公租房運營管理服務(wù)項目背景和需求分析

第一節(jié)公租房現(xiàn)實意義和前景分析 1一、公共租賃住房的基本概念與主要特征 2二、發(fā)展公共租賃住房的必要性 3三、國際經(jīng)驗及對我國的借鑒意義 5四、當前公共租賃住房存在的主要問題 9五、公共租賃住房的發(fā)展前景 11第二節(jié)公租房小區(qū)管理的國內(nèi)外借鑒 14一、國外社區(qū)管理模式 15二、我國社區(qū)管理模式 17三、我國公租房小區(qū)管理情況 19四、對XX市公租房小區(qū)管理的借鑒 22第三節(jié)項目需求分析 25第四節(jié)公租房管理存在的問題及解決措施 44一、大型公租房建設(shè)管理中存在的問題 45二、解決公租房建設(shè)管理問題的應對措施 47三、結(jié)語 51第一節(jié)公租房現(xiàn)實意義和前景分析當前，解決好廣大低收入家庭的住房問題已成為各級政府工作的重點和難點。尤其是2008年以來，國家投入了大量的資金建設(shè)保障性住房，各級地方政府積極探索適合本地實際情況的住房保障模式，加大力度改善城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難狀況，促進房地產(chǎn)業(yè)的和諧健康發(fā)展。公共租賃住房正是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問題的保障性住房。一、公共租賃住房的基本概念與主要特征公共租賃住房是指投資者（政府或企業(yè)等）持有房源，并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃住房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的職工宿舍，從共性來看，屬于廉租住房的一種形式，只是保障范圍更廣泛。公共租賃住房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬性不同。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。其目的是用低于市場價或者承租者承受起的價格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。當?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時，有嚴格的退出機制。從各地的實踐看，目前的公共租賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學生以及一些特殊群體等。其未來發(fā)展目標將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流動人口。公共租賃住房具有五大基本特征：一是體現(xiàn)出政府的干預性，公共租賃住房是在政府的公共政策下，由政府直接負責提供或政府主導下的公共機構(gòu)、企業(yè)提供的保障性住房；其二是需求對象的限制性，因其是保障性住房，其保障對象具有嚴格的準入標準；三是非營利性，不論是政府直接負責建設(shè)還是企業(yè)承擔開發(fā)建設(shè)，都不以營利為目的；四是租賃價格的優(yōu)惠性，公共租賃住房的出租價格低于一般的市場價；五是退出的靈活性，當中低收入家庭住房和收入水平發(fā)生變化時，政府可隨時停止發(fā)放補貼，退出程序簡便易操作。公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式。即各級地方政府組織新建一些公共租賃住房，同時，也可以在已開發(fā)的商品房中或存量住房中收購一些房源。二、發(fā)展公共租賃住房的必要性從世界各國的住房保障經(jīng)驗來看，租賃型公共住房將成為我國公共住房政策的重要組成部分，有效解決當前住房制度所面臨的階段性困境。目前，已有北京、天津、深圳、廈門和常州等城市進行公共租賃住房試點工作。公共租賃住房的最大優(yōu)點是覆蓋人群廣泛，可根據(jù)補貼標準靈活調(diào)整，并且補貼對象明確、操作透明，適于建立退出機制。大力發(fā)展公共租賃住房有利于盡快緩解保障性住房供應不足的突出問題。我國目前的住房市場發(fā)育尚不完全，尤其是保障性住房的供應結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。存量住房中的中小戶型大部分為上個世紀留存的平房、簡易樓房和舊樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進，這部分價位房源日益減少。與此同時，我國每年城市化新增城市人口約1000萬左右，而城市新增建設(shè)用地又受到嚴格控制。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場，將必然導致住房市場價格的進一步提升，帶來更多的人買不到房、住不起房。因此，在房價上漲，住房短缺的時期，加大力度供應實物形式的保障房是非常必要的。增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺問題的有效途徑之一?？梢哉f，租賃型公共住房更符合我國現(xiàn)階段低收人群體的住房需求。大力發(fā)展公共租賃住房有利于多層次解決各類低收入群體的住房需求。當前，保障性住房的需求潛力較大：隨著土地市場化配置進程下住房價格的上漲，許多低收人群體窮其一生也不可能買得起房，只能以較低的租金價格支付住房使用權(quán)；低收人群體中有相當比重的人群職業(yè)特征為產(chǎn)業(yè)工人、商業(yè)服務(wù)業(yè)人員和個體經(jīng)營戶，這部分群體對居住場所的選擇往往跟隨工作地點的變動而遷移，體現(xiàn)出較強的流動性，因而中短期的租賃型公共住房更符合其住房要求，并有助于減少生活、出行的附加成本；部分住房困難的低收入群體是剛進入社會的畢業(yè)學生或打工自領(lǐng)，這部分群體處于暫時性的購買力不足階段，需要過渡性的租賃型公共住房以滿足短期內(nèi)的居住需求。因此，作為完善的住房市場，建立健全一個穩(wěn)定的、規(guī)?；墓沧赓U市場是非常必要的。如上海浦東張江科技園推出了面向就業(yè)者的青年公寓，只要是大專以上學歷、與科技園內(nèi)企業(yè)簽訂一年以上勞動合同且在上海無住房的年輕人，就可申請租房。每人在公寓最多只能住3年，單房租金888元。南京也針對大學畢業(yè)生推出了青年公寓。大力發(fā)展公共租賃住房有利于彌補租賃市場發(fā)展滯后的問題。當前，城鎮(zhèn)居民在改善住房條件時，都選擇了購房而非租房。這雖然有中國傳統(tǒng)習俗因素影響，但還有一個重要原因就是租賃市場缺乏穩(wěn)定性保障。低收入家庭僅靠市場個體提供的租房市場在租金和租賃期限等方面都存在很大的隨意性。因此，需要政府以制度化的模式提供租賃型的公共住房彌補中長期租賃市場的空缺。公共租賃住房概念的提出，現(xiàn)實意義在于幫助“夾心層”家庭解決了住房難的問題，而其更廣泛的意義，則在于國家保障體系將同時向“非低收入群體”和流動人口理念的轉(zhuǎn)變。這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點是政府把保障范圍擴展到所有不能通過市場解決住房問題的家庭，包括已成為城市常住人口的外來務(wù)工人員。即，致力于通過公共租賃住房幫助各類群體解決住房難題。三、國際經(jīng)驗及對我國的借鑒意義從各國的經(jīng)驗來看，幾乎所有市場經(jīng)濟國家，包括英國、美國、瑞典、新加坡等不同類型的國家，都按照“市場——救濟型”，或按“市場——福利型”的二元政策導向來實現(xiàn)“居者有其屋”的住房發(fā)展目標。即在經(jīng)濟起飛的初期，住房嚴重短缺，主要由政府主導來解決住房問題；當社會主要群體的住房問題解決之后，實施市場化為主渠道，但對低收人家庭的住房保障一直存在并形成穩(wěn)定的社會制度。雖然中國的國情和當前的發(fā)展背景與其他國家存在較大差異，不適宜簡單地照搬國外的公共住房政策，但從一些國家的住房保障實踐和相對成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式選擇、建設(shè)方式、分配以及管理制度等方面獲得很多值得借鑒的寶貴經(jīng)驗。（一）國外的主要住房保障形式國外住房保障形式主要有三種：一是政府直接投資建設(shè)出租房，即公共住房；二是政府通過干預房價，保證低價位住房供應；三是政府直接分配住房保障資金，提供中低收入者的住房消費資金。不僅各國住房保障形式不同，即使同一國家，在不同時期、不同發(fā)展階段，所實施的保障政策也不同；這種差異根源于不同的社會歷史環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展階段，是由政府干預目標、住房供求環(huán)境和政府財政支持能力決定的。不同的方式各有利弊，可交替使用，并且需要根據(jù)社會經(jīng)濟狀況和住房供需關(guān)系的變化不斷進行調(diào)整。（二）通過公共租賃住房實現(xiàn)“人人有房住”的發(fā)展目標為保障無力購房者的住房需求，國外在制定公共住房政策時普遍重視公共租賃住房的發(fā)展，為最低收人者提供“托底性”保障。普遍面對的是低收入群體，還有一些特殊崗位群體，如公務(wù)員、警察、消防隊員等。一般采取輪候制，是一種過渡性的保障方式。各國租賃住房的比例都相當可觀。以英國為例，在比例約30％的租賃住房中，20％左右是政府提供的公共租賃住房，10％為私人租賃住房。英國政府把持續(xù)供應可負擔住宅列為重要的施政目標，在倫敦2004年的新規(guī)劃中，要求中心區(qū)新增房屋的1／4為可負擔用房。美國的一些州政府對申請房租補貼的低收入家庭限定的房屋租金標準為700美元以下。根據(jù)法律規(guī)定租房家庭只需支付其收入的1／3左右作為房租，剩余部分由政府付給房東。法國則是依靠企業(yè)（組織）聯(lián)合體（主要是HLM）提供廉租住房。HLM組織內(nèi)共有850多個單位，其中有低租金住房機構(gòu)293家，低租金住房股份有限公司324家。HLM主要職責是直接建設(shè)住房和改建舊房為公共住房后再低價出租。法國國會每年通過預算安排住房資金，支持“低租金住房”建設(shè)，在每套“低租金住房”中政府資金占5％；其余95％建資金，由加入HLM的企業(yè)從住房基金中以優(yōu)惠利率（4．2％，商業(yè)貸款利率則高達10％）貸款開發(fā)建設(shè)。HLM房屋開發(fā)商所交的稅僅為5％，低于一般房地產(chǎn)開發(fā)商，這樣建造的低租金住房，按3s年返還計算，其租金水平為市場租金1／3-1／2。法國規(guī)定低低租金住房最低標準為建筑面積35平方米，HLM的房屋租金僅為家庭收入的10％。（三）建立行之有效的公共租賃住房管理體系在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的專業(yè)管理體系，這個管理體系由不同的機構(gòu)組成，這些機構(gòu)從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指負責制定政策和長期發(fā)展計劃，負責與計劃、財政、金融、土地、法律、建設(shè)等部門的協(xié)調(diào)運作。執(zhí)行層來具體落實公共住房建設(shè)和運行。例如，韓國設(shè)立了國家住房政策審議委員會，作為公共住房的決策協(xié)調(diào)機構(gòu)。執(zhí)行層為建設(shè)交通部，下設(shè)韓國住房住宅公社和大韓土地開發(fā)公社，專門負責建造面向中低收入階層的出租公房。（四）通過完善的制度確保公共住房分配的公平性公共住房屬于社會公共資源，是政府福利的表現(xiàn)形式其能否公平合理地分配，直接關(guān)系到公共住房政策實施的效果，國外在公共住房分配方面有兩點很重要的經(jīng)驗：一是明確公共住房是為最需要的人提供的住房保障；二是只有建立科學、完善的準人和退出機制，才能保證公共住房分配的公平性。國外的公共住房政策基本都是以法律形式出現(xiàn)的，公共住房體系的建立也得益于法律的強力保障。在美國、日本、新加坡等國家，公共住房立法都是國家大法。（五）借鑒國際經(jīng)驗，大力發(fā)展公共租賃住房很多國家在制定住房目標和發(fā)展規(guī)劃時，都把中低收人群體的住房問題放在突出位置；在政策的制定上，重視對需求人群的市場細分，針對不同的人群實施相應的策略，從而在最大程度上實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的相統(tǒng)一；在相關(guān)住房政策頒布時，一旦缺乏法律上的支持，立法機關(guān)就會迅速地進行相關(guān)立法工作，細化政府的貴任、義務(wù)和權(quán)力，同時也明確了住房政策的具體操作規(guī)則，使得政策有法可依、有法可行。西方國家市場經(jīng)濟高度發(fā)達，政府傾向于在現(xiàn)有的市場框架下尋求解決住房問題的最優(yōu)方法，并且在這個過程中，政府利用多種手段多管齊下，從不同方面來支持制定的住房發(fā)展戰(zhàn)略，如普遍運用了稅收、補貼、配套設(shè)施建設(shè)等措施，而從結(jié)果上看，這些措施的運用對該國住房市場的發(fā)展可謂起到了良好的推動作用；重視租賃方式在解決住房問題中的作用。對社會出租住房的需求程度，本質(zhì)上依賴于住房存量如何恰當?shù)貪M足社會住房的需求。缺乏租賃價格合理的房屋是提供社會租賃住房的一個重要原因。因此，與住房補貼制度相比，許多國家已將社會出租住房作為一項重要的住房保障措施。但國外有完善的準人審查和退出制度，家庭收入誠信公開透明，這些都是實施公共租賃住房的關(guān)鍵。四、當前公共租賃住房存在的主要問題由于我國公共租賃住房剛剛起步，在不斷完善的進程中也顯現(xiàn)出一些突出問題，主要表現(xiàn)在以下三點：（一）制度法規(guī)體系尚不健全目前國內(nèi)僅深圳、廈門等幾個城市推出了公共租賃住房管理辦法，從國家層面上來看，還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度或指導意見。而公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理將是一項非常復雜的工程，即使從目前各地已出臺的相關(guān)管理辦法也有許多需要改進的地方。另外，各地建設(shè)標準差異較大，缺乏統(tǒng)一的約束性，如有些地方規(guī)定只有40平方米，有些地方建設(shè)標準則達到90平方米。（二）覆蓋人群相對較窄以北京市為例，公共租賃住房只限于已通過政策房審核的家庭。廣州、深圳和廈門的覆蓋人群也是針對城鎮(zhèn)戶籍人口。這主要是由于公共租賃住房剛剛起步，正處于摸索，階段，而最需要住房保障的流動人口還被排除在保障之外。如，常州市對公共租賃房準入限制為：符合申請條件的低收入住房困難家庭必須無房、具有常州市市區(qū)城市常住戶口且實際居住三年以上、家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入的80％；符合以上條件且年滿35周歲的單身人士也可申請。同時，公共租賃住房保障將實行年審制度，對已經(jīng)享受公共租賃住房政策的低收入住房困難家庭及新就業(yè)人員的收入、人口、住房等變動情況進行年審。年審后不符合公共租賃住房保障范圍者應當退出。常州市首批投入試點的公共租賃住房為200套。（三）資金短缺，房源供給嚴重不足按照廈門市的規(guī)劃，在未來幾年將投入136億元建設(shè)45000套保障性租賃住房，基本解決夾心層無房戶的住房難題。按照覆蓋40％戶籍人口的目標，可以全覆蓋中低收入家庭。但由于面臨著資金短缺、來源渠道不明確等問題，保障計劃難以落實。在北京市的規(guī)劃中，僅有兩塊公共租賃住房用地，總建筑面積不足26萬m2。由于房源籌集不足，北京市的公共租賃住房一再延期登記時間。土地收益流失、資金來源不足以及管理復雜是公共租賃住房供應短缺的主要原因。（四）維護成本較高。政府后續(xù)補貼較多公共租賃住房對政府的管理效率提出了更高要求，同時，由于政府持有房源，后續(xù)的維護、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的入力、物力和財力，這些都應在公共租賃住房計劃中有充分的考慮。五、公共租賃住房的發(fā)展前景目前我國城鄉(xiāng)居民人均住房面積已經(jīng)接近30平米，總體率已超過70％。但是，房價高漲、普通居民支付能力下降，現(xiàn)有保障性住房無法滿足各類低收入家庭住房需求等問題目益突出。適合各種收人階層的、易靈活調(diào)整的公共租賃住房具有良好的長遠發(fā)展前景。（一）建立長效保障機制。緩解供需矛盾從過去量大面廣的以出售為主的經(jīng)濟適用住房、限價房向公共租賃住房轉(zhuǎn)變，與廉租住房一道，共同構(gòu)成保障性住房的供應體系。 對于大城市、特別是特大型城市，人口增長與土地資源緊缺的矛盾將是長期共存的。以銷售為主的保障民生住房供應模式，導致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源，每年都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開工建設(shè)保障民生住房。但隨著中心城區(qū)、近城區(qū)可供土地的日益減少，保障性住房只能越建越遠，勢必會脫離低收入家庭的實際需求，引發(fā)新的社會矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。發(fā)展公共租賃住房，可以有效緩解土地供應緊張的矛盾，保證政府擁有大量流動性房源，長期來看，可形成可持續(xù)性的住房保障供應鏈。（二）完善保障制度，滿足低收入家庭住房需求公共租賃住房租金應根據(jù)家庭收入水平，住房的地段、面積和質(zhì)量，分別確定不同的租金標準，在房源之間形成合理的級差，確保不同收入家庭享受相應的比較公平合理的政府補貼。收入較高家庭，自身承擔的房租相對較高，政府補貼較少，收入較低的家庭，自身承擔的房租較低，享受的政府的補貼較多。隨著家庭收入的變化，政府可以靈活多變地調(diào)整補貼額度，重新劃分個人和政府應付擔的租金標準，有利于各類中低收入家庭享受到住房保障這一惠民政策。（三）強化政府的調(diào)控作用，促進企業(yè)參與市場化運作充分利用政府手中的經(jīng)濟杠桿，引入企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)，通過稅收、土地、金融等配套政策，鼓勵并調(diào)節(jié)參與企業(yè)的利益分配，即建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的保障性住房供應體系。政府也可通過市場化購買、租賃等方式獲取房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一方面也活躍了住房二級市場。實際上，廣州已經(jīng)有開發(fā)商開始探索公共租賃住房模式。國內(nèi)首例由開發(fā)商出資、探索解決低收入人群居住問題的項目萬匯樓已開業(yè)，市民只需要450元／月就可以租到3O～40平方米的公寓，這是廣東省建設(shè)廳批準的由廣東省企業(yè)投資面向低收入群體租賃住房試點項目。公共租賃住房的后續(xù)管理也是將要面臨的一個重大難題。政府成立專門機構(gòu)進行管理容易導致退回到過去公房管理模式上，管理效率低，服務(wù)態(tài)度差。完全交給社會化物業(yè)管理公司，又容易帶來雙方的利益沖突。因此，公共租賃住房的物業(yè)管理宜采取在政府主導和監(jiān)督下，市場化運作，政府監(jiān)督，政府的維修和管理補貼應補在明處，接受社會化來看，城鄉(xiāng)住房嚴重短缺時代已經(jīng)基本結(jié)束，城鎮(zhèn)住房自有政府機構(gòu)會監(jiān)督。（四）發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來源渠道在英國的住房改革中，專業(yè)金融機構(gòu)即住房協(xié)會對為社會住房建設(shè)籌集資金方面起到了重要的促進作用。在我國，不論是調(diào)整住房公積金的定位和資金使用方向，還是新建立政策性住房金融機構(gòu)都已日益迫切。未來的政策性住房金融機構(gòu)的主要責任將是向中低收入居民家庭提供優(yōu)惠的低息住房貸款，同時，向公共租賃住房開發(fā)建設(shè)單位提供長期信貸資金支持，解決資金來源瓶頸問題。（五）循序漸進，做好公共租賃住房的規(guī)劃和前景設(shè)計我國當前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公共租賃住房將有廣闊的發(fā)展空間。在條件成熟時，逐步把公共租賃住房的保障范圍擴大到城市非戶籍家庭。但其發(fā)展也應本著循序漸進的原則，穩(wěn)步推進，避免急于求成帶來一系列的后續(xù)問題。首先是在獲取土地上，要對公共租賃住房用地給以較大的優(yōu)惠政策，合理選址。因其面向城市低收收入家庭，流動性較強，宜建在交通順達，位置相對較方便的區(qū)域。其次應合理規(guī)劃，以建設(shè)小套型住房為主。按照節(jié)約用地的要求，確定適當?shù)淖》拷ㄔO(shè)套型面積、建筑形態(tài)和建筑容積率。在興建保障性住房小區(qū)時，力求做到自成體系，同時做好各項配套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學校、醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)施，加強小區(qū)的綠化、道路建設(shè)，特別要重視防止出現(xiàn)重建設(shè)輕管理的問題。第二節(jié)公租房小區(qū)管理的國內(nèi)外借鑒發(fā)達國家及地區(qū)的社區(qū)管理工作開展較早，已形成成熟的社區(qū)管理模式。雖然我國社區(qū)管理工作開展時間不長，但各地也涌現(xiàn)出一些特定模式。就公租房小區(qū)而言，國外沒有單獨的類似社區(qū)劃分，是將其融于城市社區(qū)一并管理；國內(nèi)公租房建設(shè)剛起步，還未形成較完善的公租房小區(qū)管理模式。所以，本文的借鑒將從兩個方面入手，一是城市社區(qū)管理模式，二是個別地區(qū)公租房小區(qū)管理（含房屋管理）相關(guān)方式。一、國外社區(qū)管理模式國外社區(qū)管理代表模式主要有三種，即：以美國為代表的社區(qū)自治模式、以新加坡為代表的政府主導模式和以日本為代表的混合模式。對社區(qū)管理模式的優(yōu)劣并沒有統(tǒng)一的判斷標準，它決定于一個國家的政治文化傳統(tǒng)、文化和經(jīng)濟水平的影響。但不論哪種模式，事實上政府均對社區(qū)管理提供了政策扶持、資金支持和行政監(jiān)督，都存在著政府對社區(qū)管理的調(diào)控與大力支持。由于新加坡80%以上的人居住在組屋里（政府提供的保障房），其社區(qū)管理基本可等同于組屋社區(qū)管理。因此，新加坡的一些組屋及社區(qū)管理做法可為我們提供一定借鑒，主要體現(xiàn)在以下方面：1.組屋建管一體，物業(yè)管理完善并與房屋管理結(jié)合新加坡建房發(fā)展局在組屋社區(qū)管理中擔當了重要角色。建房發(fā)展局不僅負責實施政府建房計劃還負責統(tǒng)籌全國的組屋物業(yè)管理。新加坡物業(yè)管理范圍廣，除了買房和轉(zhuǎn)賣在建屋發(fā)展局直接申請外，其他業(yè)務(wù)都可以在物業(yè)管理公司辦理，其業(yè)務(wù)范圍包括：房屋維修養(yǎng)護、商業(yè)房屋的租賃管理；出租住宅的租金繳納與售房期款的收??；公共場所的出租服務(wù)及管理；居住小區(qū)內(nèi)停車場的管理；居住小區(qū)的環(huán)境清潔、園藝綠化管理等，此外，還負責介紹居民就業(yè)，配合治安部門搞好治安工作。物業(yè)管理不僅對組屋管理起到了極大支撐，還對社區(qū)管理提供了幫助。2.政府提供資金支持，確保組屋正常運轉(zhuǎn)建屋發(fā)展局的經(jīng)濟實行獨立核算、自主經(jīng)營的政策，其財政預算納入國家計劃。該局的經(jīng)費收入主要來自租售組屋所得、購房者貸款利息、服務(wù)及管理費用等。非盈利性質(zhì)使得建屋發(fā)展局在經(jīng)濟上入不敷出，每年都有巨額的財政赤字。因此，政府每年都會給建屋發(fā)展局提供巨額津貼，在組屋運作上投入大筆資金。3.社區(qū)管理的行政指導與民眾廣泛參與相結(jié)合一是，政府作為主導，統(tǒng)籌全盤的社區(qū)管理工作。二是，政府鼓勵社會各界積極參與社區(qū)事務(wù)，募集和設(shè)立社區(qū)基金，推動社區(qū)福利項目。三是充分尊重居民意愿，社區(qū)重大事項實行投票表決。4.居住小區(qū)管理法制化新加坡對居民行為、組屋使用、物業(yè)管理等都制定了很詳細的規(guī)章制度，并形成法律。在操作中嚴格按照法規(guī)執(zhí)行。5.保障社區(qū)管理經(jīng)費投入新加坡社區(qū)經(jīng)費來源主要有政府撥款和社會贊助。政府撥款包括行政經(jīng)費、活動經(jīng)費以及專項經(jīng)費，各項費用均有明確的使用范圍。同時，大力鼓勵社會捐助。政府制定了社會捐助經(jīng)費配搭計劃，每收到社會贊助1新元，政府都會配搭3新元，即社區(qū)組織實際得到4新元。如果社會贊助的款項以固定的方式長期支付，政府則對每1新元配搭增至4新元。6.社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配備有足夠保障新加坡社區(qū)的設(shè)施配備是城市規(guī)劃和建設(shè)中的重要部分，屬于公共供給。政府制定了詳細的城市規(guī)劃設(shè)施配備標準，在該標準指導下，社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點在城市建設(shè)之初就完善配備，為此政府投資建設(shè)了民眾聯(lián)絡(luò)所、居委會活動中心、鄰里居委會，以及各類社區(qū)醫(yī)院、診療所、殘障人工作坊、收容所、安老院等各類基礎(chǔ)設(shè)施。二、我國社區(qū)管理模式我國社區(qū)管理模式需要從兩個層面來了解，一是外部層面，即政府和社區(qū)自治組織的關(guān)系及管理體系；二是內(nèi)部層面，即社區(qū)內(nèi)部組織建設(shè)方式及各組織關(guān)系的協(xié)調(diào)方式。1.外部層面從政府和社區(qū)自治組織的相互關(guān)系來看，我國的政治文化和經(jīng)濟水平?jīng)Q定了社區(qū)管理模式主要是行政主導型，只不過由于各地在社區(qū)自治建設(shè)中自治水平的發(fā)育程度和實現(xiàn)自治目標的路徑有所不同，因而在實踐中形成了三種模式，即以上海為代表的政府主導型模式、以沈陽為代表的社區(qū)自治型模式、以武漢江漢區(qū)為代表的混合型模式。從管理縱向體系看，我國有兩種社區(qū)管理模式，一是“市-區(qū)-街道-社區(qū)”的四級管理模式，二是“市-區(qū)-社區(qū)”三級管理模式。大多數(shù)城市社區(qū)采用的是四級管理模式，即在市一級組建統(tǒng)領(lǐng)全市社區(qū)建設(shè)管理的組織（如領(lǐng)導小組、指導委員會等），區(qū)、街道組建相應的領(lǐng)導組織。三級管理模式又稱為“區(qū)直管社區(qū)模式”，主要有兩種形式：一是不設(shè)立街道辦事處。在城郊結(jié)合部成片開發(fā)的居住區(qū)不再設(shè)立街道辦事處，直接建立社區(qū)，如北京石景山區(qū)的魯谷社區(qū)、青島市市北區(qū)的浮山后社區(qū)；二是撤銷已有街道辦事處，如安徽銅陵市銅官山區(qū)、南京市白下區(qū)淮海路街道等。在三級管理模式中，各地的共同點是區(qū)委均在社區(qū)派出機構(gòu)，同時在社區(qū)建立行政事務(wù)服務(wù)中心，其中行政事務(wù)服務(wù)中心一般為區(qū)政府職能部門派出人員組成，也就是政府派出機構(gòu)。2.內(nèi)部層面社區(qū)內(nèi)部管理組織一般由社區(qū)自治組織即社區(qū)黨組織、社區(qū)成員大會、居民委員會等，以及其他組織如物業(yè)公司、業(yè)主委員會等構(gòu)成。根據(jù)具體執(zhí)行機構(gòu)的不同可分為以居委會為核心的議行合一、議行分設(shè)兩種模式，以及以物業(yè)管理企業(yè)為核心的企業(yè)化管理模式。議行合一模式是較老的傳統(tǒng)模式，這里不多介紹。議行分設(shè)管理模式是指社區(qū)內(nèi)議事層（居委會）與執(zhí)行層分開的建設(shè)方式，這是目前采用最多的方式，其中執(zhí)行層一般為社區(qū)工作站（或公共事務(wù)服務(wù)站等）；企業(yè)化管理模式指由物業(yè)公司牽頭，組織居民共同承擔社區(qū)綜合管理與服務(wù)職能的做法，社區(qū)居委會成為輔助組織，如深圳蓮花北社區(qū)、武漢百步亭小區(qū)，這種模式僅在少數(shù)小區(qū)采用。議行分設(shè)管理模式根據(jù)執(zhí)行層設(shè)置的不同，又可分為分設(shè)、下屬、條屬、專干等四種模式。此外，有些社區(qū)還設(shè)有社區(qū)服務(wù)站，一般為居委會下屬專業(yè)機構(gòu)，直接從事或組織便民的生活性無償、有償服務(wù)。按照各組織之間的協(xié)調(diào)合作方式劃分，主要有松散合作型、一體化合作型兩種。松散合作型指各管理組織一般通過召開社區(qū)聯(lián)席會議的形式進行事務(wù)協(xié)商與合作，各組織成員互不交叉，沒有穩(wěn)定的合作機制。一體化合作型指通過制度形式建立合作機制，實現(xiàn)社區(qū)管理一體化。其方式一般為成立社區(qū)黨支部領(lǐng)導下的居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)等各單位于一體的交叉任職和聯(lián)席會議工作制度，通過共享服務(wù)平臺（設(shè)施）、共管社區(qū)事務(wù)、共謀社區(qū)發(fā)展，實現(xiàn)各組織共同的利益和工作目標。一體化合作模式在新建較大居民小區(qū)探索較多。三、我國公租房小區(qū)管理情況1.香港公租房小區(qū)管理情況香港200多萬居民（占人口總數(shù)約30%）居住在香港房屋委員會提供的公屋中，租住公屋單位約70萬套，占全港房屋單位總數(shù)約三成。香港公屋的社區(qū)管理納入了城市社區(qū)管理之中，其城市社區(qū)管理采用的是政府引導、非政府機構(gòu)唱主角的半行政半自治型的社區(qū)管理模式。公屋及社區(qū)管理特點如下：大力培育和使用社會工作者和義務(wù)工作者。注冊社會工作者是香港社區(qū)工作的骨干力量，是經(jīng)香港社會工作者注冊局注冊的從事社會工作的人員，具有較高的專業(yè)素質(zhì)和學歷。社區(qū)義務(wù)工作者是社區(qū)建設(shè)的重要輔助力量，義工服務(wù)機構(gòu)提供了香港2/3以上的社區(qū)服務(wù)。專業(yè)的社會工作者隊伍和龐大的義務(wù)工作者群體的組合，成為香港社區(qū)服務(wù)和管理成功的重要保障。充分發(fā)揮非政府機構(gòu)的作用。有大量不同性質(zhì)、不同規(guī)模的社會組織，其服務(wù)范圍涵蓋環(huán)境保護、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛康體等眾多領(lǐng)域，是社區(qū)服務(wù)的主要組成部分，同時它們也是反映社情民意的主要載體，在社區(qū)發(fā)展中發(fā)揮了十分重要的作用。公屋管理嚴格，制度執(zhí)行有力。一是公屋管理的法律、法規(guī)較完善，對各方的責權(quán)利界定明確，管理過程中發(fā)生的諸多問題均能在法律條文上找到處理辦法，并且強制執(zhí)行力度大。二是嚴格規(guī)范住戶行為。利用屋村管理“扣分制”糾正租戶有損個人及公眾衛(wèi)生的陋習。公屋建管一體，物業(yè)管理與房屋管理適度結(jié)合。香港房委會負責統(tǒng)籌所有政府公屋建設(shè)供應、編配和管理事務(wù)，通過其執(zhí)行部門房屋署具體執(zhí)行。公屋物業(yè)管理外包給專業(yè)的私人物業(yè)公司，物業(yè)公司除負責物業(yè)管理工作外還提供一些公屋管理服務(wù)，包括：收租、小型保養(yǎng)（維修）工程和改善工程，以及解釋房屋政策和申請手續(xù)、分發(fā)表格和通知書、協(xié)助租戶填寫表格、安排租戶與房屋署職員會晤等。市場化運作，補貼公屋運作經(jīng)費。由于房委會長期奉行低租金的政策，公屋一直以赤字運行，需要巨額補貼。除房租外，房委會通過三種市場途徑補貼公屋：一是按市值出租公屋附屬的商業(yè)設(shè)施和非住宅設(shè)施，如商場、街市鋪位及停車場；二是通過各種自置居所計劃出售房屋。三是依靠金融手段融資。房委會將旗下180個商場及停車場分拆出售，成立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，于2005年11月25日在香港聯(lián)交所主板上市。領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金是亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金，按2011年3月25日數(shù)據(jù)，市值約530億港元。2.其他城市公租房小區(qū)管理情況——常州公租房小區(qū)管理情況常州市公租房小區(qū)主要是融入周邊成熟社區(qū)進行統(tǒng)一服務(wù)和管理。房屋管理方式分為兩種：一是零星的房源以區(qū)局管理為主；二是集中小區(qū)的房源以物業(yè)公司管理為主。物業(yè)管理主要是采取委托管理模式，針對公租房的特約服務(wù)采取通過市場的邀請招標或者公開招標的形式確定物業(yè)企業(yè)。特約服務(wù)包括房屋的裝修和驗收服務(wù)、租賃合同簽訂服務(wù)、維修服務(wù)、租金收取和年審服務(wù)、入戶調(diào)查和資產(chǎn)巡查服務(wù)、檔案管理服務(wù)、參觀接待服務(wù)、小區(qū)人文關(guān)懷服務(wù)等內(nèi)容。特約服務(wù)的收費標準為0.5元/月/平方米。——青島公租房小區(qū)管理情況青島公租房小區(qū)管理主要有兩種方式：一是小規(guī)模公租房小區(qū)采取融入周邊成熟社區(qū)進行統(tǒng)一服務(wù)和管理的模式；二是較大規(guī)模的公租房小區(qū)構(gòu)建以區(qū)政府為統(tǒng)率，社區(qū)居委會、房產(chǎn)經(jīng)營中心、物業(yè)服務(wù)公司、社區(qū)警務(wù)室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等駐區(qū)社會管理單位協(xié)調(diào)配合，共同提供服務(wù)和管理的模式。其中駐小區(qū)房屋管理單位是區(qū)政府下屬的房產(chǎn)經(jīng)營中心，其管理業(yè)務(wù)受市住房保障中心的指導；物業(yè)公司又是房產(chǎn)經(jīng)營中心的下屬單位，并與房產(chǎn)經(jīng)營中心合署辦公，物業(yè)公司除提供物業(yè)服務(wù)外，還提供房屋的裝修和驗收服務(wù)、維修服務(wù)以及參觀接待服務(wù)。同時，協(xié)助房產(chǎn)經(jīng)營中心完成租賃合同簽訂服務(wù)、租金收取和年審服務(wù)、入戶調(diào)查和資產(chǎn)巡查服務(wù)以及檔案管理等服務(wù)。四、對XX市公租房小區(qū)管理的借鑒1.建立自上而下的領(lǐng)導體系，有利于確保公租房小區(qū)管理工作的落實從我國城市社區(qū)管理外部管理體系看，不論是四級還是三級模式，都離不開各級政府的統(tǒng)領(lǐng)，也都建立了從上而下的層級化領(lǐng)導體系。就公租房小區(qū)而言，公租房小區(qū)不僅是城市社區(qū)的組成部分，該類社區(qū)更是在政府的主導下形成的。公租房小區(qū)相比一般城市社區(qū)，具有貫徹落實住房保障政策的重任。所以，在管理上更加需要貫徹落實黨和政府的各項政策。建立以各級政府為核心的從上而下的領(lǐng)導體系，對于確保公租房小區(qū)管理工作的統(tǒng)籌和推進作用重大。2.強有力的集中管理機構(gòu)、補貼支持是管好公租房的保障住房管理機構(gòu)專業(yè)、權(quán)威且職能統(tǒng)一集中、人員配置到位、對管理進行補貼，是香港、新加坡保障房管理取得驕人成績的主要原因。香港、新加坡建管一體化的集中管理，為后期房屋管理創(chuàng)造了良好條件。建管一體化在一定程度上能夠避免因前期建設(shè)中某些原因而導致后期管理難度加大的問題，而且建管一體化使得責、權(quán)、利關(guān)系更加明確，在處理后期管理的問題上可以減少協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，提高后期管理效率。另外，公租房限于保障房性質(zhì)，無法進行市場化運營，房屋管理虧損是必然存在的。而香港、新加坡對出租型保障房的管理提供經(jīng)費補貼，確保了房屋管理的正常運作。所以，建立建管一體的集中管理機構(gòu)、對公租房管理進行必要補貼是管好公租房的保障。3.議行分設(shè)、一體化合作模式有利于提高公租房小區(qū)管理的質(zhì)量從社區(qū)內(nèi)部管理效果看，議行分設(shè)有利于讓作為議事機構(gòu)的居委會公益化，讓作為執(zhí)行機構(gòu)的工作站（服務(wù)站）職業(yè)化。從而改變社區(qū)組織既無能力協(xié)作好政府在基層的工作、又無能力實施好居民自治的局面。這也是目前解決既要加強黨和政府在城市基層的管理，又要推進基層民主進程的較好途徑。一體化合作模式通過制度促進社區(qū)內(nèi)各方管理服務(wù)的一體化，為管理范圍和管理對象一致、管理目標和利益大體相同的公租房小區(qū)各管理組織提供了很好的合作基礎(chǔ)。4.公租房小區(qū)管理需要實施物業(yè)與房屋管理的有機結(jié)合從新加坡、香港以及青島、常州的情況看，在公租房小區(qū)中都是既有房屋管理又有物業(yè)管理，而物業(yè)管理與房屋管理有機結(jié)合成為既符合社區(qū)特點又提高管理效率的方法。從公租房小區(qū)的管理內(nèi)容看，既有房屋管理又有物業(yè)管理。前者是出租人對所出租房屋的管理維護，后者是業(yè)主委托的市場主體對物業(yè)的管理維護，二者在具體管理內(nèi)容上存在交叉，如果將二者有機結(jié)合，不但可以節(jié)約人力、物力等資源，還可以消除無人管、多人管的現(xiàn)象，提高管理效率。5.管理法制化及嚴格管理有利于保證公租房小區(qū)及房屋管理的有效性新加坡、香港在社區(qū)及公屋管理上均制定了完善的法律法規(guī)，為租戶、物業(yè)企業(yè)等各方提供了行為準則，同時，制定嚴格的、可操作的懲罰措施。并在具體管理中，嚴格執(zhí)行各項法規(guī)，嚴格處理違規(guī)行為。法制化的管理，較好地避免了各種違規(guī)行為，保障了社區(qū)及房屋管理工作的落實。從公租房小區(qū)的實際情況看，由于聚集了大量中低收入人群、社會弱勢群體，加之人口流動性大、社會關(guān)系復雜，使得公租房小區(qū)的社會矛盾集中、租戶行為規(guī)范難度大。雖然從“以人為本”角度要倡導說服教育，但是制度化管理才是治本之策。公租房小區(qū)實施法制化管理以及嚴格管理，有助于健康秩序的建立，有利于提高管理的有效度。6.政府需要保障公租房小區(qū)管理經(jīng)費投入和設(shè)施建設(shè)社區(qū)就是社會的細胞，政府有義務(wù)、有責任對社會進行投入和建設(shè)。在實踐中，不論國內(nèi)外，政府均對社區(qū)管理提供了大力支持。從新加坡的具體做法可看出，正因為政府確保了社區(qū)管理經(jīng)費和設(shè)施建設(shè)，才造就了“花園城市”的基礎(chǔ)。公租房小區(qū)作為新生社區(qū)基礎(chǔ)比較薄弱，只有提供充足的管理經(jīng)費和設(shè)施配套，才能確保社區(qū)管理工作有序、全面、健康開展。7.公租房小區(qū)管理必須全面推進“社區(qū)管理社會化”香港的經(jīng)驗顯示：高素質(zhì)、專業(yè)化的社區(qū)工作者以及大量的義工是社區(qū)管理工作有效開展的前提條件；多元化的管理組織是滿足社區(qū)各類專業(yè)服務(wù)需求的保障。也就是，社會化的社區(qū)管理在滿足居民需求及社會管理目標上具有更高效率。公租房小區(qū)由于人員構(gòu)成特殊、訴求多等原因，管理任務(wù)比一般社區(qū)繁重，在目前社區(qū)居委會成員僅5-9人的限制下，是根本無法適應繁重的工作任務(wù)以及社會管理及服務(wù)重心下移、服務(wù)內(nèi)容越來越多的發(fā)展趨勢的。公租房小區(qū)管理必須全面推進“社區(qū)管理社會化”。也就是：在服務(wù)隊伍上，廣泛利用專業(yè)社會工作者；在服務(wù)組織上，積極發(fā)揮社會組織的作用；在提供服務(wù)的方式上，政府提供以政策、資金資源、服務(wù)監(jiān)管為主體的間接服務(wù)，而具體運作更多通過市場手段（購買服務(wù)）由社會組織實施。第三節(jié)項目需求分析（根據(jù)項目具體情況參照編制）一、項目基本情況本項目公租房分布于XX市XX街道零星公租房，計XXXX套。二、公租房出租對象1.中低收入者；2.企業(yè)員工。三、項目管理目標實行“人、房共管”模式，承擔公租房管理，如協(xié)助采購人做好選房配租、簽訂租賃合同、辦理入住等工作，協(xié)助做好住戶保障資格動態(tài)調(diào)查、日常租金收繳、政策宣傳、信息發(fā)布、糾紛處理、公租房日常維護、檔案整理等工作，為入住的保障對象提供最快捷、零距離的專業(yè)管理服務(wù)。四、服務(wù)要求1.入住管理：主要包括協(xié)助組織選房、前期籌備；租賃合同簽訂、辦理入住手續(xù)；采集入住住戶基本信息，建立住戶檔案，配合做好與相關(guān)部門及單位的對接工作。2.租金管理：租金代收代繳、催繳、違約金收繳，收繳的租金按照有關(guān)規(guī)定及時繳入同級國庫，協(xié)助租金標準調(diào)整后的落實。3.續(xù)租與變更管理：做好變更、年審、續(xù)租、房源調(diào)換與調(diào)整的申報受理，對已入住對象的住房、收入、人口及其他經(jīng)濟狀況和社會信息進行動態(tài)跟蹤。4.房屋巡查管理：房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況的定期巡查；負責房屋消防安全隱患和結(jié)構(gòu)安全隱患的定期排查，做好記錄；及時發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為并采集證據(jù)上報；負責做好消防安全、結(jié)構(gòu)安全隱患的整改工作。5.房屋維修：房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的及時維修，確保房屋的正常使用，對因入住對象使用不當造成房屋損壞的督促整改。督促物業(yè)公司做好共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的維護。6.違約管理：承租人有違反合同約定或其他法律法規(guī)規(guī)定情況的，做好處置及采集證據(jù)上報。7.終止退出管理：對不符合入住條件的保障家庭進行騰退，辦理退房手續(xù)；協(xié)助做好公租房收回、征收及危舊房改范圍內(nèi)的房屋騰退、強制騰退；空置房源管理等。8.綜合管理：建立檔案管理制度，實行一房一檔管理，及時更新各類信息，做到存檔資料規(guī)范有序；建立動態(tài)管理機制，定期入戶巡查走訪；及時掌握承租家庭成員基本信息變化情況；將房源信息和承租家庭信息等錄入住房保障管理系統(tǒng)；做好政策宣傳、信息發(fā)布、公示、財務(wù)管理等工作；配合做好政府職能部門、上級主管部門及相關(guān)社會團體組織的參觀、走訪、慰問等接待工作；配合做好社會調(diào)查、績效評價及群眾滿意度測評。開展小區(qū)公益服務(wù)及突發(fā)事件的處置。9.建立與承租對象互動機制：設(shè)立辦事服務(wù)點、投拆舉報窗口和熱線。搭建與承租對象的溝通交流平臺，建立住戶溝通聯(lián)系機制。10.負責日常租金收繳、糾紛處理及入戶調(diào)查等承租對象動態(tài)管理。其中，租金收繳率須達到95%及以上的標準，未達到標準的，采購人有權(quán)利要求中標供應商按標準補齊。五、主要職責（一）總體要求:1.供應商需具有公租房運營管理能力，達到政策要求的準入條件；熟悉公租房的相關(guān)政策，依法依規(guī)對公共租賃住房實施后續(xù)管理；有一定的公租房管理經(jīng)驗，了解XX市公租房相關(guān)情況。2.配備專業(yè)的公租房管理人員不少于24人，年齡不超過50周歲，且熟悉office等電腦辦公軟件操作，應統(tǒng)一著裝、佩戴胸牌，文明用語。工作中做到認真負責，忠于職守，嚴格按制度和操作程序辦事，杜絕違紀違法行為。堅持良好的服務(wù)態(tài)度，耐心細致，為保障對象提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。3.所有工作須接受和服從主管部門的監(jiān)督與管理，應建立相關(guān)員工管理、培訓、財務(wù)、巡查、應急等制度，應建立月度、季度、年度報表制度，每月、每季度需提供工作數(shù)據(jù)、報表、憑證，臺賬等供主管部門查閱，并接受主管部門的季度考核、年度考核，確保各項管理符合相關(guān)政策規(guī)定；完成主管部門交辦的其他工作。（二）公租房運營管理服務(wù)機構(gòu)的具體工作內(nèi)容包括:1.配合主管部門進行房源的交接、驗收工作。建立健全房屋檔案，保證房屋正常使用功能，參與房源裝修相關(guān)工作的管理；2.配合主管部門做好公租房相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和匯總工作。調(diào)查并掌握我區(qū)公共租賃住房需求情況；3.配合主管部門做好公租房年審、租賃合同變更、終止及房屋調(diào)換、續(xù)租等事項，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，報主管部門審核批準后實施；4.配合主管部門做好公租房的分配工作。參與公租房配租選房的前期籌備、現(xiàn)場組織等具體工作；代理出租人與承租人簽訂《公共租賃住房租賃合同》，辦理房屋入住手續(xù)，并按合同約定提供服務(wù)；5.做好公租房紙質(zhì)檔案、電子檔案的保存和管理工作。建立公租房租賃臺帳和入戶巡查制度，及時掌握承租人基本信息變化情況，監(jiān)督承租人房屋使用行為，并按合同約定糾正、處理違約行為；6.做好公租房管理的協(xié)調(diào)。配合協(xié)調(diào)公安、計生、城管、消防、供水、供電、供熱、燃氣、有線電視，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)部門單位工作；監(jiān)督履行服務(wù)合同，提供相應服務(wù)，并就達不到服務(wù)合同要求的情況及時整改；7.做好公租房的日常巡視，檢修工作。承擔公租房小型維修事務(wù)，維修計劃、預算方案申報及主管部門審核批準后實施和費用結(jié)算，按合同約定督促應由承租人承擔的維修事務(wù)，保持房屋及設(shè)施設(shè)備完好；8.做好公租房承租戶的日常管理工作。及時發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為并采集證據(jù)上報。9.處理保障對象的相關(guān)問題，應對突發(fā)情況的發(fā)生。代表出租人受理或提起公租房涉及的訴訟事項，配合主管部門接受和處理相關(guān)的信訪、舉報、投訴事項；按照有關(guān)規(guī)定或合同約定應當承擔的其他工作。10.做好公租房租金代收、代繳和催繳工作。11.綜合管理事項，主要包括住房保障信息系統(tǒng)建設(shè)和維護，信息采集和錄入；智能化管理系統(tǒng)及監(jiān)測平臺建設(shè)和維護；社會調(diào)查、績效評價及群眾滿意度測評；（三）公租房運營管理服務(wù)機構(gòu)的具體工作要求包括:1.日常管理工作:（1）負責對公租房小區(qū)的巡查及住戶走訪工作，對各公租房住房小區(qū)的巡查周期達到一個月一次，空置房源巡查周期達到每半月一次，年度住戶走訪率達到85%以上，對重點住戶的走訪率要達到100%，按要求做好巡查走訪記錄，并在每月25日匯總并上報。巡查要求如下：a.房屋使用情況，如是否存在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、擅自調(diào)換或違規(guī)使用公租房的情況；b.房屋原有設(shè)施設(shè)備使用情況，如是否存在改變原有設(shè)施設(shè)備布局以及損壞固定裝置的情況、是否存在因設(shè)施設(shè)備自然損耗、老化而危及安全的情況；c.房屋原有結(jié)構(gòu)保持情況，如是否存在違章搭建、改變房屋用途或改變房屋結(jié)構(gòu)的情況；d.保障家庭信息變化情況，如家庭人員數(shù)量、收入等信息的變化情況；e.保障家庭的活動情況，如是否存在利用房屋進行疑似違法活動，是否存在堆放易燃、易爆、有毒等危險物品的情況；f.其他因法律法規(guī)規(guī)定的、鄰里投訴或管理機構(gòu)布置的巡查內(nèi)容。（2）負責公租房入住對象的租金收繳工作，應提供多種租金收繳方式方便入住對象繳納租金，按規(guī)定收取租金，并開具統(tǒng)一票據(jù)；做好欠繳租金的催繳工作；每月25日后將本月收繳租金統(tǒng)一存入主管部門指定專用賬號，年租金收繳率不低于95%；（3）協(xié)助主管部門做好公租房入住對象資格審核、年審、變更、續(xù)租、調(diào)換等事項工作，包括受理、材料傳遞、系統(tǒng)錄入等工作應在5個工作日以內(nèi)完成；（4）協(xié)助主管部門辦理公租房住戶的入住、退出等相關(guān)手續(xù)，建立和完善公租房承租人的相關(guān)檔案；（5）負責公租房入住對象的信息登記與核對工作，對入住對象的收入和房產(chǎn)等信息進行動態(tài)監(jiān)管，如實填寫入戶走訪調(diào)查表；（6）協(xié)助主管部門登記公租房入住，使用情況，發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租、出借、轉(zhuǎn)讓、調(diào)換，經(jīng)營、空置等情況，應及時以書面形式連同取證資料上報主管部門；（7）受理公租房的報修申請，編制維修方案和計劃，合理核定維修費用，報主管部門審批后實施，并接收采購人的驗收；（8）開展日常巡查，加強房屋安全監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)住戶違章搭蓋、改變房屋用途或擅自拆改房屋的行為應當及時制止，并按規(guī)定報告采購人處理；（9）協(xié)助主管部門核實、處理群眾投訴，舉報；（10）協(xié)助主管部門定期做好數(shù)據(jù)錄入住房保障系統(tǒng)和日常維護各類數(shù)據(jù)報表的工作。2.維護維修工作:（1）負責做好職責范圍內(nèi)公租房的維修養(yǎng)護工作。（2）建立房屋修繕制度，實行便民報修和回訪，房屋零修、維修及時率90%以上，房屋完好率達到100%。（3）維護維修工作流程：對保障對象申報的報修情況應在24小時內(nèi)進行現(xiàn)場查勘。a.小修由中標供應商負責并承擔相應費用，包括：承租方入住前房屋及戶內(nèi)配套設(shè)施的維修、更新；因自然損耗、老化或非承租方原因引起的滲漏水、水電、門窗、陽臺護欄、太陽能等房屋及配套設(shè)施的損壞；因惡劣天氣、自然災害等不可抗力原因造成的房屋及戶內(nèi)維修項目；其他約定的項目及影響安全使用的應急維修項目。b.中標供應商將大修的維修所需材料清單以及印證資料一并交由主管部門指定的機構(gòu)進行審核，大修費用由采購人承擔。1）單戶單次維修金額在1000元（含）以內(nèi)，由中標供應商購買材料并安排人員對房屋進行維修，維修結(jié)果由住戶在維修意見單上簽字認可。2）單戶單次維修金額超過1000元以上由中標供應商報送主管部門核準后，由主管部門編制維修方案和計劃，安排維修事項，維修結(jié)果由住戶在維修意見單上簽字認可。中標供應商在每月25日將當期所有維修通知單、材料購置清單以及維修意見單匯總報送至主管部門，按規(guī)定進行報銷。3.違約處置工作：（1）負責納入運營管理范圍內(nèi)公租房的投訴及違規(guī)裝修等問題的處理，建立完善的管理制度，及時處理各類投訴事宜（處理率達到100%），及時制止新入住的住戶進行違規(guī)裝修，私搭亂建，確保房屋的正常使用。（2）中標人在日常管理和巡查過程中發(fā)現(xiàn)保障家庭有違反合同約定情況的，應及時作出處置措施。（3）違約處置工作流程如下：發(fā)現(xiàn)違約情況后，在3個工作日內(nèi)發(fā)放整改通知書，并限期整改，做好詢問筆錄，及時報送主管部門。中標人應在每月25日向主管部門報送當期違約處置記錄和結(jié)果匯總情況。（4）承租戶經(jīng)多次整改通知后仍拒不整改的，經(jīng)主管部門授權(quán)，公租房運營管理服務(wù)機構(gòu)代表出租人提相關(guān)訴訟事項，訴訟費用由中標人承擔。4.終止退出工作:（1）負責受理保障對象退出公租房申請，在3個工作日內(nèi)完成收房及租金結(jié)算等手續(xù)，及時報送主管部門審批，并將結(jié)果反饋至保障對象。（2）根據(jù)主管部門要求，負責及時騰退不再符合住房保障條件的保障對象，辦理騰退房屋的相關(guān)手續(xù)，并將結(jié)果反饋至主管部門，必要時向法院提起訴訟。（3）房源退出工作流程:接主管部門騰退通知單后，上門對承租戶下達騰退房屋通知單，并督促其按規(guī)定期限辦理騰退手續(xù)，房源騰退產(chǎn)生的相關(guān)費用由中標人承擔。（4）對退出的公租房應在3個工作日內(nèi)完成房屋清空整理工作，做好水電氣報停工作，關(guān)閉水電氣閥門，報修房屋內(nèi)部損壞部件，使房源處于隨時可使用狀態(tài)。清空整理費用由中標人承擔。（5）中標人應在每月25日向主管部門報送當期終止退出記錄和結(jié)果匯總情況。5.異常情況的信息及時上報工作:中標人發(fā)現(xiàn)公租房保障對象有以下情形之一的，應當在24小時內(nèi)以書面形式報告給主管部門，并在主管部門的指導下采取調(diào)查取證、整改通知等措施：（1）與其申報收入有明顯不符的高消費行為；（2）取得公租房半年內(nèi)未入住或?qū)⒊凶獾墓夥繜o故空置超過半年；（3）公租房發(fā)生轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、出租、調(diào)換，經(jīng)營；（4）家庭收入，資產(chǎn)，住房情況發(fā)生明顯變化未按規(guī)定及時申報；（5）未按規(guī)定辦理入住登記，居住期間人員變動；（6）其它違反規(guī)定的情形。六、服務(wù)費用的支付（一）付款方式1.中標供應商領(lǐng)取成交通知書30日歷天內(nèi)須向采購人繳納一年合同額5%履約保證金（銀行轉(zhuǎn)賬、轉(zhuǎn)帳支票、銀行匯票、保險或金融機構(gòu)出具的保函等）。履約保證金在合同到期后10個工作日內(nèi)無息退還。2.預付款支付：在合同簽訂且具備實施條件后15日歷天內(nèi)支付一年合同額的10%作為預付款。采購人可根據(jù)項目特點、供應商信用等情況，決定是否要求供應商提交銀行、保險公司等金融機構(gòu)出具的預付款保函或其他擔保措施。3.預付款扣回：在第一次支付服務(wù)費用時扣回。4.付款方式為先服務(wù)后支付，每個季度結(jié)算一次服務(wù)費，在下季的財政資金下達后憑普通增值稅發(fā)票支付上季度服務(wù)費。服務(wù)費用的支付與考核結(jié)果掛鉤。（二）服務(wù)費用的支付根據(jù)考核結(jié)果按比例每季度支付一次：序號當季考核最終得分服務(wù)費的支付1≥95分服務(wù)費的支付比例為100%2≥90分，＜95分服務(wù)費的支付比例為95%，所余費用不再另行支付3≥85分，＜90分服務(wù)費的支付比例為90%，所余費用不再另行支付4≥80分，＜85分服務(wù)費的支付比例80%，所余費用不再另行支付5≥60分，＜80分服務(wù)費的支付比例50%，所余費用不再另行支付；并要求予以整改，累計兩次考核評分<80分，甲方有權(quán)終止服務(wù)合同，并不予退還履約保證金。6＜60分委托運營費不支付。甲方有權(quán)終止服務(wù)合同，并不予退還履約保證金。公共租賃住房運營管理服務(wù)季度考核辦法考核實施：考核由XX市住房保障中心組織實施。考核時間及方式：每三個月為一季，采購人將定期或不定期方式對中標供應商的工作情況進行考核，當季所有考核分數(shù)的算術(shù)平均值作為當季考核最終得分?？己吮硇蛱柨荚u指標考評內(nèi)容考核內(nèi)容扣分因素分值考核方式考核得分1項目機構(gòu)機構(gòu)設(shè)置按投標文件設(shè)置固定辦公場所；未按響應文件設(shè)置扣1分。1現(xiàn)場查驗辦公設(shè)施辦公場所內(nèi)設(shè)備和設(shè)施滿足辦公需要；設(shè)備和設(shè)施不健全扣1分。1現(xiàn)場查驗服務(wù)點建設(shè)中標供應商提供固定對外服務(wù)點，每個對外服務(wù)點要有醒目提示方便查找并開辟殘疾人通道，在顯眼位置布置投訴舉報電話和24小時服務(wù)電話；無醒目提示、無舉報電話、無服務(wù)電話，無殘疾人通道，無業(yè)務(wù)公告欄的每項扣0.5分；對舉報無記錄的扣0.2分，無處理意見的扣0.2分，該項最高扣2分。4現(xiàn)場查驗、檢查臺賬員工建設(shè)符合按投標文件中人員配備情況；發(fā)現(xiàn)人員配備不足，1人扣1分；人員更換未向采購人報備的1人扣0.5分。2隨機查驗員工建設(shè)員工具備掌握公租房相關(guān)政策和業(yè)務(wù)知識，熟練運用省住保系統(tǒng)和辦公軟件；未建立員工培訓制度的扣2分，發(fā)現(xiàn)未培訓上崗的員工則一人扣1分，對政策知識一問三不知的1人扣1分。2隨機查驗工作機制有完善的內(nèi)部管理制度；制度建立不完善扣0.5分。0.5現(xiàn)場查驗崗位設(shè)置明確、職責清晰；崗位設(shè)置不明確、不清晰扣0.5分。0.5隨機查驗管理人員統(tǒng)一著裝、掛牌上崗；管理人員未統(tǒng)一著裝、未掛牌上崗扣0.5分。0.5隨機查驗建立獎懲制度；未建立獎懲制度扣0.5分。0.5現(xiàn)場查驗工作報送安排專人負責各類報表、信息等，及時、準確填報統(tǒng)計報表，并進行統(tǒng)計分析、處理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，每月25日前將報表報送采購人或主管部門；無專人負責的，扣1分，未及時報送每次扣0.2分，最多扣1分。2日常記錄2入住管理人員基礎(chǔ)信息辦理入住手續(xù)時，住戶基本資料要完整收集；抽查比例為10%，最少不低于30戶，不達標扣1分，最高扣4分。4隨機查驗租賃合同簽訂住戶辦理入住手續(xù)，要簽訂租賃合同；抽查比例為10%，最少不低于30戶，不達標扣2分。2隨機查驗3租金管理租金標準租金標準、計算公式和收取標準需掛墻顯著位置公布；不達標扣2分。2現(xiàn)場查驗租金收繳保證租戶按時按量繳納租金，每年度租金收繳率達到100%，收繳租金使用統(tǒng)一的票據(jù)開票；收繳率每降低1%，扣除1分，最高扣6分。6檢查臺賬、核對票據(jù)系統(tǒng)錄入租金收繳并及時錄入系統(tǒng)；程序不到位，發(fā)現(xiàn)一戶未錄入系統(tǒng)，扣0.5分，最高扣2分。2隨機查驗4信息及變更管理變更管理因保障家庭人員、保障類型等發(fā)生變化仍符合保障條件，三個工作日內(nèi)做好變更受理及系統(tǒng)操作，審核完成后需在三個工作日內(nèi)完成租金調(diào)整及合同簽訂；未在規(guī)定時間完成的，發(fā)現(xiàn)一次扣0.5分，最高扣2分。2隨機查驗年審管理及時通知保障家庭參加年審，年審率達到100%；年審率每降低1%，扣除0.5分，最高扣2分。2查閱資料續(xù)租管理及時辦理保障家庭的續(xù)租申請；未及時辦理續(xù)租手續(xù)，一戶扣0.1分，最高扣2分。2查閱資料信息更新及時更新信息系統(tǒng)保障對象的各類信息（例如變更、年審、續(xù)租等），并做好人員信息卡的變更工作；未及時處理變更并錄入系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)一戶扣0.5分，最高扣6分。6檢查臺賬、隨機查驗5房屋巡查管理巡查檢查每月戶巡查不少于一次；發(fā)現(xiàn)一戶未巡查到位，扣0.5分，最高扣6分。6隨機查驗、電話回訪巡查報告根據(jù)采購人或主管部門的要求，要有詳細的重點監(jiān)管和一般監(jiān)管保障家庭的巡查報告；對重點監(jiān)管保障家庭無巡查或整改記錄，每一戶扣0.5分，最高扣2分；一般監(jiān)管保障家庭無巡查或整改記錄，每一戶扣0.2分，最高扣2分。4檢查臺賬6房屋維修維修報點接到保障家庭的維修申請后，中標人填寫報修登記單，并在24小時內(nèi)上門查看，并通知維修單位及相關(guān)站所或監(jiān)理單位；未及時上門查看的，每件扣0.5分，最高扣4分；6檢查臺賬、隨機查驗未及時通知維修單位及相關(guān)部門，每件扣0.5分，最高扣2分。進度跟蹤在維修單位修繕過程中，要全程跟進，做好記錄；記錄未做好，修繕單位未簽字、無前后照片對比的每件扣0.5分，最高扣4分。4檢查臺賬、隨機查驗竣工回訪修繕單位工程竣工后，中標供應商要在2個工作日內(nèi)上門做好回訪工作；未做回訪記錄打分的，每件扣0.5分，最高扣2分。2檢查臺賬、隨機查驗大修維修預算編制維修預算應合理；虛報或明顯高出市場維修價格的，扣6分。6檢查臺賬、隨機查驗返工維修維修返工率須控制到最低限度；每返工一次，扣0.2分，最高扣2分。2檢查臺賬、電話回訪7違約管理違約管理處置存在違反合同約定的保障家庭，并督促整改；未做好記錄及臺賬，每次扣0.5分，最高扣2分；未督促保障家庭整改到位，每戶扣0.5分，最高扣6分。8檢查臺賬、隨機查驗8終止退出管理主動退出在受理保障家庭轉(zhuǎn)換方式申請后，三個工作日內(nèi)完成收房及租金結(jié)算等手續(xù)，并報送采購人或主管部門；超過一個工作日扣0.5分，最高扣2分。2日常記錄被動退出收到采購人或主管部門出具的終止資格通知單后，三個工作日完成收房及租金結(jié)算；超過一個工作日扣0.5分，最高扣2分。2日常記錄強制騰退配合采購人做好強制騰退工作；不配合的每1戶，扣2分，最高扣4分。4日常記錄征收退出因政府行為公租房被征收的，做好騰退及政策解釋工作；不配合的每1戶，扣2分，最高扣4分。4日常記錄9綜合管理檔案管理一戶一檔歸集各類檔案，按檔案規(guī)定進行門類分類；未按規(guī)定進行歸檔的扣1分；檔案有缺失不清晰的每1件扣0.2分，最高扣2分。2檢查臺賬臺賬建設(shè)各類臺賬分門別類，查找方便迅速，制作精良，歸類準確；無臺賬扣4分；內(nèi)容粗制濫造視情況扣分，最高扣4分。2檢查臺賬公益服務(wù)每季度不少于1次為公租房保障家庭舉辦公益服務(wù)內(nèi)容；每少一次扣0.5分，最高扣2分。2檢查臺賬、隨機查驗應急響應制定符合小區(qū)實際情況的應急預案措施，每年不得少于一次應急預案演練活動；無應急方案扣1分，無演練扣1分，最高扣2分。2檢查臺賬總分100七、服務(wù)期限自合同簽訂之日起3年，合同一年一簽。八、投標報價本項目實行總價包干，投標供應商報價應包括在承包區(qū)域內(nèi)提供公租房運營管理服務(wù)所需的一切人員工資、獎金、節(jié)日加班費及延誤加班費、夜餐費、各種社會保險、食宿、交通、設(shè)備及工具、管理APP與服務(wù)管理系統(tǒng)的開發(fā)、升級及維護（如有）、器材、服裝、安全、倉儲、運輸、維修、管理費用、稅費、利潤、完成合同所需的一切本身和不可或缺的所有工作開支、政策性文件規(guī)定及合同包含的所有風險、責任等各項全部費用并承擔一切風險責任。九、辦公場地采購人提供辦公場地，如果管理有需求，供應商可以通過租賃等方式增加辦公場地，該筆費用計入報價，由供應商繳納。第四節(jié)公租房管理存在的問題及解決措施在市場經(jīng)濟社會，由于自然資源稟賦以及人與人能力之間的差異，經(jīng)濟社會發(fā)展具有不均衡性，并會造成人與人之間收益分配的巨大差別。這種差別體現(xiàn)在基本需求上，就是不少家庭由于支付能力不足而買不起住房。政府提供的公共租賃房具有租金穩(wěn)定、價格低廉、方便調(diào)控等優(yōu)勢，受到社會普遍歡迎。但是在公租房的建設(shè)管理中還存在著一些重要問題，必須對其進行解決，服務(wù)于公租房的建設(shè)和管理。一、大型公租房建設(shè)管理中存在的問題（一）質(zhì)量得不到保證1.在現(xiàn)階段的公共租賃房建設(shè)中，主要是現(xiàn)場人工作業(yè)，但是在國內(nèi)的施工單位中，工人的素質(zhì)以及技術(shù)水平相對較低，且未經(jīng)過正規(guī)系統(tǒng)的培訓。因此，在施工過程中，存在著操作不規(guī)范、誤差率大等因素，同時施工單位對員工的監(jiān)督機制和管理機制不健全，施工質(zhì)量責任界限不明確，對施工質(zhì)量具有重要的不良影響。2.傳統(tǒng)的住宅建造主要是指土建施工過程，住宅作為半成品交到住戶手中，住戶自由選擇裝修公司進行裝修設(shè)計和施工，這種建造模式對房屋質(zhì)量產(chǎn)生一系列的負面影響。3.國家對公共租賃房尚未制定公共租賃住宅性能認定評定方法和統(tǒng)一的認定程序，未組成評審委員會對商品住宅的綜合質(zhì)量進行評審和認定并授予相應的級別證書，因此政府不能對公共租賃房設(shè)立登記目標和進行實際控制，不能有效地保證公共租賃房的質(zhì)量。（二）資金問題資金問題是影響公共租賃住房供給穩(wěn)定性和持久性的關(guān)鍵因素，是公共租賃住房制度安排亟待突破的瓶頸。發(fā)展公共租賃房既要解決“房源”所需的資金，還要負擔長期的房屋維修費用、管理費用，包括提供相應的醫(yī)院、教育等公共設(shè)施與服務(wù)，所需資金巨大且占用周期長，這是對資金長期供應的嚴重挑戰(zhàn)。目前，我國發(fā)展公共租賃房的資金來源渠道狹窄，無法滿足其快速發(fā)展。（三）公共租賃房建設(shè)管理模式不健全國內(nèi)現(xiàn)有的建設(shè)管理程序無法滿足公共租賃房建設(shè)的需要：1.公共租賃房在其選址、建設(shè)過程中主要由政府主導，在建設(shè)過程中出現(xiàn)監(jiān)督“真空”，沒有合理的監(jiān)督機制和管理機制，無法確保質(zhì)量以及工程驗收等問題；2.由于公共租賃房的特殊地位，需要縮短生產(chǎn)周期、保證建筑質(zhì)量，對施