XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告

26三月2024XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告目標(biāo)樹立片區(qū)價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目品牌的打造到公司品牌在項(xiàng)目的推廣中造就非凡的影響力叫座叫好良好的銷售速度精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告導(dǎo)入期營銷階段安排5月05年6月7月8月9月10月11月06年2月4-6月6月后銷售節(jié)奏安排±0.0主體封頂入伙園林完工售樓處/會所開放TOHO樣板房多層樣板房工程進(jìn)度春交會春交會外展場咨詢內(nèi)部認(rèn)購開盤銷售節(jié)點(diǎn)內(nèi)部認(rèn)購期公開發(fā)售期持續(xù)銷售期尾盤期廣告牌+“世界500強(qiáng)”居住地發(fā)布會+網(wǎng)絡(luò)營銷+春交會，提前滲透，迅速建立知名度各營銷通路共同出擊，鞏固市場形象，社團(tuán)營銷和現(xiàn)場準(zhǔn)備是本階段的工作重點(diǎn)媒體集中運(yùn)用，營造熱銷勢態(tài)；突出賣點(diǎn)促銷信息，現(xiàn)場充分展示。媒體廣告逐漸減少，以現(xiàn)場氛圍營造為主導(dǎo)，以事件營銷及老客戶營銷做為重點(diǎn)營銷策略重點(diǎn)加大促銷力度、老客戶營銷秋交會12月春交會精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告A）社區(qū)智能化設(shè)施增值B）國際化學(xué)校入駐增值C）品牌商家招商引進(jìn)增值D）國際管家服務(wù)增值E）開展風(fēng)情活動增值F）住戶專車等生活配套服務(wù)增值【圣·莫麗斯】項(xiàng)目增值服務(wù)建議精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告B）競爭對手智能化的可能性考慮－－星河丹堤－－香蜜湖一號－－萬科第五園A）智能化極致之參考樓盤－－百仕達(dá)·紅樹西岸宣傳空間：網(wǎng)絡(luò)炒作、現(xiàn)場演示空間展示、新聞媒體炒作價(jià)格空間：高層平面單位（含6000元/平米裝修）折后25000元/平米目前狀態(tài)：除香蜜湖一號外，其他基本以中式居家社區(qū)概念為主，具體智能化設(shè)施進(jìn)一步跟進(jìn)。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告事件營銷名人效應(yīng)李連杰、利智夫婦同亮相大山代表外籍人士心聲（500強(qiáng)外籍人士延續(xù)）張藝謀為項(xiàng)目拍攝宣傳片楊蘭、馮小剛、陳凱歌、姜文、劉歡精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告名車效應(yīng)名車?yán)変N售-----身份象征，購樓7折買奔馳事件營銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告名牌效應(yīng)活動冠名------與世界之窗聯(lián)動，舉辦圣莫麗斯瑞士長號表演冠名活動事件營銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告報(bào)告核心內(nèi)容一、產(chǎn)品分析——市場背景與競爭層面——SWOT戰(zhàn)略形成與銷售組織二、市場概況與競爭——項(xiàng)目在市場中的解讀三、策略推導(dǎo)及分解精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告位于深圳二線拓展區(qū)南端，塘朗山腳下，牛咀水庫西南側(cè)，自然資源良好；與新興豪宅區(qū)香蜜湖直線距離4.5公里，4分鐘車程。項(xiàng)目位置福龍路地鐵11號線新區(qū)大道白龍路地鐵4號線玉龍路南坪快速項(xiàng)目未來交通道路四通八達(dá)，進(jìn)入性良好。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告地塊價(jià)值分布本項(xiàng)目沿湖面二側(cè)分布，親水程度高的地塊價(jià)值最高，離水越遠(yuǎn)價(jià)值相對越低。較低價(jià)值區(qū)對自然資源的占有程度決定價(jià)值的高低高價(jià)值區(qū)域最優(yōu)價(jià)值區(qū)低價(jià)值區(qū)次高價(jià)值區(qū)地形：深處山谷，三面環(huán)山，坡地疊落。高差：地塊內(nèi)高差達(dá)10米，為坡地建筑，具有獨(dú)立的私家登山徑。植被：原始生態(tài)保留的十分完好。水體：利用天然泉眼形成可循環(huán)的湖面。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告產(chǎn)品特色——香蜜湖北區(qū)第一個真正意義上的高端大盤（總建筑面積近33萬平米，首期Toho與洋房產(chǎn)品高端）社區(qū)規(guī)劃后山私家公園；建筑布局高差疊落，層次感強(qiáng)大面積活水湖景沿湖棧道10000平米大型雙會所超高綠化率綜合容積率低建筑的舒適性（大樓間距，戶型尺度）外觀設(shè)計(jì)（現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格，線條優(yōu)美）沿入口處大型風(fēng)情商業(yè)走廊，直接山景本體分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積276,165.2平方米總建筑面積331,398平方米其中住宅313,808平方米商業(yè)設(shè)施5000平方米幼兒園3200平方米建筑容積率1.2建筑覆蓋率25.8%總戶數(shù)1427戶總?cè)藬?shù)4998人綠化率42%停車位2,565個一期戶型統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目總指標(biāo)：項(xiàng)目具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，據(jù)市場反映戶均面積偏大精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目六大價(jià)值點(diǎn)三面群山圍合，自成世外桃源大面積湖水，自由泛舟游樂低密度建筑，資源占有最大地形高差較大，布局立體感強(qiáng)規(guī)模布局合理，尺度空間合理原始生態(tài)完美，景觀自然天成123456結(jié)論：優(yōu)勢：項(xiàng)目具有一定的區(qū)域與自然資源方面的優(yōu)勢；劣勢：區(qū)域一定時(shí)期內(nèi)交通不便，較荒涼；產(chǎn)品線長；面積大，總價(jià)高。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告水榭花都國際公館香蜜山熙園聯(lián)泰東海香榭里項(xiàng)目面臨的問題1：片區(qū)的認(rèn)知性（價(jià)格慣性）第二極第一極第三極片區(qū)價(jià)格慣性如何打破片區(qū)內(nèi)由南向北遞減/由東向西遞減的價(jià)格慣性？區(qū)域形象干擾如何在香蜜湖一號/水榭花都中獨(dú)樹一幟？萬地我們?nèi)绾渭尤胍痪€豪宅的競爭圈?項(xiàng)目面臨的問題1：片區(qū)的認(rèn)知性（價(jià)格慣性）精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告1、新區(qū)啟動如何營銷項(xiàng)目作為該區(qū)域第一個面市的樓盤，我們的營銷推廣應(yīng)如何做才能把客戶拉進(jìn)來，聚集人氣，擴(kuò)大客戶認(rèn)識從而留住客戶。2、區(qū)域供應(yīng)量較大，推售時(shí)間較為集中，如何打競爭萬科城后期、萬科第五園、星河丹堤、香蜜湖一號、尖崗山項(xiàng)目等將陸續(xù)入市

項(xiàng)目面臨的問題2：營銷推廣如何聚人氣區(qū)域利好：南坪快速干道、玉龍路等交通路網(wǎng)的改造精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告二、市場概況與競爭1、市場概況2、未來競爭3、競爭比較精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告區(qū)域性明顯：蛇口、華僑城沙河、銀湖、鹽田等地呈片狀集中分布，其它區(qū)域則零星分布蛇口別墅區(qū)尖崗山深圳高檔別墅分布特點(diǎn)天琴灣17英里東海岸華僑城三洲田鹽田沙別墅區(qū)純水岸仙湖山莊城市山谷中信高爾夫觀瀾高爾夫香蜜湖一號星河丹堤振業(yè)城萬科城第五園銀湖別墅區(qū)未售項(xiàng)目在售項(xiàng)目瑞河椰納華僑城沙河別墅區(qū)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告

建筑風(fēng)格：目前市場以北美、意大利、法國等歐陸風(fēng)格為主；戶均面積：聯(lián)排別墅170-270m2，獨(dú)立別墅240-800m2價(jià)格區(qū)間：別墅均價(jià)集中在￥1-3萬/m2；客戶：本地人、潮汕人、國內(nèi)大城市來客、港人、臺灣，韓國、新加坡等外籍人；職業(yè)主要有：私營企業(yè)主、外資/跨國企業(yè)高管、國企副總以上人士、政府官員、文化演藝界成功人士、持外國護(hù)照在大陸做生意的華人等。別墅產(chǎn)品主要競爭點(diǎn)： 資源（山、海、湖）、景觀（包括自然景觀及人造景觀）、價(jià)格（贈送面積）、產(chǎn)品風(fēng)格及品質(zhì)；普通別墅（經(jīng)濟(jì)型別墅、亞別墅）面臨著來自城市平面豪宅的挑戰(zhàn)。深圳別墅市場總結(jié)（1）精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告

深圳目前尚較缺乏頂級豪宅

深圳別墅市場二極分化將更趨嚴(yán)重

未來幾年必將有一些頂級產(chǎn)品陸續(xù)面市，在品質(zhì)和售價(jià)方面將會有較大的提升；另外隨著TOWNHOUSER、情景洋房的熱銷，亞別墅產(chǎn)品供應(yīng)量還將繼續(xù)上升。

深圳的城市競爭力持續(xù)提升香港、澳門與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)合作更緊密，珠三角經(jīng)濟(jì)圈實(shí)力的提升，將會吸引更多國內(nèi)外實(shí)力派人士棲居。

客戶層面和物業(yè)選址的外擴(kuò)——走向東部、走出關(guān)外單純價(jià)格的競爭將逐漸退出主流，市場特征表現(xiàn)為產(chǎn)品核心力與整體品質(zhì)的競爭，別墅產(chǎn)品的升級與創(chuàng)新、附加價(jià)值、整體性價(jià)比、營銷推廣將成為能否被市場認(rèn)可的關(guān)鍵深圳別墅市場總結(jié)（２）精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告未來供應(yīng)量一覽項(xiàng)目位置土地面積容積率總量面積區(qū)間賣點(diǎn)香蜜湖一號香蜜湖9.31.413.1240-350區(qū)位、湖景、開發(fā)商品牌城市山谷3期沙河西路12.21.3110.6230-330區(qū)位東方花園M3區(qū)華僑城0.5288—355區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌波托菲諾別墅2期華僑城歡樂谷113.7521150-400區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌仙湖山莊2期仙湖植物園6.442.3243-367區(qū)位、植物園東海岸3期大梅沙80.86.4180-230海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌聯(lián)泰大梅沙大梅沙13.90.233.2海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌天琴灣3期大梅沙25.20.0992.5350-1000海景、低容積率華僑城三洲田鹽壩高速與鹽梅路之間6.9平方公里3海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌單位：萬/平米精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告未來供應(yīng)量一覽項(xiàng)目位置土地面積容積率總量面積區(qū)間賣點(diǎn)星河.丹堤梅林關(guān)水庫14區(qū)位、自然資源、品牌圣莫麗斯二線拓展區(qū)27.61.233.2270-1100區(qū)位、自然資源龍一號二線拓展區(qū)6.81.28.2區(qū)位、自然資源、品牌信托項(xiàng)目二線拓展區(qū)140.68區(qū)位、自然資源、品牌萬科第五園坂田11.21.314.2180-240中式、規(guī)模、品牌萬科城2期坂雪崗39.71.132.5137-229中式、規(guī)模、品牌振業(yè)城橫崗育馬場41.61.354159-252規(guī)模尖崗山寶安尖崗山60萬0.530.3山景、開發(fā)商品牌溪之谷寶安石巖15.90.34.7300以上自然資源觀瀾大宅觀瀾鎮(zhèn)150.386.5330--868高爾夫景觀中信高爾夫龍崗植物園70.4約3210-400高爾夫景觀、品牌未來幾年別墅市場供應(yīng)量約為150—200萬平方米，是過去深圳13年供應(yīng)量的2倍--數(shù)據(jù)來源于：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)單位：萬/平米精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告時(shí)間200５.567891011122345167891011122006振業(yè)城萬科第五園星河.丹堤尖崗山本項(xiàng)目9萬山競爭項(xiàng)目入市時(shí)間預(yù)測萬科城城市山谷仙湖山莊競爭項(xiàng)目入市時(shí)間集中在2005年下半年，本項(xiàng)目入市時(shí)正是各競爭項(xiàng)目的主銷售期，對本項(xiàng)目會造成一定市場壓力精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域認(rèn)知景觀容積率配套人文距市區(qū)距離私密性賣點(diǎn)推廣物業(yè)形態(tài)預(yù)期售價(jià)用途星河.丹堤梅林關(guān)口高優(yōu)一般生活配套較全較淡較近中大社區(qū)/山湖自然資源名人效應(yīng)+強(qiáng)勢媒體投放公寓+聯(lián)排中第一居所九萬三香蜜湖高優(yōu)較高生活配套齊全較濃近低區(qū)位、景觀、品牌媒體造勢公寓+聯(lián)排高第一居所萬科第五園板田高低較高一般較濃較近低品牌品牌+強(qiáng)勢媒體投放聯(lián)排+公寓+低第一居所城市山谷3期銅鼓路高低較高配套齊全較濃近低社區(qū)人文、品牌名人+活動聯(lián)排中第一居所尖崗山寶安西鄉(xiāng)交界中中較低一般缺乏較遠(yuǎn)高品牌、山景、低容積率高調(diào)聯(lián)排+獨(dú)棟中高第一、第二居所本項(xiàng)目香蜜湖北低優(yōu)一般淡缺乏較近高原生、山谷高？公寓+聯(lián)排中高？第一居所競爭項(xiàng)目因素對比精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告本項(xiàng)目Vs星河丹堤優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（0）區(qū)域純靜，無農(nóng)民房干擾；距香蜜湖及市區(qū)距離近；工程進(jìn)度快；高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中配套缺乏；交通不便；人文氣息淡；開發(fā)商品牌號召力弱。其中產(chǎn)定位合作可能存在的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域道路啟動率先全方位強(qiáng)勢出擊市場形象提升，超越競爭；先聲奪人，市場占位；完美現(xiàn)場展示和銷售體驗(yàn)；破關(guān)營銷，主動拓展；主動引導(dǎo)市場，形成東西對峙之勢——打造香蜜湖北VS銀湖西板塊規(guī)劃展示，打造品牌星河丹堤香蜜湖一號萬科第五園及萬科城本項(xiàng)目星河丹堤之現(xiàn)有動作：1、主動與山湖林海業(yè)主溝通；2、清理豐澤湖；3、請著名建筑師及學(xué)者王受之作其項(xiàng)目顧問，為其箸書、舉辦論壇，大造聲勢；4、項(xiàng)目形象網(wǎng)站；5、梅林關(guān)口大型廣告牌；6、春交會形象展；7、公司品牌推廣等精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告本項(xiàng)目Vs香蜜湖一號香蜜湖一號之現(xiàn)有動作：1、地塊拍賣震驚業(yè)界；2、重要地段路牌廣告超前預(yù)熱；3、高爾夫雜志廣告預(yù)熱；4、房地產(chǎn)相關(guān)媒體不定期報(bào)導(dǎo)；5、公司品牌推廣等優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（0）自然資源——原生態(tài)山景；社區(qū)規(guī)模大；低密度產(chǎn)品為主；工程進(jìn)度快。區(qū)域陌生；暫無配套；非市場熱點(diǎn)區(qū)域；開發(fā)商品牌號召力弱。率先全方位強(qiáng)勢出擊市場合作可能存在的風(fēng)險(xiǎn)中海營銷手法低調(diào)作風(fēng)先聲奪人，市場占位；完美現(xiàn)場展示和銷售體驗(yàn)；破關(guān)營銷，主動拓展；主動引導(dǎo)市場，形成香蜜湖區(qū)域南北對峙之勢——打造香蜜湖北VS香蜜湖板塊規(guī)劃展示，打造品牌星河丹堤香蜜湖一號萬科第五園及萬科城本項(xiàng)目競爭同盟精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告本項(xiàng)目Vs萬科第五園及萬科城優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（0）區(qū)域純靜，無農(nóng)民房干擾；距香蜜湖及市區(qū)距離近；高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中區(qū)域陌生；暫無配套；人文氣息淡；產(chǎn)品附加值不足；開發(fā)商品牌號召力弱。率先全方位強(qiáng)勢出擊市場其小資與中產(chǎn)定位區(qū)域交通道路改造形象提升，超越競爭；先聲奪人，市場占位；完美現(xiàn)場展示和銷售體驗(yàn)；破關(guān)營銷，主動拓展；中心化VS邊緣化規(guī)劃展示打造中低端產(chǎn)品的市場競爭力星河丹堤香蜜湖一號萬科第五園及萬科城本項(xiàng)目萬科第五園及萬科城之現(xiàn)有動作：1、土地拍賣引起業(yè)界關(guān)注；2、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位受到的關(guān)注；3、深圳人廣告炒作引起的關(guān)注；4、萬客會、萬科周刊等宣傳物料的傳播力；5、重要位置廣告牌與站臺廣告；6、公司品牌持續(xù)推廣等精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告競爭項(xiàng)目因素對比項(xiàng)目優(yōu)勢劣勢

圣莫麗斯區(qū)域純靜，無農(nóng)民房干擾；自然資源——原生態(tài)山景距香蜜湖豪宅區(qū)及市區(qū)距離近；高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中。片區(qū)相對荒涼，缺乏配套；交通進(jìn)入性差；距玉龍路近，噪音污染；產(chǎn)品面積相對偏大。城市山谷3期區(qū)位優(yōu)勢；前期開發(fā)具有市場認(rèn)知度；區(qū)域具有良好的客戶基礎(chǔ)。密度高；產(chǎn)品競爭力弱；緊鄰城市干道，噪音污染嚴(yán)重。龍一號地塊拍賣引起市場關(guān)注；開發(fā)商品牌。規(guī)模較??；信托項(xiàng)目容積率低；產(chǎn)品類型單一；開發(fā)商品牌。規(guī)模較小；同其它項(xiàng)目相比上，圣莫麗斯占有較大的綜合優(yōu)勢；主動引導(dǎo)，強(qiáng)勢宣傳，可全面超越競爭對手。競爭超越精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告1、區(qū)域內(nèi)競爭情況：區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品較多。同區(qū)域本項(xiàng)目最大的競爭對手為星河丹堤，其目標(biāo)客戶定位為“中產(chǎn)階層”，價(jià)格將具競爭力；下游產(chǎn)品有萬科第五園及萬科城的低價(jià)搶客；后續(xù)有龍一號、信托項(xiàng)目的同質(zhì)競爭。2、區(qū)外競爭壓力：香蜜湖一號的高端截客及來源于強(qiáng)勢熱點(diǎn)片區(qū)可替代產(chǎn)品的競爭壓力（如華僑城、紅樹灣）；3、競爭優(yōu)勢：自然資源，區(qū)位、區(qū)域純凈無干擾；4、競爭劣勢：交通一定時(shí)期內(nèi)不便，認(rèn)知度、配套、人文方面較為弱勢；發(fā)展商品牌號召力弱。結(jié)論：精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告三、策略推導(dǎo)和分解1、SWOT分析2、策略總綱3、策略分解精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告策略一：強(qiáng)化產(chǎn)品和資源的價(jià)值點(diǎn)的價(jià)值策略策略二：形象領(lǐng)先的競爭策略策略三：強(qiáng)勢推廣的營銷組織策略策略總綱精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告——我們的價(jià)值策略強(qiáng)化產(chǎn)品和資源的價(jià)值策略分解一精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告社區(qū)六大增值點(diǎn)3、5000平米主題風(fēng)情商業(yè)街1、TRE物業(yè)增值服務(wù)4、國際雙語幼兒園2、定制式裝修6、超大型雙會所5、上游生活俱樂部精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告1、客戶關(guān)系管理服務(wù)通過組織各種業(yè)主可參與的活動，增進(jìn)業(yè)主之間的友誼，從而給業(yè)主創(chuàng)造增值服務(wù)“好友近鄰”活動“近鄰好友”活動“好東西和好鄰居分享”活動周末下午茶活動：從進(jìn)入銷售持續(xù)期開始，每兩周一次，根據(jù)銷售期設(shè)置不同的主題。投資講座、時(shí)尚講座等專題講座準(zhǔn)業(yè)主與發(fā)展商之間的溝通和聯(lián)誼準(zhǔn)業(yè)主小型活動精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告2、可定制式的裝修方案菜單式產(chǎn)品：在銷售過程中邀請品牌裝修公司駐場服務(wù)，可與高文安或于強(qiáng)工作室洽談，為客戶隨時(shí)解決相關(guān)問題基礎(chǔ)裝修（以樣板房為準(zhǔn)）+個性家私套餐個性家私套餐由品牌家私店度身訂造，客戶自行選擇搭配家私套餐品牌：易加濃、怡豐家私異域風(fēng)情商業(yè)街：高檔次咖啡街+高爾夫及戶外運(yùn)動用品店+高檔酒樓＋便利店及特色店星巴克/意大利咖啡；丹桂軒；屈臣氏精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告3、國際雙語幼兒園貴族學(xué)校解決業(yè)主后顧之憂：主動與知名國際雙語幼兒園洽談相關(guān)事宜；精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告4、上游生活俱樂部上游生活俱樂部是以圣莫麗斯業(yè)主為核心的社團(tuán)組織，在以上游生活俱樂部社團(tuán)為名義的活動貫穿整個銷售過程：上游生活俱樂部啟動儀式上游生活俱樂部趣味體育比賽每月自助游學(xué)習(xí)型論壇……精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告信息服務(wù)系統(tǒng)

——提供完善的電腦網(wǎng)絡(luò)、電話傳真、郵政速遞、數(shù)字電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)，保障業(yè)主商務(wù)、生活的信息溝通渠道暢通醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)——建立社區(qū)診所，方便業(yè)主及其家人/服務(wù)人員日常普通疾病及緊急病癥及時(shí)診治安防服務(wù)系統(tǒng)——國際管家，獵犬巡邏等，提供優(yōu)良的安防物業(yè)服務(wù)，并裝備先進(jìn)的安全保障設(shè)備確保業(yè)主人身安全完善的DSS（社區(qū)服務(wù))系統(tǒng)服務(wù)體驗(yàn)：物業(yè)管理前期導(dǎo)入，在接待、禮儀、物業(yè)咨詢中留給客戶美好印象；建議引入品牌物管顧問。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告——我們的市場競爭策略提升項(xiàng)目整體形象，與同質(zhì)項(xiàng)目拉開距離策略分解二--1精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告形象攻略香蜜湖上游?天賦美宅展示攻略中心化推廣攻略與香蜜湖高檔片區(qū)關(guān)聯(lián)，提升項(xiàng)目形象總戰(zhàn)略現(xiàn)場強(qiáng)勢展示高端社區(qū)形象體現(xiàn)加強(qiáng)遠(yuǎn)距昭示效果商業(yè)街展示完善配套打造“世界500強(qiáng)”居住基地城市中部稀有土地引發(fā)成熟居住觀討論融合香蜜湖高尚區(qū)域的整合片區(qū)及項(xiàng)目形象傳播以切合目標(biāo)客戶的市場形象為統(tǒng)領(lǐng)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告全國、東南亞地區(qū)乃至全球與本區(qū)域有親緣、血緣、工作緣的企業(yè)家、政府背景人士及行業(yè)專業(yè)人士核心客戶重點(diǎn)客戶邊緣客戶本區(qū)域內(nèi)集團(tuán)公司/個人&中國城市貴族（包括私營企業(yè)主、大型集團(tuán)公司最高層管理者、政府背景人士、行業(yè)專業(yè)人士等）港澳、珠三角區(qū)域內(nèi)商賈、大型集團(tuán)公司高層管理者及行業(yè)專業(yè)人士客戶定位精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告本地化港人公務(wù)員傳統(tǒng)行業(yè)私營企業(yè)主廣東籍老板原住民知富階層移民新貴深圳中高端客戶華僑城/紅樹西岸傳統(tǒng)核心區(qū)域水榭花都/熙園世紀(jì)村/瑞河椰納紅樹林本項(xiàng)目將以紅樹西岸/水榭花都的客戶為基準(zhǔn)目標(biāo)客戶精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告——我們的客戶不買所有人羨慕的房子；生活的真實(shí)需求同樣重要——我們的客戶不買都市森林般的房子；舒適是適度的從目標(biāo)客戶看待項(xiàng)目形象——我們的客戶不選擇喧嘩所在，街區(qū)的格調(diào)高于繁華知富階層私營企業(yè)主＋讓生活真實(shí)地舒適、文明高于讓生活豪華或單純的品味——我們的客戶有著成熟的思考，選擇生活與景觀的兼美精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告在城市中，你擁有多少自然。香蜜湖北，進(jìn)一步享受都市繁華生活，退一步山居高尚生活輕松自如；

簡單而寧靜的街區(qū)中的貴族生活，明快的建筑、充滿異域情調(diào)的風(fēng)情商業(yè)街，品味自然流露成熟的生活理念，對真實(shí)的生活尋求，使他們選擇這里

對他們而言:他們在這里找到的是：內(nèi)在>表面適度>張揚(yáng)專美>完滿親近>開揚(yáng)未來>當(dāng)下精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告價(jià)值觀：精神>物質(zhì)生活觀：細(xì)節(jié)>整體消費(fèi)觀：產(chǎn)品之外>產(chǎn)品居于山。隱于宅。樂于天下。重于整。貴于細(xì)。享于成就。項(xiàng)目核心目標(biāo)客戶的驅(qū)動因素精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告圣莫麗斯——借香蜜湖之勢，提升區(qū)域價(jià)值——異域風(fēng)情彰顯高格調(diào)、國際化的生活方式香蜜湖上游.天賦美宅形象定位精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告洋：體現(xiàn)在異域風(fēng)情、國際化人文生活方式的演繹方面豪：體現(xiàn)在項(xiàng)目的面積、總價(jià)、物業(yè)的檔次與配備方面圣莫麗斯=洋+豪形象延展精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告《來至瑞士的問候》：形象樓書《大話香蜜湖北》：網(wǎng)絡(luò)討論實(shí)錄《上游生活》期刊：介紹項(xiàng)目及成功人士生活面面觀《投資面面觀》：寫給非專業(yè)投資人士的專業(yè)投資錦囊第一卷——貴族的城堡第二卷——山中的歲月出書出冊Ａ精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告《道路改變生活》：市政營銷通過深圳近年的交通路網(wǎng)規(guī)劃，工程進(jìn)度（重點(diǎn)圍繞南坪快速路、新區(qū)大道、福龍路）展開道路體現(xiàn)價(jià)值出書出冊B精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告——我們的展示策略現(xiàn)場強(qiáng)勢展示，讓每一個角落成為文化體驗(yàn)點(diǎn)策略分解二--2精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告形象攻略香蜜湖上游?天賦美宅展示攻略中心化推廣攻略與香蜜湖高檔片區(qū)關(guān)聯(lián)，提升項(xiàng)目形象總戰(zhàn)略現(xiàn)場強(qiáng)勢展示高端社區(qū)形象體現(xiàn)加強(qiáng)遠(yuǎn)距昭示效果商業(yè)街展示完善配套打造“世界500強(qiáng)”居住基地城市中部稀有土地引發(fā)成熟居住觀討論融合香蜜湖高尚區(qū)域的整合片區(qū)及項(xiàng)目形象傳播以切合目標(biāo)客戶的市場形象為統(tǒng)領(lǐng)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告會館前廣場賣場的標(biāo)準(zhǔn)化展示導(dǎo)示系統(tǒng)形象墻商業(yè)街沿湖棧道湖水強(qiáng)勢視覺識別系統(tǒng)人流匯集焦點(diǎn)院落展示區(qū)會所無邊界泳池主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)過渡性體驗(yàn)系統(tǒng)山野公園核心售賣系統(tǒng)區(qū)外——關(guān)山月美術(shù)館/福建興業(yè)銀行是我們重要的展示場所。展示攻略（賣場全線展示攻略）精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告樓梯走道布置人性化啟動區(qū)分析原則一：展示性優(yōu)先。作為形象大盤的啟動原則：入口廣場＋風(fēng)情商業(yè)街售樓處＋大會所＋休閑長廊沿湖棧道＋湖景樣板房開放（形成與街區(qū)一體化的異域風(fēng)情生活館，突顯國際化，與龍華區(qū)隔開來）強(qiáng)制性視覺沖擊——入口廣場+形象墻入口廣場+風(fēng)情商業(yè)街+大會所——設(shè)置具有可識別性的標(biāo)志物，為廣場賦予一種場所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點(diǎn)/讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告啟動區(qū)分析原則一：展示性優(yōu)先。作為形象大盤的啟動原則風(fēng)情商業(yè)街裙樓招商。引入與項(xiàng)目風(fēng)格一體化的品牌商家，打造完美的異域風(fēng)情休閑文化街。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告啟動區(qū)分析之湖景原則一：展示性優(yōu)先。作為形象大盤的啟動原則湖景營造成中心視點(diǎn)，利用天然資源造景。例如：湖中設(shè)置噴泉，成為湖中的主體景觀，湖邊設(shè)置涼亭等建筑小品，飼養(yǎng)觀賞性動物，小型船只及泊岸碼頭等；設(shè)置多處休憩與觀賞相結(jié)合的設(shè)施，使之能移步易景，充分展示景觀優(yōu)勢。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告充分利用山體自然資源，打造私家山體公園，建設(shè)私家登山道，保證私密性和安全性，可設(shè)置多個休閑設(shè)施和景點(diǎn)，建立標(biāo)志性的景觀元素，提升項(xiàng)目附加價(jià)值。啟動區(qū)分析之山體公園原則一：展示性優(yōu)先。作為形象大盤的啟動原則精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告大會所局部公共示意典雅高貴的大堂珍貴高檔的陳列室溫馨浪漫的室內(nèi)恒溫泳池原則一：展示性優(yōu)先。作為形象大盤的啟動原則提供完善的生活配套，并能對外進(jìn)行會員制經(jīng)營，達(dá)到投入與產(chǎn)出的平衡，并能提升項(xiàng)目價(jià)值的目的。風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模——客流成本——收益精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告簡潔、古樸、大氣的風(fēng)格瑞士展覽館＋書吧雙體驗(yàn)預(yù)留一個可供小朋友發(fā)揮自我表達(dá)的多功能公共空間軟化銷售行為的運(yùn)動空間舉辦小型展覽和營銷活動售樓處展示方向一Ａ原則一：展示性優(yōu)先。作為形象大盤的啟動原則精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告售樓處展示方向二B原則一：展示性優(yōu)先。作為形象大盤的啟動原則精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告

位于A區(qū)24棟與36棟，共2套。

輕裝修，重裝飾軟隔斷展示空間的靈活性和多功能性裝修展示空間的完整和品質(zhì)感書房樣板房原則一：展示性優(yōu)先。作為形象大盤的啟動原則精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告形象墻式導(dǎo)示商業(yè)街廣告位導(dǎo)示銷售中心外/分展場導(dǎo)示關(guān)聯(lián)性導(dǎo)示讓導(dǎo)示成為一種文化精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告導(dǎo)示是一種格調(diào)，富有雕塑感和造型感，建議在南坪快速路玉龍路段做成雕塑墻作為導(dǎo)示系統(tǒng)，形成獨(dú)特的風(fēng)景，更能營造項(xiàng)目的異域風(fēng)情與文化氣息

形象表現(xiàn)——通道ArtWall原則一：展示性優(yōu)先。作為形象大盤的啟動原則精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告細(xì)節(jié)彰顯品質(zhì)關(guān)于細(xì)節(jié)原則一：展示性優(yōu)先。作為形象大盤的啟動原則精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告完善的區(qū)域標(biāo)識系統(tǒng)——富人區(qū)的標(biāo)簽滿足客戶對身份價(jià)值的需要；你是誰不重要，重要的是你身邊的人是誰。完善的DIS（區(qū)域標(biāo)識)系統(tǒng)原則一：展示性優(yōu)先。作為形象大盤的啟動原則精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告啟動區(qū)探討啟動2區(qū)啟動2區(qū)產(chǎn)品：臨主干道/景觀較差的中小戶型時(shí)間：2005年10月目標(biāo)：用適量中低端產(chǎn)品擴(kuò)大客戶輻射面。原則二：高端入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。原則一：展示性優(yōu)先。原則三：用適量中低端產(chǎn)品擴(kuò)大客戶輻射面。原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。啟動1區(qū)產(chǎn)品：樓王單位+部分湖景、山景戶型套數(shù)：91套別墅+98套洋房，共189套時(shí)間：2005年10月目標(biāo)：高端入市，樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿啟動1區(qū)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告啟動區(qū)探討原則一：進(jìn)入性與展示性優(yōu)先——臨近已開發(fā)區(qū)大盤后續(xù)開發(fā)的原則：原則二：可持續(xù)發(fā)展——制造與前期產(chǎn)品/配套的差異化，以刺激市場3期3期——2006.5推出主流產(chǎn)品+商業(yè)街延續(xù)1、2期產(chǎn)品形象，推出與前期差異化產(chǎn)品，進(jìn)一步刺激市場2期——2005.12推出中高端產(chǎn)品延續(xù)1期產(chǎn)品形象，營造持續(xù)熱銷。在品牌成型后推出2期啟動2區(qū)啟動區(qū)產(chǎn)品：樓王單位+部分湖景、山景戶型套數(shù)：91套別墅+98套洋房，共189套時(shí)間：2005年10月目標(biāo)：高端入市，樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿啟動1區(qū)2期2期精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告啟動區(qū)探討3期啟動2區(qū)啟動1區(qū)2期3期——2006.7推出主流產(chǎn)品+商業(yè)街延續(xù)1、2期產(chǎn)品形象，推出與前期差異化產(chǎn)品，進(jìn)一步刺激市場2期——2006年3月推出中高端產(chǎn)品延續(xù)1期產(chǎn)品形象，營造持續(xù)熱銷。在品牌成型后推出2期啟動區(qū)產(chǎn)品：樓王單位+部分湖景、山景戶型套數(shù)：91套別墅+98套洋房，共189套時(shí)間：2005年10月目標(biāo)：高端入市，樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿2期3期啟動2區(qū)啟動1區(qū)2期2期原則一：進(jìn)入性與展示性優(yōu)先——臨近已開發(fā)區(qū)大盤后續(xù)開發(fā)的原則：原則二：可持續(xù)發(fā)展——制造與前期產(chǎn)品/配套的差異化，以刺激市場精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告7月5月3月1月11月9月7月5月3月1月12月10月2007200620051231期200套2期305套3期922套開盤開盤開盤VIP認(rèn)籌選房80套選房選房100套200套7%14% 34%56%90%95%以上總體銷售率200套490套800套1284套累計(jì)成交月均正常銷售套數(shù)：58套/月 與選房套數(shù)合計(jì)：68套/月250VIP項(xiàng)目推盤節(jié)奏3期啟動2區(qū)啟動1區(qū)2期2期精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告本項(xiàng)目的增值舉措極具震撼力的價(jià)值展示2異域風(fēng)情商業(yè)街提前展示招商3引入品牌商家4引入品牌管家，優(yōu)質(zhì)社區(qū)管理5形象提升、品牌戰(zhàn)略1引進(jìn)國際化、高水準(zhǔn)的幼兒園6上游俱樂部社團(tuán)組織78社區(qū)智能化9提供市內(nèi)住戶專車精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告——我們的營銷組織策略強(qiáng)勢推廣，讓Townhouse成為主流策略分解三精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告形象攻略香蜜湖上游?天賦美宅展示攻略中心化推廣攻略與香蜜湖高檔片區(qū)關(guān)聯(lián)，提升項(xiàng)目形象總戰(zhàn)略現(xiàn)場強(qiáng)勢展示高端社區(qū)形象體現(xiàn)加強(qiáng)遠(yuǎn)距昭示效果商業(yè)街展示完善配套打造“世界500強(qiáng)”居住基地城市中部稀有土地引發(fā)成熟居住觀討論融合香蜜湖高尚區(qū)域的整合片區(qū)及項(xiàng)目形象傳播以切合目標(biāo)客戶的市場形象為統(tǒng)領(lǐng)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告導(dǎo)入期1、營銷階段安排5月05年6月7月8月9月10月11月06年2月4-6月6月后銷售節(jié)奏安排±0.0主體封頂入伙園林完工售樓處/會所開放TOHO樣板房多層樣板房工程進(jìn)度春交會春交會外展場咨詢內(nèi)部認(rèn)購開盤銷售節(jié)點(diǎn)內(nèi)部認(rèn)購期公開發(fā)售期持續(xù)銷售期尾盤期廣告牌+“世界500強(qiáng)”居住地發(fā)布會+網(wǎng)絡(luò)營銷+春交會，提前滲透，迅速建立知名度各營銷通路共同出擊，鞏固市場形象，社團(tuán)營銷和現(xiàn)場準(zhǔn)備是本階段的工作重點(diǎn)媒體集中運(yùn)用，營造熱銷勢態(tài)；突出賣點(diǎn)促銷信息，現(xiàn)場充分展示。媒體廣告逐漸減少，以現(xiàn)場氛圍營造為主導(dǎo)，以事件營銷及老客戶營銷做為重點(diǎn)營銷策略重點(diǎn)加大促銷力度、老客戶營銷秋交會12月春交會精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告2、營銷階段分解——導(dǎo)入期時(shí)間：2005年4月—8月底目標(biāo)：滲透市場，建立項(xiàng)目知名度階段策略：造勢網(wǎng)絡(luò)營銷—片區(qū)炒作廣告牌昭示策略打造“世界500強(qiáng)”企業(yè)在深居住地春交會亮相相關(guān)新聞報(bào)導(dǎo)與主流媒體合作形象網(wǎng)站導(dǎo)入外展場接受咨詢精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告ACTION1片區(qū)炒作時(shí)間：3月-8月內(nèi)容：聯(lián)手網(wǎng)絡(luò)劍客炒作片區(qū),導(dǎo)入“香蜜湖北”概念目的：關(guān)聯(lián)香蜜湖，提升片區(qū)形象配合條件：網(wǎng)絡(luò)劍客與新聞媒體介入我們已經(jīng)作了哪些動作：精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告ACTION2形象廣告牌時(shí)間：4月起內(nèi)容：香蜜湖附近（已上）、深南大道、濱海大道、梅林關(guān)口、機(jī)場設(shè)“香蜜湖上游,天賦美宅”形象廣告牌，引起目標(biāo)客戶關(guān)注，截留客戶目的：整合項(xiàng)目片區(qū)自然資源，提升項(xiàng)目形象配合條件：形象戶外廣告，電話留客要點(diǎn)：扼守附近片區(qū)交通要道；根據(jù)形象推進(jìn)，每月更新一次內(nèi)容；初期廣告牌以懸念和情感廣告導(dǎo)入，成長期結(jié)合推廣主題，發(fā)布信息；現(xiàn)場廣告牌展示同樣內(nèi)容我們已經(jīng)作了哪些動作：精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告ACTION3打造“世界500強(qiáng)”居住基地新聞發(fā)布會時(shí)間：4月26內(nèi)容：“世界500強(qiáng)”外籍人士在深圳的居住狀況目的：項(xiàng)目高調(diào)切入市場，拉升項(xiàng)目檔次配合條件：五星級酒店、各新聞媒體我們已經(jīng)作了哪些動作：精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告時(shí)間：5月1-5日地點(diǎn)：高交會館內(nèi)容：大氣的展位設(shè)計(jì)、區(qū)域模型、形象樓書、3D、瑞士風(fēng)景片目的：充分利用春交會的號召力，標(biāo)新立異。配合條件：現(xiàn)場咖啡吧特別事項(xiàng)：展館重要位置的占領(lǐng)；首個封閉式展位的出現(xiàn)，展會內(nèi)唯一能夠?qū)崿F(xiàn)銷售人員一對一服務(wù)。ACTION4春交會我們已經(jīng)作了哪些動作：不遺余力地參加房地產(chǎn)交易會是提升項(xiàng)目知名度的重要舉措高姿態(tài)的形象傳播精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告時(shí)間：5月—7月底目的：春交會后延續(xù)項(xiàng)目的傳播，同時(shí)吸納誠意客戶形式：中心區(qū)寫字樓開放式展示及咨詢地點(diǎn)選擇：關(guān)山月或五星級酒店/中心區(qū)福建興業(yè)銀行配合條件：區(qū)域模型、形象樓書、3D、瑞士風(fēng)景片、電腦及液晶顯示器展示、建筑與園林規(guī)劃介紹之PPT特別事項(xiàng)：五星級酒店式大堂接待處注：分展場建設(shè)Action5：分展場啟用精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告Action6：

A：網(wǎng)站建設(shè)第一步：形象網(wǎng)站（導(dǎo)入期提升項(xiàng)目形象）第二步：介紹性網(wǎng)站（賣點(diǎn)介紹）進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購期后，推出賣點(diǎn)網(wǎng)站，形象內(nèi)容和賣點(diǎn)介紹為平行結(jié)構(gòu)，共同置于主頁面下。形象網(wǎng)站內(nèi)容：上游概念：上游的生活方式項(xiàng)目介紹：天賦美宅的各項(xiàng)資源；建設(shè)團(tuán)隊(duì)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告活動：網(wǎng)上組建“上游俱樂部”時(shí)間：5月—8月底目的：確立項(xiàng)目形象認(rèn)知，引起市場關(guān)注內(nèi)容：“500強(qiáng)企業(yè)職員及海歸派”的生活游記，異域生活相關(guān)圖冊流程：發(fā)布信息網(wǎng)上登記個人或推薦人資料篩選成為俱樂部成員要點(diǎn)：形象網(wǎng)站導(dǎo)入門戶網(wǎng)站鏈接活動規(guī)則確定（申請人生活形態(tài)描述、申請人資格確定、富有吸引力的權(quán)益等）報(bào)紙廣告協(xié)助炒作Action6：B、網(wǎng)絡(luò)營銷導(dǎo)入精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告活動：瑞士圣莫麗斯風(fēng)情表演團(tuán)到深訪問及表演時(shí)間：7.27—28日目的：體現(xiàn)項(xiàng)目異域風(fēng)情,建立形象認(rèn)知，引起市場關(guān)注內(nèi)容：瑞士圣莫麗斯風(fēng)情表演團(tuán)(長號表演)到深訪問及表演配合條件：費(fèi)用贊助、場地聯(lián)系（可考慮華僑城華廈藝術(shù)中心），誠意客戶邀請、贈送項(xiàng)目相關(guān)物料特別事項(xiàng)：可采用冠名包場的形式向目標(biāo)客戶派送印有項(xiàng)目LOGO與定位語的特制入場卷；目標(biāo)客戶暫定為：相關(guān)行政職能部門、前期積累客戶、各大銀行信用卡金卡客戶、相關(guān)單位高端客戶資源等Action7：瑞士向深圳致敬精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告Action8：出書出冊配合前期網(wǎng)絡(luò)香蜜湖北的片區(qū)炒作及別墅在深圳的活動為主內(nèi)容展開《大話香蜜湖北》網(wǎng)絡(luò)討論實(shí)錄出版配合市政道路開通作針對性的宣傳手冊----《道路改變生活》：市政營銷通過深圳近年的交通路網(wǎng)規(guī)劃，工程進(jìn)度（重點(diǎn)圍繞南坪快速路、新區(qū)大道、福龍路）展開道路體現(xiàn)價(jià)值精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告導(dǎo)入期推廣費(fèi)用分配網(wǎng)絡(luò)炒作：10萬打造“世界500強(qiáng)”居住基地新聞發(fā)布會：20萬廣告牌：500萬（本期內(nèi)費(fèi)用約為80萬）春交會：100萬分展場：30萬網(wǎng)站建設(shè)：60萬（制作+全程推廣費(fèi)用，本期費(fèi)用約為10萬）第一次報(bào)版廣告：20萬合計(jì)：320萬精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告3、營銷階段分解——內(nèi)部認(rèn)購期時(shí)間：2005.8.28—10.28目標(biāo)：形成市場熱點(diǎn)，銷售20%左右階段策略：造圈推出“上游生活俱樂部”權(quán)益卡對歸國辦、駐深處資企業(yè)進(jìn)行針對性進(jìn)行宣傳15秒形象廣告推出（8.20-10.31日）產(chǎn)品推介會（《圣莫麗斯——上游生活誕生記》）樣板房、會所開放，賣場全情展示瑞士人文風(fēng)情展活動精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告時(shí)間：8月28日（周六）地點(diǎn)：五洲賓館（威尼斯酒店）內(nèi)容：項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會暨認(rèn)籌；土地資源利用與建筑設(shè)計(jì)論壇，探討本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)形式，也是產(chǎn)品發(fā)布會。目的：誠意客戶的維護(hù)，建立專業(yè)印象，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。配合條件：發(fā)展商、政府官員、業(yè)界專家、柏濤、澳雅、泛城、廣告公司等各相關(guān)合作公司作好充分準(zhǔn)備。專家團(tuán)邀請、禮品、樣板房開放相關(guān)物料：項(xiàng)目模型、大型展示板展示、戶型圖、3D片；相關(guān)銷售資料。Action1：產(chǎn)品發(fā)布會暨認(rèn)籌活動精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告時(shí)間：8月28日-12月31日地點(diǎn)：售樓處現(xiàn)場內(nèi)容：誠意客戶現(xiàn)場任意消費(fèi)。目的：誠意客戶的維護(hù)，吸聚人氣，現(xiàn)場體驗(yàn)。配合條件：老樹咖啡吧引入，現(xiàn)場美食相關(guān)物料：項(xiàng)目模型、大型展示板展示、戶型圖、3D片；相關(guān)銷售資料。注：認(rèn)籌客戶均獲得3000元/卡的消費(fèi)資格，僅限于在現(xiàn)場售樓處使用。Action2：現(xiàn)場人氣的營造精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告Action3：秋交會時(shí)間：9月28—10月3日地點(diǎn)：高交會館內(nèi)容：大氣的展位設(shè)計(jì)、區(qū)域模型、形象樓書、3D、瑞士風(fēng)景片目的：充分利用秋交會的號召力，大造聲勢。配合條件：現(xiàn)場咖啡吧、精美禮品、展位活動、看樓車特別事項(xiàng)：現(xiàn)場售樓處、會所、商業(yè)街、園林、湖水游樂設(shè)施、山野公園等進(jìn)行局部開放、會所準(zhǔn)備茶點(diǎn)等重點(diǎn)：馬車游園、游泳池免費(fèi)開放精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告Action4：上游生活開放月時(shí)間：9月28—10月31日目的：聚集人氣，營造氛圍內(nèi)容：在售樓處進(jìn)行“上游生活”體驗(yàn)配合條件：現(xiàn)場售樓處、會所、商業(yè)街、園林、湖水游樂設(shè)施、山野公園等進(jìn)行局部開放、會所準(zhǔn)備茶點(diǎn)等重點(diǎn)：馬車游園、游泳池免費(fèi)開放精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告時(shí)間：9月28-10月29日地點(diǎn)：售樓處會所內(nèi)容：瑞士人文風(fēng)情展，瑞士文藝節(jié)目演出；組織VIP客戶、誠意客戶及親友、部分上門客戶參加活動。目的：帶動上門量、維護(hù)誠意客戶，展開社區(qū)人文活動；在展示條件較好時(shí)開展現(xiàn)場活動，展示工程優(yōu)勢。配合條件：邀請瑞士圣莫麗斯表演團(tuán)，圣莫麗斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)長到項(xiàng)目現(xiàn)場，將瑞士風(fēng)情提升到更高的層次；網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺媒體啟動，宣傳開盤信息。注:配合秋交會現(xiàn)場活動吸引客戶上門體驗(yàn),形成口碑傳播。Action5：瑞士風(fēng)情展活動精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX斯項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告內(nèi)部認(rèn)購期推廣費(fèi)用分配活動營銷：50萬秋交會：60萬現(xiàn)場包裝：60萬戶處廣告牌：120萬媒體：155萬報(bào)紙：40萬電視：20萬網(wǎng)絡(luò)：20萬電臺：10萬導(dǎo)示系統(tǒng)：60萬（貫穿主要銷售過程）直郵/資源網(wǎng)：5萬合計(jì)：445萬精品資料網(wǎng)（