【寧波房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀探析9400字（論文）】

寧波房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀1.1中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。2011年以來(lái),當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀政策緊縮環(huán)境相疊加,當(dāng)加息、信貸控制與銀行體系監(jiān)管相疊加,當(dāng)針對(duì)開(kāi)發(fā)商供給端的抑制與針對(duì)購(gòu)房者需求端的抑制相疊加、當(dāng)市場(chǎng)化間接調(diào)控手段與行政化限購(gòu)令直接干預(yù)措施相疊加,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在面臨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步以來(lái)最為嚴(yán)厲的市場(chǎng)和政策環(huán)境,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。實(shí)際上，自2010年4月16日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的新《國(guó)十條》實(shí)施后的這段時(shí)間，中國(guó)的房?jī)r(jià)始終沒(méi)有怎么跌。僅僅是在成交量上有些許變化，僅僅是對(duì)買房人的心理上有所影響，僅僅帶來(lái)了幾個(gè)月的持幣觀望期。而當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)下跌只是一種美好的愿望，于是，他們失去了耐心。入秋，中國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊升，全面回暖。讓我們來(lái)看看2011年10月15日發(fā)布在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：《9月：70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.1%》。前三季度，全國(guó)商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，增幅比1-8月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，具體城市新建住宅價(jià)格指數(shù)如表2.1。2011年10月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)[[]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2011年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況[EB/OL],2011.11.18.[]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2011年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況[EB/OL],2011.11.18.表2.1城市環(huán)比同比定基城市環(huán)比同比定基北

京100.0101.7103唐

山100101.3101.8天

津99.7102.9104秦皇島99.9103.7106.9石家莊99.8105.2108.3包

頭99.9102104.5太

原99.9101.3101.8丹

東99.9102.4107.4呼和浩特99.9103.3105.3錦

州100102.6105.2沈

陽(yáng)100.0103.9107.2吉

林99.9104.3106.2大

連100.0103.8105.6牡丹江99.9104.5106.9長(zhǎng)

春100.0102.6104.8無(wú)

錫99.8101.6101.2哈爾濱100.0101104.1揚(yáng)

州99.8103.2104.3上

海99.8102.9102.3徐

州99.8103.4104.1南

京99.6100.7100.9溫

州95.494.895.1杭

州99.6101.5100.5金

華100101.9104寧

波99.699.8101.2蚌

埠100103.6103.9合

肥99.9101.9102.5安

慶100101.3104福

州100.0103.1104.1泉

州100101.8101.1廈

門100.0105.7106九

江99.6102.5103.9南

昌99.7105.6107.3贛

州100102.3105.1濟(jì)

南99.5102.1103.8煙

臺(tái)99.8102.9104.4青

島99.8101.6104濟(jì)

寧100102.5103.6鄭

州100.0104.7107.3洛

陽(yáng)100.1105.2107.3武

漢99.8103.2104.5平頂山100.1103.3104.8長(zhǎng)

沙100.0107.3109宜

昌99.6102.8104.8廣

州99.8106.1104.8襄

陽(yáng)100104.9106.9深

圳99.9104.4104.3岳

陽(yáng)99.9105107.6南

寧100.0102.8102.4常

德99.9104.5105.7海

口99.9100.5102惠

州100.1102.8105重

慶99.8101.2103.4湛

江100.1104105.5成

都100.0102.4103.2韶

關(guān)100.2105.9106.3貴

陽(yáng)100.2103.6105桂

林100.1105.8106.5昆

明100.1103.4106.2北

海99.8101.6102.4西

安100.0103.3104.6三

亞100101.4101.6蘭

州100.2103107.3瀘

州100.1102102.3西

寧100.2103.9107.2南

充99.9100.6100.1銀

川100.1103103.6遵

義100.1104.5105.4烏魯木齊100.2107.5109.6大

理100100101.7注：環(huán)比以上月價(jià)格為100，同比以去年同月價(jià)格為100，定基以2010年價(jià)格為100。9月，全國(guó)商品房銷售面積10446萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.6%；全國(guó)商品房銷售額5498億元，增長(zhǎng)35.2%。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%。二手房住宅銷售價(jià)格同比上漲6.2%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲0.5%，比8月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。這一組數(shù)據(jù)告訴我們，中國(guó)樓市價(jià)升量增，勢(shì)頭強(qiáng)勁。1.2寧波房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀自2011年國(guó)務(wù)院下發(fā)的“新國(guó)八條”開(kāi)始，房產(chǎn)稅，差別信貸利率，地方房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)等一系列的政策調(diào)控在第一季度相繼出臺(tái)寧波市開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在持續(xù)以政策為主的宏觀調(diào)控基調(diào)的環(huán)境中運(yùn)行，總體呈現(xiàn)出建設(shè)投資與市場(chǎng)銷售雙雙回落的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，寧波全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1381.08億元，同比增長(zhǎng)33.8%，較一季度回落9.6個(gè)百分點(diǎn)，較上半年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)出不斷放緩的發(fā)展趨勢(shì)。前三季度，該市商品房銷售面積2918.02萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.6%，較一季度增速回落5.8個(gè)百分點(diǎn)，較上半年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，呈基本持平態(tài)勢(shì)[[]巴曙松，房地產(chǎn)正走向大規(guī)模行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整[J].寧波[]巴曙松，房地產(chǎn)正走向大規(guī)模行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整[J].寧波工商大學(xué)學(xué)報(bào)，2011，13（1）：12-33.截至9月底，寧波全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)到位資金3183.57億元，同比增長(zhǎng)36.6%，較上半年回落7.0個(gè)百分點(diǎn)。其中上年末結(jié)余資金956.86億元，增長(zhǎng)66.6%；本年到位資金2226.71億元，增長(zhǎng)26.8%，較上半年回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金支持的本年到位資金增速較開(kāi)發(fā)投資增速低7個(gè)百分點(diǎn)，資金收緊趨勢(shì)正在顯現(xiàn)。同時(shí)，受該市試點(diǎn)房產(chǎn)稅影響，高端商品住房市場(chǎng)受到遏制。數(shù)據(jù)顯示，該市大戶型住宅與別墅、高檔公寓在建設(shè)投資與市場(chǎng)銷售方面均呈現(xiàn)出不同程度的萎縮，具體如圖2.1所示。圖2.12011寧波主城別墅成交均價(jià)走勢(shì)圖前三季度，寧波全市140平方米以上住宅建設(shè)投資額95.60億元，同比增長(zhǎng)15.0%，較同期全部住宅投資平均增速低21.4個(gè)百分點(diǎn)；別墅與高檔公寓投資78.85億元，增長(zhǎng)14.1%，較同期全部住宅投資平均增速低22.3個(gè)百分點(diǎn)，房產(chǎn)稅對(duì)高端商品住房市場(chǎng)正在產(chǎn)生較為明顯的遏制作用。而進(jìn)來(lái)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)主要表現(xiàn)如下：1.2.1開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)回落今年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?gòu)哪瓿醯?2.8%的歷史高位不斷回落，到六月以后在35%左右小幅波動(dòng)，2011年三季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1381.08億元，同比增加33.8%，較一季度回落9.6個(gè)百分點(diǎn)。較上半年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)出不斷放慢的趨勢(shì)[[][]寧波統(tǒng)計(jì)局.1-11月寧波房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資理性回歸.[EB/OL].1.2.2保障性安居工程建設(shè)持續(xù)給力前三個(gè)季度，全市保障性安居工程投資224.92億元，其中主城九區(qū)五大公租房開(kāi)發(fā)公司完成建設(shè)投資138.64億元，占主城開(kāi)發(fā)投資比重21.9%，占全市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資比重的10.0%[[]許字枋[]許字枋.經(jīng)濟(jì)適用房將被政府拋棄或者淘汰[J].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2010,（4）：8-商品房銷售市場(chǎng)低位運(yùn)行前三季度全市商品房銷售面積2918.02萬(wàn)平方米，同比增加11,。6%，較上一季度增速回落5.8個(gè)百分點(diǎn)，較上半年回落的1.2個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)基本持平態(tài)勢(shì)，其中商品住宅銷售面積2681.29萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.1%，較上半年增速回落0.5%。今年以來(lái)商品房銷售面積自年初高位回落后，在11%的增速區(qū)間獲得強(qiáng)勁支撐，連續(xù)六個(gè)月從11.2%到12.8%之間波動(dòng)。可見(jiàn)市場(chǎng)供求雙方的博弈仍在持續(xù)，后期的走勢(shì)有待進(jìn)一步確認(rèn)，具體房?jī)r(jià)走勢(shì)圖如圖1.2所示。圖1.2寧波2010年11月到2011年10月房?jī)r(jià)分布圖1.2.4房屋建設(shè)發(fā)展速度回歸平穩(wěn)前三季度，全市商品房施工面積18580.51萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了26.5%，較上一季度回落了13.0個(gè)百分點(diǎn)，較上半年回落了4.0個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積5055.04萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.1%，較上一季度回落了65.1個(gè)百分點(diǎn)，較上半年回落9.4個(gè)百分點(diǎn)。由于去年上半年尚未進(jìn)入全面建設(shè)階段，所以導(dǎo)致今年上半年各項(xiàng)數(shù)據(jù)同比基數(shù)較小，因而形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與投資增速呈現(xiàn)出從年初歷史高位不斷回歸平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。1.2.5房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源有所收緊截止9月底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)到位資金3183.57億元，同比增加36.6%，較上半年回落了7.0個(gè)百分點(diǎn)。其中去年末結(jié)余資金956.86億元，增長(zhǎng)66.6%。今年到位資金2226.71億元，增長(zhǎng)26.8%，較上半年回落了2.3個(gè)百分點(diǎn)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要資金支持的今年到位資金增速較開(kāi)發(fā)投資增速低了7.0個(gè)百分點(diǎn)，資金收緊的趨勢(shì)正在顯現(xiàn)。1.2.6購(gòu)房者信心指數(shù)繼續(xù)下滑自2011年1季度起，世聯(lián)地產(chǎn)已聯(lián)合多家媒體連續(xù)發(fā)布三次購(gòu)房者信心指數(shù)研究報(bào)告。2011年3季度寧波購(gòu)房者信心指數(shù)為53.7，較2季度大幅下降9.1，這預(yù)示著購(gòu)房者對(duì)未來(lái)半年房地產(chǎn)總體走勢(shì)的樂(lè)觀程度較上季度有所下降，周飛認(rèn)為，“政策效力逐步顯示以及對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期判斷是導(dǎo)致購(gòu)房者信心指數(shù)下降的最主要原因?！笔芟拶?gòu)輿論的影響，3季度中西部三線城市購(gòu)房者信心指數(shù)較上季度明顯下降，從當(dāng)前政策效果和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，一旦限購(gòu)城市真正落地，被限購(gòu)城市的購(gòu)房者信心將會(huì)繼續(xù)下滑，而那些被誤傳限購(gòu)而實(shí)際沒(méi)有限購(gòu)的城市，購(gòu)房者信心將有望扭轉(zhuǎn)，呈上升態(tài)勢(shì)。從三季度的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，政策面、經(jīng)濟(jì)面均表現(xiàn)出了與下半年預(yù)測(cè)相一致的判斷，而房?jī)r(jià)同樣也出現(xiàn)了階段性的價(jià)格調(diào)整，但市場(chǎng)供應(yīng)并未如預(yù)期般快速疊加，而階段性的價(jià)格調(diào)整也并未帶動(dòng)需求釋放，從而緩解市場(chǎng)的庫(kù)存壓力，具體購(gòu)房者信心指數(shù)如表1.2所示。重點(diǎn)城市購(gòu)房者信心指數(shù)比較表1.2城市購(gòu)房者信心指數(shù)城市購(gòu)房者信心指數(shù)北京49.5（↓2.3）寧波53.7（↓9.1）上海51.5（↑0.3）濟(jì)南55.1（↓1.4）廣州49.7（↓1.0）長(zhǎng)沙56.9（↓3.7）深圳49.4（↓0.5）西安58.0（↑2.0）大連51.5（↓2.9）東莞58.5（↑1.6）武漢51.9（↓4.0）南京59.9（↑0.6）青島52.3（↑0.9）全國(guó)54.2（↓0.5）1.2.7價(jià)格調(diào)整與市場(chǎng)觀望的持續(xù)博弈供應(yīng)方面，受新開(kāi)工量制約，三季度商品房供應(yīng)量增長(zhǎng)動(dòng)力不足。2011年1-9月寧波主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)工量為2283.79萬(wàn)方。其中保障型住宅開(kāi)工量為774.79萬(wàn)方，占寧波主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)工量的34%。再加上市場(chǎng)低迷形勢(shì)，使得房企開(kāi)工力度被迫做出調(diào)整導(dǎo)致供應(yīng)壓力并未形成快速疊壓之勢(shì)。成交方面，受多方環(huán)境影響，市場(chǎng)交易量仍處在低位徘徊階段，三季度中，商品房成交量并未因?yàn)閮r(jià)格出現(xiàn)下行調(diào)整而帶動(dòng)其回升，反而出現(xiàn)小幅下降。由于政策環(huán)境持續(xù)從緊，再加上嚴(yán)重的觀望氛圍，使得交易量并未受價(jià)格調(diào)整帶動(dòng)而出現(xiàn)回升。價(jià)格方面，市場(chǎng)成交低迷形勢(shì)下，銷售壓力迫使價(jià)格開(kāi)始下行調(diào)整，而商品房的整體價(jià)格也進(jìn)入了下行調(diào)整階段。1.2.8政策疊加效應(yīng)逐步顯現(xiàn)“三季度各項(xiàng)政策依舊發(fā)揮著應(yīng)有的效用，限購(gòu)政策和限貸政策對(duì)購(gòu)房者的影響效力并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降，并且購(gòu)房者對(duì)保障房和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的信心略有提升，政策效力持續(xù)意味著中央無(wú)需在這些政策上再加碼，但鑒于房?jī)r(jià)尚未實(shí)質(zhì)性下跌，這些政策暫時(shí)不會(huì)放松。”周飛說(shuō)道。盡管多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為當(dāng)前政策執(zhí)行仍有極大的提升空間，但其對(duì)民眾預(yù)期的影響已經(jīng)不可小覷。世聯(lián)地產(chǎn)寧波緯聯(lián)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比例為36.2%，比上季度下降了12.8個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的比例為40.0%，較上季度增加了12.1個(gè)百分點(diǎn)?！斑@是2011年購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的比例首次超過(guò)上漲的比例，這意味著房地產(chǎn)買方市場(chǎng)正在發(fā)生著一些微妙的變化，其中以東部一、二線城市表現(xiàn)更為明顯。”2寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題2.1房?jī)r(jià)過(guò)高，致使貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大寧波是個(gè)人口較多的城市，3000多萬(wàn)人口中，所有城區(qū)人口差不多超過(guò)了1000萬(wàn)。但農(nóng)村人口仍占主，而隨著寧波城鎮(zhèn)戶籍制度改革的推進(jìn)，更多的農(nóng)民工和大學(xué)生轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)戶口，然而這些剛轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)戶口群體的收入保障卻成了一個(gè)問(wèn)題，絕大多數(shù)還處于一個(gè)中低收入階層。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲無(wú)疑給了這些人群的居住性需求造成了巨大的壓力。居民收入差距過(guò)大的最重要的因素之一是社會(huì)保障的乏力。居民應(yīng)對(duì)的家庭開(kāi)支不僅有醫(yī)療、教育、養(yǎng)老，更重要的一項(xiàng)支出則是住房消費(fèi)支出。當(dāng)前的公積金制度雖然給予了一定的保障，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能保障家庭的住房消費(fèi)需求，而有些企業(yè)并未給職工提供住房方面的保障。而收入差距過(guò)大，也導(dǎo)致市場(chǎng)上商品房開(kāi)發(fā)商更愿意為高收入人群提供，而低收入人群更多的只有以來(lái)自政府的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。因此，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程中，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的同時(shí)，市政府也應(yīng)關(guān)注城鎮(zhèn)居民的住房保障需求，完善和推進(jìn)國(guó)家的廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度，增加對(duì)我市低收入人群的住房保障[[][]劉云.向大套型住房開(kāi)征超標(biāo)房產(chǎn)稅的設(shè)想[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì),2008,（4）：2-8.2.2市場(chǎng)監(jiān)管制度滯后寧波的房地產(chǎn)業(yè)自1995年開(kāi)始發(fā)展以來(lái)，至今已有16個(gè)年頭了，這其中經(jīng)歷了起步、發(fā)展、飛躍階段到現(xiàn)在的百家爭(zhēng)鳴的局面。但是到現(xiàn)在為止，寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍然不成熟，其中問(wèn)題較多，尚未形成有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。開(kāi)發(fā)商更多的則是在誰(shuí)能拿更多的地上進(jìn)行角逐，而在后續(xù)開(kāi)發(fā)、房屋供給上并未能真正的想如何更好的為客戶服務(wù)和滿足客戶的需求，而是隨意的改動(dòng)房屋的銷售價(jià)格。在政府方面，為了擴(kuò)大地方的財(cái)政收入和實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，對(duì)土地劃撥和規(guī)劃缺乏全面科學(xué)的管理，本市的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)落后，并在開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易過(guò)程中缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督，甚至出現(xiàn)了違法違規(guī)現(xiàn)象，低收入者的住房性需求難以得到有效的實(shí)現(xiàn)。2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂目前，在寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)中。仍然存在虛假?gòu)V告、面積縮水、物業(yè)管理混亂和中介服務(wù)不規(guī)范等方面的問(wèn)題。購(gòu)房者因房屋質(zhì)量、房屋面積等問(wèn)題與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，住戶因物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理公司的沖突，以及房屋中介在房屋租售過(guò)程中的不規(guī)范行為，經(jīng)常在新聞媒體上曝光。2.4房屋供給結(jié)構(gòu)不合理房屋結(jié)構(gòu)的不合理主要表現(xiàn)在：一是戶型結(jié)構(gòu)不合理，大戶型供給較多，中小型供給較少，且大戶型面積住房占總體住房供給中比重偏高，以導(dǎo)致整體房屋售價(jià)較高，從而使一般購(gòu)房者望而卻步；二是價(jià)格不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少，導(dǎo)致高價(jià)房居多，低價(jià)房偏少，導(dǎo)致一般購(gòu)房者對(duì)低價(jià)房的需求不足；三是離城市中心近或者交通便捷的地方多為高檔住宅，使一般購(gòu)買者偏離市中心的地方購(gòu)房，增加了其交通費(fèi)用等生活成本；四是政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供應(yīng)比例較小并且較集中多在北部新區(qū)周邊。而開(kāi)發(fā)商之所以提供這樣的結(jié)構(gòu)，一是利用土地的稀缺性來(lái)進(jìn)行炒作，吸引房屋投資需求者和高收入者進(jìn)入市場(chǎng)；二是利用房屋的最終銷售權(quán)來(lái)左右市場(chǎng)需求；三是利用其區(qū)位資源的壟斷性優(yōu)勢(shì)，尤其是與周圍的商業(yè)、教育配套設(shè)施來(lái)提升房?jī)r(jià)、控制房屋供給結(jié)構(gòu)。雖然國(guó)務(wù)院出臺(tái)過(guò)一系列政策明確規(guī)定了調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)中低價(jià)位、中小型房屋以及經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。但在實(shí)際情況中，由于缺少嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，這些政策并未得到嚴(yán)格有效的執(zhí)行。以上的表現(xiàn)制約了一般居民的居住需求。3解決寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題的對(duì)策房地產(chǎn)不是普通商品,房地產(chǎn)市場(chǎng)也不是完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),房地產(chǎn)周期波動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響重大。這些都決定了政府必須發(fā)揮“看得見(jiàn)的手”的作用,適時(shí)適度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，間接地調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策多種多樣,本文采取了以下對(duì)策進(jìn)行分析。3.1加強(qiáng)制度監(jiān)管、合理引導(dǎo)住房需求加強(qiáng)法規(guī)建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，建立“買得放心、用得舒心”的良好購(gòu)房環(huán)境，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。寧波房地產(chǎn)業(yè)主管部門應(yīng)進(jìn)一步建立健全與國(guó)家法規(guī)相配套的地方法規(guī)，把整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序作為市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審查，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的治理力度[[]張梅[]張梅.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求與稅收調(diào)節(jié)作用分析[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào),201,(3):19-31.寧波市政府應(yīng)充分利用輿論工具和法律等多種手段，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)信息環(huán)境，控制不合理需求。這就需要根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際情況采取強(qiáng)有力的針對(duì)措施，一方面讓投機(jī)者看到政府打壓房地產(chǎn)投機(jī)的決心，另一方面又不打擊一般居民購(gòu)房的積極性。在新“國(guó)八條”中也提出，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房[[][]安體富,王勇.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與稅收改革制度研究[J],參考與經(jīng)濟(jì)，2008,（43)：25-263.2完善各類住房市場(chǎng)服務(wù)、培育發(fā)達(dá)的中介服務(wù)企業(yè)要想促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，必須要培育發(fā)達(dá)的中介服務(wù)企業(yè),要有一大批信譽(yù)好的公正的專職經(jīng)紀(jì)人來(lái)做中介工作,將賣家的產(chǎn)品供應(yīng)信息和買家的需求信息集成起來(lái),通過(guò)信息傳播媒體,實(shí)現(xiàn)信息共享。這樣一方面使房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)了解真實(shí)的市場(chǎng)需求,加強(qiáng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的針對(duì)性、科學(xué)性,另一方面又可使消費(fèi)者縮短選擇時(shí)間,盡快買到符合自己需要的住房。3.3合理制定商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)以公租房建設(shè)為主的社會(huì)保障房建設(shè)提高中低檔住房供應(yīng)量，建立合理商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。寧波市政府應(yīng)合理運(yùn)用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)的政策加大力度從土地供應(yīng)、銀行貸款、稅收優(yōu)惠和基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面壓縮對(duì)商業(yè)用房和高檔住房的投資，促進(jìn)中低檔住房，尤其是適用房的建設(shè)和供應(yīng)。2011年全市公租房計(jì)劃新開(kāi)工1350萬(wàn)平方米，加上2010年已開(kāi)工的1300萬(wàn)平方米，2011年則至少有2650萬(wàn)平方米的公租房在建，將在供需兩端同時(shí)作用，構(gòu)建平穩(wěn)協(xié)調(diào)的寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)。從供給來(lái)看，全市3年建4000萬(wàn)平方米公租房，產(chǎn)生1000億元開(kāi)發(fā)投資，占本年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重為61.7%，超過(guò)六成，而其所提供的住房供給則將超過(guò)本年全市商品住房竣工面積2179.81萬(wàn)平方米，將成為房地產(chǎn)建設(shè)投資和市場(chǎng)供給的主要支柱。從需求來(lái)看，近期第一批公租房將進(jìn)入配置階段，預(yù)計(jì)2011年共可提供公共租賃住房20萬(wàn)套，解決近60萬(wàn)人住房問(wèn)題，全部公租房按20平方米/人計(jì)算，將解決200萬(wàn)人左右的住房問(wèn)題，必將在不久的將來(lái)兌現(xiàn)“低端有保障”的政策承諾。3.4提高人均可支配收入來(lái)充分保證有效需求有效住房的需求因素主要有三個(gè)方面：住房條件的改善、城鎮(zhèn)拆遷的剛性需求、房地產(chǎn)的投資增值。前兩者是住房消費(fèi)的主要原因，由于收入水平的限制，中低收入群體投資動(dòng)機(jī)不明顯，中低收入人群眾多，住房滿意度低，迫切渴望改善居住條件。提高城鎮(zhèn)居民的可支配收入可采取以下方式：一是加快調(diào)整國(guó)民收入分配格局，逐步提高居民收入在國(guó)民收入分配中的比重、勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重。關(guān)鍵是提高城鄉(xiāng)居民收入特別是中低收入者的收入水平，建立企業(yè)職工工資正常增長(zhǎng)機(jī)制和支付保障機(jī)制，特別要抓緊解決農(nóng)民和農(nóng)民工兩個(gè)群體收入增長(zhǎng)較慢的問(wèn)題。二是加大稅收對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)作用。深化壟斷行業(yè)收入分配制度改革。進(jìn)一步規(guī)范收入分配秩序。三是對(duì)城鄉(xiāng)低收入困難群眾給予更多關(guān)愛(ài)，保障好他們的基本生活和基本權(quán)益。因此，政府應(yīng)采取有效措施提高中低收入群體的可支配收入，保證中低收入群體的住房需求得到滿足。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，適度的房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的經(jīng)濟(jì)作用，但是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資性購(gòu)房比重過(guò)大，有可能產(chǎn)生泡沫，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性購(gòu)房比重不大，但發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，尤其是異地投資購(gòu)房者越來(lái)越多，政府應(yīng)建立良好的預(yù)警體系，防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。在提高居民可支配收入的同時(shí)，加快完善各種市場(chǎng)，積極引導(dǎo)資金分流，從而消除房地產(chǎn)泡沫的根源[[][]趙鎮(zhèn)寧.我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)需求及對(duì)策研究[J].東北工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2009,(2):3-6.4寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展評(píng)估4.1國(guó)家政策的大方向根據(jù)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議精神，作為國(guó)家首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收改革試點(diǎn)城市，寧波定于2011年1月28日正式啟動(dòng)改革試點(diǎn)，在主城九區(qū)率先開(kāi)征房產(chǎn)稅。這一舉措標(biāo)志著，寧波市政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取嚴(yán)厲的調(diào)控政策。當(dāng)前稅收調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是區(qū)分消費(fèi)性需求和投資性需求，在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)實(shí)行差別化稅收政策，應(yīng)鼓勵(lì)消費(fèi)性需求，抑制投資性需求。在消費(fèi)環(huán)節(jié)，可以對(duì)居民的消費(fèi)性購(gòu)房給予契稅等優(yōu)惠政策，可以抵扣減免個(gè)人所得稅等一些列優(yōu)惠政策。在保有環(huán)節(jié)，寧波市政府對(duì)存量和增量房采取征稅，征稅對(duì)象分別有個(gè)人獨(dú)棟住宅、個(gè)人新購(gòu)高檔住房、和外籍在渝所持的第二套普通住房者。稅率在0.5%—1.2%之間，即三檔稅率0.5%、1%、1.2%。再者，新“國(guó)八條”政策中也明確提出了相應(yīng)的要求，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。這一系列舉措將有效抑制不合理投資性需求。使寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)向著健康、有序的方向進(jìn)行發(fā)展4.2寧波市場(chǎng)的自身情況寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就像這座山城，原本在大霧迷茫中沉睡，只要有一縷陽(yáng)光，就燦爛開(kāi)放。如果說(shuō)城市擴(kuò)張推進(jìn)了寧波地產(chǎn)的大步向前，那么，隨著國(guó)家信貸、土地等方面宏觀調(diào)控的接踵而來(lái)，寧波地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折節(jié)點(diǎn)也開(kāi)始凸現(xiàn)。一方面是來(lái)自城市擴(kuò)張深層欲望的蠢蠢欲動(dòng)，另一方面，作為西部開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)城市，寧波自然又是國(guó)家宏觀調(diào)控矛頭的重點(diǎn)指向。寧波的發(fā)展應(yīng)該分三個(gè)階段，第一個(gè)階段是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；第二個(gè)階段是提升產(chǎn)業(yè)；第三個(gè)階段是建成國(guó)際大都市。到目前為止，我們還處于第一階段的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段[[]徐康寧,張宗慶.宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].石油工業(yè)出版社,2009,[]徐康寧,張宗慶.宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].石油工業(yè)出版社,2009,20-46.參考文獻(xiàn)[1]林冠球.《建筑功能評(píng)價(jià)與建筑價(jià)值評(píng)估》[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2005，（2）：35-37.[2]黎漢寧.《試論共用土地的房屋評(píng)估》[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2001，（1）：26-28.[3]張洪力.《收益還原法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用》[J].北京房地產(chǎn)，2005，（3）：97-98.[4]黃廉鋒.《重置成本法在房屋評(píng)估中的應(yīng)用》[J].科技資訊，2005，170-171.[5]高蓉.《房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法的完善研究》[D].2005年武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.[6]李春青.馬文明.李建偉.《收益法房地產(chǎn)估價(jià)的分析與改進(jìn)》[J].平頂山工學(xué)院學(xué)報(bào),2005,(3):14-17.[7]楊子江.許德蔚.《收益法在國(guó)內(nèi)外的應(yīng)用差異及其原因分析》[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估,2004,(6):20-21.[8]何志華.《房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法研究》[D].1999年華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文.[9]蔡天茄.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程分析[J].黑龍江科技信息，2008(l1).[10]羅慧媛.我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段和政策探析[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2010(08).[11]趙煒.2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析[J].經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2010(7).[12]李倩.略論我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題[J].產(chǎn)業(yè)研究，2009(02)[13]史童偉，劉寧寧.我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)金融學(xué)院，2006(23).[14]JeffreyD.fisher.NewstrategiesforConunereial