成都市工業(yè)園調(diào)查報告及工業(yè)地產(chǎn)研究

UpdatedbyJackonDecember25,2020at10:00am查報告及工業(yè)地產(chǎn)研究都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、成都市錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)技產(chǎn)業(yè)園、龍騰都市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、成都武侯科技園。狀2004年：《成都市工業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃綱要(2003-2020年)》主題：在未來17年，成都將以工業(yè)集中發(fā)展區(qū)為載體，將成都市現(xiàn)有的116個工業(yè)開發(fā)(園)區(qū)整頓規(guī)范為21個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，打造西部“六大工業(yè)基地”，逐步形成高新技術(shù)和特色產(chǎn)業(yè)三大工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，以此構(gòu)建成都未來工業(yè)發(fā)展布局的新銷售收入11000億元。(一)關(guān)鍵詞解讀1：期發(fā)展目標(biāo)——跨越式發(fā)展億元(二)關(guān)鍵詞解讀2：(三)禁止項(xiàng)目：三環(huán)內(nèi)禁止發(fā)展有污染的項(xiàng)目，三環(huán)外禁止發(fā)展有水污染和大氣污染的電子及信息業(yè)、制藥業(yè)(原料藥除外)、精密機(jī)械制造業(yè)刷及裝潢為主的印務(wù)業(yè)、以奶制品為主的食品制造業(yè)品為主的食品制造業(yè)電子及信息業(yè)、制藥業(yè)(原料藥除外)、以書刊印刷及裝訂為主的印務(wù)業(yè)制藥業(yè)(原料藥除外)、電子及信息業(yè)、制鞋業(yè)(制革除外)為主的建材業(yè)基本構(gòu)架，兩個國家級工業(yè)區(qū)和19個市重點(diǎn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)成都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要載體。重點(diǎn)發(fā)展制藥業(yè)(原料藥除外)，電子及信息業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展電子及信息業(yè)、生物制藥及現(xiàn)代中藥業(yè)(原料藥除外)、精密機(jī)械制造業(yè)。印刷及裝潢為主的印務(wù)業(yè)，以奶制品為主的食品制造業(yè)。品為主的機(jī)械制造業(yè)，服裝制造業(yè)，以奶制品為主的食品制造業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展電子及信息業(yè)，制藥業(yè)(原料藥除外)，以書刊印刷及裝訂為主的印務(wù)業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展制鞋業(yè)(制革除外)重點(diǎn)發(fā)展家用電器制造業(yè)，環(huán)保型機(jī)械制造業(yè)，以建筑裝飾材料為主的建材業(yè)。(注：選擇主城區(qū)內(nèi)的具有代表性工業(yè)發(fā)展區(qū)作為本次報告研究的重點(diǎn))的金牛區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)屬于一類7(單位：萬元/畝)12業(yè)3456具制造業(yè)89在中心城控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中，工業(yè)用地強(qiáng)制性規(guī)劃指標(biāo)為：☆建筑容積率：1-2層：≥(控制下限值)3層以上(含3層)：(控制下限值)☆建筑密度：≥30%(控制下限值)。高度?？诜秶?、禁止開口路段。綠線等各種城市規(guī)劃色線的距離為5米。性要求?！钪?xiàng)目相鄰時，按建筑高度的一般退讓；與工業(yè)，應(yīng)滿足消防規(guī)范相關(guān)要求。筑間距應(yīng)滿足工業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。區(qū)和ACEP科技工業(yè)園區(qū)，成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是此次的力位居中國53個國家級高新區(qū)第五位強(qiáng)投資企業(yè)28家，入駐企業(yè)有微軟、SAP、SUN、愛立信、GAMELOFT、華為、聯(lián)想、長虹虹微、金山、中興通訊、阿爾卡特、西門子、諾基亞等。(一)經(jīng)濟(jì)發(fā)展微軟、摩托羅拉、索尼、康寧、住友、豐田、家樂福、阿爾卡特、愛立信等22家。高新區(qū)的外資企業(yè)中美資和港資企業(yè)超過七成，其中美資企業(yè)占比38%。(二)行業(yè)方面業(yè)是高新區(qū)的第二大產(chǎn)業(yè)。(三)園區(qū)成就53%，成都市的64%，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的85%，稅收貢獻(xiàn)占全區(qū)稅收總額的76%。孵化園是由成都高新區(qū)管委會同意規(guī)劃建設(shè)，于2002年2月動工興建的集中式科技超過孵化基地，占地500畝，總建筑面積22萬平方米。目駐企業(yè)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。府大道東側(cè)，一期規(guī)劃建筑面積23萬平方米，為通用性很強(qiáng)的生態(tài)型、現(xiàn)代型科技樓群，是集產(chǎn)、學(xué)、研為一體的新型高科技園區(qū)。成都高新區(qū)已構(gòu)筑完善的孵化體系，成立了成都高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心、成都高新技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)中心、中國成都留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、中國成都博士創(chuàng)業(yè)園等30個孵化器，孵化總面積24萬平方米，在孵企業(yè)900余家，建立了風(fēng)險投資、擔(dān)保、咨詢等中介服務(wù)體系，孵化成功率達(dá)85%。(四)園區(qū)優(yōu)惠政策稅收優(yōu)惠勞動力成本土地成本建設(shè)規(guī)費(fèi)優(yōu)惠辦證免收工本費(fèi)其他優(yōu)惠(鼓勵企業(yè)研發(fā)外商優(yōu)惠)(五)成都高新區(qū)技術(shù)創(chuàng)服務(wù)中心公司公司(六)成都生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)孵化園(天河園)B(一)發(fā)展區(qū)概況石勝路和成龍路、新成仁路、天府大道三縱三橫城市渝高速、成綿高速、成南高速、成雅高速、成樂高速、機(jī)場高速等高站約5分鐘車程、距火車南站約3分鐘車程、距雙流機(jī)場約10分鐘車程。質(zhì)企業(yè)入駐發(fā)展區(qū)：成都博瑞印務(wù)公司、四川報業(yè)集團(tuán)印務(wù)中心、川大陸榨東制藥有限公司、四川川投藥業(yè)有限責(zé)任公四川億賽工程有限責(zé)發(fā)區(qū)投資建廠，以現(xiàn)代印務(wù)和生物制藥鮮明特色的。(二)入駐錦江工業(yè)集中發(fā)展區(qū)區(qū)供地的企業(yè)，須符合錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃和布局要求。企業(yè)入駐錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)的供地基本條件是單個項(xiàng)目一次性投資額(僅指土地、廠房、設(shè)備投入；下同)不低于800萬元人民幣，且投資強(qiáng)度(每畝投資額；下同)不低于50萬元人民幣，同時企業(yè)在每畝生產(chǎn)的年稅收不低于10萬元人民幣。用地基準(zhǔn)地價為人民幣28萬元/畝(不含國土出讓金)，對高新技術(shù)、高附加值和高稅收度的大小實(shí)行不同的地價補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。(一)入園條件牛高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)對產(chǎn)業(yè)、技術(shù)投資強(qiáng)度、產(chǎn)出規(guī)模、建設(shè)、環(huán)保等都有要求：來化水平年以上，稅收達(dá)到15100萬元/畝/年功能區(qū)位要求年6月，總16平方公里，分為西區(qū)和北區(qū)，.金牛高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)(西區(qū))：，新建企業(yè)，園區(qū)提供土地、配套設(shè)施等相關(guān)服務(wù)?？扇腭v園區(qū)科技孵化中心，由園區(qū)扶持其成長。業(yè)進(jìn)行全方位合作。.金牛高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)(北區(qū))：新建企業(yè)，園區(qū)提供土地和相關(guān)配套設(shè)施。業(yè)進(jìn)行全方位合作。投資，按BOT方式運(yùn)作。(一)園區(qū)概況工業(yè)用地，容積率龍?zhí)读⒔恢g。成渝高速，成南高速三條高速公路通過三環(huán)路與發(fā)展區(qū)相聯(lián)。劃面積5800畝，其中一期建設(shè)用地1800畝，系目前成都三環(huán)路周邊面積最大的工業(yè)用地片區(qū)。一期建設(shè)用地約200畝(A區(qū))，首期啟動100畝，二期建設(shè)用地約600畝(B區(qū))，三期建設(shè)用地約1000畝(C區(qū))。IT的工業(yè)園。分設(shè)電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)。(二)招商對象及條件各類生產(chǎn)型企業(yè)，要求無污染、噪音小、效益好、產(chǎn)品市場前景好，有競爭力的企業(yè)，要求所有入駐企業(yè)工商及納稅關(guān)系必須轉(zhuǎn)入園區(qū)管理，原則是入駐園區(qū)企業(yè)納稅規(guī)模每年每畝地5萬元以上考核。園區(qū)首期啟動100畝原則上要求入駐企業(yè)用地規(guī)模在10畝以上，二期可考慮用地規(guī)模在5畝以上的企業(yè)。費(fèi)，企業(yè)廠房設(shè)計(jì)修建總建筑面積容積率按不低于企業(yè)占用的計(jì)算。計(jì)的統(tǒng)一性和整體外觀形象以及建筑質(zhì)量，根據(jù)政府要求由管委會業(yè)不得自建。好的標(biāo)準(zhǔn)廠房，園區(qū)也可根據(jù)企業(yè)要求為企業(yè)量。(三)項(xiàng)目亮點(diǎn)廠區(qū)內(nèi)總建筑面積計(jì)算，平均為每平方米8-12元/月收取(如其它如壩子、綠化帶、空地等不計(jì)費(fèi))。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建筑比例以廠區(qū)內(nèi)總建設(shè)面積計(jì)算，代建及轉(zhuǎn)讓價為每平方米700元，其它配套附屬設(shè)施不另外收費(fèi)。(一)園區(qū)概況位置：武侯科技園緊鄰成都市三環(huán)路西一段。業(yè)開發(fā)區(qū)武侯科技園總體規(guī)劃面積平方米，其中起步區(qū)規(guī)劃區(qū)周邊有良好的就學(xué)、就醫(yī)、居住、消費(fèi)、金融、商務(wù)環(huán)境外，園區(qū)還準(zhǔn)廣場、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、銀行等設(shè)施。按照成都市行政辦公區(qū)域政府行政辦公中心將在2007年以前全部集中遷入科技園廣場對面規(guī)劃區(qū)域，園區(qū)將成為武侯區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化中心。、機(jī)電一體化、新材料與環(huán)保科技。管網(wǎng)“九通一平”)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。九通一平；園區(qū)平方米起步區(qū)以外的平方米發(fā)展區(qū)控制性規(guī)劃已完成，土地報批已送國土資源部獲得通過。目前已入園企業(yè)151家，行業(yè)主要以電子信息、機(jī)電一體化為主，其(二)項(xiàng)目審批符合國家產(chǎn)業(yè)政策和武侯科技園產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的項(xiàng)目，均由武侯科技園管委會按程序報批。外商投資者在武侯科技園投資，其規(guī)模不受限制。(三)企業(yè)注冊業(yè)設(shè)立，由武侯科技園管委會協(xié)助企業(yè)辦理登記注冊。冊的企業(yè)由國家法定有權(quán)部門認(rèn)定的商標(biāo)、技術(shù)等無形資產(chǎn)，經(jīng)資產(chǎn)評估，可抵充不超過35％的注冊資本。(四)土地使用生產(chǎn)科研性企業(yè)，在全額繳納土地使用權(quán)出讓金后，由武侯科技園管委會1年內(nèi)按企業(yè)繳納的土地出讓金總額的35%返還企業(yè)。(五)優(yōu)惠政策稅收政策：，從取得經(jīng)營收入之日起，減按15%稅收政策：進(jìn)行一定額度與一定時間的企業(yè)所得稅優(yōu)惠，比如符合國家鼓勵類優(yōu)惠政策，減按15%業(yè)銀行利息、融資以及科技型企業(yè)進(jìn)行扶持。獎勵：資金和專項(xiàng)使用的政策性資金，酌情給予獎勵。引進(jìn)區(qū)資金的由資金使用單位按到位資金總額不超過15%的比例獎勵。狀總結(jié)(一)園區(qū)政策的工業(yè)開發(fā)園區(qū)的招商政策均是大同小異。主要體現(xiàn)在以下的幾個方面：畝年財(cái)政補(bǔ)貼：高新企業(yè)所得稅減半；一定比例的稅收、土地使用費(fèi)返還及減免。體的執(zhí)行和對外宣傳中可能存在著一些差異，但是都在這個標(biāo)準(zhǔn)上下波動。制定了相應(yīng)的人才引進(jìn)、企業(yè)科技改造扶持、土地使用有特別大的實(shí)質(zhì)性差異，均是在一定的政策允許范圍內(nèi)。(二)各園區(qū)目前階段主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)總結(jié)，又有著各及軟件開發(fā)企業(yè)的首選。發(fā)展區(qū)——，并協(xié)同區(qū)內(nèi)的成都生物研究所協(xié)同開發(fā)生物制藥行業(yè)，以及乳品業(yè)，同時，工業(yè)園區(qū)緊臨新成龍路一線的休閑生態(tài)發(fā)展地帶。園——規(guī)模的服裝制造、食品加工行業(yè)的理想選擇?！刺厣瞧毡橐噪娮有畔?、制藥業(yè)為主的主導(dǎo)招商產(chǎn)電子信息、制藥、制造和新材料產(chǎn)業(yè)。整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好。2006年成都的GDP增長率達(dá)到和投資人進(jìn)入成都市場，很多的跨國公司、世界500強(qiáng)企業(yè)等外資企業(yè)也把成都作為其西部的總部(例如IBM、摩托羅拉等)。截至2006年落戶成都的世500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到108家。不斷擴(kuò)大。外企業(yè)進(jìn)入成都市場，作為城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)載體的工業(yè)地產(chǎn)前途一片光明：部的中心城市承擔(dān)了更多的責(zé)任。工業(yè)廠房的需求量不斷增長。本的考慮，多采用生產(chǎn)和辦公一體化運(yùn)作模式，直接在工業(yè)總部和研發(fā)中心會設(shè)置在工業(yè)園區(qū)，比如諾基亞就在高新區(qū)承租了8000平方米的面積作為它的研發(fā)中心。常占地面積大，容積率低，土地利用率不高。在這種條件下，大規(guī)模的工業(yè)用地的開發(fā)模式主要有粗放型開發(fā)和集約型開發(fā)兩大類。下的三種開發(fā)模式：相互聯(lián)系、相互融合的統(tǒng)一體。流企業(yè)評：化效的利用土地。術(shù)園區(qū)開發(fā)模式點(diǎn)評：主要針對技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，吸引跨國公司投資，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)。這種開發(fā)模式對園區(qū)的軟硬件有很高的要求，通常是政府行為下的開發(fā)。三、科技園區(qū)開發(fā)模式代表作——成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(一)項(xiàng)目基本情況規(guī)劃面積：力位居中國53個國家級高新區(qū)第五位，外商投資企業(yè)603家,世界500強(qiáng)。SAPSUNGAMELOFT為、聯(lián)想、長虹虹微、金山、中興通訊、阿爾卡特、西門子、諾基亞等。(二)項(xiàng)目的開發(fā)模式(略)上千畝的工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式已經(jīng)不能適應(yīng)城市及城市周邊土地資源稀缺的現(xiàn)實(shí)條件?？衫玫墓I(yè)用地總供應(yīng)量呈不斷縮小的趨勢。工業(yè)用地進(jìn)入市場，引入招拍掛的機(jī)制，勢必在拉升工業(yè)地產(chǎn)的土地成本地出讓面積不得超過200畝，也就是說引入招拍掛機(jī)用地將向著中型化、小型化發(fā)展。端產(chǎn)業(yè)將向勞動力和成本更為低廉的二級城市流動。城市的工業(yè)會很快凸現(xiàn)出來，工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)品也會呈現(xiàn)出多元化。。具體的執(zhí)行問地開