海南魯能地產(chǎn)?？谟癁I半島項(xiàng)目定位報(bào)告(正文完整版)

謹(jǐn)呈：海南魯能廣大置業(yè)有限公司魯能盈濱半島項(xiàng)目整體定位與啟動(dòng)區(qū)策略版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。報(bào)告主要內(nèi)容第一部分整體定位及發(fā)展策略l項(xiàng)目屬性l市場(chǎng)機(jī)會(huì)l定位方向l案例借鑒l整體發(fā)展策略l功能布局與開發(fā)分期第二部分啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議l啟動(dòng)區(qū)策略l市場(chǎng)分析l客戶分析l啟動(dòng)區(qū)物業(yè)建議第三部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算010203040506

01項(xiàng)目屬性盈濱半島盈濱半島項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目屬澄邁縣老城區(qū)管轄，緊鄰海口西部海岸線，距離海口市中心20公里盈濱半島?？谑杏癁I半島長(zhǎng)流組團(tuán)20公里

海甸島中心組團(tuán)江東組團(tuán)

老城工業(yè)開發(fā)區(qū)三亞市項(xiàng)目在海南的位置項(xiàng)目在海口的位置盈濱半島項(xiàng)目交通：目前濱海大道已修通至?？诨疖囌荆?guī)劃將通至盈濱半島，將縮短市中心與項(xiàng)目距離，會(huì)為項(xiàng)目帶來直接利好n目前從市中心通往地塊道路為：濱海大道—秀英大道—南海大道—西線快速干道，均為城濱海大道市主干道，道路通達(dá)性好；n距粵海鐵路輪渡碼頭及鐵路?？诒闭荆瓦\(yùn)站）4公里，距離西海岸7公里，距離市中心20公里，距離美蘭機(jī)場(chǎng)40公里。盈濱半島

西線快速

中心城區(qū)40公里南海大道

美蘭機(jī)場(chǎng)①②①②③④金手指高爾⑨⑩項(xiàng)目范圍：區(qū)域占地11平方公里，現(xiàn)已獲取5000畝土地，目前項(xiàng)目地塊權(quán)屬?gòu)?fù)雜零散，已有少量開發(fā)

n目前半島內(nèi)剩余大部分土地還未征為國(guó)有，未來涉及征地拆遷補(bǔ)償工作量較大；

n半島內(nèi)個(gè)別地塊是本項(xiàng)目難以獲取的。編號(hào)

地塊情況共約1890畝；其中規(guī)劃寺廟區(qū)490畝，已建成永慶寺80畝；東面458畝已定為啟動(dòng)區(qū)，年內(nèi)啟動(dòng)和銷售

405畝，年內(nèi)啟動(dòng)和銷售③④⑤⑥ ⑦⑧

共約1360畝；地塊零散，4、5號(hào)地塊中間有零星樓盤開發(fā)共約1237.5畝；周邊為農(nóng)村集體用地，權(quán)屬簡(jiǎn)單，保留原始自然風(fēng)光 各1500畝；農(nóng)村集體用地，原始自然風(fēng)光；目前非魯能所 有，未來獲取的機(jī)會(huì)很大

西海岸前沿大酒店 金鑫足球訓(xùn)練基地

碧海金沙 溢盈海岸

⑥王府

⑤盈濱海岸 京杭別墅 夫溫泉小鎮(zhèn) 熙岸高爾夫⑦⑨⑧⑩24地塊資源：盈濱半島有著豐富熱帶海景資源，獨(dú)特內(nèi)外海環(huán)境資源保存完好，人文景觀永慶寺已落成開光

1永慶寺n外海北望瓊州海峽，內(nèi)海輻射整個(gè)項(xiàng)目周邊；2西海岸前沿大酒店3金鑫足球訓(xùn)練基地4月亮灣高爾夫外海盈濱半島?？谑衝優(yōu)質(zhì)海景資源，但與三亞等地海景仍有較大差距；n2009年4月22日永慶寺落成慶典暨開光法會(huì)澄邁縣老城區(qū)13內(nèi)海永慶寺外海內(nèi)海鴨塘項(xiàng)目屬性界定：知名旅游城市邊緣具有豐富熱帶海景資源及一定人文景觀的大規(guī)模區(qū)域旅游地產(chǎn)項(xiàng)目

占地11平方公里，規(guī)模大

內(nèi)外海生態(tài)環(huán)境資 源得天獨(dú)厚距市區(qū)較遠(yuǎn)，認(rèn)知 度低，配套缺乏人文景觀永慶寺落 成開光 全國(guó)知名 旅游城市

屬性界定知名旅游城市邊緣具有豐富熱帶海景資源及一定人文景觀的 大規(guī)模區(qū)域旅游地產(chǎn)項(xiàng)目010203040506

02市場(chǎng)趨勢(shì)從市場(chǎng)趨勢(shì)及客戶需求出發(fā)，挖掘項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)現(xiàn)狀區(qū)域具備一定的自然人文資源，但不足以在競(jìng)爭(zhēng)中突圍，原有的資源及海南現(xiàn)有的開發(fā)模式人文資源——永慶寺

寺廟作為宗教文化信 仰地，難以形成項(xiàng)目 驅(qū)動(dòng)，對(duì)區(qū)域整體開 發(fā)無(wú)明顯帶動(dòng)作用自然資源——濱海生態(tài)

對(duì)比三亞及海南島東 部沿線物業(yè)，海資源 已嚴(yán)重同一化，項(xiàng)目 海資源優(yōu)勢(shì)相較遜色

海南島現(xiàn)有的區(qū) 域開發(fā)模式

海南島以海景+高爾夫+住宅/酒店的假旅游地產(chǎn)模式泛濫，未來易陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)都不足以成為項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)力

整合還是摒棄？全國(guó)旅游發(fā)展趨勢(shì)：旅游業(yè)持續(xù)旺盛，隨著中國(guó)富裕階層的壯大以及政府國(guó)民旅游休閑計(jì)劃的出臺(tái)，旅游消費(fèi)處于一個(gè)轉(zhuǎn)型階段n2000-2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：國(guó)內(nèi)旅游收入和旅游總?cè)珖?guó)旅游收入增長(zhǎng)與GDP增長(zhǎng)比較n2008年我國(guó)人均GDP達(dá)3304美元，部分發(fā)達(dá)地區(qū)收入平均比GDP增長(zhǎng)率高2-4個(gè)百分點(diǎn)的速度向前發(fā)展；n富裕階層的壯大，使得旅游消費(fèi)處于一個(gè)轉(zhuǎn)型階段。

50% 40% 30% 20% 10% 0%-10%-20%

10.11%7.10% 20029.10% 2003-11.20%36.85% 9.50% 2004

12.20%9.90% 2005

17.85% 11.40%2006已超過3000美元。n消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)加速發(fā)展，需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，觀光游將以10％以上速度發(fā)展，而休閑n為了配合國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的需要，確保旅游業(yè)發(fā)全國(guó)旅游收入增長(zhǎng)率全國(guó)GDP增長(zhǎng)率游加速發(fā)展，增速將在20％以上。展，國(guó)家旅游局陸續(xù)提出了“國(guó)民旅游休閑計(jì)劃”等一人均GDP>1000美元>3000美元〉5000美元系列計(jì)劃。如果這些計(jì)劃能夠在2009年及時(shí)實(shí)施，將有力地拉動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)。旅游階段國(guó)內(nèi)旅游業(yè)進(jìn)入高速發(fā)休閑、度假需求持續(xù)發(fā)展&周邊 展階段國(guó)家旅游熱潮世界游中國(guó)富裕階層迅速膨脹，處于消費(fèi)轉(zhuǎn)型的臨界點(diǎn)，未來休閑度假市場(chǎng)的需求必定處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。全國(guó)旅游發(fā)展趨勢(shì)：旅游度假形態(tài)已由觀光旅游轉(zhuǎn)為休閑體驗(yàn)，未來將進(jìn)一步向生命體驗(yàn)方向發(fā)展

國(guó)際旅游度假形態(tài)演變規(guī)律產(chǎn)業(yè)形態(tài)分離產(chǎn)業(yè)形態(tài)多元產(chǎn)業(yè)形態(tài)一體化產(chǎn)業(yè)形態(tài)度假產(chǎn)業(yè)形態(tài)

生命體驗(yàn)形態(tài)u由娛樂體驗(yàn)走u注重旅游產(chǎn)品與向文化精神的享發(fā)展特征u依托自然資源簡(jiǎn) 單景觀開發(fā)，少 量旅游產(chǎn)品設(shè)施u觀光、游樂為核 心，各自獨(dú)立u體驗(yàn)、娛樂式 產(chǎn)品逐漸進(jìn)入， 滿足多種需求u形成觀光、游 樂、美食、修學(xué) 、康體、娛樂、 其它休閑等多元 結(jié)構(gòu)u休閑體驗(yàn)式產(chǎn) 品豐富，度假物 業(yè)興起u以旅游目的地 為核心u多要素、多層 面混合的區(qū)域開 發(fā)形態(tài)

度假物業(yè)的配合 ，旅游綜合功能 完善u工作與度假分離u私人度假資產(chǎn)的 普及

受，追求自然和 身心靈的回歸u作一種人類生 存方式和生命體 驗(yàn)形成的旅游開 發(fā)模式置業(yè)特征u本地置業(yè)

觀光旅游階段u購(gòu)買休閑度假 產(chǎn)品u在度假地投資 、置業(yè)

休閑體驗(yàn)階段u在度假地置業(yè)

生命體驗(yàn)階段游樂修學(xué)宗教全國(guó)旅游發(fā)展趨勢(shì)：客戶旅游休閑方式和需求逐步走向復(fù)合多樣化，體驗(yàn)關(guān)注點(diǎn)增多國(guó)內(nèi)休閑旅游的三種模式：n城區(qū)休閑模式，市內(nèi)進(jìn)行購(gòu)物休閑、餐飲休閑和洗浴、運(yùn)動(dòng)休閑活動(dòng)等；n城鄉(xiāng)一體化休閑模式，在近郊區(qū)的自然山水中開展郊游休閑，主要消費(fèi)群體是有車族n遠(yuǎn)郊區(qū)休閑模式，較長(zhǎng)休閑時(shí)間內(nèi)到遠(yuǎn)郊區(qū)，消費(fèi)群體偏好自然山水中的養(yǎng)生和生態(tài)運(yùn)動(dòng)休閑方式國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的休閑領(lǐng)域：觀光n親水休閑n郊野運(yùn)動(dòng)休閑n生態(tài)大浴――以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)的生態(tài)休閑n養(yǎng)生休閑n郊野實(shí)景劇n鄉(xiāng)村休閑n休閑MALL康體美食旅游需求

娛樂

資料來源：綠維創(chuàng)景市場(chǎng)研究海南島依托特殊的地理區(qū)位、熱帶濱海等條件已成為國(guó)內(nèi)客戶濱海度假的首選地，國(guó)際游客濱海度假的重要選擇地

海南在國(guó)內(nèi)旅游首選目的地排名最高

海南島在中國(guó)的區(qū)位圖海南島：中國(guó)唯一的熱帶氣候區(qū) 中國(guó)最南端的省級(jí)海島

20.30%16.90% 10.20%

16.30%19.70%17.60%大連片廈門片青島片深圳片上海片海南島

萬(wàn)人120100 80海南歷年國(guó)際游客統(tǒng)計(jì)

75.3197.93海南島604038.9330.8643.1920 02002年2004年2005年2007年2008年數(shù)據(jù)來源：國(guó)家旅游局、海南省統(tǒng)計(jì)局海南已開發(fā)或規(guī)劃建設(shè)的旅游度假區(qū)，主要集中在三亞和?？跒橹行牡亩鄠€(gè)濱海灣區(qū)，主力吸引濱海度假客戶游客選擇海南旅游的主要因素濱海熱帶新奇生態(tài)娛樂海南省旅游度假區(qū)大致劃分為?？凇⑷齺?、東線、中線、西線、南海諸島六大片區(qū)三亞海南各旅游度假區(qū)的旅游產(chǎn)品主走簡(jiǎn)單的海資源嫁接路線，濱海旅游產(chǎn)品已呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，無(wú)法帶來多元體驗(yàn)東海岸抱虎角

濱海旅游度假\高爾夫＋游艇

西海岸濱海旅游度假\酒店＋高濱海旅游度假

月亮灣

濱海旅游度假

海南開發(fā)的旅游主題n熱點(diǎn)濱海生態(tài)觀光——南山旅游區(qū)

爾夫＋濱海休閑觀光

棋子灣濱海旅游度假\

高爾夫海南島海口

博鰲

會(huì)議\度假\高爾 夫＋酒店＋游艇 ＋生態(tài)養(yǎng)生

石梅灣\土福灣

旅游度假\酒店＋游 艇＋主題公園＋文 化風(fēng)情村等海棠灣\清水灣\香水灣、三亞西島和蜈支洲島、陵水的生態(tài)公園、萬(wàn)寧市的石梅灣、文昌市的東郊椰林、?？谑械募偃蘸|寨紅樹林等；n黎苗風(fēng)情觀光度假——土福灣等；n海南文化古跡游——南山宗教文化游、天涯海角等；南山文化旅游區(qū)

宗教文化 旅游觀光

紅塘灣

濱海居住\高爾 夫＋酒店＋游艇

度假\高爾夫＋酒店＋游 艇＋主題公園＋生態(tài)公園

亞龍灣

度假會(huì)議\高爾夫＋酒 店＋游艇＋觀光

三亞灣

城市濱海度假\高爾夫＋酒店＋游艇＋時(shí)尚會(huì)展n熱帶動(dòng)植物觀賞游——興隆熱帶花園、?？跓釒б吧鷦?dòng)物園景點(diǎn)；n濱海休閑養(yǎng)生度假——各大灣區(qū)的濱海旅游度假區(qū)，多打休閑養(yǎng)生牌，走高爾夫＋酒店＋游艇＋住宅的模式.????????????為突破限制、成功實(shí)現(xiàn)旅游的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，海南省提出國(guó)際旅游島戰(zhàn)略

國(guó)際旅游島戰(zhàn)略

2007年，海南省提出建設(shè)國(guó)際旅 游島目標(biāo)

2008年4月，胡錦濤總書記視察 海南，提出大力發(fā)展海南旅游產(chǎn)產(chǎn)品單一，合力不強(qiáng)，吸引力不足模式單一，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，缺乏個(gè)性和內(nèi)涵客戶群?jiǎn)我?，缺乏覆蓋面廣、檔次豐富的綜合性項(xiàng)目旅游轉(zhuǎn)型和 升級(jí)業(yè)2008年4月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)海南建設(shè)“國(guó)際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)”2008年9月，建設(shè)國(guó)際旅游島專題調(diào)研組考察調(diào)研2008年9月，海南出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)國(guó)際旅游島建設(shè)意見》2009年1月編制《海南國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要》

國(guó)家對(duì)海南現(xiàn)有政策支持

免簽證 零關(guān)稅 放航權(quán)海南計(jì)劃通過國(guó)際旅游島戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)由“景區(qū)”向“境區(qū)”的轉(zhuǎn)型升級(jí)，文化主題是提升“境界”的核心和特色

境區(qū)

度假區(qū) 傳統(tǒng)景區(qū)

n休閑、觀光、度假為一體的n增加體驗(yàn)、參與項(xiàng)目綜合性、區(qū)域性的體驗(yàn)地n核心內(nèi)容是景觀、景色n觀光為主n主要的贏利模式是收取n度假產(chǎn)品消費(fèi)為主n包括外觀環(huán)境、體驗(yàn)內(nèi)容，以及主題文化n收入來源于整個(gè)區(qū)域內(nèi)的多種體驗(yàn)性消費(fèi)門票費(fèi)用海南最需要文化的整合與提升，需要對(duì)人文風(fēng)情的打造與推廣。通過國(guó)際旅游島建設(shè)，整個(gè)海南島將是一個(gè)大“境區(qū)”，將為人們提供更多的賞心樂事和發(fā)展機(jī)會(huì)。

——海南省旅游局陳耀副局長(zhǎng)從“椰林海韻醉游人”到“要想身體好，常來海南島”，旅游產(chǎn)品從資源型到體驗(yàn)型的轉(zhuǎn)變，從單次消費(fèi)到重復(fù)購(gòu)買

不同時(shí)期的旅游主題口號(hào)反映了海南旅游的轉(zhuǎn)型升級(jí)

1993-2008年：椰林海韻醉游人–椰林、海韻等自然資源為核心

賣點(diǎn)–觀光游覽，消費(fèi)頻次具有不確

定性–收入主要來源于門票收入2009年以后：要想身體好，常來海南島

–養(yǎng)生、放松等體驗(yàn)產(chǎn)品為核心

賣點(diǎn)

–綜合性體驗(yàn)，重游率高

–多元消費(fèi)收入實(shí)現(xiàn)盈利色海南島未來的度假物業(yè)客戶群構(gòu)成？需求是什么？全國(guó)旅游大發(fā)展趨勢(shì)

旅游度假形態(tài)已由觀 光旅游轉(zhuǎn)為休閑體 驗(yàn)，未來將進(jìn)一步向海南島旅游發(fā)展轉(zhuǎn)型

實(shí)現(xiàn)由“景區(qū)”向 “境區(qū)”的轉(zhuǎn)型升 級(jí)，文化主題是提升客戶群升級(jí)旅游產(chǎn)品升級(jí)生命體驗(yàn)方向發(fā)展,客 戶需求多樣化“境界”的核心和特消費(fèi)升級(jí)?非本地人，與當(dāng)?shù)赜械鼐墶⒂H緣或工作?收入相對(duì)較高三緣型從度假置業(yè)角度，國(guó)內(nèi)外的度假物業(yè)客群根據(jù)置業(yè)目的不同主要分為四種類型客戶類型客戶特征置業(yè)情況置業(yè)關(guān)注點(diǎn)

?大部分在當(dāng)?shù)厥袇^(qū)有固定居所緣，對(duì)當(dāng)?shù)乇容^熟悉?大部分用于居住，類第一居所或 親戚、老人度假、養(yǎng)老?一般為金字塔最頂端的財(cái)富階層，豪門?多地、多次置業(yè)?區(qū)域配套逐漸完善?總價(jià)不高，增值空間大?有一定的優(yōu)勢(shì)資源，環(huán)境好?稀缺資源占有及其象征意義?對(duì)價(jià)格不敏感資源占有型家族或早期創(chuàng)業(yè)者?傾向于購(gòu)買標(biāo)桿式的豪宅用以度?高檔的娛樂休閑配套?有錢有閑，追求和假、投資享受生活品質(zhì)?關(guān)注要素排序：一線資源、物業(yè)檔次、社區(qū)圈層、服務(wù)投資休閑型生命體驗(yàn)型?中產(chǎn)或中高階層?渴望逃離城市，享受度假生活?希望尋求另外一種生活方式，注重活動(dòng)體驗(yàn)或文化精神享受?具備一定消費(fèi)能力但時(shí)常被壓力困擾?已有一處或多處置業(yè)?第二居所用于投資/度假/養(yǎng)老?城市中已有固定居所?第二居所用于度假?休閑度假產(chǎn)品配套?增值空間、區(qū)域價(jià)值?性價(jià)比、度假氛圍、休閑配套?特色體驗(yàn)性設(shè)施或活動(dòng)?注重環(huán)境、服務(wù)、文化內(nèi)涵等軟性條件，對(duì)硬件的要求相對(duì)不高?產(chǎn)品延伸空間較大三緣型客戶：主要購(gòu)買海口城區(qū)型樓盤，總價(jià)偏低，重城市配套，主要為養(yǎng)老型度假和類第一居所的置業(yè)客戶典型案例價(jià)格客戶來源

有地緣、親緣或工作緣?階層特點(diǎn)：對(duì)當(dāng)?shù)剌^熟，收入相對(duì)較高，已有固定居所寶安江南城新世界花園海景公寓5800元起，別墅2.5萬(wàn)起價(jià)小高層，均價(jià)5500元外地客戶為主，大部分江浙、珠三角客人50％江浙、北京、東北度假；50％島內(nèi)。第二居所?置業(yè)目的：度假、養(yǎng)老、類第一居所比華利山莊別墅1.8-2.8萬(wàn)外地客戶為主，海南客戶慢慢增多?置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：總價(jià)不高，增值空間大；有一定的優(yōu)勢(shì)資源，環(huán)境好?目前置業(yè)地點(diǎn)：?？诔菂^(qū)或近城區(qū)地帶姓名：劉女士客戶來源：海口職業(yè)：美容店老板特征：有留學(xué)經(jīng)歷，丈夫在西班牙置業(yè)地點(diǎn)：寶安江南城二期置業(yè)原因：老人和親戚在內(nèi)地，有時(shí)過來度假承受價(jià)格：200萬(wàn)產(chǎn)品要求：距離城市中心近，產(chǎn)品素質(zhì)高對(duì)于置業(yè)區(qū)域看法：海甸島離?？诔鞘兄行慕?，去其他地方交通很方便，配套齊全、生活方便，親戚來的時(shí)候也方便照顧；這里也能看到海，好點(diǎn)差點(diǎn)沒關(guān)系，平時(shí)也不經(jīng)常來，有那種氛圍就可以了。姓名：程先生客戶來源：?？诼殬I(yè)：從事海運(yùn)貿(mào)易職員特征：35歲置業(yè)地點(diǎn)：新世界花園置業(yè)目的：度假，養(yǎng)老總價(jià)承受：70萬(wàn)左右對(duì)度假物業(yè)的看法：工作住在城區(qū)，平時(shí)家人朋友來海南，住不下，所以多買一套房，一是備用，二也可以投資。新埠島是新開發(fā)區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿艽?，離市中心又近。海景區(qū)就好，享受海邊生活的感覺。是不是一線就無(wú)所謂，走幾步就到了嘛。投資休閑型客戶：關(guān)注性價(jià)比、度假氛圍和增值前景，不要求城市配套中產(chǎn)或中高階層投資休閑典型案例價(jià)格客戶來源?階層特點(diǎn)：收入水平中上，渴望增值空間的同時(shí)也追求自我享受?置業(yè)目的：度假、投資?置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：性價(jià)比、環(huán)

萬(wàn)科浪琴灣 海藍(lán)椰風(fēng)雅居樂清水灣獨(dú)棟3-4萬(wàn)，聯(lián)排1.2萬(wàn)獨(dú)棟1.2-1.4萬(wàn)，聯(lián)排6-7千洋房8500元，別墅1.4-2.2萬(wàn)山西、北京、東北、廣州、深圳客戶居多，北方偏重于度假，南方偏重于投資島外客戶占71%，北京、內(nèi)蒙、陜西、東北、深圳等地客戶多95%島外客戶，東北、北京、西南城市客戶為主境；增值空間、區(qū)域價(jià)值；休閑度假產(chǎn)品配套?目前置業(yè)地點(diǎn)：?？谖骱０丁⑷齺啚?、陵水等度假區(qū)姓名：崔先生客戶來源：湖北職業(yè)：私營(yíng)飯店老板特征：40歲，內(nèi)地已有兩套房置業(yè)地點(diǎn)：海藍(lán)椰風(fēng)置業(yè)原因：度假承受價(jià)格：250萬(wàn)產(chǎn)品要求：海濱，產(chǎn)品素質(zhì)高、價(jià)格合適對(duì)于置業(yè)區(qū)域看法：海邊，又非鬧市區(qū)域，環(huán)境好，清凈；偏是偏了點(diǎn)，離市區(qū)遠(yuǎn)，但是平時(shí)不經(jīng)常在這邊住，用來度假而已，無(wú)所謂。只要產(chǎn)品品質(zhì)不錯(cuò)，整體感覺好，又不是太貴，交通很方便，就可以了姓名：王女士客戶來源：?？诼殬I(yè)：廣告公司總經(jīng)理特征：丈夫?yàn)橥馄蟾吖苤脴I(yè)地點(diǎn)：比華利山莊置業(yè)原因：增值、度假承受價(jià)格：200萬(wàn)對(duì)于置業(yè)區(qū)域看法：在?？谑袃?nèi)已經(jīng)有幾套住房，她認(rèn)為購(gòu)買一套別墅才是真正的家，平時(shí)工作繁忙時(shí)常會(huì)犯頭疼病，因此她喜歡安靜。買比華利的原因是度假、將來養(yǎng)老之用，西海岸區(qū)域前景好，另外從這邊開車到市區(qū)也就半個(gè)多小時(shí)，她認(rèn)為這樣的距離并不是很遠(yuǎn)，所以現(xiàn)在買是比較劃算的。資源占有型客戶：對(duì)價(jià)格不敏感，關(guān)注資源稀缺度和高檔休閑配套、服務(wù)

金字塔頂端財(cái)富人群?階層特點(diǎn)：豪門家族或早期創(chuàng)業(yè)者，價(jià)格承受能力強(qiáng)

典型案例亞龍灣5號(hào)

總價(jià)總價(jià)700-1000萬(wàn)

客戶來源北京客20套，上?？蛻?套，臺(tái)灣客戶3套?置業(yè)目的：度假、投資亞龍灣公主郡總價(jià)170-300萬(wàn)多北京客戶?置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：稀缺資源的占有、物業(yè)檔次、高檔休閑配半島龍灣總價(jià)960-1300萬(wàn)北京、上海，沒有東北客戶套、圈層以及服務(wù)?目前置業(yè)地點(diǎn)：資源絕佳地帶，如三亞亞龍灣一線海景姓名：王先生客戶來源：北京職業(yè)：媒體公司老板特征：北京有多處物業(yè)，打算以后在冬季來海南度假并且招待當(dāng)?shù)乜蛻糁脴I(yè)地點(diǎn)：亞龍灣公主郡置業(yè)原因：度假承受價(jià)格：600萬(wàn)產(chǎn)品要求：看海，環(huán)境好，產(chǎn)品品質(zhì)高對(duì)于置業(yè)區(qū)域看法：位于海南最有名地帶，擁有一線海景，可以保值姓名：汪先生客戶來源：上海職業(yè)：地產(chǎn)公司老板特征：在北京有多處高檔物業(yè)；希望冬季和家人來海南度假置業(yè)地點(diǎn)：半島龍灣置業(yè)原因：度假承受價(jià)格：1000萬(wàn)產(chǎn)品要求：直接看到大海，環(huán)境好，產(chǎn)品品質(zhì)高對(duì)于置業(yè)區(qū)域看法：亞龍灣的海國(guó)內(nèi)外知名，而海景資源在區(qū)域內(nèi)屬于稀缺，很強(qiáng)的保值迪斯尼生命體驗(yàn)型客戶：注重身心體驗(yàn)和精神享受，重軟性環(huán)境和服務(wù)，設(shè)施高端典型案例特征

生命體驗(yàn)客戶

迪斯尼樂園已深入孩子的生活，買房是為了經(jīng)常帶孩子進(jìn)去游 玩、體驗(yàn)，可以獲得年卡，享受一定權(quán)益?階層特點(diǎn)：希望尋求另外一種生活方式，注重活動(dòng)體驗(yàn)或文化精神享受，客戶層級(jí)相對(duì)較廣?置業(yè)目的：度假、體驗(yàn)?置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：特色體驗(yàn)性設(shè)施或活動(dòng)；環(huán)境、服務(wù)等軟印度阿育吠陀法國(guó)依云小鎮(zhèn)醫(yī)學(xué)療養(yǎng)中心，特色醫(yī)療養(yǎng)生以水聞名的療養(yǎng)圣地，健康和時(shí)尚的象征性條件，設(shè)施高端，但不一定有完整的城市配套迪斯尼樂園的運(yùn)營(yíng)不僅在于引進(jìn)了最新的游樂設(shè)施，滿足人們追求樂趣和冒險(xiǎn)的欲望；更主?目前置業(yè)地點(diǎn)：迪斯尼樂園，依云小鎮(zhèn)要的是，樂園將會(huì)給予新生的中國(guó)內(nèi)地的中等收入階層一個(gè)良好的消費(fèi)平臺(tái)，并產(chǎn)生一定的快樂精神輻射作用。

——著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，易憲容上海迪斯尼效應(yīng)對(duì)周邊地價(jià)和房?jī)r(jià)產(chǎn)生巨大影響，帶動(dòng)偏遠(yuǎn)的川沙地區(qū)房?jī)r(jià)在逆市中波動(dòng)上升；原先十多萬(wàn)元一畝土地，已經(jīng)升值幾十倍，最高的已被炒到近千萬(wàn)元。

網(wǎng)球女王小威的最愛就是泡依云溫泉”從2002年開始，幾乎在參加每一次重大比賽之前，小威一定會(huì)要求來一次這樣的“享受”，在2003年贏得澳網(wǎng)冠軍之前，她甚至專門前往法國(guó)享受了一次最正宗的依云SPA，奪冠后她堅(jiān)持認(rèn)為依云水是自己贏得比賽的秘密武器。海南島現(xiàn)狀物業(yè)類型已基本滿足三類客戶的需求，而生命體驗(yàn)型需求客戶還未被滿足三緣型客戶主要集中在?？诔菂^(qū)，或近城區(qū)，交通和配套相對(duì)齊全投資休閑型客戶南部海灣二線海景區(qū)、陵水各灣區(qū)、東部新興濱海灣區(qū)及海口離市區(qū)較遠(yuǎn)而資源環(huán)境優(yōu)質(zhì)區(qū)域資源占有型客戶集中在頂級(jí)灣區(qū)為主的東南沿海一線，濱海資源最優(yōu)區(qū)域廣東其他生命體驗(yàn)型客戶特征：隨著需求層次的提升，追求身心靈探索的生命體驗(yàn)型客戶不斷增加

提供身心靈體驗(yàn)的場(chǎng)所漸成風(fēng)潮

自我實(shí) 現(xiàn)需求

尊重需求 社交需求安全需求生理需求

城市 美國(guó)

RutlandVermont

上海 臺(tái)北

項(xiàng)目

Peaceof mind Emporium

十樂會(huì)苑 食養(yǎng)山房心靈體驗(yàn)節(jié)

特點(diǎn)為經(jīng)歷壓力、健康危機(jī)的人開辟一個(gè)療愈空間，設(shè)置園藝治療、冥想室、閱讀室、呼吸練習(xí)室、正統(tǒng)足療、芳香療法等項(xiàng)目；顧客群拓展到兒童，甚至提供親子、寵物、企業(yè)課程等融合理療、SPA、Lounge、書苑和客房為一體，結(jié)合自然生態(tài)環(huán)境，開辟一個(gè)逃離快節(jié)奏生活，追求靜心的地方靜心設(shè)計(jì)的靜心氛圍的用餐空間，標(biāo)榜天然食材，甚至融合理療，為食客的身心提供充滿禪意美學(xué)的美宴邀請(qǐng)20多家心靈課程中心，講解動(dòng)態(tài)靜心、知見心理學(xué)、禪修、氣功、瑜珈等課程，開辟心靈市集區(qū)，體驗(yàn)占卜、音樂、自然護(hù)膚、有機(jī)食品等身心靈產(chǎn)品，并有個(gè)人工作者提供服務(wù)

馬斯諾需求層次理論n生活水平提高、城市生活的矛盾和壓力，推動(dòng)需求層次升級(jí)，廣州達(dá)生堂北接綠林，南臨珠江的一處典型心靈回歸地；有多種讓心靈和身體全部放松的方式，利用傳統(tǒng)中醫(yī)學(xué)理論，給大家提供一個(gè)“睡午覺”的好地方國(guó)際知名規(guī)劃、設(shè)計(jì)師靜心打造，建筑與自然充分和諧；追求更高層次的自我提升和實(shí)現(xiàn)n整合身心靈的自我探索風(fēng)潮在惠州十字水生態(tài)度假村“十字水森林水療”，結(jié)合印尼傳統(tǒng)水療護(hù)理方式、中醫(yī)按摩和南昆山天然材料，由來自巴厘島的技師服務(wù)；另外還提供身體護(hù)理、飲食調(diào)理等服務(wù)歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家十分明顯。不斷涌現(xiàn)的私人診所/工作室、瑜珈中心、靜修團(tuán)體等生命體驗(yàn)型客戶特征：客戶群以中高收入階層和財(cái)富人群為主，也有企業(yè)團(tuán)體客戶類型高端財(cái)富人群中高收入階層普通人群企業(yè)團(tuán)體觀光游覽人群

客戶特征早期創(chuàng)業(yè)人群，完成了成功目標(biāo)獲得財(cái)富，開始思考人生的意義正處于事業(yè)上升期，靠個(gè)人奮斗贏得名譽(yù)和財(cái)富；渴望獲得認(rèn)可，進(jìn)入某種圈層；壓力大年紀(jì)較輕，收入一般；高工作壓力，容易遭受挫折企業(yè)內(nèi)部管理和企業(yè)文化傳播；員工福利或培訓(xùn)；商務(wù)洽談或會(huì)議外國(guó)人或普通觀光游覽客，體驗(yàn)文化和新鮮感

需求特征追求健康和品位；尋求另一種生活方式；關(guān)注家庭追求身心放松，拋棄煩惱；圈層；向往寧?kù)o、舒適的環(huán)境忘卻煩惱，獲得精神和身心靈的回歸、療養(yǎng)高管消費(fèi)、放松體驗(yàn)的場(chǎng)所；員工心理咨詢服務(wù)或商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所生態(tài)的、自然景觀觀光；別樣文化風(fēng)情的體驗(yàn)；

案例上海十樂、各種書苑、許知遠(yuǎn)或其他知名人士相關(guān)講座十樂、食養(yǎng)山房、達(dá)生堂、十字水等各種瑜珈房、心靈診療室、心理診療課程等；歡樂谷等主題樂園n奧修靜修團(tuán)體針對(duì)企業(yè)的課程和服務(wù)n上海十樂n十字水、心靈體驗(yàn)節(jié)等客戶肯定是一些具備消費(fèi)能力的，并且時(shí)常被壓力困擾的人。除了個(gè)人之外，很多團(tuán)體也會(huì)到十樂，在那里舉辦會(huì)議或者洽談商務(wù)。運(yùn)營(yíng)得非常好，很多外國(guó)人都愿意體會(huì)其中從未有過的新鮮感，有一批律師朋友也會(huì)每周去那里待一個(gè)下午。

——上海“十樂”的規(guī)劃設(shè)計(jì)者張黧臺(tái)北的心靈體驗(yàn)節(jié)、簡(jiǎn)單生活節(jié)等一類的活動(dòng)很蓬勃，很多中心也到大陸開辦課程。上海跟臺(tái)北的文化背景都差不多，上海人多、壓力大、節(jié)奏快，對(duì)這方面的需求更高，現(xiàn)在也慢慢在發(fā)展。

——臺(tái)北心靈體驗(yàn)節(jié)籌備者倪重華（原為著名音樂

創(chuàng)意人，后因一場(chǎng)火災(zāi)推進(jìn)修習(xí)生活）生命體驗(yàn)型客戶特征：他們追求精神享受與身心靈體驗(yàn)，關(guān)注環(huán)境、服務(wù)及相關(guān)的體驗(yàn)活動(dòng)特征一：具有一定的消費(fèi)能力。一般是正在奮斗或已經(jīng)獲得成功的人群，收入水平處于中上；多集中在一、二線大中城市。有一批律師朋友會(huì)每周去那里待一個(gè)下午，做做SPA，喝茶吃飯，十分隨意，穿著拖鞋和大背心就過來了，以完全靜心的狀態(tài)來享受美好時(shí)光。

——張黧特征二：被壓力困擾，尋求自由與放松。多為企業(yè)主或自由職業(yè)者，想逃避壓力，或追求另一種生活意義。特征三：見識(shí)較廣，容易接受新事物。一般有較高文化背景，接受過也愿意接受各類文化的熏陶，愿意追求和享受生活品質(zhì)要健康，有品位。十樂不僅有SPA、餐飲，還有書苑和理療中心。更重要的是書苑經(jīng)常會(huì)舉辦一些講座，請(qǐng)大陸的許知遠(yuǎn)或者臺(tái)灣、香港的一些人講述生活方式；理療中心會(huì)告訴你身體所缺的營(yíng)養(yǎng)或者成分，通過飲食或相關(guān)方式幫助你調(diào)節(jié)補(bǔ)充。

——十樂消費(fèi)者，某廣告公司創(chuàng)意總監(jiān)特征四：追求自然和諧，重視生態(tài)環(huán)保。要求舒適、靜心，有活動(dòng)，非絕對(duì)的安靜，但不喧鬧特征五：看重服務(wù)、活動(dòng)以及帶來的身心體驗(yàn)，要求品位和檔次，不要求硬件設(shè)施的奢華、齊全。不是逃避世俗，是享受一種身心放松的狀態(tài)。有身體、健康的調(diào)養(yǎng)，又可以觀照內(nèi)心，通過自我修行或者與別人交流真正得到放松。運(yùn)動(dòng)、SPA都是能讓人徹底放松的活動(dòng)，那些課程和名家講座是非常好的。這種方式很健康很時(shí)尚。

——上海某私人心理診所法籍咨詢師生命體驗(yàn)型客戶特征：通過對(duì)這撥客戶的特征分析，總結(jié)出他們對(duì)購(gòu)買休閑度假物業(yè)的價(jià)值敏感點(diǎn)

精神、文化 相關(guān)的體驗(yàn) 性活動(dòng)如療養(yǎng)、靜修、生活方式等名家課程、健 康調(diào)養(yǎng)護(hù)理等度假置業(yè) 敏感點(diǎn)

健康、放松 的休閑場(chǎng)所

如SPA、生態(tài)餐飲 、音樂書籍、靜修 堂、茶齋等生態(tài)、自然的環(huán)境市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘：迎合全國(guó)旅游發(fā)展的大趨勢(shì)，承接海南島旅游轉(zhuǎn)型的契機(jī)，鎖定生命體驗(yàn)型客戶需求，走多元生態(tài)文化體驗(yàn)路線

客戶群升級(jí)：從資源享受到生全國(guó)旅游大發(fā)展趨勢(shì)

旅游度假形態(tài)已由觀 光旅游轉(zhuǎn)為休閑體 驗(yàn)，未來將進(jìn)一步向生命體驗(yàn)方向發(fā)展,客 戶需求多樣化海南島旅游發(fā)展轉(zhuǎn)型

實(shí)現(xiàn)由“景區(qū)”向 “境區(qū)”的轉(zhuǎn)型升 級(jí)，文化主題是提升 “境界”的核心和特 色命體驗(yàn)旅游產(chǎn)品升級(jí)：從資源型到體驗(yàn)型的轉(zhuǎn)變消費(fèi)升級(jí)：從景點(diǎn)門票消費(fèi)到活動(dòng)體驗(yàn)消費(fèi)，從單次購(gòu)買到重復(fù)購(gòu)買010203040506

03定位方向項(xiàng)目屬性知名旅游城市邊緣具有豐富熱帶海景資源及一定人文景觀的大規(guī)模區(qū)域旅游地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)

迎合全國(guó)旅游發(fā)展的大趨勢(shì)，承接海南島旅游轉(zhuǎn)型的契機(jī)，鎖定生命體驗(yàn)型客戶需求，走多元生態(tài)文化體驗(yàn)路線企業(yè)資源的支撐？企業(yè)資源1：魯能集團(tuán)在海南潛心耕耘多年，對(duì)大規(guī)模休閑度假類項(xiàng)目的操作積累了豐厚的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)盈濱半島項(xiàng)目整體規(guī)模大、土地成本約束不強(qiáng)（約每畝15萬(wàn)）、魯能集團(tuán)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)商角色，決定了項(xiàng)目的問題不是單純的“生與死”的問題；更是“好與壞”的問題。作為區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，通過區(qū)域的成功運(yùn)作，使盈濱半島項(xiàng)目成為魯能集團(tuán)特色休閑地產(chǎn)發(fā)展道路上的基石企業(yè)資源2：推出鼎新休閑地產(chǎn)品牌“海南魯能城”，鏈接售前、售中、售后各個(gè)休閑置業(yè)環(huán)節(jié)的“365°環(huán)島休閑服務(wù)”海南魯能首創(chuàng)特1號(hào)產(chǎn)品：“海南魯能客服通”機(jī)場(chǎng)貴賓服務(wù)———客戶來島、離島分級(jí)特享接送服務(wù)；置業(yè)顧問服務(wù)———客戶購(gòu)買海南魯能城產(chǎn)品售前、售中服務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)———海南魯能城成交客戶永久售后服務(wù)；環(huán)島休閑服務(wù)———客戶環(huán)島休閑顧問及權(quán)益支持服務(wù)；全面資訊服務(wù)———客戶居家生活的全面資訊顧問服務(wù)；聯(lián)盟商家服務(wù)———客戶在島消費(fèi)的各種聯(lián)盟商家特權(quán)。三位一體原創(chuàng)RPS戰(zhàn)略模式以R-Resources休閑資源整合，收納稀缺濱海休閑資源，奠定休閑地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值平臺(tái)；以P-Products休閑產(chǎn)品開發(fā)，深度研發(fā)休閑置業(yè)需求，構(gòu)建休閑地產(chǎn)的基礎(chǔ)品質(zhì)空間；以S-Services全程休閑服務(wù)，關(guān)注客戶來島休閑的全方位需求，全面提升以服務(wù)為核心的休閑地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。通過地產(chǎn)與休閑服務(wù)項(xiàng)目向結(jié)合，成為“中國(guó)休閑地產(chǎn)專家”，引發(fā)休閑地產(chǎn)的全面升級(jí)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)、企業(yè)資源，以海藍(lán)福源項(xiàng)目為試點(diǎn)，打造以度假物業(yè)為實(shí)體，休閑度假服務(wù)為核心的體驗(yàn)型高端休閑地產(chǎn)模式

體驗(yàn)型高端休閑 地產(chǎn)模式

項(xiàng)目特點(diǎn)?距城市較遠(yuǎn)，配套缺乏?占地11萬(wàn)平方公里?內(nèi)外海生態(tài)環(huán)境資源?人文景觀永慶寺

企業(yè)資源?大規(guī)模休閑度假類項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)?三位一體原創(chuàng)RPS戰(zhàn)略模式?海南魯能客服通服務(wù)的推出

市場(chǎng)機(jī)會(huì)?客戶群升級(jí)：從資源享受到生命體驗(yàn)?旅游產(chǎn)品升級(jí)：從資源型到體驗(yàn)型的轉(zhuǎn)變?消費(fèi)升級(jí)：從景點(diǎn)門票消費(fèi)到活動(dòng)體驗(yàn)消費(fèi)，從單次購(gòu)買到重復(fù)購(gòu)買區(qū)域?qū)嶓w運(yùn)作：以身心靈回歸體驗(yàn)為主題的濱海生態(tài)文化復(fù)合半島身心靈回歸n關(guān)注內(nèi)心，追求身體、心理與心靈合一；n滿足人們?cè)谛撵`、精神方面的訴求濱海n內(nèi)外海稀缺海景資源，?？谧蠲赖暮０毒€生態(tài)n無(wú)污染的環(huán)境，環(huán)保的生活方式，人與自然的和諧共處文化n宗教平和的生活氛圍，禪意、大愛、隨意……開啟心靈凈化之旅神秘的印度我們可能沒有時(shí)間前往，遙遠(yuǎn)的喜馬拉雅山我們未必有勇氣和力氣攀爬，但是在這里，通過身邊的一本書、一張唱片、一種香味、一道菜肴、一項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，我們可以進(jìn)入另外一個(gè)世界，使身體的放松帶動(dòng)心靈的平靜，讓心理的平靜釋放生理的壓力自然和諧之美這里推崇一種與自然環(huán)境融合的一種生活方式，沒有污染、沒有過多的裝飾、沒有浪費(fèi)，所有的一切都是那么恰到好處，從內(nèi)到外的一種生態(tài)環(huán)?！硇撵`運(yùn)動(dòng)它可以是表現(xiàn)“寧?kù)o美學(xué)”的空間設(shè)計(jì)，它可以是通過“東方身體學(xué)”的瑜伽訓(xùn)練通往靈性，它可以是“心靈整形”的談話治療，它可以是具禪意的“養(yǎng)生創(chuàng)意料理”，它可以是每天少用一度電的生活方式……全島體驗(yàn)服務(wù)運(yùn)作：以海南全島特色資源為配套打造頂級(jí)高端體驗(yàn)服務(wù)突破地域邊界n脫離項(xiàng)目地塊邊界的限制，不局限于內(nèi)部的配套條件整合全島特色資源配套n高爾夫、潛水、溫泉、主題公園……海島最頂級(jí)的配套都可以享用n便利的交通專線專人服務(wù)貼心度假咨詢服務(wù)n度假路線設(shè)計(jì)，吃住行游購(gòu)?qiáng)嗜轿环?wù)n度假物業(yè)銷售導(dǎo)航n酒店、機(jī)場(chǎng)等預(yù)定接送全島配套資源大整合黎苗風(fēng)情體驗(yàn) 潛水國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議

運(yùn)動(dòng) 觀光 會(huì)議

溫泉養(yǎng)生娛樂 風(fēng)情

高爾夫 雨林觀光漂流）度假咨詢服務(wù)網(wǎng)TIC（travelinternationalcenter旅游信息中心網(wǎng)絡(luò)--電話—短信；通過整合旅游資源，達(dá)到資源實(shí)時(shí)共享，并提供各類旅游景點(diǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)信息；并成為旅游者交流—組織—溝通平臺(tái)網(wǎng)站信息中心---成為冒險(xiǎn)者的交流平臺(tái)；電話服務(wù)中心---對(duì)旅行社或個(gè)人會(huì)員提供相應(yīng)服務(wù)，如租車服務(wù)，組織團(tuán)購(gòu)等；控制中心---救援中心，維修中心，訂票中心；產(chǎn)服務(wù)品整體定位方向：依托全島特色配套服務(wù)體系，以身心靈回歸體驗(yàn)為主題的濱海生態(tài)文化復(fù)合半島

全島服務(wù)：以海南全島特色資源為配套打

造頂級(jí)高端體驗(yàn)服務(wù)高端休閑地產(chǎn)區(qū)域?qū)嶓w：以身心靈回歸體驗(yàn)為主題的濱

海生態(tài)文化復(fù)合半島資源010203040506

04案例借鑒案例選取：根據(jù)本項(xiàng)目的定位特點(diǎn)，重要為研究產(chǎn)品+服務(wù)的整體運(yùn)作方式，如何促進(jìn)品牌增值最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化

nFairfield度假酒店

n拉斯維加斯Sunterra

集團(tuán)公司世聯(lián)研究了國(guó)際上相關(guān)成熟的休閑度假服務(wù)商的成功經(jīng)驗(yàn)，著nT.L.Spencer,Escapes!Resortsn歐洲假日共享組織OTEnOutriggerHotels&重分析其中兩個(gè)典型案例來指導(dǎo)本項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作ResortsnTrumpHotels&CasinosnHarrah’s歐洲假日共享組織OTEEntertainmentnStarwood假日共享公司n萬(wàn)豪國(guó)際度假俱樂部（MVCI）n……

喜達(dá)屋飯店及度假村國(guó)際集團(tuán)歐洲假日共享組織（OTE）OTE是歐盟所有成員國(guó)假日共享行業(yè)的協(xié)會(huì)，其會(huì)員的產(chǎn)品和區(qū)域覆蓋廣泛，發(fā)展迅速

n歐洲假日共享組織是歐盟所有成員

國(guó)假日共享行業(yè)的協(xié)會(huì)；

n其會(huì)員覆蓋度假酒店、高爾夫、旅

游航空等多個(gè)行業(yè)，物業(yè)開發(fā)商包 括眾多的世界一流的酒店經(jīng)營(yíng)者、股份制企業(yè)和獨(dú)立公司，如國(guó)際著名酒店品牌ACCOR及Srarwood，還有RrsortProperties，AzureResorts等家庭公司，EasyJet航空公司等；n假日共享物業(yè)主要分布在熱點(diǎn)度假區(qū)域，一般都靠近海灘、河流湖泊、山川以及主要的大城市；n每年將近14%的增長(zhǎng)率和不少于5.5%的市場(chǎng)滲透率，據(jù)拉加茨協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來將從歐美急劇向亞太地區(qū)擴(kuò)展。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。AzureResorts假日共享行業(yè)經(jīng)營(yíng)者以“共享”為核心，通過產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或等價(jià)的點(diǎn)數(shù)和信用積分，結(jié)合Health&Wellness休閑度假設(shè)施和服務(wù)，提供新的度假物業(yè)產(chǎn)品類型?產(chǎn)權(quán)是假日共享的關(guān)鍵，定價(jià)要受面積、康體娛樂設(shè)施、位置及淡旺季節(jié)等因素影響；?一旦酒店把大部分的產(chǎn)權(quán)出售給度假業(yè)主，度假酒店（村）的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)通常就要轉(zhuǎn)歸物業(yè)業(yè)主協(xié)會(huì)（POA）或私宅業(yè)主協(xié)會(huì)（HOA）所有。度假業(yè)主輪流選出自己的高級(jí)管理人員來打理物業(yè)，也可聘請(qǐng)酒店管理公司來參與經(jīng)營(yíng)和管理；?更多新的產(chǎn)品類型適應(yīng)消費(fèi)者不斷地改變的度假生活方式和度假靈活性。產(chǎn)品類型分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)式公寓會(huì)員制高級(jí)會(huì)所共享式會(huì)所(PRC)購(gòu)買動(dòng)機(jī)

度假投資、度假度假、投資 度假

(投資)

度假

(投資)典型的所有權(quán)與使用權(quán)大小一至兩周使用權(quán)或點(diǎn)數(shù)

1/4產(chǎn)權(quán)

1/4產(chǎn)權(quán)每年30天到60天

1/7產(chǎn)權(quán)至

1/12產(chǎn)權(quán)

主流產(chǎn)品類型

一臥和兩臥的公寓中等面積大小一臥、兩臥和三臥公寓中等面積大小一臥、兩臥和三臥公寓大型豪華的三臥、四臥的高級(jí)公寓和獨(dú)門獨(dú)院的家庭住宅寬綽舒適的三臥、四臥高級(jí)公寓和獨(dú)門獨(dú)院的家庭住宅

典型配套共享設(shè)施游泳池、主題園區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、便利店KTV、酒吧、表演舞臺(tái)、網(wǎng)球場(chǎng)、SPA、寬帶、

Mini超市

SPA、GOLF、游艇 碼頭、滑雪地美容、健真設(shè)施、滑雪、游艇等專項(xiàng)運(yùn)動(dòng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中產(chǎn)階層一般階層針對(duì)不同客群定位提供不同類型產(chǎn)品，以高素質(zhì)服務(wù)、交換和投資機(jī)會(huì)及高度靈活性吸引客戶

假日共享產(chǎn)品市場(chǎng)結(jié)構(gòu)圖

n產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈金字塔形上升，迎合了目前全球的休閑度假旅游潮流；nPRC是歐美國(guó)家假日共享產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最PRC消費(fèi)者富裕階層快、增長(zhǎng)潛力最大的市場(chǎng)之一。n吸引消費(fèi)者購(gòu)買假日共享產(chǎn)品的最重要?jiǎng)訖C(jī)是－能在最熱門、最流行的度假地如海灘、滑雪場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)及城市CBD地段獲得度假屋；－可以享受五星級(jí)服務(wù)和康體娛樂設(shè)施以及產(chǎn)權(quán)酒店消費(fèi)者

（家庭年收入8~50萬(wàn)美元）分時(shí)度假消費(fèi)者

（家庭年收入3.5~8萬(wàn)美元）非同一般的Health&Wellness休閑度假，獲得身心放松；－產(chǎn)品具有高度靈活性，有機(jī)會(huì)交換；－可以作為一種升值潛力，投資工具。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。購(gòu)買PRC產(chǎn)品的核心動(dòng)機(jī)1、度假村的位置2、高品質(zhì)的室內(nèi)裝飾和陳飾品3、多樣化的康體設(shè)施和豐富多彩的活動(dòng)

購(gòu)買時(shí)最擔(dān)心的問題1、擔(dān)心總是不能獲得中意的度假時(shí)段和度假屋2、關(guān)心產(chǎn)品是否能轉(zhuǎn)售3、年費(fèi)和維護(hù)費(fèi)國(guó)際酒店集團(tuán)積極進(jìn)入度假物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)靈活、服務(wù)品質(zhì)高、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣，成為假日共享業(yè)的主力；品牌效應(yīng)成為新趨勢(shì)n國(guó)際知名酒店品牌如希爾頓、凱悅、四季、萬(wàn)豪、喜達(dá)屋等紛紛進(jìn)入第二居所開發(fā)領(lǐng)域，催生了Health&Wellness時(shí)尚潮流與第二居所產(chǎn)品在假日共享平臺(tái)上整合的新趨勢(shì)；n酒店提供度假物業(yè)產(chǎn)品方面具有的優(yōu)勢(shì)：成熟的度假服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)；銷售和品牌宣傳方面的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)和創(chuàng)新方面的靈活性；n品牌為酒店及假日共享業(yè)務(wù)帶來的優(yōu)勢(shì)：－高素質(zhì)的假日物業(yè)國(guó)際網(wǎng)絡(luò)；－獲得忠誠(chéng)的品牌消費(fèi)者；－大打降低成本投入；－經(jīng)常性的計(jì)劃制定；－提高了技術(shù)/預(yù)訂的能力；－提高了消費(fèi)者的信心。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以權(quán)益為紐帶，以不同度假地的酒店網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，或結(jié)成外部資源聯(lián)盟，豐富客戶的體驗(yàn)資源和設(shè)施開發(fā)、整合的標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)和體驗(yàn)n要把假日共享產(chǎn)品設(shè)計(jì)成能講故事的產(chǎn)品；n小巧別致將是豪華共享式會(huì)所和新銳品牌公司的拳頭產(chǎn)品；n體驗(yàn)設(shè)計(jì)方面的典范：主題非常集中的迪斯尼假日俱樂部；具有維多利亞女王時(shí)代風(fēng)格的薩拉托加溫泉項(xiàng)目（SaratogaSpringsproject）、地方特色設(shè)計(jì)非常明顯的拉斯維加斯、古老而又新穎別致且具有城市圓滑風(fēng)格的希爾頓格蘭德假日俱樂部。

客戶多樣化需求n希望體驗(yàn)更多產(chǎn)品，也許只是不同的酒店；n希望去更多地方，有更多經(jīng)歷；權(quán)益

假日共享產(chǎn)品n酒店網(wǎng)絡(luò)：覆蓋不同地域或不同資源度假區(qū)，內(nèi)部資源共享；n資源聯(lián)盟：與不同度假地和多元產(chǎn)品提供者簽訂協(xié)議，進(jìn)行權(quán)益共享或互換；n實(shí)施試用會(huì)員制，先體驗(yàn)度假村，再購(gòu)買產(chǎn)品。

時(shí)權(quán)或點(diǎn)數(shù)、信用積分本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1234統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)進(jìn)行行業(yè)管理、拓展，以及整體營(yíng)銷、培訓(xùn)OTE的主要工作和職責(zé)歐盟立法：執(zhí)行內(nèi)部事務(wù)管理系統(tǒng)，拓寬與政治家的聯(lián)絡(luò)和接觸，只作游說方案以及進(jìn)一步改進(jìn)行業(yè)道德規(guī)范消費(fèi)者投訴：發(fā)起并支持歐洲假日業(yè)主獨(dú)立聯(lián)盟，貫徹實(shí)施歐洲消費(fèi)者投訴報(bào)告系統(tǒng)，實(shí)施消費(fèi)者互動(dòng)戰(zhàn)略行業(yè)營(yíng)銷和培訓(xùn)：整合營(yíng)銷戰(zhàn)略和編寫宣傳資料，檢查改進(jìn)行業(yè)道德規(guī)范，進(jìn)行會(huì)員培訓(xùn)，設(shè)立新的會(huì)員類別業(yè)務(wù)發(fā)展及形象：創(chuàng)立全歐交流通訊方案，評(píng)估會(huì)員交流并確保新程序的切實(shí)可行，拓寬為消費(fèi)者服務(wù)層面本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。OTE案例小結(jié)

n設(shè)施和服務(wù)取代度假物業(yè)本身成為影響物業(yè)價(jià)值層級(jí)的主要因素，檔次不同、圈層

設(shè)施決定產(chǎn)品權(quán)益實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新管理創(chuàng)造品牌感不同，吸引不同類型的客戶群；n多元度假體驗(yàn)和服務(wù)享受是核心；n通過設(shè)施、服務(wù)極其相關(guān)聯(lián)的權(quán)益組合實(shí)現(xiàn)度假物業(yè)產(chǎn)品多元化。n通過小額產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)、點(diǎn)數(shù)、積分等權(quán)益分割、累積或互換等方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新，增加靈活性，突破只從物業(yè)產(chǎn)品本身形態(tài)進(jìn)行變化的局限；n相關(guān)的權(quán)益是聯(lián)結(jié)度假物業(yè)與設(shè)施和服務(wù)，以及與外部資源互換聯(lián)盟的主要工具；n權(quán)益累積性和兌換獎(jiǎng)勵(lì)增加重復(fù)購(gòu)買和入住率，同時(shí)促進(jìn)設(shè)施經(jīng)營(yíng)和物業(yè)銷售。n國(guó)際知名酒店集團(tuán)進(jìn)入假日共享物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，提高服務(wù)品質(zhì)，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)和銷售靈活性；n品牌影響產(chǎn)品價(jià)值，一般與酒店管理公司的品牌相關(guān)聯(lián)；nOTE進(jìn)行統(tǒng)一的行業(yè)管理、營(yíng)銷和會(huì)員培訓(xùn)等，加強(qiáng)假日共享業(yè)整體品牌信任度。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。喜達(dá)屋飯店及度假村國(guó)際集團(tuán)喜達(dá)屋飯店及度假村國(guó)際集團(tuán)是美國(guó)三大酒店集團(tuán)之一，是國(guó)際著名的高檔酒店品牌n喜達(dá)屋飯店及度假村國(guó)際集團(tuán)原名為喜達(dá)屋住宿設(shè)施投資公司/喜達(dá)屋膳宿公司，以其飯店的高檔豪華著稱；n喜達(dá)屋旗下飯店遍布各大洲，在97個(gè)國(guó)家/地區(qū)擁有超過960家酒店及度假酒店，其中多數(shù)酒店及度假酒店被《CondeNastTraveler》和《Travel+Leisure》雜志評(píng)為世界最佳酒店；n積極進(jìn)行擴(kuò)張并拓展在華業(yè)務(wù)，2010年前在華的酒店數(shù)量增加到超過100家，其中開業(yè)酒店大約80家。喜達(dá)屋具有多個(gè)下屬子品牌，服務(wù)不同類型和檔次的客戶群

圣·瑞吉斯飯店

n全球最高檔飯店，

業(yè)內(nèi)經(jīng)典至尊精選n服務(wù)最上層客人n華麗的裝飾、壯觀的擺設(shè)、無(wú)可挑剔的服務(wù)、現(xiàn)代最先進(jìn)的便利用具的設(shè)施

W飯店

n針對(duì)商務(wù)客，四星

級(jí)飯店品牌

n對(duì)服務(wù)設(shè)施和服務(wù)

方式、內(nèi)容上有全新 的設(shè)計(jì)

n絕對(duì)私人的高水準(zhǔn)

服務(wù)喜達(dá)屋酒店 品牌

福朋飯店

n定位商務(wù)客和消遣

旅游者，中檔飯店喜來登n最大的品牌n產(chǎn)品復(fù)合，包括頂級(jí)奢華、歐式文化和簡(jiǎn)約商務(wù)型等

寰鼎飯店

n飯店業(yè)中的領(lǐng)先者

和創(chuàng)新者

n建筑風(fēng)格、內(nèi)部陳

設(shè)別具特色

St.RegisSheraton

WHotelsTheLuxuryCollection

n機(jī)場(chǎng)、都市商務(wù)中

心、中小城市和度假 勝地，全方位服務(wù)喜達(dá)屋的酒店從歷史悠久的皇宮到熱帶別墅小屋和精致的都市閣樓，種類繁多，不一而足WestinFourPoints進(jìn)入假日共享業(yè)務(wù)領(lǐng)域，度假物業(yè)銷售和純酒店經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)互相補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)多元化拓展酒店經(jīng)營(yíng)管理行業(yè)內(nèi)部機(jī)會(huì):n增加現(xiàn)有飯店的盈利；n有選擇性地買入新的飯店；開辟新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和盈利渠道：n2000年收購(gòu)維斯塔那公n增加集團(tuán)飯店經(jīng)營(yíng)合同和特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議的數(shù)目；n尋求飯店經(jīng)營(yíng)方式的融合以及創(chuàng)新；經(jīng)營(yíng)多元化司（Vistana），從而進(jìn)入分時(shí)度假業(yè)務(wù)領(lǐng)域。推出“喜達(dá)屋優(yōu)先顧客”（SPG）計(jì)劃，以等級(jí)會(huì)籍和可兌換積分的形式賦予相應(yīng)權(quán)益，增加產(chǎn)品附加值，促進(jìn)重復(fù)購(gòu)買

n所有三個(gè)等級(jí)均能提供絕無(wú)日期限制的標(biāo)準(zhǔn)客房免費(fèi)住宿獎(jiǎng)賞，優(yōu)先會(huì)員可獲得寶貴的Starpoints完成25次住宿之后積分；n喜達(dá)屋優(yōu)先顧客（SPG）計(jì)劃能讓您盡快提升會(huì)籍級(jí)別；n提供多個(gè)獎(jiǎng)賞兌換機(jī)會(huì)-絕無(wú)日期限制的標(biāo)準(zhǔn)客房免費(fèi)住宿、尊貴獨(dú)享的會(huì)員優(yōu)惠和靈活多變的

完成10次住宿之后

金會(huì)籍優(yōu)先會(huì)籍白金會(huì)籍獎(jiǎng)賞選項(xiàng)；n通過SPG信用卡使用給予更多獎(jiǎng)勵(lì)。美國(guó)運(yùn)通喜達(dá)屋優(yōu)先顧客（SPG）信用卡n可更快地累積積分n獲得高達(dá)10,000點(diǎn)Starpoints獎(jiǎng)勵(lì)積分-足夠享受最多三晚免費(fèi)住宿！提供多種積分兌現(xiàn)方案，依托自身酒店網(wǎng)絡(luò)，聯(lián)合外部休閑度假資源，增加服務(wù)和體驗(yàn)免費(fèi)住宿獎(jiǎng)勵(lì)

SPGFlights

獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)票 現(xiàn)金和積分

Moments

商品獎(jiǎng)勵(lì)–將Starpoint積分兌換成絕無(wú)日期限制的免費(fèi)住宿獎(jiǎng)勵(lì)。只要標(biāo)準(zhǔn)客房未 滿，就可隨時(shí)入住。–使用Starpoints積分可無(wú)限期乘坐百余家航空公司的航班，可隨時(shí)選擇將積 分兌換為航空公司的免費(fèi)機(jī)票，即使在節(jié)假日等高峰時(shí)期也能輕松兌換。–將Starpoint積分按1:1的比例轉(zhuǎn)換為30多家主要航空公司的飛行里數(shù)，將

20,000點(diǎn)積分轉(zhuǎn)換為飛行里數(shù)時(shí)，還可獲得5,000點(diǎn)Starpoint獎(jiǎng)勵(lì)積分。–無(wú)需事先累積所有的Starpoint積分。在參與計(jì)劃的酒店，使用現(xiàn)金與積分 組合兌換享受折扣房?jī)r(jià)的獎(jiǎng)勵(lì)住宿。–用Starpoint積分競(jìng)投，體驗(yàn)一生一次的專享機(jī)會(huì)，如與PGA職業(yè)球員的一 場(chǎng)高爾夫同場(chǎng)競(jìng)技、紅地毯電影首映式等等。–將Starpoint積分兌換成由可信賴的合作伙伴所提供的琳瑯滿目的商品，包 括威斯汀天夢(mèng)之床（Heavenly?Bed）、威斯汀天夢(mèng)之浴（Heavenly? Bath）、Gap、A、Williams-Sonoma、Avis以及其他更多商品1234集團(tuán)統(tǒng)一品牌營(yíng)銷推廣和培訓(xùn)管理，保證服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和品牌價(jià)值統(tǒng)一的預(yù)訂系統(tǒng)：將集團(tuán)飯店整合納入一個(gè)單一的、多品牌的預(yù)定系統(tǒng)，協(xié)調(diào)全球的銷售部門，通過增加集團(tuán)的因特網(wǎng)上的信息發(fā)布、影響力和銷售能力，來增加收入和利潤(rùn)，并提高服務(wù)質(zhì)量整體營(yíng)銷：通過綜合整理集團(tuán)所有自有客人的資料庫(kù)，加強(qiáng)營(yíng)銷的力度，向現(xiàn)有的顧客推銷其他更多的產(chǎn)品，提高客房出租率，并且創(chuàng)造出新的市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)會(huì)。管理理念內(nèi)部推廣：采取一個(gè)全面綜合的?？头桨负皖A(yù)定系統(tǒng)的機(jī)會(huì)，并且通過在全體飯店推廣某一品牌飯店的經(jīng)營(yíng)方法來提高經(jīng)營(yíng)效率，比如將寰鼎、喜來登或集團(tuán)其他飯店的“最佳做法”推廣到整個(gè)集團(tuán)?！跋策_(dá)屋關(guān)愛”計(jì)劃：“喜達(dá)屋關(guān)愛”對(duì)客服務(wù)計(jì)劃傳播企業(yè)文化、培訓(xùn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；內(nèi)部交叉培訓(xùn)提供異地管理培訓(xùn)，培養(yǎng)儲(chǔ)備人才喜達(dá)屋案例小結(jié)

n服務(wù)水準(zhǔn)、設(shè)施等級(jí)決定了各下屬品牌的類型和檔次，以此吸引不同市場(chǎng)客群；

服務(wù)決定產(chǎn)品權(quán)益促進(jìn)銷售管理保證品質(zhì)n服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和高端服務(wù)水準(zhǔn)保證喜達(dá)屋的酒店品牌及其進(jìn)入假日共享物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域；n積分兌換能帶來各地免費(fèi)住宿和獨(dú)特活動(dòng)等多元體驗(yàn)，增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力。n實(shí)行Starpoint積分制，可累積、可兌換，鼓勵(lì)重復(fù)購(gòu)買；n實(shí)行等級(jí)會(huì)籍，關(guān)聯(lián)不同的積分和獎(jiǎng)勵(lì)措施，促進(jìn)銷售，維護(hù)品牌忠誠(chéng)度；n通過自身酒店網(wǎng)絡(luò)及與航空公司、其他度假酒店、商家、機(jī)構(gòu)等互換和共享，提供多元可選的積分兌換方案，以優(yōu)惠、商品獎(jiǎng)勵(lì)、獨(dú)特活動(dòng)體驗(yàn)等方式增值服務(wù)。n有分有合的管理，各下屬品牌獨(dú)立運(yùn)作，同時(shí)集團(tuán)又有統(tǒng)一管理；n運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)，實(shí)行統(tǒng)一的預(yù)訂和?？凸芾砑罢w營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)對(duì)外協(xié)調(diào)統(tǒng)一，提高服務(wù)質(zhì)量；n通過統(tǒng)一的管理培訓(xùn)和優(yōu)秀管理理念內(nèi)部推廣等方式，保證管理水準(zhǔn)。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例啟示多元體驗(yàn)n跨區(qū)域n多資源/產(chǎn)品類型n優(yōu)惠、免費(fèi)或圈層感啟示一：最大化整合內(nèi)外部資源，形成多區(qū)域多種類的休閑度假體驗(yàn)網(wǎng)絡(luò)

內(nèi)部資源網(wǎng)絡(luò)

n跨區(qū)域的酒店網(wǎng)絡(luò)或假日共享

產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)；

n不同的度假產(chǎn)品類型組合，如高爾夫、溫泉、游艇等

外部資源網(wǎng)絡(luò)n航空公司的積分或優(yōu)惠；n滑雪、高爾夫、溫泉等高端康體休閑娛樂設(shè)施；n車展、影展、表演等特殊重大節(jié)事活動(dòng)；n商家免費(fèi)產(chǎn)品或優(yōu)惠等

多元體驗(yàn)n跨區(qū)域n多資源/產(chǎn)品類型n優(yōu)惠、免費(fèi)或圈層感n通過設(shè)計(jì)和服務(wù)能快速形成區(qū)域差異；n酒店管理品牌樹立價(jià)值和品牌忠誠(chéng)度n成熟物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)n度假客戶管理和服務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)；n度假物業(yè)日常維護(hù)管理n售前預(yù)先體驗(yàn)；n服務(wù)展示n操作和經(jīng)營(yíng)可控，不同類型酒店吸引不同檔次客群?jiǎn)⑹径浩放凭频陰?dòng)物業(yè)開發(fā)，增加產(chǎn)品價(jià)值和服務(wù)

n通過設(shè)計(jì)和服務(wù)能 快速形成區(qū)域差異；

n酒店管理品牌樹立 價(jià)值和品牌忠誠(chéng)度

樹 立 形n成熟物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)n度假客戶管理和服務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)；n度假物業(yè)日常維護(hù)管理提升服務(wù)

象酒店試用體驗(yàn)n售前預(yù)先體驗(yàn)；n服務(wù)展示n操作和經(jīng)營(yíng)可控，不同類型酒店吸引不同檔次客群?jiǎn)⑹救涸O(shè)立統(tǒng)一的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體協(xié)調(diào)管理

統(tǒng)一的預(yù)訂系 統(tǒng)及營(yíng)銷體系統(tǒng)一的客戶管理系統(tǒng)及積分 獎(jiǎng)勵(lì)體系統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理培訓(xùn)，并推動(dòng)內(nèi)部?jī)?yōu) 勢(shì)共享啟示四：賦予物業(yè)業(yè)主享受內(nèi)外部資源和服務(wù)的權(quán)益，物化并分割、組合權(quán)益，形成不同檔次和類型

權(quán)益物化n信用積分；n會(huì)籍；n產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)；n兌換獎(jiǎng)勵(lì)可享受多元體驗(yàn)；n……多種體驗(yàn)組合

權(quán)益分割及組合n不同等級(jí)會(huì)籍；n積分兌換限額；n小額產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)；n分時(shí)度假點(diǎn)數(shù)；n……010203040506

05整體開發(fā) 策略整體開發(fā)策略：四大策略指導(dǎo)本項(xiàng)目的整體開發(fā)運(yùn)作

建設(shè)酒店群，樹 立形象提升服務(wù)整合資源，構(gòu)建 休閑旅游網(wǎng)絡(luò)打造服務(wù)基地，形成服務(wù)和管理中心 實(shí)行積分和會(huì)員制， 賦予相應(yīng)權(quán)益濱海生態(tài)文化復(fù)合半島策略一：整合內(nèi)外部資源，構(gòu)建旅游休閑網(wǎng)絡(luò)，增加度假體驗(yàn)，促進(jìn)物業(yè)增值

休閑度假居住

n魯能集團(tuán)在島內(nèi)的體驗(yàn)性高端休閑度假產(chǎn)品全島旅游休閑網(wǎng)絡(luò)

n海南具有特色和代表性的外部休閑度假產(chǎn)品跨區(qū)域多資源類 型的度假體驗(yàn)各種優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)和度假物業(yè)增值和活動(dòng)特色活動(dòng)參與權(quán)聯(lián)合魯能集團(tuán)內(nèi)部具體驗(yàn)性的酒店和高端康體運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，形成內(nèi)部休閑度假產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)海藍(lán)椰風(fēng)－大型濱海居住社區(qū)山海天－三亞大東海五星級(jí)酒店三亞灣新城－高爾夫、游艇會(huì)、美麗城高端康體休閑娛樂項(xiàng)目多區(qū)域多資源種類體驗(yàn)性、參與性圈層感可著重利用的內(nèi)部資源：n山海天酒店資源；n高爾夫、游艇會(huì)、溫泉SPA等；n影展、時(shí)尚選美等特殊重大活動(dòng)免費(fèi)/優(yōu)先參與權(quán)……整合海南島內(nèi)最具有特色和代表性、能制造多元體驗(yàn)的產(chǎn)品和活動(dòng)，形成外部休閑度假資源聯(lián)盟

產(chǎn)品類型高爾夫休閑溫泉康體游艇及潛水主題游樂重大節(jié)賽活動(dòng)

可整合的資源設(shè)施?本區(qū)域的熙岸高爾夫?海口東海岸的大規(guī)模高爾夫集群、西海岸高爾夫?博鰲、三亞、興隆等地的高爾夫球場(chǎng)?興隆溫泉、官塘溫泉、藍(lán)洋溫泉、七仙嶺溫泉等 著名溫泉景區(qū)，而非一般的大眾溫泉資源?海南東海岸沿線配置游艇碼頭的灣區(qū)和度假區(qū)?蜈支洲島的著名潛水基地?黎苗風(fēng)情主題，主要在通什、保亭、瓊中等中部市縣?文昌航空航天基地及航空主題樂園?海棠灣環(huán)球影城等?博鰲亞洲論壇?海南富特色的選美、影展以及體育盛會(huì)

合作對(duì)象?高爾夫會(huì)所?溫泉會(huì)所?溫泉度假村/酒店?游艇碼頭?游艇會(huì)?酒店?主題樂園?活動(dòng)冠名/贊助?酒店內(nèi)外部資源網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，形成以全島高端休閑娛樂產(chǎn)品和活動(dòng)為基礎(chǔ)的休閑度假圈，提供度假居住之外的增值體驗(yàn)

高爾夫

影展、選溫泉 游艇度假居住

潛水美等特色 活動(dòng)

主題游 樂策略二：打造主題酒店群，樹立形象，吸引客群，同時(shí)為業(yè)主提供配套服務(wù)，促進(jìn)地產(chǎn)銷售

酒店在區(qū)域和物業(yè)開發(fā)過程中的作用

前期–樹立高端形象–提供前期體驗(yàn)，展示區(qū)域價(jià)值，促進(jìn)物業(yè)銷售–為物業(yè)客戶提供專屬權(quán)配套，驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)–吸引客群，聚集人氣

后期–高水平的物管、度假物業(yè)的日常維護(hù)和管理–以產(chǎn)權(quán)酒店形式提供多樣化的物業(yè)購(gòu)置和經(jīng)營(yíng)選擇–為物業(yè)客戶提供專屬權(quán)配套和服務(wù)，驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)–伴隨區(qū)域發(fā)展，為多樣化游客和商務(wù)客服務(wù)不同類型和檔次的酒店發(fā)揮不同的作用，提供多層次全方位的體驗(yàn)和服務(wù)，提升區(qū)域和物業(yè)價(jià)值

生命體驗(yàn)主題展示，形象標(biāo)桿

n唯一性，房間數(shù)量少；禪修設(shè)計(jì)

n針對(duì)最高端客戶或生命體驗(yàn)型客戶

高端配套設(shè)施，物管服務(wù)主體

n1-2個(gè)，五星級(jí)/四星級(jí)，品牌酒店管理

n會(huì)員制，發(fā)展共享式度假物業(yè)，同時(shí)為住 區(qū)提供物管服務(wù)；

n服務(wù)高端休閑度假客

基礎(chǔ)度假配套，提升特色和形象

n可多個(gè)，個(gè)性化設(shè)計(jì)，高性價(jià)比高舒適度

n結(jié)合內(nèi)海建設(shè)，主題多樣，風(fēng)格不一

n針對(duì)多元休閑度假客借鑒案例：東部華僑城的多元酒店體系

精品靜修酒店 高端養(yǎng)生酒店經(jīng)濟(jì)型主題酒店群大華興寺菩提賓舍房車酒店茵特拉根酒店大峽谷瀑布酒店禪主題酒店以禪意設(shè)計(jì)、體驗(yàn)課程和精美素食創(chuàng)造價(jià)值高點(diǎn)，迅速擴(kuò)大區(qū)域影響力

開發(fā)要點(diǎn)：n大乘境界，“心體驗(yàn)”：禪宗理念融入客房設(shè)計(jì)當(dāng)中，呈現(xiàn)“閑寂、自然、幽雅、樸素”的精神內(nèi)涵n少量而精致的客房：制造唯一性n體驗(yàn)課程：為潛心修行的客人量身訂制禮佛、請(qǐng)法、靈修等體驗(yàn)課程，并有著名法師定期舉行的禪聚活動(dòng)或多種國(guó)學(xué)講座n精美素食：質(zhì)樸、自然，韻味十足的素食館，多種素食和花餐，在此盡享人間美味，品味自得悠然。借鑒案例：東部華僑城大華興寺菩提賓舍高端養(yǎng)生酒店打造會(huì)員積分制度假俱樂部酒店，提供酒店和產(chǎn)權(quán)物業(yè)之間的度假選擇開發(fā)要點(diǎn)：n開發(fā)經(jīng)營(yíng)：可實(shí)行會(huì)員制和積分制，可獲得分時(shí)度假權(quán)或其他聯(lián)盟酒店的度假時(shí)權(quán)和優(yōu)惠消費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)；提供產(chǎn)權(quán)酒店的或租或售的方式；n主要客戶：會(huì)員、散客、企業(yè)商務(wù)客等；n功能設(shè)施：一般五星級(jí)/四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)模相對(duì)較大，房間數(shù)較多，相關(guān)康體休閑配套結(jié)合本需求已有設(shè)施n建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代、大氣，單體或別墅酒店形式酒店管理服務(wù)于度假物業(yè)，提升物業(yè)價(jià)值完善的客戶關(guān)系管理體系、私人管家服務(wù)、日常度假物業(yè)的租售和維護(hù)內(nèi)海沿岸設(shè)置特色主題小酒店群，不同風(fēng)格；經(jīng)營(yíng)方式靈活，或租或售

開發(fā)要點(diǎn)：n單個(gè)酒店規(guī)模小，數(shù)量多個(gè)；n經(jīng)濟(jì)型酒店，重舒適度，走性價(jià)比路線；n設(shè)計(jì)感強(qiáng)，各個(gè)小酒店的主題風(fēng)格不一；n可采用產(chǎn)權(quán)酒店的形式，提供“租售結(jié)合”的不同經(jīng)營(yíng)方案。借鑒案例：泰國(guó)Laguna風(fēng)格各異的度假酒店、云南麗江古鎮(zhèn)策略三：設(shè)立集中式服務(wù)基地，成為產(chǎn)品與服務(wù)結(jié)合的對(duì)外窗口，并且增加服務(wù)便利性硬件：n管理服務(wù)基地，作為旅游服務(wù)中心和管理培訓(xùn)中心n全島休閑體系對(duì)外接待中心、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)研發(fā)控制中心、會(huì)議培訓(xùn)室等相關(guān)設(shè)施n物業(yè)銷售咨詢服務(wù)中心功能：n對(duì)外的旅游全程咨詢服務(wù)、客戶投訴受理n度假置業(yè)顧問、相關(guān)會(huì)籍和權(quán)益辦理及兌獎(jiǎng)服務(wù)n魯能集團(tuán)統(tǒng)一品牌管理和整體營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂和管理基地、管理人員和服務(wù)人員的標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)策略四：實(shí)行信用積分和等級(jí)會(huì)籍制，以權(quán)益統(tǒng)一內(nèi)外部休閑度假資源置業(yè)或消費(fèi)積分：集團(tuán)內(nèi)外部資源網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟均可用等級(jí)會(huì)員制：不同級(jí)別的積分或優(yōu)惠方案，依次遞進(jìn)積分累積和可兌換：重復(fù)購(gòu)買/入住度假物業(yè)及消費(fèi)度假產(chǎn)品可增加積分，達(dá)到一定限額可會(huì)員升級(jí)或兌換獎(jiǎng)勵(lì)設(shè)置多項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)兌現(xiàn)方案，享受各種優(yōu)惠和免費(fèi)體驗(yàn)n免費(fèi)酒店住宿或折扣

–本區(qū)域各類型主題酒店群

–三亞山海天或魯能旗下酒店

–其它著名休閑度假區(qū)內(nèi)聯(lián)盟 的酒店/度假村n高端休閑娛樂產(chǎn)品免費(fèi)體驗(yàn)或折扣

–禪院、靜修中心等靜修體驗(yàn)產(chǎn)品

–SPA、美容美體中心、心理診療 中心等高端休閑設(shè)施

–外部整合的高爾夫、溫泉、游艇 資源多項(xiàng)優(yōu)惠

/獎(jiǎng)勵(lì)n免費(fèi)機(jī)票或航空里程

–將積分按照某一比例轉(zhuǎn) 換為協(xié)議航空公司的里程 數(shù)或兌換成免費(fèi)機(jī)票n重大節(jié)賽活動(dòng)的參與權(quán)

–禪師釋道、國(guó)學(xué)講座、 靜修指導(dǎo)等靜修活動(dòng)

–博鰲論壇、選美、賽車 等高端、特色活動(dòng)特游艇殊活動(dòng)餐度假咨詢商業(yè)飲溫泉相娛樂關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)最終形成以身心靈體驗(yàn)產(chǎn)品為實(shí)體和核心特色，基礎(chǔ)配套完善，輔以全島特色休閑服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的濱海休閑度假半島策略一：整合內(nèi)外部資源，構(gòu)建旅游休閑網(wǎng)絡(luò)，增加度假體驗(yàn)，促進(jìn)物業(yè)增值全島特色休閑服務(wù)網(wǎng)絡(luò)策略二：打造主題酒店群，樹立形象，吸引客群，同時(shí)為業(yè)主提供配套服務(wù)，促進(jìn)地產(chǎn)銷售主題游樂基礎(chǔ)配套策略三：設(shè)立集中式服務(wù)基地，成為產(chǎn)品與服務(wù)結(jié)合的對(duì)外窗口，并且增加服務(wù)便利性策略四：實(shí)行信用積分和等級(jí)會(huì)籍制，以權(quán)益統(tǒng)一內(nèi)外部休閑度假資源高爾夫主題酒店核心產(chǎn)品身心靈體驗(yàn)產(chǎn)品靜修文化度假物業(yè)010203040506

06功能布局與 開發(fā)分期AABBCCDD土地資源盤點(diǎn)：區(qū)域總規(guī)模約11平方公里，根據(jù)取地情況可分為四種類型的片區(qū)

已取得地塊，約5000畝 已取得成片地塊，約1890畝 零散、權(quán)屬?gòu)?fù)雜地塊，已取得約1585畝 有機(jī)會(huì)成片獲得地塊，已取得約1536畝 內(nèi)海+沙灘公共面積，約5000畝ABCDBPartA：已取得成片地塊，可塑性強(qiáng)；純粹，擁有最優(yōu)質(zhì)資源，適合作為本項(xiàng)目?jī)r(jià)值展示核心區(qū)

?取地情況：約1890畝，地塊成片，其中規(guī)劃寺廟及配套區(qū)491畝；

?開發(fā)現(xiàn)狀：已建成永慶寺占地約80畝，永慶寺東部458畝地塊規(guī)劃為啟動(dòng)區(qū)，年內(nèi)開發(fā)、銷售；

?交通條件：道路修至永慶寺，通行狀況良好，但西部未完全開通；

?景觀資源：半島區(qū)域，同時(shí)擁有內(nèi)外海景觀，資源最優(yōu)；區(qū)域整體環(huán)境較為靜謐、純粹，可塑性強(qiáng)；永慶 寺是本項(xiàng)目的核心特色資源，但作為公共活動(dòng)區(qū)可能影響本區(qū)域的私密性；

?開發(fā)評(píng)價(jià)：區(qū)域整體可控性強(qiáng)；海資源、永慶寺及其配套區(qū)最能展示本項(xiàng)目核心價(jià)值，率先制造影響力。防風(fēng)林和沙地養(yǎng)蝦池永慶寺美麗的海灘內(nèi)海PartB：地塊零散孤立，整合難度較大，不易于整體打造

?取地情況：本區(qū)域地塊基本已被分割，權(quán)屬?gòu)?fù)雜，整合難度較高；目前魯能拿地約1585畝，地塊零散，難以形成互動(dòng)；

?開發(fā)現(xiàn)狀：沿道路有個(gè)別小規(guī)模樓盤開發(fā)，質(zhì)量參差不齊，使得區(qū)域整體形象雜亂；沿海建成索菲亞酒店，南泰鱷魚湖已倒 閉；405地塊前期規(guī)劃為啟動(dòng)區(qū)，已經(jīng)在建別墅區(qū)；其余地塊為防風(fēng)林、沙地或蝦池；

?交通條件：北部主干道已修通，但內(nèi)部地塊較為原始，尚無(wú)任何基礎(chǔ)設(shè)施；

?景觀資源：整個(gè)區(qū)域同時(shí)擁有內(nèi)外海；但已取得地塊中除405地塊部分靠外海，其余以內(nèi)海為主要景觀，內(nèi)部腹地?zé)o資源；整 體形象較為雜亂；

?開發(fā)評(píng)價(jià)：區(qū)域本身不易于整體打造；已拿地塊孤立，難與其他區(qū)域呼應(yīng)互動(dòng)；未來可能有樓盤陸續(xù)興建，形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)； 適宜差異化突破，作為居住配套區(qū)域，借勢(shì)區(qū)域興起而開發(fā)。西海岸前沿大酒店在建工地王府在售別墅項(xiàng)目京杭別墅項(xiàng)目金手指公寓

養(yǎng)蝦池大道村熙岸高爾夫公寓 南泰鱷魚湖PartC：權(quán)屬相對(duì)純粹，原生、自然、空間大，適合整體打造生態(tài)住區(qū)，但目前開發(fā)條件不成熟?取地情況：區(qū)域基本為村莊和農(nóng)地，較純粹；已取得兩塊分散的地，共約1536畝；另有機(jī)會(huì)通過代建北二環(huán)路補(bǔ)償取得3000畝地，但二者整合都具有不確定性；?開發(fā)現(xiàn)狀：內(nèi)部只有4個(gè)村莊及農(nóng)房，無(wú)項(xiàng)目開發(fā)，較為原始，可塑性強(qiáng)；?交通條件：北二環(huán)路尚未修通，需繞行經(jīng)過村莊道路進(jìn)入，通達(dá)性較差；?景觀資源：北臨內(nèi)海，與寺廟區(qū)對(duì)望呼應(yīng)，景觀優(yōu)越；腹地保持原始自然風(fēng)貌；南面靠近道路，可能受到一定的干擾；遠(yuǎn)離旅游核心區(qū)，私密性和居住價(jià)值較高，但同時(shí)要考慮與北部地塊的互動(dòng)，以及內(nèi)部大規(guī)模地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)和自身資源打造問題；?開發(fā)評(píng)價(jià)：適宜整體打造和價(jià)值塑造；取地整合具不確定性，且將涉及到大量的拆遷安置，目前開發(fā)條件不成熟；如果只開發(fā)目前拿到的地塊，一是分散、無(wú)抱團(tuán)優(yōu)勢(shì)，二有可能后期拿不到地，為他人做嫁衣；需通過跨海大橋與北部A區(qū)域形成互動(dòng)。已取得地塊有機(jī)會(huì)獲得地塊東水村才吉村富書村、東水港村 美寧村PartD：聯(lián)系區(qū)域所有地塊的公共空間，生態(tài)景觀獨(dú)特，可充分挖掘利用，成為區(qū)域獨(dú)特的度假休閑空間

?取地情況：公共共享區(qū)域，由水面及部分沙灘組成；

?開發(fā)現(xiàn)狀：生態(tài)保護(hù)完好，部分被用作蝦塘；

?交通條件：區(qū)域內(nèi)各地塊均可共享，通達(dá)性好；

?景觀資源：海水資源、海灘資源，水上交通資源，海南島少見的濱海內(nèi)海區(qū)域，具有獨(dú)特的景觀價(jià)值；

?開發(fā)評(píng)價(jià)：適宜整體打造和價(jià)值塑造；通過資源利用及整合成為區(qū)域核心亮點(diǎn)。永慶寺前內(nèi)海西海岸前沿酒店前內(nèi)海

D接近入海口處內(nèi)海土地資源盤點(diǎn)：根據(jù)現(xiàn)狀情況，實(shí)際可利用的土地情況如下區(qū)域總規(guī)模11平方公里，但實(shí)際可整合、開發(fā)土地約8000畝；A、C區(qū)域土地可形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，資源條件佳，可塑性強(qiáng)，又可通過跨海大橋抱團(tuán)組合，是重點(diǎn)打造區(qū)域；B區(qū)域難以整體把控，又不便與A、C區(qū)域呼應(yīng)，適宜差異化打造居住配套區(qū)域，順勢(shì)伺機(jī)開發(fā)。D區(qū)域?yàn)槁?lián)系區(qū)域所有地塊的公共空間，生態(tài)景觀獨(dú)特，可充分挖掘利用，成為區(qū)域獨(dú)特的度假休閑空間實(shí)際可利用土地可重點(diǎn)利用土地配合開發(fā)土地公共區(qū)域

A

約8000畝

A、C區(qū)域，約6426畝B區(qū)域已取得地塊，約1585畝

D內(nèi)海及部分海灘共享區(qū)

B

D BC

已取得地塊有機(jī)會(huì)獲得地塊土地資源盤點(diǎn)：為了能更有效的控制土地及有效地實(shí)施開發(fā)，從顧問的角度我們建議：

B區(qū)域難成規(guī)模，突破難度A區(qū)域適合作為項(xiàng)目的核心價(jià)值展示區(qū)和休閑旅游核心區(qū)，前期重點(diǎn)開發(fā)，旅游配大，但接近外部道路，后續(xù)可作為項(xiàng)目的重要配套區(qū)域，提升區(qū)域價(jià)值。C區(qū)域目前開發(fā)條件不成熟，建議逐步整合拆遷及修建跨海大橋；后期部分配套項(xiàng)目延續(xù)價(jià)值和形成合部分地產(chǎn)，啟動(dòng)區(qū)域。驅(qū)動(dòng)，以物業(yè)開發(fā)為主，作為價(jià)值實(shí)現(xiàn)。A

BDBC

D區(qū)域?yàn)楹Ｄ溪?dú)特內(nèi)海資 源，應(yīng)充分挖掘利用，作 為項(xiàng)目核心亮點(diǎn)之一123規(guī)劃布局建議：規(guī)劃布局原則因地制宜：可整體把控的成片區(qū)域重點(diǎn)開發(fā)為價(jià)值核心區(qū),土地零散區(qū)域作為區(qū)域配套；充分利用濱海和生態(tài)資源，核心展示區(qū)布置在資源較好位置合理搭配，主題鮮明：旅游配套產(chǎn)品合理排布，有利于形成組團(tuán)、分期開發(fā)，每期地產(chǎn)都可依托的核心賣點(diǎn)動(dòng)靜分區(qū)：旅游、居住和人流分布應(yīng)相對(duì)獨(dú)立集中布置，動(dòng)區(qū)和靜區(qū)分開，實(shí)現(xiàn)各自功能，互不干擾布局分區(qū)

規(guī)劃布局建議：形成四星拱月，一帶四區(qū)的格局

四個(gè)功能區(qū)：靜心文化體驗(yàn)區(qū)、綜

合娛樂服務(wù)區(qū)、康體養(yǎng)生度假區(qū)、 生態(tài)環(huán)保生活區(qū)

一個(gè)休閑帶：內(nèi)海水上休閑帶

綜合娛樂服務(wù)區(qū) 靜心文化體驗(yàn)區(qū)生態(tài)環(huán)保生活區(qū)康體養(yǎng)生度假區(qū)內(nèi)海水上休閑帶靜心文化體驗(yàn)區(qū)：項(xiàng)目核心旅游產(chǎn)品集中區(qū)，以禪修、靜心體驗(yàn)為帶動(dòng)，配合開發(fā)高端養(yǎng)生社區(qū)

靜心文化區(qū)n圍繞寺廟設(shè)置禪院、禪修中心、靜修中心、食齋等n內(nèi)海海濱布置精品靜修主題酒店；n功能空間和建筑設(shè)計(jì)展示禪意和靜修概念。

生態(tài)養(yǎng)生 居住區(qū)

生態(tài)養(yǎng)生居住區(qū)n高端別墅居住區(qū)，景觀和產(chǎn)品設(shè)計(jì)走禪意、靜心概念；n附送禪修、靜修中心等體驗(yàn)設(shè)施的會(huì)籍，提高價(jià)值；n以高端休閑客戶為主，吸引對(duì)禪修、靜修有所認(rèn)識(shí)和了解的人群。

靜心文 化區(qū)生態(tài)養(yǎng)生 居住區(qū)

濱海景觀休閑帶n內(nèi)外濱海沿線開辟濱海棧道、漁人碼頭、涼亭等開敞的公共休閑空間；靜修中心提供完善的高端配套，為身心靈體驗(yàn)者提供最不被干擾的硬件服務(wù)

靜修客戶必備配 套設(shè)施

n講堂

n圖書館

n客房（酒店住宿）n齋堂圖書館客房n培訓(xùn)中心n醫(yī)療中心

案例及相關(guān)分析 詳見附件：禪修 中心案例分析

素食齋頂