2024物業(yè)管理法規(guī)考試題庫含答案

2024物業(yè)管理法規(guī)考試題庫含答案2024物業(yè)管理法規(guī)考試題庫附含答案—、單選題1、目前，狹義的物業(yè)管理法律是指（）。A.物業(yè)管理條例B.物權(quán)法C.民法通則D.合同法2、《物業(yè)管理條例》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由（）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。A.業(yè)主B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主和使用人D.業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)3、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是（）。A.平等的法律主體關(guān)系B.領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系C.管理者與被管理者的關(guān)系D.法人與法人的關(guān)系4、在物業(yè)管理法律關(guān)系中（）法律關(guān)系占大多數(shù)。A.刑事B.民事C.人事D.行政5、業(yè)主是指（）A.物業(yè)使用人B.物業(yè)所有權(quán)人C.占有人D.管理人6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的經(jīng)營性收益屬于（）所有。A.全體業(yè)主B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.開發(fā)建設(shè)單位D.居民委員會7、縣級以上地方人民政府（）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。A.房地產(chǎn)行政主管部門B.工商行政主管部門C.小區(qū)管理辦公室D.物業(yè)管理協(xié)會8、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的（）。A.委托協(xié)議書B.臨時委托合同C.前期物業(yè)服務(wù)合同D.臨時管理委托合同9、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動中的（）。A.住戶B.租戶C.業(yè)主D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)10、業(yè)主委員會的權(quán)利來源于（）。A.業(yè)主大會的授權(quán)B.管理規(guī)約C.業(yè)主委員會章程D.政府授權(quán)二、多項選擇題：（共20分）1、物業(yè)管理法律法規(guī)調(diào)整的對象是（）。A.物業(yè)合同關(guān)系B.物業(yè)財產(chǎn)關(guān)系C.物業(yè)管理民事關(guān)系D.物業(yè)管理行政關(guān)系2、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為（）。A.占有B.使用C.收益D.相鄰權(quán)3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利（）。A.按照合同約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)B.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作C.對物業(yè)共用部位公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)D.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用。4、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為（）。A.按照本來用途和使用目的使用專有部分B.維護建筑物的安全和外觀美觀C.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線D.獨自承擔(dān)修繕自己專有部分的費用和責(zé)任5、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)（）。A.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)B.遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則C.按規(guī)定繳納專項維修資金D.按時交納物業(yè)服務(wù)費用6、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對（）等內(nèi)容進行約定。A.服務(wù)質(zhì)量B.服務(wù)費用C.物業(yè)管理用房D.物業(yè)管理7、管理規(guī)約的訂立應(yīng)遵循（）。A.合法性原則B.整體性原則C.民主原則D.自愿原則8、新建物業(yè)接管驗收應(yīng)移交的資料主要有（）。A.驗收資料B.價格資料C.產(chǎn)權(quán)資料D.技術(shù)資料9、物業(yè)管理糾紛的處理方式主要有（）。A.協(xié)商B.調(diào)解C.行政裁決和行政復(fù)議D.仲裁、訴訟10、物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容（）。A.移交物業(yè)資料B.查驗物業(yè)共用部位C.查驗物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備D.物業(yè)專有部位三、選擇題：（共10分）1、《物權(quán)法》的頒布使我國有了一部統(tǒng)一的專門的物業(yè)管理法。（）2、在我國，業(yè)主與物業(yè)公司之間構(gòu)成一種管理與被管理的關(guān)系。（）3物業(yè)管理行為其實就是一種提供物業(yè)公共性服務(wù)商品的行為（）4、物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)有業(yè)主與物業(yè)使用人約定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。（）5、業(yè)主委員會作為全體業(yè)主合法權(quán)益的代表，其權(quán)利要大于業(yè)主大會。（）6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行決定向業(yè)主代收業(yè)主應(yīng)向供水、供電、供氣和有線電視等單位繳納的有關(guān)費用。（）7、物業(yè)服務(wù)合同的主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會o（）8、管理規(guī)約應(yīng)該采用政府物業(yè)主管部門統(tǒng)一制定的示范文本。（）9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對承接驗收的住宅小區(qū)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任。（）10、只要經(jīng)過竣工驗收，開發(fā)建設(shè)單位就可以將房屋和有關(guān)設(shè)施交付使用。（）四、名詞解釋：（共10分）1、物業(yè)管理法；（3分）2、業(yè)主；（3分）3、物業(yè)服務(wù)合同；（4分）五、簡答題：（共20分）1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)；（5分）2、《物業(yè)管理條例》中的基本制度有哪些？（5分）3、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容主要有哪幾部分？（5分）4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些？（5分）六、案例分析題：（共30分）1、某小區(qū)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)自家門棟前丟失了一輛自行車，該業(yè)主由此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。該業(yè)主認(rèn)為自己交納的物業(yè)服務(wù)費中包含保安費，但小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己的財產(chǎn)安全，所以不交物業(yè)服務(wù)費。該業(yè)主的做法合理嗎？請簡要說明。(15分)2、某小區(qū)的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商選聘的，一戶業(yè)主買房時沒有簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》，業(yè)主入住后以未簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》及物業(yè)服務(wù)問題太多為由，不交物業(yè)服務(wù)費及園區(qū)共用水電費。該物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議對該業(yè)主是否有約束力？（5分）因為物業(yè)服務(wù)問題能作為不繳納物業(yè)費及公共用水電費的理由嗎？請簡述。（10分）答案選擇題：1、A2、D3、A4、B5、B6、A7、A8、C9、C10、A二、多選題：1、ABCD2、ABC3、ABCD4、ABCD5、BCD6、ABCD7、ABC8、CD9、ABCD10、ABC三、選擇題：1、錯2、錯3、對4、錯5、錯6、錯7、錯8、錯9、錯10、錯四、名詞解釋：1、廣義上的物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的所有法律的總稱；狹義上的物業(yè)管理法是指建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理條例》2、業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，業(yè)主可以分為獨立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。3、物業(yè)服務(wù)合同；是指由委托人選定被委托人，被委托人按照雙方的約定進行委托管理、被委托人接受服務(wù)并支付一定費用的合同。五、簡答題：1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)；遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)o2、《物業(yè)管理條例》中的基本制度有哪些？1、業(yè)主大會制度2、管理規(guī)約制度3、業(yè)主委員會備案制度4、招投標(biāo)制度5、承接與交接制度6、告知制度7、保修責(zé)任制度8、資質(zhì)管理制度9、報告制度10、專項維修資金制度3、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容主要有哪幾部分？4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些？六、簡答題：1、不合理。（1）、物業(yè)公司保安并非保險o1、保安負(fù)責(zé)園區(qū)公共秩序和安全。2、保安費是對物業(yè)公司所提供的保安服務(wù)的報酬和補償。3、丟車屬于治安或刑事犯罪，應(yīng)由公安機關(guān)破案，由行為人負(fù)責(zé)賠償。4、保險——投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金的責(zé)任。二、物業(yè)公司保安并非保管。1、保管——對某個特定的財產(chǎn)或物品的保護和管理，同時對保管的財產(chǎn)或物品的損失按保管合同負(fù)有賠償責(zé)任。2、該業(yè)主如果與物業(yè)簽定有特定的委托保管自行車的合同，則物業(yè)應(yīng)按照合同簽定的內(nèi)容給予業(yè)主賠償，否則，不予賠償。3、如果業(yè)主將車停放于小區(qū)內(nèi)有人看管的車棚內(nèi)，并辦有交接手續(xù)，在此情況下車輛丟失，可要求物業(yè)公司賠償。三、自行車丟失或其他財產(chǎn)損失不能成為拒交物業(yè)費的理由。1、交納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的義務(wù)?！段飿I(yè)管理條例》第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：五）、按時交納物業(yè)服務(wù)費用。2、交納物業(yè)費是商品交換的要求。物業(yè)公司提供的服務(wù)實質(zhì)上也是一種商品，是一種服務(wù)性商品。業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)，就是購買和消費了物業(yè)服務(wù)這種商品，就理應(yīng)支付相應(yīng)的費用，這樣才構(gòu)成商品交換。而不交費用就是非法占有物業(yè)服務(wù)商品，物業(yè)公司收不到物業(yè)費，其勞動價值得不到補償，商品的再生產(chǎn)就無法進行，物業(yè)服務(wù)就無法繼續(xù)提供。3、自行車丟失或其他財產(chǎn)損失的賠償與交納物業(yè)費是兩個不同的民事責(zé)任，不能以某一項民事責(zé)任來抵消另一項民事責(zé)任。2、一、物業(yè)公司與業(yè)主雖未簽合同，但雙方存在事實上的合同關(guān)系。1、物業(yè)公司在前期是受開發(fā)商的委托，開發(fā)商是大業(yè)主，物業(yè)公司與大業(yè)主之間簽定有《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》；2、雖業(yè)主個人未簽定此協(xié)議，但并不代表物業(yè)公司就解除物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)并未停止，該業(yè)主實際上已在享受物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，已構(gòu)成了事實的合同關(guān)系。二、業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務(wù)和收費存在異議，可通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會解決，或提起民事訴訟，但不能以此為由不交物業(yè)服務(wù)費。1、向業(yè)委會反饋意見，改進服務(wù)質(zhì)量；2、對不合格的物業(yè)公司可通過業(yè)主大會解聘物業(yè)公司；3、對物業(yè)公司的服務(wù)和收費有異議，可提起訴訟，由法院判決；4、業(yè)主個人，不能以自己對物業(yè)服務(wù)優(yōu)劣的主觀判斷而拒交費用。三、向業(yè)主解釋共用水電費收取的依據(jù)及收取原因：1、依據(jù)與開發(fā)商簽定的《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》及與小業(yè)主簽定的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容；2、依據(jù)物業(yè)公司向物價局備案的《物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》；3、本著“誰受益誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，現(xiàn)在生活水平提高了，業(yè)主不單單只是購買一處住所，而主要是購買園區(qū)的環(huán)境及物業(yè)的服務(wù)。環(huán)境好了，生活在小區(qū)里才能感受到家的溫暖，反之，如果沒有園區(qū)的各種景觀照明及動態(tài)的水景，小區(qū)就失去了靈氣，業(yè)主住在里面也不會感受到舒適。因此，業(yè)主受益了，相應(yīng)的就要分?jǐn)倛@區(qū)的共用水電費；4、物業(yè)公司雖然是為業(yè)主服務(wù)，但物業(yè)公司也是一個企業(yè)，也需要贏利，如果單靠物業(yè)費的收取來達(dá)到收支平衡是不可能的，如果業(yè)主再不交納共用水電費，讓物業(yè)來承擔(dān)的話，物業(yè)是運作不下去的，長期這樣下去會形成惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)品質(zhì)下降，業(yè)主不滿，物業(yè)公司退出對小區(qū)的管理；5、物業(yè)公司在使用園區(qū)的共用水電費時，會本著節(jié)約的原則，水系的水更換時進行二次利用（澆花或洗地），公共照明根據(jù)天氣進行隨時調(diào)整，不會浪費使用，如果業(yè)主對園區(qū)的水電使用有好的建議，物業(yè)會積極采納的。目的：讓業(yè)主了解費用收取的使用方法及物業(yè)的各項工作，讓業(yè)主切身明白物業(yè)是真心的站在業(yè)主的角度來考慮問題、來開展各項工作的。物業(yè)管理法規(guī)考試題一、判斷題：（每小題1分，共21、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該服從業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的一切決議和決定。（Х）2、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主臨時公約予以書面承諾。（√）3、前期物業(yè)管理的費用，由物業(yè)建設(shè)單位或與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。（Х）4、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。（Х）5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。（√）6、《物業(yè)管理條例》不適用建設(shè)單位自建自用，不聘請物業(yè)管理企業(yè)的情況。(√)7、物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對房屋、場地、設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護管理，以及維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序。(√)8、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（Х）9、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。(√)10、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。(√)11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會之間并不存在法律上的關(guān)系。(√)12、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。（√）13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。（√）14、憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物業(yè)管理的法律淵源。（√）15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的，其法律地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中的二級大法。（√）16、行政法規(guī)是由最高國家權(quán)力機關(guān)依法制定和變動的，有關(guān)行政管理和管理行政事項的規(guī)范性文件的總稱。（√）17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。（Х）18、由國務(wù)院頒布的、于2003年9月1日實施的全國《物業(yè)管理條例》是目前我國物業(yè)管理行業(yè)第一個具有最高法律效力的行政規(guī)章。（Х）19、有行為能力的人一定有權(quán)利能力，有權(quán)利能力的人一定有行為能力。（Χ）20、物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財產(chǎn)權(quán)利。（√）二、單項選擇題：（每題1分，共20題）1、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予以（A）A、書面承諾B、承諾C、不應(yīng)承諾D、不予書面承諾2、（D）必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。A、所有物業(yè)B、住宅物業(yè)C、住宅規(guī)模較小的D、前期管理的住宅物業(yè)3、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定，取得（D）A、上崗證書B、職稱證書C、執(zhí)業(yè)資格證書D、職業(yè)資格證書4、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來源于（B）A、委托管理B、建筑物區(qū)分所有權(quán)C、政府的分配D、居民委員會的授權(quán)5、物業(yè)管理對公共秩序的作用是（B），屬于安全防范性質(zhì)。A、保障業(yè)主的人身安全B、提供協(xié)助性管理服務(wù)C、行使治安管理職能D、業(yè)主自治管理6、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動中的（C）。A、住戶B、租戶C、業(yè)主D、物業(yè)管理企業(yè)7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營性收益屬于（A）所有。A、全體業(yè)主B、物業(yè)管理企業(yè)C、開發(fā)建設(shè)單位D、居民委員會E、公安派出所8、業(yè)主（A）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線。A、不得隨意B、允許根據(jù)自己的需要C、可以任意D、能擅自9、業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（C）相互容忍。A、沒有必要B、根據(jù)自己的需求C、應(yīng)該有義務(wù)D、沒有義務(wù)10、物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（A）關(guān)系。A、權(quán)利與義務(wù)B、服務(wù)與被服務(wù)C、管理與被管理D、委托與被委托11、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項最終決定權(quán)的是：（C）A、業(yè)主委員會B、居委會C、業(yè)主大會D、其他組織。12、在物業(yè)管理中，房屋的所有權(quán)歸業(yè)主，業(yè)主處于（A）地位。A、主導(dǎo)B、次要C、服從D、協(xié)助13、在房屋保修期內(nèi)，竣工驗收與交付業(yè)主使用前的時間差而產(chǎn)生的修繕責(zé)任，由（C）承擔(dān)。A、施工單位B、物業(yè)管理單位C、建設(shè)單位D、業(yè)主14、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是：（A）A、平等的法律主體關(guān)系B、領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系C、管理者與被管理者的關(guān)系D、法人與法人的關(guān)系15、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)，按照（D）確定。A、業(yè)主的人數(shù)B、入住時間長短C、物業(yè)使用人數(shù)比例D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)16、棄權(quán)或投反對票的業(yè)主（C）業(yè)主大會做出的各項決議。A、可以不服從也不執(zhí)行B、可以服從但不執(zhí)行C、應(yīng)當(dāng)服從并執(zhí)行D、可以選擇性服從和執(zhí)行17、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的改選（B）物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主管理規(guī)約的法律效力。A、直接影響著B、都不影響C、部分影響D、削弱了18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應(yīng)由當(dāng)?shù)兀˙）負(fù)責(zé)。A、工商部門B、房地產(chǎn)行政主管部門C、稅務(wù)部門D、物業(yè)管理協(xié)會19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（D）。A、2年B、5年C、10年D、合同約定期間20、在物業(yè)管理活動中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益（C）。A、合同整體無效B、合同的格式條款有效C、合同的格式條款無效D、合同應(yīng)撤銷。三、多項選擇題：（每題2分，共10題）1、我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)（ABD）以及國際公約。地方性法規(guī)B.行政規(guī)章C.宗教戒律D.司法解釋2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有（ABC）權(quán)利A．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)C．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作D．按時交納物業(yè)服務(wù)費用E．遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則3、業(yè)主大會的職責(zé)是：（ABD）A.制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則B.選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作C.與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同D.決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施4、有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會的有（ACD）A.物業(yè)建設(shè)單位B.物業(yè)管理企業(yè)C.房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處D.業(yè)主代表5、業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列（BDE）條件。A.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主B.熱心共益事業(yè)、責(zé)任心強C.經(jīng)濟實力雄厚D.具有一定組織能力E．具備必要工作時間6、業(yè)主委員會委員有下列（ACDE）情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的無故缺席業(yè)主委員會會議累計三次以上的有犯罪行為的D．拒不履行業(yè)主義務(wù)的E．因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的7、有下列（BCD）情況，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有20%以上投票權(quán)業(yè)主提議的20%以上業(yè)主提議的發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況8、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物（AC）所構(gòu)成。A．專有部分所有權(quán)B．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)C．共用部分持分權(quán)D．人身權(quán)和人格權(quán)9、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為（ABCD）。A.占有B.使用C.收益D．處分10、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為（ABCDE）。按照本來用途和使用目的使用專有部分維護建筑物的安全和外觀美觀C.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線D.獨自承擔(dān)修繕自己專有部分的費用和責(zé)任E.對他人的合理行為應(yīng)相互容忍四、論述題：1、試述《物業(yè)管理條例》頒布實施的意義?（8分）答：第一，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長。住房消費是今后相當(dāng)長一段時期居民消費的熱點，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會時期國民經(jīng)濟增長的持續(xù)推動力。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費拉動經(jīng)濟增長有重要作用。隨著我國城市化進程的加快，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。第二，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實現(xiàn)，人民生活實現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費由追求基本生活資料的滿足向注重生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變。第三，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。我國正處于城市化高速發(fā)展時期，農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，加之我國正處于經(jīng)濟調(diào)整時期，就業(yè)結(jié)構(gòu)處于調(diào)整期中，大量的下崗失業(yè)問題，就業(yè)形勢極為嚴(yán)峻和復(fù)雜，必須增加就業(yè)機會，物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)有重要的作用。第四，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定，維護社會安定是全國建設(shè)小康社會的重要保證。隨著社會經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)形，社區(qū)建設(shè)越來越受到各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有重要作用。2、為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了哪七項物業(yè)管理的基本制度？并就其中一項制度進行詳細(xì)論述。（14分）答：一是，業(yè)主大會制度。各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主召開會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則。在實踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上認(rèn)識，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責(zé)、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、委員條件、職責(zé)、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，加強監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。二是，業(yè)主規(guī)約制度。物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業(yè)主的個體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時，個體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益，單個業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業(yè)管理中已具有一定實踐基礎(chǔ)的業(yè)主管理規(guī)約制度進行了確認(rèn)，規(guī)定業(yè)主管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主大會有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主管理規(guī)約，業(yè)主大會制定的業(yè)主管理規(guī)約生效時臨時管理規(guī)約終止。業(yè)主管理規(guī)約是多個業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。實行業(yè)主管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。三是，物業(yè)管理招投標(biāo)制度。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會，《條例》突出了推行招投標(biāo)對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。并對住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。四是，物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點問題，多數(shù)是在開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴大，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事。對業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進行管理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時間保持密切聯(lián)系的特點，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護?；谝陨险J(rèn)識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。六是，物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點，決定了應(yīng)對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗收、維修養(yǎng)護以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科和知識，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達(dá)國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進行職業(yè)資格的認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。現(xiàn)階段，我國已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍、高等院校及科研機構(gòu)提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。我部將配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。七是，住房專項維修資金制度。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改變。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時，如何在多個業(yè)主之間及時籌集所需費用的問題，《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）規(guī)定：“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”。依據(jù)《通知》精神，我部與財政部制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》，對維修資金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。4年多的實踐證明，建立專項維修資金，對保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項維修資金交納范圍不明確以及挪用專項維修資金等問題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。五、案例分析題：（一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽臺未經(jīng)申報，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽臺屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主管理規(guī)約》的規(guī)定，對業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無法使用的經(jīng)濟損失。答案要點：1、業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主管理規(guī)約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約；2、《業(yè)主管理規(guī)約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強制性規(guī)定而無效。3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限。4、根據(jù)《物業(yè)管理條例》第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當(dāng)制止并及時向關(guān)行政管理部門報告。（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下?！拔逡弧甭糜魏蠡氐郊?，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負(fù)管理責(zé)任；物業(yè)建設(shè)單位則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗收，是合格的，所以也無責(zé)任。請問本案的責(zé)任應(yīng)由誰業(yè)承擔(dān)，為什么？（6分）答：如果是管道質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任；如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)；物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。一、名詞解釋1、物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，以及國家有關(guān)的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。2、物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)所有權(quán)及其有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)利在主題上的歸屬。它是特定物業(yè)的歸屬或管主合法管轄、支配、保護該宗物業(yè)的獨立性權(quán)利，3、物業(yè)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。4、前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會與所聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。5、業(yè)主大會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)利的自治組織。二、簡答題1、物業(yè)管理的基本特征物業(yè)管理職能的社會化，機構(gòu)的專業(yè)化，過程的市場化，形式的規(guī)范化，關(guān)系的契約化。2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，保佑批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。3、物業(yè)抵押法律特征的表現(xiàn)是什么？物業(yè)抵押屬于債權(quán)人擔(dān)保的范圍，是附從于債權(quán)的從權(quán)利。物業(yè)抵押是以物業(yè)作為標(biāo)的物的抵押，這就決定了抵押物不能轉(zhuǎn)移地方，仍為物業(yè)所有人占有、使用。物業(yè)抵押合同生效后，即具有對抗第三方的效力，物業(yè)抵押人對非法占有、轉(zhuǎn)讓物業(yè)有追償權(quán)。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，物業(yè)所有權(quán)人不得將已設(shè)定抵押部分另行再設(shè)抵押。同時，抵押人在抵押的物業(yè)上再設(shè)定的其他權(quán)利不能對抗已設(shè)定的抵押權(quán)。物業(yè)抵押的目的在于控制抵押物的交換價值，當(dāng)債權(quán)逾期不得清償時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人，能以其交換價值優(yōu)先受償。三、論述題1、結(jié)合實際談?wù)勊接蟹课莩凶馊伺c共有人的權(quán)利及優(yōu)先權(quán)的區(qū)別。（一）在租賃期限內(nèi)，由于房屋租賃關(guān)系的存在，承租人享有以下權(quán)利：繼續(xù)承租權(quán)在租賃期間內(nèi)，房屋出租人出賣房屋，承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同的規(guī)定承租房屋，新的房屋所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)遵守原租賃合同的規(guī)定，不不得改變租賃期限，不的提高租金。優(yōu)先購買權(quán)，出賣私有出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前3各月，通知承租人，在同等條件先，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，（二）共有人的權(quán)利否決權(quán)在出賣共有房屋時，若其中某個或某幾個共有人擅自出賣房屋，一般情況下，其他共有人具有否決權(quán)，認(rèn)定買賣行為無效。優(yōu)先購買權(quán)共有房屋出賣時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。（三）承租人和共有人的優(yōu)先權(quán)區(qū)別在出售房屋時，承租人合共又人都具有優(yōu)先權(quán)，但共有人的優(yōu)先權(quán)是基于物權(quán)而產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先權(quán)是基于債權(quán)而產(chǎn)生的。依據(jù)民法基本原理，物權(quán)優(yōu)先與債權(quán)，因此，共有人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先權(quán)。在承租人和共有人都要求購買同一房屋時，在同等條件下共有人有優(yōu)先購買權(quán)。2、結(jié)合你了解的情況，談?wù)勍ǔＱb飾裝修行為會涉及哪些民事責(zé)任。如果裝修行為人是房屋的承租人，那么其裝修應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说耐?，否則出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，并追究承租人的違約或侵權(quán)責(zé)任。如果裝修行為人是房屋的部分產(chǎn)權(quán)人，那么裝修行為應(yīng)當(dāng)尊重其他部分產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利。如果裝修行為人是整棟樓房的局部房屋所有人，那么裝修不得妨礙他人對房屋行使權(quán)利，不的改變房屋的整體結(jié)構(gòu)或者危及房屋的安全性能，否則其他所有人有權(quán)請求停止侵害，排除妨害，消除危險，恢復(fù)原貌，并有權(quán)要求賠償損失。3、結(jié)合所住小區(qū)的實際情況，談?wù)勎飿I(yè)管理企業(yè)如何做好小區(qū)的車輛管理工作。在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，停車場車輛停放究竟屬于什么性質(zhì)?；蛘吒鶕?jù)《物業(yè)管理條例》第44條的規(guī)定，與需要提供停車服務(wù)的業(yè)主單獨簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，就停車服務(wù)項目性質(zhì)、費用進行約定。我國《公司法》第11條規(guī)定：公司的經(jīng)營范圍由公司的章程決定，并依法登記。公司應(yīng)在登記的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營停車場，收取車主一定費用，這種經(jīng)營活動的法律性質(zhì)，在公司經(jīng)營范圍中應(yīng)當(dāng)作出明確規(guī)定。根據(jù)《機動車停放收費管理辦法》第12條規(guī)定：機動車停放服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。在機動車停放場所及收費地點醒目位置放置明碼標(biāo)價牌，標(biāo)明停放車輛類型、服務(wù)內(nèi)容、計費單位、收費標(biāo)準(zhǔn)等。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該明示服務(wù)的性質(zhì)，以使車主根據(jù)停車場明示的服務(wù)內(nèi)容決定是否接受這種服務(wù)，同時也清楚接受服務(wù)時自己應(yīng)急的義務(wù)。案例徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。他詢問：對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？分析業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系，該案涉及不同的法律關(guān)系，包括業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。5.物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。結(jié)論業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理委員會（下稱“管委會”）之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或約定，任意一個業(yè)主無權(quán)單獨對物業(yè)管理公司的收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議，業(yè)主無權(quán)以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是：首先，物業(yè)管理公司并不只是為某一個或幾個業(yè)主單獨提供服務(wù)，而是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的委托，為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。其次，物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運行所必須的費用，（見《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》第二條）并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費的業(yè)主）的共同利益遭受損害。因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費的問題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計了一整套完整的監(jiān)督機制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。與此相對應(yīng)的是，任何業(yè)主無權(quán)單獨向物業(yè)管理公司提出對各項收費標(biāo)準(zhǔn)、對物業(yè)管理費的使用和管理異議，且無權(quán)以前述異議為抗辯理由對抗業(yè)主繳納物業(yè)管理費、代繳費用的義務(wù)，只“有權(quán)向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關(guān)反映”。只有在這種法定的機制下，才既能體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督，又能保證物業(yè)管理公司對小區(qū)維護管理的順利開展，最終確保全體業(yè)主的整體利益。（見《北京市房屋土地管理局關(guān)于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會試點工作的通知》第三項“管委會的職責(zé)”、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十七條的相關(guān)規(guī)定。）由此可見，業(yè)主將對物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費以及各項物業(yè)管理工作完成情況的監(jiān)督審核工作的權(quán)利賦予了管委會，業(yè)主個人無權(quán)對此提出異議，也不能以此作為拒繳物業(yè)管理費的抗辯理由。(摘自大中華物業(yè)管理網(wǎng))1.案一：2001年5月一天，劉某因病到某醫(yī)院住院治療，把奔馳轎車停放在該醫(yī)院住院處樓下的停車位。在停放期間，住院處7樓上的一塊玻璃自行脫落，將奔馳車砸壞。事后雙方就賠償問題沒能達(dá)成協(xié)議，劉某遂告到法院，要求這家醫(yī)院賠償各種損失46000元。針對劉某的起訴，醫(yī)院提出了異議，醫(yī)院拿出了氣象局檔案館的氣象公證，證明事發(fā)時，該區(qū)域最大風(fēng)力達(dá)到8級以上，事件的發(fā)生是由于當(dāng)時大風(fēng)吹壞了玻璃，屬于不可預(yù)測和不可避免的“天災(zāi)”。鑒于此，醫(yī)院只同意對被砸壞的奔馳轎車恢復(fù)原狀，但不同意賠償。法院審理認(rèn)為，不管事發(fā)時是否有大風(fēng)，玻璃脫落都與被告某醫(yī)院管護不力有關(guān)，因此，對于劉某的損失，醫(yī)院負(fù)有不可推卸的責(zé)任，理應(yīng)賠償。經(jīng)法院審理，某醫(yī)院被判賠償劉某修車費、保全證和公證費總計44000元。關(guān)于陽臺外墻面使用權(quán)據(jù)反映：西市有八家二樓住戶，其陽臺被一樓住戶（門面房）的廣告牌遮蓋，以至于二樓住房的空調(diào)無法安裝。他們找到開發(fā)商，開發(fā)商說當(dāng)初合同中明確約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，再者直接侵犯其陽臺外墻面使用權(quán)的是一樓住戶而非開發(fā)商，故不予理睬。同時他們還不明白，物業(yè)公司是否有權(quán)干涉住宅樓外墻面使用權(quán)？張先金律師點評：一、關(guān)于陽臺外墻面使用權(quán)根據(jù)《合肥市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則實施細(xì)則》的規(guī)定：公用墻體按其水平投影面積的一半計入單元（套）內(nèi)墻體面積：非公用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。而陽臺根據(jù)該細(xì)則規(guī)定：１．未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積：２．封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。據(jù)此可知陽臺外墻體未單獨計算面積，故屬非公用墻體，而屬其所在單元（套）用戶。因此一樓住戶的廣告牌不可延伸至二樓的陽臺，否則就侵犯了二樓的墻面使用權(quán)。二、有關(guān)購房者與開發(fā)商約定的墻面使用權(quán)問題外墻（含山墻）屬公用墻體，其水平投影的一半面積已納入分?jǐn)偯娣e。建設(shè)部、國家計委等七部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的“建住房２００２１２３號”的通知中明確規(guī)定：已納入分?jǐn)偯娣e的公用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、售?！逗戏适猩唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則實施細(xì)則》也規(guī)定，凡已計入公用面積的不得另行出售或出租。所以購房者即使與開發(fā)商在合同中約定了“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，開發(fā)商也不得將外墻面使用權(quán)擅自進行出租、出售。再者外墻面屬于本幢樓全體業(yè)主共同共有，根據(jù)我國《民法通則》和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的。一般應(yīng)認(rèn)定其處分行為無效。故而開發(fā)商只有與整幢樓每一戶都約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，否則為無效約定，該條款無效。綜上可知，假如一幢樓的絕大部分業(yè)主都在合同中約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，但只要有一戶沒簽訂這一條款，則其他各戶的約定都為無效約定。即使全體業(yè)主都同意這一條款，開發(fā)商也不得將外墻面使用權(quán)擅自出租、出售。三、關(guān)于物業(yè)公司的權(quán)利某一住宅區(qū)交付使用后，入住率達(dá)５０％以上時，市物業(yè)辦會同開發(fā)建設(shè)單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，在市物業(yè)辦組織下，采取公開招標(biāo)方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)由業(yè)主委員會和其在委托管理合同中約定。所以物業(yè)公司是否有權(quán)干涉住宅區(qū)的墻面使用權(quán)，要看委托管理合同的約定案例九：獨身女士吳某購買了建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司的一套《綠鑫花園小區(qū)》住宅，入住二年后的某日晚間在室內(nèi)被搶劫犯殺害，其父母以建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司售房時有物業(yè)管理承諾為由向法院起訴，請求法院判決建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償喪葬費、贍養(yǎng)費、財產(chǎn)損失和退房費，共計125萬元。法院查明事實如下：建翔房地產(chǎn)公司與吳某簽定的購房合同載明“吳某每月交的物業(yè)管理費中包括保安費5元，建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司提供優(yōu)質(zhì)的保安服務(wù)，對小區(qū)施行封閉式管理，非小區(qū)人員實行進門登記，保安24小時晝夜巡邏值班，對可疑人員進行查問核實”。案發(fā)時是鄰居聽到呼救后找來保安，但案犯已逃，尚未偵破。經(jīng)查證，小區(qū)實行了保安巡邏，但時有時無，沒有堅持24小時晝夜巡邏值班，因小區(qū)一側(cè)的二期工程未完，入住區(qū)域沒有封閉?；卮鹨c：1、建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司對吳某致死是否負(fù)有責(zé)任？負(fù)有什么責(zé)任？根據(jù)是什么？2、吳某父母的訴訟請示是否合理，理由是什么？建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償義務(wù)？說明處理此案的原則。3、建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司對保安管理應(yīng)及時采取哪些措施？答案：1、建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司對吳某致死負(fù)有一定的工作過失責(zé)任，性質(zhì)為管理措施不利、違約，但吳某案之直接責(zé)任人為殺人犯。2、吳某父母的訴訟請求有合理成分，建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有嚴(yán)格實施保安管理，但吳某之父母沒有認(rèn)識到賠償?shù)男再|(zhì)不對，訴訟要求過分，因為保安不是保鏢，保安費不是保險費，保安的作用僅是協(xié)助公安部門提高小區(qū)治安水平，吳某之父母要求建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)保險賠償責(zé)任是不合理的。建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任賠償。判斷業(yè)主在小區(qū)被殺，主要看建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司是否需承擔(dān)違約責(zé)任，看有無違約。3、教育員工確實實行24小時值班制度，并對入住區(qū)域進行封閉管理。另，新加坡在管理合同上要求業(yè)主對財產(chǎn)和人身安全自行投保。關(guān)于丟失或被盜財產(chǎn)，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？收取了物業(yè)管理費是否就意味著物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負(fù)起了責(zé)任？1、物業(yè)公司不是保險公司，無法對業(yè)主的每件事負(fù)責(zé)。這并不是說物業(yè)公司沒有責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)著小區(qū)安全防范的行政責(zé)任，這種安全防范的行政責(zé)任是由政府的行政主管部門依據(jù)行政法律的規(guī)定來追究的。政府的行政主管部門可以依法對物業(yè)公司做出通報批評、警告、罰款、降低或注銷物業(yè)管理的資質(zhì)等線、責(zé)令停業(yè)整頓、注銷營業(yè)執(zhí)照等行政處罰。2、從法定職責(zé)看，物業(yè)公司的保安在治安防范職責(zé)上，與一般人民群眾并沒有什么區(qū)別。國家的法律并沒有給予物業(yè)公司超越其他人民群眾的特殊權(quán)利和義務(wù)，對于犯罰行為，物業(yè)公司的保安只有制止和將犯罪嫌疑人扭送到公安機關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)公司的保安不僅沒有使用任何電警棍、警械的權(quán)利，甚至可以說就連查驗居民身份證的權(quán)利都沒有。因此要物業(yè)公司承擔(dān)超越安全防范行政責(zé)任以外的賠償責(zé)任，顯然是超越了法律的規(guī)定，是一種既不合法也不合理的要求。3、如果收取了物業(yè)管理費就意味著物業(yè)公司應(yīng)對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負(fù)有賠償責(zé)任，那么，物業(yè)公司給國家交納了稅費，首先應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任的是國家，是公安機關(guān)。因為無論是依照憲法還是法律的規(guī)定，國家、公安機關(guān)都對公民的人身、財產(chǎn)的安全負(fù)有不可推卸的責(zé)任。但事實上，無論在我國，還是在外國，國家、公安機關(guān)對類似于此類事件的發(fā)生都不承擔(dān)賠償責(zé)任。因為國家、公安機關(guān)與公民之間不具備人身、財產(chǎn)的保管、保險關(guān)系，不存在將公民人身、財產(chǎn)的實際控制權(quán)和排他占有權(quán)交付給國家、公安機關(guān)的客觀事實，不符合構(gòu)成保管、保險關(guān)系成立的要件，國家、公安機關(guān)只承擔(dān)安全防范的行政責(zé)任。所以，在類似于此類事件的物業(yè)公司也只具備安全防范的行政責(zé)任，而不承擔(dān)民事賠償責(zé)任。案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。問題：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止?！惫裰荒茉诜梢?guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時繳費的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95％以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，對惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過打官司追討。去年，他們對歷史老賬進行了一次徹底清算，對有能力繳費、繳租卻故意欠繳的，進行了集中訴訟，全年打了65個欠費官司，標(biāo)的額42萬元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。其中，對拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對其實施強制執(zhí)行。不繳費的業(yè)主，并非因為家庭經(jīng)濟狀況差。家住長寧的某業(yè)主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費、水電費一年多。去年8月，長寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時繳費，物業(yè)管理費的收繳率達(dá)到100％。物業(yè)公司感動之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。案件回顧原告（物業(yè)公司）———業(yè)主以電費價格高為由，拒絕繳納電費；水費也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費。我們曾多次上門催討，對電費價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費12319元、電費7071元、水費1215元，并繳納所欠物業(yè)管理費的滯納金。被告（某業(yè)主）———對拖欠的物業(yè)管理費時間及對原告提供的電費、水費實用數(shù)均無異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過。不繳納物業(yè)管理費、電費、水費的原因是原告收費不規(guī)范，收取的電費、水費超過國家規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)。另外，前期物業(yè)管理階段，收費標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無權(quán)主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。法院———經(jīng)審理查明，原告接受開發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費每月每平方米建筑面積2.70元；業(yè)委會成立后，雙方約定仍按區(qū)物價局核定的這一收費標(biāo)準(zhǔn)收繳。因此被告以原告收費不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費的理由不能成立。關(guān)于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費及水、電費，被告也承認(rèn)原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費、物業(yè)管理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。案例十四、未成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例……4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負(fù)15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；其他兩個男孩各承擔(dān)7.5％的責(zé)任。由于3個男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護人承擔(dān)。案情回放據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻?。事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。案例十七、訪客無理打罵護衛(wèi)員怎么辦……去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機。在