土地增值稅清算流程

土地增值稅清算需重點關(guān)注的30個難點2013年將是國家“營改增”全面普及的一年，這個“增”是增值稅，并非土地增值稅。那么即將到來的2013年，面對土地增值稅清算，房地產(chǎn)企業(yè)怎么辦？一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的時間是何時？答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；該規(guī)定可用下列公示表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算）。二、清算單位及清算主體（一）關(guān)于清算單位確認(rèn)問題1、對于符合土地增值稅清算條件，屬于分批取得立項批文、整體開發(fā)、統(tǒng)一核算的房地產(chǎn)項目，清算時原則上應(yīng)作為一個清算單位。2、對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，符合下列情形之一的，應(yīng)視為分期項目：（1）同一開發(fā)項目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以分期銷售形式開發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項目的。（2）同一開發(fā)項目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明的。3、對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，以分期項目作為清算單位；但是，如果分期項目符合土地增值稅清算條件且未清算的，清算時應(yīng)將符合清算條件的各分期項目合并作為一個清算單位。（二）對于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的，清算項目的主體應(yīng)如何確定？企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)計算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；對于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項目，計算征收土地增值稅。其中對出地方計算征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時據(jù)以扣除。若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產(chǎn)品的，出地方轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的價格，為首次或者以后分配開發(fā)產(chǎn)品時應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值加減其他補(bǔ)價計算確認(rèn)；同時確認(rèn)出資方取得該項土地使用權(quán)的成本。三、如何理解把握“已竣工驗收”的房地產(chǎn)開發(fā)項目？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗收：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。四、房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算分期問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的工程建設(shè)項目為單位進(jìn)行清算。五、關(guān)于預(yù)征土地增值稅問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。（二）辦理清算手續(xù)前用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。（三）辦理清算手續(xù)過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。取得清算書面審核結(jié)果后，應(yīng)按187號文第八條規(guī)定處理。（四）法院等有權(quán)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)實施強(qiáng)制拍賣、變賣后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定的期限辦理土地增值稅申報手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定核定征收土地增值稅，不得預(yù)征土地增值稅。六、取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開發(fā)或者進(jìn)行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項目如何掌握？答：下面按照是否進(jìn)行實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分兩種情況進(jìn)行說明：（一）取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅；2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。（二）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項目如下：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅；2、開發(fā)土地的成本；3、加計開發(fā)土地成本的百分之二十；4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。七、以合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，計算有關(guān)土地增值稅計稅收入和扣除項目金額問題（一）一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。對于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按187號文第三條第一項確認(rèn)收入，對于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按187號文第三條第一項分別確認(rèn)土地增值稅計稅收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。（二）出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價入股，成立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險共擔(dān)，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認(rèn)的評估價值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認(rèn)的評估價值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得土地增值稅計稅收入。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號,以下簡稱21號文）第六條規(guī)定，對于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股，成立合營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)征收土地增值稅。（三）一方出資、一方出地合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目，項目公司成立前為該項目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項目清算時予以扣除。八、項目營銷設(shè)施建造費問題1、根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，計算土地增值稅時，項目營銷設(shè)施建造費不能包含在開發(fā)間接費里。2、房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，在土地增值稅清算中如何扣除？房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，應(yīng)分不同情況處理：（1）房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支，如空調(diào)、電視機(jī)等。（2）房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除。（3）房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。九、公共配套問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費不予扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費并取得相應(yīng)的財政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費計算扣除。（三）對于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套按照以下原則處理：1.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具證明，由清算小組合議確定后，其成本、費用可以扣除；2.未移交的公共配套轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不得扣除相應(yīng)的成本、費用。本帖隱藏的內(nèi)容（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，其房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。但是，對于該部分開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用不得計入扣除。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補(bǔ)償以及財政補(bǔ)貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費的金額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費。十、車庫、車位、儲藏室問題1、納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時向買受方附贈地下車庫（車位），凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，該地下車庫（車位）相關(guān)的成本、費用等在計征土地增值稅時允許按規(guī)定計算扣除。---安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。--青地稅函[2009]47號3、房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對其取得的銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅。4、有產(chǎn)權(quán)的儲藏室不屬于住宅，房地產(chǎn)開發(fā)公司將儲藏室和套房一起出售，應(yīng)分別核算套房的增值額和儲藏室的增值額，否則若套房為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)將不能享受普通住宅免征土地增值稅的規(guī)定。若儲藏室單獨出售，儲藏室應(yīng)按非住宅繳納土地增值稅。十一、開發(fā)間接費問題關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費用計算扣除的問題（一）開發(fā)間接費用應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接組織、管理各開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用不得列入。（二）開發(fā)間接費用與開發(fā)費用中的管理費用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定的比例計算扣除。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)不同房地產(chǎn)項目時，根據(jù)受益的項目扣除的開發(fā)間接費用應(yīng)是各房地產(chǎn)項目直接發(fā)生的實際支出并取得合法有效憑證的費用。十二、商住一體清算問題《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條第二款規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。盡管立項時是一個項目，但計算土地增值稅時需要分為兩個項目進(jìn)行清算，收入及相應(yīng)稅金完全可以分開計算，至于相關(guān)成本如何扣除，國稅發(fā)[2006]187號文件第四條第（五）項規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。十三、利息費用問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，以按規(guī)定計算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。開發(fā)項目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用以按規(guī)定計算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10%進(jìn)行計算扣除?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。十四、未支付成本及預(yù)提費用問題1、根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本按規(guī)定扣除。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。”因此預(yù)提費用在土增稅清算時不得扣除。2、土地增值稅清算時尚未付款的成本，是否可以扣除？《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十一條規(guī)定，審核扣除項目是否符合下列要求：1、在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。2、扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。3、扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。4、扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?、納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。6、對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。因此，在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的才能扣除。十五、土地閑置費及契稅滯納金問題1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除?！?、《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條的規(guī)定，對于企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開支的成本費用和國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項目金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常的成本費用支出予以扣除。十六、以房產(chǎn)對外投資繳納土增稅問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。十七、市政配套費、人防費、報建費問題問：房地產(chǎn)企業(yè)繳納給政府有關(guān)部門的市政公用設(shè)施配套費、人防費在土地增值稅清算時可以加計20%扣除嗎？法規(guī)出處？答：可以參考如下兩個文件：安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號《關(guān)于若干稅收政策問題的公告》規(guī)定：政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費、報批報建費、四源費、供電貼費、增容費等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費項目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計算扣除項目金額。穗地稅函[2012]198號《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知》中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費并取得相應(yīng)的財政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費計算扣除。十八、裝修費用問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無實質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。其中銷售家用電器、家具等取得的收入按照購置時的含稅銷售額計算。十九、舊房清算問題《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。二十、契稅、印花稅問題《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財務(wù)制定計入有關(guān)的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數(shù)。二十一、收入確認(rèn)問題關(guān)于土地增值稅計稅收入確認(rèn)問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方未簽訂房地產(chǎn)銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購買方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按以下情形確認(rèn)土地增值稅計稅收入：1、房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價款一致的，以此價款確認(rèn)收入。2、房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價款不一致，已全額開具轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以房地產(chǎn)銷售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款及其他收益確認(rèn)收入。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷費、包銷費等費用方式委托其他單位或個人作為受托方代銷、包銷房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入時不得扣除相應(yīng)的代銷費、包銷費等費用。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時代收的稅款，不確認(rèn)為收入。二十二、訂金、定金、誠意金、問題違約金問題1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不征收土地增值稅。2、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時，借記‘營業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。3、房地產(chǎn)開發(fā)公司因購房者在履行購房合同時違約而收取的違約金和更名費，實際構(gòu)成了房屋銷售價值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時取得了收入?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，該違約金和更名費應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計征土地增值稅。4、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生上述支出時，借記〝營業(yè)外支出〞,貸記〝銀行存款〞等科目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。二十三、住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值《皖地稅函[2012]583號土增稅若干問題的函》（2012年11月14日）規(guī)定：關(guān)于同一開發(fā)項目中既建造有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的分別計算問題：在計算土地增值稅時，對同一開發(fā)項目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個開發(fā)項目為對象，統(tǒng)一計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。納稅人在清算報告中未明確是否就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)告知納稅人相關(guān)政策，并將清算報告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。二十四、清算完畢后剩余房產(chǎn)銷售問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。清算時未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預(yù)征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。二十五、清算完成后退房款的土增稅處理問題房地產(chǎn)開發(fā)項目或分期項目清算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，計算應(yīng)抵退土地增值稅問題。（一）退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，不調(diào)減清算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對應(yīng)的房地產(chǎn)類型調(diào)減土地增值稅計稅收入，計算和抵退多繳的土地增值稅。（二）退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，調(diào)減清算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對應(yīng)的房地產(chǎn)類型分別調(diào)減土地增值稅計稅收入和按單位建筑面積成本費用計算的扣除項目金額，計算和抵退多繳的土地增值稅。二十六、土地增值稅清算時，扣除項目金額支付的截止時間問題符合187號文第二條清算條件的，原則上以滿足應(yīng)清算條件之日起或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)，為計算扣除項目金額支付的截止時間。對于在上述期限內(nèi)有關(guān)扣除項目仍未支付完畢的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交申請報告，經(jīng)清算小組合議確定后可延長扣除項目金額支付的截止時間，但不得以此影響清算審核進(jìn)度，清算審核結(jié)束前仍未支付的，不予扣除。二十七、對整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目后，進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項目是否允許加計扣除？對納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加；（五）加計取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項之和的百分之二十。二十八、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照合并前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照分立前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。二十九、關(guān)于土地增值稅清算時合法有效憑證確認(rèn)問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的形式取得土地使用權(quán)并支付相應(yīng)的土地價款的，應(yīng)取得相應(yīng)的發(fā)票。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付被拆遷單位拆遷補(bǔ)償費，應(yīng)按規(guī)定取得被拆遷單位提供的合法有效憑證。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付自然人拆遷補(bǔ)償費的，應(yīng)按規(guī)定取得對方個人簽名或者蓋章的收款收據(jù)，也可以開列有個人簽名或蓋章的支付清單。三十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用和銷售費用計算扣除問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用；對在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，其樣板房裝修費用作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的建筑安裝工程費計算扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列費用，應(yīng)作為管理費用計算扣除：1．委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)管理，支付的有關(guān)項目管理費用（工程監(jiān)理費除外）；2．向上級公司繳納的管理費；3．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中繳納的訴訟費；4．為開發(fā)項目購買的商業(yè)保險。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門繳納的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)費，應(yīng)作為銷售費用計算扣除。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。二十、契稅、印花稅問題《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財務(wù)制定計入有關(guān)的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數(shù)。二十一、收入確認(rèn)問題關(guān)于土地增值稅計稅收入確認(rèn)問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方未簽訂房地產(chǎn)銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購買方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按以下情形確認(rèn)土地增值稅計稅收入：1、房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價款一致的，以此價款確認(rèn)收入。2、房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價款不一致，已全額開具轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以房地產(chǎn)銷售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款及其他收益確認(rèn)收入。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷費、包銷費等費用方式委托其他單位或個人作為受托方代銷、包銷房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入時不得扣除相應(yīng)的代銷費、包銷費等費用。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時代收的稅款，不確認(rèn)為收入。二十二、訂金、定金、誠意金、問題違約金問題1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不征收土地增值稅。2、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時，借記‘營業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。3、房地產(chǎn)開發(fā)公司因購房者在履行購房合同時違約而收取的違約金和更名費，實際構(gòu)成了房屋銷售價值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時取得了收入。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，該違約金和更名費應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計征土地增值稅。4、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生上述支出時，借記〝營業(yè)外支出〞,貸記〝銀行存款〞等科目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。二十三、住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？《皖地稅函[2012]583號土增稅若干問題的函》（2012年11月14日）規(guī)定：關(guān)于同一開發(fā)項目中既建造有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的分別計算問題：在計算土地增值稅時，對同一開發(fā)項目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個開發(fā)項目為對象，統(tǒng)一計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。納稅人在清算報告中未明確是否就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)告知納稅人相關(guān)政策，并將清算報告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。二十四、清算完畢后剩余房產(chǎn)銷售問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。清算時未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預(yù)征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。二十五、清算完成后退房款的土增稅處理問題房地產(chǎn)開發(fā)項目或分期項目