當代九江滿庭春MOMΛ項目營銷推廣策劃報告

1超越&自我超越當代九江滿庭春MOMΛ項目營銷推廣策劃報告DateofReport:15May,2011Preparedby:BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:當代九江滿庭春MOMΛ項目組超越&自我超越BEYOND&SELF-TRANSCENDENCE建筑就像一本打開的書，從中你能看到一座城市的抱負。

——美·建筑學家沙里寧

Content目錄PART1

房地產(chǎn)宏觀要素分析

PART2

九江市宏觀經(jīng)濟分析

PART3

九江市房地產(chǎn)市場分析

PART4

項目本體分析及定位

PART5價格定位

PART6本案營銷策略

PART7

推廣策略

PART8

營銷推廣費用預(yù)算第一部分房地產(chǎn)宏觀要素分析一、國家宏觀經(jīng)濟和政策分析二、房地產(chǎn)宏觀政策和發(fā)展方向三、當代感受觀點一季度GDP同比增長9.7%，1—4月固定資產(chǎn)投資同比增長25.4%

一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值96311億元，按可比價格計算，同比增長9.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值5980億元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值46788億元，增長11.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43543億元，增長9.1%。從環(huán)比看，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2.1%。1-4月份，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）62716億元，同比增長25.4%，環(huán)比增長3.08%。分產(chǎn)業(yè)看，1-4月份，第一產(chǎn)業(yè)投資同比增長12.6%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長24.6%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長26.5%。在行業(yè)中，1-4月份，電力、熱力的生產(chǎn)與供應(yīng)業(yè)投資2287億元，增長4.2%；石油和天然氣開采業(yè)投資491億元，增長8.3%；鐵路運輸業(yè)投資1415億元，增長26.9%。從施工和新開工項目情況看，1-4月份，施工項目計劃總投資385096億元，同比增長19.1%；新開工項目計劃總投資53389億元，同比下降1.1%。中國經(jīng)濟趨勢依然向上，固定資產(chǎn)投資熱度高漲

1-4月份CPI同比上漲5.1%,4月份同比上漲5.3%

4月份，居民消費價格同比上漲5.3%，漲幅比3月份回落0.1個百分點。其中，城市上漲5.2%，農(nóng)村上漲5.8%；食品價格上漲11.5%，非食品價格上漲2.7%；消費品價格上漲5.9%，服務(wù)項目價格上漲3.9%。分類別看，食品價格同比上漲11.5%，煙酒及用品類價格同比上漲2.4%，衣著類價格同比上漲1.4%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價格同比上漲2.1%，醫(yī)療保健及個人用品類價格同比上漲3.2%，交通和通信類價格同比上漲0.5%，娛樂教育文化用品及服務(wù)類價格同比上漲0.5%，居住價格同比上漲6.1%。當CPI>5%的增幅時，國際上通常稱為SeriousInflation，就是嚴重的通貨膨脹

月份CPIPPI2011年4月5.30%6.80%2011年3月5.40%7.30%2011年2月4.90%7.20%2011年1月4.90%6.60%2010年11月5.10%6.10%2010年10月4.40%5.00%2010年9月3.60%4.30%2010年8月3.50%4.30%2010年7月3.30%4.80%2010年6月2.90%6.40%2010年5月3.10%7.10%2010年4月2.80%6.80%2010年3月2.40%5.90%2010年2月2.70%5.40%2010年1月1.50%4.30%2009年12月1.90%1.70%2009年11月0.60%-2.10%存款準備金率升至歷史新高再次凍結(jié)資金約3700億元中國人民銀行5月12日宣布再度上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，這是央行今年以來第五次上調(diào)存款準備金率。當天，央行還重啟了暫停5個月之久的3年期央票發(fā)行。作為具有一定替代作用的兩大貨幣工具，央行在同一天同時啟動，向市場明確地釋放出奮力應(yīng)對通脹和流動性過剩的政策信號。從4月份的數(shù)據(jù)來看，當前通脹壓力確實并沒有明顯緩解跡象，抗擊通脹可能會成為一場持久戰(zhàn)。在處理保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長和穩(wěn)定物價二者間關(guān)系中，央行正在把抑制通脹、控制流動性放在穩(wěn)定經(jīng)濟增長之前，作為當前的首要矛盾來抓。兩大貨幣政策工具的同時動用，也凸顯出當前流動性過剩壓力較大的現(xiàn)實。海關(guān)總署最新數(shù)據(jù)顯示，4月份我國貿(mào)易順差遠遠超過市場預(yù)期，突破了100億美元，達114.3億美元。順差的增加無疑將帶來央行外匯占款的增加，進而加大了央行基礎(chǔ)貨幣的投放數(shù)量。央行提高存款準備金率=間接收緊房貸央行二次加息中國人民銀行4月5日晚間宣布，自今日起金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行今年以來第二次加息，也是去年以來第四次加息。業(yè)界普遍認為，此次加息仍是應(yīng)對通脹的舉措。在本次加息后，一年期存款利率達到3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。購房者貸款成本增加+開發(fā)商貸款成本增加=量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變？第一部分房地產(chǎn)宏觀要素分析一、國家宏觀經(jīng)濟和政策分析二、房地產(chǎn)宏觀政策和發(fā)展方向三、當代感受觀點由“新國八條”、上海、重慶開征房產(chǎn)稅而拉開了樓市的第三輪調(diào)控的序幕，國家調(diào)控力度空前。盡管截止3月末，限購范圍擴大至全國40多個城市，并有608個城市公布了今年房價調(diào)控目標，但各城市執(zhí)行落實情況卻差強人意，除了其中很多城市在公布細則時間上拖延外，各地房價調(diào)控措施也相當不給力，大多城市把房價調(diào)控目標定位在“低于今年GDP增幅和人均可支配收入的增幅”，唯有北京提到了“穩(wěn)中有降”。唱空房價調(diào)控地方財政是主謀

房產(chǎn)政策土地市場出現(xiàn)了供應(yīng)成交大幅縮水的情況，各房企拿地也更加趨于理性。今年一季度土地供應(yīng)的前四名仍然保持為重慶、北京、上海、武漢，但重慶取代北京成為供應(yīng)量最多的城市。本季度只有寧波土地成交量環(huán)比增加，很多城市都出現(xiàn)了月度住宅地塊“零供應(yīng)”、“零成交”的狀況，而體量較大的綜合性質(zhì)的地塊卻在第一季度表現(xiàn)搶眼，也成了各家知名房企的爭搶對象。一二線城市推地穩(wěn)占主力，商業(yè)類地塊大受追捧土地市場1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13340億元，同比增長34.3%。其中，住宅投資9497億元，增長38.6%。1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積352472萬平方米，同比增長33.2%；房屋新開工面積56841萬平方米，增長24.4%；房屋竣工面積17127萬平方米，增長14.0%。1-4月份，全國商品房銷售面積24898萬平方米，同比增長6.3%。商品房銷售額14078億元，同比增長13.3%。其中，住宅銷售額增長11.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長23.8%和26.6%。1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源25362億元，同比增長17.4%。其中，利用外資222億元，增長62.3%；其他資金10853億元，增長14.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款6449億元，增長23.1%；個人按揭貸款2753億元，下降6.8%。投資持續(xù)高漲，外資活躍，個人貸款下降房產(chǎn)市場國家今年建1000萬套保障房，今后5年建3600萬套保障房2011年，全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)?；?qū)⒏哌_1000萬套，增長72.4%?！凹涌毂Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)，商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展機遇，抑制投資性需求政策延續(xù)?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅吻睾?0日給出了“十二五”期間中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的三個明確信號?！拔覜]有調(diào)查你們每一個房地產(chǎn)商的利潤，但是我認為房地產(chǎn)商作為社會的一個成員，你們應(yīng)該對社會盡到應(yīng)有的責任。你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液?！?/p>

——溫家寶保障房的有效供給下半年即將顯現(xiàn)保障房保障房難點保障房的貫徹實施存在兩個難點：1、地方政府的主要經(jīng)濟來源和財政收入由拍賣土地而得，因此在執(zhí)行中央保障房建設(shè)的過程中，地方政府都會有所保留，不會輕易的將住宅用地拿出來供給保障房建設(shè)；2、地方政府沒有財政預(yù)算和專項資金來投入保障房建設(shè)而現(xiàn)在國家要求地方的更是大規(guī)模的保障房建設(shè)，因此在具體執(zhí)行的過程中都存在很大的難點。北京政府利用住房公積金解決了部分基金問題，而目前一線開發(fā)商，例如萬科、中海等已經(jīng)介于到保障房的掘金當中。5月1日起商品房銷售明碼標價國家發(fā)展和改革委員會22日宣布，發(fā)展改革委日前發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，明文規(guī)定從5月1日起商品房銷售實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價對外后，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。發(fā)展改革委表示，按照《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》文件要求，對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。保障交易公平，實際意義有限明碼標價第一部分房地產(chǎn)宏觀要素分析一、國家宏觀經(jīng)濟和政策分析二、房地產(chǎn)宏觀政策和發(fā)展方向三、當代感受觀點國家宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的：金融政策：資金從緊，信貸壓力加大，對開發(fā)商和個人購房者門檻和壓力加大；地產(chǎn)政策：一線城市預(yù)售資金監(jiān)管，限購政策加大對房地產(chǎn)的監(jiān)控力度；供求關(guān)系：保障房體量增加，增加供應(yīng)量以達到平衡房價的目的；對本案影響：對九江市的影響較小，政府重點調(diào)控對象為以一線高房價城市，三四線城市受影響較弱。但如果出現(xiàn)整體市場成交量持續(xù)大幅下

滑,成交價格大幅下跌局勢,九江市場勢必會受到較大沖擊.2011市場預(yù)判：政府的調(diào)控政策會依據(jù)一二線城市房價情況決定后期調(diào)控政策的力度，依據(jù)目前市場分析,調(diào)控政策對九江市場有影響,4月成交量的大幅萎縮已經(jīng)證明,但目前影響不大。如果九江市場在限貸限價基礎(chǔ)之上,列入限購城市,對九江市場將產(chǎn)生巨大沖擊,量價齊跌局面將會出現(xiàn).第二部分九江市宏觀經(jīng)濟分析一、九江市經(jīng)濟概況二、九江市產(chǎn)業(yè)特征三、九江市城市布局及城市功能數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計局歷年經(jīng)濟數(shù)據(jù)2010年九江市GDP總量突破1000億大關(guān)，達到了1032億元數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計局歷年經(jīng)濟數(shù)據(jù)2010年九江市人均GDP突破20000大關(guān)，達到了21548元數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計局歷年經(jīng)濟數(shù)據(jù)2010年九江市財政收入突破100億，達到116億元數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計局歷年經(jīng)濟數(shù)據(jù)九江市人均可支配收入逐年平穩(wěn)遞增數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計局歷年經(jīng)濟數(shù)據(jù)2010年九江市固定資產(chǎn)投資比2009年上漲30.05%數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計局歷年經(jīng)濟數(shù)據(jù)2010年九江市房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)投資比2009年上漲14.89%2008年九江市與江西省各市的比較地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）規(guī)模以上工業(yè)增加值(億元)固定資產(chǎn)投資（億元）社會消費品零售總額(億元)地方財政收入（億元）進出口總額（萬美元）出口總額（萬美元）外商直接投資實際使用金額(萬美元)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)農(nóng)民人均現(xiàn)金收入（元）全省6480.32323.54546.42082.8488.61374949768567360368128664697南昌市1660.08543.401086.05523.39102.10340043250387111768151125774景德鎮(zhèn)322.00131.25229.9293.2818.5028858219838765135335253萍鄉(xiāng)市387.64172.96353.33111.3223.40251922492610637135375872九江市700.60228.05454.99201.3438.40479272635243649128394417新余市402.32212.50353.8273.2926.1041854119385837193141385907鷹潭市256.61143.48128.1761.2716.302361032412810184128085100贛州市834.77233.15372.86266.3555.501278519731069972118343570吉安市505.00165.08410.16143.7032.40324582675729543128704638上饒市628.34178.99427.94231.5136.70557164767030069126764353歷年經(jīng)濟數(shù)據(jù)2009年九江市與江西省各市的比較地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）規(guī)模以上工業(yè)增加值(億元)固定資產(chǎn)投資（億元）社會消費品零售總額(億元)地方財政收入（億元）進出口總額（萬美元）出口總額（萬美元）外商直接投資實際使用金額(萬美元)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)農(nóng)民人均現(xiàn)金收入（元）全省7589.22610.82484.4928.7581.21266456736354402354140225075南昌市1837.5615.1634.43211.71115.83347313212951125089164726296景德鎮(zhèn)364.03145.19118.5435.5524.33561724813310072149965705萍鄉(xiāng)市421.49177.68133.6446.9327.31255612490212434148256344九江市831.36271.66240.5186.1950.5709604622852072142034819新余市484.17226.4694.8356.5833.0323808010473642831156106445鷹潭市256.52128.8272.6737.0818.112038641903011079141405510贛州市940.02250.49317.14111.2968.081206909738577193129013856吉安市584.11209.0117164.3639.7524744421434481140955019上饒市728.5221.08276.3683.4948.1643705837834890139894701歷年經(jīng)濟數(shù)據(jù)2010年九江市與江西省各市的比較地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）規(guī)模以上工業(yè)增加值(億元)固定資產(chǎn)投資（億元）社會消費品零售總額(億元)地方財政收入（億元）進出口總額（萬美元）出口總額（萬美元）外商直接投資實際使用金額(萬美元)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)農(nóng)民人均現(xiàn)金收入（元）全省94353101.92932.91226777.8721452631341603510084154815789南昌市2207.11650.92754.68259.31146.46530364367427147655182767193景德鎮(zhèn)461.5160.03140.3753.0638.73809137759912136166576521萍鄉(xiāng)市520.39227.9158.1464.0841.11453424481815378163817219九江市1032.06360.61284.08116.771.0718150512123766534157645588新余市631.22270.37112.6480.6349.9936066320127053106173587477鷹潭市342.7190.8486.6255.1429.513819433631311975156186249贛州市1119.47290.93372.28128.317916302113104283560142034182吉安市720.53250.43196.3188.5557.021130319952944005155475570上饒市870288.58266.52107.9366.31659725575736150143335799歷年經(jīng)濟數(shù)據(jù)小結(jié)以上圖表可以看出，江西省各省市經(jīng)濟對比中，九江位列第三！僅次于南昌和贛州，在2010年九江市GDP總值首次突破1000億大關(guān)，達到了1032億元，經(jīng)濟建設(shè)的迅猛發(fā)展對固定資產(chǎn)投資的帶動極大，因此房地產(chǎn)市場一直較為活躍，但是城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民收入處在江西省主要城市的中下游水平，其增速遠低于九江市房價增速，這為后續(xù)的房地產(chǎn)市場價格和成交量能否持續(xù)盤升留下了隱患。第二部分九江市宏觀經(jīng)濟分析一、九江市經(jīng)濟概況二、九江市產(chǎn)業(yè)特征三、九江市城市布局及城市功能

2009年，全市糧食種植面積達26.64萬公頃，比上年增長3.0%，夏糧連續(xù)六年增收，全市糧食總產(chǎn)量達153.48萬噸，增長5.9%，創(chuàng)歷史新高。棉花種植面積5.60萬公頃，增長14.0%；棉花產(chǎn)量9.12萬噸，增長11.1%。林業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步推進全市造林綠化“一大四小”工程建設(shè)取得顯著成效，全年完成人工造林面積2.93萬公頃，零星植樹3363萬株，比去年翻了一番。牧漁業(yè)發(fā)展加快全年肉類總產(chǎn)量17.92萬噸，比上年增長23.2%。全年水產(chǎn)品產(chǎn)量34.91萬噸，增長0.6%，其中特種水產(chǎn)品產(chǎn)量11.52萬噸，增長8.9%。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件明顯改善全市全年向上爭取各類農(nóng)業(yè)項目資金3.14億元，比上年增長25%。主要農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)量增

農(nóng)業(yè)

2009年，全市實現(xiàn)工業(yè)增加值351.66億元，同比增長18.0%。工業(yè)經(jīng)濟效益顯著提高全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)品銷售率99.1%，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1041.24億元，實現(xiàn)利稅總額116.91億元，實現(xiàn)利潤46.24億元。園區(qū)規(guī)模逆勢擴張年末全市入園投產(chǎn)工業(yè)企業(yè)達902家，比上年末增加116家；安置從業(yè)人數(shù)17.51萬人。建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展全年實現(xiàn)全社會建筑業(yè)增加值89.44億元，增長7.9%。全年資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值160.76億元，增長30.7%。房屋建筑施工面積1150.13萬平方米，比上年增加227.96萬平方米；房屋竣工面積791.67萬平方米，比上年增加163.19萬平方米。工業(yè)生產(chǎn)高速上行工業(yè)和建筑業(yè)

2009年，九江市社會消費品零售總額達到240.51億元，比上年增長19.1%。住宿和餐飲業(yè)快速增長，實現(xiàn)零售額32.07億元，增長25.9%。生活消費保持較強增勢

2009年，全市限額以上批發(fā)零售業(yè)零售額中，汽車類實現(xiàn)零售額2.4億元，比上年增長71.4%；食品、飲料、煙酒類5.2億元，增長23.8%；金銀珠寶類0.4億元，增長33.3%。

全年進出口總額7.10億美元，比上年增長48.1%。其中進口2.47億美元，增長14.6%；出口4.62億美元，增長75.4%。利用外資形勢向好

全年實際利用外資達5.21億美元，增長19.3%。全市新簽3000萬元以上內(nèi)資項目336個，比上年增加163個，實際引進內(nèi)資241.42億元，增長30.9%。消費市場繁榮活躍，外貿(mào)進出口逆勢上揚國內(nèi)貿(mào)易和對外經(jīng)濟小結(jié)九江市第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，強勁的工業(yè)增長勢頭帶動了固定資產(chǎn)投資和人均收入的穩(wěn)步提高。

2011年全市經(jīng)濟社會發(fā)展的總體思路是：以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，以鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)為主戰(zhàn)略，進一步加大強工興城力度，加速推進新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，努力實現(xiàn)趕超進位，爭得九江應(yīng)有地位。第二部分九江市宏觀經(jīng)濟分析一、九江市經(jīng)濟概況二、九江市產(chǎn)業(yè)特征三、九江市城市布局及城市功能

2009年12月16日，國務(wù)院正式批復(fù)《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》，鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。這事新中國成立以來江西省第一個上升為國家戰(zhàn)略的區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃。鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)包括南昌、九江、景德鎮(zhèn)、鷹潭、新余、撫州、宜春、上饒、吉安的部分縣（市、區(qū)），共38個縣（市、區(qū)），國土面積5.12萬平米公里。鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)——國家戰(zhàn)略規(guī)劃——建設(shè)生態(tài)宜居的新型城市群，實現(xiàn)中部崛起。九江在環(huán)鄱陽湖區(qū)的面積、人口均占環(huán)鄱陽湖區(qū)的2/3以上，城市區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略是“美麗潯陽、懷抱廬山、東臨鄱湖、西拓港城、南接走廊”。九江兩區(qū)：潯陽區(qū)、廬山區(qū)；九縣：九江縣、湖口縣、彭澤縣、都昌縣、星子縣、德安縣、永修縣、武寧縣、修水縣；兩個縣級市：瑞昌市、共青城市。城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃一核（城市核心區(qū)）、兩帶（昌九工業(yè)走廊、沿江產(chǎn)業(yè)帶）、三城（瑞昌、湖口、星子）、九鎮(zhèn)（姑塘、海會、溫泉、馬回嶺、岷山、賽陽、港口、城子、碼頭）協(xié)調(diào)發(fā)展的城市發(fā)展戰(zhàn)略。發(fā)展重點明顯，城市性質(zhì)明確、產(chǎn)業(yè)分布分明省域副中心，長江中下游及京九沿線綜合交通樞紐，著名的工業(yè)、商貿(mào)、港口和旅游城市。用地發(fā)展方向選擇城市建設(shè)總方針為“西拓、南移、東延、中疏“。九江——順應(yīng)國家戰(zhàn)略規(guī)劃，建設(shè)生態(tài)宜居的新型城市群，將成為環(huán)鄱陽湖城市群的名片。大九江版圖呈現(xiàn)八里湖本案新城區(qū)規(guī)劃將城區(qū)分為：5個中心工業(yè)物流中心：沿江一帶。商業(yè)中心：傳統(tǒng)的兩湖區(qū)域。生態(tài)居住中心：開發(fā)區(qū)及八里湖以東區(qū)域。行政中心：長虹大道以南市區(qū)區(qū)域。工業(yè)中心：七里湖以東區(qū)域。本案位于城市商業(yè)中心區(qū)域邊緣

九江從“兩湖”時代邁入“八里湖”時代典型特點就是通過開發(fā)區(qū)域與八里湖的結(jié)合，實現(xiàn)新城和舊城的自然過渡；由于八里湖區(qū)域和開發(fā)區(qū)區(qū)域并沒有明顯的界限，政府也在有意識的整合兩塊資源，將成為政府下一步發(fā)展的核心腹地。城際鐵路的開通，促使九江與南昌的連接日益密切，為城市發(fā)展和行業(yè)發(fā)展帶來有力的經(jīng)濟支撐。城市的對外輻射功能也增加了房產(chǎn)市場的需求范圍。城市化進程的加快不但為九江的經(jīng)濟發(fā)展注入了活力，而且為房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。“從兩湖時代向八里湖時代進軍”的城市發(fā)展戰(zhàn)略為板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，新城區(qū)雖然目前接受度、認知度不高，但隨著新城區(qū)的不斷規(guī)劃和建設(shè)，其環(huán)境將會得到逐步改善。九江開發(fā)區(qū)九江主城區(qū)政府規(guī)劃、投資支持聯(lián)動外部發(fā)展投資價值可直接借政府勢配套缺乏發(fā)展需要很長時間人群靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)入政府少量投資，自我驅(qū)動也可聯(lián)動外部投資價值需嫁接配套醇熟升級式發(fā)展，短期速度慢主城情節(jié)、感請認知深刻人群基礎(chǔ)雄厚新的發(fā)展城區(qū)老的主城區(qū)小結(jié)第三部分九江市房地產(chǎn)市場分析一、土地供應(yīng)情況二、各區(qū)域產(chǎn)品分析及總結(jié)三、九江市場供應(yīng)及總結(jié)四、九江市成交量及價格分析五、重點個案及市場總結(jié)宗地號位置土地用途容積率面積(畝)起始價(萬元/畝)成交價(萬元/畝)成交時間競得人九土2010-1

十里大道西側(cè)國棉四廠對面商業(yè)10%住宅90%

2.233.082003612010-03-12蔡家松九土2010-2

陸家垅路南段與德化路交匯處以北商業(yè)10%住宅90%2.0

87.78

125

231

2010-03-12江西福泉實業(yè)有限公司九土2010-3

潯南大道南側(cè)商業(yè)10%住宅90%1.8374.751201412010-03-22遠洲集團有限公司浙江臨亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九土2010-4

青年南路西側(cè)商業(yè)6%住宅94%

1.887.781061082010-03-22九江中體置業(yè)有限公司九潯掛2010-3城東工業(yè)基地1號地物流市場配套商住用地、市場物流用地1.8187.0190922010-06-17

九江市新雪域置業(yè)有限公司宗地號

位置土地用途容積率面積(畝)起始價(萬元/畝)成交價(萬元/畝)成交時間競得人

九土2010-10九江石化總廠生活區(qū)

商業(yè)、住宅1.817.3978862010-8-9

九江求實房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司九土2010-8德化東路南側(cè)、陸家壟路延伸線東側(cè)

商住2.2158.291701732010-8-26黃建杰九土2010-11長虹北路與廬峰東路交匯處商業(yè)3.510.913383862010-8-18王華民九土2010-13十里河以西(原九江德福電子材料有限公司)商住1.767.071251312010-8-26九江市福仁得房產(chǎn)開發(fā)有限公司九土2010-12前進東路南側(cè)（原九江玻纖廠）商業(yè)、住宅1.8196.141453102010-11-16九江中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宗地號

位置土地用途容積率面積(畝)起始價(萬元/畝)成交價(萬元/畝)成交時間競得人

九土2010-15三里街北側(cè)（原廬山木工機械總廠）商業(yè)住宅223.95200230.52010-12-10石磊九土2010-17花果園北路東側(cè)（原九江化工廠）商住228.922282382010-12-10徐家興九土2010-18環(huán)城北路東側(cè)（原九江化工廠）商住2.5171.952582702010-12-10當代節(jié)能置業(yè)股份有限公司九土2010-16濱江東路（原贛北化工廠）商業(yè)、住宅2.2170.751481772010-12-29九江市華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九土2010-19廬山大道與潯南大道交匯處商業(yè)、市場、倉儲1.6400.8690190.52010-12-29九江市港潯實業(yè)有限公司未來潛在供應(yīng)量為261.07

萬平米

2010年九江房地產(chǎn)土地成交達到2016.63畝，占地約135萬平米；未來3-5年潛在供應(yīng)面積約261萬平米競得土地用地性質(zhì)以住宅為主，輔以部分配套商業(yè)；競得土地容積率在2左右，市場上低容積率產(chǎn)品較少，多層產(chǎn)品稀缺性增強，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重。小結(jié)第三部分九江市房地產(chǎn)市場分析一、土地供應(yīng)情況二、各區(qū)域產(chǎn)品分析及總結(jié)三、九江市場供應(yīng)及總結(jié)四、九江市成交量及價格分析五、重點個案及市場總結(jié)九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想，在兩湖（甘棠湖、南門湖—八里湖）之間再造一個新九江的發(fā)展方向。在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了“西拓、東延、南移、中疏”的城市發(fā)展規(guī)劃，城市發(fā)展方向以西、南向拓展主，東向適度延伸為輔。廬山區(qū)板塊城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以九江中心城區(qū)為中心，沿長江城鎮(zhèn)發(fā)展軸、沿昌九城鎮(zhèn)發(fā)展軸，形成中部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、東部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)和西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)，形成“一心兩軸三區(qū)”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建職能分工合理、空間聯(lián)系緊密、空間結(jié)構(gòu)完善的城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)。發(fā)展的重點明顯，城市性質(zhì)明確，產(chǎn)業(yè)分布分明省域副中心，長江中下游及京九沿線綜合交通樞紐，著名的工業(yè)、商貿(mào)、港口與旅游城市。用地發(fā)展方向選擇城市建設(shè)總方針為“西拓、南移、東延、中疏”；規(guī)劃期城市發(fā)展方向以西、南向拓展為主，東向適度延伸為輔。對比指標區(qū)域多層小高層高層別墅濱江板塊市中心板塊八里湖板塊廬山區(qū)板塊根據(jù)區(qū)域情況可以將房地產(chǎn)劃分為四個板塊：濱江板塊、市中心板塊、八里湖板塊廬山區(qū)板塊（城南板塊），市中心板塊主要以小高層和高層為主，其他板塊都屬于產(chǎn)品都比較齊全。根據(jù)區(qū)域情況可以將房地產(chǎn)劃分為四個板塊：濱江板塊、市中心板塊、八里湖板塊廬山區(qū)板塊（城南板塊），市中心板塊主要以小高層和高層為主，其他板塊都屬于產(chǎn)品形態(tài)都比較齊全。

濱江板塊：放量少，相對高端，不屬于未來發(fā)展主流板塊，但是由于2—3年內(nèi)，本案、C地塊、信華城市花園二期、信華制藥廠地塊和花果園路的一個小項目都在該區(qū)域之內(nèi)放量，因此該板塊依然是熱點；

市中心板塊：目前麗景灣、南湖國際已經(jīng)尾盤，未來潛在競爭項目陽光國際售樓處在建；

八里湖板塊：過去5年是市場供應(yīng)的主力板塊，柴桑春天尾盤后，廣東聯(lián)泰還存有2200（其中400畝為商業(yè)配套）畝，相對成熟，價格高位，銷售穩(wěn)定，大盤帶動周邊項目價格。八里湖板塊主要代表項目有：觀瀾盛世，中體奧園，鶴問湖一號；城南板塊（廬山區(qū)板塊）：奧城國際（200畝），廬山國際,柏林印象，中輝（21萬）未來會有后發(fā)優(yōu)勢，其他版塊供量漸少，現(xiàn)有項目品質(zhì)較高。目前不具備沖擊，未來潛力較大。小結(jié)第三部分九江市房地產(chǎn)市場分析一、土地供應(yīng)情況二、各區(qū)域產(chǎn)品分析及總結(jié)三、九江市場供應(yīng)及總結(jié)四、九江市成交量及價格分析五、重點個案及市場總結(jié)項目供應(yīng)面積東方紫薇城20萬平米鶴問湖一號18萬平米柏林印象17萬平米潤景臺10萬平米國豪山景城14.5萬平米新湖·柴桑春天后期25萬平米信華觀瀾盛世（住宅）28萬平米陽光國際23萬平米中體奧林匹克花園38萬平米項目供應(yīng)面積大潤發(fā)廣場14萬平米廬山國際（新湖）64萬平米德化路與陸家壟交匯處23萬平米九江中建投項目24萬平米極地盛世名都66萬平米天翼景城11.5萬平米中體奧城國際22萬平米中輝世紀城31萬平米尚海灣項目13.5萬平米預(yù)計未來2—3年內(nèi)，十萬平米以上項目總供應(yīng)量為462萬平米主要面世項目

2010年下半年，九江房地產(chǎn)市場處于產(chǎn)品供應(yīng)少，大盤逐步亮相預(yù)熱階段，年末的市場已經(jīng)出現(xiàn)大盤云集的端倪；2011年，市場將出現(xiàn)前所未有的、多個高端標桿項目集中入市的局面。未來3-5年,市場總體供應(yīng)量約720萬平方米;

典型代表為38萬方的中體奧園、22萬方的中體奧城國際、64萬方的廬山國際、66萬方的極地盛世名都，以及已進入市場的28萬方的信華觀瀾盛世。市場中高端項目將大幅放量，包括20萬平方的東方紫薇城、18萬平方的鶴問湖一號、16萬方的柏林印象、10萬方的潤景臺，23萬方的陽光國際，31萬方的中輝世紀城以及柴桑春天后期產(chǎn)品。未來三年，市場高端、中高端項目超過十個。產(chǎn)品檔次和體量過去五年未曾出現(xiàn)，市場競爭可能呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)。中高端項目集中上市，供應(yīng)量大，產(chǎn)品品質(zhì)升級，形態(tài)進一步豐富小結(jié)第三部分九江市房地產(chǎn)市場分析一、土地供應(yīng)情況二、各區(qū)域產(chǎn)品分析及總結(jié)三、九江市場供應(yīng)及總結(jié)四、九江市成交量及價格分析五、重點個案及市場總結(jié)九江房地產(chǎn)市場歷年成交量和價格走勢情況

2006年至2010年，九江房地產(chǎn)市場均有大幅增長，但與全國同等級城市相比，增幅適中。2006年2007年2008年2009年2010年成交面積34..8280.6433.681.5970.22成交價格24003600345035354370成交量明細九江2007年7月——2009年各月商品房成交量分析

2007年7月——2008年12月各月商品房成交量統(tǒng)計2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2508230082412356278040335280822008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月5084611187291851752235548250002008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月180002300023000313203951931782成交量明細2009年各月商品房成交量統(tǒng)計成交量明細九江2007年7月——2009年各月商品房成交量分析

2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2962544013483142917356840561602009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月56640594005940082200119040118320成交量明細成交均價九江2007年7月——2009年各月商品房成交均價分析2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月3456349835453565352435322008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月3098347231013419331133562008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月3219330233563379293432522007年7月——2008年12月各月商品房成交均價統(tǒng)計成交均價2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2700276029503230330034202009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月3550355036103900400041002009年各月商品房成交均價統(tǒng)計成交均價九江2007年7月——2009年各月商品房成交均價分析成交均價2010年10月至今九江房地產(chǎn)市場成交量保持高位運行成交量明細2010年10月至今九江房地產(chǎn)市場成交均價始終處于上漲狀態(tài)成交均價

市場經(jīng)歷五年發(fā)展，成交量并未大幅放大，說明整體市場購買力有限。截止2010年年底，城市城鎮(zhèn)人口目前已達到85萬，距離政府規(guī)劃的100萬尚有較大差距，預(yù)計十二五期間，城市化率的增長會大幅提升，為房地產(chǎn)的發(fā)展將營造良好的前景；九江市場整體價格提升主要集中在兩個階段，即2007年和2010年；2010年價格漲幅與2009年相比，漲幅肯定超過20%；當代感受顧問認為，2010年市場漲幅，結(jié)合整體房地產(chǎn)市場宏觀政策等因素，漲幅較大，出乎預(yù)料，2011年一季度成交量大幅上揚，和三月份環(huán)比全國第一的數(shù)據(jù)，已經(jīng)引起了國家相關(guān)管理部門的重視，這2011年一季度之后的市場走勢帶來更多不確定因素。長期來看，九江市場房地產(chǎn)的成交量情況，取決于經(jīng)濟的發(fā)展狀況和城市化進程的速度。小結(jié)第三部分九江市房地產(chǎn)市場分析一、土地供應(yīng)情況二、各區(qū)域產(chǎn)品分析及總結(jié)三、九江市場供應(yīng)及總結(jié)四、九江市成交量及價格分析五、重點個案及市場總結(jié)開發(fā)商江西華安有限公司項目地址九江市九瑞大道131號占地面積395000平米建筑面積660000平米（住宅280000㎡）整體規(guī)劃16棟高層公布均價一期均價：6680元/㎡二期樓王預(yù)計均價在7000-8000元/㎡主力戶型兩居：110㎡、93㎡、103㎡三居：113㎡、118㎡、127㎡131㎡、140㎡四居：148-159㎡、158㎡開盤時間2010年09月26日二期預(yù)計11年8月銷售情況1#、2#、17#、18#、19#目前剩余的7套左右建筑風格簡歐風格推廣主題一江一湖一世界一山一景一畫卷區(qū)域配套九江汽車城，九江開發(fā)區(qū)醫(yī)院信華觀瀾盛世開發(fā)商九江中體置業(yè)有限公司項目地址新體育中心·八里湖旁占地面積21000平米建筑面積380000平米整體規(guī)劃多層/花園洋房/小高層/高層公布均價5750元主力戶型一居：76㎡

二居：89㎡、89-93㎡

三居：120㎡、124㎡、130㎡開盤時間2011.01.09銷售情況一期全部售罄（30套退房）建筑風格西班牙建筑風格推廣主題運動、激情、生活區(qū)域配套九江一中、八里湖醫(yī)院、體育中心、藝術(shù)中心中體奧林匹克花園開發(fā)商九江新湖遠洲置業(yè)有限公司項目地址開發(fā)區(qū)長江大道358號占地面積60余萬平米建筑面積110萬平米整體規(guī)劃37多層/12小高/2高層(棟)公布均價多層：7775元小高層：6455元主力戶型90m2兩房/100.42㎡三房開盤時間2011.4.27日開盤（壹公館）銷售情況當天推出310套，銷售153套建筑風格現(xiàn)代簡約推廣主題環(huán)境改變生活區(qū)域配套汽車南站，三醫(yī)院新湖·柴桑春天開發(fā)商信華(集團)房地產(chǎn)開發(fā)公司項目地址廬峰東路人才市場旁占地面積60000平米建筑面積120000平米整體規(guī)劃7棟小高層公布均價5500元/㎡主力戶型兩居：89㎡100㎡三居：105㎡115㎡118㎡開盤時間預(yù)計2011年6月銷售情況建筑風格現(xiàn)代簡約推廣主題市中心花園城·非常精彩生活區(qū)域配套太平洋購物廣場、馬獅商場、九中、人才市場信華城市花園二期開發(fā)商九江新湖遠洲置業(yè)有限公司項目地址潯南大道與金鳳路交匯處占地面積400000平米建筑面積640000平米整體規(guī)劃別墅/洋房/高層容積率1.6主力戶型——開盤時間未定銷售情況——建筑風格——推廣主題——區(qū)域配套新長途汽車站、九江中醫(yī)院廬山國際市場總結(jié)產(chǎn)品：受城市現(xiàn)狀和規(guī)劃影響，核心城區(qū)產(chǎn)品密度較大，其他區(qū)域容積率較低，產(chǎn)品類型豐富，開發(fā)規(guī)模較大；價格：從2010年10月份至今，九江市場價格一路上揚，銷售均價接近5600元/平米，2011年新入市項目的價格提升帶動了整體九江成交價格的上漲；成交：九江市場第一季度成交面積為31萬平米，占2010年全年成交面積的44.2%，市場需求旺盛；

供應(yīng)：未來3~5年，市場總體供應(yīng)量約720萬平米，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，市場競爭劇烈；。長河觀點：

在當前產(chǎn)品豐富、競爭激烈的九江房地產(chǎn)市場環(huán)境中，如何尋找差異化的特點、增加自身產(chǎn)品的附加值成為從市場中突圍的制勝法寶！第四部分項目本體分析及定位一、印象·MOMΛ二、項目地理分析三、客戶定位四、項目定位印象·MOMΛ科技建筑品位生活當代集團創(chuàng)始，1995年當代集團成立，2000年1月18日第一次創(chuàng)業(yè)，1995—2000年第二次創(chuàng)業(yè)，2001年—2005年，高速發(fā)展第三次創(chuàng)業(yè)，2006年至2010年，可持續(xù)發(fā)展的卓越企業(yè)，企業(yè)總資產(chǎn)，900億元人民幣以上，具有國際影響力的跨國型企業(yè)集團。當代節(jié)能置業(yè)股份有限公司(當代節(jié)能)設(shè)立于2000年1月11日，成立于2008年3月18日。9家子公司：當代天啟、北京新動力、首都設(shè)計、當代東君房地產(chǎn)、當代房地產(chǎn)、澳新紀元房地產(chǎn)、山西當代置業(yè)、湖南當代置業(yè)、江西當代置業(yè)。印象·MOMΛ當代MOMA節(jié)能建筑技術(shù)研發(fā)系統(tǒng)印象·MOMΛ核心優(yōu)勢強大的研發(fā)實力和技術(shù)應(yīng)用能力13項專利，60項專利申請，44項發(fā)明專利申請與國際知名機構(gòu)的良好合作關(guān)系

世界級建筑大師StevenHoll

奧地利Baumschlager&Eberle建筑事務(wù)集團德國慕尼黑工業(yè)大學教授ThomasHerzog企業(yè)榮譽中國最佳低碳企業(yè)好設(shè)計創(chuàng)造好效益獎?wù)蔡煊营勈澜缱罴迅邔咏ㄖ?8年度可持續(xù)發(fā)展建筑獎國際住協(xié)綠色建筑獎示范項目可再生能源建筑應(yīng)用示范項目最具競爭力企業(yè)2007北京主流地產(chǎn)品牌企業(yè)北京主流科技住宅2007年世界十大建筑奇跡北京地產(chǎn)資信20強瑞士總統(tǒng)約瑟夫.戴斯先生參觀萬國城MOMA第四部分項目本體分析及定位一、印象·MOMΛ二、項目地理分析三、客戶定位四、項目定位潯陽區(qū)項目位于九江市潯陽區(qū)廬峰東路北側(cè)。潯陽區(qū)位于九江市中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越，配套資源豐富；項目地塊目前為凈地，屬于九江原化工廠地塊；北距濱江大道約600米，鄰長江水岸，屬濱江板塊，二線江景項目；北側(cè)規(guī)劃路2011年下半年可通車，距核心商業(yè)區(qū)大中大車程約5分鐘，可謂近在咫尺；西臨本土最大發(fā)展商——信華集團開發(fā)的信華城市花園二期；南接廬峰東路，驅(qū)車距九江第一醫(yī)院5分鐘車程，向西直通核心商業(yè)區(qū)，與繁華可謂一步之遙；項目四至項目所在地原為九江市化工廠，規(guī)劃搬遷后僅剩余幾棟低層住宅。項目總用地11.5公頃。基地比西向市政道路高約5.0米左右。地塊現(xiàn)狀由原廠址拆遷，高低不平。地塊東南角有未拆遷完建筑.地形地貌項目地塊北部高差小，地勢較為平坦；南部局部高差較大，對用地使用具有一定的限制。最低22.42米、最高37.75米、最大高差15.33米現(xiàn)狀高程分析項目周邊交通條件優(yōu)越，東連九江長江大橋、福銀高速，向北直達長江。周邊開發(fā)小區(qū)不多，檔次高低不齊，風格單一。地塊東至原九江化工廠附屬用房及子弟小學，南面為廬園小區(qū)，西至環(huán)城北路（20米），北至規(guī)劃路（20米）?；匚鱾?cè)的環(huán)城北路，連接濱江路和廬峰東路兩條城市干道，且該路西側(cè)建筑街區(qū)已成形。公共交通狀況：12路、17路、18路廬園小區(qū)C地塊地塊交通路網(wǎng)基本經(jīng)濟技術(shù)指標解讀：

01總用地面積114634㎡備注02建筑面積（地上）基底面積㎡總建筑面積㎡住宅12190.85264714.9包括機房層面積配套公建商業(yè)合計4251.62㎡12306.46包括機房層面積生活中心3103.79658.54農(nóng)貿(mào)市場--150011#樓底商（銀行、郵政）1147.921147.92其他門房、垃圾收集站160160社區(qū)服務(wù)用房及物業(yè)用房858已計入生活中心面積。放置于生活中心東側(cè)二層，發(fā)電機組房二期生涯助家--7495.7111#樓的2-10層,共60戶幼兒園769.642308.92合計17372.11286986.01地下總建筑面積地下車庫21398.3634255.269#樓沒有地庫

不計入容積率18層地下共一層4528.5834層地下共二層8328.3203容積率2.5004建筑密度15%05綠地率53%06總戶數(shù)2400不包括“生涯助家”的60戶07機動車停車位1180地面536地下644幼兒園規(guī)模6班項目地塊屬于城市核心區(qū)域待開發(fā)部分，是城市更新的產(chǎn)物。但眾多資源使該區(qū)域在城市發(fā)展中舉足輕重，如長江、濱江休閑生態(tài)區(qū)、潯陽樓、琵琶亭、白水湖、九江會展中心、九江第一醫(yī)院等景觀與城市配套占盡優(yōu)勢。

周邊配套潯陽附中九江一中九江三中九江二中同文中學九江九中實驗中學晨光中學財貿(mào)職高周邊教育配套中學資源是項目配套的重要因素，主要從距離和學校教學質(zhì)量兩個因素衡量其對項目的影響力。中學名稱到達項目距離九江一中5.6公里九江市二中2.3公里九江市三中5.4公里九江實驗中學1.5公里九江民辦晨光中學3公里九江財貿(mào)職業(yè)高級中學2公里同文中學1.5公里九江市九中1.0公里潯陽附中100米分析該區(qū)域9所中學，九江一中為資源最強型學校，在九江市中學排第一位，但距離相對較遠，綜合考量度對本案影響力較小；九江二中、九江實驗中學屬于二線中學，距離本案很近，綜合考慮屬于對本案影響力最大的中學資源；九江三中屬于二線中學，距離本案較遠，九江九中、同文中學、潯陽附中、九江市民辦晨光中學、九江市財貿(mào)職業(yè)高級中學等距離本案近，但屬于三線中學，對本案影響力同樣較小。周邊教育配套分析

該區(qū)域?qū)贋I江板塊，06年——09年，信華城市花園、潯陽江畔、濱江國際等名盤使區(qū)域價值已得到巨大提升，江景房曾經(jīng)是市場一股重要力量。近一年多濱江板塊影響力不斷下降，目前除信華城市花園二標段工程外，僅剩公園一號和長盛錦江兩個中低端項目，并已接近開發(fā)尾聲。板塊走勢但該區(qū)域深厚的文化底蘊，信華6萬方三期產(chǎn)品的推出，以及本案在2011年的推出，將進一步提升和改變區(qū)域價值。未來兩到三年，本區(qū)域?qū)⒃俅纬蔀榫沤康禺a(chǎn)開發(fā)市場的熱點。該區(qū)域并不屬于城市發(fā)展的方向，九江目前因八里湖發(fā)展戰(zhàn)略，城市呈現(xiàn)強烈的向西，即向八里湖方向漂移的趨勢；本案地塊屬化工廠原址，因九江城市規(guī)模小，原地塊屬性勢必會對置業(yè)者有一定影響；項目北側(cè)C地塊（270畝），目前政府規(guī)劃意向為安置房10萬㎡，如該方向后期沒有變化，對本案亦存在一定負面影響；區(qū)域抗性本案位于城市核心區(qū)域，屬九江極少的核心區(qū)大宗地塊，市場關(guān)注度較高，伴隨“土地城市化”運動的發(fā)展，未來更顯稀缺價值；盡管區(qū)域不屬于城市發(fā)展方向，但是處在商業(yè)中心區(qū)域，占據(jù)眾多城市資源，未來會成為九江置業(yè)者的選擇方向之一；本版塊并不是城市置業(yè)的重點選擇區(qū)域，相對其他板塊，特別是八里湖板塊，并不具備優(yōu)勢；地塊存在化工廠原址負面因素，但影響力有限，不屬于硬傷，戰(zhàn)術(shù)上充分重視，用產(chǎn)品和營銷的合力足以彌補其一方面的不足；九江本無豪宅區(qū)域可言，因此，安置房并不能降低區(qū)域價值；地塊總結(jié)九江滿庭春MOMΛSWOT分析SWTO1、當代品牌，科技節(jié)能地產(chǎn)先鋒2、九江市場上唯一供暖、24小時熱水項目，史無前例3、7大高科技節(jié)能技術(shù)，應(yīng)用成熟4、53%綠化率，中央水景、園林等豐富的景觀資源5、醫(yī)院、學校、超市等周邊完善的生活配套6、全功能生活中心滿足社區(qū)居民需要7、精細的ART-DECO藝術(shù)建筑風格；8、北京第一物業(yè)管理資質(zhì)1、九江城市向西發(fā)展，而項目位置偏東2、項目周邊環(huán)境相對臟、亂、差3、開發(fā)商品牌當?shù)卣J知度低4、化工廠舊址的環(huán)境影響5、污水處理廠近在咫尺6、較為單一的戶型1、九江市人均GDP快速增長，房地產(chǎn)市場屬于高速發(fā)展期2、項目周邊城市規(guī)劃已完成，發(fā)展?jié)摿薮?、廬峰小區(qū)、糧食局宿舍，以及二電廠等分布周邊，利于鎖定4、信華城市花園二期對區(qū)域認可度的帶動作用5、周邊可選樓盤較少近期內(nèi)無高端項目入市1、政策調(diào)控高峰期，未來市場走勢不容樂觀2、2011年，大量高端產(chǎn)品入世，市場壓力空前3、九江市場客戶對于節(jié)能產(chǎn)品的概念不清晰4、九江市房價3月環(huán)比漲幅全國第一，可能會帶來不利影響第四部分項目本體分析及定位一、印象·MOMΛ二、項目地理分析三、客戶定位四、項目定位本案客戶是誰？客戶在哪里？

客戶來源職業(yè)特征需求特點置業(yè)特征本案客戶是誰？客戶在哪里？客戶來源我司根據(jù)在售的信華觀瀾盛世、都市桃源、萊茵美郡、潯陽江畔、潯陽美地的客戶成交資料分析，可看出區(qū)域市場客戶分布情況。職業(yè)特征依據(jù)對柴桑春天、南湖國際、萊茵美郡、都市桃源等九江中高端項目的數(shù)據(jù)跟蹤，可看出高端客戶群體職業(yè)分類狀況。

職業(yè)特征依據(jù)對東方塞納、潯城湖錦、潯陽美地和陽光錦城等九江中高端項目的數(shù)據(jù)跟蹤，對九江中高端客戶職業(yè)分類狀況作出如下分析。需求特征目前市場主流戶型為75-85平米的2居和105-120㎡的3居，分析2010年整體成交情況，可看出兩房和三房為市場主力需求區(qū)間。置業(yè)特征置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)二次置業(yè)多次置業(yè)比例35%50%15%置業(yè)類型剛需為主改善型為主享受型＼投資型客群中＼低端客戶中＼高端客戶高端客戶客戶定位根據(jù)以上對九江市區(qū)高端、中高端客戶群分析，以及本案市場定位和所處位置分析，未來目標客戶群中高端和高端客戶本案的區(qū)位、產(chǎn)品等先決條件決定本案的客戶群為以地緣維度界定：第一圈層客戶在為潯陽區(qū)。目標主要集中在潯陽區(qū)政府和事業(yè)單位干部、壟斷行業(yè)企業(yè)職員、私營企業(yè)主，石油化工廠、柘林電廠、九江二電廠等，特別是九江二電廠和石油化工廠與本案物理距離很近，兩家企業(yè)職工和家屬區(qū)人口超過萬人，購買力強，潛力巨大。第二圈層客戶主要為廬山區(qū)和開發(fā)區(qū)客戶群第三圈層客戶主要為九江下屬縣市客戶群第四圈層客戶主要為黃石、黃梅、小池高端客戶群核心客戶群重點客戶群邊緣客戶群公務(wù)員壟斷行業(yè)從業(yè)者私營企業(yè)主柘林電廠、九江二電廠、石油化工廠中高層職工廬山區(qū)客戶群開發(fā)區(qū)客戶群主要為九江下屬縣市客戶群客戶定位游離客戶群主要為黃石、黃梅、小池高端客戶群客戶定位憑借地理位置、產(chǎn)品優(yōu)勢的發(fā)散作用吸納內(nèi)外部棲息者地緣性（潯陽區(qū)為主）地緣性客戶發(fā)散效應(yīng)吸納效應(yīng)泛九江城區(qū)九江下縣及外地客戶以功能維度界定：客戶定位依據(jù)對九江市區(qū)中高端客戶群分析，以及本案市場定位、產(chǎn)品屬性等因素分析，未來客戶群體：第一圈層客戶為改善型和剛需客戶為主；第二圈層客戶為投資、自住兼顧型和一次置業(yè)客戶；第三圈層客戶為純投資型客戶客戶定位憑借地理位置、產(chǎn)品優(yōu)勢的發(fā)散作用吸納內(nèi)外部棲息者改善型剛需客戶發(fā)散效應(yīng)吸納效應(yīng)自住、投資兼顧和一次置業(yè)投資需求型客戶本項目客戶特征客戶群體主要年齡段受教育程度置業(yè)特征置業(yè)目的主要關(guān)注點消費特征政府機關(guān)、金融、事業(yè)單位從業(yè)者30--50高二次及二次以上置業(yè)改善和投資區(qū)位、居住環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)、周邊人群、升值空間追求高品質(zhì)和高舒適度的生活，對新產(chǎn)品接受程度較強個體經(jīng)營戶及私營業(yè)主30--45低首次或二次置業(yè)改善和投資居住環(huán)境、生活配套、升值空間具有一定的投資眼光，不會一味追求檔次而過度消費壟斷性企業(yè)單位35--45較高二次及二次以上置業(yè)改善和投資區(qū)位、居住環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)、周邊人群追求高品質(zhì)和高舒適度的生活，對居住環(huán)境有很高要求周邊原住民45--60較低首次或二次置業(yè)自住和改善價格、居住環(huán)境有戀舊情結(jié)，習慣與本區(qū)域的生活和生活圈，對總價款比較敏感周邊縣市高收入者35--40較低首次及二次以上置業(yè)改善和子女教育教育、醫(yī)療配套，居住環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)追求高品質(zhì)城市生活，有投資眼光回鄉(xiāng)置業(yè)者28--35高首次為主自住為主價格、生活配套對新產(chǎn)品接受程度強，對價格敏感本項目客戶描摹養(yǎng)老舒適型：對滿庭春產(chǎn)品關(guān)注，對“冬暖夏涼有熱水”有強烈需求的養(yǎng)老客戶；地緣升級型：項目周邊的地緣客戶，對現(xiàn)階段居住產(chǎn)品的舒適度和社區(qū)品質(zhì)不滿意，隨著經(jīng)濟實力提升，希望能夠改善自身的居住條件和環(huán)境；喜好新鮮事物型：對新鮮事物充滿好奇心，并愿意嘗試新鮮的事物的客戶；鑒賞品味型：對生活品質(zhì)要求較高，自身經(jīng)濟實力優(yōu)厚，有品味、有鑒賞力的客戶第四部分項目本體分析及定位一、印象·MOMΛ二、項目地理分析三、客戶定位四、項目定位集團產(chǎn)品線土地成本——樓面價1622元地段客戶群站位依據(jù)市場定位項目市場定位——科技住宅領(lǐng)導(dǎo)者產(chǎn)品定位冬暖夏涼有熱水從產(chǎn)品的兩個主要賣點（1、科技節(jié)能產(chǎn)品；2、冬季采暖夏季“空調(diào)”和24小時熱水）提煉選擇之后，最終以突出最大賣點的方式強化和深化目標客群對項目的感受和理解——第五部分價格定位一、定價的相關(guān)因素分析二、競品價格分析及均價推導(dǎo)三、付款方式及折扣控制區(qū)位

項目位置、交通狀況、周邊配套等戶型結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品體量、內(nèi)部環(huán)境、開發(fā)周期、產(chǎn)品類型、開發(fā)商資質(zhì)等。了解區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，包括價格、樓層等。產(chǎn)品區(qū)域市場本項目在定價的過程中，主要依據(jù)區(qū)位和產(chǎn)品因素，同時考慮區(qū)域市場及宏觀政策定價依據(jù)全國房地產(chǎn)的宏觀政策和針對九江市場出臺的地方性政策。宏觀政策第五部分價格定位一、定價的相關(guān)因素分析二、競品價格分析及均價推導(dǎo)三、付款方式及折扣控制影響價格因素權(quán)重本項目信華城市花園柴桑春天中體奧園觀瀾盛世平均價格（元/平方米）PXPA=5500PB=6050PC=5750PD=6680交通狀況141111121011周邊環(huán)境1499101211區(qū)域位置12991079周邊配套12991078項目規(guī)模12871089戶型結(jié)構(gòu)1087797產(chǎn)品類型1078697開發(fā)周期865455開放商資質(zhì)876676合計100Qx=74QA=71QB=75QC=74QD=73修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’：Pi’=(QX/Qi)×Pi

注：Pi為平均價格PA’=(QX/QA)×PA=(74/71)×5500=5732PB’=(QX/QB)×PB=(74/75)×6050=5969PC’=(QX/QC)×PC=(74/74)×5750=5750PD’=(QX/QD)×PD=(74/73)×6680=6771各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi’WA=20%WB=25%WC=25%WD=30%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD=1146.4+1492.25+1437.5+2031.3=6107.45元∕㎡在本案的定價過程中主要以：信華城市花園、新湖·柴桑春天、中體奧林匹克花園、信華觀瀾盛世為案例，首先信華城市花園、最接近本項目，對于本案的定價有一定借鑒意義，其次是信華觀瀾盛世，同屬于高端項目，規(guī)模和本案規(guī)模相當，因此對于本案也有借鑒意義，另兩項目作為九江市場的價格領(lǐng)導(dǎo)者，是我們值得跟隨的兩個項目。競品價格分析注：實際價格在開盤時會重點參考區(qū)域市場中的，信華·城市花園、新湖·柴桑春天、中體·奧林匹克花園和信華·觀瀾盛世四個項目的入市價格，以及屆時政府宏觀政策調(diào)控。

考慮到區(qū)域市場及宏觀政策增加了本項目價格的不確定性，因此將項目均價調(diào)整為6000元/㎡，在一期開盤定價時，采取高開平走的價格策略，后期根據(jù)銷售反饋逐步調(diào)整價格，實現(xiàn)項目利潤。本案均價第五部分價格定位一、定價的相關(guān)因素分析二、競品價格分析及均價推導(dǎo)三、付款方式及折扣控制根據(jù)我司現(xiàn)有在售項目及其他項目的跟蹤調(diào)研，九江市場付款方式一年多以來有一定變化，一次性付款的比例有逐步提高的趨勢。付款方式之前九江市場關(guān)于套數(shù)認定問題相對相對較寬松，因系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)問題，各家商業(yè)銀行基本執(zhí)行“認貸不認房”的政策，如銀行內(nèi)部系統(tǒng)無法查證，均按照一套房認定。最近各商業(yè)銀行（除農(nóng)村信用社）大都提出需提供房管局出具的首套房證明。因此建議靈活選擇貸款銀行。銀行按揭付款方式首付比例利率限制條件首套房按揭30%基準利率外地人必須有一年的繳稅或者社保證明或者一年的銀行流水二套房按揭60%1.1倍外地人須有一年繳稅或社保證明或者一年的銀行流水三套房按揭100%不放貸——開盤當天日常優(yōu)惠一次性付款6%2%銀行按揭4%1%備注僅限開盤當天可享折扣控制第六部分本案營銷策略一、銷售目標二、推售順序三、營銷策略四、營銷節(jié)點五、入市時機和銷售前提銷售目標2011年銷售金額約6.9億元，銷售面積約11.5萬平米（1100套）全年推售90%，為990套8月28日一批次開盤完成：銷售面積約1.8萬平米，實現(xiàn)回款1.08億元（

236套）10月29日二批次開盤完成：銷售面積約9.7萬平米，實現(xiàn)回款5.82億元（864套）銷售排期2011年九江滿庭春項目銷售排期表推售時間8月28日首次開盤9月10月10月29日開盤11月12月小計推售套數(shù)236————864————1100完成套數(shù)1893017518120116990236754當次推售比例80%13%7%60%14%13.5%——總完成比例17%3%1.5%47%11%10.5%21.5%68.5%90%銷售目標分解總銷金額約6.9億元總建面約11.5萬平米11年6月28日進外展場11年8月28日一批次開盤11年10月29日二批次開盤第一批次236套第二批次518套11年12月底再去化236套一次蓄水期二次蓄水期清盤期成交２３６套，來電來訪４000組成交５１８套，來電來訪４３６０組成交２３６套，來電來訪２２80組實現(xiàn)銷售21.5%實現(xiàn)銷售68.5%實現(xiàn)銷售90%第六部分本案營銷策略一、銷售目標二、推售順序三、營銷策略四、營銷節(jié)點五、入市時機和銷售前提工程節(jié)點9#11#建到9F其他6棟18F建到9層6月28日前

8月31日

9月18日

10月3日12月8日

2011年5月1日工程部給出的最新工程節(jié)點。外展場具備進駐條件4棟11層小高建到6層進駐體驗中心8月中下旬拿到4棟11層預(yù)售證（約18000㎡,236戶）10月中旬拿到2棟18層預(yù)售證（約24000㎡，216戶）和10日內(nèi)再拿到剩余6棟18F的預(yù)售證（約73000㎡，648戶）一批次推出236套二批次推出864套推售批次推售房源8月28日首次開盤

10月29日二次開盤

236套864套2#、3#、5#、6#7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#推出批次樓層數(shù)樓座樓號數(shù)戶型面積（m2）戶數(shù)套型總建筑面積（不含機房層）（m2）第一批次推出11F42#.3#.5#.6#128.83、122.53236約18000第二批次推出18F87#.8#.9#.10#.11#.12#.13#.15#116