物業(yè)管理服務(wù)法律制度-物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)

第一節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述案例9-1，P128一.概念物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費(fèi)用。1.主體為物業(yè)管理企業(yè)——登記注冊并取得相應(yīng)資質(zhì)。2.合同關(guān)系。3.服務(wù)與收費(fèi)相匹配。分析案例：合不合理并不是業(yè)主們單方面說了算，而是需要企業(yè)是否接受，以及能提供什么樣的服務(wù)水平？第一節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述二.原則原則

合理

公開

質(zhì)價(jià)相符

合法競爭

政府監(jiān)管第一節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述公開原則1.《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第9條規(guī)定，“經(jīng)物價(jià)部門核定的或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文約定。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個(gè)月)向住戶公布收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督”。第一節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述2.《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，業(yè)主享有知悉其接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利，有權(quán)根據(jù)服務(wù)的不同情況，要求經(jīng)營者提供服務(wù)的內(nèi)容、規(guī)格、費(fèi)用等有關(guān)情況。3.《價(jià)格法》第13條規(guī)定，“經(jīng)營者銷售、收購商品和提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，注明商品的品名、戶地、規(guī)格、等級、計(jì)價(jià)單位、價(jià)格或者服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用”。第一節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述質(zhì)價(jià)相符原則《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第11條規(guī)定，“物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價(jià)格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)。不得收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)”。合法競爭原則1.《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第4條：“規(guī)定國家鼓勵(lì)物業(yè)管理單位開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為”。2.《價(jià)格法》第3條規(guī)定，“國家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。市場調(diào)節(jié)價(jià)，是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格”。第一節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)概述3.《價(jià)格法》第14條規(guī)定：“經(jīng)營者不得有下列不正當(dāng)價(jià)格行為：(一)相互串通，操縱市場價(jià)格，損害其他經(jīng)營者或者消費(fèi)者的合法權(quán)益；(二)在依法降價(jià)處理鮮活商品、季節(jié)性商品、積壓商品等商品外，為了排擠競爭對手或者獨(dú)占市場，以低于成本的價(jià)格傾銷，擾亂正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，損害國家利益或者其他經(jīng)營者的合法權(quán)益；(三)捏造、散布漲價(jià)信息，哄抬價(jià)格，推動(dòng)商品價(jià)格過高上漲的；(四)利用虛假的或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營者與其進(jìn)行交易；(五)提供相同商品或者服務(wù)，對具有同等交易條件的其他交易者實(shí)行價(jià)格歧視；(六)采取抬高等級或者壓低等級等手段收購、銷售商品或者提供服務(wù)，變相提高或者壓低價(jià)格；(七)違反法律、法規(guī)的規(guī)定牟取暴利；(八)法律、行政法規(guī)禁止的其他不正當(dāng)價(jià)格行為?！钡谌?jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的確定和承擔(dān)一、物業(yè)費(fèi)用的定價(jià)方法1、政府定價(jià)2、政府指導(dǎo)價(jià)3、市場調(diào)節(jié)價(jià)二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的方式1、包干制2、酬金制區(qū)別這兩種方式的本質(zhì)：包干制中的費(fèi)用產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)所有，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移；酬金制種的支出屬于業(yè)主所有，企業(yè)只是代管支出。案例分析：案例9-3

(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1)物業(yè)的辦公費(fèi)保安費(fèi)保潔費(fèi)，住宅房屋由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按建筑面積以每月每平方米或每套為單位向業(yè)主或物業(yè)使用人收取:非住宅房屋由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按建筑面積以每月每平方米為單位向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。對服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整雙方可以規(guī)定一個(gè)幅度。2)空置房屋的收費(fèi).由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按建筑面積以每月每平方米為單位收取。3)業(yè)主和物業(yè)使用人拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，合同雙方可以約定選擇按以下方式處理:其.從逾期之日起按每天交納合同約定數(shù)額滯納金;其二，從逾期之日起按每天應(yīng)交服務(wù)費(fèi)的萬分之幾繳納滯納金;其三,其他方式。4)車位和使用服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)區(qū)分露天車位和車庫,按合同約定標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取。Page

85)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備毗鄰部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù),由當(dāng)事人按當(dāng)時(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以與業(yè)主委員會在合同中約定.也可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主委員會同意后實(shí)施。6)雙方還可以約定其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):其一.高層樓房電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;其二，房屋的共用部位共用設(shè)施設(shè)備和附屬建筑物構(gòu)筑物、共用綠地的小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，大中修費(fèi)用，更新費(fèi)用。Page

9(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取對象《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定:“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納?！睒I(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人享受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的管理服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。有時(shí)業(yè)主與物業(yè)使用人并不致,此時(shí)向誰收費(fèi)往往會形成糾紛。小技巧在收費(fèi)時(shí),一般應(yīng)以向業(yè)主收取為原則。在業(yè)主與物業(yè)使用人藥定由物業(yè)使用人交納時(shí)，從其約定,但業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。Page

10《物業(yè)管理?xiàng)l例第四t五條規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、供水供電.供氣供熱、進(jìn)信有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、供、供電、供氣、供熱酒信有線電視等服務(wù)，般都是由業(yè)與服務(wù)單位單獨(dú)簽訂合同的，物業(yè)服務(wù)企物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有業(yè)不是合同的當(dāng)事人，而是由這些服務(wù)單位向最終用戶收取券費(fèi)用。在接受這些單位的委托后才可以收取服務(wù)費(fèi)用，主提供服務(wù)，而是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受服務(wù)單位的但這并不是表明由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)委托，由服務(wù)單位支付費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。Page

11(一)特約服務(wù)的收費(fèi)以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)《物業(yè)管理?xiàng)l列》第四十四條規(guī)定:”物業(yè)服務(wù)企業(yè)司服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定?！盤age

12物業(yè)服務(wù)合同與其他民事合同相比，具有特殊性。物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)底是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的對象是物業(yè)普理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。對每個(gè)業(yè)主而言，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享受的服務(wù)都是樣的。然而，正是由于每個(gè)業(yè)主都是獨(dú)立的民事主體情況各異，在全體業(yè)主均有的共同需求之外，單個(gè)業(yè)主不可避免會發(fā)生不同他人的特味需求。

同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)營利性法人，其提供物業(yè)服務(wù)合同之外的項(xiàng)目.通常稱為有償服務(wù)，接受服務(wù)的業(yè)主需要支付定的服務(wù)報(bào)酬，服務(wù)報(bào)酬的數(shù)額.支付方式、支付時(shí)間等均由當(dāng)事人自主約定。當(dāng)然，此物業(yè)服務(wù)

企業(yè)出于經(jīng)營策略、為業(yè)主提供方便等方面的考慮.也可能無償為業(yè)主提供某些服務(wù)，但特約服務(wù)協(xié)議與物業(yè)服務(wù)合同一樣,屬于雙務(wù)合同的范疇，以有償為原則。

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(二)公用事業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水供電、供氣供熱通訊可年有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)了用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！?出

也

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14(三)專項(xiàng)維修資金收費(fèi)

?，F(xiàn)維修資金過去稱為“專項(xiàng)維修基金”，是指法律規(guī)定由業(yè)主交納的，專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造的資金。

1.專項(xiàng)維修資金交納范圍

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五t四條的規(guī)定專項(xiàng)維修資金應(yīng)該由業(yè)主交納?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確以下3種物業(yè)的業(yè)主應(yīng)該交納專項(xiàng)維修資金:

1)住宅物業(yè)的業(yè)主;

2)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主;

3)與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主;

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15第2)和3)類物業(yè)的業(yè)主之所以也要交納住房專項(xiàng)維修資金,是因?yàn)檫@兩類物業(yè)與住宅物業(yè)之間有著不可分割的關(guān)系。住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)的業(yè)主和住宅物業(yè)的業(yè)主均需對小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.故住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主也需要交納專項(xiàng)維修資金。與單幢住宅樓相連的非住宅物業(yè)，與住宅樓之間有著共同部位，還可能有共用設(shè)施設(shè)備.故該非住宅物業(yè)的業(yè)主也需交納住房專項(xiàng)維修資金。

至于非住宅物業(yè)管理區(qū)城內(nèi)的業(yè)主是香應(yīng)該交納專項(xiàng)維修資金，各地方法規(guī)有相應(yīng)的規(guī)定Page

162.專項(xiàng)維修資金交納時(shí)限

關(guān)于專項(xiàng)維修基金的交納時(shí)限，各地規(guī)定井不相同。如(成都市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》第九條規(guī)定了商品房的首次專項(xiàng)維修資金的繳存時(shí)限:

1)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房所有權(quán)初始登記前，按本辦法第八條第一項(xiàng)的規(guī)定,將該商品房的首次專項(xiàng)維修資金繳存至專戶管理銀行。

2)購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)分戶登記前按本辦法第八條第二項(xiàng)的規(guī)定，將所購商品房的首次專項(xiàng)維修資金繳存至專戶管理銀行。

3)業(yè)主大會成立時(shí)尚未出售的商品房房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會成立之日起30日內(nèi)，對配備電梯的房屋和未配備電梯的房屋分別按每平方米建筑面積

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(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督1.相關(guān)法律規(guī)定

1)(物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十三條規(guī)定:”縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督?！?/p>

2)(物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第四條規(guī)定:“國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作?？h級以上人民政府價(jià)格主管

部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作?！?/p>

第八條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置.將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示?！?/p>

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18第十二條規(guī)定:“實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)?！?/p>

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19第十九條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用

hapder的,其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。”

第二十一條規(guī)定:“政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、業(yè)

法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《價(jià)格法》和價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予的

以處罰?！?/p>

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物業(yè)服

務(wù)收費(fèi)問題與人民群眾的切身利益相關(guān)，是物業(yè)管理中的核心問題，也是，

業(yè)主投訴的熱點(diǎn)問題。越權(quán)定價(jià)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目亂收費(fèi)、不按交

規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符、只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)等是業(yè)主反映

最多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格違法行為。為了促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展必須加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和管理?！沸√崾?/p>

對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督按照監(jiān)督主體的不同分為業(yè)主監(jiān)督和政府監(jiān)督。

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2.業(yè)主監(jiān)督

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督主委是酒過其業(yè)主大會及業(yè)主委員會實(shí)現(xiàn)的。作為業(yè)主大會及業(yè)主委員會，可以從以下方面對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督1)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照政府價(jià)格主管主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，是否在鼎

物業(yè)管理區(qū)城內(nèi)的顯客位置將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情

況進(jìn)行公示。

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222)若實(shí)行酬金制,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定業(yè)主大會或者業(yè)主委員會有定期檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支表的權(quán)利，以監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出是否合理。還可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定“例外大額費(fèi)用支出報(bào)告制度”,即發(fā)生約定以外的大額費(fèi)用，支出前須報(bào)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意。

3)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，業(yè)主大會或者全體業(yè)主對存在疑問的地方可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出質(zhì)詢。還可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算有委托會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)的權(quán)利。Page

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3.政府監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于物業(yè)管理活動(dòng)的部分，對物業(yè)管理當(dāng)事人的利益有著重大影響，因此,《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查?！闭畬ξ飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督手段如下:1)審批制度。在物業(yè)交付使用但尚未召開業(yè)主大會或成立業(yè)主委員會之前,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)般由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)制定，報(bào)縣級以上物價(jià)部門審批。按照《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》規(guī)定，應(yīng)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定價(jià)格的.責(zé)令改正,沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款;沒有違法所得的，可以處5萬元以上50萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓。

2)備案制度。在召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會之后,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)的范圍約定或由雙方協(xié)商確定,并報(bào)物價(jià)部門備案。

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243)明碼標(biāo)價(jià)制度。國家發(fā)改委、建設(shè)部根據(jù)《價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》,制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)(包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)),應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。政府價(jià)格主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的情況實(shí)施監(jiān)督檢查。按照(價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》的規(guī)定.經(jīng)營者違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，不標(biāo)明價(jià)格的、不按照規(guī)定的內(nèi)容和方式明碼標(biāo)價(jià)的、在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用的.違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的其他行為，責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處5000元以下的罰款。

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254)檢查價(jià)格違法行為?！秲r(jià)格法》第三十四條規(guī)定:”政府價(jià)格主管部門進(jìn)行價(jià)格監(jiān)督檢查時(shí)，可以行使下列職權(quán):(1)詢問當(dāng)事人或者有關(guān)人員并要求其提供證明材料和與價(jià)格違法行為有關(guān)的其他資料;(2)查詢、復(fù)制與價(jià)格違法行為有關(guān)的賬簿.單據(jù)、憑證、文件及其他資料,核對與價(jià)格違法行為有關(guān)的銀行資料;(3)檢查與價(jià)格違法行為有關(guān)的財(cái)物，必要時(shí)可以責(zé)令當(dāng)事人暫停相關(guān)營業(yè);(4)在證據(jù)可能滅失或者以后難以取得的情況下,可以依法先行登記保存，當(dāng)事人或者有關(guān)人員不得轉(zhuǎn)移、隱匿或者銷毀?！?/p>

5)處罰制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格部門依據(jù)《價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。Page

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(二)物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)處理業(yè)服務(wù)費(fèi)用的.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期向人民法院起訴。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物交納;逾期仍不交納的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以

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27對于業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的處理方法有兩種:1.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其在規(guī)定的期限內(nèi)交納由于物業(yè)服務(wù)合同是由全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，個(gè)別業(yè)上逾期不受納物機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會，就應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起督業(yè)服務(wù)用已構(gòu)成違約行為。對此，全體業(yè)主都是有責(zé)任的，因而，作為全體業(yè)主執(zhí)行促其限期交納的責(zé)任。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴對于逾期仍不交納的業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，依法向人民法院起訴.要求愈期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)于給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,并支付相應(yīng)的違約金.這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最基本的權(quán)利使用用資過統(tǒng)一政學(xué)過戶存儲.?？顚Ｓ?。業(yè)主決策(違反專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定的法律責(zé)任政府監(jiān)督

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28《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五于四條規(guī)定:“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的罪修和更新改造不得那作他用?！?讓

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條明確規(guī)定:“挪用專項(xiàng)維修資金將受到相應(yīng)的法律一制裁”小提示“椰用專項(xiàng)維修資金行為”是指將專項(xiàng)維修資金挪歸自己使用，或者借給他人使用。該行為chapterPage

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侵害的是業(yè)主對專項(xiàng)維修