物業(yè)質(zhì)量管理法律制度 物業(yè)竣工驗(yàn)收制度

物業(yè)質(zhì)量管理法律制度案例導(dǎo)入：誰是這起房地產(chǎn)事故的主要責(zé)任人案情介紹：華總是某房地產(chǎn)開發(fā)公司的老總，于總是公司常務(wù)副總。兩人各有分工，項(xiàng)目合同簽訂和付款方面工作由華總負(fù)責(zé)，現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量工作由于總監(jiān)管。項(xiàng)目啟動(dòng)當(dāng)天，在地質(zhì)勘察上出了點(diǎn)小問題，勘察得不準(zhǔn)確。由于兩位老總都收了人家的紅包，所以當(dāng)時(shí)誰都沒吱聲，項(xiàng)目繼續(xù)，問題被擱置。然后進(jìn)入了工程降水階段，工程降水方案及施工隊(duì)伍也都是兩位老總的關(guān)系戶并且都拿了紅包，還是那樣分工：華總負(fù)責(zé)簽字，于總負(fù)責(zé)質(zhì)量。后來應(yīng)為降水出了問題，項(xiàng)目周圍的房屋開始不均勻沉降，導(dǎo)致房屋開裂。業(yè)主發(fā)現(xiàn)后都去找具體負(fù)責(zé)質(zhì)量的于總，想要討個(gè)說法，于總認(rèn)為合同不是他簽的，都是華總簽的字，出了問題找不上他，所以他就一直拖著。過了一段時(shí)間，業(yè)主們看公司沒有實(shí)施任何整改措施，就采取了過激的行動(dòng)，將工程大門口堵住，并且打傷了工程管理人員。請(qǐng)問：誰是這起房地產(chǎn)責(zé)任事故的主要責(zé)任人？問題的根源在哪里？一、物業(yè)的質(zhì)量監(jiān)督制度（一）立法：《建筑法》《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（二）建筑工程質(zhì)量管理的原則1、縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政部門和其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理。2、從事建設(shè)工程活動(dòng)，必須嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工的原則。3、縣級(jí)以上人民政府及其有關(guān)部門不得超越權(quán)限審批建設(shè)項(xiàng)目或者擅自簡(jiǎn)化基本建設(shè)程序。4、國(guó)家鼓勵(lì)采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和管理方法，提高建設(shè)工程質(zhì)量。二、建筑工程的質(zhì)量責(zé)任制度

（一）建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)1、建設(shè)單位的發(fā)包責(zé)任。2、建設(shè)單位的監(jiān)理責(zé)任。3、建設(shè)單位必須根據(jù)工程特點(diǎn)和技術(shù)要求，按有關(guān)規(guī)定選擇相應(yīng)資格等級(jí)的勘察設(shè)計(jì)、施工單位，并簽訂工程承包合同。

4、建設(shè)單位在工程開工前，必須辦理有關(guān)工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；組織設(shè)計(jì)和施工單位應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審；施工中應(yīng)按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)工程建設(shè)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同規(guī)定，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢查。5、建設(shè)單位按照工程承包合同中規(guī)定的供應(yīng)的設(shè)備等產(chǎn)品的質(zhì)量，必須符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。6、房地產(chǎn)開發(fā)公司除應(yīng)做到以上工作外，還應(yīng)建立健全質(zhì)量保證體系，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)工程的質(zhì)量管理。（二）建筑施工企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)1、施工單位應(yīng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書。2、施工單位對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。3、總承包單位與分包單位對(duì)分包工程的質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任。4、施工單位必須按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工。5、施工單位必須按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，對(duì)建材、構(gòu)配件等進(jìn)行檢驗(yàn)。6、施工單位必須建立、健全施工質(zhì)量檢驗(yàn)制度，嚴(yán)格工序管理。7、施工人員對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件等材料，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場(chǎng)取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行檢測(cè)。8、施工單位對(duì)施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題的建設(shè)工程或者竣工驗(yàn)收不合格的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)返修。9、施工單位應(yīng)當(dāng)建立、健全教育培訓(xùn)制度，加強(qiáng)對(duì)職工的教育培訓(xùn)；未經(jīng)教育培訓(xùn)或者考核不合格的人員，不得上崗作業(yè)。10、竣工交付使用的工程必須符合相關(guān)要求。

（三）工程勘察設(shè)計(jì)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)1、按資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的勘察設(shè)計(jì)任務(wù)，應(yīng)當(dāng)接受監(jiān)督檢查。2、按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)，建立健全質(zhì)量保證體系。

3、勘察設(shè)計(jì)文件必須符合相關(guān)要求。4、對(duì)大中型建設(shè)工程，超高層建筑，以及采用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)的工程，應(yīng)在合同中規(guī)定設(shè)計(jì)單位向施工現(xiàn)場(chǎng)派駐設(shè)計(jì)代表。

（四）監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)1、應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理義務(wù)。2、工程監(jiān)理單位與被監(jiān)理工程的施工承包單位以及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系的，不得承擔(dān)該項(xiàng)建設(shè)工程的監(jiān)理義務(wù)。

3、工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程承包合同，代表建設(shè)單位對(duì)施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)理，并對(duì)施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。4、工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)選派具備相應(yīng)資格的總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)。

5、監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取旁站巡視和平行檢驗(yàn)等形式，對(duì)建設(shè)工程實(shí)施監(jiān)理。

（五）建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備供應(yīng)單位的質(zhì)量責(zé)任1、建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備的供需雙方均應(yīng)簽訂購(gòu)銷合同，并按合同條款進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。2、建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設(shè)備供應(yīng)單位必須具備相應(yīng)的生產(chǎn)條件、技術(shù)裝備和質(zhì)量保證體系，具備必要的檢測(cè)人員和設(shè)備。把好產(chǎn)品看樣、訂貨、儲(chǔ)存、運(yùn)輸和核驗(yàn)的質(zhì)量等。3、建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合下列要求：符合國(guó)家或行業(yè)現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求；符合以建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備說明、實(shí)物樣品等方式表明的質(zhì)量狀況。3、建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合下列要求：符合國(guó)家或行業(yè)現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求；符合以建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備說明、實(shí)物樣品等方式表明的質(zhì)量狀況。4、建筑材料、構(gòu)配件及設(shè)備或其包裝上的標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列要求；由產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明：有中文標(biāo)明的產(chǎn)品名稱、生產(chǎn)廠廠名和廠址；產(chǎn)品包裝和商標(biāo)樣式符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)要求；設(shè)備應(yīng)由詳細(xì)的產(chǎn)品使用說明書；電氣設(shè)備應(yīng)附有路線圖；實(shí)施生產(chǎn)許可證或使用產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)志的產(chǎn)品；應(yīng)有許可證或質(zhì)量認(rèn)證的編號(hào)、批準(zhǔn)日期和有效期限。三、物業(yè)竣工驗(yàn)收制度

（一）竣工驗(yàn)收的概念

物業(yè)竣工驗(yàn)收的概念是指一項(xiàng)物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項(xiàng)目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗(yàn)收。

（二）竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)（三）物業(yè)竣工驗(yàn)收的程序四、物業(yè)的質(zhì)量保修制度

（一）物業(yè)保修責(zé)任

物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后