論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的綜述報告

論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的綜述報告房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)政策，也被稱作是居住權(quán)優(yōu)先原則，其主要目的是對于租賃房屋的承租人，給予其在房屋出售時的優(yōu)先購買權(quán)。該政策在全國范圍內(nèi)已經(jīng)得到廣泛實施和推廣，同時也引起了社會各界的熱議和探討，本文將對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)優(yōu)缺點、政策實施情況和發(fā)展趨勢進行探討和總結(jié)。一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的優(yōu)點1.保障承租人正常居住的權(quán)利在出售租賃房屋的時候，往往容易給承租人帶來不必要的困擾和摩擦，而優(yōu)先購買權(quán)政策，則能夠幫助承租人更好地保障自己的居住權(quán)益不受侵犯。2.遏制土地財政盈利的趨勢在一些大城市，土地財政所帶來的資金收益往往能夠占據(jù)市政府的主要部分預(yù)算，而承租人可享受到優(yōu)先購買權(quán)的政策，則能夠有效地遏制了土地財政盈利的趨勢，避免一味以土地財政為主的城市發(fā)展。3.促進市場公平競爭在房屋出售的市場中，由于一些房屋經(jīng)濟的巨頭占據(jù)了主要的話語權(quán)，往往使得市場缺乏公平競爭，而優(yōu)先購買權(quán)的政策，則能夠以承租人為主的權(quán)益考慮市場發(fā)展方向。二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的缺點1.推高房屋市場價格在現(xiàn)有市場下，優(yōu)先購買權(quán)政策的執(zhí)行，可能會使得房屋市場的價格得到明顯的提高，對于普通購房者并不利，而僅對于有優(yōu)先購買權(quán)的承租人有好處。2.對于資本市場的影響在現(xiàn)代資本市場的發(fā)展下，優(yōu)先購買權(quán)政策的執(zhí)行，有可能導(dǎo)致一些市場經(jīng)濟的混亂和扭曲，使得房屋市場不再像有現(xiàn)在這樣吸引大量國際資本的投資。3.由于本身立法比較晚，管理也相對薄弱在目前的立法背景下，優(yōu)先購買權(quán)的合法性和有效性也尚未得到充分的討論和審議，同時由于在政策實施和管理方面存在一定的困惑和薄弱之處，導(dǎo)致目前尚未能夠得到很好地保障和體現(xiàn)。三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)政策的實施情況在房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)政策的實施方面，國家已經(jīng)相繼公布了各種相關(guān)的政策法規(guī)，以此來全面而有效地監(jiān)督其執(zhí)行情況。1.國家規(guī)范國家地方規(guī)劃部于2014年7月公布并施行了《城市房屋租賃與出售管理辦法》，其中第5條就明確規(guī)定，“出售房屋或房屋債權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在居民配套設(shè)施不足或者符合特定條件的城市社區(qū)，依照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定優(yōu)先向現(xiàn)租戶出售”。因此，從法律上看，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)得到充分的保障和鼓勵。2.各地管理規(guī)定各地方也根據(jù)自身的實際情況，制定了不同的管理規(guī)定，以期更好地推動房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)政策的實施和發(fā)展。例如，上海市規(guī)定，在出售房屋時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮現(xiàn)有承租人的購買要求，也就是說除非承租人放棄購買，否則開放房屋市場的可能性很小。四、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)政策的發(fā)展趨勢從目前來看，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)政策的發(fā)展趨勢，主要表現(xiàn)在以下兩方面。1.各類房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢在當(dāng)前經(jīng)濟大勢下，產(chǎn)業(yè)化的逐漸崛起以及各地市場的逐漸成熟，未來的房地產(chǎn)市場將會越來越趨于公正和合理，這將有利于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)政策的執(zhí)行和推廣。2.政策本身的完善和優(yōu)化在實際執(zhí)行中，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)政策也會遇到諸多問題和挑戰(zhàn)，例如政策法規(guī)的完備程度和實施效果等，因此未來政策本身的完善和優(yōu)化也將會是發(fā)展趨勢中的一個重要方向?？傊课莩凶馊藘?yōu)先購買權(quán)政策的實施，不僅可以保障承租人的居住正當(dāng)權(quán)益，也可以