2023年房地產估價師之房地產案例與分析自測模擬預測題庫

2023年房地產估價師之房地產案例與分析自測模擬

預測題庫（名校卷）

單選題（共40題）

1、從5本不同的書中任意取出兩本，結果有（）種。

A.10

B.14

C.20

D.25

【答案】A

2、以下關于類繼承的說法中，錯誤的是（）。

A.通過類繼承，在程序中可以復用基類的代碼

B.在繼承類中可以增加新代碼

C.在繼承類中不能定義與被繼承類（基類）中的方法同名的方法

D.在繼承類中可以覆蓋被繼承類（基類）中的方法

【答案】C

3、用戶小王對某軟件的操作界面提出了以下四條改進意見，其中，（）是不需

要考慮的。

A.輸入信用卡號時應該允許在其中插入空格

B.顯示較長的說明信息時不要很快就消失

C.輸入注冊信息時有些項應該允許留空

D.切換選項卡時，應自動保存己修改的設置

【答案】D

4、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常

經營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產估價機構評

估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留

下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前

兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

A.該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權

B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定

C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效

D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力

【答案】D

5、軟件的易使用性反映了用戶學習、使用該軟件以及為程序準備輸入和解釋輸

出所需的工作量。按照ISO/IEC9126軟件質量度量模型定義，一個軟件的易使

用性不包括()o

A.易理解性

B.易操作性

C.易改變性

D.易學性

【答案】C

6、在Windows系統(tǒng)中，通過設置文件的(),可以使其成為“隱藏”文件;

如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，()，單擊“開始整理”按

鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。

A.類型

B.格式

C.屬性

D.狀態(tài)

【答案】C

7、（）語言不是面向對象的程序設計語言。

A.Java

B.C++

C.Smalltalk

D.Fortran77

【答案】D

8、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyour（）

regularly.

A.name

B.computer

C.device

D.password

【答案】D

9、程序中將多處使用的同一個常數(shù)定義為常量，其目的是為了（）。

A.提高程序的運行速度

B.提高程序的可讀性以及可維護性

C.縮短源程序代碼長度

D.便于進行程序測試

【答案】B

10、完成一個房地產估價項目需要經歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成

相應的估價文書。

A.坐落

B.形狀

C.場地平整情況

D.登記時間

【答案】D

11、著作權法中，計算機軟件著作權保護的對象是。。

A.硬件設備驅動程序

B.計算機程序及其開發(fā)文檔

C.操作系統(tǒng)軟件

D.源程序代碼

【答案】B

12、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地

價占到了60%隨后甲公司辦理了權屬轉讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構建

以該公司產品商標為原型的雕塑。

A.收益法

B.比較法

C.成本法

D.假設開發(fā)法

【答案】C

13、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產估價機構

被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。

A.類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在交易時點的平均交易

價格

B.類似房地產的實際成交價格以真實成交、可以質證或者房地產交易登記的實

際成交價格為依據(jù)

C.將被征收房屋與類似房地產進行交易情況、市場狀況、房地產狀況的比較和

修正，確定比準價格

D.根據(jù)類似房地產價格，采用簡單算術平均法、加權算術平均法確定被征收房

屋最終估價價格

【答案】A

14、UML中有4種事物：結構事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接

口、構建屬于()事物；依附于一個元素或一組元素之上對其進行約束或解

釋的簡單符號為(請作答此空)事物。

A.結構

B.行為

C.分組

D.注釋

【答案】D

15>對于類定義：classA{public:virtualvoidfund(){}Voidfunc2

(){}};classB:publicA{public:voidfunclO{cout<<，/classBfunc

lz/<<endl;}virtualvoidfunc2(){cout<<，zclassBfunc2"VV

endl;}};下面敘述正確的是()o

A.A::func2()和B::funcl()都是虛函數(shù)

B.A::func2()和B::funcl()都不是虛函數(shù)

C.B::func1()是虛函數(shù)，而A::func2()不是虛函數(shù)

D.B::funcl()不是虛函數(shù)，而A::func2()是虛函數(shù)

【答案】C

16、為了提高易讀性，源程序內部應加功能性注釋，用于說明()。

A.模塊總的功能

B.程序段或語句的功能

C.模塊參數(shù)的用途

D.所有的

【答案】B

17、從模塊獨立性角度看，以下幾種模塊內聚類型中，()內聚是最好的。

A.巧合

B.邏輯

C.信息

D.功能

【答案】D

18、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixeLitsimply

meansthatnomorethan256colorsareallowedin().

A.animage

B.afile

C.awindow

D.apage

【答案】A

19、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產估價機構

被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。

A.由征收部門對備選估價機構進行綜合評分，根據(jù)評分結果確定

B.由被征收人推選的代表對備選評估機構進行綜合評分，根據(jù)評分結果確定

C.由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定

D.由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當

選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定

【答案】D

20、某種部件使用在10000臺計算機中，運行工作1000小時后，其中20臺計

算機的這種部件失效，則該部件千小時可靠度R()o

A.0.990

B.0.992

C.0.996

D.0.998

【答案】D

21、某軟件在應用初期，運行在WindowsNT環(huán)境中。現(xiàn)因某種原因，該軟件需

要在UNIX環(huán)境中運行，而且必須完成相同的功能。為適應這個要求，軟件本身

需要進行修改，而所需修改的工作量取決于該軟件的()o

A.可擴充性

B.可靠性

C.復用性

D.可移植性

【答案】D

22、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地

價占到了60%,隨后甲公司辦理了權屬轉讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構建

以該公司產品商標為原型的雕塑。

A.首先繳納土地使用權出讓金

B.首先支付銀行貸款

C.首先支付處分抵押房地產的費用

D.首先支付所欠職工工資及養(yǎng)老保險等費用

【答案】C

23、某C語言程序中有表達式x%m(即x被m除取余數(shù))，其中，x為浮點型變

量，口為整型非0常量，則該程序在()時會報錯，該錯誤屬于(31)錯誤。

A.邏輯

B.語法

C.語義

D.運行

【答案】C

24、如果待排序序列中兩個元素具有相同的值，在排序前后它們的相互位置發(fā)

生顛倒，則稱該排序算法是不穩(wěn)定的。()是穩(wěn)定的排序方法，因為這種方法

在比較相鄰元素時，值相同的元素并不進行交換。

A.冒泡排序

B.希爾排序

C.快速排序

D.簡單選擇排序

【答案】A

25>Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocatea

particularrecordorrecords,whichconformtospecified().

A.criteria

B.standards

C.methods

D.conditions

【答案】A

26、無符號二進制數(shù)100110.101轉換成的十進制數(shù)為()o

A.38.625

B.42.315

C.48.625

D.68.815

【答案】A

27、采用面向對象技術開發(fā)的應用系統(tǒng)的特點是()o

A.重用性更強

B.運行速度更快

C.占用存儲量小

D.維護更復雜

【答案】A

28、某企業(yè)招聘系統(tǒng)中，對應聘人員進行了篩選，學歷要求為本科、碩士或博

士，專業(yè)為通信、電子或計算機，年齡不低于26歲且不高于40歲。（52）

不是一個好的測試用例集。

A.（本科，通信,26）、（碩士，電子，45）

B.（本科，生物,26）、（博士，計算機，20）

C.（高中，通信，26）、（本科，電子，45）

D.（本科，生物，24）、（碩士，數(shù)學，20）

【答案】D

29、程序中局部數(shù)據(jù)結構測試通常在O階段進行，而全局數(shù)據(jù)結構測試通

常在（）階段進行。

A.單元測試

B.集成測試

C.確認測試

D.系統(tǒng)測試

【答案】B

30、CMM將軟件過程改進的進化步驟組織成5個成熟度等級，其中，在（），

所有項目都采用根據(jù)實際情況修改后得到的標準軟件過程來開發(fā)和維護軟件。

A.可重復級

B.已定義級

C.已管理級

D.優(yōu)化級

【答案】B

31、小張在M公司擔任程序員，他執(zhí)行本公司工作任務，獨立完成了某應用程

序的開發(fā)和設計，那么該應用程序的軟件著作權應當歸屬()享有。

A.小張

B.M公司

C.M公司和小張共同

D.購買此應用程序的用戶

【答案】B

32、若一個棧以向量V[L.n]存儲，且空棧的棧頂指針top為n+1,則將元素x

入棧的正確操作是()O

A.top=top+1;V[top]=x;

B.V[top]=x;top=top+l;

C.top=top-1;V[top]=x;

D.V[top]=x;top=top-1;

【答案】C

33、An()statementcanperformacalculationandstoretheresultin

avariablesothatitcanbeusedlater.

A.executable

B.input

C.output

D.assignment

【答案】D

34、()是錯誤的描述。

A.Delphi和VisualBasic都是可視化編程語言

B.可視化編程中采用控件技術和事件驅動工作方式

C.在可視化編程中，可以不編寫程序代碼來完成界面的設計工作

D.使用UML(UnifiedModelingLanguage)開發(fā)軟件不需要編寫程序

【答案】D

35、商務辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經營活動的建筑物及其附屬

設施和相關場地。商務辦公房地產及其估價都有其特殊之處。

A.甲級寫字樓

B.乙級寫字樓

C.丙級寫字樓

D.丁級寫字樓

【答案】B

36、房地產估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產估價報告寫作，是房地產估

價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產估價師，達到執(zhí)業(yè)

要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。

A.句子應簡潔

B.句子搭配要得當

C.句子邏輯性嚴密

D.可運用非標準詞匯

【答案】D

37、Firewallisa()mechanismusedbyorganizationstoprotecttheir

LANsfromtheInternet.

A.reliable

B.stable

C.peaceful

D.security

【答案】D

38、在面向對象的系統(tǒng)中，對象是運行時的基本實體，對象之間通過傳遞（請

作答此空）進行通信。（）是對對象的抽象，對象是其具體實例。

A.對象

B.封裝

C.類

D.消息

【答案】D

39、估價對象為工業(yè)房地產，土地使用權性質為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，

企業(yè)經過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經營服裝生意。

A.建筑品質及內部格局

B.建筑層高

C.集聚程度

D.裝飾裝修

【答案】C

40、以下關于程序員職業(yè)素養(yǎng)的敘述中，不正確的是（）。

A.面對程序中出現(xiàn)的問題，采用的解決方式和反思的深度體現(xiàn)程序員的素養(yǎng)

B.職業(yè)素養(yǎng)強調的不是天賦的神秘和技藝的高超，而是持續(xù)積淀的結晶

C.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員會對經理為了趕工期而降低程序質量的要求說‘'不"

D.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員對用戶提出的任何需求變更和功能調整說〃是”

【答案】D

大題（共10題）

一、指出并改正下列房地產估價報告片段中的錯誤（本題10分，錯處不超過4

個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣

2.5分。本題最多扣至。分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本

次估價背景情況如下：XX投資有限公司于2017年12月通過拍賣方式購

置了12000m2的辦公寫字樓，并于2018年1月開始裝修，在完成吊頂、墻面裝

修后，公司資金周轉困難，于是和XX銀行協(xié)商，欲將此辦公樓抵押給銀行，

并委托了義義房地產估價有限公司評估，估價公司2018年3月28日-4月10

進行了估價作業(yè)，完成估價報告。致估價委托人函XX銀行：受貴銀

行委托，我們對位于義義市義義區(qū)XX路XX號的XX辦公房地產價值進行了

估價。估價目的是：為銀行提供價格參考依據(jù)而估價房地產市場價值。價值時

點是：2018年3月28日。經過實地查勘和市場調查，遵照《中華人民共

和國城市房地產管理法》、國家標準《房地產估價規(guī)范》、《房地產抵押估價

指導意見》等法律法規(guī)和技術標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原

則，選用收益法和比較法進行了分析、測算和判斷，確定XX辦公房地產在現(xiàn)

有裝修完成后的價值為人民幣240000000元，大寫金額人民幣貳億肆仟萬元

整。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設和

限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失！估價的詳細結果、過程及有

關說明，請見《估價結果報告》、《估價技術報告》。XX房地產估價有限公

司（公章）法定代表人：XXX（手簽）二O一八年三月二十四日

【答案】1.錯處：致函對象為XX銀行錯誤，改為：“XX房地產投資公

司”。屬于委托人錯誤

2.錯處：估價目的：為銀行提供價格參考依據(jù)而估價房地產市場價值錯誤

改為：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價房地產抵押價值。

3.錯處：確定XX辦公房地產在現(xiàn)有裝修完成后的市場價值改為：確定

XX辦公房地產在現(xiàn)狀裝修下（或價值時點狀況下）的市場價值。4.錯

處：致函落款日期為：二O一八年三月二十四日改為：致函落款日期為：

二O一八年四月十日。致函日期或估價報告完成日期為致委托人函落款日

期。

二、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應欄

內。[說明]函數(shù)removeDuplicates（chai*str）的功能是移除給定字符串中的重

復字符，使每種字符僅保留一個，其方法是：對原字符串逐個字符進行掃描，

遇到重復出現(xiàn)的字符時，設置標志，并將其后的非重復字符前移。例如，若

str指向的字符串為"aaabbbbscbsss”,則函數(shù)運行后該字符串為"absc"。[C代

5^]voidremoveDuplicates（char*str）{inti,len=strlen（str）;/*求字符串長度

*/if（）return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for（i=0;iV

len;i++）{intflag=0;/*字符是否重復標志*/intmjfor（m=;m<

len;m++）{if（Str[i]==str[m]）{;break;}}if（flag）{intn,idx=m;/*將字

符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for（n=idx+l;nV

len;n++）if（Str[n]!=str[i]）{str[idx]=str[n];;}str[]='\0'；/

*設置字符串結束標志*/}}}

【答案】lenV2或lenV=l或等價表示i+1或等價表示flag=l或給flag賦值

為任何一個不是0的值idx++或idx=idx+l或等價表示idx或等價表示

三、1、XXXX房地產估價報告封面及目

錄（略）致委托人函XXX（委托人全

名）：受您委托，我公司對您提供的位于XX市XX區(qū)XX大道XX號1?2層

243.7m2商鋪（以下簡稱估價對象）的現(xiàn)時市場價值進行了估價。估價目的是為

確定房地產轉讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產市場價值。估價人員根據(jù)估價

目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學的估價方法。在綜合分析影響

房地產價格因素的基礎上，經嚴謹測算，確定估價對象的完整權利狀態(tài)及滿足

各項假設限制條件下的現(xiàn)實客觀市場價值為人民幣170.41萬元（大寫：人民幣

壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整）。單位建筑面積價格人民幣6993元/m2（大寫：每平

方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。附函提供房地產估價報告2份。

XX義X房地產評估有限公司（蓋章）

法定代表人：XXX（簽章）

2006年10月15H估價師聲明（略）

【答案】1.致委托方函缺估價時點。2.致委托方函缺估價報告應用的有效

期。3.結果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積（或分攤土地面積）。4.結

果報告估價方法中缺估價方法定義（或各種方法未做說明）。5.結果報告中估價

報告應用有效期關于不負任何責任的表達錯誤，應為：“如果本報告超過應用

有效期還未使用，本公司不負任何責任?！?.技術報告中可比實例B、C商業(yè)

土地等級與估價對象不一致，應修正。7.比較因素欠缺，如可比實例建成年

代、容積率、可收益年限等是否相近。8.缺少可比實例因素的分析說明（或缺

少可比實例因素修正系數(shù)取值說明）。9.可比實例C的繁華程度修正系數(shù)取值

與實際描述不符。10.市場法中可比實例B、C設施設備因素修正與實際描述不

符。11.估價對象一層層高4.5m,未進行相應修正處理。12.技術報告中市場

法缺少計算公式。13.租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。

14.10%空置率和租金損失率5%應說明確定理由。

四、因城市建設需要，張某的住宅被征收。張某委托甲房地產估價機構對自己

的房屋及室內裝飾裝修的價值進行了評估。張某對估價報告中房屋部分的評估

結果沒有異議，但認為室內裝飾裝修評估結果僅為15萬元被嚴重低估，理由是

他3年前裝修連同購置家具的實際費用超過30萬元，為此向甲房地產估價機構

申請復核評估。、如果甲房地產估價機構復核后認為該房屋室內裝飾裝修的評

估結果并無差錯，你認為可以從哪些方面對張某的疑問進行解釋和說明？、一

般而言，評估房屋室內裝飾裝修價值主要適宜采用哪種估價方法？請簡要說明

采用該種方法評估的主要步驟。、一般而言，房屋征收估價的影響因素有哪

些？

【答案】1.本題考查的是房屋征收評估的相關規(guī)定。一是30萬元包含家具費

用，而15萬元僅是室內裝飾裝修費用；二是3年前的裝飾裝修是有折舊的，而

且折舊率較高；三是3年前裝飾裝修價格與現(xiàn)在裝修的重新購建價格是不同

的，如裝修材料、人工費、機械費等有變化，不能以3年前價格作為現(xiàn)在價值

時點評估的重新購建價格。

2.本題考查的是房屋征收估價方法和結果確定。成本法。主要步驟：（1）弄清

該房屋室內裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關資料；（2）用預算

方式測算估價對象的重新購建價格；（3）測算估價對象的折舊；（4）求取估

價對象的價值。3.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。根據(jù)《國有土地上

房屋征收評估辦法》，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用

途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收

房屋價值的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

五、甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一層，建筑面

積6510m2,除500m2建筑面積甲公司自主經營超市，其他全部出租，租金根據(jù)

不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成不同檔次出租，其中2000m2建筑面

積30戶承租人租金低于市場租金，60戶共3010m2承租人租金等于市場租金，

10戶共1000m2承租人租金高于市場租金，甲公司因拖欠貸款，現(xiàn)被義義省

XX縣法院查封，該法院請XX房地產與資產評估公司進行房地產價格評估，

請指出該房地產與資產評估公司擬選用的最適宜的估價方法和估價技術路線.？?

【答案】1.估價最適宜的方法為收益法，因為該房地產屬于有收益的房地產，

因此優(yōu)先選用收益法。

2.人民法院書面說明依法將拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權除去后進行

拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產上原有的租賃權和用益物

權；并應在估價報告中作出特別說明；凈收益的求取分兩種：出租型，凈

收益根據(jù)市場客觀平均租金求取有效毛收入扣除運營費；自主經營型，收集當

事人近3年的財務報表，根據(jù)公式：凈收益=經營收入-經營成本-經營費用-經

營稅金及附加-管理費用-財務費用-商業(yè)利潤，接著選用適當?shù)膱蟪曷剩?/p>

算收益期限，選用合適的公式，求得房地產價值。3.人民法院沒有書面說

明的，需要考慮租賃權和用益物權的影響，出租型，合同內租金低于市場租

金，評估出租人權益價值，其他，選用市場租金，評估無租約限制價值。

其他，同上。注意考試方向：1.根據(jù)具體情況，選用收益法，或適宜

選不適宜選的理由。

2.收益法中凈收益求取的相關問題，如何求取、注意問題、收集哪些資料、特

殊情況如何處理、求取技術路線。3.結合抵押、征收、拍賣目的特殊的處

理問題。4.用途有收益性房地產都可出題。

六、某市舊城改造需對某沿街房屋進行征收，房地產管理部門公示了有資質的

征收估價機構名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨

詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師在接待該被征收人過程中了解

到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。、應通過何種途徑選

擇估價機構？、你應如何確定作為征收估價依據(jù)的該被征收人房屋的用途？

【答案】1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產估價機構由被征收人

在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織

被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式

確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎

合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評

估業(yè)務。

2.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。對于已經登記的房屋，其性質、用

途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書

與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋

登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理

結果進行評估。該房屋的法定用途為住宅，應按照住宅用途評估。

七、1、XXXX房地產估價報告封面及目

錄（略）致委托人函X義義（委托人全

名）：受您委托，我公司對您提供的位于XX市XX區(qū)XX大道XX號1?2層

243.7m2商鋪（以下簡稱估價對象）的現(xiàn)時市場價值進行了估價。估價目的是為

確定房地產轉讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產市場價值。估價人員根據(jù)估價

目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學的估價方法。在綜合分析影響

房地產價格因素的基礎上，經嚴謹測算，確定估價對象的完整權利狀態(tài)及滿足

各項假設限制條件下的現(xiàn)實客觀市場價值為人民幣170.41萬元（大寫：人民幣

壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整）。單位建筑面積價格人民幣6993元/m2（大寫：每平

方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。附函提供房地產估價報告2份。

XXX義房地產評估有限公司（蓋章）

法定代表人：XXX（簽章）

2006年10月15日估價師聲明（略）

【答案】1.致委托方函缺估價時點。2.致委托方函缺估價報告應用的有效

期。3.結果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積（或分攤土地面積）。4.結

果報告估價方法中缺估價方法定義（或各種方法未做說明）。5.結果報告中估價

報告應用有效期關于不負任何責任的表達錯誤，應為：“如果本報告超過應用

有效期還未使用，本公司不負任何責任?！?.技術報告中可比實例B、C商業(yè)

土地等級與估價對象不一致，應修正。7.比較因素欠缺，如可比實例建成年

代、容積率、可收益年限等是否相近。8.缺少可比實例因素的分析說明（或缺

少可比實例因素修正系數(shù)取值說明）。9.可比實例C的繁華程度修正系數(shù)取值

與實際描述不符。10.市場法中可比實例B、C設施設備因素修正與實際描述不

符。11.估價對象一層層高4.5m,未進行相應修正處理。12.技術報告中市場

法缺少計算公式。13.租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。

14.10%空置率和租金損失率5%應說明確定理由。

八、某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內，建

筑面積為1500m2,占地2900m2,土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，

后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府擬將該房地產出售，委托房

地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區(qū)域內建筑容積率為3及以

下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2,商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據(jù)

此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎估價；

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說

明理由。、針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。

【答案】本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。若轉讓后允許

改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用

途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。理由：估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，

根據(jù)最高最佳利用原則應以商業(yè)用途價格為基礎估價?；蚬纼r對象證載用途為

住宅，根據(jù)合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。本題考查的是居住房地

產估價的技術路線及難點處理。估價技術路線：（1）選擇估價方法，