幾類特殊函數(shù)的積分法

辦公寫字樓項目與住宅項目的區(qū)別第四區(qū)域事業(yè)部新動力培訓(xùn)五角豐達龍振華辦公寫字樓項目與住宅項目的區(qū)別第四區(qū)域事業(yè)部新動力培訓(xùn)五目錄

MENU辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異辦公寫字樓的貸款商辦項目的特質(zhì)目錄MENU辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公寫字樓工作執(zhí)行與住前言

作為房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分，辦公寫字樓項目往往淡出人們的目光。但是，隨著國家經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)和GDP的穩(wěn)步上揚，辦公寫字樓項目成為越來越多的普通人所考慮的對象。加之最近國務(wù)院關(guān)于銀行貸款的調(diào)控政策，使得市場上一部分資金正逐步流向辦公寫字樓項目。辦公寫字樓作為優(yōu)良資產(chǎn)，正逐步被自用以及投資群體所青睞。前言作為房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分，辦NO.1辦公寫字樓客戶的關(guān)注點NO.1辦公寫字樓客戶的關(guān)注點辦公寫字樓客戶的特質(zhì)住宅客戶所關(guān)注的….辦公寫字樓客戶所關(guān)注的….客戶價值取向的不同決定了住宅產(chǎn)品和寫字樓產(chǎn)品截然不同的客源客層??！區(qū)域交通情況；周邊生活機能配套設(shè)施；房型及附加贈送空間；小區(qū)環(huán)境；得房率、棟距、層高、綠化率等。5A；甲級或乙級；涉外與非涉外；稅費落地政策；項目公建配置（包括電梯、空調(diào)等）。辦公寫字樓客戶的特質(zhì)住宅客戶所關(guān)注的….辦公寫字樓客戶所關(guān)注辦公寫字樓客戶的特質(zhì)“5A”是什么？“5A”–FiveAutomaticBA（BuildingAutomatic）樓宇自動化OA（OfficeAutomatic）

辦公自動化FA（FireworkAutomatic）

消防自動化SA（SafeAutomatic）

安保自動化CA（communicationAutomatic）通信自動化空調(diào)、電梯、公共照明、給排水….電子布告、背景音樂、物業(yè)管理系統(tǒng)….自動火災(zāi)預(yù)警、自動噴淋、緊急消防廣播….閉路電視監(jiān)控、周界報警、電子巡更、停車管理統(tǒng)合布線、有線通訊及網(wǎng)絡(luò)、無線通訊覆蓋….辦公寫字樓客戶的特質(zhì)“5A”是什么？“5A”–Five辦公寫字樓客戶的特質(zhì)何為“甲級寫字樓”？其實所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，行業(yè)中并沒有固定標準或成文的規(guī)定甲級寫字樓的13大參考標準：位置：主要商務(wù)區(qū)的中心位置；可及性：距離公共交通5~10分鐘步程；可視性：在商業(yè)主干道上可視性佳；樓齡：不超過10年；建筑體量：不小于30000平米；標準層面積：不小于1300平米；得房率：不小于70%；凈層高*：不低于2.7米；套內(nèi)地面：鋪設(shè)架空地板；建筑外觀：國際水準的建筑外觀以及材質(zhì)；建筑內(nèi)部：至少兩層挑高大堂，凈高不低于5米，國際水準內(nèi)部裝修；空調(diào)系統(tǒng)：VRV中央空調(diào)系統(tǒng)；物業(yè)管理：國際知名物業(yè)管理公司。乙級寫字樓的13大參考標準：位置：臨近主要商務(wù)區(qū)；可及性：距離公共交通10~20分鐘步程；可視性：在商業(yè)主干道及次干道可視；樓齡：不超過20年；建筑體量：不小于10000平米；標準層面積：不小于1000平米；得房率：不小于60%；凈層高*：不低于2.5米；套內(nèi)地面：鋪設(shè)架空地板；建筑外觀：高品質(zhì)的建筑外觀以及材質(zhì)；建筑內(nèi)部：空間寬敞大堂，凈高不低于3米，高品質(zhì)內(nèi)部裝修；空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)系統(tǒng)；物業(yè)管理：聲譽良好的國內(nèi)物業(yè)管理公司。辦公寫字樓客戶的特質(zhì)何為“甲級寫字樓”？其實所謂甲級寫字“涉外寫字樓”與“非涉外寫字樓”的概念？辦公寫字樓客戶的特質(zhì)涉外辦公樓除了可以出租或出售給在境內(nèi)注冊成立的企業(yè)（包括境內(nèi)股東投資設(shè)立的企業(yè)，也包括境外股東但在境內(nèi)注冊成立的企業(yè)，如外商投資企業(yè)、中外合資企業(yè)等）外，還可以出租或出售給境外公司在境內(nèi)設(shè)立的不具有獨立法人資格的辦事機構(gòu)。一般常見的為某境外公司設(shè)立的代表處、辦事處等機構(gòu)。非涉外辦公樓則不能出租或出售給境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的辦事機構(gòu)?！锸欠駥儆谏嫱廪k公樓，須以政府外經(jīng)貿(mào)委的批準為準。

“涉外寫字樓”與“非涉外寫字樓”的概念？辦公寫字樓客戶的特質(zhì)稅費落地政策辦公寫字樓客戶的特質(zhì)“三落地”政策注冊落地稅費落地經(jīng)營落地稅費落地政策辦公寫字樓客戶的特質(zhì)“三落地”政策注冊落地稅費落稅費落地政策辦公寫字樓客戶的特質(zhì)楊浦區(qū)政府財政專項扶持政策：企業(yè)營業(yè)稅60%部分企業(yè)所得稅24%部分屬地稅增值稅15%部分6萬元≤金額＜100萬元按照40%比例扶持金額≥100萬元按照45%比例扶持稅費落地政策辦公寫字樓客戶的特質(zhì)楊浦區(qū)政府財政專項扶持政策：辦公樓客戶考慮的大因素：辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公樓客戶考慮的大因素：辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公樓客戶考慮的硬件因素：辦公寫字樓客戶特質(zhì)辦公樓客戶考慮的硬件因素：辦公寫字樓客戶特質(zhì)辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公寫字樓客戶的客源客層：投資客私營業(yè)主企業(yè)客戶類型企業(yè)客戶的構(gòu)成：公司擴張；公司轉(zhuǎn)區(qū)域；公司原租轉(zhuǎn)售；私營業(yè)主的構(gòu)成：自用客戶；帶投資性質(zhì)的客戶；區(qū)域行業(yè)密集型客戶；投資客戶的構(gòu)成：長線投資客戶；自用投資皆可客戶；住宅轉(zhuǎn)辦公樓投資客戶；辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公寫字樓客戶的客源客層：投資客私營辦公寫字樓客戶的特質(zhì)我們所遇到的商辦客戶的情況☆

價格至上型客戶常見說辭：“太貴了！”☆無權(quán)購買型客戶公司配角，無決策權(quán)☆空手套白狼型客戶費盡心機，借口推脫☆大忽悠型客戶不管你賣的是什么，忽悠你沒商量☆抱怨一切型客戶對每一項提議都會反對令人十分惱火☆生硬粗暴型客戶不要以為他們只是針對你一個人的，這種客戶對所有的銷售人員態(tài)度都是一樣的?！钭砸詾槭切涂蛻舨还苣阏劦氖鞘裁磫栴}，客戶中認為自己永遠是正確的?！钆哄哄型客戶氣勢上被壓倒了，那什么都不用談了。辦公寫字樓客戶的特質(zhì)我們所遇到的商辦客戶的情況☆價格至上型辦公寫字樓客戶的特質(zhì)如何與辦公寫字樓客戶溝通？了解什么是辦公寫字樓客戶真正關(guān)心的….

用對比的方式告知客戶賣點辦公寫字樓客戶的特質(zhì)如何與辦公寫字樓客戶溝通？了解什么是辦NO.2辦公寫字樓工作執(zhí)行和住宅的差異NO.2辦公寫字樓工作執(zhí)行和住宅的差異辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異壓馬路：住宅：公交、地鐵、賣場、超市、菜市、吃喝場所、不利因素、娛樂場所、醫(yī)療機構(gòu)、學(xué)?！?辦公寫字樓：政府辦公機構(gòu)：稅務(wù)局、工商局、街道辦事處等政府職能機構(gòu)與辦公樓客戶公司的營運細細相關(guān)；停車場（庫）：停車問題是辦公樓客戶關(guān)注的重點；高檔飯店、KTV、娛樂城：辦公樓客戶商務(wù)宴請中不可或缺的必要條件；經(jīng)濟型酒店、星級酒店：辦公樓客戶業(yè)務(wù)接待所考慮的條件因素；銀行：辦公樓客戶公司財務(wù)運轉(zhuǎn)的首要條件；行車線路：客戶公司上至老板下至員工都關(guān)心的問題；加油站：充足的油站配比率能夠減少等待時間、體現(xiàn)高效辦公；周邊辦公樓：客戶往往選擇辦公氣氛濃厚的商圈作為“根據(jù)地”。辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異壓馬路：住宅：辦公寫辦公寫字樓的市調(diào)工作：常規(guī)的住宅類的市調(diào)方式已不再完全適用！可用方式：暗調(diào)：假扮客戶需升級例如：替老板看辦公樓，需要事先的鋪墊，虛構(gòu)企業(yè)行業(yè)背景、現(xiàn)有辦公地點、現(xiàn)有辦公條件、老板需求的面積、行業(yè)相關(guān)專業(yè)知識和常識等；虛構(gòu)自己為網(wǎng)站、報刊雜志的實習(xí)編輯等方式；裝扮房地產(chǎn)專業(yè)即將畢業(yè)的大學(xué)生，以畢業(yè)論文需要市場調(diào)查結(jié)果為借口獲取資料；明調(diào)：表明來意和身份，以信息交換共享的方式獲得被調(diào)項目的信息；依托人脈關(guān)系尋找認識的該項目業(yè)務(wù)員獲取資料辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異辦公寫字樓的市調(diào)工作：辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異掃樓和派單：辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異住宅住宅派單的目標：小區(qū)、地鐵口、人群消費聚集區(qū)、大型購物場所的停車場掃樓和派單：辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異住宅住宅派單的目標掃樓和派單：辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異辦公寫字樓辦公寫字樓的目標：周邊的寫字樓項目→目標首選老舊的辦公寫字樓作為派單和DS客戶拜訪的方向，特別是只租不售的大樓。此類大樓客戶迫切需要改善辦公環(huán)境的愿望強烈。各類鋼材、建材市場→小型企業(yè)老板聚集，極可能產(chǎn)生以投資+自用為目的的抱團購買。娛樂會所、酒店及飯店的停車場→商務(wù)人士聚集的區(qū)域，對車輛的夾車報的工作有效率相對較高。掃樓和派單：辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異辦公寫字樓辦公寫字辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異抄企業(yè)流水牌電話營銷停車場派單客戶拜訪常規(guī)的工作及采用的手段和方式有別于住宅樓盤在售樓處等待客戶上門，我們做得更多~~辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異抄企業(yè)流水牌電話停車場客戶拜訪辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異智斗保安裝備齊全分工合作抄企業(yè)流水牌辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異智斗裝備分工抄企業(yè)流水牌如何順利進入派單現(xiàn)場如何甄別車輛海報夾在什么位置辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異停車場派單如何順利進入派單現(xiàn)場如何甄別車輛海報夾在辦公寫字樓工作執(zhí)行與辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異與前臺必要的溝通尋找洽談的核心人物盡可能地留取客戶聯(lián)系方式客戶拜訪辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異與前臺必要的溝通尋找洽談的核心辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異第一印象適當?shù)恼f辭堅韌的毅力電話營銷辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異第一適當?shù)恼f辭堅韌的毅力電話營NO.3辦公寫字樓的貸款NO.3辦公寫字樓的貸款辦公寫字樓的貸款貸款對象：

1）個人2）企業(yè)個人：貸款年限標準：1）貸款最長期限10年；2）貸款借款人不超過70歲；首付比例：1）商用房首付比例需大等于總房價的50%；2）個人單戶授信金額不超過2000萬元；★商業(yè)類貸款記錄影響客戶首付成數(shù)及利率，與住房商業(yè)貸款概念切勿混淆企業(yè)：貸款年限標準：1）貸款最長期限10年；2）法人貸款（法人系非境外公司）；首付比例：1）商用房首付比例需大等于總房價的50%；2）利率按基準利率上浮10%~20%計算；★法人經(jīng)營情況和財務(wù)狀況直接影響貸款審批。辦公寫字樓的貸款貸款對象：1）個人2）企業(yè)個NO.4商辦項目的特質(zhì)NO.4商辦項目的特質(zhì)商辦項目的特質(zhì)經(jīng)濟形勢對辦公寫字樓的銷售影響辦公寫字樓項目作為生產(chǎn)資料，受國家經(jīng)濟形式的影響。中國的房地產(chǎn)發(fā)展的將來，總會像西方國家一樣會趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)必須向多元化方向發(fā)展。持有商業(yè)物業(yè)在短期來看，投資匯報率不顯眼，但通過