；CO—現(xiàn)金流出量；（CI-CO）—第t年的凈現(xiàn)金流量；

n—計算期(1，2，3，……，n)；—設(shè)定的折現(xiàn)率；—第t年的折現(xiàn)系數(shù)。（1）財務(wù)凈現(xiàn)值2.動態(tài)指標(biāo)的計算（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)三、財務(wù)評價指標(biāo)優(yōu)點計算簡便計算結(jié)果穩(wěn)定缺點需要事先確定折現(xiàn)率是絕對數(shù)指標(biāo)2.動態(tài)指標(biāo)的計算（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)三、財務(wù)評價指標(biāo)（2）財務(wù)內(nèi)部收益率表達(dá)式：手工計算：先采用試算法，后采用插入法。為了克服財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)所帶來的評價方案或篩選方案所帶來的不利影響，在財務(wù)評價中，往往選擇財務(wù)內(nèi)部收益率作為主要評價指標(biāo)。式中：FIRR.為.財務(wù)內(nèi)部收益率；其他符號同上。2.動態(tài)指標(biāo)的計算（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)三、財務(wù)評價指標(biāo)（2）財務(wù)內(nèi)部收益率試算法的基本步驟：第一：用估計的某一折現(xiàn)率對擬建項目整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，并得出凈現(xiàn)值。如果得到的凈現(xiàn)值等于零，則所選定的折現(xiàn)率即為財務(wù)內(nèi)部收益率。如果所得財務(wù)凈現(xiàn)值為一正數(shù)，則再選一個更高一些的折現(xiàn)率再次進(jìn)行試算，直至正數(shù)財務(wù)凈現(xiàn)值接近零為止。第二：在第一步的基礎(chǔ)上，再繼續(xù)提高折現(xiàn)率，直至計算出接近零的負(fù)數(shù)財務(wù)凈現(xiàn)值為止。第三：根據(jù)上兩步計算所得的正、負(fù)財務(wù)掙現(xiàn)值及其對應(yīng)的折現(xiàn)率，運(yùn)用插入法計算財務(wù)內(nèi)部收益率。因為內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值之間不是線性關(guān)系，如果兩個折現(xiàn)率之間的差太大，計算結(jié)果會有較大的誤差，所以，為保證計算的準(zhǔn)確性，一般規(guī)定，兩個折現(xiàn)率之差最好是在2-5%。2.動態(tài)指標(biāo)的計算（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)三、財務(wù)評價指標(biāo)（2）財務(wù)內(nèi)部收益率插入法的計算公式推導(dǎo)設(shè)：折現(xiàn)率為i1時，F(xiàn)NPV1>0

折現(xiàn)率為i2時，F(xiàn)NPV2<0由相似三角形△ABC與△DEC得：整理得：2.動態(tài)指標(biāo)的計算（二）反映項目盈利能力的指標(biāo)三、財務(wù)評價指標(biāo)（2）財務(wù)內(nèi)部收益率式中：——偏低折現(xiàn)率；

——偏高折現(xiàn)率；

FN